El blog de Justito El Notario

Críticas y comentarios a “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”: “Lectura muy recomendable que habla sobre la fuerza de voluntad y la disciplina”
David vence a Goliat: “Portal Bancario 0 – Justito 1”
Doctrina Jurisprudencial: Lunes 23/03/2020: Integración en la jurisprudencia sobre el enriquecimiento injusto de los principios de buena fe y de conmutatividad del comercio jurídico
Paseo Jurisprudencial: Lunes 23/03/2020: La interpretación jurisprudencial del art. 1535 del Código Civil
¿Un testamento con carta aclaratoria previa?
¿Herencia de una finca inscrita que fue vendida por el difunto?
Una subrogación activa (o de acreedor) tras años sin ver una: Ley 5/2019
Improvisando soluciones jurídicas a toda máquina ante el COVID-19 (Notarios al pie del cañón)

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¿Vuelta de tuerca a la urgencia notarial por Covid-19 con la Instrucción de 30/3/2009?

Dice la nueva Instrucción de la DGSJFP de 30 de Marzo de 2020 sobre servicios notariales esenciales que:

“A los efectos de lo establecido en el apartado 17 del Anexo del Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020, por el que se regula un permiso retribuido recuperable para los trabajadores de los servicios no esenciales, deben ser definidos, con carácter restringido, los servicios notariales esenciales, como aquellos servicios mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible de la actividad económica, societaria y financiera, así como cualquier otro necesario para evitar daños patrimoniales graves e irreparables.

Particularmente, tienen carácter esencial los servicios relativos a las siguientes actividades:

a) Las actuaciones procesales no suspendidas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.

b) El cumplimiento de obligaciones tributarias y tramitación de expedientes de regulación temporal de empleo.

c) Actividades de financiación y de seguros.

d) Los servicios notariales en relación con servicios profesionales en la medida en que sus actividades sean esenciales, de conformidad con lo previsto en el Real Decreto-Ley 10/2010, de 29 de marzo, y normas que desarrollen éste.

e) Los que se deriven de la no interrupción a día de hoy de los cómputos civiles, así como los actos de naturaleza personal de carácter urgente.

f) En general cualquier otra actividad notarial necesaria para el desarrollo de actividades que sean esenciales, según lo previsto en el Real Decreto-ley 10/2020, de 29 de marzo de 2020 que siempre ha de ser interpretada estrictamente”.

Creo que soy sector minoritario en la doctrina, pero a mi me parece que la Instrucción es bastante restrictiva fuera de lo que es el ámbito de las entidades financieras.

En un solo párrafo utiliza los siguientes términos o frases: restringido; esenciales; servicio mínimos básicos para el mantenimiento y desarrollo imprescindible; necesario; y daños patrimoniales grave e irreparables. ¿Cuántas operaciones hay de estos tipos? Pues yo diría que muy pocas, aunque luego cuando se hace la enumeración de las que particularmente (lo que deja claro que hay más) lo son, deja alguna puerta abierta al referirse a la no interrupción de los cómputos civiles, a los actos personales urgentes (testamentos) y a otros esenciales. También hay quien ve una puerta abierta en lo de los servicios profesionales. Sin duda, sigo pensando que la urgencia ES EXCLUSIVAMENTE CONSIDERADA POR EL NOTARIO.

Sea lo que sea lo que cada uno entienda, haciendo de su capa un sayo, mi impresión es tras una primera semana, una segunda semana y estando como estamos en la tercera semana del estado de alarma, la caída de la actividad es gigantesca tanto en lo financiero como en lo no financiero (que ha desaparecido casi por completo). Más vale que nos pongamos a preparar todo lo que hemos reputado no urgente y, además, todos los chirimbolos que teníamos arrumbados en nuestros despachos para darle un empujón a esto, ojalá sea, a partir del 13 de Abril, aunque mucho me temo que la cosa no va a terminar a partir de ese día. Era lógico que la gente tardara unos días en desaparecer de las notarías, aunque a alguno más que firmarle su operación financiera, le hubiera dado un par de bofetadas como a aquel que se comió un bocadillo delante de mis narices hace un tiempo.

Por cierto, vaya chorrada lo de las personas trabajadores por no decir trabajadores o trabajadores y trabajadoras.

Y, también por cierto, hoy me han vuelto a parar en la carretera. El primer día fueron los municipales de mi pueblo.

¿A dónde se dirige? Soy el Notario, les dije. Anda, no te había reconocido. Y me dejaron continuar.

Hoy en plena autovía había un control de la Guardia Civil. Me han preguntado que a dónde iba. Soy Notario de mi pueblo, les he dicho. ¿Se dirige usted a su domicilio? Sí. Entonces me ha hecho un gesto con la cabeza que no he sabido interpretar indicándome con la mano que podía continuar. De momento viajo con mi DNI, mi tarjeta de Notario (aunque en la foto parezco mi hermano pequeño y ya me lo estoy renovando), un autosalvoconducto que me he hecho y el salvoconducto de mi Delegado de Distrito. Mañana espero incorporar el de mi Colegio Notarial y una declaración responsable en base a este anexo. Menudo dossier … pero desde que multaron a Begonusa el otro día, más vale prevenir.

Dentro de este enlace está todo lo que he escrito sobre el asunto del Covid-19.

“Veo muy lejos las próximas de notarías”

Venga, voy a hacer spoiler para que nadie sufra más de la cuenta, que ya lo estamos pasando muy mal estos días. Quien me escribió esto hace unos tres años, acabó aprobando las oposiciones.

He descubierto su mensaje perdido en una red social y al disculparme por no haberlo visto y disponerme a contestar, me ha dicho que había aprobado ya. Que distinto me sonó luego su mensaje. Me decía que había suspendido notarías cuando llevaba menos de dos años preparando, que se había plantado en el segundo, que completó el ejercicio y que no aprobó. Bastante más tarde le vino el batacazo. No fue inminente. Aquel suspenso lo digirió bien, pero llegó una nueva convocatoria en la que, teóricamente estando mucho más preparado, suspendió en el primero. Me decía que no le faltaba motivación, pero que los meses siguientes a ese suspenso habían sido los peores de su vida. Se planteaba ir a registros, sobre todo por motivación y porque veía lejos la siguiente de notarías. No sé si fue a registros, pero yo me alegro de que este tipo sea Notario. Fíjense, podría haber sido Notario en poco más de dos años y, sin darse cuenta (es un decir …) se acabó chupando dos convocatorias más. El filo de la navaja de las oposiciones es muy, pero que muy estrecho…

A cambio, otra opositora me anunciaba hace poco que se lo dejaba. No ha sido capaz de soportar el ritmo de ir a notarías y pasar luego a registros. La cosa me huele a un fracaso de los preparadores. Tras dejarlo, desapareció del mapa unas cuatro semanas. Me escribía que estaba desconectada de todo y de todos: “No ha sido fácil digerir todo esto”.

Ojalá lo hayas digerido, pensé para mis adentros, pero no se lo dije.

Toda mi experiencia .. esta aquí:

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Acta de declaración de notoriedad de herederos abintestato (viuda e hijos de residente extranjero y en estado de alarma)

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Por mí y ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

HAGO CONSTAR:

I.- Que en virtud de acta autorizada por mí el día XXX, con el número XXX de protocolo, fui requerido por DOÑA XXX, para la declaración de los herederos abintestato de su fallecido esposo DON XXX, a cuya acta, en evitación de repeticiones innecesarias, me remito.

II.- Que en la tramitación del acta citada se practicaron las pruebas que aquí se resumen.

a) ASEVERACIÓN POR LA REQUIRENTE Y POR LOS TESTIGOS de los HECHOS siguientes:

Que DON XXX, de nacionalidad británica, residente en España, falleció en su último domicilio, el ubicado en xxxx, el día xxxx, según se acreditó con la certificación literal de defunción.
Que el último domicilio del causante DON XXX, fue el ubicado en XXXX, según quedó acreditado con el Certificado histórico de empadronamiento expedido por el Excmo. Ayuntamiento de XXX, con fecha XXX.
Que DON XXX, falleció sin haber otorgado testamento, lo que se acreditó por el Certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad.
Que DON XXX era de nacionalidad británica y residente en España en territorio de la Comunidad Valenciana en el momento de su defunción, sin que se acreditara ningún hecho que hiciera variar su citada residencia a los efectos de que resultara aplicable el Derecho Civil de ningún otro territorio por residencia continuada de dos o de diez años en el mismo, lo que fue declarado por la compareciente y por los testigos concurrentes al acto y que tenía nacionalidad británica en el momento de su defunción, según resultaba de su Pasaporte vigente y del Certificado Literal de su defunción, antes citados.
Y que DON XXX, estaba casado en únicas nupcias con Doña XXX, de cuyo matrimonio tuvo y le viven dos hijas llamadas DOÑA XXX y DOÑA XXX, lo que se acreditó con el Certificado de Inscripción de Matrimonio del causante y de la Sra. XXX, y de Certificados de Nacimiento de las hijas de ambos, Doña XXX y Doña XXX.

b) PRUEBA TESTIFICAL: Comparecieron dos testigos idóneos que manifestaron conocer dichos hechos y declararon que, según su conocimiento, no existían otras personas interesadas en la sucesión.

III. Que consecuencia, aceptado por mí el requerimiento, practicadas las citadas pruebas y transcurridos los veinte días reglamentarios desde la notificación al Decanato del Colegio Notarial de Valencia sin que se me haya ordenado la interrupción de las diligencias, y al no haberse practicado publicación alguna mediante edictos que pudieran dar lugar a una reclamación por parte de terceras personas, JUZGO NOTORIO que de conformidad con la residencia del causante en España y con los Artículos 834 y siguientes y 930 a 934 del Código Civil, SON HEREDEROS ABINTESTATO de DON XXX, sus dos citadas hijas Doña XXX y Doña XXX por partes iguales, sin perjuicio de la cuota legal usufructuaria que corresponde la viuda DOÑA XXX.

Dejo anotado el otorgamiento de la presente acta en la de requerimiento de la que trae causa.

Y sin nada más que hacer constar, expido la presente en folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie XX, números y el anterior en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4, Nª 8ª

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Acta de requerimiento y de notificación de la revocación de un poder otorgado fuera de España

Otro documento que creo que hoy hubiera resuelto de otro modo. Mucho mejor en escritura, ¿no?

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E:

DON

Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad legal e interés legítimo para esta acta, redactada con arreglo a minuta presentada por el compareciente, y a tal fin,

ME REQUIERE:

A) Para que me persone en el domicilio de DOÑA xxx sito en xxxxx y le notifique la revocación del poder que le fue conferido por DON xxxx mediante escritura autorizada el día xxx por Doña xxxx, Notario Público de Londres (Reino Unido), con el número xxx de protocolo.

B) Le requiera la devolución de la escritura del poder revocado.

Me autoriza a mi, Notario, a recoger la copia, inutilizarla, y transcurridos treinta días sin ser recogida por el Sr. Compareciente en mi despacho profesional, a destruirla.

C) Le advierta de que en caso de que dicho poder haya sido objeto de sustitución haga saber a los sustitutos la revocación del apoderamiento y les reclame la devolución de las escrituras de sustitución.

D) Y le requiera, en su caso, la devolución de las escrituras de sustitución del poder.

Me autoriza a mi, Notario, a recoger las copias, inutilizarlas, y transcurridos treinta días sin ser recogida por el Sr. Compareciente en mi despacho profesional, a destruirlas.

Acepto el requerimiento que se me formula que cumplimentaré oportunamente en la medida y brevedad posibles.

Así lo dice y otorga.

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, el día xxxxx, para hacer constar que en el día de hoy, siendo las xxxx, me constituyo, en el lugar mencionado en el cuerpo de este acta, en cuyo lugar soy atendido por quien manifiesta ser y llamarse DOÑA XXXX, quien, después de advertirle de mi presencia en mi condición de Notario y del objeto de la misma, manifiesta de motu propio que no ha utilizado el poder, que no tiene la copia del mismo, y que no lo ha sustituido, cuya Sra. efectuadas tales manifestaciones acepta le haga entrega de la cédula de notificación a ella dirigida, en cuya cédula se le advierte a su destinataria del derecho que le asiste a contestar, si lo estima procedente, así como del plazo legal que tiene para ello.

No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada la presente diligencia, que redacto posteriormente en mi estudio en base a notas tomadas en el lugar de mi actuación.

De todo lo cual, y de quedar extendida esta diligencia en el presente folio de papel de uso exclusivo para documentos notariales, yo, el Notario, Doy fe.=

2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, el día xxxxx, para hacer constar que habiendo transcurrido el plazo previsto en el artículo 204 del Reglamento Notarial sin que la notificada haya hecho manifestación alguna, doy por concluida y cierro la presente acta, yo, el Notario autorizante.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la inmediata anterior, yo, el Notario, Doy fe.=

Cláusula para donación con derecho de reversión

Conforme al artículo 641 del Código Civil, “podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias”.

Estoy seguro de que si se informara más de esto (de esta posibilidad) a los donantes, muchos harían uso de la reversión.

Este es uno de los pocos casos que me he encontrado:

Segunda.- La donante estipula, con la aceptación y consentimiento de los donatarios, que los bienes donados en el dispositivo anterior sean objeto de reversión en favor de la propia donante, DOÑA XXXX, en el caso de que esta deje de formar parte en cualquier momento de su vida de la Orden Religiosa de Clausura XXX, a la que actualmente pertenece.

Escritura de disolución de comunidad en ejecución de convenio y sentencia de divorcio

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DON

DOÑA

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que los comparecientes firmaron el día xxxx, el Convenio Regulador de su Divorcio, el cual fue aprobado por la Sentencia xxxx, de fecha xxx, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número xx de los de xxx, en los Autos de Divorcio de Mutuo Acuerdo número xxxx. Incorporo a la presente, fotocopia, con valor de testimonio, de los citados convenio y sentencia de divorcio.

II.- Que en el Pacto Cuarto de dicho Convenio, relativo al patrimonio existente durante el matrimonio, y en relación a la vivienda sita en XXXX, se estipulaba, a los efectos que ahora interesan, la adjudicación en pleno dominio de la mitad indivisa del citado inmueble propiedad de Doña xxxx, a Don xxxx.

III.- Que los comparecientes son dueños por mitades indivisas y por el titulo que luego se dirá de la siguiente finca:

= URBANA:

VALORACIÓN:

INSCRIPCIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL:

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

IV.- Expuesto cuanto antecede,

O T O R G A N:

PRIMERO. DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD y ADJUDICACIÓN. Los señores comparecientes proceden de común acuerdo, Y EN EJECUCIÓN DE LOS MENCIONADOS CONVENIO Y SENTENCIA, a la extinción de la comunidad existente sobre el inmueble descrito en la parte expositiva, adjudicando a DON XXX la TOTALIDAD de la finca descrita, correspondiendo al amparo de los artículos 404 y 1062 del Código Civil y al ser la cosa esencialmente indivisible, percibir como indemnización al otro comunero DOÑA XXX la cantidad de XXXX.

DON XXX ha compensado la citada cantidad a DOÑA XXX con anterioridad a este acto, en el día de hoy, mediante transferencia bancaria por dicho importe, por lo que Doña XXX otorga a favor de Don XXX la más completa y eficaz carta de pago por el total importe recibido. Incorporo a la presente, fotocopia, con valor de testimonio del justificante de dicha transferencia.

SEGUNDO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos por mitad entre ambos comparecientes.

OJO A LA CUESTIÓN FISCAL…Y OTRAS RECIENTES PUESTO QUE ESTA ESCRITURA TIENE YA UNOS AÑOS

Así lo dicen y otorgan.

Escritura de división horizontal y de modificación de hipoteca

NÚMERO

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, xxx, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXX.

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

De otra parte, el hijo del anterior:

DON

Y de otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1) Los dos primeros en su propio nombre y derecho.

2) Y el tercero en nombre y representación, como apoderado, de la entidad “BANK, S.A.”

Tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.= Que Don xxx es dueño en pleno dominio, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL:

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca a favor de la entidad “BANK”, constituida en garantía de un crédito de XXX de límite (inscripción Xª). Libre de otras cargas, gravámenes, arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

SEGUNDO.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO. DIVISIÓN HORIZONTAL.

a.- Don xxxx establece para la finca descrita el régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y la divide en los elementos independientes que más adelante se describen.

b.- Se valora la propiedad horizontal a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de xxxx.

c.- Descripción de las entidades independientes integrantes de la propiedad horizontal:

= URBANA: NÚMERO UNO:

= URBANA: NÚMERO DOS:

= URBANA: NÚMERO TRES: DERECHO DE VUELO sobre el elemento número DOS de la división horizontal existente sobre el edificio situado en xxxx.

Superficie: xxxx metros cuadrados (xxx m2).

Linderos: en vuelo, al Norte, con parcela xxxx; Sur, con remanente; Este, con xxxx; y Oeste, con xxx.

Cuota: xxxx %.

d.- NORMAS DEL DERECHO DE SOBRE EDIFICACIÓN:

Primera: Las edificaciones que se ejecuten en el ejercicio del derecho de vuelo se llevarán a cabo de acuerdo con la normativa urbanística vigente, tanto de carácter municipal como cualquier otra que resulte aplicable, pudiéndose construir las plantas que dicha normativa autorice, haciendo el titular del vuelo de su propiedad las plantas construidas.

Segunda: La construcción habrá de realizarse en un plazo máximo de diez años a contar desde el presente otorgamiento.

e.- ESTATUTOS Y RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

OJO A LA POSIBILIDAD DE QUE SEA EXIGIBLE LICENCIA PARA LA DIVISIÓN.

SEGUNDO. MODIFICACIÓN DE HIPOTECA. Don XXX, como parte deudora e hipotecante en el crédito garantizado con hipoteca que grava la finca descrita y Don XXX, como representante de la entidad acreedora, liberan de responsabilidad hipotecaria el elemento número xxx de la división horizontal. Efectuada tal liberación la hipoteca continuará gravando los restantes elementos de la división horizontal conforme a lo pactado en la escritura de constitución de hipoteca a la que se remiten en evitación de innecesarias repeticiones.

TERCERO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán de cargo de Don XXXX.

Presentación telemática.

Así lo dicen y otorgan.

Estatutos y régimen de comunidad de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, por las demás normas legales aplicables, y por las siguientes reglas:

Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.
Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación. También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como son las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
El elemento número UNO quedará excluido de los gastos de limpieza o reparación de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, salvo de los de aquellos servicios que utilice.
Los propietarios del local de planta baja y sótano podrán instalar, en la fachada del respectivo local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.

Otra variante:

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:

Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil, con excepción del Derecho de Vuelo que queda configurado como elemento independiente en los términos de la descripción del elemento número TRES y del Derecho de Vuelo sobre el resto de solar sin edificar que pertenece al propietario del elemento número DOS.
Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación. También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
La utilización de los patios de luces quedará reservada a las entidades que tengan acceso a ellos, pero sus propietarios deberán tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas.

Otra más:

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Artículo 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales, salvas las siguientes reglas:

El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación.También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal.
En las distintas entidades podrá ejercerse cualquier tipo de comercio o industria autorizado, libremente elegido por su propietario. En las distintas entidades podrán instalarse toda clase de toldos y marquesinas, anuncios y rótulos, luminosos o no, que tengan relación con la actividad que en la misma se desarrolle.
Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes.
Los gastos devengados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o algunas entidades de la propiedad horizontal (como son las respectivas puertas de entrada, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades afectadas en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.

Y otra:

Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960. Como normas particulares se establecen las siguientes:

Los propietarios de los distintos elementos, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio total dividirlos, tanto horizontal como verticalmente, agruparlos y unirlos con otros y con otros colindantes del mismo edificio, hacer segregaciones, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución de los que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerará investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos. Del mismo modo previsto anteriormente, podrán hacer en su elemento las obras o reparaciones que estimen convenientes, siempre que no causen, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.
El local comercial o los que formen pro segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso la banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrá instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas propiedad exclusiva de elementos propiedad exclusiva de elementos serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas.
Sobre las cubiertas del torreón de la escalera y ascensor del edificio podrán situarse apartaos destinados a la refrigeración o acondicionamiento de los distintos elementos de división horizontal con acceso por canalizaciones y lugares comunes previstos en proyecto al efecto, siendo la responsabilidad y gastos de su colocación y mantenimiento de los respectivos dueños de los elementos o departamentos que sirvan.

Y otra:

Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Como normas particulares se establecen las siguientes:

El local en planta baja no contribuirá a los gastos de conservación de zaguán, escalera ni ascensor que serán satisfechos por los restantes elementos a parte iguales, así como su limpieza y alumbrado.
Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos, tanto horizontal como verticalmente, agruparlos, unirlos con otros colindantes que pertenezcan a éste edificio, hacer segregaciones, agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de los que tenían asignadas, con el limite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
El propietario, titular por cualquier título del local independiente en planta baja actualmente existente, o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen a partir de aquel por vía de agrupación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su local las obras o reparaciones que estime convenientes incluso en las fachadas del edificio, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.
Dicho local comercial o los que se formen por segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrá instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
Todos los propietarios de elementos individuales, incluso locales en planta baja, tienen derecho a colocar aparatos de aire acondicionado en la cubierta del edificio, sobre el torreón de escalera y ascensor, y al efecto, acceder al mismo para su instalación y mantenimiento.
Queda prohibido poner tendederos o secaderos en los patios de luces del edificio o en las fachadas del mismo.
Todo propietario reconoce la reserva de derechos a favor de la Sociedad promotora hecha en la disposición cuarta que se dirá. Cualquier actuación de aquélla en los términos de la reserva será plenamente válida, y en su caso, con poder de cada copropietario, que se considerará concedido con carácter irrevocable por el solo hecho de la adquisición de todo o parte de cualquier componente.

Renuncia al legado de usufructo universal y vitalicio legado en “testamento del uno para el otro”

Son CINCO momentos en los que la renuncia del viudo sale a relucir:

PRIMER MOMENTO: Se transcribe el testamento (o se cita, según costumbre)

SEGUNDO MOMENTO: “DOÑA XXX, renuncia al legado de usufructo vitalicio efectuado por su esposo a su favor en su relacionado testamento, si bien no renuncia a su mitad de gananciales”.

TERCERO MOMENTO: “B).- FORMACIÓN DE HABERES: Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario: Haber del cónyuge viudo Doña XXX. Por su mitad de gananciales, la suma de XXX, valorándose la renuncia (A EFECTOS DE LAS CUENTAS DE LA ESCRITURA PUES NO TRIBUTA, AUNQUE OJO EN HERENCIAS PRESCRITAS) efectuada en la cantidad de XXXX”.

CUARTO MOMENTO: “O T O R G A N: PRIMERO. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Don XXX, Don XXX y Doña XXX aceptan, pura y simplemente, la herencia de su padre Don XXX, aprobando y ratificando junto con su madre Doña XXX, las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas. Doña XXX ratifica la renuncia al legado de usufructo vitalicio efectuado por su esposo a su favor en su relacionado testamento”.

POR ÚLTIMO: El importe de la renuncia cuenta para la base arancelaria y puede plantearse, creo yo, cobrar una renuncia sin cuantía.

Y si algún hijo se anima .. pues .. (más barato que en escritura aparte):

Asimismo el compareciente Don xxxx, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su padre DON xxx, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de ellos traiga causa.

Un error no salvado en un testamento por el Notario autorizante

A finales de 1981 la notaría de mi pueblo se quedó vacante y fue sustituida por el Notario de Al-lado (de nombre MARLY). Se firmó un testamento en mi pueblo y por error se indicó que había sido autorizado por el Notario que dejó vacante la notaría de mi pueblo unos días antes (de nombre JULAY), cuando en realidad lo había hecho el sustituto (MARLY). No se indica ni el nombre del sustituto (MARLY), ni que era notario de Al-lado, ni que actuaba como sustituto por vacante y para su protocolo. El testamento se firmó como si la hubiera firmado el anterior titular (JULAY). Pedimos últimas voluntades y en el certificado figura autorizado por el sustituto (MARLY) y en mi pueblo (en el parte se indica la plaza sustituida, no la del titular que era Al-lado), es decir, las últimas voluntades están correctas. Pedimos copia al archivo y nos la expiden sin mayor incidencia. Cuando la tenemos en nuestro poder, vemos que están los habituales SIGNADO, RUBRICADO, SELLADO … PERO no por MARLY que es quien lo autorizó, sino POR EL ANTERIOR TITULAR (JULAY), aunque vemos que escrito a mano (y parece que a lápiz) encima de JULAY, pone MARLY. Parece que el error fue advertido pero que no se corrigió.

Evidentemente se podría localizar a MARLY (si está vivo, que lo salve), pero cabría también que la ARCHIVERA a quien le consta que JULAY ya no era notario de mi pueblo en aquella fecha, analizando la secuencia del tomo correspondiente a la notaría a Al-lado y que podría intercalar documentos de mi pueblo y de Al-lado o comprender varios de mi pueblo de aquel día … o vaya usted a saber, y cotejando la firma de MARLY con otras suyas, diga que el testamento fue autorizado por MARLY y no por JULAY (CUYA FIRMA TAMBIÉN PUEDE EXAMINAR EN EL ARCHIVO). Todos los Notarios tenemos unos signos, firmas y rúbricas más bien elaborados y suelen ser fáciles de identificar y distinguir.

La Archivera estuvo de acuerdo y me envió una diligencia que añadí a la copia autorizada que ya tenía. Fue esta:

“DILIGENCIA ACLARATORIA: La pongo yo: xxxxx, como Notario Archivera del Distrito de xxx y custodia del instrumento público notarial a que se refiere la presente diligencia, para hacer constar: Que dentro del tomo número xxx del año xxxx, correspondiente a la notaría de xxxx y al Notario de la misma Don xxxx, se encuentra el protocolo número xxxx, situado entre el correlativo anterior xxx y el correlativo posterior xxx, que corresponde al testamento abierto de DON xxxx, de fecha xxx y otorgado en el pueblo de Justito en el que por error figura como Notario autorizante del mismo Don xxxxx, cuando realmente dicho testamento fue autorizado por Don xxxx, Notario de xxxx en dicha fecha, a quien correspondía la sustitución de la plaza de Justito que en aquel momento permanecía vacante. Así me consta por la información facilitada a esta Notario por el Consejo General del Notariado, así como por el cotejo de firmas de ambos Notarios, protocolos de los cuales tengo a la vista. Con la finalidad de subsanar el referido error material, de acuerdo con lo previsto en el artículo 153 del Reglamento Notarial, extiendo la presente diligencia en xxx folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie xxx, número xxxx. En xxxx, a xxxxx, DOY FE“.

Lo del 153 me ofrece alguna duda y tengo pendiente cerrar un post sobre el tema.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

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