Me gustaría comentar algunas afirmaciones relativas a los Notarios contenidas en los vídeos enlazados a este post correspondientes a la época de la Sentencia sobre los “gastos de formalización” de la hipoteca. Lo hago en concepto de “aludido” y de Notario que soy y por tanto de experto, cosa que los que responden no sé si lo son (aunque, desde luego, no lo parecen) y aún sabiendo que desde aquella sentencia las cosas han seguido evolucionando y que estamos pendientes de un nuevo pronunciamiento del Tribunal Supremo sobre la cuestión del sujeto pasivo del AJD.

PRIMER VÍDEO

“Los Notarios sabían perfectamente a quién correspondía pagar cada cosa”

Efectivamente, sabíamos y sabemos eso. Sabíamos y sabemos explicar a los otorgantes quienes son los sujetos pasivos de los impuestos con la ley en la mano y también las normas legales (que son pocas, aunque se crea otra cosa) que establecen criterios sobre el pago de los gastos notariales.

Las normas fiscales no admiten el pacto en contrario, las notariales (que insisto en que son pocas) sí. A Hacienda no le importan (le importan un bledo) los pactos entre particulares sobre el pago de impuestos; el sujeto pasivo es el que es, según las normas fiscales. El Notario señala la forma de pago de los gastos e impuestos que los otorgantes le indican para cada escritura, “pone lo que le dicen que ponga” sobre esa cuestión o sobre cualquier otra efectuando el oportuno control de legalidad (insisto: de legalidad). Si es legal, es admisible. No hay ninguna ley que diga que todos los gastos de formalización de una hipoteca no puedan ser de cargo del deudor. Luego el Notario lo lee y explica a los otorgantes quienes le confirman que lo estipulado es lo que consta en la escritura que todos firman con el propio Notario.

Tras la Sentencia sobre los “gastos de formalización” de la hipoteca, la situación sigue siendo la misma, si bien, el Notario debería advertir de su existencia y de lo que señala sobre la abusividad de esos gastos cuanto son todos de cuenta del prestatario sin haberse dado un consentimiento informado, sin que se haya negociado sobre este particular o habiéndose prestado un consentimiento erróneo. Esa abusividad se ha decretado en el caso concreto a que la Sentencia, aún no inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, se refiere. En esos casos de la Sentencia, lo que convendría es marcharse de la notaría y no firmar o, mejor aún, no venir a la notaría hasta haber negociado con el Banco todo lo que sea susceptible de negociar. Como no nos acostumbremos a esto, la abusividad en la contratación con consumidores será el cuento de nunca acabar y, francamente, no existe cultura jurídica suficiente para ello en este país. No lo vamos a conseguir nunca. De hecho hay muchos nichos de abusividad por descubrir si seguimos por este camino. Los Notarios reclamamos por ello, mayor intervención en la fase pre-contractual de la contratación con consumidores.

¿Por qué no advirtieron durante este tiempo, cuando se firmaban las hipotecas en las notarías, de lo que estaba ocurriendo?

No queda más remedio que contestar a la gallega:

¿Ninguno de los sobre 2.900 Notarios en activo en España advirtió de ello?

¿Y no lo hicieron en ninguna de las 25.000 hipotecas que aproximadamente se firmaron en el año 2016?

O, ¿es que se refiere al colectivo notarial?, ¿fue el colectivo notarial como tal el que no advirtió de lo que estaba pasando?

¿Y qué estaba ocurriendo? Que una sentencia aislada (que no constituye jurisprudencia) del Tribunal Supremo, no inscrita en el Registro citado, había declarado abusivos los gastos para un caso concreto o para todos los casos que incluyeran esa cláusula y siempre que no hubiera habido negociación o información o hubiera habido error al prestar el consentimiento, ¿no?

¿Por qué no se insistía en que efectivamente el gasto de registrar la vivienda es a cargo del comprador pero las plusvalías municipales son para el vendedor?

Aquí parece que alguien se pega el patinazo y se pasa de la hipoteca a la compraventa. Es el inconveniente de no saberse la lección o de no haberla estudiado nunca. Es el problema de hablar de lo que no se sabe.

¿Y quién iba a pagar sino el gasto de inscribir algo a su nombre en el Registro? Pues el que pide que se haga, es decir, el comprador. ¿Insistir? ¿Con una vez que se digan las cosas por un Notario cuando estás comprando e hipotecando tu casa no es suficiente? ¡A ver si vamos a tener que leer las escrituras dos veces¡ Además los gastos e impuestos siempre se comentan al leer, explicar y firmar una escritura en que corresponda hacerlo. Una frase muy socorrida en las hipotecas, suele (o solía) ser: “Ya sabe que todos los gastos (y se enumeraban…) son de su cuenta”.

Otra cosa sería discutir a quien interesa inscribir la hipoteca y quien debe pagar la factura del Registro. ¿Tal vez a ambas partes? El deudor quiere su préstamo; el acreedor (el Banco) también está interesado en darlo y quiere una garantía (la hipoteca) que no existe sin inscribirla. ¿A quién interesa la hipoteca?

Por otra parte, en las hipotecas no hay plusvalías (cachis, otra metedura de pata), así que supongo que hablamos de nuevo de la plusvalía en la compraventa en la que el sujeto pasivo es el vendedor. Hay casos en los que se considera abusivo imponerla al comprador (promotor que vende), si este es consumidor. Creo que si la ley te obliga a hacer algo, no hay mucho más que decírselo al que no lo sabe o recordárselo al que podría haberlo olvidado. En cualquier caso, se lee, se explica y se firma. Y en todo caso, ¿qué pinta la plusvalía(el impuestos municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) en una conversación sobre gastos de formalización de la hipoteca?

¿Por qué no se dijo que el primer acto notarial sí que es a cargo del comprador pero luego las copias deben ser a cargo del otro?

¿Qué tal si nos leemos el Artículo 1.455 del Código Civil?:

“Los gastos del otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cargo del comprador, salvo pacto en contrario”.

Es decir que el vendedor paga al Notario, excepto la copia autorizada de la escritura (la que se la lleva el comprador) y las copias simples que el comprador haya solicitado que son de cuenta del que compra.

De nuevo ocurre lo mismo que con la plusvalía. Los gastos de la escritura de compraventa (ya se haya comprado a un Banco, a una inmobiliaria de un Banco, a un promotor o a otro particular/consumidor), nada tienen que ver con la Sentencia 705/2015. Otro patinazo.

SEGUNDO VÍDEO

Pregunta: “En el acto hipotecario, está el Banco, está el prestatario, pero hay una tercera figura: el Notario. Tiene la obligación de hacer ver al cliente las cláusulas y las consecuencias de las cláusulas del pacto. ¿Ese papel cómo queda tras esta sentencia?”

Respuesta: “En el sentido notarial, hablaré con claridad. (…) En todos los sitios se cuecen habas. Yo conozco muchos Notarios que son personas muy serias en su profesión, que se toman muy en serio su profesión, son Notarios con los que hasta hemos comentado situaciones de decirme, oye, Joaquín, no lo veo muy claro, así que fíjate el nivel de pulcritud. Y también conozco mucha gente que firma en barbecho, y firmar en barbecho es uno, otro, vamos que nos vamos. Por hacer una crítica y no escapar a tu pregunta, sí que te diré que desgraciadamente el actuario, el fedatario público tiene como mejor cliente a la entidad financiera que al particular. Entonces yo me he dado cuenta, por ejemplo, de que al firmar una modificación hipotecaria, fijaros, es un ejemplo práctico, y he llegado y digo, venga, vamos a firmar la modificación hipotecaria, y era un matrimonio y yo analizando la hipoteca he visto que era un avalista y que la modificación le afectaba y les he dicho, bueno, pues que venga sólo a firmar el marido. Y el Notario se me ha puesto como un basilisco, “no, no, no, tiene que firmar”. No he querido un corte gordo tipo andaluz porque le he dicho, “mira, vamos a hacer una cosa, vamos a llamar al Registrador, que nos explique si hay que firmar o no”, y el Registrador dice: “no, lleva razón Joaquín, no hay que firmar”. Y se puso como un tomate y me dijo: “pues yo pensaba…”. Y yo le digo “lo que te he visto es un celo acojonante porque es el Banco el que se estaba jugando aquí los cuartos. Espero y deseo que tengas el mismo celo cuando el que se la esté jugando sea yo”.

Justito: Esto es lo mejor del post de hoy.

No hay nadie que esté obligado a firmar como fiador de nadie. El que firma como fiador es el que se ha comprometido a hacerlo frente al deudor y frente al Banco. Es una cuestión de configuración del negocio. Podría haber una confusión en las instrucciones o un cambio en las inicialmente comunicadas a la notaría para preparar la escritura. A veces pasa, te dicen que alguien no es fiador y luego lo es o viceversa. Siendo casados en gananciales es habitual que se exija (que se pacte habría que decir) que firmen los dos cónyuges.

El resto de lo que nos cuentan, dada esta explicación, no me resulta creíble.

La fianza no accede al Registro de la Propiedad, porque no tiene trascendencia real. Al Registrador ni le va, ni le viene y, por ello, me extraña que en la respuesta que Notario y Registrador le dan al caso, ninguno utilice este argumento. Si mi mejor y más preparado cliente me pidiera que llame a un Registrador para hacerle esa pregunta, le diría que si quiere hacer el ridículo que lo haga él.

Por eso esta historia no es creíble. Por eso no debería utilizarse para ilustrar a nadie sobre el papel de los Notarios en un asunto del que nosotros sí somos especialistas.

Termino enlazando con el post de Transparencia Notarial sobre aquello de “si no sabes torear, para que te metes”….

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario