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Plantea un compañero un interesante caso en el telegramiano chat notarial llamado “Vanguardia Notarial”.

Se trata de una segregación y extinción de condominio sobre una única finca registral a la que le corresponden dos referencias catastrales. Les llamaremos la “Grande” y la “Pequeña con construcción”.

Lo que se pretende es segregar una parte de la registral y determinar un resto. La segregada sería parte de la “Grande” y el resto sería el resto de la “Grande” y la “Pequeña con construcción”.

Se plantean distintas alternativas:

Aportar un IVG+ para la segregación y otro de reparcelación del resto de la “Grande” con agregación de la “Pequeña con construcción”. El proponente del caso considera que, para hacerlo bien, se debe proceder primero a la subsanación del Catastro para que una vez que tengamos una sola referencia catastral se proceda a la segregación y determinación de resto. Por agilizar se plantea no subsanar, utilizar únicamente el IVG+ de la segregación y no registrar la operación en la Sede Electrónica de Catastro para su trámite y que sean los interesados los que procedan a modificar el Catastro.

¿Y si optara por registrar en la SEC ese IVG+ de segregación? Pues la verdad es que tendría que verlo para saber si podría funcionar. En principio, esta solución se parecería a la que yo propongo pero sin ver ese IVG+ no puedo asegurar nada.

Hubo después un interesante debate en el que se plantearon diversas alternativas:

Una de ellas era la de subsanar para luego segregar y determinar resto. En mi opinión, es una opción que no fallaría pero que obliga a dar dos pasos: Primero subsano (haciendo lo que yo llamo 18.2 exprés porque no hay mas afectados que el promotor y se abre y cierra en el acto comunicándose a Catastro para que resuelva en sus cinco días hábiles), y luego se segrega y se determina resto. Yo lo haría en escritura separada y cuando lo primero esté resuelto.

Recordemos que no se trata de una segregación de las que yo llamo “con arreglo a Catastro”. ¿Qué cuales son estas? Pues aquellas cuyo resultado es el que ya consta en Catastro. Aquí no sucede eso; aquí el Catastro está mal y seguirá estando mal hasta que no se cambie tras la escritura.

Otra opción que se planteó era segregar con el IVG+ y luego agrupar (catastralmente) el resto de la parcela catastral “Grande” a la “Pequeña con construcción” utilizando otro IVG+.

En mi opinión, esas operaciones sucesivas son las que Catastro considera reparcelaciones y, por tanto, se pueden absorber en el mismo IVG, de manera que también esta solución se parecería a la que yo propongo pero refundiendo todo en el mismo IVG.

Sorprendió a la concurrencia (y es cierto que se puede hacer) que se pudiera hacer una operación meramente catastral que no tuviera su reflejo en la escritura. Pongamos un ejemplo: Tengo cuatro registrales que son una catastral. Pues es posible hacer una subsanación con el correspondiente IVG+ y convertirlas en tantas catastrales como registrales y sin mas promotores que los propietarios. Es un caso de 18.2 exprés.

¿Y no es obstáculo que se te pregunte al registrar el expediente en Catastro que te pidan que aseveres que la alteración que comunicas coincide con la de la escritura? Bueno, podría ser que sí pero el IVG+ también es escritura y, por tanto, no estás diciendo nada que no sea cierto. Si no es viable, no te lo tramitarán.

Esta cuestión llevó a otra muy interesante. ¿No podemos comunicar una agrupación si no la hemos autorizado nosotros? Correcto. Así es. Pero una cosa es que sea cierto y otra que hace mil años se agruparan unas fincas y no se cambiara el Catastro y que ahora las agrupemos catastralmente utilizando un IVG+ de subsanación y un expediente 18.2 exprés.

Una opción mas fue la siguiente: Se usa un IVG con un informe técnico que describe las parcelas resultantes con sus linderos y su georrefenciación. Se inscribe la segregación en el registro de la propiedad y, una vez inscrita, el técnico “ajusta” Catastro a la realidad física.

Me quedó la duda de cuál sería el concepto de ese IVG. El concepto del IVG al registro le importa un pimiento, pero al Catastro sí que le importa, al menos si quieres registrar el expediente en su Sede y que este prospere. Además, el registro puede lugar no poner en marcha el 18.3.

En cuanto a esta opción, mi reserva es que si con un IVG+ ajustado al caso (y con ese informe que tampoco viene mal) podemos conseguir el efecto en tan breve plazo, ¿para qué mandarlo así al registro y tener que ir luego al Catastro?

Se habló también de usar el correo reservado a fedatarios para notificar la subsanación. Bueno, si optamos antes por subsanar (porque segregar hay que segregar y determinar resto también), ¿por qué no hacerlo en la Sede que es la manera que el Catastro nos brinda para esto? Se añadió que en segregaciones y agrupaciones, “no se suele modificar Catastro antes”. En mi opinión, antes de segregar y agrupar hay que subsanar pero no siempre. A veces hay un camino mas corto como en este caso. Pero, además, ¿de qué sirve segregar y agrupar sin subsanar? Lo que ocurre en esos casos (si lo haces así) es que accede las modificaciones físicas al registro y el Catastro se queda así largo tiempo o siempre. ¿Que retrasa y encarece? Sí, claro, pero el cliente queda satisfecho. La subsanación está lista en 45 días y la segregación en 10 días mas y a funcionar: a vender, a construir, a hipotecar, a disolver condominios, a repartir la herencia o a lo que haga falta.

 

En mi opinión, creo que sería posible IVG+ para segregación en el que partiendo de lo que hay resultan las dos parcelas que tienen que quedar: la segregada y el resto. Es decir, no hace falta subsanación previa porque subsanar sería convertir todo en uno para luego (en otra escritura y una vez subsanado, segregar). Ya sé que primero se subsana y luego se segrega pero en este caso pienso que la subsanación es un paso innecesario porque muchas veces segregamos con una configuración catastral que no es correcta y no subsanamos.

 

Para salir de dudas consulté a la gerencia

Y me dijeron que “lo que dice es factible siempre y cuando no haya terceros afectados, es decir, que el perímetro de las parcelas iniciales se corresponda con el perímetro de las resultantes de la segregación (entiendo que es el caso)”.

Sí, era es el caso.

Me hicieron una puntualización: “El IVG+ será de tipo de operación reparcelación (cuando tienes dos operaciones sucesivas). El programa entiende que estás subsanando y segregando según la representación aportada. No obstante, no es un problema para comunicar por la SEDE como segregación”.

 

Así que mi opinión corregida por Catastro quedaría así:  “En mi opinión, creo que sería posible hacerlo con un IVG+ para REPARCELACIÓN (esto es importante porque sin el concepto correcto luego no te lo pasan en la SEC) que luego se registra como REPARCELACIÓN (o incluso podría pasar como SEGREGACIÓN) en el que partiendo de lo que hay, resultan finalmente las dos parcelas que tienen que quedar: la segregada y el resto. Es decir, no hace falta subsanación previa porque subsanar sería convertir todo en uno para luego (en otra escritura y una vez subsanado, segregar). Generalmente te dicen que primero se subsana y luego se segrega pero en este caso pienso que la subsanación es un paso innecesario porque muchas veces segregamos con una configuración catastral que no es correcta y no subsanamos. Por supuesto, siempre que no haya terceros afectados, porque si los hay entramos en terreno 18.2. Yo pediría el IVG+ que te digo, entras en la SEC, haces una simulación de registro del expediente, ves si es correcto y si lo es, se prepara la escritura, se firma y se registra todo. En cinco días tendrás dos catastros a nombre de quien resulte de la extinción de condominio. Mil veces mas rápido así que no registrándolo en la Sede y enviándolos a Catastro. Tus clientes te sacarán a hombros“.

 

Todos mis trucos están en mi libro sobre el 18.2 y en la Adenda que publiqué un año mas tarde. Cuesta trabajo dominar el expediente pero luego ve uno dieciochosdos hasta en sueños. Por supuesto, son ambas publicaciones muy útiles para las modificaciones físicas que yo solo hago ya a través de la SEC poniéndome muy pesado si el cliente insiste en que no. Generalmente, luego se arrepiente de no haberme hecho caso.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario