Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

“¿Puede un Notario cobrar 25 € por la obtención de certificados catastrales en instrumentos de transmisión de inmuebles? ¿Cuánto le cuesta al Notario obtener esas certificaciones?”

Mire lo que dice la DG de los Registros y del Notariado en RESOLUCIÓN DE 19/12/2014:

“Constituyendo la aportación de la certificación una obligación de los otorgantes, la misma puede ser obtenida por ellos mismos por los procedimientos habilitados al efecto por la normativa catastral o bien por el Notariosin que exista precepto alguno que le obligue a ello, por lo que su actuación en este campo entra directamente dentro de las labores de gestión que realiza el Notario, quien podrá cargar por ello unos honorarios no arancelarios. No obstante conviene efectuar ciertas matizaciones.

La primera, que cuando el Notario realiza ciertas actuaciones no notariales stricto senso, como es el caso, las realiza no como Notario pero si por ser Notario, como profesional integrado en un Colegio Profesional, por lo que, también habrá que tener en cuenta que dicha actuación se rige por la Ley de Colegios Profesionales, a través del correspondiente Estatuto, o de las normas de otro carácter, aprobadas por el órgano corporativo competente. A este respecto, es clarificadora la Sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de Mayo de 1989, que distingue muy claramente entre lo que llama actividad pública notarial y el resto de la posible actuación notarial, que podemos denominar actuación privada. En cuanto a esta última, las competencias que tienen los Colegios Notariales son equiparables a las de cualquier otro Colegio Profesional.

La segunda que de tal cualidad de Notario, el interesado debe lógicamente esperar una actuación notarial, incluida su retribución arancelaria. Cuando la actuación del Notario sea parte de ese estándar por tratarse de una actuación no estrictamente notarial,la obligación del Notario es hacerlo saber con claridad al interesado, especialmente en lo relativo a sus honorarios. De lo expuesto se deduce que resulta incorrecto que el Notario incluya la remuneración profesional que hubiere acordado por obtención de certificaciones catastrales dentro de su minuta de honorarios notariales, creando la apariencia de estar amparada por el Arancel notarial. Respecto a la corrección o no de tales honorarios profesionales, dada, en este caso, su naturaleza estrictamente profesional, se regirá por las normas civiles y, en consecuencia, el enjuiciamiento de su procedencia o adecuación corresponde a los Tribunales Ordinarios de Justicia”.

 

Y vea esta otra: RDGSJyFP de 13 de Febrero de 2021 y también esta otra aunque se refiera a una cancelación de hipoteca (y le den un poco de estopa al Notario): RDGSJyFP de 12 de Marzo de 2020

 

Quinto.- De otra parte, en este expediente, se discute también acerca de conceptos que, incluidos en la minuta notarial, se corresponden con actuaciones cuya retribución no está reflejada o recogida expresamente en el Arancel notarial por más que sean legalmente admisibles como trabajos que podría realizar cualquier otro profesional, abogado, gestor, o asesor, y cuya retribución por tanto sería válida y correcta, siempre que se cumplan los requisitos de información, transparencia, y aceptación expresa por parte del cliente, con carácter previo a la autorización de la escritura, y siempre que, como ya señaló, entre otras, la Resolución de este Centro Directivo de 26 de agosto de 2014, dichos importes aparezcan separados de la minuta por honorarios estrictamente notariales o incluso en una factura o minuta separada.

Sexto.- En este sentido, es de destacar que no resulta aceptable para ningún ciudadano, en su condición de consumidor, tener que plantear dos escritos, uno primero de impugnación de honorarios, y otro adicional de alzada, para que le sean correctamente explicados y minutados con claridad y por separado los conceptos, tareas, gestiones y trámites concretos que se han incluido en una factura o minuta de honorarios.

Séptimo.- Conforme a todo lo anterior, dispone este Centro Directivo que el Notario deberá proceder a expedir a la recurrente una nueva factura por las tareas o gestiones efectivamente llevadas a cabo en su interés, diferenciada de la factura por los servicios notariales, y siempre que pueda probar que los servicios profesionales realizados fueron expresamente solicitados por la recurrente o aceptados por la misma.

Y en línea con lo anterior, se recomienda al Notario recurrido a que en el futuro corrija o modifique el formato de sus minutas y facturas de honorarios, a fin de distinguir con claridad los conceptos notariales minutados conforme Arancel oficial, de los conceptos que está tarifando conforme a su condición de profesional, gestor o asesor en interés de sus clientes, informando de unos y otros, bien de manera particular y específica (si ello es posible), o bien (si ello no es posible dada en ocasiones la urgencia y/o la ausencia de contacto previo con los clientes en la preparación de escrituras), mediante su información global o genérica (previa o en último caso a posteriori) al cliente, a fin de evitar futuras impugnaciones de sus minutas, y la consiguiente puesta en marcha de procedimientos administrativos que se atienden con el esfuerzo tributario de todos los ciudadanos.

 

Claro, usted me dirá que nadie le preguntó … y yo le diré que es imposible preguntarlo todo.

Voy a procurar explicarle en este artículo cómo actúo yo en esta concreta materia catastral sobre la que me pregunta. Si los Notarios (bueno, los Notarios y todos los profesionales) explicáramos y preguntáramos absolutamente todo lo que hacemos, cada paso que damos, cada decisión que tomamos (y hasta cada duda que tenemos) utilizaríamos varios días para, tan solo, recibir el encargo en firme de hacer una escritura. Es lo que defiendo en varios de mis artículos: si usted me encarga su escritura, si usted me elige como profesional, me elige a mi y a mi forma de trabajar con todo lo que esto implica (e implica mucho, aunque usted piense que somos todos iguales).

Por otro lado, lo que dice que le han cobrado (los 25 €) me parece una cantidad al uso. Tenga en cuenta que con esa información, que tal vez usted no valora suficientemente, se confirman datos y se descubren errores de todo tipo, se actualizan linderos, ubicaciones, direcciones y parajes, se cambian superficies, se declaran obras, se agrupan o se segregan fincas, se confirman titularidades, etc … Si además desea saber si el Catastro nos cobra por ello a los Notarios, pues no le puedo mentir: no, el Catastro, no nos cobra, pero yo sí que pago a mis empleados que se han encargado de contrastar, de actualizar, de modificar, de avisar, de advertir, etc … pago un renting por mis equipos informáticos y mis impresoras, invierto mi propio tiempo a su servicio pues tras mis empleados soy yo (es el Notario) el que contrasta los datos de la escritura que me han preparado para firmar o quien la para, la suspende o la retrasa si considera que es lo oportuno. No soy economista, no sé de contabilidad, pero el que no me cobren, no supone que me salga gratis hacer lo que hago a cualquier cliente al que le consigo su certificación catastral. Además si las cosas se han hecho bien, le habré cambiado a usted el Catastro a través del STI y esas propiedades transmitidas estarán correctamente catastradas.

“Pero ¿por qué 25 €? ¿Y no 5 € o 50€ o 200 € por certificación catastral? ¿Por qué es el Notario quien marca ese precio? ¿Y por qué no cobrar un servicio de espera en la sala, ya que cuesta limpiarla, arreglarla o decorarla? Es decir, siendo una oficina pública, y sobre todo, siendo una necesidad en el tráfico jurídico la intervención de un Notario ¿por qué no regular la fijación de esos servicios de forma universal? ¿No se dice que debería costar lo mismo el Notario independientemente de la plaza y lugar -bien sabe usted que no es cierto-? ¿Qué haría usted si va a comer a un restaurante y en la factura le aparece un concepto de “Pan – 25 €”? ¿Me entiende por dónde voy?”

Sí, la notaría es una oficina pública pero la sostiene el Notario y sí, el Notario puede que sea una necesidad en el tráfico jurídico, pero no una obligación. Dicho esto, pues no puedo si no insistirle en lo que ya le he contestado y señala la Resolución de la DGRN. El Notario lo fija porque aunque somos funcionarios públicos, también somos profesionales del Derecho que podemos cobrar por actuaciones extra arancelarias. 50 o 200 Euros me parecerían desproporcionados y 5, si le soy franco, me parece muy poca cosa para el trabajo que representa lo que hacemos (que es normal que no se comprenda, pero que está ahí y se hace cientos de veces a diario en todas las notarías de este país). ¿Que 25 Euros es mucho? Pues puede que sí en supuestos de escrituras muy sencillas, pero si el 21% fuera de IVA (no lo dice usted, así que soy yo el que presume que son 25 Euros con el IVA Incluido) sigo pensando en que no es ninguna barbaridad teniendo en cuenta la labor que se acomete en cada caso (incluso hasta en los casos más sencillos de todos, créame).

Por otra parte, no, no tiene nada que ver ni la sala de espera, ni la limpieza, ni las averías, ni la decoración, pero sí, por ponerle un ejemplo, la conservación del protocolo que está a nuestro cargo durante al menos un mínimo de veinticinco años siendo propiedad del Estado.  Por otra parte, de esos otros servicios que prestamos y cobramos como profesionales del Derecho en nuestras oficinas públicas respondemos sin tener detrás al Estado para hacerlo por nosotros (como ocurre con el resto de los funcionarios que no están retribuidos por un arancel). ¿Se podría regular como usted dice? Pues sí se podría y también se podría actualizar (y muchos pensamos que lo pide a gritos) un arancel muy caro en unas cosas y ridículo en otras y sobre todo: ANTIGUO Y DESPERDIGADO. Afirma usted que sé de cierto que no cobramos todos igual, con independencia de que yo le dé mis razones para justificar por qué ocurre en cuanto a las actuaciones extra arancelarias y ¿qué quiere que haga yo si hay gente que cobra lo que no debe? Yo suelo hacer bien lo que me corresponde a mi y explicar a quienes me preguntan. No está en mi mano hacer nada más (bueno, comentarlo por este conducto de mi blog dando respuesta a dudas razonables y de interés general). Mi forma de actuar, por otra parte, ya la he explicado en muchas ocasiones. Esta es una más de ellas.

 

Venga a mi notaría y verá lo que hacen mis oficiales y hago yo cuando sacamos un Catastro y comprenderá que la cosa tiene su miga, ya que me pone el ejemplo del pan. Después de verme trabajar tal vez creerá que todos los Notarios hacen lo mismo. Puede. Pero le diré que unos sí y otros no. Insisto en que si contáramos cada paso que damos y explicáramos todo lo que corre paralelo a una escritura sería imposible que hubiera un tráfico jurídico diligente. Se lo aseguro. Elija un buen Notario al igual que elige un buen panadero o un restaurante que no le cobre veinticinco Euros por el pan sin haberle avisado. Busque el valor añadido que cada uno tenemos. El problema de la gente es creer que somos todos iguales, pero no lo somos. Ni los policías, ni los jueces, ni los periodistas, ni los políticos … Yo le aconsejo impugnar la factura si considera que el servicio no cuesta lo que cuesta. Si me la impugna a mi, justificaría lo que cobro yo por ese servicio. Lo que cobre otro, es cosa suya.

“Desde luego que no todos los profesionales son iguales. Entiendo que haya criterios en la minutación de un Notario que me puedan parecer extraños y también hay que reconocer que hay operaciones que suponen un trabajo y responsabilidad que no se corresponden con la retribución arancelaria que les corresponde”.

Creo que, al hilo de todo esto, es muy interesante explicar cómo se desarrolla el proceso de preparación de las escrituras en las que es necesario (o conveniente) aportar datos catastrales, distinguiendo entre aquellos casos en que se informa al cliente y trae lo necesario (que casi no existen) y aquellos otros en que se informa y delega todo lo necesario en la notaría. En uno y otro caso, la pregunta sería: ¿qué hacemos en la notaría con los certificados catastrales? ¿qué aportan? ¿para qué sirven? y una vez explicado todo: ¿está justificado su coste si es que lo tienen?  Enunciadas estas cuestiones, yo distinguiría entre aquellos casos en los que se aporta la certificación y tras el correspondiente proceso, el cliente se lleva una nueva con un inmueble a su nombre, de aquellos otros en los que solo se pone en marcha el procedimiento de alteración de titularidad (cosa que no depende de la notaría sino del Catastro) y de aquellos otros en los que no corresponde hacer comunicación a Catastro. Todo eso determina en mi caso el coste del servicio que presto y está explicado en la sección STI y Casos Cortos STI de mi blog. Allí puede observarse la (enorme) casuística existente a través de unos cincuenta artículos.

 

Veamos a ver si soy capaz de establecer una secuencia sobre la obtención, uso y pago de las certificaciones catastrales

 

Podría pensarse a la hora de valorar nuestro servicio en un caso que bien podría ser el del consultante: la compraventa de un vivienda en un edificio. En ese supuesto se comprende que les pueda parecer (al consultante y a los lectores) excesivo el coste de los veinticinco Euros por acceder con una clave a la Sede Electrónica (1), meter los datos para acceder a la certificación (2) si es que los tienes, localizarla (3), imprimirla (4), examinarla (5), contrastarla (6), preparar la escritura (7) haciendo las aclaraciones que correspondan (8), firmarla (9), pasar el IUI (10), pasar el STI (11) y volver a obtener una nueva certificación descriptiva y gráfica (12). Sin embargo, también hay que pensar que hasta en los casos más sencillos, te encuentras con que esa vivienda está catastrada a nombre de otro titular (1), con que el vecino tiene la tuya (2) o tú tienes la del vecino (3), con que la certificación indica una vía pública distinta  (4) a la de la escritura y/o el Registro (5), o un número (6) o una de letra (7) o una superficie (8) o unos linderos (9) diferentes, por poner algunos ejemplos. Si el supuesto es de los sencillos sencillos, comprendo la incomprensión, pero yo me atrevería a decir que no hay casos sencillos solo hay supuestos en que todo resulta finalmente estar ok y supuestos en que no lo está. Si está bien, el trabajo lo haces iguales, si no lo está, empiezas con una segunda fase: informar e intentar solucionar los problemas. En este caso hasta le aseguro de que lo hacemos resulta una auténtica ganga … sí, una ganga.

Esta podría ser esa secuencia:

1. El cliente acude a la notaría y es informado de que puede obtener las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas (o solo descriptivas) en la Sede Electrónica del Catastro o en las Gerencias. Se le informa de que allí serán gratuitas. También se le informa de que puede obtenerlas a través de la notaría con un coste variable que generalmente depende (en mi caso) del resultado obtenido en el uso del STI (si es que corresponde usarlo). El cliente es informado asimismo que aquellas que finalmente no sean incorporadas a la escritura, aunque hayan sido objeto de estudio por la razón que sea, no conllevarán coste adicional (en mi caso y diría que en todos).
2. El cliente decide casi en el 100% de los casos que sea la notaría la que se encargue de su obtención. No sabe hacer uso de la Sede Electrónica. No le viene bien desplazarse a la Gerencia y hasta puede llegar a pedirnos (si decide ir) que le pongamos por escrito lo que tiene que pedir (se supone que este escrito se lo hago gratis, ¿no?). A veces nos llaman del Catastro para decir que Fulano hasta allí y que no saben lo que quiere o llama Fulano para decir que no se aclara. De todas formas, seré realista y diré que este punto 2 casi nunca tiene lugar. Solo otros profesionales me traen certificaciones pues las han utilizado como parte de su labor y aún así suelen querer obtener otras nuevas/last minute. Nadie va a por ellas a la Gerencia, ni las saca de la Sede. Nadie quiere arriesgarse a equivocarse, nadie quiere perder tiempo, todos asumen el coste. ADEMÁS Y LO INDICO EN MAYÚSCULA PORQUE ME LO RECUERDA KOBE BRYANT EN EL PRIMER COMENTARIO A ESTA ENTRADA: EL CATASTRO NO ES GRATIS SI VAS FÍSICAMENTE A PEDIR LAS CERTIFICACIONES (SOLO ES GRATIS EN LA SEDE).
3. La notaría tiene todas las certificaciones que necesita en su poder aunque no siempre todas (insisto) van a ser utilizadas puesto que en la labor de investigación que en muchos casos hay que hacer suelen desecharse muchas de ellas. Las no utilizadas no se cobran (insisto) y a veces son muchas. También hay asuntos que se paran o que se duermen. A veces incluyen cuarenta certificaciones que hay que volver a pedir y … a examinar.
4. La notaría examina esas certificaciones junto con el cliente o sin él, reuniéndose posteriormente con él en una o varias ocasiones para afinar la información necesaria para preparar la escritura si es que se encarga, que no siempre se encarga o no siempre se te encarga a ti, después de haber hecho el trabajo. Vean ustedes mi sambenito particular de las ventas y las compras en mi notaría.
5. La notaría prepara la escritura y cuando está lista se reúne con el cliente para terminar de aclarar las dudas que aún puedan existir. Aún en ese momento, son usuales las vacilaciones y es el momento de tomar decisiones sobre todo cuando hablamos de modificaciones de cabida. A veces llegado el momento de la firma, surgen también sorpresas. A veces la reacción es de incredulidad. Pueden verlo aquí.
6. El oficial encargado y el Notario pueden tener reuniones aclaratorias durante este proceso que puede dar lugar a llamadas a los Registros de la Propiedad competentes, a un Ayuntamiento o al Catastro, con la finalidad de intercambiar criterios e ir sobre seguro. Es más, en algunas ocasiones no se puede preparar nada sin una reunión/conversación/discusión a varias bandas.
7. La escritura queda preparada y se llega al repaso final y a la firma que precede al uso del STI con el que todo queda cerrado. El Catastro ya está a nombre de un nuevo titular o el nuevo titular está informado de las deficiencias advertidas por el Catastro y de lo que necesita para solucionar los problemas pendientes. Siempre advierto a mis clientes, que en caso de duda, vuelvan con las cartas que puedan recibir de Catastro.

¿Y por qué tengo que pagar yo más si mi caso es más sencillo?

 

Bueno, yo cobro lo mismo siempre y solo varío lo que cobro según el resultado del STI y según el número de certificaciones utilizadas, en beneficio de mis clientes, en mi perjuicio y, también, en perjuicio relativo de aquellos que otorgan una escritura con un solo inmueble frente al que otorga una con veinticinco. Eso es, en mi opinión, una actuación equilibrada o equilibradora.

Un poco de derecho positivo

 

Son interesantes al respecto de la materia tratada en este post, los artículos 170 y 173 del Reglamento Notarial:

Artículo 170

En los documentos sujetos a registro, el notario hará la descripción de los bienes que constituyan su objeto expresando con la mayor exactitud posible aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción.

A requerimiento de los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cualesquiera otras circunstancias descriptivas no exigidas por la legislación registral, que faciliten una mejor determinación del objeto del negocio jurídico formalizado.

Tratándose de bienes inmuebles, la descripción incluirá la referencia catastral que les corresponda, así como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos establecidos en la normativa catastral.

Artículo 173

En todo caso el Notario cuidará de que el documento inscribible en el Registro de la Propiedad inmueble, intelectual, industrial, mercantil, de aguas o de cualquier otro que exista ahora o en lo sucesivo, se consignen todas las circunstancias necesarias para su inscripción, según la respectiva disposición aplicable a cada caso, cuidando además que tal circunstancia no se exprese con inexactitud que dé lugar a error o perjuicio para tercero.

¿El 170 y el 173 es a las escrituras inscribibles lo que el 148 es a todo instrumento notarial? El Notario cuidará … No expresarse con inexactitud. Que lejos queda eso de aquel “yo con que se entienda quién es quién, me basta”. Como diría uno de mis preparadores: “estoy segregando juguillos”.

 

Terminemos con la Oda al Catastro y recordemos que no estaría de más que quien esté interesado en otras actuaciones de la notaría, le eche un ojo a este post.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario