Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

CON SUS CASI 50.000 VISITAS ESTE ARTÍCULO ES EL QUINTO MAS VISITADO DE MI BLOG. UNA FIGURA “RESIDUAL” PERO QUE DESPIERTA GRAN INTERÉS Y GENERA MUCHAS DUDAS COMO PUEDE VERSE EN LOS NUMEROSOS COMENTARIOS QUE RECIBO (MAS DE 300).

 

 

Las compraventas de fincas rústicas de menos de una hectárea pueden dar lugar a que surja y se ejercite el llamado retracto de colindantes (también llamado de asurcanos o jurqueros). Se regula en los artículos 1.523 y 1.524 del Código Civil.

Al desconocer las particularidades de la finca rústica que se vende ante mí, las cuales pueden excluir, condicionar o poner en duda el retracto en el caso concreto y para no tener que entrar en largas y a veces complejas explicaciones sobre ventas en globo, sobre ventas de rústicas con viejas (o nuevas) edificaciones, sobre superficies según catastro, según registro o según escritura o título, hago casi siempre las mismas explicaciones a mis clientes, a no ser que el comprador ya sea colindante en cuyo caso me olvido del resto de consideraciones que os voy a contar puesto que no existe el retracto cuando se vende a un colindante aunque haya otro colindante que tenga la finca más pequeña que el colindante que vaya a comprar. ¿Seguro que es así? Sí, aunque ha habido discusión. Lean el apartado “Legitimación para el ejercicio del retracto de colindantes. La adquisición por otro colindante” de un magnífico trabajo de mi compañero Iuris Prudente.

Así que a la pregunta habitual de “¿quién se lleva la finca, si son varios los colindantes interesados en salir al retracto?”, la respuesta es “el que la tenga más pequeña, siempre que a quién se está vendiendo sea un no colindante”.

Curiosamente, el retracto de colindantes es una figura que se conoce más de lo que pudiera parecer. Desde luego en Galicia, donde tuve mi primer destino, la conocen perfectamente.  En Menorca donde los predios son más grandes (la isla tiene 700 km2) y donde tuve mi segundo destino, se conoce mucho menos que en Mondoñedo. Mi actual destino estaría en un punto intermedio entre los dos anteriores a estos efectos. Incluso a veces la gente te sorprende y  te hace alguna pregunta que revela que conocen la figura o que han entendido su funcionamiento rápidamente (como la que indico en el párrafo anterior). El conocimiento de la figura se pone también de manifiesto en el número de visitas que registra este artículo y en la gran cantidad de consultas y comentarios a que ha dado lugar desde que publiqué la primer versión del mismo.

Las explicaciones, para que nadie se asuste más de la cuenta, siempre las hago al término de la lectura de la escritura. Hay compañeros que consideran que estamos obligados a advertir de su existencia y debe tenerse en cuenta que el STI puede dar lugar a alguna consecuencia indeseada en materia de retracto de colindantes.

Esto es lo que suelo decir

“Una cosa más: como esta finca mide menos de una hectárea ya saben que podrían salir al retracto los propietarios de fincas colindantes quienes se pueden quedar con la finca por el precio que consta en la escritura más gastos e impuestos. El retracto de colindantes es muy raro que se ejercite y menos aún en estos tiempos de crisis (bueno, ya no sé si estamos o no estamos en crisis), pero creo que es mi obligación advertirles de que existe y de que podría ejercitarse. En diecisiete años como Notario solo he firmado una escritura de retracto, aunque en un par de ocasiones más alguien se ha interesado en ejercitarlo aunque finalmente no lo haya hecho. El plazo es de nueve días desde que se tiene conocimiento de que la finca se ha vendido, pero como probar ese conocimiento (es decir que se ha sabido de la compraventa) es complicado, el plazo que acaba siendo fundamental es el de nueve días (días naturales pues en el cómputo civil no se excluyen los días inhábiles) desde que se inscribe la compraventa en el Registro de la Propiedad. Es un plazo muy corto así que si tienen que hacer alguna cosa en la finca esperen a que pase el plazo; si tienen que hacer alguna obra, construir un muro o arreglarlo o hacer un “alboroque” por la compra, no lo hagan hasta nueve días después de la inscripción, no vaya a ser que haya un colindante deseoso de comprar y “salga al retracto”. Nadie va a instalar una tienda de campaña en la puerta del Registro para ver si el colindante (del que está sospechando que va a vender) ha vendido o no la finca, así que esperar esos días sin pasarse por ella, es lo mejor que uno puede hacer. Así que nada de guardarse la escritura en casa y no inscribirla, por la cuenta que les trae en este caso”.

La anécdota del burro

Creo que así las cosas quedan completamente claras, aunque la anécdota del burro es la guinda perfecta de la explicación.

Un inglés, artista de circo (aunque no le pregunté si el burro formaba parte del espectáculo y gozaba también de un ansiado retiro en España), compró en mi notaría una finca rústica con una casa y poco tiempo después vino de nuevo a comprar otra finquita rústica no colindante con la suya a la que quiso rebautizar (porque las rústicas suelen tener nombre) como “The Donkey”. Me sorprendió la intención del cambio de nombre del trozo de tierra y más aún el nombre elegido, así que pregunté:  “¿Y ese nombre?”. “Es que tengo un burro y no tenía sitio para él en la finca que compré el otro día, así que he comprado esta otra para que esté allí”, me dijo. No sé si el burro era british o spanish, pero nos reímos con la historia y la utilizo siempre en mis escrituras con posible retracto de colindantes: “Así que ya saben, no se lleven ustedes al burro a la finca hasta nueve días después de la inscripción”.

No me planteó la posibilidad de hacer testamento a favor del burro. Los británicos son muy suyos para estas cosas, pero aquí en España no sería posible. De hecho nos parece tan raro que ni siquiera tenemos a los animales incluidos en el Código Civil entre los incapaces de suceder. A mi desde luego, salvo británicos y una señora holandesa, nadie me ha planteado nada parecido. Es, sin duda, otro tema para tratar cualquier día de estos…

Así que el consejo, a fin de cuentas, es que no se comporte usted como si fuera dueño de la finca puesto que puede despertar la curiosidad o el interés (a veces malsano) del colindante.

No viene de más, y así lo aconsejo, que se pida en el Registro, en la medida que sea posible, que se adelante el despacho del documento para que los nueve días empiecen a correr cuanto antes.

¿Cómo puedo saber si mi colindante ha vendido la finca que yo podría retraer?

Pues lo cierto es que no es nada sencillo puesto que el plazo es exiguo tanto por la vía del conocimiento como por la vía de la inscripción en el Registro. Mi recomendación sería que si quiere usted la finca de su colindante, vaya le haga una oferta y se la compre. Ya sé que tal vez le ponga a usted otro precio o que a usted no quiera vendérsela o que usted lo que quiere es que no sea otro el dueño y que lo siga siendo su vecino, pero en tal caso, corre el riesgo de que se venda y no se entere a tiempo.  Como decía mi padre: “El que quiere pescar tiene que mojarse el trasero”.

A veces algunas personas acuden a la notaría para saber si Fulanito ha vendido su finca, “porque si la ha vendido quiero salir al retracto”. Evidentemente, en la notaría no podemos suministrar esa información: el protocolo notarial es secreto. Donde sí pueden hacerlo es en el Registro de la Propiedad.

El derecho de retracto de la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias: Ley 19/1995, de 4 de Julio

El Artículo 27 de esta Ley señala:

1. Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo.

2. Si fueren varios colindantes, será preferido el dueño de la finca que con la adquisición iguale o supere la extensión de la unidad mínima de cultivo. Si más de un colindante cumple esta condición tendrá preferencia el dueño de la finca de menor extensión.

3. Cuando ninguna de las fincas colindantes iguale o supere como consecuencia de la adquisición, la unidad mínima de cultivo, será preferido el dueño de la finca de mayor extensión.

4. El plazo para ejercitar este derecho de retracto será el de un año contado desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo que antes se notifique fehacientemente a los propietarios de las fincas colindantes la venta de la finca, en cuyo caso el plazo será de sesenta días contados desde la notificación.

5. El propietario colindante que ejercite el derecho de retracto no podrá enajenar la finca retraída durante el plazo de seis años, a contar desde su adquisición.

Si el retracto de colindantes del Código Civil es poco frecuente, más aún este de la Ley 19/1995, al menos en la zona de mis tres notarías hasta la fecha.

Las unidades mínimas de cultivo dependen de cada Comunidad Autónoma y de cada provincia. Con excepciones siguen el criterio de la Orden de 27 de Mayo de 1958 del Ministerio de Agricultura, que aún está vigente en las CCAA que no hayan desarrollado la normativa.

Metedura de pata

Recuerdo en mi primer destino una gran metedura de pata con un retracto de colindantes que pudo haberme salido cara. Un empresario de la piedra de otra provincia pero con intereses en la mía, vino a firmar algo conmigo (un marrón, aunque de los marrones se aprende mucho) y charlamos como siempre lo hacíamos.

Le comento, como quien habla del tiempo, que había firmado recientemente una venta con el Monte Vecinal de Nosedonde. Le cambia la cara, se pone serio y me dice…pues sobre esas fincas tengo yo derecho de retracto. “Tierra trágame”, pensé, como este hombre salga al retracto y sea porque el Notario es el que le ha dado conocimiento del tema, ya me puedo estar pidiendo el traslado antes de que me pillen los del Monte Vecinal. En fin, no pasó nada y aprendí que calladito estoy más guapo.

 

Renuncia

Ayer me preguntaron si veía posible una renuncia a un retracto de comuneros o colindantes. Yo siempre he entendido que no. Sin venta o dación en pago no hay retracto y, por tanto, no es posible renunciar previamente. Quizá en unidad de acto o después, sí, ¿no? Mariño (Iuris Prudente) tiene esto: “Aunque se diga que el retracto legal es un derecho real, no lo es en sentido pleno, en cuanto es inseparable de la situación jurídica que le sirve de presupuesto, y no podrá por ello transmitirse separadamente de esta, aun nacido, aunque sí cabe su renuncia una vez nacido el derecho. Por ello, algunos autores buscan otros encuadres para el mismo, como puede ser el de los derechos potestativos”.

 

 

Aconsejo la lectura de los comentarios y contestaciones que se pueden ver a continuación de este post. Muchos darán respuesta a las dudas que queden resueltas. Curiosamente, a pesar de lo que escasea el retracto de colindantes en la práctica, en mi blog es el segundo post que más consultas genera. El primero es este. Gracias a todos los consultantes.

 

 

 

Hasta otro día. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario