Nota: El STI (Servicio de Tramitación Inmobilaria) es un sistema que actualmente solo está en funcionamiento en el Colegio Notarial de Valencia, aunque se puede utilizar respecto de fincas de toda España. Está prevista su implantación para todos los Colegios Notariales de España, a corto plazo.

Al final del post puedes encontrar un glosario de las abreviaturas empleadas.

En episodios anteriores de STI y Catastro….

Me decían en un comentario al episodio 7 de la saga STI que:

“Tengo una colección de pequeñas fincas rústicas sin valor alguno distribuidas por toda España en al menos cinco Comunidades Autónomas, -ninguna en la Comunidad Valenciana-. Todas ellas las he ido comprando a lo largo de los años en subastas públicas de Hacienda, procedentes de abintestatos y de concentraciones parcelarias. Su interés para mí es más sentimental que económico y por el momento no tengo previsto desprenderme de ninguna. Aunque esas fincas Hacienda las entregó en su día perfectamente deslindadas y registradas, con el paso del tiempo y las sucesivas revisiones catastrales, las superficies y los deslindes han ido variando y con ello los datos catastrales que estoy seguro de que ya no coinciden con los que figuran en mis títulos de propiedad. Por eso quisiera hacerte unas preguntas”

Primera pregunta: ¿En caso de querer vender alguna de estas fincas, podría otorgar la escritura de compraventa en una notaría de la Comunidad Valenciana, concretamente en la tuya, aunque ninguna de las fincas, ni yo mismo estemos radicados allí?

Sí. Curiosamente mucha gente no sabe (y se sorprende y hasta no lo cree cuando se le dice) que los Notarios no podemos firmar escrituras más que en el término municipal correspondiente a la notaría de la que somos titulares y en el resto de los términos municipales del Distrito Notarial al que pertenezca nuestra notaría y que no tengan notaría demarcada (si la tienen y está vacante, tampoco puedes firmar allí). Eso supone que cualquiera pueda firmar sus escrituras con el Notario que prefiera, es decir, que el cliente puede desplazarse al Notario que quiera, pero el Notario no puede desplazarse a cualquier lugar. Es una cuestión de competencia territorial derivada fundamentalmente de la condición de oficina pública que las notarías tienen en España.

Existen, no obstante, algunos casos en los que la competencia para autorizar nuestro documento, le corresponde al Notario o Notarios de un determinado lugar. Hablamos de divorcios, abintestatos, actas de presencia o de notificación o de algunos expedientes de dominio. En el resto de los casos, uno puede elegir ir al Notario que más le convenga o le guste, aunque alguno pueda pensar que las diversidades entre Comunidades Autónomas, podrían aconsejar acudir a un Notario del lugar, que estará más a punto y en forma con la legislación autonómica correspondiente y que conocerá las particularidades de tal o cuál Registro o de tal o cuál Ayuntamiento. Es cierto, en este estado plurilegislativo nuestro, que es difícil saber si en la declaración de obra de una nave industrial en Cataluña o en Orense, me pueden pedir algo que no me pedirían en Alicante, pero todo es cuestión de ponerse a empollar y así no meter la pata. A mi me gusta que me pongan en el compromiso…

En consecuencia, mi consultante puede venir a firmar su escritura a mi notaría y no necesita ni estar empadronado, ni domiciliado fiscalmente en mi pueblo, en mi provincia o en mi Comunidad, y puede hacerlo aunque las fincas objeto de la misma tampoco no estén en mi municipio, en mi provincia o en mi Comunidad Autónoma. Cualquier Notario puede firmar una escritura relativa a una finca situada en cualquier lugar de España y con personas de cualquier lugar de España.

Segunda pregunta: ¿Para hacerlo tendría que desplazarme hasta allí o podría hacerlo con la intermediación de otro Notario de mi localidad?

Por supuesto existe la posibilidad de intervenir por medio de representante otorgando un poder al efecto. De no optar por un poder, la única alternativa al desplazamiento es utilizar un mandatario verbal cuya actuación puede inmediatamente ratificarse ante otro Notario de tu localidad. El Notario ante quien se firma la escritura, envía copia electrónica al Notario de tu localidad y una vez revisada por ti la escritura firmada en mi notaría, la ratificas mediante otra en la notaría de tu localidad y con tu Notario habitual, que a su vez me lo comunica a mí, que haré constar la ratificación en mi escritura.

Entonces (y ahora me auto-pregunto), si no voy o no mando un poder, o mando a alguien que actúe por mí sin poder, ¿no hay otro modo? No, no lo hay. La identificación y el juicio de capacidad notarial, son hasta el momento insustituibles por otros mecanismos que proporcionen la misma o mayor garantía, por mucho que no se pueda entender por algunas personas.

Dos personas recientemente me han preguntado, una en general y otra refiriéndose a la contratación mercantil que por qué todo lo que hacemos los Notarios no se puede hacer ya on-line, digitalmente, por video conferencia o procedimiento similar. Los vientos europeos podrían ir en esta línea como explicaron los de notaríAbierta para el ámbito mercantil, pero de manera general la llegada de este tipo de contratación, en un ámbito tan sensible como el nuestro, ha de dotarse de las garantías necesarias por lo que, de momento, no queda más remedio que esperar.

Tercera pregunta: ¿Podría hacer uso del sistema STI y dejar las fincas “niqueladas” sin necesidad de venderlas?, ¿hay algún otro trámite notarial que soporte el STI que no implique la compraventa u otro negocio translativo?

Una pregunta similar a esta ya me le ha planteado en otro post de la serie y fue gracias a una conversación con mi compañero José Carmelo Llopis.

Fue esta:

¿Será posible en algún momento utilizar el Servicio para una AT que, por cualquier motivo, esté pendiente de constatar en el Catastro? Es decir, ¿podría realizarse la operación de cambio de titular presentando a través del STI una escritura que no se presentó a Catastro por los interesados? Son frecuentes los casos en que al preparar y firmar una escritura, te encuentras con que Catastro no está a nombre de quien debe estar. Aparentemente no hay causa que lo justifique puesto que el supuesto no presenta en apariencia ninguna complicación. ¿Será posible que (tratándose de una escritura que disponga de su correspondiente Expediente Electrónico, de la que uno mismo haya enviado el IUI haga el tiempo que haga) podamos con base en esa escritura conseguir una AT? Me refiero a un cliente que viene a la notaría porque no está pagando el IBI y no sabe por qué no lo está pagando o porque le ha avisado el anterior propietario de que se lo están cobrando a él o por cualquier otra causa que nos haga sospechar que algo ha fallado en el Catastro sin una razón de peso (en apariencia), dando lugar a que confirmemos (a través de la Sede Electrónica) que el Catastro es erróneo para (sin que se vaya a proceder a firmar una nueva escritura que implique un nuevo cambio de titularidad), le proporcionemos este servicio de AT al cliente sin tener que recurrir al propio Catastro para solucionar su problema. A fin de cuentas ya habíamos hablado de que comprobado el tracto por el Notario, el Catastro confiaría en nuestra información. Seguro que muchos preferirían acudir a su notaría, incluso pagando, para solucionar esta clase de cosas. Ahí lo dejo.

Añadiré, por último, que dependiendo del tipo de MF de que se trate podríamos toparnos con la competencia territorial que he explicado antes y que sea necesario recurrir a un Notario determinado y no al que nosotros queramos.

La pregunta de hoy no es si se podría utilizar el STI para rectificar una titularidad catastral errónea sin otorgar una escritura que provoque la AT. La pregunta es si se podría utilizar el STI para rectificar los datos de la propia finca, es decir, para modificar su superficie, sus linderos o para declarar obras existentes en su interior o modificar datos relativos a su ubicación como la calle, el número o el paraje. La respuesta es que no o más bien que todavía no: el STI solo sirve para segregaciones, agrupaciones, agregaciones y divisiones (aunque estemos en fase de pruebas y de uso voluntario), por lo que dejar las fincas niqueladas sin venderlas, aún no es posible, aunque estoy seguro de que más pronto que tarde será posible hacerlo.

Cuarta pregunta: ¿Los gastos de una escritura con STI son los mismos que sin STI?

Mi amigo consultante, me plantea dos opciones. Como en el caso de la finca niquelada, estamos hablando de una cosa que aún no se puede hacer, prefiero no aventurarme al determinar su coste y me centraré en el coste que genera el caso de la AT derivada de una compraventa de una sola finca.

El uso del STI comporta un gasto que es el del envío de la copia simple electrónica al Catastro. Sea la escritura muy larga o muy corta, el coste es de 1 Euro más IVA (es decir, 1,21 Euros). Este coste se satisface por el Notario que lo repercute a su cliente. Además el uso del STI, puede comportar un segundo gasto del que ya he hablado en otro post de la saga: es el coste de la obtención de certificaciones catastrales descriptivas y gráficas. Si la AT termina positivamente, si causa Comunicación Directa, el Catastro cambia de titular y ha de entregarse nueva descriptiva y gráfica a los nuevos titulares. Cada una tiene un coste de 1 Euro con IVA, si se solicitan a través de SIGNO, la herramienta que alberga el STI. Si se solicitan a través de la Sede Electrónica del Catastro no tienen coste, pero yo las pido por SIGNO porque por ese pequeño coste, me quedan asociadas al Expediente Electrónico con las ventajas que ello representa tanto para la mecánica de la notaría, como para mis clientes a los que puedo efectuar consultas y trámites con mayor facilidad al quedar asociada cada finca a cada escritura y a cada cliente. Si el coste fuera otro, me lo repensaría pero con este coste, lo tengo completamente claro.

Con el modelo que utilizo en mis escrituras (que también he recogido en un par o tres de posts de la serie), yo no incorporo más que unos pocos párrafos. No incorporo diligencias, ni notas, ni nuevas certificaciones, así que la escritura no se alarga y no se encarece el producto (aunque haya quien pueda preferir, por las razones, que sean otra opción), excepto en cuanto a lo que sería el importe que como gestión extra arancelaria aplico a cada una de las certificaciones catastrales que solicito y obtengo a petición de mis clientes. Ese es el único coste (y beneficio para el Notario) por el uso de una aplicación sumamente trabajosa para las notarias (tanto que algunos incluso piensan que nos han encajado un gol por toda la escuadra). Evidentemente, una escritura con muchas fincas, como puede ser una herencia, puede resultar más rentable, aunque también comporte mucho más trabajo para la notaría y muchas menos gestiones a realizar para nuestros clientes en el complicado mundo catastral.

Cuando las AT no producen Comunicación Directa, no generan más gasto al cliente que el derivado del envío de copia.

No obstante, el arancel notarial y las gestiones extra-arancelarias que los Notarios hacemos no son tan sencillas de aplicar y de valorar adecuadamente, de ahí que puedan producirse discrepancias entre notarías y Notarios, como las que comenté en mi post “Ahorrando con el Notario”.

Alguna otra cosa sobre el Servicio de Tramitación Inmobiliaria al margen de la consulta

Creo que se me ha ocurrido un nombre más apropiado

¿Qué tal Servicio de Tramitación Catastral?

Ya tengo claro cómo eliminar expedientes

Lo apunté ya desde el inicio de mi serie: ojo con eliminar expedientes nuevos y sobre todo antiguos,  ya que podríamos organizar algún desaguisado. Actualmente ya lo tengo claro: que a nadie se le ocurra eliminar un expediente atrasado en el STI, con el objeto de limpiar su bandeja de entrada, si ha enviado ya el IUI, porque eliminará el expediente en su totalidad. Pienso también, según escribo, que tal vez lo que ocurra es que ni siquiera se pueda eliminar, puesto que incluso para eliminar uno sin IUI enviado, tienes que proceder de un modo riguroso (modo que habrá que utilizar con frecuencia cuando a punto de comunicar a Catastro, descubras errores que hagan necesario esto que voy a explicar):

• Lo primero es descotejar la escritura. Para descotejarla utilizo este rápido truco: cambio el número de folios, le doy a guardar, vuelvo a poner los folios correctos y le doy a guardar de nuevo. La escritura ya se ha descotejado.
• Lo segundo es volver al Programa de Gestión de la notaría para modificar el EXPORTADO OK que indica que la escritura se ha enviado a SIGNO sustituyéndolo por un INCOMPLETO.
• Lo tercero es regresar a SIGNO, entrar en el STI y eliminar el expediente que no desaparece solo, a pesar de que la escritura ya no esté en el IUI.
• Lo cuarto es regresar otra vez al Programa de Gestión para introducir los cambios que deseemos (los que han motivado que volvamos atrás) para luego volver a pasar el IUI y conseguir de nuevo el EXPORTADO OK.
• Lo quinto es volver a SIGNO, entrar en el IUI corregir las discrepancias que puedan quedar, cotejar y pasar luego al STI.
• Lo último es volver a intentar superar el STI.

La influencia del sistema de Ficha Notarial en el STI

Algunas Comunidades Autónomas como la de la Región de Murcia, utiliza este sistema que es obligatorio para los Notarios del Colegio de Murcia en ciertos casos y obligatorio para los Notarios del resto de España en esos mismos casos, pero solo si queremos hacer gestión de la escritura y liquidar los impuestos. El caso es que para tener cumplimentada la ficha de una escritura y poder liquidarla, pasé el IUI y cuando fui a pasar el STI y comunicar la AT, no pude por uno de esos círculos viciosos del sistemita de marras que supone que la escritura exige cumplimentar ficha, pero este supuesto no la admite. Sin embargo, el lunes (la escritura se firmó el viernes) cuando voy a pasar el STI me encuentro (¡qué sorpresa¡) que al comunicar me aparecen tres defectos graves: el titular que informo (el comprador) es el mismo que le consta al Catastro. Entonces, ¿con las fichas se cambia el Catastro? y si fuera así, ¿de qué sirve el STI, si hay un sistema más sencillo? Otra vez, doy un paso atrás y no me entero de alguna cosa que, en principio, ya tenía clara. Curiosamente en este supuesto murciano, dos días antes de acabar el plazo, ya me estaban advirtiendo de que se acababa.

Cambio de dinámica

El dichoso STI nos ha cambiado en pocas semanas el método de trabajo. Acabo de enviar el índice de la primera quincena y ya me he puesto a dar caña con el de la siguiente. Gracias al STI, tengo el IUI pasado y las escrituras facturadas en 17 de las 24 escrituras que llevo esta quincena. Muchas ya están cobradas. No hay mal que por bien no venga.

Una nueva versión

Ayer por la tarde el Catastro no funcionaba y el STI tampoco. Esta mañana se ha presentado una nueva versión del aplicativo. Veremos qué novedades ofrece, al margen de la bonita presentación.

De momento, observo que cuando no adjuntas la copia simple electrónica, el número de protocolo figura en color rojo teja. No veo que te advierta de lo que pasa, pero al menos ya ves que pasa algo. Seguiremos informando…

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas:

• STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria
• AT – Alteraciones de titularidad
• MF – Modificaciones físicas
• IUI – Índice Único Informatizado
• GML – Acrónimo inglés de Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)
• CSV – Código Seguro de Verificación
• SIGNO –Sistema Integrado de Gestión Notarial