El blog de Justito El Notario

Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 257 y 258): Curso 2024-2026
Protegido: CURSO FEAPEN.- MODIFICACIONES FÍSICAS DE LAS FINCAS Y EXPEDIENTES HIPOTECARIOS: CLASE 2 2025 (18.057-22/1): Rectificación descriptiva de fincas: Coordinación catastro/registro/título y realidad. Supuestos “básicos” que pueden terminar en coordinación
Charla sobre Catastro a los nuevos Notarios en la Delegación de Alicante del Colegio Notarial de Valencia (jueves 16 de enero): Un guión con 68 puntos
El índice del curso sobre modificaciones físicas de fincas y expedientes catastrales e hipotecarios incluye 389 puntos a desarrollar en 13 clases: Empezamos el 15/1 (¿te apuntas?)
Ciento ochenta y seis mini casos prácticos para dictamen (casos 255 y 256): Curso 2024-2026
Protegido: CURSO FEAPEN.- MODIFICACIONES FÍSICAS DE LAS FINCAS Y EXPEDIENTES HIPOTECARIOS: CLASE 1 2025 (13.597-15/1): Introducción al curso: ¿Cómo abordar el proceso de modificación física y los expedientes hipotecarios desde la notaría?
Protegido: Bienvenida a los alumnos del CURSO-FEAPEN “MODIFICACIÓN DE FINCAS Y EXPEDIENTES HIPOTECARIOS Y CATASTRALES 2025” (2.102-13/1)
Novedades de interés para la notaría: Semana 1/2025

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Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado …

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Breve recopilatorio sobre procedimiento ejecutivo extrajudicial (resoluciones recientes, revocación del NIF, subasta por lotes y comunicación al Registro Concursal)

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Doscientos ocho mini casos prácticos para dictamen (casos 103 y 104)

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El asunto del HASH en las actas de transparencia previas a las hipotecas

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Escritura de capitulaciones matrimoniales postnupciales pasando de régimen de separación marroquí a régimen de separación de bienes español

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría. Por cierto, no, “no saco” nada por esto.

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *.

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges en régimen legal supletorio de separación de bienes del derecho marroquí DON * y DOÑA *, ambos mayores de edad, de nacionalidad española él y marroquí ella, * y *, vecinos de *, con domicilio en *; provistos, según me acreditan, él del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, *, y ella, del Permiso de Residencia número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *, respectivamente, cuya Sra. entiende y habla suficientemente el idioma español.

Incorporo a la presente, a solicitud de sus titulares, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de sus citados DNI y Permiso de Residencia, autorizándome a que sean reproducidas en las copias que de la presente se expidan.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto.

E X P O N E N:

I.- Que contrajeron matrimonio en el Consulado General de España en * (Marruecos), el día *, cuyo matrimonio se encuentra inscrito en el Registro Civil de dicho Consulado, al tomo *, página *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de las páginas del Libro de Familia de los comparecientes en las que constan dichos datos de inscripción.

II.- Que, al no haber otorgado capitulaciones matrimoniales, y, siendo su residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio en * (Marruecos), el régimen económico de su matrimonio es el separación de bienes del derecho marroquí, conforme al REGLAMENTO (UE) 2016/1103 DEL CONSEJO de 24 de Junio de 2016 por el que se establece una cooperación reforzada en el ámbito de la competencia, la ley aplicable, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones en materia de regímenes económicos matrimoniales, y en el que se establece que prevalece el lugar de residencia inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio a falta de capitulaciones o de ley nacional común (con opción por esta última si la hubiere)

III.- Que tienen acordado modificar el régimen económico de su matrimonio y convenir para lo sucesivo, el régimen de absoluta y total separación de bienes del Código Civil español, a cuyo efecto.

E S T I P U L A N:

Primero.- Que establecen como régimen económico de su citado matrimonio el de SEPARACIÓN DE BIENES en los términos que regula el Código Civil en los Artículos 1.435 y siguientes.

Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura al no existir cauce telemático que permita dar cumplimiento a lo dispuesto en el Artículo 60.3 de la Ley 20/2011, de 21 de Julio, del Registro Civil que señala que “otorgada ante Notario escritura de capitulaciones matrimoniales, deberá éste remitir en el mismo día copia autorizada electrónica de la escritura pública al Encargado del Registro Civil correspondiente para su constancia en la inscripción de matrimonio. Si el matrimonio no se hubiera celebrado a la fecha de recepción de la escritura de capitulaciones matrimoniales, el Encargado del Registro procederá a su anotación en el registro individual de cada contrayente”.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Registro Civil y las relativas a la eventual ineficacia del presente documento en el Reino de Marruecos.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en *, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por sí mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie IF, números 7841206 y los dos folios anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Liquidación de la renuncia a la herencia prescrita

Una vez más, gracias a Alberto Valiño.

Cuidado con las renuncias a herencias prescritas.

El caso es el siguiente:

Renuncia a herencia prescrita previa a herencia.
Cuando se firme la herencia, habrá que liquidarla.
Si se renuncia en la herencia hay que liquidarlas también.

Leo aquí: “Renuncia de una herencia prescrita Por último, en caso de que la renuncia a la herencia se produzca una vez haya prescrito el ISD habrá que acudir al artículo 28.3 LISD. Este artículo atribuye a la renuncia a una herencia prescrita las consecuencias fiscales de una donación, por lo que el beneficiario deberá tributar como si hubieran recibido una donación del renunciante, aplicando las reducciones y bonificaciones que le correspondan dependiendo de su grado de parentesco. Conforme a lo expuesto, renunciar a la herencia tiene importantes consecuencias que deben tenerse en cuenta a la hora de realizar el análisis fiscal de la partición. A la hora de valorar su conveniencia debe estudiarse el testamento y el tipo de renuncia, así como sus efectos en la aplicación de los coeficientes multiplicadores y en las reducciones a la base imponible del ISD por parentesco, transmisión de vivienda habitual, negocio profesional o participaciones en determinadas entidades”.

Recientemente he tenido un caso en el que hubo varias renuncias previas que no se han liquidado cuándo se hace la herencia. Como en otras ocasiones, me sorprende que no nos hubiera pasado antes.

Y si hubieran pasado más de cuatro años desde la renuncia a la herencia, ¿estaría prescrita la donación o se cuenta desde la aceptación de la herencia? Si han pasado 4 años + 30 días hábiles (o un mes), desde la renuncia -estando prescrita la herencia- donación prescrita.

Me guardé los cálculos que tuvimos que hacer:

La herencia del padre asciende a 17.708,19 euros y hay que hacer cinco partes de 3.541,63 euros contando a los tres hermanos que heredan, al que muere sin aceptar ni repudiar y al que renuncia.
Cada uno de los otros cuatro hermanos “hereda” 3.541,63 euros+885,40 euros por la renuncia de su hermano.
Además está la parte del que muere sin aceptar ni repudiar a quién hereda uno de los hermanos que asciende a 3.541,63 euros.
La renuncia del hermano da lugar a que la parte del muerto sin aceptar ni repudiar se incremente en 885,40 euros y esto se añade a la parte del hermano que le hereda.
En consecuencia, hay una donación de 885,40 euros, otra de otro tanto y otra del doble, es decir, de 1.770,80 euros.

Marisquería Chanquete, Cartagena

Para terminar de comer la pasada víspera de Reyes nos “conformamos” con cuatro raciones de mero con alguna verdurita pero antes del mero hubo gamba roja (terciadita pero muy rica y muy bien hecha), una de calamares andaluza, almejas al ajillo, tortitas de camarón, tortilla de chanquetes, mejillones y huevas a la plancha.

El vino fue un Terras Gaudas (que hacía tiempo que no bebía) y a los postres dos clásicos soufflés, pan de calatrava y alguna cosa más.

El sitio originario se ha remozado quitando el viejo biombo que separaba la zona de barra que ahora resulta más cómoda para comer en sus barriles (con mantel y todo). Contiguo al local de siempre hay otro en el que solo hay comedor. Además, tienen mesas en la calle.

Eché de menos una carta para valorar el precio y para enterarte bien de todo lo que hay.

Por cierto, el dueño (Antonio) se parecía (hace años) a Robert de Niro. Así que entre Robert y Paul (decían que mi suegro se parecía a Paul Newman), me pegué la víspera de Reyes un buen homenaje en un sitio que tenía completamente olvidado hasta que mis amigos Pepi y Alfredo nos dijeron que son habituales de su barra y que siempre tapeaban muy bien allí.

Lo del parecido con Robert de Niro lo dije en voz alta para hacerme la foto de portada y otro comensal opinó lo mismo que yo: Antonio se parecía a Robert de Niro. Entornen un poco los ojos para ver la foto ….

Nulidad o anulabilidad de los actos realizados sin autorización judicial (caso menores y discapacitados)

Caso del menor sujeto a patria potestad

¿Qué validez tiene el acto realizado sin la autorización judicial del artículo 166 Cci?

El 166 Cci es imperativo.

Los actos nulos son aquellos en los que falta uno de los elementos esenciales del negocio. Son elementos esenciales del negocio el consentimiento, el objeto y la causa.

Si no hay autorización, falta el consentimiento del juez que es el que debe darlo aunque esté el de los padres que actúan en representación del hijo, pero el 166 Cci es una excepción a la facultad de que tienen los padres como representantes legales de los de los hijos por ello a falta de autorización al acto será nulo.

Sin embargo, la STS de 10 de Enero de 2018 lo calificó como anulable por el argumento de que era lo más favorable al interés del menor.

La anulabilidad supone que el negocio va a surtir efecto en tanto no se impugne por el propio menor una vez cumpla la mayoría de edad. La anulabilidad es, por tanto, lo más favorable a la validez del negocio. Si el negocio es nulo te lo cargas; si es anulable cabe impugnación con efectos retroactivos, pero mientras no se impugne el negocio es válido, por eso señala el TS que en este caso el negocio es anulable porque siempre busca el interés del menor y como se presume que los padres como representantes de los menores son lo que principalmente velan por el interés de sus hijos, se presume que los actos que ellos realizan son los más favorables al menor.

Conclusión: desde esta sentencia se califica la falta de autorización judicial del artículo 166 CCi de los padres como actos anulables.

Distinto es que el notario esté dispuesto a autorizar un negocio anulable.

Caso de los discapacitados

En el caso de los discapacitados hay que diferenciar quién realiza el acto.

Si se trata de un discapacitado con medidas de apoyo o guardador de hecho y es el propio discapacitado el que lo realizar saltándose las medidas de apoyo o sin guardador de hecho o sin curador asistencial, el acto sería anulable porque la propia ley dice que los actos realizados por el discapacitado sin las medidas de apoyo (o sin guardador de hecho o sin curador asistencial), son anulables, esto es, producen efectos en tanto no se impugnen, porque aquí no hay una falta de consentimiento, aquí lo que hay es una falta de capacidad o un vicio en el consentimiento debido a una falta de capacidad, pero no hay una falta de consentimiento del que de debe darlo que es el discapacitado.

Si existe un curador representativo, la situación es distinta porque el acto lo debe realizar el curador con la pertinente autorización judicial y si no existe podría sostenerse que es nulo (como en el caso de los menores y por la misma razón).

Recopilando:

Es decir, la STS de 2018 dice que el acto es anulable en el caso de los menores. No trata el caso de los discapacitados (es, de hecho, anterior a la Ley (8/2021). En el caso de los discapacitados también habría que diferenciar según que estén sujetos a una medida de apoyo representativa o asistencial: si es asistencial y lo realiza el discapacitado el acto es anulable pero si el que lo realiza es el que tiene la medida de apoyo con carácter representativo sin la autorización judicial el acto es nulo porque, recurriendo a la sentencia, la anulabilidad proclamada por el TS es una excepción a la regla general que NO está claro que se pueda aplicar por analogía a los discapacitados sujetos a curatela representativa.

Pues existe una STS de 2022 que diría lo mismo para el caso de los discapacitado que la del 2018 para el caso de los menores

Del tema de una de mis las opositoras de mi grupo:

“La reciente jurisprudencia del TS aborda el tema de si los contratos realizados por una persona con discapacidad intelectual sin capacidad natural o mental para celebrarlo es nulo por faltar el consentimiento o anulable. La STS de 3 de octubre de 2022 dice que es verdad que, durante algún tiempo, cierto sector doctrinal y alguna sentencia consideraron nulos, con nulidad absoluta, estos actos, en aras de una mayor protección de la persona con discapacidad, aunque la jurisprudencia no era unánime. Pero también es cierto que, posteriormente, la opinión doctrinal mayoritaria se inclinó por considerar preferible el régimen de la anulabilidad, por ser la forma de invalidez que el Derecho predispone para la protección de una de las partes del contrato, dada la finalidad de las normas y los intereses en juego, puesto que el régimen de ineficacia de los contratos celebrados por personas con discapacidad se funda en su protección. Por tanto, se inclina por la anulabilidad por estimar que mediante ello la persona con discapacidad intelectual o mental queda más protegida”.

De la incapacidad natural a la discapacidad sin apoyos: la arriesgada apuesta del Tribunal Supremo por la anulabilidad

Pago mediante transferencia no recibida (salvo buen fin y otras opciones)

Comentaba un compañero en Vanguardia Notarial que en una compraventa se pagaba mediante transferencia que aún no había llegado a la vendedora y se hacía constar que se otorgaba carta de pago, salvo buen fin. La vendedora no satisfecha con la clásica fórmula reclamaba una cláusula por virtud de la cual, “si en el plazo de expedición de copia no me presenta un escrito justificando que efectivamente ha cobrado, la compraventa no queda perfeccionada”. ¿Y el 1.256 del Cci?

Nosotros hemos tenido un caso similar. Lo que sucedió es que el comprador hizo la transferencia el 5 pero indicó, por error, que estaría en manos del destinatario al día siguiente. Al final logramos una componenda que satisfizo a todos:

“2.- Y la otra transferencia por importe de *, correspondiendo a la cuenta de abono el código * (titularidad de la mercantil vendedora), la cual ha sido efectuada/ejecutada en el día de hoy, si bien se ha indicado como fecha de “bij de ontvanger” (en el destinatario), el día *.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de los justificantes de las citadas transferencias.

La parte vendedora otorga a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin, dependiendo de este la plena consumación del contrato”.

Para el profano “salvo que no haya buen fin”, aunque se use la fórmula citada.

¿Redundante? Sí, es redundante porque “salvo buen fin” ya comporta esto: te doy carta de pago y el contrato queda consumado pero si el dinero, por la razón que sea no llega, el contrato no estará consumado. No es lo mismo perfeccionamiento que consumación. El contrato es perfecto si uno dice yo vendo y otro dice yo compro, según la explicación clásica de Llagaria, pero no se consuma hasta que se entregue la posesión y se pague el precio.

Luego hubo una diligencia:

“2ª DILIGENCIA: En *, mi residencia, a *. La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día de hoy, me hacen entrega del JUSTIFICANTE DE LA TRANSFERENCIA que se identifica en el punto 2.- del APARTADO “B).- PRECIO” del DISPOSITIVO PRIMERO de la matriz precedente, la cual asciende a la reseñada cantidad de *. Acepto dicha entrega e incorporo a la presente fotocopia a modo de testimonio de dicho justificante. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente Doy fe”.

Publicada en el BOE la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia

Informa Vanguardia Notarial.

Publicada en el BOE la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.

Contiene múltiples referencia a los notarios, introduciendo cambios en materia de copias ejecutivas, mediación y conciliación. Entra en vigor el 3/4/2025.

Títulos ejecutivos

Modifica el Art. 517 LEC (títulos ejecutivos) que señala:

4.º La copia de la escritura pública matriz que el interesado solicite que se expida con tal carácter.

Desaparece la diferencia entre copias autorizadas normales y ejecutivas. Ahora son ejecutivas todas las que se soliciten con tal carácter y se consigue la armonización con el art. 17 LN.

Matrimonio

Se modifican el art. 52 LN y los arts. 51, 52, 53, 57, 58 y 73 CC para eliminar a los Jueces de Paz, que ya no pueden celebrar matrimonios.

No obstante, se mantiene la redacción del artículo 57 CC, de manera que, cuando el expediente matrimonial lo haya tramitado LAJ, cónsul o Encargado del Registro Civil, no puede celebrarse el matrimonio ante notario (no lo dice expresamente el artículo pero a sensu contrario se podría entender de este modo, si bien la Instrucción de la DG de 3 de Junio de 2021 lo aclara y lo permite); y, si lo ha tramitado el notario, no puede celebrarse ante LAJ, ni ante el Encargado del Registro Civil, ni ante el cónsul (el cónsul solo puede hacer expedientes, no casar). Sin embargo, la Disp. Final 2ª LRC sigue diciendo que «Las referencias que se encuentren en cualquier norma al juez, jueza, Alcalde, Alcaldesa o personal funcionario que haga sus veces competentes para autorizar el matrimonio civil, deben entenderse referidas al notario o notaria, encargado o encargada del Registro Civil o personal funcionario diplomático o consular encargado del Registro Civil, para acreditar el cumplimiento de los requisitos de capacidad y la inexistencia de impedimentos o su dispensa; y al Alcalde, Alcaldesa, Concejal o Concejala en quien éste delegue, encargado o encargada del Registro Civil, notario o notaria, o personal funcionario diplomático o consular encargado del Registro Civil, para la celebración ante ellos del matrimonio en forma civil». Por tanto, en lugar de aprovechar la Ley para reformar los artículos del CC y de la LRC, se mantiene su redacción excluyente para luego, por la vía de la disposición adicional, decir que donde dice digo, digo Diego.

Unos días después se comentó en VN: “La DG ya dijo que por la DA 2ª LJV podíamos casar aunque el expediente fuera instruido en el RC. El cambio legal es por el lenguaje inclusivo”. “Cierto, pero ya que retocas los artículos del Código Civil y de la Ley del Registro Civil, ¿qué les hubiera costado poner la redacción correcta y suprimir la dichosa disposición adicional?”

Ley de Propiedad Horizontal

La modificación de los arts. 7 y 17.12 LPH supone que, para desarrollar los alquileres turísticos se haya de obtener autorización de las 3/5 partes de los propietarios. Antes solo era preciso para prohibirlos. Ahora parece que no se puede desarrollar la actividad sin que se autorice, salvo que ya se viniera ejerciendo con anterioridad, conforme a la nueva Disp. Ad. 2ª LPH.

Ley de Sociedades de Capital

Disposición final decimoséptima. Modificación del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

Se modifica el apartado 3 del artículo 365 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, que queda modificado como sigue:

«3. Los administradores no estarán obligados a convocar junta general para que adopte el acuerdo de disolución cuando hubieran solicitado en debida forma la declaración de concurso de la sociedad o comunicado al juzgado competente la existencia de negociaciones con los acreedores para alcanzar un plan de reestructuración del activo, del pasivo o de ambos. La convocatoria de la junta deberá realizarse en el plazo de dos meses desde que dejen de estar vigentes los efectos de esa comunicación.»

Recompra de facturas (confirming) y el riesgo-país

Recientemente he reparado en la expresión “recompra de facturas” en una póliza de gestión de ordenes de pago (confirming). Busca que te busca, encontré este estupendo trabajo: Factoring y confirming. Optimizar el cash flow en el negocio exterior en el que se dice esto sobre el funcionamiento del confirming:

“El proveedor emite la factura de manera habitual. Una vez conformadas las facturas, el cliente (ordenante) transmite al Banco las instrucciones de pago. El banco notifica a los proveedores la recepción de dichas órdenes de pago y les ofrece la financiación sin recurso de las mismas. Si el proveedor no solicita el anticipo, el Banco efectuará el pago en la fecha de vencimiento indicada por el ordenante (transferencia bancaria o cheque). Si el proveedor solicita el anticipo, el Banco liquidará el pago y esperará a la fecha de vencimiento prevista para adeudar al ordenante. SE ELIMINA RIESGO COMERCIAL Y PAÍS SOLO SI SE REALIZA EL ANTICIPO. Al anticipar se produce una CESIÓN del crédito al Banco”.

Después continúa hablando de la recompra: “Recompra. El ordenante tiene la posibilidad de recompra al Banco los créditos que sus proveedores han anticipado. Beneficios: – Rentabilizar excedentes de tesorería – Generación de disponibilidad en la línea de Confirming para el envío de nuevas órdenes de pago al Banco”.

O sea: Yo tengo una empresa de materiales de construcción y compro los ladrillos a un determinado proveedor. Mi proveedor de ladrillos me emite una factura y yo la conformo (la factura conformada es un título valor que representa bienes entregados y no pagados, suscrita por el deudor en señal de conformidad en cuanto a la entrega de los bienes precisados, su valor y la fecha de pago de la factura) y comunico al banco las instrucciones de pago. El banco avisa los proveedores que ha recibido las órdenes de pago y les ofrece financiación sin recurso, es decir, el anticipo del dinero a cambio de la cesión del crédito asumiendo el riesgo del impago. El proveedor de ladrillos puede no aceptar el anticipo en cuyo caso cobrará del banco en la fecha que yo haya indicado (coincidiendo fecha y adeudo al ordenante), o solicitar el anticipo en cuyo caso el banco paga y espera a la fecha prevista para adeudarlo al ordenante. Si se anticipa se elimina el riesgo comercial y el llamado riesgo país. El anticipo supone ceder el crédito del proveedor contra el ordenante al banco.

Sobre el riesgo país puede leerse esto del Banco de España: “El riesgo-país es un concepto muy amplio, que incluye tanto el riesgo soberano como el de transferencia, así como otros riesgos derivados de la actividad financiera internacional. Su análisis requiere el estudio de múltiples áreas, como la economía, las finanzas, la política y la historia. En este trabajo, se abordan aspectos tales como el concepto de riesgo-país, los agentes involucrados, los métodos de evaluación del riesgo-país, las crisis de pagos, la prevención de los riesgos, la valoración actual del riesgo-país en el mundo y la regulación del riesgo-país”.

En cuanto a la recompra: Yo (el empresario de materiales de construcción) puedo “recomprar” (en caso de que se hayan anticipado) al banco los créditos que tiene contra mi proveedor de ladrillos. Con la recompra, yo empresario le pago al banco antes del vencimiento de la orden de pago lo que el banco le había pagado a mi proveedor. De esta manera libero límite del confirming y rentabilizo mi dinero evitando mayores gastos financieros. En caso de recompra puede haber un interés más alto y algunos gastos de gestión adicionales.

Espero haberlo entendido bien y haberlo sabido explicar.

Restaurante Alviento, Cartagena

Siempre digo que mi celebraciones navideñas tienen un colofón: el cumpleaños de Doña Justa que es el 8 de Enero y para el que hay que hacer siempre el último esfuerzo. Luego ya cerramos el pico por unos días.

Teníamos pensado ir al Pincho de Castilla (un clásico de los cumpleaños de Doña Justa) pero no estaba abierto. Me apetecía ir a la Taberna de Solita pero no teníamos ganas de coger el coche hasta La Unión, así que nos decantamos por efectuar nuestra segunda incursión en Alviento.

La primera fue con motivo de otro cumpleaños de Doña Justa pero se me pasó la oportunidad de escribir sobre aquella, para nosotros, inauguración. Este tipo de artículos gastronómicos hay que escribirlos cuando uno tiene aún muy cercano el sabor de la experiencia vivida.

A la entrada nos recibió el jefe de sala que nos acompañó a nuestra mesa situada en una terraza que se cierra en el invierno. El día se había presentado casi despejado pero hacía un viento frío e incómodo en la calle. En la terraza se estaba estupendamente. Ya pueden ver en las fotos la decoración del local y la presentación de las mesas para hacerse una idea del nivel del local.

Tras un rico aperitivo de bienvenida y una cerveza, nos tomaron nota de la comanda que consistió en un par de ostras (me tentó la opción de las seis ostras con botella de Anna de Codorniz), seis gunkam de pulpo, hueva de salmón picante y pulpo, el espectacular uramaki “Verde Dragón” y, para los segundos, la paletilla de cabrito con patas fritas y el steak tartar (punto medio de picante) con helado (no recuerdo ahora de qué).

Queríamos un godello y el único en carta estaba agotado por lo que nos ofrecieron un Veigamoura, Albariño de las Rías Baixas. Le faltaba un poco de frío cuando llegó pero la cubitera puso rápidamente las cosas en su sitio.

Como había que soplar las velas, pedir los deseos y hacer algún discurso, compartimos un trozo de tarta de la abuela para cumplir con todos los ritos del día.

Este va a ser un año estupendo… lo veo venir ;)).

Buen precio teniendo en cuenta el emplazamiento, las instalaciones, el servicio y el magnífico producto.

Enhorabuena al sushiman. Desde mi punto de vista para comer buen sushi en Cartagena hay que ir a Alviento o a A la brasa (donde trabaja Ernesto, “Sushiman”).

Hasta la próxima.

Segundos traslados a papel de copias autorizadas electrónicas

¿Una cuestión menor? Pues no tanto como pudiera parecer. Tal vez tenga algo sobre este tema en algún otro lugar del blog pero como no lo encuentro, he decidido abrir esta entrada para trasladar una cuestión que se trató en Vanguardia Notarial.

¿Cabe un segundo traslado a papel de una copia autorizada recibida en su día electrónicamente? ¿Debería ponerse alguna nota en el segundo traslado de que se hizo un primer traslado? Es un poder especial para una herencia. ¿Y si está revocado? ¿Cautelas a adoptar? ¿Pedir copia parcial o testimonio en relación u oficio en el sentido de que no consta nota de revocación en el poder?

No es posible un nuevo traslado. El traslado es equivalente a una copia autorizada. De una copia se pueden hacer testimonios, pero no caben las copias de copia. Lo que procede es que el notario envíe una nueva copia electrónica y se realice un traslado de esta. El sistema está diseñado así. En otro caso, estaríamos tratando la copia electrónica como si fuera una matriz, efectuando sucesivos traslados de un mismo original, debiendo de dejar nota de los anteriores en los nuevos.

La duda es que como la copia se supone que no tiene caducidad, el notario receptor de esa copia se supone que podría autorizar nuevos documentos haciendo constar que tiene a la vista copia autorizada electrónica (y sería cierto, claro), ¿sin necesidad de trasladarse a papel?

Efectivamente. De hecho yo, salvo que el cliente me lo pida, no traslado a papel las copias electrónicas de poderes para actos concretos.

Entonces no tiene mucho sentido que se pueda utilizar indefinido número de veces, y por indefinido plazo, en el notario receptor. Pero que, en cambio, no se pueda trasladar nuevamente a papel para ese mismo uso en otros organismos.

Las copias electrónicas las puedes consultar todas las veces que quieras, porque no caducan. Se derogó la norma que establecía un plazo de vigencia. Es como si tuvieras la copia en papel. La podrías mirar siempre que lo necesitaras. Efectuar más de un traslado, es como tener varias copias en papel de la misma copia. Creo que no es posible. En el tráfico jurídico la copia en papel es una sola, tanto si la ha emitido el notario titular del protocolo, cuanto si se ha efectuado el traslado a papel (que equivale a la copia en papel) por el receptor de la copia electrónica. Admitir varios traslados de la misma copia electrónica es crear la apariencia de que hay varias copias en circulación del mismo documento. Es como si, tratándose de copias en papel, un notario pudiera efectuar copias de la copia, cosa que no se puede, porque el único que puede expedir nueva copia es el titular de la matriz. Todo esto desaparecerá con las copias en la nube con CSV, que cualquiera podrá imprimir, pero la copia será solo electrónica, sin que sea posible su traslado, porque iría en contra de la razón de ser del sistema.

Subsanaciones 2025

Séptimo año en el que confecciono un listado de subsanaciones. En años anteriores estos fueron los resultados:

2019: 23 y 732 protocolos. Establecer una ratio no tiene mucho sentido porque parte de las escrituras que se subsanan en un año no son de ese año, pero algún valor tendrá ¿no? Ratio: 3,14%

2020: 19 y 813 protocolos. Ratio: 2,33%.

2021: 45 y 957 protocolos. Ratio: 4,77%.

2022: 34 y 961 protocolos. Ratio: 3,53%.

2023: 42 y 1.037 protocolos. Ratio: 4,05%.

2024: 50 (récord de la racha histórica) y 1.138 protocolos. Ratio: 4,39%. Bueno, 2021 tuvo peor ratio.

Vamos con el listado:

ENERO: Dijimos dos veces que la vivienda no era habitual (en una hipoteca y en la compraventa previa) pero a la tercera dijimos que sí lo era: “2ª.- DILIGENCIA: En *, a *, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en esta Villa. A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR: I).- Que en la matriz que antecede, concretamente en el pacto “12 BIS. PACTO DUODÉCIMO. TUTELA NOTARIAL PARA EL COBRO DE LA DEUDA”, se consignó por error involuntario que la parte deudora había adquirido la finca objeto de hipoteca para destinarla a su vivienda habitual, cuando en realidad no es ese el destino de la misma, tal y como se hace constar en el apartado ANTECEDENTES de dicha escritura de hipoteca en el que figura “…. A los efectos previstos en la normativa vigente, la parte deudora declara y hace constar que la finca hipotecada en garantía de la presente operación es para uso residencial y, además, NO tiene el carácter de VIVIENDA HABITUAL-FAMILIAR”, así como, en la escritura de COMPRAVENTA previa a la escritura de préstamo hipotecario (objeto de la presente), otorgada bajo mi fe el día *, con el número * de protocolo, en la que el Sr. * y la Sra. *manifestaron que la finca objeto de compra (e hipoteca) no iba a ser destinada a su vivienda habitual, resultando dicho carácter de vivienda no habitual-familiar de los antecedentes que obraron en mi poder para la preparación de dichas escrituras. II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, a fin de dejar constancia de dicha subsanación, quedando el punto 12 BIS. PACTO DUODÉCIMO redactado como sigue a continuación: “**”. Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz y diligencias que la preceden, de cuyo contenido, y así como, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente. Doy fe.=

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

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