Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

 

Se debate a menudo sobre si conviene o procede “arrastrar” la descripción del total inmueble y las normas de comunidad cuando se transmiten elementos de división horizontal. Yo voto y he votado siempre a favor: sí que merece la pena y por eso lo hago siempre que puedo.

A ver si con esta argumentación les convenzo.

Estábamos con la firma de una sencilla compraventa de un elemento privativo de una división horizontal. Cuando mi oficial me enseña el título previo para que le firme la nota de “vendido”, observo que junto al cajetín del registro con los datos de inscripción de la escritura hay una anotación que pone: “le corresponde el uso exclusivo de la mitad de la terraza en la cubierta”. Como me llama la atención esa anotación empiezo a tirar del hilo y veo que en la descripción del título viejo y en el nuevo que vamos a firmar, no se dice nada de eso. “Eso” sin embargo si está en la nota de información continuada que nos envía el registro.

Entonces paso a la segunda fase, es decir, a preguntar a las partes. Ambas reconocen que hay una terraza que forma parte del piso, es decir, que pertenece a quien sea dueño del piso. Llega entonces el jarro de agua fría: “no, mire, es un uso exclusivo pero no es de su propiedad”. En las alegaciones que efectúan sale a colación que antes de llegar a la terraza, entre la propia terraza y la escalera hay “una habitación”.

Me pongo a mirar de arriba a abajo la escritura que estamos firmando, la previa, las notas de una y otra y nada sobre eso. Como la división horizontal está en mi archivo, la buscamos y consultamos. También consultamos los Estatutos que sí están en mi escritura y en la previa y, por supuesto, en la división horizontal. Incluso consultamos una modificación de los Estatutos de la Comunidad.

La conclusión es clara: Ok a lo de la terraza pero ninguna pista sobre ese espacio o habitación cerrada.

Ofrezco entonces una mención, que ahora verán en la escritura.

Imaginemos que se encuentran a un Notario menos predispuesto; imaginamos que el Notario no tiene las escrituras en su archivo; imaginemos que no hay donde rascar en el título previo; sepamos que las notas del registro no incluyen los Estatutos. Concluyamos que mucho mejor disponer de esos datos, ¿no?

No discutamos entonces por 50 Euros mas en su factura (por poner una cifra aproximada). Lo agradecerá si surgen problemas.

 

Así quedó la escritura

PRIMERO.- Que DOÑA *, es dueña con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca:

= URBANA: DEPARTAMENTO NÚMERO *: Vivienda *, hoy señalada catastralmente como *.

PRIMER DETALLE: Siempre actualizando.

Acceso: Lo tiene por zaguán y escalera que recaen a la calle de su situación.

Distribución: Consta de vestíbulo, salón-cocina, dos dormitorios, baño y terraza.

Superficie: Tiene una superficie construida de cincuenta y seis metros y veintiséis decímetros cuadrados (56,26 m²), y una superficie útil de cuarenta y siete metros y setenta y ocho decímetros cuadrados (47,78 m²).

Linderos: Considerando su frente el del edificio: Frente, calle de su situación y zaguán y escalera de acceso a las plantas altas; derecha, elemento individual número * del conjunto de edificación, zaguán y escalera de acceso a las plantas altas y con el vuelo del patio de luces de la planta primera; izquierda, edificio de donde se segregó; y fondo, *.

Le corresponde junto con el departamento SEIS el uso exclusivo de la terraza existente en la cubierta el edificio, por lo que contribuirá junto con el otro departamento a los gastos de conservación y mantenimiento de la misma.

PRIMER QUID: Lo que se omitió ya no se omite.

Manifiestan, sin pretender su constancia registral, que el acceso a la terraza se realiza a través de una estancia a la que se llega por las escaleras desde la planta segunda, cuya estancia tiene una superficie aproximada de doce metros cuadrados (12 m2) y que tiene otra segunda puerta a través de la que se accede a la propia terraza. Dicha estancia existe desde que la Sra. * adquirió la vivienda en el título que luego se cita.

SEGUNDO QUID: Un manifiestan “sin pretender su constancia registral”. Menos en nada y nada hubiera sido no parar un buen rato para intentar buscar solución (aunque sea parcial). “Tuve” que atender ademas una batería de preguntas de la compradora sobre esa construcción y su eventual ampliación.

Cuota: Se le asigna una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble, elementos comunes y gastos generales de * %.

Contribuirá con * parte de su importe a los gastos de limpieza, alumbrado, conservación y entretenimiento de su zaguán y escalera de acceso.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

REFERENCIA CATASTRAL: *.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitada por las comparecientes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a las comparecientes, que habiéndose aportado laReferencia Catastraly siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en elartículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas espositivoen su totalidad,me autorizan para adjuntarle a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signoo de laSede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con la comunicación de inicio del procedimiento.Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a laDirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de una finca en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

Las comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada.

SEGUNDO DETALLE: Usamos el STI. ¿Hay quien no lo use aun? ¿Y quién no da nueva CCDYG a sus clientes?

TÍTULO: El de compra con subrogación de préstamo hipotecario efectuada a Doña *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día * de 2005, con el número * de protocolo.

TERCER QUID: Esta escritura nos lleva a la división horizontal y a la modificación de Estatutos.

TOTAL INMUEBLE: El elemento descrito forma parte de un edificio, compuesto por planta baja destinada a dos locales comerciales y dos plantas altas a razón de dos viviendas por planta, y planta tercera “cubierta”, donde se encuentra la caja de escalera, la terraza transitable y la cubierta del edificio, sito en *. Las plantas se comunican por escalera y zaguán de acceso con entrada por la calle de su situación. Ocupa la totalidad del solar sobre que se asienta, esto es, ciento veinticuatro metros y ochenta decímetros cuadrados (124,80 m²). Tiene una total superficie construida de cuatrocientos noventa y nueve metros y cuarenta y cuatro decímetros cuadrados (499,44 m²), y una total superficie útil de trescientos setenta y ocho metros y treinta y un decímetros cuadrados (378,31 m²). Tiene dos terrazas o patios de luces a la altura de planta primera. Linderos los mismos que los de la finca sobre que se asienta, es decir: *. Inscrito en el Registro de la Propiedad de * al tomo *, libro *, folio *, finca registral *.

PRIMERA CONCLUSIÓN: ¿Merece o no merece la pena?

NORMAS DE COMUNIDAD: Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960.

Como normas particulares se establecen las siguientes:

1.- Los locales en planta baja no contribuirán a los gastos de conservación de zaguán ni escalera, así como tampoco a su limpieza y alumbrado, por no usar dichos servicios, los cuales serán satisfechos por partes iguales por las viviendas, según lo expresado al pie de su descripción.

2.- Los locales en planta baja podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio total, dividirlos tanto horizontal como verticalmente, agruparlos o unirlos con otros colindantes del mismo edificio, hacer segregaciones, agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como local independiente sin necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios; para lo cual el propietario de tales locales se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.

El propietario, titular por cualquier título de los locales independientes en planta baja actualmente existentes, o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen a partir de aquellos por vía de agrupación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su local las obras o reparaciones que estime convenientes incluso en las fachadas del edificio, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.

3.- Dichos locales comerciales o los que se formen por segregación o agrupación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrán instalar, en la fachada de los locales, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.

4.- La terraza existente en cubierta del edificio a la altura de planta tercera será de uso exclusivo de las viviendas o elementos individuales números cinco y seis y respectivamente en la parte situada en la cubierta sobre la superficie de cada uno de dichos elementos; así como de su cargo, los gastos de su limpieza y mantenimiento, sin que contribuyan a los mismos los demás elementos, por no poder usar de ellos.

SEGUNDA CONCLUSIÓN: ¿Merece o no merece la pena? Por un poco de gasto muchos problemas que se pueden solucionar. Si no los tiene, tendrá que buscarlos y a veces cuesta un poco (y gasta lo mismo o mas).

 

A veces los Estatutos son cortos, pero a veces son largos o muy largos y, claro, en ese caso encarecen la escritura

Sin embargo yo los incluyo siempre que puedo. No puedo cuando no dispongo de ellos porque no aparecen en el título anterior que utilizo para preparar una nueva escritura, pero si puedo localizarlos en otra más antigua a través de mi sistema informático, lo hago. Se trataría de promociones declaradas en mi notaría en el caso más común.

Insisto: todo propietario necesita disponer de esa información y más aún si es un propietario inversor dadas las limitaciones que están empezando a aparecer en Estatutos de divisiones horizontales recientes. Con los Estatutos en su escritura un propietario podrá saber si puede instalar un toldo, cerrar la terraza, agrupar su piso con el de al lado, partir el suyo en dos, cerrar su plaza de garaje o instalar una funeraria o un sex shop en el local de su propiedad, entre muchísimas otras cosas.

 

¿Cómo los incluyo?

Pues solo hay tres opciones

1. “Corta y pega”.
2. “Copia y copia” (dándole a la tecla).
3. O incorporando un ejemplar de los mismos proporcionado por el promotor a la escritura de división horizontal o cuando ese ejemplar ya forme parte del título del transmitente de un elemento de la división horizontal, testimoniando ese ejemplar y uniéndolo al título de su propia transmisión.

Vean la importancia del asunto en estas informaciones

Apartamentos de lujo de Benidorm declaran la guerra al alquiler vacacional

Los promotores empiezan a prohibir el alquiler turístico a los compradores de viviendas

Mi compañero Fernando Gomá ha escrito recientemente un artículo sobre el asunto de los alquileres turísticos y las normas de la comunidad:

La introducción de una “cláusula anti Airbnb” en las comunidades de propietarios

Fíjense para terminar todo lo que tengo aquí: Estatutos y régimen de comunidad de la propiedad horizontal

 

Y para el que no pinche, que no deje de leer y tener en cuenta esto:

Res 03-02-2011. CONTENIDO DE LA ESCRITURA. DECISIÓN DEL NOTARIO ESTATUTOS. NORMAS DE COMUNIDAD. La recurrente basa la impugnación de la minuta de que se trata no en una incorrecta aplicación de las normas arancelarias, sino en el hecho de haberse incluido en la escritura determinados extremos que, al incrementar su extensión, dan lugar a una mayor liquidación arancelaria. A este respecto este Centro Directivo tiene declarado que el Notario, como redactor del documento, puede y debe decidir qué contenido ha de tener la escritura con el fin de asegurar que la misma produzca todos los efectos que le son propios, garantizando así no solo los intereses de todos los interesados en el contrato documentado, sino también los intereses y funciones de terceros, e incluso salvaguardando su propia responsabilidad profesional, sin que pueda limitarse esa facultad y obligación del Notario por consideraciones arancelarias que, además de improcedentes, no guardan proporción con la finalidad de garantía de seguridad jurídica, ni con los posibles perjuicios que mediante ello se tratan de eludir. Todo ello sin perjuicio, en cuanto concierne a las competencias de este Centro Directivo y de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, de la responsabilidad disciplinaria en que los Notarios pudieran incurrir en caso de conductas abusivas que en el presente caso son palmaria y rigurosamente inexistentes. Debe añadirse a lo dicho, por una parte, que la incorporación del estatuto de la finca adquirida no tiene un alcance meramente informativo, sino sustantivo, al extender al mismo el consentimiento de las partes negociales, y, por otra, que cada una de estas puede proponer las cláusulas contractuales que considere oportunas, lo cual significa, en primer lugar, que la inclusión o exclusión de cualquier cláusula (también las que la recurrente repudia), no depende de la voluntad o el deseo de uno solo de los contratantes; en segundo lugar, que el Notario no puede, salvo por exigencia legal (que en el presente caso es a todas luces inexistente), imponer a ninguna de las partes la prohibición u obligación de incluir de una cláusula determinada; y, por último, que son las partes negociales, recabando todo el asesoramiento e información que deseen, quienes pueden y deben evaluar si el documento redactado por el notario se corresponde o no, por la razón que sea, con su propia voluntad, de forma, que en caso negativo, pueden y deben negarse a otorgarlos, sin pretender delegar en un tercero la decisión sobre la prestación o no de su propio consentimiento.

 

No olvidemos que en las escrituras suele decirse que se declaran conocer los Estatutos …

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario