El blog de Justito El Notario

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¿Luz (o reflejo) al final del túnel de la oposición?

Aunque ya hemos hablado varias veces del famoso túnel, lo vamos hacer hoy una vez más porque he vuelto a tener noticias de mi amiga Bancaria y no me resisto a contar lo que me ha contado, por una parte, porque lo cuenta maravillosamente bien …

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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 27/05/2019: Compraventa de viviendas para uso residencial: Ley 57/1968

doctrina tribunal supremo opositores notarías

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 27/05/2019 Voy a incluir en este post 2 Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer que contienen Doctrina Jurisprudencial. Son estas: STS 1440/2019 Compraventa de viviendas para uso residencial: Ley 57/1968: Terminación dentro de plazo …

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 27/05/2019: Alcance de la responsabilidad hipotecaria. Pacto sobre intereses dentro de los límites del art. 114 de la LH

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Esta semana no tenemos ni Autos ni Sentencias del Tribunal Constitucional. Nos vamos al Cendoj. Sentencias del TS: Tenemos este lunes, 20 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª del …

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Presupuestos de escrituras

En una reciente consulta me preguntaban si era muy difícil hacer los presupuestos de una herencia con liquidación de gananciales basada en un testamento del uno para el otro. La viuda tenía su usufructo y los hijos eran herederos por partes iguales. La herencia incluía …

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Documento privado de adjudicación de herencia

“Hace unos años falleció mi madre y acudimos a la notaría para hacer el reparto de la herencia y liquidar los impuestos correspondientes. Lo hicimos mediante documento privado para evitar tener que hacer nuevas escrituras cuando falleciese mi padre, ya que el 50% es suyo …

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Restaurante El Racó de Pere i Pepa, Pinoso, Alicante

Tuve el honor de ser el primero en hacer una crítica/comentario en Tripadvisor del magnífico Racó de Pere i Pepa de mi pueblo. Fue hace ya casi la friolera de 9 años. Entonces solo llevaba aquí un par de años y ahora soy uno de …

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111.681 fincas coordinadas en un año

Son casi cuatro años coordinando desde la reforma catastral/hipotecaria. ¿Y cuántas fincas hay coordinadas? Estoy desde hace tiempo controlando el avance de este asunto de la coordinación Catastro/Registro a través de este enlace. Cuando lo encontré e hice mi primer apunte el 30 de Mayo …

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Servicio de Tramitación Inmobiliaria (STI)-24: Mejoras y deficiencias

Ya propuse algunas ideas para mejorar el STI hace un tiempo. Si hay alguien al otro lado del hilo (Catastro-Ancert-Colegios-Consejo), estaría bien que se manifestara … Aparte de cambiarle el nombre a STC (Servicio de Tramitación Catastral) (ya me parece un poco tarde para esto, aunque …

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Acta de presencia con fotografías instada por el arrendatario a fin de acreditar daños en el local arrendado

NÚMERO

En xxx, mi residencia, a xxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx

C O M P A R E C E:

DON

INTERVIENE en su propio nombre y derecho.

Tiene, a mi juicio, capacidad e interés legítimo para formalizar la presente acta y, a tal efecto,

EXPONE:

I.= Que es titular de un negocio o tienda de xxxx ubicado en un local comercial, del que es arrendatario, sito en la planta baja de la casa número xxx de la calle xxxx de xxxx, de cuya casa es propietaria Doña xxxxx, con domicilio en dicho inmueble, según manifiesta el compareciente.

II.= Que dicha propietaria está llevando a cabo obras de rehabilitación del indicado inmueble, tanto exteriores como interiores, sin previo aviso al mencionado inquilino.

III.= Que con motivo de dichas obras se ha producido:

1.- La obstrucción del retrete situado en el cuarto de baño de baño del local mencionado, dando tal obstrucción lugar a la inundación de todas las dependencias de dicho local.

2.- La entrada de polvo y otros residuos en el expresado local.

Todo ello ha originado daños y desperfectos en el local de negocios que lleva en alquiler, así como en los materiales, mercancías y documentos que en tal local se encuentran, por lo que es de su interés acreditar de forma fehaciente dichos daños y desperfectos.

Expuesto lo anterior, ME REQUIERE a mi, el Notario, a los siguientes fines:

a) Para que personándome en su compañía y en la de un fotógrafo de su libre designación en el mencionado local presencie la toma de aquellas fotografías consideradas de interés por el requirente al expresado objeto de justificar los daños o desperfectos a que se hace referencia en el expositivo III de este acta .

b) Y para que haga constar en este acta, mediante diligencia, y en lo que personalmente pueda apreciar, el estado en que se encuentra el local de negocios que el requirente lleva en arriendo y lo que en el se halle, así como las manifestaciones que el compareciente efectúe al tiempo de practicar el requerimiento sobre tales particulares.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posible.

Así lo dice y otorga

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, para hacer constar que el mismo día de su autorización, xxxxx, siendo las xxxx, me constituí en el local de negocios destinado a xxxx sito en xxxx, en cuyo lugar, y en compañía del requirente, procedí a examinar el estado en que el citado local se encontraba, tomando nota, al mismo tiempo, de las manifestaciones que en relación con el estado de dicho local iba efectuando el requirente.

Los hechos que personalmente pude apreciar y las manifestaciones realizadas por el requirente fueron las siguientes:

XXX.

Cumplida esta parte del requerimiento procedió el propio interesado a tomar, en mi presencia, xxxxx fotografías que consideró de su interés por reflejar la situación en que se encontraba el local de negocios cuya titularidad ostenta así como su contenido.

No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación, quedando extendida la misma en el último folio en que lo fue el acta que la motiva y en el presente. De todo lo cual, yo, el Notario, doy fe.

2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, para dejar constancia de que el día xxxx, me fueron entregados en mi estudio dos juegos iguales de xxxx fotografías cada uno, que yo, el Notario, numero correlativamente del UNO al xxxx, al expresado objeto de dejar incorporado uno de dichos juegos a la presente matriz, lo que efectúo, y el otro a la primera copia que de la misma expida, lo que efectuaré.

Dichas fotografías coinciden con la realidad por mí observada desde aquellos puntos o lugares desde donde el fotógrafo procedió a su toma.

No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia que queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la inmediata anterior y en el presente, yo, el Notario, doy fe.

Acta de presencia con fotografías para acreditar por parte de la constructora el estado de una construcción frente a la promotora

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX

C O M P A R E C E:

DON

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada

Tiene, a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E:

I.= Que la mercantil que representa es empresa constructora del edificio sito en xxxx compuesta de xxxxx, como consecuencia del contrato privado de ejecución de obra, suscrito el día xxxx, con la mercantil “XXXX, S.L.” (titular del N.I.F. XXXXX), como empresa promotora.

II.= Que en el punto II.- del citado contrato, los comparecientes de mutuo acuerdo, convinieron y pactaron que la mercantil “XXXX, S.L.”, llevaría a cabo la terminación en cuanto a XXXX.

III.= Que en la Cláusula Primera del citado contrato, la mercantil “XXXX, S.L.”, se comprometió y obligó a realizar y ejecutar la terminación del edificio descrito en el expositivo I.= de la presente, en un plazo de quince meses.

IV.= Que en la Cláusula TERCERA.- FORMA DE PAGO, del citado contrato, se pactó que los pagos se realizarían a cuenta, cada quince días, dejando el 10% del presupuesto en garantía, que se abonaría el 5% al finalizar la obra y el resto a los seis meses del final de obra.

V.= Que las obras contratadas, ya han sido ejecutadas en su totalidad, y que la cantidad adeudada por parte de la mercantil “XXXXX, S.L.” a la también mercantil “XXXXX, S.L.”, por la realización de las citadas obras es de XXX EUROS (XXXX €).

VI.= Que es de su interés acreditar el estado actual de las expresadas obras, a cuyo efecto tiene en su poder XXXX fotografías que reproducen el estado actual de la edificación.

VII.= Expuesto lo anterior, ME REQUIERE a mí, Notario, a fin de que, me constituya, en su compañía, en el edificio objeto de la presente acta, y observe sobre el terreno el grado de coincidencia o identidad existente entre las fotografías, antes citadas, y la realidad por mi observada en dicho lugar y que en ellas se reproduce, incorporando, a los efectos de este acta, dos copias de las expresadas fotografías, una a la matriz de este acta, y la otra a la primera copia que de la misma expida, previo diligenciamiento de las mismas.

A este último efecto dicho Sr. me hace entrega en este acto de tales copias.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles.

Declaración de herederos vs. declaración de bienes

“Quisiera saber cuál sería el interés de demora del Impuesto de Sucesiones en la Comunidad de Madrid y si existe posibilidad de prórroga en los casos en los que no hay testamento. La semana que viene empezamos con el trámite de la declaración de herederos y estaríamos en plazo aunque nos vence el día 30 de este mes. No sé si el tramitar la declaración de bienes es suficiente para luego no pagar intereses de demora, ya que hasta que no empecemos con esto no sabremos el valor de los bienes”.

Pues lo que me pregunta está explicado en el artículo en el que ha hecho su comentario. Vea:

“¿Se pagan entonces recargos y/o intereses de demora? La respuesta a esta pregunta que me hacen vía comentario a este post es que se pagan intereses de demora, no se paga recargo. La Ley General Tributaria dice en su art. 26.6:“6. El interés de demora será el interés legal del dinero vigente a lo largo del período en el que aquél resulte exigible, incrementado en un 25 por ciento, salvo que la Ley de Presupuestos Generales del Estado establezca otro diferente.No obstante, en los supuestos de aplazamiento, fraccionamiento o suspensión de deudas garantizadas en su totalidad mediante aval solidario de entidad de crédito o sociedad de garantía recíproca o mediante certificado de seguro de caución, el interés de demora exigible será el interés legal”.En consecuencia en los casos indicados, aplazamiento o fraccionamiento se devengan intereses de demora (el interés legal del dinero incrementado en un 25 por 100)”.

Le añado a lo dicho que es el mismo interés de demora en toda España.

En cuanto a la prórroga, es la misma haya testamento o no. Por eso (y por más cosas) no hacer testamento es un error. La declaración de heredero consume una parte importante del plazo que es más corto de lo que puede parecer en un principio.

Tramitar la declaración de herederos no es suficiente, pero usted habla de declaración de herederos por una parte y de declaración de bienes por otra, de que no sabrán el valor ….

Mire: la declaración de herederos es el documento que dice los herederos de Mengano son estos. La declaración de bienes es el documento que dice que los bienes de Mengano, cuyos herederos son estos, son estos otros y en ese segundo documento está el valor de los bienes, no en el primero. Si el plazo vence el 30 y aún no han empezado con la declaración de herederos, lamento decirle que no tienen tiempo suficiente y que aparte de pagar lo que corresponda, más demora y recargo, les podrían sancionar por presentar tarde la documentación.

La declaración de herederos no estará lista hasta, al menos, dentro de tres semanas, mientras tanto, agilicen la declaración de bienes (es importante fijar muy bien los valores, tanto que es mejor que te sancionen antes de valorarlos mal porque los valores serán muy importantes en caso de futuras ventas, por ejemplo) y preséntenla en cuanto puedan hacerlo.

Lea también esto y esto.

De todas formas, no sufra demasiado pues si el retraso es pequeño y si les sale poco (o nada) a pagar, el recargo y la demora no pueden subirles mucho. Por estos lares, eso sí, les podrían zurrar 125 Euros a cada heredero por presentar la documentación tarde.

El fracaso como forjador de la personalidad de un opositor

Me hacen comentarios en algunos posts que merecen tener mayor visibilidad y no quedar perdidos entre los cerca de 3.000 que me han hecho en estos años de blog.

Este comentario es fantástico y merece un Opo Flash porque es verdad de la buena. Me siento identificado al 100% con el viejo profesor de Historia que lo escribió.

Dice así:

“He sido Profesor Titular de Universidad de Historia después de haber fracasado estrepitosamente en primero de Derecho. Ahora estoy jubilado. Ni siquiera intenté opositar a Catedrático. Me costó siete oposiciones llegar a Profesor Titular de Universidad. Por supuesto admiro y envidio a los Notarios, registradores de la propiedad, catedráticos, letrados del Consejo de Estado y jueces entre los que me honro en tener grandes amigos pues han hecho lo que un servidor no fue capaz de hacer (ni siquiera aprobar primero de Derecho).

Sin embargo no hay mejor forjador de la personalidad que el fracaso.

El fracaso te hace mejor persona y cuando tienes algún éxito, es un antídoto contra la vanidad.

El fracaso forja la personalidad como se funde una campana a base de hierro, fuego y martillazos.

En mis seis oposiciones frustradas a Profesor Titular de Historia siempre pensaba que una prospección petrolífera no se abandonaba hasta que no se daban 243 pinchazos en la tierra que resultasen baldíos. Pensaba que “hasta la oposición número 244 fracasada no empezaré a preocuparme”.

Éste es el consejo que se permite dar a los brillantes estudiantes de Derecho que inician una oposición un modesto y humilde antiguo Profesor de Historia que ni siquiera fue capaz ni de aprobar el primero de Derecho ni de llegar a Catedrático en la carrera de Historia”.

Gracias.

Espero disfrutar en otras ocasiones de sus comentarios y que sirvan a aquellos que como usted y como yo tuvimos nuestras dificultades a la hora de superar el obstáculo de una oposición.

Recientemente he publicado la historia de mi oposición. He titulado a mi primer libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Aquí puede encontrarse toda la información sobre el libro y para adquirirlo.

Escritura de convenio sobre indicio de servidumbre

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Y de otra:

DON

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal e interés legítimo para formalizar la presente escritura, anteriormente calificada y, a tal efecto,

E X P O N E N:

I.= Que xxxx y Don xxxx son dueños, en la forma, proporción y por el título que luego se dirá, de la finca que a continuación se describe:

= URBANA.

Título.-

Inscripción.-

Edificio del que forma la vivienda anteriormente descrita: Forma parte, en régimen de propiedad horizontal.

II.= Que dicha finca linda, como resulta del expositivo anterior, por la IZQUIERDA entrando, o viento OESTE, con un solar propiedad de Don XXXX.

III.= Que por el citado linde existe desde antiguo un hueco, de un metro de alto por un metro de ancho, cerrado con material traslúcido que ha sido, con el consentimiento de Don XXX, recientemente rehabilitado.

IV.= Expuesto lo anterior y llevando a efecto lo convenido,

O T O R G A N:

Primero y único.= Los aquí comparecientes, en el concepto en que respectivamente intervienen, convienen que la mera existencia o uso, continuo o discontinuo, del hueco a que se hace referencia en el expositivo III.- de la presente escritura, hueco que podrá cerrarse en caso de edificación en el solar contiguo, no constituye, ni ha constituido, signo o indicio exterior que en el futuro pueda dar lugar a la adquisición por prescripción, u otro título, de un derecho de servidumbre.

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de elevación a público de documento privado de declaración de edificación y de compraventa

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de xxxx

C O M P A R E C E N:

De una parte, como representantes de la entidad vendedora:

DON

De otra parte, como compradora:

DOÑA

I N T E R V I E N E N:

Doña xxxxx lo hace en su propio nombre y derecho, y los tres primeros comparecientes en nombre y representación de la entidad “xxxx, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA DE TRABAJO ASOCIADO EN LIQUIDACIÓN”, con domicilio social en xxxx, constituida en virtud de escritura de elevación a público de documentos privados otorgada el xxx, ante la que fue Notario de xxx, Doña xxxx, con el número xxx de protocolo.

Inscrita en el Registro Provincial de Cooperativas de xxx.

Titular del NIF xxx.

En virtud de escritura de elevación a público, autorizada bajo mi fe el xxx con el número xxx de protocolo, al haberse producido la disolución de pleno derecho y el inicio de la fase liquidatoria, se acordó la disolución y liquidación de la cooperativa, el nombramiento de liquidadores y añadir las palabras “EN LIQUIDACIÓN” a la denominación social. Dicha escritura fue inscrita en el Registro de Cooperativas de xxx en el Libro de Inscripción de Sociedades Cooperativas de dicho Registro, al Tomo xx, Folios xx, Asiento número xx.

Los comparecientes fueron nombrados Liquidadores en virtud de acuerdo adoptado por la Asamblea General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el xxx, elevado a público en virtud de la escritura citada en el párrafo anterior.

Se hallan expresa y especialmente facultados para el presente otorgamiento por acuerdo de la Asamblea General Extraordinaria y Universal de la Sociedad celebrada el xxx, según me acreditan mediante certificación, extendida en un folio de papel común, escrito por ambas caras, que incorporo a la presente escritura, expedida por los aquí comparecientes, y cuyas firmas considero legítimas por haber sido puestas en mi presencia.

Los aquí comparecientes me aseguran que la Sociedad por ellos representada se halla actualmente en vigor y que se encuentran en el ejercicio del cargo que ostentan, sin que las facultades de representación que les competen les hallan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna.

Según intervienen, tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y con este fin,

E X P O N E N:

I.= Sobre el documento de declaración de edificación y compraventa que motiva la presente elevación a público y sobre la finca y la edificación a que se refiere el mismo.

Declaran los comparecientes que en virtud de documento privado otorgado en xxx, el xxx, declarado exento del impuesto por la Oficina Liquidadora de xxx, según nota de xxx, la entidad “xxx, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA DE TRABAJO ASOCIADO” vendió, previa declaración de edificación, a DOÑA xxxx, quien compró para su sociedad conyugal, por hallarse casada bajo el régimen económico matrimonial de la sociedad de gananciales, por un precio, confesado recibido, de xxx la finca, y la edificación que sobre la misma fue declarada en el mismo documento, sita en xxxxx, cuya íntegra y correcta descripción es la siguiente:

= URBANA

Datos de Inscripción.

Referencia Catastral:

Título.- Los exponentes manifiestan que en el momento de la expresada venta “xxx, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA DE TRABAJO ASOCIADO” era propietaria de la indicada finca por compra a los cónyuges Don xxx y Doña xxx, en virtud de escritura autorizada por Don xxx, Notario que fue de xxx, el día xxx con el número xxx de protocolo. Así mismo hacen constar que la edificación existente sobre la citada finca fue declarada en el documento privado, antes citado, que se eleva a público mediante la presente escritura.

Estado de cargas y de arrendamiento.- Según aseguran los exponentes, en el momento de la citada venta dicha finca y edificación se hallaban libres de cargas y no se encontraban arrendadas. Añade la parte compradora que la finca y la edificación mencionadas también se encuentran libres de cargas en la actualidad, y arrendadas por la parte compradora desde el día xxx, a la entidad mercantil “xxx, S.L.” por plazo de quince años. Manifiestan, a su vez, las partes que las expresadas fincas y edificación se hallaban en aquella fecha al corriente en el pago de contribuciones e impuestos y que también se encuentran al corriente en la actualidad.

Información registral y presentación telemática.-

II.= Sobre la posterior disolución y nombramiento de liquidadores de la entidad vendedora:

“xxxx, SOCIEDAD COOPERATIVA LIMITADA DE TRABAJO ASOCIADO” fue disuelta, añadiendo a su denominación las palabras “EN LIQUIDACIÓN” y procediéndose a nombrar liquidadores, mediante acuerdos adoptados en reunión de su Asamblea General Extraordinaria y Universal, celebrada el xxx, elevados a público en virtud de escritura antes citada e inscritos, como ya se ha dicho, en el Registro Provincial de Cooperativas. Mediante acuerdo adoptado en reunión de la Asamblea General Extraordinaria y Universal de la Sociedad celebrada el día xxxx, según me acreditan mediante la oportuna certificación, también antes citada, se facultó a los liquidadores para elevar a público el documento privado de declaración de edificación y compraventa mencionado en el anterior apartado de la presente escritura. Resultan ser, por tanto, los Sres. Liquidadores de la expresada entidad los facultados para la presente elevación a público.

III.= Expuesto cuanto antecede, y con el fin de que la la declaración de edificación y la transmisión formalizadas consten fehacientemente y puedan acceder al Registro de la Propiedad, los aquí comparecientes, según intervienen, llevan a efecto lo convenido y,

O T O R G A N:

Primero.- Los comparecientes declaran a todos los efectos formalizadas las citadas DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN y COMPRAVENTA en los términos que constan en el mencionado documento privado, complementado por la presente, en cuyo contenido se ratifican sin reserva ni condición alguna, ELEVANDO mediante ésta escritura dicho documento privado a PÚBLICO, y reconociendo las firmas de los que lo suscriben.

Segundo.- Los comparecientes me hacen entrega en este acto del aludido documento privado, el cual se halla extendido en xxx folios de papel timbrado de la clase xxx, serie xx, números xxx y siguientes en orden correlativo, cuyo documento privado, a requerimiento de los comparecientes, yo, el Notario, incorporo, a los oportunos efectos, a la presente matriz.

Tercero.- Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura, incluido el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si lo hubiera, serán satisfechos por la parte compradora.

Cuarto.- Solicitan la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por hallarse dicho documento privado liquidado declarado exento del impuesto con fecha xxx.

Presentación telemática.- Los otorgantes renuncian a que la presente escritura sea presentada por mi en el Registro de la Propiedad.

Así lo dicen y otorgan.

Institución de heredero a favor del viudo y “legítima”

“Matrimonio sin hijos, fallece la esposa y en el testamento instituye por partes iguales a su esposo y a una sobrina, ¿el esposo tiene derecho al usufructo de la mejora? Sé que si no hay testamento es así, pero al haber testamento tengo dudas sobre el usufructo“.

Ese tercio, mitad o dos tercios que constituyen la legítima del viudo, según casos, puede pagarse (como todas las legítimas) por cualquier título (artículo 815 del Código Civil) de manera que en este caso, está siendo pagada con la mitad de la herencia que le deja su marido (digamos que la legítima “ha quedado embebida en la institución de heredero”) por lo que no tiene el viudo derecho a nada más que lo que le han dejado entendiéndose pagados sus derechos legitimarios con lo que recibe vía institución de herederos.

Podría ser que esa mitad de la herencia valga menos que los dos tercios en usufructo que le corresponderían al viudo por legítima, en cuyo caso podría ejercitar la acción de complemento de legítima que podría dar lugar a la reducción de la porción correspondiente a la sobrina coheredera.

Hay que tener en cuenta que si esta señora no hubiera hecho testamento (puesto que no hay hijos y parece que tampoco ascendientes) no procedería hablar de legítima, pues el marido sería el heredero universal. Esa situación solo se daría en caso de que hubiera hijos con viudo o padres (o ascendientes) con viudo.

Para aclaración de los opositores con los que he tratado esta cuestión, va foto de la página del Rivas en el que se trata la cuestión del usufructo del viudo en la sucesión intestada. Es actualmente una cuestión superada en la que no hay que detenerse en un dictamen (o sí pero sin liarse ni meter la pata).

La venta de un inmueble con varios propietarios

¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia? Es exactamente igual. Todos los que son propietarios comparecen (o son representados) a la venta (o en la venta). Por supuesto, si se ha heredado antes se habrá de resolver la herencia y si hay divorcio pues puede que antes (según casos) habrá que liquidar gananciales.
Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor? Bueno, en tal caso podría hacerse como extinción de condominio, en cuyo caso los impuestos disminuyen muy considerablemente. El gasto notarial se incrementa ligeramente y también el del registro de la propiedad. Es una operación que requiere asesoramiento y que puede resultar muy beneficiosa.
¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común? No, pero supone, evidentemente, que ese vendedor habrá de salir de la vivienda. Si está casado podría ser necesario el consentimiento de su cónyuge, aunque es una cuestión discutible.
¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación? Sí, se puede hacer pero el resto de los propietarios podrían ejercitar el retracto de comuneros y quedarse esa parte por el mismo precio.
¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda? Creo que con la segunda pregunta he contestado a esta. Es una operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda, pagando al resto su parte.
¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar? Paga AJD, no paga plusvalía municipal (aunque algún supuesto podría hacerlo y hay que asesorarse bien) y no paga incremento de patrimonio en IRPF (aunque de nuevo conviene asesorarse).
Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda? En tales casos podría instarse una subasta voluntaria.

Oposición a expediente hipotecario

“Soy propietario (con mis hermanos) de una finca de 3.600 m2. Se encuentra catastrada a nombre de mi difunta abuela con 2.747 m2. Me he enterado hace muy poco de que un colindante ha promovido un expediente que pretende extender la cabida de su finca apoderándose de la mayor parte de la mía, reducida de esta forma a un tercio de su cabida actual. Dicho expediente ha pasado por exposición pública en el Ayuntamiento y, al parecer, se halla en este momento ya en el Registro de la Propiedad, detenido, supuestamente, porque una colindante, también perjudicada, ha presentado una queja vía notarial en el tiempo de exposición pública”. Yo acabo de medir el terreno para ponerlo a mi nombre en el Catastro y luego actualizar la escritura, pero esto tarda varios días. ¿Sería conveniente o útil que yo presentase también una queja vía notarial aunque haya pasado el tiempo de exposición pública hace varios meses? ¿O me aconsejaría usted otra cosa?”

Lo primero que le diré a este consultante es que por un fallo informático no he podido contestar a su correo electrónico (pues no me aparecía).

Dicho esto, vamos al grano:

Precisamente acabo yo de despachar a un cliente que instaba un expediente de modificación de cabida y había tenido un par de oposiciones. Una de un colindante que finalmente ha abandonado su oposición una vez que ha visto que la de mi cliente no le afectaba y otra de la Comunidad Autónoma que exigía un determinado retranqueo y respeto a una zona de servidumbre. Mi cliente aceptará la propuesta de la CA. Es decir, que ambas oposiciones parece que no frustrarán el expediente que llegará positivamente a su fin.

Mucha gente viene a la notaría cuando se tramita estos expedientes y pregunta “¿y mi finca como está? ¿está bien o mal?” y yo les digo que esa no es la cuestión. Les digo que ellos tienen que oponerse al expediente si los lindes de las fincas no están claros, pues que una finca gane metros no significa que otra los pierda si están claros los linderos. Si los linderos no están claros, entonces si que puede suceder que una finca está cogiendo metros de otra. Esa es la explicación de las notificaciones en estos expedientes y la motivación de una oposición fundada a mi modo de ver. Si usted tiene claros sus linderos y su finca resulta que mide menos en Catastro tendrá que iniciar su propio expediente, no oponerse al de su colindante.

Por otra parte, si usted es colindante debió ser notificado. Las notificaciones son a veces interminables (linderos según escritura, según registro, según catastro, según dudas del Registrador …) y es raro que se dejen a alguien fuera, así que tendría usted que saber a quien se notificó en su caso. Como precaución se publican los edictos y si se le ha pasado el plazo, temo que solo le quede la vía judicial para reclamar. No obstante vaya usted al Registro con sus escrituras y con la información de catastro porque si aún no está inscrito el expediente del colindante, en el Registro también puede oponerse.

En cualquier caso, insisto, en que creo que su problema de superficie no tiene porqué estar ligado al aumento de la superficie de la finca de su vecino.

Para terminar diré que el Notario como instructor del expediente ha de valorar la oposición formulada que ha de estar justificada. Algunos profesionales jurídicos (o no jurídicos) formulan oposiciones injustificadas de una manera insensata e injusta sin haberse estudiado los expedientes previamente sin tener en cuenta que ello puede dar lugar indebidamente a que se frustre una petición que podría ser completamente legítima. Recientemente he tenido una la que se hablaba del afán expansionista del promotor cuando lo que había era una menor cabida.

Un poquito de seriedad y de rigor, please.

Subsanaciones 2020

Tras haber llevado un contador de subsanaciones en 2019, comienzo a hacer lo propio con 2020.

ENERO: Un señor muy cumplidor que no quiere que ese error pueda verse como algún tipo de engaño por su parte: “E X P O N E: I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe el día XXXX, con el número XXXXde protocolo, el compareciente renunció a los derechos hereditarios de la herencia de su fallecida abuela Doña XXXX. II.- Que por error involuntario al indicar el número de policía del domicilio del compareciente se hizo constar que era el número XXX, cuando en la realidad es el número XXX. III.- Esto expuesto, O T O R G A: El compareciente SUBSANA la citada escritura otorgada el día XXX, en el sentido indicado en el apartado III.- expositivo de la presente a los efectos que sean oportunos”. NO SE COBRA. NÚMERO APARTE.
ENERO: El Registro descubre que hemos llamado a la donataria igual que la donante cuando llega el momento de hacer la donación. No queda otra que hacer una diligencia de subsanación en la matriz y presentamos telemáticamente copia electrónica en el Registro. NO SE COBRA. MISMO NÚMERO.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

¿A quién acrece la porción renunciada?

Viaje a Galicia: Verano de 1996

Consultas sobre subsanaciones de escrituras (primera parte)

¿Cómo fue tu hundimiento tras suspender el segundo ejercicio llevando solo tres años y medio de preparación?

Chistes y Anécdotas Notariales: Episodio LIII

Paseo Jurisprudencial: Lunes 06/01/2020: Incendio de vehículo estacionado en un garaje privado

Reconstrucción de protocolo desaparecido habiendo copia autorizada

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