“Hace unos años hicimos una agrupación de dos fincas (las unimos e hicimos una sola) y ahora nos hemos dado cuenta de que la descripción del Catastro y el Registro no coinciden. Ahora nos hace falta una subsanación.

La descripción de la finca resultante de la agrupación no es correcta, pues los propietarios colindantes están equivocados. Cuando se redactó la escritura se debieron copiar mal esos datos. El Notario que firmó la escritura ya no está en esa notaría, pero me dijeron que los protocolos siguen estando allí. Me he dirigido a la notaría y me insinúan que la rectificación la tendré que pagar yo, porque ese Notario ya no es el titular. No me parece justo, ya que pagué (y no poco precisamente) por esa escritura y el error en la redacción no es mío, sino del Notario o de sus empleados. Sólo se trataba de copiar y yo no les di ningún dato, cogieron los del Catastro y el Registro de las fincas que fueron objeto de la agrupación. 

Mi pregunta es: ¿la rectificación debo pagarla yo cuando el error no es mío? Entiendo que tampoco es del Notario actual, pero debe ser ėl el que hable con el anterior o quién haga algo para solucionarlo, porque además el Notario anterior está ahora destinado muy lejos de donde se encontraba cuando firmó mi escritura”

Todo el mundo comete errores y estos se pueden resolver respondiendo a ellos en los términos más adecuados para todos según las circunstancias acontecidas.

Sí que tengo escrita alguna cosa sobre subsanaciones o rectificaciones y también sobre errores, así como algún otro post sobre un tema muy similar a este que nos ocupa hoy, aunque no he tratado el asunto del coste de las subsanaciones que son muy frecuentes en las notarías. Por ello y por alguna otra cosa de las que me dices, me parece muy interesante responder a tu consulta.

“Ahora nos hemos dado cuenta y nos hace falta una subsanación”

Ahora. Es muy habitual que sea ahora y no antes. Es una práctica que debería cambiarse la de no echar un vistazo a las escrituras cuando a uno se las entregan en la notaría o se las devuelven en la gestoría o en el Registro de la Propiedad.

La inmensa mayoría de los mortales no sabemos interpretar con exactitud un análisis de sangre, pero sabemos lo que significan los asteriscos que señalan las variables que nos han salido mal. En la notaría y en el Registro, sucede algo similar (aunque no ponemos asteriscos). La inmensa mayoría no sabe qué significa exactamente cada cosa de las que figuran en la copia de la escritura que nos llevamos a casa, pero seguro que hay algunas que llaman nuestra atención como ocurre con los asteriscos de los análisis: “Suspendida la inscripción”, “defecto subsanable”, “el Notario advierte”… No digo que este sea el caso de la consultante, pero creo que era interesante hacer este matiz. Muchos llegan a la notaría con su vieja (o no tan vieja) copia de escritura y quedan sorprendidos cuando se les advierte de algún problema: “Pero…¿eso no quedó ya solucionado?”. A mis clientes les aconsejo, les pido en realidad, que vuelvan con sus escrituras calificadas para saber si queda algo por hacer, como corregir algún defecto de los llamados subsanables resultante de la calificación registral. Algunos vuelven, la mayoría no lo hace.

Quiero decir con esto que también hay que saber reclamar a tiempo. El momento de la reclamación es fundamental para mi a la hora de decidir cómo debe cobrarse, si es que debe cobrarse, una escritura de estas características.

“La descripción del Catastro y el Registro no coinciden”

Al tratarse de una agrupación, en el Registro de la Propiedad proceden a cerrar las hojas relativas a las fincas agrupadas y a crear una nueva finca cuya descripción será la que conste en la escritura. Si en el Registro pone lo mismo que en la escritura y en la escritura no pone lo mismo que ponía en el Catastro correspondiente al día de la agrupación (no lo que pone actualmente o lo que haya puesto entre uno y otro momento, si es que ha podido cambiar), está claro que solo caben dos opciones:

1. O la notaría se ha equivocado.
2. O el cliente ha corregido el Catastro y en la notaría se han puesto los linderos corregidos o actualizados por el cliente.

Mientras que en una inmatriculación uno ha de fijar los linderos que señala el Catastro, en una agrupación pueden mantenerse los que había (en la medida en que sean aprovechables por ser ciertos), pero también pueden utilizarse los catastrales, puede hacerse un remix o pueden ponerse todos nuevos y usar ninguno de los indicados hasta el día de la agrupación.

En este caso, la consultante indica que no fue así, con lo que solo queda suponer el error de la notaría.

“El Notario ya no está en esa notaría”

El Notario se ha trasladado y existe ahora un nuevo titular de esa notaría, pero por parte del nuevo Notario y su equipo, su plantilla, no es correcto (en mi opinión) que se aparten de este problema. Hay que ponerle solución. Efectivamente el que se marcha es el Notario, pero su protocolo continúa donde lo dejó.

No obstante, el error que nos ocupa es un error menor, no es un inconveniente grave que algún lindero esté mal. Si están todos mal, sí que puede darse lugar a algún problema, pero ya haya un colindante mal o lo estén todos, hay que subsanar y entramos de lleno en el problema de “¿quién lo paga”.

¿Quién paga la subsanación?

¿Quién agrupó? o ¿el Notario no le cobra por la escritura de rectificación o subsanación?

Miren este artículo (el 146) del Reglamento Notarial:

“El Notario responderá civilmente de los daños y perjuicios ocasionados con su actuación cuando sean debidos a dolo, culpa o ignorancia inexcusable. Si pudieren repararse, en todo o en parte, autorizando una nueva escritura el Notario lo hará a su costa, y no vendrá éste obligado a indemnizar sino los demás daños y perjuicios ocasionados.

A tales efectos, quien se crea perjudicado, podrá dirigirse por escrito a la Junta Directiva del Colegio Notarial, la cual, si considera evidentes los daños y perjuicios hará a las partes una propuesta sobre la cantidad de la indemnización por si estiman procedente aceptarla como solución del conflicto”.

Para valorar los hechos, si el asunto se me planteara a mi, necesitaría saber alguna cosa más y especialmente el año de la escritura que tenemos que rectificar. Además valoraría que fuera mía o, por el contrario, de alguno de mis predecesores. Si correspondiera a otra notaría, les mandaría allí a subsanar y de no querer/poder hacerlo cobraría mi escritura. Por lo tanto (ya lo ven) es posible subsanar en otra notaría/Notario, el cual comunicará la subsanación al compañero que conserve la escritura subsanada en el protocolo a su cargo. Esta opción es poco frecuente y dará lugar, sin duda, a que se cobre.

Para mi no es lo mismo que el cliente venga a resolver un error reciente que un error cometido hace unos años y lo considero así porque el cliente también debe mostrar un cierto grado de diligencia y porque el cuento no es el mismo si lo contamos habiendo sucedido ayer, que si lo contamos cuando sucedió hace diez años. Tampoco es lo mismo que tu hayas cometido el error (que se haya cometido en una escritura tuya) a que lo haya cometido otro (que se haya cometido en una escritura autorizada por otro Notario anterior a uno mismo en la plaza).

Mi experiencia (y ya son quince años) me dice que la culpa siempre la tendrá el Catastro, el Registro o la notaría, casi nunca el otorgante reconoce el error como propio, casi nunca reconoce que él es el que ha inducido al error  y casi nunca se acuerda de que se le dijo “esto no lo hagas” o “esto no lo pongas”, siempre se llega con el clásico “os habéis equivocado” por lo que tratándose de una escritura que no es mía, si no está completamente claro que nos hemos equivocado nosotros, si nadie en la notaría (y tengo una empleada con buena memoria que lleva treinta años), recuerda nada sobre el caso y todo indica a que el error podría no ser nuestro, no lo asumo y probablemente cobraré la escritura de subsanación.

Pero si con estas mismas circunstancias, es decir, no esta claro el asunto, nadie recuerda nada, la escritura es mía y es reciente, la cosa cambia. Además dado que el último Notario, quitando sustitutos, que firmó una escritura en mi notaría lo hizo hace ya diez años, es decir, que no ha habido otro Notario en mi plaza en diez años (y doy fe de que mi predecesor y su equipo, que al 50% es el mío, cometían pocos errores), si viene alguien con una escritura mía y un error de esa clase en los linderos al que no pueda encontrar justificación, aseguro que no cobraré la escritura y dejaré solucionado el problema, sin darle más vueltas al asunto. En resumen no cobro salvo que tenga claro que el error no es nuestro (y puede que no lo haga aún siendo claramente de mi cliente).

¿Deben hablar el Notario anterior y el actual?

Obligación de hacerlo no existe en ningún caso y este caso no es de los que haga conveniente o necesaria la conversación entre ambos. Es más o menos habitual que un Notario llame por alguna incidencia a su predecesor, pero desde luego que este no sería el caso prototípico. El Notario anterior no tendrá siquiera noticia de este asunto y el nuevo, en mi opinión, debe facilitar su resolución y no dar largas en el asunto.

¿Existe un plazo para la subsanación de una escritura?

Los que pueda imponer la vigencia o caducidad de un asiento registral o el de liquidación de un impuesto o el de un trámite catastral. Fuera de esos supuestos, notarialmente no habría más plazos que el que nos obliga a los Notarios a expedir las copias de nuestros documentos en cinco días hábiles desde el otorgamiento, plazo que no supone problema cuando se trata de proceder a una subsanación. Con la copia ya expedida, ni siquiera existiría esa premura temporal.

¿Se puede hacer la subsanación después de haber pasado la escritura por el Registro?

Muchas veces, la inmensa mayoría, precisamente por eso se subsana, así que la respuesta es clara: ya sea por errores, aclaraciones, rectificaciones o complementos, se puede (casi diría que se debe si procede), “subsanar” después de pasar por el Registro. Y ya de paso que digo esto, me pregunto que pasará con el cobro de los errores que se producen en el Registro o con el cobro de los aranceles registrales devengado por la inscripción de las subsanaciones notariales de las que hemos hablado en este post. Paso palabra…

El post de mañana

Termino diciendo que a lo largo de 2019 he ido recopilando todos mis errores y que mañana escribiré sobre ellos.

La semana que viene espero poder publicar, debidamente ordenadas y bien redactadas, todas las consultas (con sus correspondientes respuestas) que pueden leerse a continuación de este post y que ejemplifican lo importante que es hilar fino en la notaría.

Con esa tercera entrada espero cerrar esta serie “subsanaciones”.

 

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Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario