tengo derecho a copia notario

«Quiero una copia y el Notario dice que no tengo interés»

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

«Y yo le digo … ¡que sí oiga, que me interesa mucho¡, pero no me la da e insiste en que no, no tengo interés».

 

He recopilado algunos supuestos de petición de copias con o sin interés legítimo. Unos son aparentemente claros en sentido positivo o negativo y otros más bien dudosos o discutibles.

 

CASO CERO (PARODIA): «Soy familiar y necesito la copia de la herencia para el historial medico»

Sin comentarios.

 

PRIMER CASO: Derecho a copia de mi socio en otra sociedad

 

«Una sociedad (A) tiene un único socio (Justito El Notario) que además es el administrador de la misma. Bueno, pues esta sociedad (A) es socia de otra sociedad (B) que además tiene otro socio (Pepe) que al mismo tiempo es el administrador de esta segunda sociedad (B). Este socio (Pepe) de la otra sociedad (B) que es administrador de la misma, quiere copia de la constitución de la sociedad (A) que es socia de la sociedad (B) de la que él es socio y administrador».

Es un poco trabalenguas, ¿verdad? pero en realidad es mucho más sencillo de lo que parece y se puede ejemplificar fácilmente. Imaginemos que A es el Banco de Santander y que Pepe viene a pedirnos la copia de la escritura de constitución del Banco de Santander. ¿Se la damos? No, no se la damos. Pues si se trata de la sociedad A tampoco se la damos porque el vínculo que existe entre los dos socios de B (la sociedad A y Pepe) no le da derecho a Pepe a solicitar la copia de la escritura de constitución de A (el Banco de Santander) por mucho interés que tenga en ella (a su modo de ver), porque una cosa es tener interés y otra tener el interés legítimo que exige el Reglamento Notarial para la obtención de la copia de una escritura.

 

SEGUNDO CASO: Derecho del acreedor a solicitar copia del título de propiedad de la finca hipotecada a su favor

 

«Dos sociedades firman una escritura en la que resuelven una permuta a cambio de obra. La finca objeto de la permuta está gravada con una hipoteca a favor de un Banco, que no compareció en aquella escritura. NO HAY NINGUNA CLÁUSULA QUE AUTORICE al Banco a pedir copias, pero el Banco se cree con interés legítimo a pedir esa copia porque está ejecutando su hipoteca y necesita saber que se pactó en aquella escritura».

¿Tiene el Banco derecho a pedir copia de la escritura de nuestra vivienda en caso de que esté ejecutándonos la hipoteca? No, no lo tiene. Este caso aparenta ser más complicado porque vemos una resolución de permuta a cambio de obra, pero no hay diferencia con el caso de una hipoteca sobre la vivienda de cualquiera de nosotros. Ese derecho real de hipoteca no faculta al Banco para pedir copia de la escritura de nuestra casa. Todos sabemos que aunque se diga aquello de la casa es del Banco, no es cierto, ¿verdad?

 

TERCER CASO: Derecho del fideicomisario a solicitar copia del testamento

 

«Un matrimonio sin hijos en régimen de gananciales. Muere el esposo y en su testamento deja todo a su esposa señalando que a la muerte de ella sus herederos serían los hermanos de él. Muere la esposa y en su testamento nombra herederos de todos sus bienes a los hijos de una prima. Al morir la esposa, los hermanos de él solicitan copia de su testamento y se les deniega. Además hemos sabido que la herencia de ella ya se hizo a favor de los hijos de la prima los cuales (desconocedores del testamento del esposo) han elevado a público las ventas de una plaza de garaje y de una vivienda hechas por la esposa, cuando eran solo herederos de la mitad. ¿Quién es el responsable de que las cosas hayan llegado a esta situación? ¿hay una responsabilidad por parte de la o las notaría/s implicadas? ¿qué tipo de resarcimiento se podría pedir?»

Me temo que muy probablemente no habrá ningún responsable. Lo que supongo que ocurrió es que el esposo en su testamento instituyó heredera a su esposa con facultad de disponer, lo que supone que a su muerte, solo pasarían a los hermanos del esposo aquellos bienes de los que ella no hubiera dispuesto y, al parecer, podría no quedar ninguno puesto que esa plaza de garaje y esa vivienda podrían estar vendidas en un documento privado que es el que se ha elevado a público. No obstante, me faltan datos para darle una opinión fundada sobre el asunto, aunque me parecen interesantes dos cosas: ¿en la elevación a público habría que tener en cuenta a los hermanos de él? y, a los efectos de este post, ¿tienen los hermanos de él derecho a copia? ¿Se equivocaron en la notaría no dándoles la copia que solicitaban? El artículo 226 del RN regula el derecho a copia en el caso de los testamentos. Teniendo en cuenta que no sé que decía el testamento en cuestión (solo estoy haciendo suposiciones) si esos hermanos eran herederos fideicomisarios de residuo o preventivos de residuo, parece que deberían ostentar ese derecho a copia, ¿verdad? Pues sí, en mi opinión, los hermanos claramente tienen derecho a copia porque del testamento resulta algún derecho o facultad a su favor, aunque sea condicionado a que el fiduciario no disponga de lo recibido.

Artículo 226. En vida del otorgante, sólo éste o su apoderado especial podrán obtener copia del testamento. Fallecido el testador, tendrán derecho a copia: a) Los herederos instituidos, los legatarios, albaceas, contadores partidores, administradores y demás personas a quienes en el testamento se reconozca algún derecho o facultad. b) Las personas que, de no existir el testamento o ser nulo, serían llamados en todo o en parte en la herencia del causante en virtud de un testamento anterior o de las reglas de la sucesión intestada, incluidos, en su caso, el Estado o la Comunidad Autónoma con derecho a suceder. c) Los legitimarios. Las copias de testamentos revocados sólo podrán ser expedidas a los efectos limitados de acreditar su contenido, dejando constancia expresa de su falta de vigor.

CUARTO CASO: El que compareció como apoderado en una escritura solicita copia de la misma

 

Tengamos en cuenta, para empezar, que este apoderado no es un “otorgante”.

Existe una RDGRN 08-11-1994 (que en alguna publicación puede aparecer erróneamente como de octubre de 1994) que señala:

«El RN distingue de forma reiterada y clara los conceptos de parte y otorgante de la escritura pública, fundamentalmente en los artículos 156 y 165. Por ello, cuando su artículo 224 reconoce el derecho de obtener copia de la escritura a los otorgantes, y además a las personas a cuyo favor resulte de la misma algún derecho, directamente o adquirido por otro acto distinto de la escritura, parece evidente que se lo reconoce a quien sea otorgante de la escritura, pero no parte de la misma, y ello sin necesidad de que ese otorgante aporte ninguna prueba de que tiene facultades representativas de quien es realmente parte de la escritura, o incluso aunque esas facultades no hayan existido en ningún momento. Esta solución reglamentaria es por otra parte completamente armónica con el sentido general de la regulación del derecho a obtención de copias, como equilibrio entre los principios del secreto del protocolo y el derecho a su obtención de quien tenga algún interés en el documento, ya que el hecho de que el solicitante haya otorgado la escritura, y por tanto conozca su contenido, hace perder toda su virtualidad al principio del secreto del protocolo».

QUINTO CASO: Un administrador mancomunado cesado solicita copia

 

Podría aplicarse la misma solución que en el caso anterior.

SEXTO CASO: ¿Un no otorgante puede pedir copia autorizada?

 

«Un matrimonio se divorcia hace unos años, y en la sentencia, se adjudica al esposo el derecho de usufructo sobre las propiedades de la esposa, derecho que no figura inscrito en el registro. Ella ha vendido después una vivienda privativa sin contar con el esposo, y ahora éste pretende reclamarle la parte proporcional de la venta para lo cual solicita una copia simple de la escritura a fin de interponer la demanda.»

El artículo 224 del Reglamento Notarial dice que: «Además de cada uno de los otorgantes, según el artículo 17 de la Ley, tienen derecho a obtener copia, en cualquier tiempo, todas las personas a cuyo favor resulte de la escritura o póliza incorporada al protocolo algún derecho, ya sea directamente, ya adquirido por acto distinto de ella, y quienes acrediten, a juicio del Notario, tener interés legítimo en el documento» pero … existe una RDGRN de 19-04-2016 que en un obiter dicta (bastante discutible y que no viene mucho al caso) dice que a un no otorgante de una escritura no se le pueden dar copias simples y que, en estos casos, solamente se puede expedir copia autorizada. ¿Seguro?

Hay otra RDGRN de 19-07-2018 sobre este asunto que dice en su punto final: «Finalmente, señalar que no obstan a esta interpretación literal de la indicada norma reglamentaria (“según el sentido propio de sus palabras”, como indica el artículo 3 del Código Civil), ni los antecedentes legislativos citados, que no parecen matizarla, ni el alegado incumplimiento habitual en la práctica, cuya veracidad no se comparte, ni la circunstancia de que las copias simples al carecer de pie no incluyan la apreciación del interés legítimo, pues la doctrina de este Centro Directivo es que, en general, las copias simples sólo se pueden expedir a las personas otorgantes, debiendo ser “autorizada” la copia cuando se solicite alegando un interés legítimo (Resolución del Centro Directivo, SN, de 19 de abril de 2016), salvo en las solicitadas por las Administraciones Tributarias cuyo fundamento legal es el deber de colaboración con las mismas (Resolución del Centro Directivo, SN, de 12 de febrero de 2018), siendo recomendable, también en estos supuestos, que su expedición se haga en papel de los Colegios Notariales con nota de expedición en la matriz«.

 

SÉPTIMO CASO: Padres preteridos

 

«Una señora casada y sin hijos y cuyos padres viven, hace testamento en el que instituye heredero a su esposo pero no menciona a sus padres y, por tanto, no salva su legítima. ¿Tienen los padres derecho a copia?»

El artículo 226 c) del RN directamente les concede derecho a copia a los legitimarios. Existen tres resoluciones de la DGRN (7 de junio, 13 de julio y 11 de octubre de 2016) al respecto que para un caso de descendientes/legitimarios reconocen el interés legítimo aún en el caso del testamento revocado.

Dos casos recientes vistos en los resúmenes de El Notario del Siglo XXI

 

Derecho del desheredado a copia de la partición 23-11-20 RESOLUCION DGSJyFP

 

Una hija desheredada solicita copia de la escritura de partición de herencia de su padre. La DG comienza recordando que así como la hija tiene directamente de dicha copia del testamento, no tiene, en cambio, por la sola condición de hija y legitimaria derecho a la copia de la escritura de partición de herencia. En principio, la hija y legitimaria tiene un evidente interés legítimo en la copia de la escritura de partición de herencia, ya sea para la defensa de sus derechos legitimarios en derecho común o, como era el caso, para la valoración del quantum de su crédito en derecho catalán. Sin embargo, como esa hija había sido desheredada justamente, se considera que está en una situación casi idéntica a la de cualquier tercero extraño a la herencia. Esto no impide que la hija desheredada puede impugnar el testamento por no ser cierta la causa de la desheredación o para ejercitar cualquier otro derecho que le corresponda. La copia de la escritura de partición de herencia tendrá que ser solicitada dentro del procedimiento judicial oportuno y por los cauces que prevé el Reglamento Notarial.

 

Interés legítimo del consejero en la copia de los acuerdos sociales 16-12-2020 RDGSJyFP

 

Cuando un consejero solicita copia de escritura de elevación a público de acuerdos sociales, no se puede negar alegando que el Consejo actúa colegiadamente, porque no lo ha solicitado el nombre de la sociedad sino en nombre propio como consejero. El artículo 224 del Reglamento Notarial debe interpretarse en el sentido de que quien asume una obligación por el contenido de la escritura tiene derecho a copia, entre otras cosas porque como administrador está sujeto a la responsabilidad prevista en la Ley de Sociedades de Capital, y como parte de su deber de diligencia tiene derecho a conocer los acuerdos adoptados por el consejo.

En la obra de Antonio Rodríguez Adrados “Estudios Jurídicos IV” en su capítulo «PERSONAS CON DERECHO A COPIA», hay suficiente material para sacarnos de numerosos apuros en casos como los comentados hoy aquí.

 

Más casos

 

1.= Retracto de coherederos

 

A efectos de ejercitar retracto de coherederos, ¿tiene el coheredero derecho a pedir copia de la cesión hereditaria? Dice Iuris Prudente: «La necesidad de conocimiento completo de la venta para el ejercicio del retracto y que este se obtenga a través del conocimiento de las circunstancias de la escritura ha determinado que se haya reconocido a los potenciales titulares del derecho de retracto legal interés legítimo en la obtención de una copia de la referida escritura que contiene el acto (venta o dación en pago) que hace surgir el retracto legal. Cuestión distinta es la de que deban justificarse ante el notario titular del protocolo las circunstancias que determina el derecho al ejercicio del retracto, como la condición de colindante del solicitante».

 

2.= ¿Y el legitimario legatario de legítima estricta puede pedir copia de donaciones otorgadas por el causante a efectos de plantear la inoficiosidad?

 

El GJ dijo categóricamente que sí.

 

3.= Solicitud de copia por Oficina Liquidadora (que no cuela)

 

«En aplicación del Artículo 93 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con el artículo 4.1.a) de la Orden 22/013, de 13 de diciembre, de la Consellería de Hacienda y Administración Pública, por la que se regulan las obligaciones formales de los notarios en el ámbito de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones (DOCV Núm..7180/26.12.2013) se solicita copia simple del Protocolo *** de año *** del Notario D. ***. La solicitud se ha cursado conjuntamente vía plataforma SICNO. OFICINA LIQUIDADORA«

No he recibido ninguna petición (al margen de esta) ni por SIGNO (donde no tengo claro que ustedes pueden efectuar esa solicitud pues solo las recibimos de otros notarios y de la OCP, que recuerde ahora), ni por mi correo corporativo (donde tampoco lo tengo claro). No es usual que una liquidadora me pida copias de ninguna escritura y, además, no veo el vínculo de esa escritura con la Oficina Liquidora de ***, así que espero noticias a fin de confirmar algún dato más y decidir si procedo al envío o no.

 

4.= Solicitud de copia de testamento por incapacitado sujeto a tutela

 

Esta resolución atribuye al tutor la facultad de pedir la copia si el incapaz tiene interés legítimo: 2014-08-29 RESOLUCION 562-14

 

5.= Solicitud de copia de testamento por sustituto vulgar

 

Ver RDG SN 19062007_Sustituto. Además tengo estas otras dos: 2014-08-24 RESOLUCION 172-14 y RDGSJyFP de 22 de Septiembre de 2021.

 

6.= Copia autorizada con eficacia ejecutiva de una escritura de compraventa con subrogación hipotecaria en la que la entidad bancaria NO compareció

 

En principio entiendo que no tiene derecho a copia porque no compareció ni se le facultó en la escritura para pedir copias. Pero después he visto que en el número siguiente de protocolo se hizo una novación del préstamo hipotecario en la que la entidad acreedora consintió la subrogación y se modificó el plazo de duración del préstamo y en la que se le faculta para pedir copias ejecutivas del presente instrumento (es decir de la novación). ¿Este consentimiento a la subrogación en instrumento separado facultaría para poder pedir copia de la compraventa con subrogación en base al art. 224 del RN? Quizá habría que empezar por pedir al Banco que explique la razón de su petición. Si se apreciara un interés legítimo, habría que restringir la copia a los aspectos que pudieran afectarle, que no suelen ser muchos.

No es el caso porque este se refiere a una cancelación, pero es interesante esta RDGRN de 20/12/2016:  

«En el concreto caso que nos ocupa, la petición de copia de una escritura de carta de pago y cancelación de una hipoteca cambiaria constituida en garantía de una deuda reconocida por una sociedad mercantil y representada en letras de cambio garantizadas con hipoteca, solicitada la copia por la propia mercantil deudora y titular de la finca hipotecada, parece que cumple con creces el requisito de interés legítimo en el sentido jurídico y notarial dado al término por este Centro Directivo. La posibilidad de que el titular de una deuda pueda obtener copia del documento en el que se documenta su liberación como deudor, parece que tiene suficiente entidad como para considerar a ese deudor con interés legítimo para obtener copia de ese documento, e incluso podría considerarse incluido en ese otro grupo de personas o entidades con derecho a tener copia como son todos aquellos a cuyo favor resulta de la escritura algún derecho, ya sea directamente, ya adquiridos por un acto distinto de ella, pues poder acreditar en el tráfico jurídico no ser deudor frente a nadie, o haberse cancelado una deuda, no parece que sea una cuestión de interés menor en los tiempos actuales de alto endeudamiento de todo tipo de entidades públicas y privadas. Mucho más, si cabe, tratándose de una deuda documentada en letras de cambio garantizadas con hipoteca, pues debe recordarse que en la hipoteca cambiaria el acreedor queda identificado por el hecho de ser tenedor legítimo de las cambiales. El crédito garantizado es el cartular, derivado de la letra, no el causal, y la hipoteca se resiente de las vicisitudes de la cambial, de manera que ningún cesionario de ésta puede fundarse en el contenido registral para hacer prevalecer su derecho, que debe apoyarse exclusivamente en la literalidad de la letra misma. Además, el endoso de la letra comporta la transmisión de la titularidad del crédito hipotecario sin necesidad de que se notifique al deudor ni se haga constar la transferencia en el Registro (cfr. los artículos 149 y 150 de la Ley Hipotecaria y la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1988). Así, el tenedor legítimo de la cambial según la cadena de endosos está legitimado para promover tanto la acción cambiaria como la hipotecaria. Por todo lo anterior, la extinción de la deuda representada en letras de cambio, no puede derivar sólo de una manifestación del acreedor inicial del crédito, sino que al representarse la deuda en títulos normalmente endosables como son las letras de cambio, resulta necesaria no ya la manifestación o voluntad del acreedor inicial o librador inicial de la letra cuya deuda quedó pagada, sino que resulta necesaria e imprescindible la inutilización de las letras libradas –como confirma el artículo 156 de la Ley Hipotecaria-, a fin de evitar que, tras una posible manifestación liberatoria del acreedor del crédito del negocio subyacente, se pudiera considerar liberada o extinguida dicha deuda, pero, en cambio, apareciese con posterioridad un tenedor legítimo de alguna letra en que la deuda quedó representada, exigiendo el pago del título que le acredita como titular del crédito o de una parte del mismo. Por lo que el interés del deudor en verificar que en la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca consta la correcta identificación e inutilización de las letras de cambio libradas, así como las manifestaciones en tal sentido de los otorgantes y tenedores de las letras, es más que relevante para el deudor – todo ello sin perjuicio de que la garantía hipoteca haya podido quedar cancelada en el Registro, y tal circunstancia pueda acreditarse por cualquier medio de publicidad registral-. Por todo lo anterior, resulta evidente a juicio de este Centro Directivo que: i) todo deudor tiene derecho e interés legítimo en tener copia del documento público que le sirve de carta de pago y liberación de dicha deuda; ii) y mucho más, si cabe, tratándose de deudas representadas en letras de cambio, las cuales han de quedar inutilizadas en el documento público que sirve para cancelar la deuda, y en su caso para liberar de hipoteca una finca cuando la misma haya sido dada en garantía del pago de las deudas representadas por las letras correspondientes. De seguirse los diversos argumentos del Notario que deniega la copia solicitada, se llegaría a la paradoja de que en el caso habitual de un deudor titular de una deuda bancaria que constituyó hipoteca sobre un inmueble que luego vende, no podría obtener copia del documento que acredita la extinción de la deuda, dado que, como es habitual, las escritura de cartas de pago y cancelación de hipoteca son otorgadas unilateralmente por las entidades acreedoras, de tal manera que al no comparecer ni ser otorgante de esas escrituras el deudor primitivo, ni ser en el momento en que solicita la copia titular de la finca que vende -ya libre de cargas en ese momento-, no podría obtener copia de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca. A juicio de este Centro Directivo, resulta innecesario en esta Resolución entrar a valorar el resto de argumentos que para tener derecho a copia de esa escritura cita la entidad recurrente a través de su representante, en el sentido de explicar la situación irregular que haya podido ocurrir en torno a la adjudicación de la finca hipotecada en favor del tenedor de una letra de cambio, en ejecución de la deuda garantizada con la hipoteca, si bien en ejecución sólo de una de las seis letras de cambio libradas, con la consiguiente adjudicación de esa finca por un precio irrisorio –el importe representado sólo por una letra de cambio de las seis libradas en favor del tenedor y ejecutante de esa letra de cambio, pues esta cuestión cae fuera del ámbito decisorio de este Centro Directivo, y tendrá que ventilarse en el correspondiente procedimiento judicial declarativo, con contraposición de ambas partes. Quinto. En base a las anteriores consideraciones esta Dirección General acuerda estimar el recurso interpuesto, confirmando el acuerdo de la Junta Directiva del Ilustre Colegio de Andalucía en su sesión de 29 de octubre de 2015, debiendo procederse en plazo y forma desde la notificación de esta Resolución, a la expedición de la copia de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca solicitada, por quien legamente tenga en custodia el Protocolo donde consta la escritura cuya copia se pretende, previo abono por la entidad solicitante de la copia al Notario, de los honorarios que devengue la expedición de la copia solicitada».

7.= ¿El acreedor puede pedir copia de la herencia sin adjudicaciones o qué contenga una renuncia o de la renuncia de su deudor? ¿Y si fuera una comunidad de propietarios?

 

Igual de la renuncia del deudor o una parcial de la adjudicación que se le haya hecho sí que podría expedírsele, pero de toda la escritura parece demasiado, aunque parece mas prudente entender que será en vía judicial donde tendrá que reclamarla. No le corresponde al Notario tutelar los intereses del acreedor (sea quien sea) entre otras cosas porque le correspondería valorar, para emitir copia, si verdaderamente es acreedor o no. Que la pida judicialmente si cree que la renuncia (o lo que sea) es en perjuicio de sus derechos.

 

8.= Expedición de copia a petición de uno de los administradores mancomunados

 

RES 2011.pdf

 

9.= Petición de copia por apoderado general MERCANTIL no inscrito y que no mencione expresamente la facultad

 

Bueno, lo segundo no es tan grave. Quien puede lo más, puede lo menos. Si puedo comprar, podré pedir una copia de una compraventa, ¿no? Más siendo un poder general, pero si es obligatorio inscribir pues obligatorio ya vayamos a comprar castañas o a solicitar unas copias de una escritura a efectos de su inscripción en el Registro Mercantil.

 

10.= Una sociedad compra a otra una finca y se hace cargo de la plusvalía municipal

 

A tal efecto, solicita a un notario que vía Signo solicite copia al notario que custodia el título previo que es una agrupación. Por una parte, si bien el custodio es quien tiene la última palabra para expedir la copia, el Notario solicitante también debe legitimar la firma del escrito haciendo también una valoración del interés, ¿no? Pero por otra parte, ese interés es discutible pues esa agrupación no influye en el cálculo de la plusvalía que solo requiere tres variables: fecha de adquisición, fecha de transmisión y valor del suelo, si bien por razón de las sentencias que han exigido que haya aumento de valor, le puede interesar saber si lo ha habido o no, pero el valor que le interesa es el del título de adquisición no el de la agrupación. Así que tal estaría fundado el interés si se pidiera copia del título de adquisición, no de la agrupación. ¿Es así?

 

11.= Solicitud por el apoderado estando la poderdante con su capacidad disminuida

 

¿Debe valorar el Notario si es que le consta esa situación si expide o no la copia? ¿o será problema del poderdante el uso del poder en caso de que tenga la poderdante mermada de algún modo su capacidad?

 

12.= Derecho del socio a solicitar copia del acta notarial de junta

 

La doctrina de la DG es que el socio tiene interés legítimo para obtener copia de todos los documentos que afecten a la arquitectura social, sean o no elevaciones a público, pero no de los actos y contratos concretos que otorgue la sociedad. Si atendemos a esa doctrina, parece que el acta de junta quedaría fuera.

 

13.= Derecho del titular registral no propietario

 

La RDGSJyFP de 26/02/2020 se refiere al supuesto y dice: «En el presente supuesto, donde se solicitan las copias de determinadas escrituras otorgadas por el propietario de una finca de la que el recurrente fue anterior propietario, sobre la base de su condición de titular registral de la misma, es claro que la parte recurrente no es ninguna de las personas a quienes el artículo 224 del Reglamento Notarial permite solicitar copia … Es evidente que el simple interés en conocer el contenido de una escritura pública otorgada por el propietario posterior de una finca no es suficiente para apoyar el interés legítimo de un propietario anterior para acceder a su contenido, sobre la única base de mantener la condición de titular registral de la finca objeto de la misma. El propio recurrente en sus alegaciones reconoce que no es el propietario real de la finca en cuestión y que su titularidad registral ha devenido inexacta por causa de no haber accedido todavía al Registro la nueva titularidad …. tampoco la regla del artículo 38 de la Ley Hipotecaria es suficiente para apoyar la petición del recurrente, y ello porque la presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio del titular registral que en dicho precepto se contiene, en este caso concreto, queda enervada por la existencia bien conocida de un título posterior que, aunque no haya tenido acceso al Registro, desvirtúa totalmente lo que este publica» .

 

Otros casos en preparación:

 

  1. Si soy propietario, ¿tengo derecho a copia de todas las escrituras anteriores de mi finca?
  2. Si estoy casado en gananciales, ¿tengo derecho a copia de lo comprado por mi cónyuge con carácter presuntivamente ganancial o para la sociedad conyugal, seamos todavía propietarios o no lo seamos de esa misma manera al tiempo de pedir la copia?

Otras resoluciones de interés en materia de petición de copias:

  1. Dos casos muy parecidos (petición de copia por apoderado): 2014-09-24 RESOLUCION 584-14 y Resolución de 2 de diciembre de 2011
  2. Testamento revocado y legitimarios
  3. DERECHO COPIA TESTAMENTO REVOCADO
  4. Derecho a obtener copia legitimarios/testamento revocado

 

Retención de la copia por falta de pago

RDGRN 17-10-2013: Se admite no entregar una segunda copia sin realizar su previo pago.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario




 

53 comentarios

  1. Buenos dias, soy representante de una asociacion de victimas de un falso prestamista, quien, sirviendose de la imagen de su sociedad legalmente constituida, hacia creer a algunas de sus victimas que gracias a su influencia en el mundo financiero, las ayudaría a refinanciar sus deudas haciendo de intermediario con importantes entidades bancarias, siendo preciso para ello formalizar previamente, contratos de » retroventa» necesarios segun el estafador para liquidar con su propio pecunio las cargas hipotecarias que pendian sobre los inmuebles de sus victimas, desconociendo estas que, realmente lo que estaban firmando era la transmision patrimonial definitida de sus propiedades mediante un contrato de compraventa que carecia de pacto de retro.

    en uno de los casos, tras firmarse la compraventa, a la victima no se le entrega copia de las escrituras, sino que se le dice que la notaria se las entregará en unos dias.

    Los dias, semanas, meses van pasando y no llegan las escrituras. Al cabo de un año, la victima recibe un burofax de alguien que alega ser el comprador de su vivienda, instandolo a abandonar el inmueble so pena de ser desahuciado. Lo curioso es que la victima llama escandalizado a la notaria y esta vez sí, le envian la copia,(suponemos que para no pillarse los dedos) pero para su sorpresa, descubre al leer las escrituras, que en ella no figuraba el pacto de retro sino que figuraba una clausula que establecia que podia vivir en precario durante un año en su vivienda , pasado ese tiempo debia entregar la vivienda.

    La conclusion que sacamos es que el plazo de precario se introdujo en el contrato para «no mover ficha» durante un año, y hacer creer a la victima que su deuda estaba saldada, que la titularidad de su vivienda no peligraba, y que en unos meses llegaría a recibir una llamada de la entidad bancaria que le concedería la hipoteca prometida por el estafador. Y a su vez, que la negativa de la notaria a entregar la copia tuvo como objetivo ocultar a la victima el contenido de la misma, ya que si esta hubiera conocido inmediatamente el contenido de la misma, podría haber intentado retractarse o haber interpuesto una denuncia.

    Recientemente, respecto de este caso en concreto, hemos presentado una queja ante el colegio notarial de la ciudad donde se firmó la escritura de compraventa, y la resolucion de la junta directiva viene a decir que se excluye de toda responsabilidad al notario puesto que no podemos demostrar que la victima pidió la copia ni que la notaría se negara a facilitarsela.

    Entiendo que art 249.1 del reglamento notarial sugiere que la notaria tiene la obligacion de facilitarte la copia de las escrituras en el plazo de 5 dias o el menor tiempo posible, pero lo que no refleja el artículo es que debe entregar la copia siempre y cuando tú puedas demostrar que la has solicitado, de modo que si no la solicitas, no te la facilitan. es asi?

    Agradecería cualquier consejo en el modo de proceder a partir de ahora, estamos pensando, si sirve de algo, en recurrir ante la Direccion General de Seguridad Juridica y Fe Publica.

    un cordial saludo, Hector

    • Buenos días Héctor:
      Me plantea usted un asunto con posibles repercusiones penales en el que no voy a entrar.
      No le puedo dar ningún consejo y solo puedo decirle que ese plazo no es una sugerencia, es una obligación si bien en ocasiones no es posible cumplirlo porque los trámites posteriores a la firma se alargan por mas tiempo. Habría que contar desde la última diligencia cumplimentada que sea necesaria o requerida. De todas formas, en un asunto tan grave no creo que entregar fuera de plazo sea lo que resuelva todo este embrollo.
      Que tengan suerte, saludos, Justito El Notario.

    • Buenas tardes, tengo un asunto entre manos un tanto curioso y estaría muy agradecido si me diera su opinión.

      Se trata de una hija de padre desconocido en el certificado de nacimiento. Esta persona, no obstante, conoce la identidad del padre y, de hecho, la filiación completa del padre consta en su partida de bautismo. En su opinión, ¿Podría está persona acreditar su interés legitimo en obtener copia del testamento de su padre justificando si condición de interesada ante el notario con la partida de bautismo?

      Un cordial saludo y muchas gracias!

      • Buenas noches Alberto:
        No, no podría porque no es su padre. Si ejercitara una acción de reclamación de la filiación sin duda esa partida podría utilizarse como prueba pero sin reclamación de la filiación previa, no hay relación paterno filial y por tanto no hay interés en el testamento, a mi modo de ver.
        Gracias por la cuestión. Saludos, Justito El Notario.

        • Muchísimas gracias por la respuesta.
          Es cierto que no puede pedir copia del testamento en su condición de hija, porque no lo es legalmente, pero me pregunto si podría entenderse que tiene interés legitimo para obtener copia para plantear correctamente la acción judicial. Me explico.

          Esta persona puede ejercitar la acción de filiación (sobre la base de la partida de bautismo) y de petición de herencia simultáneamente, sin embargo, para ejercitar está última correctamente necesita acceder al testamento, pues lo allí dispuesto determinará qué parte de la herencia le corresponde.

          Un saludo y muchas gracias de nuevo

  2. Fallecido mi tío, sin mas familia que sobrinos. Hay testamento en favor de uno de ellos. El otro tiene derecho a que el notario le facilite una copia del testamento ? En caso negativo como se reclama y donde el testamento o como se denuncia?
    Gracias.

    • Buenos días:
      En mi opinión: El otro no tiene derecho a copia. El tío podía dejarle los bienes a quien quisiera. Aunque ese otro sobrino la pida al Notario que la custodie no se la darán y si quiere reclamar lo podrá hacer ante el correspondiente Colegio Notarial.
      La única «denuncia» posible, a mi juicio, sería por falta de capacidad del tío y para eso hay que ir a juicio.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  3. Buenos días.
    Hace 40 años mi padre le compró a su padre un terreno, en el que posteriormente construyó una nave. Lo hizo mediante un contrato privado, sin escrituras. Ahora quiere donármela a mí, su hijo. Nuestra sorpresa es que en el catastro nos dicen que en el 2018 «alguien» escrituró ante notario el terreno, por lo que figura como titular otra persona.
    Queremos localizar a dicha persona y pedirle las correspondientes explicaciones. Hemos pedido nota simple en el registro con los datos de la dirección y referencia catastral, y no aparece nada.
    El único dato que nos facilitaron en el catastro fue un número de escritura. ¿Podemos pedirle al notario que la hizo una copia o al menos el nombre de la persona que lo hizo?

    Y si yo voy a otro notario con mi contrato de compraventa y luego lo inscribo en el registro? ¿Soy yo el legítimo dueño?

    Muchas gracias.

    • Buenas tardes Javier:
      Estas cosas pasan cuando uno no tiene escritura ni paga IBI, ni nada. Te pueden birlar la propiedad.
      A cinco años vista de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo. Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante para animarme a echarle una mano.
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

      • Buenos días, gracias por su rápida respuesta.
        Enviado el donativo y la invitación a la caña.
        Me gustaría saber si para el notario yo tendría interés legítimo informándole simplemente de que tengo intención de reclamar judicialmente el terreno.
        Antes de llegar a juicio querría hablar con la persona que cambió el catastro para tratar de aclarar las cosas amistosamente.
        Por otro lado, dado que el terreno no está inscrito en el registro, ¿puede mi padre ir a un notario, llevarle el único documento que creemos que existe sobre esa finca (un contrato privado de la compra que le hizo a mi abuelo) y con esa escritura ir al registro para que la inmatriculen?
        A lo mejor estoy diciendo una barbaridad, pero según he leído, el registro comprueba que la descripción de la finca en el catastro es exacta a la que uno va a inmatricular. No dice nada de que la persona que solicita la inmatriculación de la finca tenga que ser el titular del catastro. Y en caso de discrepancia, se supone que lo que tiene validez es lo que dice el Registtro.

        • Buenos días Javier:
          En cuanto al tema de la copia me temo que si alguien viene a pedirme copia con esa pretensión, no se la daría. A fin de cuentas, ¿qué tiene usted?, un documento privado (no sé si tiene fecha fehaciente por haberse liquidado de impuestos o haber fallecido su abuelo) y nada más, ¿o la finca estuvo a nombre del abuelo o padre algún día en el catastro?, ¿hay algo que lo pruebe? Pues …. aunque tenga alguna prueba, creo que yo no le daría la copia. Lo que si puede es solicitar a catastro la información que necesite (no sé si ellos necesitan acreditar interés en estos casos) y pedir nota al registro de la finca «usurpada».
          ¿Quién tiene la posesión de esa finca? ¿Ustedes o el otro señor? Supongo que él. Tendrían que iniciar una acción reivindicatoria de propietario no poseedor frente a poseedor no propietario y eso es una cuestión de abogados y judicial. Me imagino que no se va a ofrecer a soluciones.
          En cuanto a intentar ustedes una nueva escritura, tendrían que «engañar» al Notario porque si a mi me cuentan eso y el Catastro está a nombre de otro, no muevo un dedo.
          Creo que necesitan un abogado aunque si quieren intentar antes un acuerdo pues no se pierde mucho por probar (salvo poner al otro en alerta).

          Gracias por la contribución. Trabajar de este modo ya es otra cosa. Saludos, Justito El Notario.

          • Gracias de nuevo.
            La posesión de la finca la hemos tenido siempre mi padre y yo. Desde hace unos 15 años tengo colocadas allí unas colmenas, y dos o tres veces al año me paso por allí y entro en la nave.
            Varias veces me han preguntado si vendía el terreno, por lo que la gente del pueblo sabe que es de mi familia y que no está abandonado.
            Pienso que a lo mejor ha sido un error del catastro, pero ¿cómo saberlo, si no estoy autorizado para que me den ningún dato personal? ¿Cómo puedo iniciar una acción judicial si no se quién es la persona a quien tengo que reclamar?
            En fin, si acaban pronto los cierres perimetrales entre comunidades, podré acercarme al pueblo para ver si puedo aclarar algo.
            Muchas gracias.

          • Hola Javier:
            Entonces, ¿ahora como está? ¿están allí las abejas? ¿observa algún cambio que denote que anda alguien por ahí?
            Sí, podría ser un error del Catastro y allí debe consultar. También en las notarías se pueden realizar consultas al Catastro y hacer algunas averiguaciones, aunque es fácil que «se lo quiten a usted de encima» porque son muchos los que practican el «eso no es cosa mía».
            En cuanto a acciones, lo siento pero no soy abogado y eso sí que «no es cosa mía».
            Sí, debe acercarse.
            Si quiere, escríbame a justitonotario@hotmail.com y le doy alguna pista más.
            Saludos, Justito El Notario.

  4. Buenos días.

    Antes de nada, felicitarle por la gran labor informativa que hace con esta página.

    Mi pregunta es sencilla:

    Adquiero mediante escritura pública una finca rústica no inscrita en el registro de la propiedad. La propiedad del vendedor viene reflejada en la escritura de reparto de herencia de su fallecida madre, donde se hace inventario de sus bienes y se reparte entre varios hermanos a partes iguales.

    Si en algún momento decido inmatricular la finca por el procedimiento del doble título, necesito mi escritura y la anterior, de la que no dispongo.
    ¿Tendría derecho a solicitar una copia de la escritura del vendedor con dicha finalidad? ¿Qué tipo de copia necesitaría?

    Un saludo!

  5. buenos dias justito.
    fallecido mi tio abuelo hace 9 años, dejo de heredera a mi abuela. esta fallecio poco despues y no fue capaz de gestionar la herencia. ahora es mi padre quien ostenta el ius delationis por sustitucion.
    mi padre no se decide, le da vertigo la gestion. yo quiero hacerme cargo pero al no ser nombrado en testamento lo tengo dificil. cree q podria ser aplicable la interpellatio hacia mi padre desde mi perspectiva? muchas gracias, hay un bonito piso en juego

    • Buenas tardes Zigor:
      No, no lo veo aplicable (aunque no tengo claro que quiere decir con lo de la interpellatio en su favor). Su padre es el que tiene ese derecho y si no lo quiere tendrá que renunciar y ver conforma a testamento o ley a quien pasa el turno.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  6. Hola. Se me plantea el siguiente caso: Escritura de partición de herencia de Jesús y Manuela, en la que comparecen Ana (nieta de los causantes, hija de María), Carmen y Manuel (hermanastro de Carmen y de María por parte de madre). En la escritura se practica liquidación de la sociedad de gananciales habida entre Jesús y Manuela, y se efectúan las adjudicaciones en pago de haberes en la herencia de Manuela. Al cabo de un tiempo, Manuel pretende inscribir el bien que se le adjudica, pero se encuentra con que en la escritura de partición no se han testimoniado los documentos acreditativos de la sucesión de Jesús (causante) y María (hija fallecida con posterioridad a los causantes pero con anterioridad al otorgamiento de la escritura de partición, compareciendo su heredera Ana) por ser copias simples. Manuel pide la documentación a sus hermanastros, y no se la facilitan. Puede Manuel solicitar en la notaría copia autorizada de los testamentos de Jesús y de María (de los cuales no ostenta condición de hijo ni de heredero) toda vez que le son imprescindibles para la inscripción registral?. El notario se lo está pensando. Un saludo y gracias.

    • Buenos días:
      Para mi no cabe duda de que tiene derecho y se expedirán a los solos efectos de la inscripción.
      Es lo que ocurre por no incorporar los documentos a las escrituras para abaratar .. que luego no los tienen. Yo los meto todos y no me pasa nunca eso.
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  7. Otro caso que se me ha dado. Proindiviso de un piso en que uno de los comuneros vende su parte indivisa en escritura pública. El otro comunero se entera dentro del plazo legal de retracto, acude a la notaría donde se ha escriturado dicha venta y solicita copia de la misma manifestando que tiene intención de ejercer su derecho de retracto. ¿Está legitimado? ¿Usted que opina?

    • Buenas tardes Miguel Ángel:
      Tengo ese caso para estudio en una segunda parte de este post, pero entiendo que sí puede pedirla.
      Creo recordar que es Iurisprudente el que tiene tratado el asunto en su blog.
      Saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Muchas gracias por su respuesta, quedaremos pues expectantes ante esa segunda parte que será tan interesante como todo lo que publica en su blog.

        Miguel A.

  8. Buenas tardes. Mi padre en el 1993 compró unas participaciones de una sociedad a un corredor de comercio colegiado. A día de hoy no encontramos ese documento. He leído que en el 2000 los corredores de comercio colegiados pasaron a integrarse en el cuerpo de Notarios. ¿Se podría pedir copia de ese documento al Colegio de Notarios de la provincia? Gracias y un saludo.

  9. Buenos días, me acaban de notificar la cesión por varias personas de sus derechos hereditarios a un tercero no heredero en un herencia en la que soy interesado. Pretendo ejercitar mi derecho de retracto como coheredero si el precio es coherente, para lo que he solicitado al notario copia de la escritura de cesión con objeto de comprobar las condiciones de la operación, sin embargo el notario deniega la expedición de la copia amparándose en el secreto del protocolo y en el art. 266 LEC, que establece que cuando la consignación del precio se exija por ley o por contrato deberá acreditarse el precio de la cosa objeto de retracto «si fuere conocido». No obstante entiendo que tengo interés legítimo en la obtención de la copia y temo que caduque el plazo de 30 días que tengo para ejercitar mi derecho.

    • Buenos días Luis Alberto:
      Las escrituras de cesión de derecho hereditario suelen ser muy escuetas.
      Mire un ejemplo:
      https://justitonotario.es/nihil-prius-fide/modelos/
      Quiero decirle que pienso que no va usted a obtener mucha más información que la que ya le haya sido notificada.

      Pero, aún así, ¿tiene el coheredero interesado en ejercitar el retracto derecho a obtener copia de la cesión?

      El compañero alega el 266 LEC, entiendo yo, en el sentido de que sin demanda no considera que tenga usted derecho a copia. Pero, tal vez, su interpretación suponga un círculo vicioso: No puedo demandar sin copia y no me dan la copia si no demando.

      No lo tengo claro. La semana que viene estudiaré el tema pues es interesante.

      Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • Buenos días Luis Alberto:
      Mire este artículo:
      http://www.iurisprudente.com/2019/09/casos-en-que-proceden-los-retractos.html

      «La necesidad de conocimiento completo de la venta para el ejercicio del retracto y que este se obtenga a través del conocimiento de las circunstancias de la escritura ha determinado que se haya reconocido a los potenciales titulares del derecho de retracto legal interés legítimo en la obtención de una copia de la referida escritura que contiene el acto (venta o dación en pago) que hace surgir el retracto legal. Cuestión distinta es la de que deban justificarse ante el notario titular del protocolo las circunstancias que determina el derecho al ejercicio del retracto, como la condición de colindante del solicitante.

      Y aunque no parece que el notario deba entrar a juzgar sobre un previo conocimiento de la venta por el que solicita la copia en concepto de retrayente, entiendo que el carácter secreto del protocolo y la protección de los datos personales de las partes en la escritura, justifican que, si consta que el título cuya copia se solicita ha sido inscrito en el registro de la propiedad, pueda denegarse la solicitud de copia, pues el medio normal de tomar conocimiento de la misma debe ser, en tal caso, el acceso a la publicidad registral, que tiene carácter público y no secreto y reservado como el protocolo notarial. Con todo, la cuestión puede ser debatible.

      La Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de 7 de mayo de 2019 entiende que el simple conocimiento de la venta no determina el inicio del cómputo del plazo del retracto si no es completo, identificándose este conocimiento completo (básicamente, el precio) con la fecha en que se obtiene por el retrayente copia autorizada de la escritura de venta. En el mismo sentido, Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de septiembre de 2017, computando el plazo de nueve días desde que se entrega al actor la copia autorizada de la escritura de compraventa.

      La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 15 de octubre de 2018 considera debidamente ejercitada en plazo la acción de retracto en un supuesto en que el actor interpone la demanda judicial dentro del plazo de nueve días al conocimiento de la venta (mediante obtención de la copia autorizada de la misma) y, una vez turnado el asunto y conocido el juzgado competente, efectúa en la cuenta de depósitos del juzgado la consignación «exigida legalmente». Desde esta perspectiva, la consignación del precio sería un presupuesto, no ya para el ejercicio de la acción, sino para considerar materialmente ejercitado el retracto en plazo, pero dicha consignación debería hacerse, aunque parece que no en el plazo de nueve días, sí antes de dictarse sentencia, lo que no parece conforme tampoco con la doctrina constitucional expuesta».

      Así que parece que tendría usted derecho.
      Creo que me he ganado una cerveza, ¿no?
      Mire aquí:
      https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y suerte, Justito El Notario

  10. ¿ Que le parece que un notario, expida solicitud de copia autorizada a solicitud de otro notario al cual acudo sobre una escritura de donacion que me afecta como legitimario por inoficiosa y cuatro meses despues repita la operación para pedir otra escritura de donacion, en los mismos terminos, misma donante, misma donataria, pero presentandome yo en su notaría y me diga que como soy legitimario en calidad de legatario y no de heredero que no me expide copia autorizada, que si se lo solicita otro notario, ok. Acudo al mismo notario que le solicitó la primera y esta vez dice que no?
    ¿No opera la doctrina de los actos propios ( es broma)?, vale que haya discrepancias entre notarios, pero un notario lo es en el ejercicio de una funcion publica, no alguien por encima del bien y del mal…
    ¿Cree usted que debo quejarme a la DGRN? Yo también lo creo…

    • Buenas tardes Fernando:

      Pues me parece que el que decide no es el pide, sino el que expide la copia… así que ese criterio de que si el compañero la pide, él la expide, no tiene ningún sentido. El protocolo lo tengo yo, pide lo que quieras, que ya veré yo si hay o no hay interés, pues eso es cosa mía.

      Dicho eso … si la dio una vez, porqué no la ha dado .. porque la ha fastidiado y se ha dado cuenta ahora? Tal vez.

      Por lo demás, su pregunta es si un legitimario que quiera atacar una donación por inoficiosa tiene o no derecho a copia de la donación cuando es un simple legitimario. Si le digo la verdad, tengo que pensarlo.

      Seguiremos hablando, saludos y gracias por su participación. Justito El Notario.

    • Hola de nuevo:
      Pues hay unanimidad se han manifestado 6 compañeros y los 6 le darían la copia.
      Así que «me han convencido».
      Espero le sea útil y en tal caso sopese una cañita …. https://www.justitonotario.es/pagos

      Saludos y gracias, Justito El Notario

  11. Buenos tardes,
    Matrimonio mayor francés fallecido sin hijos y con residencia en Francia que, tienen una vivienda en
    España y que desde hace casi veinte años es ocupada por diferentes personas sin ningún vinculo familiar con los propietarios. ¿Podría solicitar copia de la escritura alegando la LPAP y sucesión abintestato del Estado?

    • Buenas tardes:
      Lo siento pero no caigo en la abreviatura.
      ¿LPAP?
      Espero noticias, saludos y gracias, Justito El Notario.

      • Buenas tardes,

        Me refería a Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas (también a su Reglamento) que, establece el procedimiento a seguir para la sucesión abintestato del Estado. Entre los requisitos que, dicha normativa establece se encuentra el de adjuntar el certificado de defunción y, para conseguir este certificado es necesario conocer ciertos datos (como el número del DNI) y con la copia simple de la escritura tendría acceso a esos datos y podría cumplir con los requisitos reglamentariamente establecidos.

        Gracias por su interés y su respuesta.

        Un saludo.

        • Hola de nuevo:
          Entonces lo que usted quiere es solicitar la copia del titulo de la escritura de la vivienda como parte del proceso para la sucesión intestada del Estado (¿qué interés tiene usted en ello? ¿representa al Estado?).
          La verdad es que desconozco el procedimiento (no sé me ha dado el caso) pero lo primero de todo será efectuar la declaración de herederos de esas personas y para ello esa copia no es necesaria.
          La verdad es que no le sigo del todo. Lo siento. Necesitaría que me aclarara algo más.

          Si lo que necesita es conocer el DNi y alguna otra cosa, siempre puede solicitar nota o certificación en el Registro.
          Saludos y gracias, Justito El Notario.

  12. Hola,
    He solicitado a un notario escritura de compraventa de un inmueble por interés legítimo de mis 3 hijos. Soy divorciada desde hace 3 años y el padre no paga la pensión de alimentos. Se declara insolvente según investigación del juzgado pero tengo constancia por nota simple del registro de la propiedad que vendió una tercera parte de un inmueble familiar. En el momento de la venta no había hecho efectivo el pago de 3 meses de pensión alimenticia para nuestros 3 hijos, así que se cumplía el mínimo de 2 impagos a la firma de la compraventa aunque la demanda civil se presentó a final del año de la compraventa.
    Presenté ante la notaría nota simple del registro de la propiedad, copia del divorcio por mutuo acuerdo, libro de familia incluida la inscripción de divorcio, DNIs personal y de nuestros 3 hijos, ejecución forzosa (embargo de bienes) del juzgado en temas de familia e investigación completa de bienes del juzgado. En todos los casos el resultado ha sido negativo (insolvente). El derecho legítimo es de nuestros hijos, 2 de ellos mayores de edad y estudiantes (tengo poderes amplios para actuar en nombre de ellos que no presenté en la notaría) y otro menor de edad del que ostento la custodia. Existe una deuda por impago de pensión de alimentos más intereses de unos 12.000 euros. Creo que existe interés legítimo de nuestros hijos según el artículo 224. 1 del reglamento notarial, pero debe ser que a juicio del notario no es así. Pese a que él se pueda gastar el dinero resultante de una venta (estaría en su legítimo derecho), no debería ocultar ni gastar lo que le corresponde a nuestros hijos por convenio de divorcio.
    Mi pregunta es ¿debería el notario facilitarme la escritura de compraventa por interés legítimo de sus descendientes con la documentación que he facilitado al notario? Gracias. Saludos.

    • Buenas tardes María:
      Pues me temo que mi compañero tiene razón.
      Los requisitos del 224 no se cumplen. Otra cosa es que su ex marido hubiera fallecido. En tal caso, la situación sería diferente, pero estando vivo sus hijos no son otorgantes, ni causahabientes de su padre a los efectos de obtener copia.
      El resto de circunstancias podría valorarlas un juez, pero no un notario.
      Espero haberla ayudado.
      Saludos y cañas
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Justito El Notario

      • Muchísimas gracias por su rápida respuesta. Adivino que la única solución sería presentar demanda penal, en cuyo caso imagino que la escritura de compraventa podría ser requerida al notario y no podría negarse a ello ¿estoy en lo cierto? Gracias de nuevo.

  13. Buenas tardes. Siendo dueño de una finca. Un anterior propietario, vende 2 fincas (la mía y la colindante) y hace en el mismo acto, escritura de obra nueva. Necesito justificar que la construcción va a la mía y no a la segunda (apropiación colindante). Me obligaron a llevarme una copia simple completa (sin validez legal) que lo corrobora, pero la autorizada que es la que necesito por si denuncio, solo me la quieren dar parcial. Alegando que es otra finca y que tienen que proteger los datos (a pesar de dármelos en la simple). Rogaría su ayuda. Gracias.

    • Buenas noches José:
      Que le obligaran a llevarse no es el término correcto. Le dieron aquello que, a juicio del Notario, usted tenía derecho.
      Si cree que sí que tiene derecho a una copia autorizada interponga un recurso en el Colegio Notarial correspondiente.
      No obstante, a mi modo de ver, si no lo podían dar la autorizada, tampoco le podrían dar la simple o tendrían que habérsela dado parcial (igual que la autorizada que le ofrecen).
      Por lo demás, lo siento, pero no he entendido bien su caso y no puedo darle mi opinión a la cuestión de si tiene o no tiene derecho a esa copia que le interesa.

      Saludos, Justito El Notario.

      • Gracias por su respuesta. Me obligaron pues pagué por algo que no pedí y, como usted bien detalla. De negarme por protección de datos la certificada. Tampoco me podían haber dado esos datos en la simple. De lo cual se deduce, que si me correspondía. Dándome la simple para que no me sirviese a nivel judicial. Pues, toda su preocupación es si iba a denunciar al vecino, que ese si es del pueblo como ellos. Pues, se quedaron hasta con copia de mi escritura (de otra notaria y ciudad ), cosa que no se si es legal.
        Eso he pensado, poner una reclamación. Gracias.

      • Mi duda es: si un antiguo dueño vende mediante escritura 2 fincas: A y B. Siendo yo el actual dueño solo de A. ¿Estoy legitimado para pedir una copia autorizada del total de la escritura de venta de A y B? Mas, cuando en el Colegio Notarial me han dado otra mas antigua autorizada de otro anterior dueño que vendió las dos. ¿Un notario me puede negar lo que me da un Colegio Notarial después de comprender el problema?, que se pusieron las manos en la cabeza cuando le enseñe las fotos.

        • Buenas tardes Jose:
          O sea que usted es el dueño de A y un antiguo dueño ha vendido su finca, ¿es eso?

          El Colegio Notarial no le ha dado la copia, se la ha dado el Notario Archivero que es quien manda y decide al respecto.
          Pero me habla de otro anterior dueño, ¿es decir no el que vendió dos veces la misma finca?

          Lo siento, no le sigo, pero sí, los Notarios podemos tener criterios diferentes al respecto y el que decide en caso de recurso es el Colegio.

          Si puede, acláreme.

          Saludos y suerte, Justito El Notario.

          • Gracias por su respuesta. Yo sería el actual dueño de A. Mi finca fue vendida varias veces junto a la colindante (B) de forma conjunta (A+ B), por anteriores dueños comunes , durante 30 años. Se fueron vendiendo las dos a la vez en cada transmisión. Hasta que en los últimos 10 años se vendieron de forma separada varias veces (hasta llegar a mi). El Notario Archivero me dio copia autorizada de uno de los primeros dueños que vende las dos fincas juntas a un tercero. Es decir, nadie las vendió dos veces. Me refería que se vendieron las dos simultáneamente. Pues fueron pasando ambas de dueño a dueño de forma conjunta durante 30 años.
            El Archivero me dio la total, no parcial (Ay B). Le comenté el caso y lo comprendió. Meses después, fui a pedir una escritura de OTRO dueño posterior (que volvió a vender las dos fincas A y B). Y aquí es donde en la notaría del pueblo, me dieron la simple total ( de todo, A y B) alegando protección de datos y que por protocolo no podían darme la autorizada. Pues su única preocupación era si iba a denunciar. La simple me la dieron tan completa, que venía hasta con copia del cheque bancario que sirvió para pagar las dos fincas A y B. Y el problema que tengo, es que las posteriores transmisiones. Las hicieron también en esta notaría. Les comenté que si era por protección de datos, esos datos también estarían por lógica protegidos en la copia simple que me dieron. Que no comprendía que tenían que proteger (lo que ya me habían dado en la simple). Respondiéndome que eso es lo que había y me echaron a voces. Toda su preocupación era si iba a denunciar al vecino.

          • Buenos días Jose.
            Yo creo que el interés legítimo si existe, se carga la protección de datos.
            Por eso hay que valorar bien el interés y si se considera que existe expedir copia sin más, parcial en todo caso si hay cuestiones fuera de ese interés y sin necesidad de argumentar en base a la protección de datos.
            Hay alguna RDGRN que considera que las copias de escrituras solicitadas por titulares ulteriores de títulos anteriores, solo pueden ser simples, salvo que se pidan para inscribir o iniciar una reclamación ejecutiva (de ahí podría venir la insistencia en si iba a denunciar o no).

            Los malos modos no los comprendo.
            Saludos y suerte, Justito El Notario.

    • Buenas tardes Justito.

      Serías tan amable de decirme el libro donde has encontrado la RDGRN de 8 de noviembre de 1994 del caso cuarto.

      Muchas gracias

      Un afectuoso saludo de un compañero

  14. Muy fuerte que seas heredero y no te den copia…

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