El blog de Justito El Notario

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¿No es necesario entender nada para aprobar notarías o registros?

Por razón de la mudanza de mi despacho profesional en estos días, mis viejos temas de la oposición han acabado en la librería de mi despacho de casa y fuera de los archivadores en los que llevan los últimos treinta años. Tengo previsto encuadernarlos al igual que hice con mi material de dictamen y creo que lo haré en esta primavera de 2021.

Antes de colocarlos en el lugar más alto de mi librería, los ordené y los puse en una columna que alcanzó los cincuenta centímetros de alto a los que habría que añadir unos dos o tres centímetros más correspondientes a algunos temas de Mercantil que me estudié por unos cuadernillos de la entonces Academia de Notarías de Pamplona.

Paralelamente, en estos días, me ha llegado este comentario (de un abogado) a uno de los posts sobre oposiciones de mi blog:

“Siento lo que voy a decir en relación a los comentarios de “Desesperado” que comentaba que no entendía nada de los temas. En estas oposiciones tan exclusivamente memorísticas, no es necesario entender NADA; sólo hay que tener una memoria de elefante, pero el entendimiento y la comprensión no cuentan. Me lo comentaba así un registrador de la propiedad con casi cuarenta años de experiencia y que me decía que él no entendía nada de Derecho Hipotecario cuando se examinó en 1982 y que lo fue entendiendo con la práctica. Lógicamente y con tanta experiencia, a punto de jubilarse, ahora es un consumado especialista y lo sabe y entiende casi todo”.

Intenté responder sin polemizar al autor del comentario así que esto fue lo que le dije:

“Buenos días XX: Podría no ser necesario (aunque no estoy de acuerdo) pero sí muy conveniente. Probablemente el no entender nada es la causa de que muchos que creen que merecen y que pueden aprobar no lo hagan. Aquí, por ejemplo, tienes a uno que suspendió un solo oral (de los seis que hice) pero que no aprobaba la oposición. Tu ejemplo del registrador es válido (para a mi medias solo porque habría que contextualizarlo y estoy seguro de que hasta ese registrador lo haría) pero yo soy el ejemplo de lo contrario: no aprobé hasta que no entendí y no solo por culpa del dictamen puesto que me pasó lo mismo con el único oral que no aprobé. No creo que yo sea un caso aislado sobre todo si contamos a los que no lo consiguieron que son muchos más que los que sí lo hicimos. Sin mimbres, no hay cestos. Saludos, Justito El Notario“.

Habrá quien memorice con gran facilidad y dictamine bien porque, aunque tu no lo creas, lo ha comprendido y no solo memorizado, y habrá quien, como yo, memorice con menos comprensión y llegue a comprender con el dictamen. El resto, los que memorizan y no comprenden lo que han estudiado, son carne de suspenso aunque, evidentemente, pueda colarse alguno que sea como tu amigo el registrador. Además, ¿quién ha dicho que sea posible memorizar sin comprender nada en absoluto? ¿es posible meterse entre pecho y espalda cincuenta y tres centímetros de temas como lo hace Dustin Hoffman con la guía telefónica en la película “Rainman”?

Por otra parte, tu ejemplo del registrador está, sin la menor duda, descontextualizado. Estoy seguro de que hasta ese registrador te haría unos cuantos matices a tu forma de contar lo que él te contó a ti y de que probablemente no lo gustaría que lo utilizaras como ejemplo de tu tesis. Además, no sé como podrás justificar los casos de tantísimos opositores con fabulosos recursos memorísticos que no han aprobado las oposiciones o el de otros que sin tanta memoria lo hayamos conseguido. La única respuesta es que tu visión es simplista, despreciativa y equivocada. No tienes razón. La memoria es importante en nuestras oposiciones (no puede negarse), pero decir que no es necesario entender NADA (si hubieras dicho no es necesario ENTENDER TODO, te lo aceptaría pues así es el Derecho), que solo hay que tener memoria de elefante y que el entendimiento y la comprensión no cuentan, es COMPLETAMENTE FALSO y te pondré un ejemplo: coge al más joven de los Notarios de España en este momento y coge al abogado ejerciente colegiado de España que lleve el mismo tiempo dedicado a la profesión que ese compañero mío desde que terminó el grado a ver quien es capaz de resolver un caso sencillo u otro endiabladamente enrevesado antes y más acertadamente.

En otras ocasiones, en otros comentarios a mis posts, reconoces que en la práctica diaria de la oficina notarial tiene mucha mayor importancia para ti la función del oficial de notarías que la del Notario. Afirmas que eliges notaría por los oficiales, no por los Notarios. También te he rebatido esa concepción (que traigo a colación porque redunda en el rechazo a nuestra capacitación), pero esta visión de hoy de nuestras oposiciones, la visión de los papagayos elefantiásicos que comienzan su ejercicio profesional como simples burros que acaban aprendiendo el oficio a base de practicar y de practicar, convierte nuestro talento, nuestra vocación, nuestro estudio, nuestra dedicación, en algo que cualquiera puede hacer con el tiempo y no desde el minuto uno de su ejercicio profesional cuando es evidente que a nosotros no nos hacen falta cuarenta años para hacerlo porque para eso nos hemos preparado, aunque tú no lo creas y por muchos ejemplos que me pongas.

¿No se puede gustar a todo el mundo?

Precisamente ahora que estaba presumiendo de que mis dos únicos haters hacía tiempo que habían desaparecido del mapa y me habían dejado en paz, me aparece uno nuevo y, curiosamente, llega desde mis propias filas. Veamos que me dicen que opina de mi:

“Tu labor divulgativa no gusta a todo el mundo. A algunos no les parece bien lo que haces. En realidad algunos critican tu personaje y el protagonismo que tienes con todo lo que estas haciendo. Tal vez, en el fondo lo que piensan es que las cosas que cuentas no se deberían contar“.

¿Personaje? Tú si que eres un personaje … y eso de criticar el protagonismo, me suena un poco envidiosillo, ¿no?

En fin, si Don Envidioso supiera que lo que (sin la menor duda) se ha leído de mi blog no es más que la punta del iceberg de todo lo que hay (y que, por tanto, no tiene NI PU…ÑETERA IDEA de lo que he hecho, ni de quién soy) y de todo lo demás que hago al margen del blog (porque hago muchas más cosas de las que él sin saberlo se aprovechará), se lo llevarían los demonios de la envidia. Mas aun, si supiera todo lo que tengo contado (en la sección Talsitio, en la de Deontología Notarial y en algunas otras) es posible que le diera un patatús. En cualquier caso, si de casi 3.000 artículos que tengo publicados podrían molestar 50 (y él se habrá leído 5), ¿esos 50 me hacen perder todos mis demás merecimientos?

En fin, querido imbécil, no se puede gustar a todo el mundo y lo asumo, pero, aunque lo asumo me jode. Que conste.

Está claro, tengo que incrementar mi nivel de aislamiento porque el que me aplico desde hace algún tiempo ya no es suficiente. Es el momento perfecto ahora que empieza 2021.

Paso a grado de aislamiento número 2.

Consuelo de los amigos

“Pues menuda entrada y salida de año que has tenido, ¿no? Primero el disgusto que te dieron en tu Colegio con lo de Rosa; después el compañero que jamas interactúa contigo pero que te advierte de que has cometido un error (cosa habitual en la gente, por lo que me cuentas, que suele no manifestarse jamás salvo para decirte “te has equivocado”); más tarde el otro compañero (ese más que un compañero es un gilipollas) que critica tu protagonismo, tu actividad divulgadora y que cree que cuentas cosas que no se deben contar; y ya, por último, un cobarde, ruin y miserable (que yo apostaría a que ¿te conoce)) que te llama subnormal (y encima escoge para insultarte el post de la entrega del cheque de 2020 a los Amigos de Sivakasi). Ah, bueno (me olvidaba) y ese par de “amigos” a los que les pides el voto para lo de los Blogs de Oro y te contestan con un nivel de sarcasmo e ironía (las formas más bajas del sentido del humor) realmente molestos. Desde luego ese resumen de tu aprendizaje personal en este año (“hagas lo que hagas por el mundo, el mundo no va a hacer nada por ti”), creo que es muy acertado. Yo añadiría a tu reflexión “esta mierda de mundo no va a hacer nada por ti”. En fin, como diría tu padre, “francamente” no sé como tienes moral para seguir haciendo lo que haces. Además creo que tu intención de tender al aislamiento corporativo te asegurará tomarte muchos menos disgustos de los que te tomas. Feliz año nuevo y, a pesar de todo, no te desanimes. Por si te ayuda, te mando una foto del azucarillo que me ha tocado hoy en el café de la mañana. Tu muy mejor amigo“.

Asesoramiento telefónico notarial

He inventado el asesoramiento telefónico notarial. Lástima no se me hubiera ocurrido hace cinco años cuando empecé con el blog y a atender cientos de consultas cada año.

Mi primer cliente me ha dicho:

“Respecto a la forma de asesoramiento o forma de dar tu opinión, particularmente estoy muy contento y la veo franquiciable. Ha sido como una amena charla tomando un café, muy instructiva y muy cercana. Siempre había tenido la visión y la sensación cuando acudes a un Notario de que es aquello de “tú siéntate ahí”, oír, ver y callar lo que hace la experiencia bastante desagradable cuando uno tiene que entrar en estos mundos por obligación para sentirse tratado así. Contigo puedo asegurar que ha sido todo lo contrario y veo muy positivo lo que hemos hecho. En lo mío siempre ha sido un orgullo profesional que el cliente quedará satisfecho y que a la siguiente ocasión tuviera ganas de llamarme. En el mundo actual hay que ser bueno y cobrar un buen precio por tu trabajo aunque también es habitual que te cobren sin haberlo hecho bien. Cuesta encontrar una relación comercial en la que uno quede satisfecho del trabajo y, además, con la persona. Así que: gracias“.

Y que no se escandalice nadie que este cliente estaba a 609 kilómetros de mí y no había la más mínima posibilidad de que el buen paquete de escrituras sobre el que me consultaba (adición de herencia, herencia y disolución de condominio) acabaran firmándose en mi notaría puesto que dos de los otorgantes estaban a esos 609 kilómetros y el tercero a 892 kilómetros de mi notaría nada menos. Otra cuestión es plantearse ¿por qué lo que me preguntaba a mí no se lo estaba preguntado a los que le iban a firmar las escrituras ….?

Por cierto, para futuros interesados, los preliminares para el asesoramiento-opinión siempre habrán de desarrollarse por e-mail hasta que pueda valorarse la viabilidad del asesoramiento-opinión y su coste.

“Minipunto para Justito”, dijo mi primer cliente telefónico.

Para saber más sobre la serie “Abriendo melones”, pinchen aquí.

Bar Ambi, Los Dolores, Cartagena (desde 1970)

Este local abrió cuando yo tenía 2 añitos faltando muchos (29 años exactamente) para que recalara en Cartagena. En cincuenta años imagino que tres generaciones de la familia habrán estado al frente de este estupendo bar de tapas de Los Dolores a pocos minutos del centro de Cartagena.

Es una lástima que lleve 16 años en Cartagena y que hasta ahora nunca hubiera ido al Ambi. A partir de ahora espero volver (y que haga menos frío que hoy o que, por fin, hayamos superado la pandemia y podamos apretujarnos bien juntitos en el interior del local que al parecer tienen previsto ampliar en breve).

Situados en tres mesas altas en el exterior y organizados por Antonio, “el Diábolo”, hemos empezado el condumio con una riquísima ensaladilla rusa, extra de mayonesa; un par de generosas raciones de gambas rojas a la plancha; dos de mejillones al vapor de muy buen tamaño y con su poquito de limón; dos calamares rebozados y una de calamar a la plancha; una ración de buñuelos enormes (hemos querido repetir pero no quedaban más); dos raciones de croquetas de jamón con patatas fritas y un poquito de jamón; dos raciones de carrillera; dos estupendos entrecots servidos en fuente caliente para redondear el punto y mantener el calor y un inmenso plato de paella. Creo que no me olvido de nada. Además, en la parte del bebercio, 37 cañas, 9 vinos tintos y 1 vino blanco (47 consumiciones y éramos 10, así que sale una ratio de 4,7 por barba en la línea de lo habitual en el “Ola ke felisitamos”). Para finalizar los asiáticos y otros cafés diversos, y casi ronda y media de chupitos de hierbas. En total 185 Euros a 18,50 más la propina por cabeza.

Al terminar nos hemos ido a hacernos unos gintonics y unas partidas de dardos al Cachemir para redondear una jornada estupenda con una retirada a tiempo (para la mayoría) que nos ha dejado las fuerzas intactas para el primer domingo del año.

Gracias a Antonio por la organización y al Ambi por sus estupendas tapas y su atentísimo y familiar servicio.

Comunicación del propósito de contratar a un empleado con contrato en vigor con otro Notario

No tenía ni idea de que existía esta obligación. La impone el RRI de mi Colegio pero también el de otros colegios. Puede cumplimentarse la comunicación mediante correo electrónico con FEREN.

“XXX, a XXX.

Estimadx compañerx:

Con arreglo a lo establecido en el artículo xxx del Reglamento de Régimen Interior del Colegio Notarial de xxx, te comunico que me propongo contratar a un empleado que tiene relación laboral en vigor contigo, por lo que hasta quince días después de la recepción por tu parte de la presente comunicación, no llevaré a efecto su contratación, que tampoco será, en ningún caso, antes de que sea cumplido el plazo que corresponda al preaviso que dicho empleado debe hacerte.

Se trata de XXX.

Conforme a dicho Reglamento me responsabilizo del cumplimiento de lo dispuesto en los Artículos 49 a 51 del mismo.

Sin otro particular, un saludo.

XXX, Notario de XXX”.

Escritura de aceptación y adjudicación herencia con colación de donación con definición

Gracias a Frank por enviarme este modelo de herencia con colación. Si no recuerdo mal es el segundo que publico en la sección que no es mío.

En XXX, mi residencia, a xxx.

Ante mí, xxx, Notario del Ilustre Colegio Notarial de xxxxx,

C O M P A R E C E N:

DON

INTERVIENEN en su propio nombre y derecho, les identifico por sus reseñados documentos de Identidad que me han exhibido y tienen, a mi juicio, la capacidad y legitimación necesaria para otorgar esta escritura de MANIFESTACIÓN, ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, y al efecto,

E X P O N E N:

I. Que DOÑA xxx, nacida el * de * de xx (de xx años de edad), con domicilio en * y titular del D.N.I./N.I.F., falleció en *, si bien residía *, el día ***, en estado de viuda del único matrimonio que había contraído, el que celebró con Don xxx, del cual le nacieron sus tres únicos hijos, llamados xxx.

Su fallecimiento acaeció habiendo otorgado como último testamento el autorizado por mí en esta Ciudad, el día *, bajo el protocolo *, en el cual, dentro de su cláusula primera legó lo que por derecho de legítima les corresponda a sus dos hijos xxx, facultando al heredero instituido dentro de la cláusula siguiente para que pueda satisfacerla en dinero, aun cuando no lo hubiere en su herencia; y dentro de su cláusula segunda, instituyó heredero universal a su hijo xxx.

Así resulta de los correspondientes certificados de Defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, que dejo unidos a esta matriz, y de la copia autorizada de su mencionado último testamento que se acompañará a la primera copia que de la presente se expida.

II. Que Don xxx reconoce adeudar a su hermano DON XXX, la suma de XXX ,la cual le fue entregada por éste para atender sus gastos corrientes.

III. Que Don xxx reconoce adeudar a su hermano Don xxx, la suma de XXX, la cual le fue entregada por éste para atender sus gastos corrientes.

IV. Que los únicos bienes relictos por la citada causante, son los que se comprenden en el siguiente,

I N V E N T A R I O:

PATRIMONIOS INTERESADOS DE LA CAUSANTE-TESTADORA:

1º.PATRIMONIO REAL O RELICTO.

ACTIVO.

A). UNA MITAD DEL SALDO DE LA CUENTA FÁCIL número * abierta en la entidad “*, S.A”, con un saldo total acreedor a la fecha del fallecimiento de la causante, de XXX.

La MITAD correspondiente a la causante representa la cantidad de XXX.

Dejo unido a esta matriz el certificado expedido por “BANCO, S.A.” el día XXX.

B). DERECHOS FUNERARIOS SOBRE LA SEPULTURA O NICHO señalado con el número ***, con título de fecha ***.

VALORACIÓN.-Se valoran dichos derechos en la cantidad de XXX.

C). AJUAR DOMÉSTICO: XXX.

SUMA TOTAL DE LOS BIENES INVENTARIADOS: XXX.

PASIVO: No existe.

VALORACIÓN GLOBAL: Suma el patrimonio relicto: XXX.

2º) PATRIMONIO VIRTUAL O COLACIONABLE (DONATUM) A EFECTOS DE DETERMINACIÓN DE LEGÍTIMAS. COLACIÓN:

ACTIVO. Se halla integrado por las dos fincas que a continuación se describen, ambas titularidad del compareciente y heredero de la causante de esta herencia, Don xxx, por virtud de la donación otorgada por la causante en su favor en escritura a por mí autorizada el día *** bajo el número *** de protocolo, en la cual se reservó el usufructo vitalicio de la que se describe bajo la letra A).

A).= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: XXX.

REFERENCIA CATASTRAL: XXX.

B).= RÚSTICA: …..

CARGAS Y GRAVÁMENES, ARRENDAMIENTOS Y AFECCIONES: Libres, según manifiestan.

PASIVO: Negativo.

VALORACIÓN GLOBAL: Suma el patrimonio relicto virtual colacionable en la suma de xxxx

VALORACIÓN GLOBAL PATRIMONIOS: Suman los patrimonios relictos real y virtual: XXX.

Se fija, por tanto, la legítima individual de cada uno de los hijos del causante, hijos XXX, en la suma de XXX.

IV. EXTINCIÓN DE USUFRUCTO. Además, la causante de esta herencia era USUFRUCTUARIA VITALICIA sobre la finca que se ha descrito bajo la letra A) del presente expositivo 2º), es decir, la casa señalada con el número XXX de la Calle XXX por título de la donación con definición efectuada en escritura autorizada por mí, el día **** bajo el número **** de protocolo.

DESCRIPCIÓN, REFERENCIA CATASTRAL Y DATOS DE INSCRIPCIÓN se dan por reproducidos.

VALORACIÓN: Se valora dicho usufructo en la cantidad de xxx

Se solicita del titular del Registro de la Propiedad de****, la cancelación de los referidos usufructos.

V. CONTRATOS DE SEGUROS.- En cumplimiento de lo establecido en la Ley 20/2005, de 14 de noviembre, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de Cobertura de Fallecimiento y de su norma de desarrollo en el Real Decreto 398/2007, de 23 de marzo, me exhiben fotocopia que dejo unido a la presente matriz, en el que aparecen un seguro que manifiestan es de deceso y el otro cuyo cobro ya lo han tramitado.

VI. Y expuesto cuanto antecede, los comparecientes,

O T O R G A N:

PRIMERO. Don xxx ACEPTA PURA Y SIMPLEMENTE la herencia de su madre, Doña XXX la causante de esta herencia, y DON XX y Don xxx los derechos que como legitimarios de dicha señora les corresponden en su herencia.

SEGUNDO. Don xxx de común acuerdo con Don xx y Don xxx procede al pago en metálico de la legitima que le corresponde a cada uno de ellos en la herencia de su premuerta madre, en la siguiente forma, ascendente la de cada uno de ellos a la suma de XXX:

A Don xxxx:

En cuanto a la cantidad de XXX, mediante entrega en este acto de un cheque bancario nominativo que en fotocopia tomada de su original, dejo unida a esta matriz, el cual declara ha sido librado con cargo a la cuenta de su titularidad dentro de la Entidad ***, S.A., número ****.

En cuanto a la suma de XXX, por compensación del crédito que titulariza contra él por dicho importe, que ha sido identificado dentro del Expositivo I, el cual declaran extinguido.

La suma restante, ascendente a la suma de XXX, queda aplazada, debiendo ser satisfecha en el plazo de seis meses a contar del día de hoy, en su totalidad o en fracciones mediante ingreso o transferencia en la cuenta de su titularidad número XXX de la Entidad, ***, S.A.

–Y A Don xxxx:

En cuanto a la suma de XXX, por compensación del crédito que titulariza contra él por dicho importe, que ha sido indentificado deltro del Espositivo I, el cual declaran extinguido.

La suma restante, ascendente a XXX, queda aplazada, debiendo ser satisfecha en el plazo de seis meses a contar del día de hoy, en su totalidad o en fracciones mediante transferencia en la cuenta de su titularidad número XXX dentro de la Entidad “***, S.A.”.

Las sumas aplazadas no producirán interés en favor de los acreedores y efectuado su pago bastará para acreditarlo la simple posesión por parte de Don xxxx de los correspondientes justificantes de ingreso o transferencia.

Don xxxx y Don xxxx se otorgan carta de pago de las sumas recibidas.

TERCERO. DON xxx, como heredero de Doña XXX, se adjudica la PLENA PROPIEDAD de todos y cada uno de los bienes relictos por su difunta madre que han sido inventariados dentro del apartado 1º del INVENTARIO (activo del patrimonio real relicto).

CUARTO. MANIFESTACIÓN FISCAL. Que a los efectos previstos en el párrafo segundo del apartado 5º, del artículo 2 del R.D. 422/88, de 29 de Abril (B.O.E. 5588), declaran los comparecientes que su patrimonio preexistente es inferior a CUATROCIENTOS MIL EUROS (400.000,00 Euros).

PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: xxxx.

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de agrupación y de declaración de ampliaciones de obras terminadas

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que xxxx son dueños con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= URBANA: Edificio xxxxx de uso turístico, xxxx.

Distribución:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL:

TÍTULO:

2.= URBANA: Solar xxxx.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN:

DATOS CATASTRALES: Se halla catastrada bajo las siguientes referencias catastrales:

xxx y xxx (constando esta segunda, erróneamente en investigación, artículo 47 de la Ley 33/2003).

TÍTULO:

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES: Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales, y descriptiva y no gráfica, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios, que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción de los inmuebles, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y de los títulos reseñados. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO. Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- AGRUPACIÓN: Los comparecientes AGRUPAN, por ser colindantes entre sí las dos fincas descritas bajo los números 1.= y 2.= del expositivo I.=, formando la finca que a continuación se describe, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total:

= URBANA: Solar sito en el XXX.

Superficie:

Dentro de cuyo perímetro existe un edificio xxx uso turístico.

Distribución:

Superficie:

Linderos:

Linderos de la total finca:

VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA AGRUPADA: xxxx (incluida la declaración de ampliación de obra, que se efectúa a continuación).

SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA TERMINADA.

A).- Los comparecientes hacen constar que sobre la edificación descrita anteriormente, existe construida una ampliación de XXX, con una antigüedad de XXX, cuyas obras por la presente DECLARAN TERMINADAS, con la siguiente descripción total de la finca, y con arreglo a la Certificación Técnica que luego se cita:

= URBANA: Edificio XXX uso turístico.

Distribución:

Superficie:

Linderos:

Linderos de la total finca:

VALORACIÓN DE LA AMPLIACIÓN DE OBRA EFECTUADA: XXXX.

A los efectos de la obra declarada, los comparecientes manifiestan que:

-. la descripción de la ampliación de edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad.

-. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la declaración de ampliación de obra.

-. y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a su patrimonio y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

B).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías.

C).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana.

D).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.

E).- A los oportunos efectos se incorpora a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales certificación expedida con fecha XXX por DON xxx, Arquitecto Técnico Colegiado con número XXX en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de XXX (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), acreditativa de la descripción, antigüedad y finalización de la obra declarada, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.

TERCERO.- DECLARACIÓN DE AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA.

A).- Los comparecientes declaran que en el interior de la finca resultante de la agrupación y declaración de obra anteriores, y al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, han construido una AMPLIACIÓN DEL EDIFICIO DESTINADO A uso turístico que por la presente DECLARAN TERMINADA, solicitando su inscripción con la siguiente descripción actualizada del total edificio:

= URBANA: Edificio xxxx de uso turístico, xxxx.

Distribución:

A la altura de todas y cada una de las plantas que conforman el edificio, existe un paso que comunica cada planta con las de la misma altura existentes hasta la ampliación de obra efectuada, excepto en la planta semisótano.

Superficie:

Linderos:

DATOS CATASTRALES:

Del terreno: Constituye las referencias catastrales xxx y xxxx.

De la edificación: xxx.

VALORACIÓN DE LA OBRA NUEVA DECLARADA: xxxx.

B).- A los oportunos efectos se incorporan a la presente, junto con las mencionadas certificaciones catastrales:

.- Licencia Urbanística de Obras Mayores concedida por Decreto de Alcaldía Presidencia de xxx del Ayuntamiento de xxx, Expediente xxx, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia con valor de testimonio, que incorporo a la presente.

.- Certificados finales de la dirección de la obra descrita visados por el Colegio Territorial de Arquitectos de xxxx y por el Colegio de Aparejadores, Arquitectos Técnicos de Ingenieros de edificación de xxx, de los que yo, el Notario, deduzco fotocopias, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.

.- Y certificación expedida con fecha xxx por DON xxx, Arquitecto Colegiado con número xxx en el Colegio Oficial de Arquitectos de xxx, Delegación de xxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), acreditativa de la descripción y finalización de la ampliación de obra declarada, conforme al proyecto por él redactado y para las que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.

C).- SEGURO DECENAL: Manifiestan los comparecientes que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías.

D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: Manifiestan disponer del certificado de eficiencia energética de la edificación objeto de la presente a que se refiere el R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana, que me exhiben y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro xxxx.

E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.

F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de superficie de la superficie de suelo y la superficie ocupada por las obras que se declaran, constan la certificación expedida con fecha xxx por DON xxx, Arquitecto Técnico Colegiado con número xxx en el Colegio Oficial de Aparejadores, Arquitectos Técnicos e Ingenieros de la Edificación de xxxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de las coordenadas de la TOTAL EDIFICACIÓN que ocupa la totalidad de la parcela.

Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral negativo expedido por Don xxxx con fecha xxx que a su requerimiento incorporo a esta matriz.

Con relación a dicho IVG se incorpora a la presente, certificación expedida por Don xxxx, Secretario del Excmo. Ayuntamiento de xxx, con el VºBº de la Señora Alcaldesa, en el que se hace constar: “que la parte de vial que actualmente aparece grafiada en la base gráfica catastral no se corresponde con la realidad física y por lo tanto no es titular el Ayuntamiento de xxx; xxxxx”.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde (en cuanto a la parte de vial grafiada en las bases gráficas) con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la Ley de Ordenación de la Edificación y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a xxxx. Asimismo tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De que conozco a los comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en doce folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, números xxx y los xxx anteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª.

Conceptos OBRA NUEVA, OBRA NUEVA. AGRUPACIÓN DE FINCAS URBANAS.

Bases:

TOTAL: (Impuestos excluidos)

Escritura de compraventa en ejercicio de derecho de opción de compra convenido en arrendamiento rústico

NÚMERO

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de la otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1).- El primero en su propio nombre y derecho.

2).- Y el segundo, en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, S.L.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:

Constitución:

N.I.F.:

Domicilio:

Inscripción:

Su objeto social lo constituye

Su legitimación para éste acto se deriva de su condición de Administrador Único cargo para el que fue nombrado y aceptó, por tiempo indefinido, en la citada escritura de constitución de fecha xxxx.

Manifiesta el Sr. xxx la innecesariedad de acuerdo de Junta de la Sociedad compradora puesto que los inmuebles objeto de la compraventa no constituyen activo esencial, ni el importe de la operación supera el veinticinco por ciento del valor de los activos en el último balance aprobado, por lo que no es necesario el acuerdo de Junta conforme al Art. 160.f de la Ley de Sociedades de Capital.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de compraventa en ejercicio de opción de compra al que la presente escritura se refiere.

Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor y que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, cuyo resultado consta en la Base de Datos de Titularidad Real, que yo, el Notario, he consultado, manifestando el Sr. Administrador Único no haberse modificado el contenido de la misma.

Tienen, a mi juicio y según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.- Que Don xxx, es dueño en pleno dominio con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de las siguientes fincas:

1.= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xxx del Polígono XXX, del Catastro de Rústica de xxx, catastrada bajo la siguiente referencia:

xxx.

Se acredita con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, no solicitándose la coordinación.

2.= UNA participación indivisa del total de xxxx partes intelectuales en que se considera dividida la finca que a continuación se describe en cuyo interior está enclavado el Pozo xxxx denominado “xxxx”:

= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos:

Dentro de esta finca se encuentra enclavado el pozo sondeo denominado “POZO xxx” ….

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: No constan (en realidad sí que constan los de la finca donde está el pozo pero cualquier se arriesga a que lo cambien de titularidad).

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

TÍTULO: El de xxxx, habiéndose arrendado con opción de compra a la mercantil “xxx, S.L.” en virtud de escritura autorizada por mi, el día xxx, con el número xxx de protocolo, que luego se cita y que no fue objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas, la finca registral xxx se encuentra gravada con la limitación caducada del artículo 207 de la L.H. por plazo de dos años, contados a partir de la fecha de la inscripción 4ª, y libres de otras cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario, del título reseñado y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax el día xxx, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dichas notas consta que las fincas no están coordinadas gráficamente con el Catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

II.- Que mediante escritura autorizada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, Don xxx cedió en arriendo en favor de “xxx, S.L.” el uso de la finca registral xxxx, antes descrita, dedicada a xxx, y la acción de agua para su uso en la finca (finca registral número xxx), por el plazo de xxx AÑOS, a contar desde el día xxx, por la renta total de xxxx.

RESEÑA DE LAS DEMÁS CIRCUNSTANCIAS DE INTERÉS …

III.- Que mediante dicha escritura las partes acordaron establecer una opción de compra en favor del arrendatario sobre ambas fincas, que habría de ser ejercida conjuntamente, con las siguientes características:

.- El precio XXX

.- La opción XXX

IV.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don xxx, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca rústica, así como el de la acción o dotación de agua, descrita en el expositivo I.- de la presente escritura a “XXX, S.L.”, que las compra y adquiere, en ejercicio del mencionado derecho de opción y poniendo de este modo término al arrendamiento existente, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en estado de libres de cargas y arriendos y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos y de cualquier otro gasto que les fuera imputable.

B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa es de XXX que se declaran recibidos en la forma indicada y acreditada en la parte expositiva y en cuanto al resto, es decir, XXX, en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código XXXX, y a la de cargo el código XXX, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, del justificante de dicha transferencia.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de las fincas objeto de la presente escritura.

D).- La parte adquirente declara conocer la situación jurídica de los derechos que adquiere de las partes intelectuales de la finca registral XXX y aceptar todas las afecciones, limitaciones y compromisos que afectan y tiene pactados la parte vendedora en relación con las participaciones transmitidas, así como la administración de los pozos existentes en su interior.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento, incluidos los gastos notariales, serán satisfechos con arreglo a ley.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a “XXX, S.L.”, cuyos datos constan anteriormente.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a XXXX. Asimismo tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de Diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a que hace referencia el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

De que conozco al Sr. XXXX, de haber identificado al otro compareciente por su reseñado documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en once folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, números xxx y los xxx anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=-

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª.

Concepto COMPRAVENTA RÚSTICA.

Base:

TOTAL: (Impuestos excluidos)

Guía para la calificación registral sustitutoria

Gracias a mis compañeros Andrés y Fernando por su ayuda.

Primer paso

Solicitud al Registro sustituido, conforme al cuadro de sustituciones, de indicación del Registro sustituto que asume la calificación sustitutoria

“AL TITULAR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD XXX: DIRECCIÓN DEL REGISTRO.

JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX con residencia en XXXX, y con domicilio a efectos de notificaciones en mi despacho profesional sito en XXXX, y correo electrónico justitonotario@correonotarial.org, y con DNI/NIF xxx, legitimado en mi condición de Notario autorizante de la escritura que más abajo se indica, comparece y, como mejor proceda en Derecho,

EXPONE:

Que el XXXX se me notificó la Nota de Calificación con defectos, suspendiendo la inscripción, de la escritura de XXX, por mi autorizada con fecha XXXX, número XXX de protocolo.- (Asiento de presentación número XXX.- Diario XXX)

Por lo expuesto,

SOLICITO, en tiempo y forma, al amparo de los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y del Real Decreto 1039/2003:

La CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA en aplicación del cuadro de sustituciones.
Y que, consecuentemente, se me facilite de dicho cuadro el Registrador que deberá asumir dicha calificación sustitutoria.

XXX, a XXX.

Justito El Notario, Notario de xxx”.

¿Cómo lo envío?

Pues yo lo he hecho por fax (así recibí la calificación) y también por e-mail con FEREN al correo electrónico que indicaba la calificación. Imagino que también es posible efectuarlo vía SIGNO pero sería una “presentación” atípica que me resultaba más complicada de efectuar, así que opte por fax y e-mail con firma electrónica duplicando las vías de comunicación. Veremos qué pasa. El que es puntilloso para calificar lo será también para que le birlen la calificación.

Plazo

Quince días naturales desde que se recibe la calificación. Artículo 19 bis LH: “1.ª El interesado deberá ejercer su derecho en los quince días siguientes a la notificación de la calificación negativa, durante la vigencia del asiento de presentación, mediante la aportación al registrador sustituto del testimonio íntegro del título presentado y de la documentación complementaria”.

Legitimación

Seguro que hay quien la niega al Notario autorizante sin autorización expresa del presentante.

¿Y luego? Pues ya veremos. Ahora la pelota está en el tejado de Don/Doña Impertinente, así que le toca pensar a él/ella. Ser tan pejiguero, tan escrupuloso, tan tiquismiquis y tan temeroso ha de tener alguna contrapartida.

Propósito: Los compañeros me dicen que por su experiencia, la inmensa mayoría de las sustitutorias fracasan. Me hablan de un corporativismo exacerbado. Lo asumo, pero yo creo que con una estrategia sostenida esto puede llegar a hacer mella en el enemigo.

Segundo paso

El registro sustituido comunica mediante fax el Registro al que conforme al cuadro le corresponde asumir la calificación sustitutoria.

Tercer paso

Solicitud al Registro sustituto, conforme al cuadro de sustituciones, de calificación sustitutoria

“AL TITULAR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO UNO DE XXX: DIRECCIÓN DEL REGISTRO.

JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX con residencia en XXXX, y con domicilio a efectos de notificaciones en mi despacho profesional sito en XXXX, y correo electrónico justitonotario@correonotarial.org, y con DNI/NIF xxx, legitimado en mi condición de Notario autorizante de la escritura que más abajo se indica, comparece y, como mejor proceda en Derecho,

EXPONE:

I.= Que el XXX se me notificó la Nota de Calificación con defectos, suspendiendo la inscripción, de la escritura de XXX, por mi autorizada con fecha XXX, número XXX de protocolo.- (Asiento de presentación número XX.- Diario XXX), cuya inscripción se solicitaba en el indicado Registro de la Propiedad.

II.- Que mediante solicitud de XXXX dirigida al Registrador de la Propiedad de XXX número XXX, se instó la aplicación del cuadro de sustituciones solicitando en su virtud, la indicación del Registrador sustituto para la aplicación de la calificación sustitutoria procedente.

Se acompaña la documentación adjunta a dicha solicitud, con el siguiente detalle:

DOCUMENTO Nº1, copia autorizada electrónica de la escritura objeto de calificación.

DOCUMENTO Nº2, nota de calificación del Registrador de la Propiedad número XX de XXX.

DOCUMENTO Nº3, solicitud de calificación sustitutoria.

DOCUMENTO Nº4, comunicación indicando el Registro competente para la calificación sustitutoria.

Por lo expuesto,

SOLICITO,en tiempo y forma, al amparo de los artículos 19 bis y 275 bis de la Ley Hipotecaria y del Real Decreto 1039/2003, previo examen y calificación de la solicitud y de los documentos acompañados, se acuerde la inscripción de la escritura de aceptación y adjudicación de herencia, por mi autorizada con fecha 29 de Octubre de 2020, número 634 de protocolo.

En XXX, a XXX”.

Otras cuestiones

¿En las matrices de las escrituras objeto de la sustitutorias habrá que poner más diligencias con referencia a todo esto? ¿Y si estuvieran encuadernadas?

¿Cómo se recoge o retira las escrituras que fisicamente están en el registro sustituido? Lo digo porque yo he decidido efectuar presentación telemática en el Registro sustituto.

Respecto de esto último, he tenido que enviar dos presentaciones: una con el escrito y sus adjuntos y otra con la CAE.

De momento, parece que todo va bien.

Seguiremos informando …

La Alianza, confitería de Mondoñedo ahora también a domicilio

Hoy me ha llegado un un encargo que casi había olvidado que había hecho. Venía en un caja con la fachada de la catedral de Mondoñedo con su “Paula” y su “San Rosendiño” y en su plaza, con el Palacio Episcopal anexo al que Monseñor Gea Escolano nos invitó varias veces a merendar aunque nunca fuimos.

El otro día escuchando “Peces de ciudad” de Ana Belén me acordé de Mondoñedo por esa parte de la maravillosa canción que dice “en Macondo comprendí que al lugar donde has sido feliz no debieras tratar de volver”.

Yo siempre estoy intentando ir a Mondoñedo; saldría ahora mismo hacia allí y dormiría en el Parador de Tordesillas o en el de Benavente o, si me diera tiempo, en el Palacio de Canedo o incluso en el Parador de Villafranca del Bierzo o me llegaría hasta Lugo gritando el “yabadabadú” que entonaba mi padre y que luego empecé a entonar yo al pasar el mítico puerto de Pedrafita do Cebreiro. Me costaría trabajo decidir donde cenar en la noche de ese largo viaje pero creo que acabaría haciéndolo en “El Ermitaño” o en el propio Palacio de Canedo.

Esa caja que me ha hecho recordar hoy, contenía una docena de cañas de la fantástica confitería “La Alianza” de Mondoñedo con su manga pastelera incluida con la crema para montarlas. Las tengo desde el viernes en mi poder pero hasta hoy domingo no hemos podido encontrar el momento para prepararlas y comerlas. Mi mujer me ha dicho, ¿las vas a montar todas? Lo que venía a significar un “no las montes todas” así que le he hecho caso y he montado solo seis, pero nos hemos acabado comiendo la docena y aún ha sobrado crema para que mi hijo se pusiera un cacharrito adicional con ella.

El hojaldre estaba exquisito y ha aguantado el trasiego y los días transcurridos a la perfección (para ser sinceros una venía un poco rota). La crema estaba espectacular.

El momento nos ha llevado a rememorar Mondoñedo y hasta nos ha parecido que sonaba alguna gaita por la parte del Castillo de San Julián.

Así que amigos de La Alianza, ya sabéis que las cañas llegan perfectas a la otra punta de España y que desde ahora no habrá fiesta que se precie en mi casa que no termine con vuestras cañas o, porqué no, con una Tarta de Mondoñedo a la que ya dedicaré otro capítulo de mis “Corto y dentro”.

Testamento soltero sin hijos en favor de hermana y cuñado mientras sigan casados

NÚMERO

En xxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON

Incorporo al presente, a solicitud de su titular, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio de su citado DNI/NIF autorizándome a que sea reproducida en las copias que del presente se expidan.

El compareciente declara su propósito de otorgar testamento abierto y teniendo, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para ello,

M A N I F I E S T A:

a) Que es natural de XXX, en donde nació el día XXX.

b) Que es hija de Don xxx y Doña XXX, ambos fallecidos.

c) Que se encuentra soltero y carece de descendientes.

d) Y que es de vecindad civil valenciana.

Y dicho lo anterior, formaliza su testamento con sujeción a las siguientes,

C L Á U S U L A S:

Primera.- Instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, por partes iguales, a su hermana Doña XXX y a su esposo Don xxx, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes.

Para el caso de divorcio de su hermana y su cuñado, instituye heredera universal a su hermana sustituida vulgarmente por sus descendientes.

Segunda.- Revoca expresamente todo testamento otorgado con anterioridad al presente.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los compareciente/s queda/n informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de xxx, sita en xxx, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Habiendo renunciado a su derecho a leerlo por si mismo, derecho del que le advierto, este testamento es leído por mi, el Notario, íntegramente y en alta voz, al testador, quien manifiesta, que su contenido está enteramente conforme con su expresada voluntad, en la que, se ratifica, lo aprueba y lo firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento, a las doce horas y diez minutos del día de la fecha.

De haber identificado al testador por su reseñado documento de identidad, de que se han observado la unidad de acto y las demás formalidades legales, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante, y, en lo pertinente, de lo consignado en este instrumento público, extendido en dos folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie xx, números xxx y el anterior correlativo en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4, Nª 8ª

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

NOTA: Dentro del tercer día de su autorización, envié el parte reglamentario. Doy fe.- JEN.- Rubricado.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

Chistes y anécdotas Notariales: Episodio LXVIII

“Tú tuviste problemas y por eso no aprobaste pronto”

Doctrina Jurisprudencial: Lunes 04/01/2021: Acciones de tutela provisional de la posesión perturbada

Paseo Jurisprudencial: Lunes 04/01/2021: Legitimación para ejercitar una acción de desahucio por precario en las comunidades hereditarias y postgananciales

“Mi padre construyó un chalet sobre terreno de mi abuelo con dinero presuntivamente ganancial”

“¿Quién me tiene que llamar a la herencia?” (un caso práctico de sucesión intestada)

Pero, de verdad, ¿cuánto gana un Notario?

Subsanaciones 2020: ¿Cuántas he hecho y cuántas he cobrado?

Últimas entradas

Paseo Jurisprudencial: Lunes 23/12/2019: La extinción del préstamo no impide la demanda para obtener la restitución de lo indebidamente cobrado por la cláusula suelo

Entrega de la recaudación de 2019 a “Amigos de Sivakasi”: ¡Gracias a todos los donantes¡

Felicitaciones navideñas (Christmas 2019)

Doctrina Jurisprudencial: Lunes 16/12/2019: Compraventas Ley 57/1968

Paseo Jurisprudencial: Lunes 16/12/2019: Cláusula suelo en contrato con adherente no consumidor. Reiteración jurisprudencia

Bastanteo de un poder general “Y” preventivo para caso de incapacidad

Notary live (“my no entender nothing, Mr Notary”)

Parador de Gijón y otras andanzas por la ciudad

Consuelo de los amigos

Primer paso

Solicitud al Registro sustituido, conforme al cuadro de sustituciones, de indicación del Registro sustituto que asume la calificación sustitutoria

¿Cómo lo envío?

Plazo

Legitimación

Segundo paso

Tercer paso

Solicitud al Registro sustituto, conforme al cuadro de sustituciones, de calificación sustitutoria

“AL TITULAR DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD NÚMERO UNO DE XXX: DIRECCIÓN DEL REGISTRO.

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