Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

 

El resumen de la Resolución es obra de los compañeros del Colegio de las Islas Canarias que nos hacen la vida mas fácil con su labor y es este:

EXPEDIENTES HIPOTECARIOS. EXPEDIENTE PARA LA RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA. ART. 201 LH. LEGITIMACION PARA PROMOVERLO. ¿INSCRIPCIÓN PREVIAMENTE DE LA OBRA NUEVA DECLARADA? INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GEOGRÁFICA Y COORDENADAS. RDGSJyFP 29/6/2023. Legitimación: El expediente para rectificar la descripción de finca (art. 201.1 LH) podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real, y sólo en tal caso se puede expedir la certificación registral preceptiva para tramitar el expediente. Quien no es titular registral, o no lo es todavía, carece de legitimación para promover dicho expediente de dominio, cualquiera que sea el motivo de su falta de titularidad. La cuestión es que el promotor es causahabiente del titular registral. Inscripción de obra nueva: La previa inscripción de la obra nueva no es nunca requisito previo para tramitar el expediente de rectificación de finca y expedir la certificación registral. Tampoco lo es para la inscripción de la georreferenciación de la finca donde se declare. Inscripción no preceptiva de representación geográfica y coordenada: Cuando en un título inscribible se solicita la inscripción de la representación geográfica y las coordenadas que no sea preceptiva sino potestativa, las vicisitudes del procedimiento de inscripción de las primeras no deberán dilatar la inscripción de la transmisión o gravamen objeto del título.

 

Como me da enorme pereza leerme las resoluciones y leo resúmenes, me surgen dudas. Entonces, ¿se pidió la certificación y el promotor no tenía inscrito pero sí otorgado su título? Pero, eso diría que pasa a menudo, ¿no? Por ejemplo: le dono a mi hijo y este inicia el expediente, ¿o no? No me queda mas remedio que mirar y veo que dice: “para poder expedir la certificación solicitada, será necesaria la previa inscripción de determinada escritura de herencia de la titular registral, así como determinada escritura de declaración de obra nueva terminada”. Vale, ¿pero esa herencia es inmediatamente anterior al expediente o digamos que no es el número anterior de protocolo? Entonces, si heredo e inicio el expediente a continuación, ¿primero tengo que llevar la escritura a inscribir? Lo tendré en cuenta, pero me deja un poco descolocado este asunto en el que se le da la razón a la registradora si bien el recurrente y el Notario hablan de estar en un callejón sin salida que la propia registradora ha provocado con lo que el lío debía ser de consideración.

En cuanto al último punto, lo relaciono con esa parte de las fórmulas que uso en las que se habla de que se tramiten los expedientes después y no antes de la inscripción del acto principal, y de que si no procede la tramitación se inscriba el acto principal y se deje todo como estaba. Esas fórmulas están aquí, aunque las mías actuales están algo mas evolucionadas y solo las revelo a los alumnos de mi CURSO FEAPEN que comenzará de nuevo en 2025.

Veo también que dice que la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 3 de noviembre de 2015 señala que «cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique».

Yo con esto me voy a volver loco. He tenido varias épocas:

1. Coordenadas de suelo no.
2. Coordenadas de suelo sí.
3. Coordenadas de suelo si no hay dudas (y yo que sé cuándo se va a dudar y cuándo no) o cuando la obra esté en los lindes.
4. Y ahora otra vez vuelvo a pensar que la Resolución-Circular citada dice que sí siempre.

 

Recientemente se ha publicado el Informe correspondiente al Primer trimestre de 2024 en notariosyregistradores.com y en él se contiene un artículo titulado “¿Puede el notario prever si la georreferenciación de una finca se va a inscribir en el Registro de la Propiedad?” en ese artículo se intenta (y seguro que se consigue) por sus autores proporcionarnos unas pautas que nos permitan “adivinar” cuando la inscripción de una georreferenciación puede dar problemas. Para mi podría ser la última frontera que me queda por traspasar. Si consigo evitar que los 199-201 me fracasen en los registros y den lugar a 18.2 LCI y, por tanto, a que si hace falta el 18.2 lo hagamos anticipadamente y no después, ocasionando mas gastos (y frustraciones a los interesados), creo que llegaría a la curva de la máxima sabiduría. Con eso y con un poquito mas de ayuda de mi gerencia con la que estoy muy satisfecho aunque le faltan dos (o tres) cosas:

1. Una, saber con quién estás hablando. No creo que sea tan difícil poner un pie de firma. Es un básico de la comunicación actual, “¿me puede decir su nombre para poder dirigirme a usted?”.
2. Segundo, mojarse un poco mas. No se pueden resolver cuestiones elevadas, complicadas, con las que uno está demostrando que controla volviéndote a explicar un rudimento que te sabes de memoria.
3. Y, la posdata como diría Ángel Expósito, podríamos arriesgarnos un poquito mas y solucionar la problemática de las obras y permitir mayor número de subsanaciones entremezcladas con reparcelaciones cuando el Catastro esté hecho un cristo.

 

En el artículo se señala que “las principales circunstancias que pueden obstaculizar la inscripción de la georreferenciación: la oposición de colindantes y la falta de correspondencia entre la finca registral y la representación gráfica”. Identificados los obstáculos se les intenta dar solución señalándose en cuanto al primer problema que hay que subsanar antes de efectuar modificaciones físicas; que hay que identificar los giros o desplazamientos de la cartografía catastral que pueden dar lugar a la oposición de los colindantes enseñándonos a hacerlo; y que hay que comprobar “la superposición de la ortofoto del PNOA con la cartografía catastral nos puede proporcionar información sobre si esta se ajusta o no a la realidad física”. En cuanto al segundo problema (las dudas de su señoría), nos indican que puede deberse al linde con fincas ya coordinadas (yo añadiría que las CCDYG ya van indicando esa circunstancia), a que la representación gráfica aportada invade el dominio público deslindado o no deslindado.

Terminan proporcionando unos buenos recursos para casos de BGA y un pequeño video práctico de cómo usar las funciones básicas de las plataformas mencionadas.

Conozco a Víctor Esquirol y a Natalia Torres y aseguro que son de lo mejorcito que hay en todo este asunto. Háganles caso.

 

Pero volviendo a la resolución, veamos que dice que “para la expedición de la certificación ahora interesada sólo será preciso, como señala la registradora, la previa inscripción de la transmisión hereditaria de la finca a favor de la promotora del expediente, sin que sea preciso además, como exige también la registradora en la calificación ahora recurrida, la previa inscripción de la declaración de obra nueva sobre dicha finca, pues con o sin obra nueva inscrita, (dado que la edificación no es más que un elemento descriptivo interior que no afecta a la identidad de la finca misma) ya se cumpliría el requisito exigido por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria de que para promover el expediente de dominio y obtener la preceptiva certificación registral es preciso ser «titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real (…)», sobre la finca objeto del expediente”.

Termina señalando, y es un matiz relevante, que “cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir la relación de coordenadas de referenciación geográfica de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación, deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique», a fin de poder comprobar geométricamente que las coordenadas de la edificación se ubiquen íntegramente dentro de las de la finca. Por tanto, la previa inscripción de la obra nueva no es nunca un requisito para la inscripción de la georreferenciación de la finca donde se declare, sino al revés“.

“Sino al revés”, o sea, la previa inscripción de la georreferención de la finca donde se declare la obra es un requisito para la inscripción de la obra, pero ¿SIEMPRE o solo en este caso en el que se pretende modificar la cabida?

Francamente, esto de las coordenadas del suelo en las obras es “para pegarse un tiro”.

“En consecuencia, esta Dirección General, con la matización señalada, ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora”.

 

Bueno, desestimar, desestima, pero porque hay que inscribir la herencia, porque en cuanto a la obra sí que entiendo que ha habido estimación (será que no lo quieren decir).

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario