El retraso fue debido a una suma de pequeñas incidencias que alargaron hasta las dos horas y cuarto la firma de una compraventa con declaración de obra terminada que podía haber incluido también una agrupación y que retrasaron igualmente, pero bastante menos, una simple compraventa de finca urbana. Vamos a examinar las causas de los retrasos.

Compraventa previa declaración de obra nueva terminada

No entraré en la consideración de la fase previa que tuvo lugar en el día anterior, aunque la operación se estuviese mascando entre las partes y sus intermediarios y asesores desde semanas antes sin que se preguntara a la notaría ni a mi, hasta doce horas antes de la firma sobre las cuestiones que requerían nuestra intervención. Esa agrupación que finalmente no se hizo me da con seguridad material para otro día y otro post.

1. La vendedora británica no lleva el apellido de su esposo ni el apellido de soltera lo que revela que seguramente estuvo casada anteriormente y que actualmente lo está en segundas nupcias.Consecuencias: Sin perjuicio de la correspondiente corrección, el error no resulta relevante para el resto del otorgamiento.
2. La vendedora consta en el Registro de la Propiedad con un número de pasaporte que no es el que actualmente tiene.Consecuencias: Podría estimarse en el Registro que es necesario certificar que a la vendedora con Pasaporte número tal le correspondía antes el Pasaporte número cual, así que como  disponemos de fotocopia de su Pasaporte anterior se incorpora a la escritura como forma de acreditar que se trata de la misma persona. Muchas cosas se descubren de pura casualidad en el otorgamiento, aunque la casualidad es fruto del detenimiento, de las explicaciones y de las conversaciones con otorgantes y acompañantes. En este caso gracias a mi habitual y casi inalterable parsimonia, descubro comparando la fotocopia del viejo Pasaporte con la nota del Registro, que en el Registro no consta el Pasaporte caducado anterior de la Señora, si no el penúltimo Pasaporte que tuvo. El marido de la vendedora que no firma la escritura, se marcha entonces a la casa situada a unos kilómetros de mi notaría a localizar ese otro Pasaporte. Lo localiza, vuelve con él y se incorpora fotocopia del mismo a la escritura.
3. La vendedora es residente fiscal y lo acredita con fotocopia de la renta del último ejercicio que no es el documento apropiado a tal fin. El apropiado es el certificado de residencia que acredita lo necesario para que no sea practicada la retención del 3% del precio de venta y evita que los datos confidenciales de la renta de una persona se manejen innecesariamente en la notaría y que puedan ser incorporados, sin necesidad, a una escritura que se alarga y encarece como consecuencia de ello.Consecuencias: Al comentar este hecho, me informan de que el asesor de la vendedora se encuentra recogiendo el certificado de residencia a efectos fiscales en la Delegación de Hacienda más próxima y que lo traerá antes de que terminemos el otorgamiento.
4. El certificado de eficiencia energética no está inscrito en el Registro Administrativo correspondiente.Consecuencias: Se habla con el técnico que lo ha tramitado para que proceda a su inscripción por vía telemática. El certificado es antiguo y no se inscribió en su día porque no era necesario hacerlo. El otorgamiento llega a su término y el técnico no ha conseguido la inscripción, así que se opta por hacer mención a la existencia del Certificado y a que se incorporará el mismo con los datos de inscripción mediante diligencia al no constituir riesgo y al existir el Certificado en sí que era lo más importante.
5. La descripción de la obra que se declara sobre la finca vendida resulta repetitiva.Consecuencias: Se eliminan cinco líneas que repiten para cada uno de los elementos de la obra, el término, paraje y número de catastro y policía.
6. Se pacta que el IBI de este año sea pagado por la parte compradora pero no se hace la advertencia a que este pacto produce efectos exclusivamente entre las partes y no frente a terceros, y en especial a que no supone cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto.Consecuencias: Se añade la oportuna advertencia para dejar claro a los otorgantes que la Hacienda correspondiente reclamará el pago al sujeto pasivo que es la vendedora como propietaria a 1 de Enero.

Fin

¿Alguna de esas incidencias que dieron lugar al retraso, hubiera ocasionado problemas posteriormente?

Dependiendo del criterio del Registrador, podría ocasionar problemas el tema del pasaporte anterior y los ocasionaría, sin duda, la falta de inscripción del Certificado de Eficiencia Energética.

Otro día, otra compraventa

Después de haber explicado la situación catastral del inmueble, señalando a los efectos del STI que aparecía como titular catastral un propietario anterior que además no figuraba con su nombre correcto en el Catastro, me salta a la cara que la dirección es en la Calle Los Rosales, número 5 y pienso “de esa promoción hemos hecho muchas escrituras y sin embargo en este caso no hemos puesto los Estatutos de la comunidad de propietarios que siempre viene bien tener a todos los vecinos”.

Así que cojo el número de finca, me voy a mi Programa de Gestión, busco una vivienda de la misma promoción, consigo los datos, corto, pego y nos disponemos a volver a imprimir, aunque antes recuerdo que en la Calle Los Rosales tuvimos hace un tiempo un problema con el final de obra de una promoción que no se había conseguido inscribir en el Registro. Miro la nota que hemos pedido para la escritura y, ¡sorpresa¡ veo que la finca figura en construcción. Como a veces hay errores, le digo a mi oficial que llame al Registro y el Registro nos confirma que sí que hay un error, que está finalizada y que nos manda nueva nota. Una vez más el sosiego en el otorgamiento ayuda a descubrir errores. La memoria me había fallado pues no se trataba de la promoción que yo creía, pero el disponer de un poco de tiempo extra me permite descubrir (y corregir) el error de la nota.

Finalmente considero que para facilitar el cálculo de la plusvalía municipal sería conveniente, puesto que el título era un título judicial (liquidación de gananciales por divorcio), citar el ante título o título mediato y añadir en el apartado correspondiente, la escritura de compraventa del ex-matrimonio propietario anterior a fin de facilitar el cálculo del impuesto por el órgano tributario evitando errores o facilitando su prueba, en el caso de que tengan lugar.

Es lo malo de llevar mucho tiempo en un sitio: lo relacionas todo, te salta todo a la cara y no terminas nunca de hacer la escritura perfecta.

¿Alguna de esas incidencias que dieron lugar al retraso, hubiera ocasionado problemas posteriormente?

Presumiblemente no, aunque mejor disponer de los Estatutos y que no haya en tu escritura una nota incorporada que diga que tu propiedad está en construcción cuando no lo está. Si además facilitas el cálculo de un impuesto que está entre algodones, mejor que mejor.

Conclusión

Por lo demás una escritura con o sin las puntualizaciones indicadas resulta casi imperceptible para el profano, pero hacerla con ellas remarca una diferencia en la forma de trabajar (que es la mía) que a unos gustará y a otros no, pero que para mí supone que no todas las escrituras son iguales y que los retrasos son justificables en la inmensa mayoría de los casos.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario