Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Ya tenía publicado un artículo sobre este mismo tema de los suelos contaminantes, pero un reciente caso (sangrante caso) me animó a consultar a un compañero (mas bien a desahogarme con él) que ha estudiado a fondo el tema.

Yo le decía: “Te quería comentar un caso sangrante en la materia. Adición de herencia y venta en escritura posterior (no se hizo venta en comunidad por que la adición tenía sus particularidades y no lo vi conveniente). En la venta se nos olvida la manifestación que efectuarían los mismos sujetos (herederos y luego vendedores) que en la adición que fue el número previo de protocolo. Tuvimos que subsanar la venta para poder inscribir. Entiendo que si es “otro día” pueda exigirse, pero en dos escrituras seguidas es un exceso y un absurdo. ¿Hay algo sobre estos casos?”

Él me decía que: “El recurso de Vicente Martorell, que fue desestimado en RDSJyFP de 24 de enero de 2023 es fuente inagotable de argumentos”

 

Al tiempo me enviaba un estupendo resumen (reciente, de abril de este año) de los compañeros del Colegio de Aragón y enlace a este trabajo sobre el asunto:

“Son importantes otras dos Resoluciones de la Dirección General:

La de 23 de enero de 2023 que frente a las calificaciones que vedaban esta fórmula por considerarla “ambigua” permite que el obligado a declarar diga que “no le consta” que sobre la finca hayan tenido lugar tales actividades.

No parece tema menor, habida cuenta:

• De la importancia que tiene, para quien lo hace, lo que se manifiesta en el documento público notarial.
• De la falta, a día de hoy, del desarrollo reglamentario al que llama la propia Ley para determinar cuales sean dichas actividades y de lo forzado que parece declarar vigente en este punto un Reglamento de 2005 que ha sido superado por dos Leyes posteriores y dos Directivas de la UE.
• Y del hecho de que esa declaración de ciencia la hace el compareciente por si y por propietarios anteriores.

Y la de 13 de marzo de 2023, que acota un tema fundamental cual es de la declaración en relación con las entidades integradas en división horizontal.

No es momento de glosar la evolución desde aquellas primeras calificaciones que pese a definir el suelo ese Reglamento de 2005 como “la capa superior de la superficie terrestre” exigían la declaración,  pongamos el caso, para un piso sito en la planta catorce de un edificio (a las que se refirió la primera de las Resoluciones de 12 de agosto de 2022 en sentido revocatorio) a las que han ido matizando el supuesto de la que pudiera llamarse “vivienda unifamiliar integrada en división horizontal”  pero a la vista de esta que se acompaña cabe concluir que la declaración no es exigible cuando se trata de la transmisión de una vivienda unifamiliar en planta baja en régimen de propiedad horizontal si no dispone de un terreno o jardín en el que se haya podido realizar una actividad que potencialmente sea contaminante del suelo. Parece, pues, que no toda la superficie ha de estar ocupada por la vivienda, piénsese por ejemplo en el caso de vivienda y terraza.

Ello al margen del argumento de fondo que pudiera alegarse pues si para el propio Centro Directivo la declaración solo es exigible cuando ”…el dominio se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un elemento común)…”  ello debiera bastar para excluir cualquier modalidad de división horizontal, vertical o tumbada, con o sin jardín o terreno anejo, pues como se ha dicho (Mariño Pardo), el simple uso de un elemento común por el transmitente, y el suelo esencialmente lo es, no debe implicar obligación de declarar”.

 

Unos días después volví a consultarle

El otro día en VN se compartió esto:

“Modificación del Reglamento del dominio público hidráulico. Establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados”.

En realidad la norma se titula Real Decreto 665/2023, de 18 de julio, por el que se modifica el Reglamento del Dominio Público Hidráulico, aprobado por Real Decreto 849/1986, de 11 de abril; el Reglamento de la Administración Pública del Agua, aprobado por Real Decreto 927/1988, de 29 de julio; y el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados y aunque parece que va a concretarnos algo, no lo hace porque solo dice: “Artículo tercero. Modificación del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados. Se modifica el artículo 5 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, que queda redactado como sigue: «Artículo 5. Contaminación de las aguas subterráneas. . 1. Sin perjuicio de lo establecido en la normativa aplicable en materia de aguas subterráneas, si de lo dispuesto en los artículos 3.3 ó 4.3 se derivan evidencias o indicios de contaminación de las aguas subterráneas como consecuencia de la contaminación de un suelo, tal circunstancia será notificada a la administración hidráulica competente en un plazo no superior a 1 mes. 2. Los organismos de cuenca y los órganos competentes en materia de contaminación del suelo de la comunidad autónoma correspondiente crearán grupos de trabajo constituidos por representantes de las administraciones con competencias en materia de suelos contaminados y aguas y, en su caso, control integrado de la contaminación. Estos grupos de trabajo se reunirán siempre que sea necesario, y con una frecuencia mínima semestral a efectos de abordar conjuntamente el alcance de los trabajos de investigación requeridos, evaluación de riesgos, proyectos de descontaminación y programas de vigilancia”.

Así que seguimos igual, es decir, sin saber qué actividades son contaminantes o no.

Y precisamente ahora me encuentro con la venta de una parcela industrial con nave en la que me consta, a mi, que allí hay una empresa con una actividad que podría ser potencialmente contaminante.

Se supone entonces que la formulación de la manifestación no varía o varía poco porque, tal vez, convenga decir que la actividad es potencialmente contaminante pero que no se ha producido contaminación o ¿qué se supone que hay que hacer en estos casos?

El caso es que todo esto me acabó recordando al chiste aquel en que un hijo le pregunta a su padre la diferencia entre realmente y potencialmente.

 

Lamento no proporcionar soluciones …

 

En los días siguientes hablamos alguna cosa mas como la aplicación de la normativa a la disolución de condominio

Al respecto me dijo el compañero que: “Para la disolución de condominio, Mariño en Iuris Prudente es claro,  “…no puede aplicarse extensivamente, habrá que considerar que es inaplicable a actos determinativos y no traslativos, como la disolución de comunidad, liquidación de gananciales, liquidación de sociedades, e incluso la partición de herencia. Por otra parte, ante el dislate que supone lo de las herencias, que nos colaron mediante clamoroso “obiter” en las tres Resoluciones, nefastas, de 2012, ojo a lo que dice Mariño:  “…Incluso, a mi entender, si la herencia se ha abierto antes de la entrada en vigor de la norma, dado el efecto retroactivo tanto de la aceptación como de la partición, se debería considerar inaplicable la exigencia, pues la transmisión mortis causa, que es lo que determina la obligación de declarar, se habría realizado en un momento anterior a la entrada en vigor de la norma que la impone. Sin embargo, no sería de extrañar que la posición de la Dirección General fuera diversa, sobre la base de su doctrina de que los títulos que acceden al registro deben cumplir los requisitos legalmente exigibles al tiempo de su presentación para inscribir. Podríamos, así, encontrarnos con títulos notariales de herencia, otorgados antes de la entrada en vigor de la norma, a los que le fuera exigida registralmente esta declaración, por discutible que esto sea. …”.

El caso es que a mi cada vez que me sale una, me surge la duda y recurro a una nota de la comisión de Cultura de mi Colegio en la que se decía:  “1.- Supuesto de hecho contemplados en las Resoluciones: Disolución de condominio sobre una vivienda en planta primera de un edificio dividido horizontalmente (no procede declaración por razón del objeto; no entra a considerar si la disolución de condominio entra en el concepto de “transmisión” aunque dada la amplitud de los términos de los actos que considera incluidos cabe entender que sí. Las resoluciones no se pronuncian sobre si están incluida las disoluciones de condominio (por ejemplo de un terreno) o en la venta de una cuota indivisa y no de la totalidad. Por el sentido que inspira las resoluciones entiendo que la DG consideraría que sí”.

 

El caso lo he empezado a sufrir en carnes propias

Yo diría que ese registro dejaba pasar las disoluciones sin condominio sin manifestación, pero de repente han empezado a pedirla y alegan esta resolución: EXT.COND.EN PDAD HORIZONTAL NO. El título con el que la tienen grabada es revelador: “Extinción condominio en propiedad horizontal, no”. ¿No? ¿qué? Que no requiere la manifestación sobre suelos contaminados pero pillines, lo que dice la resolución es que la división horizontal en altura no la requiere a diferencia de la división horizontal en plano que sí la requiere. La resolución no dice que en la extinción de condominio haga falta. Sobre eso no dice nada. Se dejaron sin analizar qué hubiera ocurrido si fuera una extinción de condominio en plano. En ese caso sí en un venta, pero en una extinción de condominio, ¿qué? Pues, increíblemente, no lo dijeron.

El mismo compañero de mas arriba dice: “Es vergonzoso, esa Resolución la cita también Mariño. Lo que plantea Mariño es justamente lo contrario, el motivo de la estimación del recurso es que es un elemento en altura y por ello no hay pronunciamiento expreso sobre la disolución de condominio, en ningún caso cabe argumentar como te lo están haciendo. Bien es verdad que lo de la DG es inasumible, por decir algo suave, dictan “obiter” sin venir a cuento. En este caso que cabía “obiter” para aclarar lo obvio, que es especificativo y no se está en el tenor literal de la ley, dan la callada por respuesta y abren la vía a que en la práctica se pida, se ponga, se subsane en su caso y el argumento sea el “pues se está haciendo”. La naturaleza de la disolución de condominio no es translativa y eso es así de toda la vida. Siendo una norma restrictiva de derechos, que no puede aplicarse extensivamente, habrá que considerar que es inaplicable a actos determinativos y no traslativos, como la disolución de comunidad. Veremos cómo va avanzando la cuestión porque antes o después llegará a la DG con un caso mas claro”. 

Yo creo que podrían haber entrado perfectamente en la cuestión (en realidad yo creo que esa era la cuestión y que tratarla no era obiter dicta), matando dos pájaros de un tiro y no lo hicieron. Podrían haber dicho no porque es disolución de condominio y además porque es división en altura y en vez de hacerlo así lo dejan a medias y resuelven solo una cosa.

 

Al final la DG ha dicho que ¿TURURÚ…?

Y es la RDGSJyFP de 27 de Noviembre de 2023 (Res 2023-12-19-01), dice:

Y, ¿por qué dice lo que señalo en negrita? Se supone que hay otras que sí que podrían serlo, ¿no? En este caso extinguieron la comunidad sobre determinada finca rústica, de ocho hectáreas de superficie, que les pertenecía a dos comuneros por mitades indivisas por título de herencia y «se adjudica en pleno dominio la finca descrita» al segundo de los citados comuneros. Entenderemos por prudencia que si se trata de uno de esos casos en los que se entiende que se está permutando, ¿sí que requeriría la manifestación?

Desde luego si hubiera en Vanguardia Notarial un premio a la disposición mas absurda del siglo, yo votaría por la relativa a la manifestación de suelos contaminados en dura pugna con el CEE.

 

¿Y en las herencias es necesario?

Pues, como se dijo en Vanguardia Notarial: “La exigibilidad fue colada mediante obiter en las tres primeras resoluciones de 2012 y ha sido repetida después hasta la saciedad venga o no a cuento. Una inexactitud mil veces repetida puede parecer verdad. De ahí a terminar pidiéndolo respecto de fallecimientos anteriores a la entrada en vigor de la Ley, puede haber un paso”.

Una de esas resoluciones es la de 24 de enero de 2023: “Por tanto, dado que, como se acaba de indicar, la norma en cuestión (artículo 98.3 de la Ley 7/2022) afecta e indiscriminadamente a actos gratuitos y onerosos, y también a las transmisiones «mortis causa», por razón de la posición de los sucesores «mortis causa», y por ello afecta a los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante, el recurso, en cuanto sostiene que la omisión de la declaración legal no impide la inscripción, ni procede exigir tal declaración a los herederos, ha de ser desestimado y confirmado el defecto señalado en la nota de calificación recurrida”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario