Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Parece muy obvio que si yo vendo y otra compra el que compra me tiene que pagar a mi y no a mi abogado que puede estar representándome en la compraventa o no.

Generalmente en estos casos suele actuar el abogado como representante y suele quedar muy extrañado (y hasta ofendido) cuando le digo que el dinero que ha pagado el comprador tiene como destino final una cuenta de su cliente no una cuenta suya y que si quiere recibir el pago de ese modo y otorgar carta de pago del total precio en nombre de su cliente debe estar autorizado para actuar en esos términos en el propio poder.

¿No? A mi me parece de cajón y no me hacer flaquear los que se ofenden porque lo han hecho mil veces así y no solo no les han puesto pegas en ningún otro sitio, sino que al ponérselas yo estoy pongo en duda su honorabilidad profesional puesto que estoy sospechando o creyendo que se van a quedar con la pasta de sus clientes.

Que no, que no, que no desconfío pero si yo comprador (ahora soy el comprador) he soltado un pastón para comprar a mi abogado y mi abogado ha enviado ese pastón a otro abogado y no a quien se lo tiene que enviar. pues me podría coger un considerable cabreo sobre todo si el Notario no ha sido un hombre prevenido (que vale por dos) y ha buscado alguna fórmula para cubrir las espaldas a mi que compro y al que me vende.

 

Esto expuesto, les dejo con el modelo y la diligencia que lo completa

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:

–  * cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el  artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para efectuar el pago de los suministros eléctrico y de agua pendientes, así como la parte proporcional del IBI del año en curso y de las cantidades pendientes de pago a la Comunidad de Propietarios.

.- *, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora hasta que tenga lugar la entrega de licencia de segunda ocupación de la vivienda y la de una nota simple registral en la que no conste, tras su cancelación contable, notarial y registral, la hipoteca reflejada en el apartado de cargas.

.- Y en cuanto al resto, es decir, *:

– * se declaran recibidos por la Sra. *,  el día *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores, en concepto de honorarios profesionales), y a la cuenta de cargo el código *, cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

– *, se declaran recibidos por la Sra. * en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores (o a la entidad acreedora) con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

.- y el resto, es decir, la cantidad de *, se declaran recibidos en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (a nombre de “*, S.L.” (titular del N.I.F. *), bufete de abogados que da asistencia legal a los vendedores), y a la cuenta de cargo el código * (a nombre de Doña *, cuyos datos identificativos constan previamente y es abogada de la parte compradora), cuya cantidad le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

El importe de las dos últimas transferencias, junto con el importe de las retenciones indicadas, fue recibido mediante transferencia bancaria exterior, realizada el día *, correspondiendo a la cuenta de cargo de titularidad de los compradores el código *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de dichas transferencias.

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, fotocopia con valor de testimonio del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite, en el cual se indica un valor INFERIOR (*) al indicado en la presente escritura.

 

 

5ª DILIGENCIA.- En *, mi residencia, a *.

La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, se me hace entrega de un JUSTIFICANTE BANCARIO DE TRANSFERENCIA por un importe que asciende a la cantidad de *.

COMPARECE en este acto DOÑA *, cuyas circunstancias personales y concepto de su intervención constan anteriormente reseñadas en la escritura precedente, a los efectos de otorgar a favor de los compradores la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta, señalando que de los * que habían sido recibidos en cuenta a su nombre:

.- Los citados * han sido transferidos a los vendedores correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la de abono el código *.

.- Los restantes * quedan retenidos y corresponden a sus honorarios profesionales y a los gastos de obtención del certificado de eficiencia energética y de cancelación notarial y registral.

Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia por mí, el Notario, obtenida a modo de testimonio.

Así lo dice y otorga.

Un nuevo caso

El abogado me dijo: “Que sepa usted que no estoy de acuerdo y que esto le ha costado * Euros a mi cliente por la emisión del cheque bancario”. Y añadía que su poder le permitía “vender, vender y vender”. Vale, pero también dice cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro y yo creo que ninguna de estas cosas está sucediendo cuando el que ha cobrado es él.

Le dije, no obstante que seguiríamos hablando y al comentar el caso con los compañeros tuve tres opiniones a favor del abogado y dos en favor de la mía (resultado final 4-3). Esto fue lo que se dijo a mi consulta:

Tengo una discusión frecuente con abogados en las compraventas. El vendedor está representado con un poder general o con un poder especial para vender con una fórmula digamos clásica. El comprador manda el dinero a cuenta del abogado y yo le digo que no, que el dinero tiene que llegar al vendedor y que lo tiene que transferir y cuando lo haga, diligencia y carta de pago. ¿Tengo razón? Aún con un poder más detallado tendría dudas. Te doy poder para vender y para que cobres tú y luego me mandas el dinero y para que en esos casos, aún así, des carta de pago

• No lo veo tan radical como tú. Lo importante es que consten los medios de pago y salvo que el poder diga que solo puede vender si la transferencia se ha hecho a una cuenta del vendedor, lo permitiría. Que acredite luego el abogado que ha hecho una trasferencia al vendedor creo que no es trabajo nuestro. Ya se lo exigirá el vendedor. Si me lo justificaran haría una diligencia.
• Yo admito pagos desde la cuenta del abogado que manifiesta que previamente había recibido los fondos del comprador. Eso forma parte del trabajo del abogado. Lo importante es el pago desde el comprador o su representante al vendedor o su representante precisamente porque hay poder. Las relaciones internas del mandato entre cliente y abogado no deben interferir la compraventa.

También hay que señalar que en el foro estaban compartiendo el caso otros 27 notarios y no se manifestaron ni a favor ni en contra. Así que 4 a favor, 3 en contra y 27 abstenciones. Bueno, el abogado de la otra parte estaba de acuerdo con su compañero así que seríamos 5-3-27.

En comentario aparte hubo un compañero que me decía que lo hacía como yo si bien le bastaba con se le acreditara la transferencia de los fondos, sin comparecencia para otorgar carta de pago.

Y esto decía el poder:

“Primera.- Vender, o por cualquier otro título oneroso, transmitir, bienes muebles o inmuebles, en todo o parte, en nuda propiedad o en usufructo, de naturaleza rústica o urbana, por los precios, pactos, y condiciones que juzgue oportunos, cobrando con anterioridad o en el acto o aplazando el cobro, aceptando y cancelando, en su día, las garantías que se establecieran por el precio aplazado, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, descripciones de los bienes y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente y consentir la subrogación y cancelación de las hipotecas que graven los bienes vendidos”.

A propósito de este nuevo caso hubo discusión tuitera pero no saqué nada en claro excepto por la referencia a los indicadores de blanqueo de capitales que me hizo un compañero. Supongo que quería decir que el cobro por parte del abogado del vendedor y no por este, no es indicio de blanqueo de capitales. Vale, bien, ¿y qué? ¿Qué como expresamente se excluye está permitido? Sigo sin verlo, la verdad.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario