El blog de Justito El Notario

Últimas entradas

26 preguntas sobre testamentos y herencias (… con un toque de humor)

Las distintas formulaciones de una misma pregunta con una misma respuesta, no dejan de sorprenderme. También es cierto que la gente no tiene ganas de leer y prefiere encontrar respuesta a su pregunta sin necesidad de desgastarse los ojos o de perder el tiempo. Por …

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«Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)»: El regalo navideño perfecto para el opositor

Si es que lo dicen los lectores con sus críticas y comentarios … Estos son los últimos que he recibido. Un escritor: «Nada antes que opositar» me parece una magnífica guía para los opositores aspirantes al Notariado, basada en tu experiencia personal. Tienes el mérito …

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Expedientes de alteración catastral y subsanación en la Sede Electrónica de Catastro tramitados por el Notario (la minimización y solución del error)

teoría de la minimización de los errores

Lo vi en la web culturizando.com: «En las vastas extensiones del error, la verdad no es más que un punto» Jean-François Marmontel (escrito y dramaturgo francés) Hace poco, cuando este post estaba en gestación y a propósito del pago del 0,1% de AJD en declaración de obra …

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Opositores que no se dejan aconsejar

Una opositora me escribió una larga carta el otro día. Su situación es muy delicada y se quería aconsejar. Siete años opositando, bloqueo considerable, pareja casi al límite y aguantándole lo indecible. Era realmente difícil darle buenos consejos, así que, más o menos, fue esto lo …

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Mi primer verano en La Manga del Mar Menor

Que no me diga nadie que no he contribuido al sostenimiento de la hostelería de la zona en mi primer verano en La Manga del Mar Menor. Viernes 31 Cena Bonobo Playa Comenzamos con un tomate partío muy rico, con rúcula y queso parmesano. Después …

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Copias con o sin eficacia ejecutiva para la SAREB

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o …

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Divorcio de mutuo acuerdo mediante Notario (Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria) con asistencia de Letrado en ejercicio

lexify letrado en ejercicio para divorcio

El artículo 54 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria dice en cuanto al divorcio (y a la separación) notarial: Los cónyuges, cuando no tuvieren hijos menores no emancipados o con la capacidad modificada judicialmente que dependan de ellos, podrán acordar su separación matrimonial o divorcio de …

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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 23/11/2020: Situación de la cotitularidad sobre las participaciones sociales en el régimen propio de la comunidad hereditaria

Doctrina del Paseo Jurisprudencial de ayer Lunes 23/11/2020 Voy a incluir en este post 9 Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo del Paseo de ayer que contienen Doctrina Jurisprudencial. De las 9 cito 6 y desarrollo las 3 restantes: 1.= STS 3628 y 3629/2020 Préstamo hipotecario …

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¿La tecnología y la extensión encarecen la factura de la notaría?

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Un consultante se queja del encarecimiento que representa «la tecnología» en la minuta notarial y por el derivado de la extensión desmesurada de la escritura en un caso de redacción «conforme a minuta presentada por la parte vendedora»:

«La tecnología es el negocio perfecto en este caso, si me lo permite. Autorizada en papel, autorizada electrónica, dos copias simples en papel y dos copias simples electrónicas. Antes de la digitalización se hubiera cobrado mucho menos y, honestamente, dudo que personalmente vaya a dar mucho uso a las dos copias simples electrónicas, algo por lo que estoy pagando sin pedirlo. Me cobran cosas que no he pedido sin darme un aviso previo y sin saber ni siquiera para qué sirven. ¿Dónde está el límite? ¿Podrían poner más copias, que fuera simplemente lo usual y cobrar más? Es como si un concesionario me vendiera un sistema maravilloso de climatización en un coche que no he pedido y no voy a usar. O como si un constructor, sin pedírselo, me implementara un aislamiento en la vivienda que voy a comprar que ni he pedido ni necesito. Cada profesión tiene una cultura distinta, entiendo que en la del Notario esto es lo normal y lo acepto, pero que visto con un poco de perspectiva, es raro… En relación a la longitud de la escritura a mi modo de ver, a un ciudadano medio jamás se le ocurriría una situación como la que estamos hablando (una escritura kilométrica sin una razón de peso) y uno no puede preguntar por lo que no ve venir. También se siente uno indefenso: ese «o lo tomas o lo dejas» cuando ya tienes un contrato de reserva que dice que si la compraventa no se efectúa por una razón atribuible a ti pierdes 3.600 €. Pero bueno, todo se acepta y de todo se aprende en la vida».

Lo cierto, es que todas esas copias (quizá exceptuando una de las simples en papel) o nos las exige la normativa aplicable o los propios clientes y evidentemente hay que cobrarlas. ¿Que usted no ha pedido nada? Tal vez crea que no lo ha hecho pero pudo leer la escritura previamente y luego se la leyeron y explicaron a usted. Lo he dicho muchas veces en el blog, no se puede explicar absolutamente todo a todos. Es imposible, es inviable. Tendríamos que dar una master class en cada escritura. El profesional tiene que ser íntegro y el cliente tiene que ser interesado. Si no te interesas, tenemos que recurrir a los procedimientos estándar y hacer un servicio completo que es el que se presta a todo el mundo. Caso contrario, firmaríamos una escritura cada mañana. Por otra parte, a usted le da la sensación de que esas copias no le sirven pero gracias a esas copias se causa asiento de presentación en el registro de la propiedad (y en los últimos tiempos hasta se inscribe), se cambia el Catastro, le pasarán a usted el IBI del año que viene, se hará un empadronamiento, se cambiará la luz, el gas o el agua, se enterará el ayuntamiento de tiene que cobrarle la plusvalía, se enterará la hacienda autonómica de que tiene un impuesto a cobrar y las pedirá la parte vendedora y tal vez la compradora que querrán salir con ellas bajo el brazo la misma mañana o tarde de la firma. Quiero decirle que o son obligatorias o son requeridas. Y son útiles, muy útiles y, además, el arancel notarial permite (y exige) cobrarlas. ¡Claro que la tecnología ha encarecido! pero es que ya no se presta el mismo servicio que cuando no existía todo esto y todo esto exige medios humanos y técnicos que hay que pagar. Lean si les apetece una de las entradas mas leídas de mi blog, ¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?, y tal vez puedan comprender que tras esa media hora (y otro tanto antes de las firmas) que pasan ustedes con nosotros hay mucho mas trabajo que redunda en su beneficio y que constituye una obligación para nosotros lo que no implica que haya de prestarse gratuitamente.

El ciudadano puede preguntar lo que le parezca oportuno y el buen profesional habrá de contestarle. Reconozco que son causa habitual de sorpresa (y disgusto) esas altas facturas que se derivan de las redacciones de escrituras excesivamente largas que suelen proponerse por inmobiliarias, entidades bancarias y otros habituales del sector, pero el desconocimiento de la situación por su parte no supone que se haya hecho nada indebidamente ni que usted haya resultado engañado. ¿Pidió usted presupuesto? ¿pidió usted un borrador? Comprendo perfectamente lo que me dice pero la solución a ese problema es informarse previamente y, como siempre (tenía que decirlo), elegir Notario.

«Estudia como una loca»

«La pobre estudia como una loca. Yo no recuerdo haber estudiado tanto; es más, no lo hubiera aguantado».

Quien eso escribe era Notario con 25 años, 1 mes y 7 días.

Yo lo conseguí con 34 años y 4 meses. Estudié unos cuatro años y medio como un loco. Luego me atasqué durante unos tres años y luego volví a hacerlo como un loco durante cuatro años mas. Suman 11 y medio y, en realidad, solo fueron casi 11 así que péguenle un recorte a cada etapa y les cuadrarán los números, aunque aproximadamente y sin hacer memoria ya ven que me sale que estudié unos ocho años como un loco.

Está claro que a algunos les es imposible recordar haber estudiado tanto, porque simplemente lo hicieron durante un corto periodo de tiempo y para una sola convocatoria (de uno o dos ejercicios según la época). También es cierto que no debemos descontextualizar una afirmación que se hace respecto de alguien que se encuentra afrontando esta convocatoria en curso y por lo tanto está a tope, con la sexta marcha y a todo lo que da la mata porque se está examinando con lo que podría entenderse que se estaba queriendo decir «yo no recuerdo haber estudiado tanto cuando llegaban los exámenes», sin dejar de lado tampoco que alguien que aprobó con esa edad hizo un único oral (había un solo ejercicio) mientras que yo hice seis, por lo que pasé seis veces por esa etapa de estudio mucho mas intenso. El caso es que, una vez mas, está claro que todo se olvida (hasta lo mas malo) y que lo que les ocurre a muchos es simplemente que han olvidado lo que fue su oposición y, mas que eso, que la aprobaron tan rápido que no conservan (que no tienen, en realidad) la sensación de terrorífico esfuerzo que sí que tuvimos que hacer otros para conseguirlo y del que conservamos un nítido recuerdo y que fue el mismo esfuerzo que hicieron ellos pero durante mucho menos tiempo. No olvido tampoco, que aprobar tan rápido probablemente supuso para los que lo hicieron un plus de horas, menor descanso y pocas vacaciones pero lo cierto es que mi padre, que aprobó con 24 años, 9 meses y 5 días, ya nos hablaba de sus ocho horas diarias y de seis días a la semana (ambas cosas, en principio, como ahora) aunque seguramente con escasos días de vacaciones. Con los años yo he visto con claridad como mi día y medio de descanso y mi exceso de vacaciones (las que me indicaba el preparador, por otra parte), unidos a mis altibajos pudieron condenarme a mas años de oposición, aunque a fin de cuentas yo me estaba examinando del segundo con tres años y medio con grandes opciones de aprobar, aunque con aquel suspenso me viniera la debacle.

Lo mejor de la frase es lo de «yo no lo hubiera aguantado» viniendo de alguien que aprueba tan joven y a la primera. Imaginen lo que es aguantar durante la segunda, la tercera, la cuarta y la quinta convocatoria que un servidor firmó.

Adjudicación parcial de herencia por causa de una expropiación y modificación de cabida

Ha habido una expropiación en la zona y la administración ha exigido que unos herederos procedan a la adjudicación hereditaria de una finca. Reconozco que estoy pez en todo este asunto de la expropiación pero, como siempre, intentaremos aprender algo nuevo.

En este caso nos encontrábamos con una diferencia de superficie (a menos) de la finca afectada pero no estaba claro que fuera indispensable que la finca pase a medir lo mismo en título, registro y catastro con lo que para evitar procedimientos y gastos innecesarios, hemos optado por esta fórmula:

= RÚSTICA:

Superficie: ***, según título y registro, y ****, según catastro.

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz (en cuya certificación figura a nombre de los herederos de Don ****), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

NOTA: ANTES DE MARCHARNOS A CASA Y GRACIAS AL STI, LA FINCA HA DEJADO DE ESTAR A NOMBRE DE LOS HEREDEROS PARA PASAR A ESTAR A NOMBRE DE UN USUFRUCTUARIO Y UN NUDO PROPIETARIOS. Y la gente sigue esperando a enviar el IUI. Yo la verdad es que no salgo de mi asombro (día tras día).

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

La presente finca se ve afectada por el expediente ***, finca **, agrupación **, municipio de ***, obra ronda norte de la carretera ***. ***, constando en el acta de ocupación fechada el **** que “realizada comprobación técnica del proyecto se constata que hay una diferencia de superficie, por lo que procede modificar la superficie respecto a lo que consta en las actas previas», por lo que si a los efectos de dicho expediente pudiera ser necesario o preceptivo y en cuanto a la Concordancia de Catastro y Registro se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Base imponible en la disolución de condominio cuando el bien se encuentra hipotecado

Me encuentro con un título previo en el que el bien objeto de disolución de condominio fue hipotecado en garantía de un préstamo de 86.000 Euros del que quedaban por pagar hasta justo antes de firmar la escritura 68.000 Euros y digo hasta justo antes porque en el número previo de protocolo la hipoteca se cancela «con cargo a cuenta de los deudores». Un poco después se da un valor al inmueble de 94.000 Euros y un valor neto descontad0 lo pendiente de la hipoteca de 26.000 Euros. Cuando llega el momento de disolver, el comunero que se queda con el inmueble (son dos) paga al otro 13.000 Euros y quedan en paz. ¿Cuál es la base imponible en AJD aplicando la reciente doctrina del TS?

a) 94.000 Euros.

b) 47.000 Euros.

c) 26.000 Euros.

d) 13.000 Euros.

Y ya de paso, ¿cuál es la base para minutar la escritura?

Deuda entre hermanos coherederos por gastos e impuestos de las herencias paterna y materna

Unos hermanos herederos por partes iguales de sus padres, pactan en la escritura de herencia de los mismos que el pago de los gastos e impuestos derivados de las herencias serán abonados por partes iguales. En consecuencia, la factura de la notaría será por partes iguales y las de los registros también lo serán (con lo que no abonará cada uno solamente la factura derivada de la inscripción de lo que se adjudique). Los impuestos serán también, previsiblemente, los mismos salvo que alguno supere la franja mas baja de patrimonio preexistente y tenga que pagar mas o pueda tener derecho (o no) a alguna reducción o bonificación por edad, discapacidad o alguna otra circunstancia.

Esos gastos e impuestos, sin embargo, no se abonan en realidad por partes iguales sino que son abonados íntegramente por uno de los hermanos a quien le viene mejor efectuar el pago que a los demás en este momento, conviniéndose por todos que serán saldados los créditos pendientes cuando se efectúe la venta de uno de los inmuebles de la herencia que está prevista para próximamente.

Con la finalidad de evitar problemas, los hermanos con un breve documento privado hacen constar su pacto. Es decir, que uno anticipa todo y los demás, posteriormente, se lo devuelven cuando efectuén la venta.

También se ha previsto, al parecer, que el comprador del inmueble en cuestión traiga cuatro cheques bancarios nominativos de diferente importe. Uno con mayor importe para el hermano pagador y otros tres por menor importe para los hermanos que han de pagar al otro. Esta previsión no es correcta porque al comprador no le vincula ese pacto entre los hermanos y está comprando un X% por ciento a cada uno de ellos que es lo que debe pagarle y justificarle. No se le puede exigir (ni conviene) el pago de otro modo.

Lo que procede hacer son cuatro cheques iguales y posteriormente tres de los hermanos abonarán al cuarto lo que le deben mediante una transferencia en la que se especificará que el pago es para los gastos e impuestos de la herencia de papá y mamá o de fulano y mengano con lo cual el asunto quedará perfectamente resuelto. Por supuesto, cabrían explicaciones en la escritura y hasta pagos acreditados pero sin mezclar al que compra que no tiene nada que ver en este ajo.

De lo que se trata con el documento privado es de evitar problemas fundamentalmente con Hacienda. Pero con Hacienda no debe haber ningún problema porque aunque haya pagado uno de los hermanos, el sujeto pasivo del impuesto es el que es y para Hacienda habrá pagado el que sea sujeto pasivo (todos los hermanos en este caso). Los pactos sobre cuestiones fiscales no vinculan a Haciendo y no parece que el adelanto de los impuestos por un hermano a los demás pueda considerarse como una donación. En todo caso podría ser un préstamo o anticipo que no tributa siempre que esté documentado (y esto lo está) y, además (y ojo), liquidado como exento de impuestos (cosa que podría resultar probablemente muy excesiva aunque como digo siempre yo no soy Hacienda …).

Sin embargo, a efectos de los gastos la situación es algo distinta porque si las facturas se emitieron a nombre solo del hermano pagador y no de todos, cuando se haya de valorar un incremento o pérdida patrimonial para el IRPF o una existencia de pérdida o ganancia a efectos de la plusvalía municipal (IIVTNU), el importe de esas facturas, en puridad, solo podría computárselo el hermano a cuyo nombre fueron expedidas.

En consecuencia:

Al firmar la compraventa, se traerán cuatro cheques de igual importe y luego se compensarán los gastos e impuestos mediante transferencia, especificando claramente el concepto del pago.
En el documento privado habría de precisarse un poco mejor cómo se efectuará realmente la devolución de las diferencias que constituyen un anticipo (o préstamo).
Al incluir un préstamo en el documento, debería tal vez liquidarse como exento pero parece que difícilmente podría ocasionarse algún problema con ello.

Este es mi dictamen que someto a cualquier otro mas fundado.

El acceso a los temas de la oposición y a los mejores recursos humanos y materiales y el «do it yourself»

Dijo una: «Mis temas no eran muy buenos».

Y dijo otro: «Los temas de la academia no me convencían y me hice todos (civil, fiscal, mercantil, hipotecario y notarial)».

Ambas afirmaciones me pusieron otra vez a escarbar en mi memoria.

Por una parte, pensé en que mis temas eran buenos aunque tuviera algunos churros. De hecho, (enésima vez que lo digo) aprobé cinco orales y aguanté el sexto que hice. Con temas malos no parece que eso hubiera sido viable. Es mas, en mi tercera convocatoria y tras un cambio de programa, tuve que sustituir muchos temas optando por un temario muy breve que a muchos no gustaba nada pero que ya era bastante duro para mi delicada situación y que compensaba con un mayor bagaje de conocimientos.

Luego me puse a pensar en eso que cuentan muchos opositores sobre hacerse los temas. Francamente, no me lo creo. O sea, que cogieron papel en blanco y bolígrafo o máquina de escribir u ordenador y se pusieron a manufacturar todos y cada uno de los temas del programa. ¡Anda ya! ¿No será que partiendo de lo que te proporcionaron, de lo que sacaste de aquí y de allá, te rehiciste (que no es lo mismo que te hiciste) los temas a tu gusto? Eso es creíble y viable. Lo cierto es que yo hacerme hacerme, no me hice ninguno, rehacerme después de casi once años, de cinco convocatorias y de un cambio de programa, fueron muchos. Esa labor era la habitual los sábados por la mañana en los que andaba siempre liado con tijeras, pegamento y celo. Así que, ¿hablamos de «hacer» o de «rehacer» (o de simplemente mejorar)?

Por último, esas dos frases sueltas formaban parte de una corta conversación en la que alguno se lamentaba de no haber gozado de la mejor preparación. Esas afirmaciones me llevaron a mi tercer pensamiento: efectivamente, no todos disponemos de los mejores recursos humanos y materiales para afrontar la oposición. A algunos les fallan los temas (que deberían estar revisados a conciencia para evitar pérdidas gravísimas de tiempo), a otros les fallan los preparadores de los temas (con escasos recursos psicológicos o con pocas ganas) y a otros nos falla la preparación del dictamen, en primer lugar (hay que reconocerlo) porque somos duros de mollera, en segundo lugar porque no nos lo prepararon bien o mas exactamente de una manera ajustada a nuestras aptitudes. En tercer lugar, y por lo expuesto, creo que en manos de quién hubiera sido capaz de despertarnos y de darnos las pautas adecuadas «otro gallo podría habernos cantado».

En definitiva, en una carrera de fondo tan dura y exigente, hay que procurar a cada opositor los mejores recursos para que haga valer sus opciones y cualidades.

Evidentemente algunos (y tiene su lógica) parten de la casilla de salida con mejores opciones que otros que tienen las mismas cualidades al disponer de mejores recursos humanos y materiales.

«La vida es así, no la he inventado yo … « que dice la canción.

Escritura de aceptación y adjudicación de herencias previas renuncias traslativas (una pensada considerable)

Advertidos y requeteadvertidos están.

Fíjense todo lo que había aquí:

Una donación acumulable a las contenidas en la escritura como consecuencia de las renuncias traslativas (que por la acumulación, pagarán) una de las cuales ya fue efectuada en una escritura de hace unos años de manera muy pobre. Los datos que te pide el impreso en el apartado donaciones acumulables son los siguientes: descripción del bien o derecho donado (en caso de un inmueble la localización y naturaleza rústica o urbana), referencia catastral para inmuebles, porcentaje de titularidad, clave del título y base liquidable. Hay espacio para cuatro donaciones acumulables (no me pregunten qué pasa si fueran cinco que no lo sé). Por supuesto, no solo ha habido que echar números y descubrirla por el Informe de Actividad, también hemos ido obteniendo todos los datos con cuentagotas.
La renuncia era la pera: Madre renuncia traslaticiamente a favor de hijo en la herencia de la abuela que había muerto sin aceptar ni repudiar la herencia de la bisabuela (esto se firmó hace años). La madre aceptó con su renuncia la herencia de la abuela y, por tanto, fue ella la que tuvo que aceptar o repudiar la herencia de la bisabuela (por la vía de la renuncia traslativa). Es decir, que acepta una herencia al renunciarla traslaticiamente y acepta otra (tiene la cualidad de heredera) que también la renuncia traslaticiamente. A mi aquello ya no me afectaba porque yo he hecho ahora la herencia de la abuela que ya fue renunciada en esa escritura. Vaya lío, ¿verdad?
Una adición de bienes de la letra a) del número 1 del artículo 11 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones que presume que forman parte del caudal hereditario «los bienes de todas clases que hubiesen pertenecido al causante de la sucesión hasta un año antes de su fallecimiento, salvo prueba fehaciente de que tales bienes fueron transmitidos por aquél y de que se hallan en poder de persona distinta de un heredero, legatario, pariente dentro del tercer grado o cónyuge de cualquiera de ellos o del causante. Esta presunción quedará desvirtuada mediante la justificación suficiente de que en el caudal figuran incluidos el metálico u otros bienes subrogados en el lugar de los desaparecidos con valor equivalente».
Un usufructo prescrito que no requiere impreso (en principio).
Una herencia prescrita (que se aceptó y se renunció traslativamente).
Una herencia no prescrita (que se acepta y se renuncia traslativamente).
Por si no hubiera bastante, se meten las dos herencias en el mismo saco y hacemos unas previsiones al respecto. Hay que ponerse en el peor caso.
Todo esto se trae a veinte días del final del plazo de pago.
Procuré blindar un poco las advertencias por escrito. Los llevaron a Talsitio en su momento porque las fincas eran de allí. Qué sinvergüenzas son algunos y qué inocentes son otros.

NÚMERO

En ***, mi residencia, a ***.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,

C O M P A R E C E N:

DON

DOÑA

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E N:-

I.- FALLECIMIENTO. Que sus padres y abuelos, respectivamente, DON ***, nacido el día *** y titular del DNI/NIF ***, y DOÑA ***, nacida el día ***, y titular del DNI/NIF ***, fallecieron los días ***, en *** y *** siendo su último domicilio, el ubicado en ***, habiéndoles sobrevivido sus dos únicos hijos llamados ***, aquí comparecientes, habidos de dicho matrimonio, único contraído por los causantes.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que ***, otorgaron su último testamento ante Doña ***, Notario que fue de ***, el día ***, con los números *** de protocolo, en los cuales a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal de sus respectivas herencias, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, e instituyeron herederos por partes iguales a sus dos citados hijos ****, con sustitución, para caso de premoriencia o incapacidad en favor de sus descendientes.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Me exhiben Certificados de defunción relativos a ambos causantes, así como copias autorizadas de sus reseñados testamentos, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente. Incorporo a la presente testimonios de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad, obtenidos telemáticamente por mí, el Notario, a su solicitud.

IV.- RENUNCIAS TRASLATIVAS: Que la hija y heredera DOÑA ***, renunció a favor de su hijo DON *** (QUE ACEPTÓ) gratuitamente a cualesquiera derechos que pudieran corresponderle en la herencia de su madre DOÑA *** mediante escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo.

Que la hija y heredera DOÑA ***, en el presente acto RENUNCIA TRASLATIVA Y GRATUITAMENTE a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su citado padre, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa, a favor de su hijo, DON *** que ACEPTA tales derechos, quedando como titular único de todos los derechos y obligaciones dimanantes de la herencia de su fallecido padre, DON *** que correspondían a su madre y renunciante de los mismos.

VALORACIÓN DE LOS DERECHOS RENUNCIADOS EN LA HERENCIA de DOÑA *** que se adjudican por la renuncia que fue efectuada a su nieto DON ***: ***.

VALORACIÓN DE LOS DERECHOS RENUNCIADOS EN LA HERENCIA de DON *** que se adjudican por la renuncia efectuada mediante la presente a su nieto DON ***: ***.

VALOR TOTAL DE UNOS Y OTROS: ***.

V.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que los bienes quedados al fallecimiento de Don ** y Doña **, son los siguientes:

A) BIENES INMUEBLES:

Por cierto, hemos tenido pleno en el STI. Todo cambiado con algún trampeo.

TÍTULO RELATIVO A LAS FINCAS ANTERIORES:

De dicho título resulta, que el derecho de usufructo vitalicio de las fincas descritas, pertenecía a Doña ***, y habiendo fallecido ésta en ***, el día ***, según resulta de certificado de defunción que me exhiben y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a la presente, los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y del Sr. Liquidador de los impuestos sucesorios que declare la prescripción dada la fecha de fallecimiento de la usufructuaria.

VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

El matrimonio se encontraba sometido, como resulta de lo anteriormente expuesto, al régimen de la sociedad legal de gananciales.

Suman los bienes de carácter privativo de Don ***, la cantidad de ***.

Suman los bienes de carácter ganancial de ***, la cantidad de ***, que dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de ***.

No proceden deducciones de deudas en ambas herencias, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por los causantes, o hechos u omisiones de los difuntos de los que se puedan originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en ninguna de las herencias, según manifiestan.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de Don ***, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de ***, excluido el ajuar, y ***, incluido ajuar.

E integra la herencia de Doña ***, su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de ***, excluido el ajuar, y ***, incluido ajuar.

A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de DON *** en la herencia de su esposa es de: ***.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario:

Haber del hijo y heredero Don ***:

Por herencia de su padre, Don *** la cantidad de ***.

Por herencia de su madre, Doña *** la cantidad de ***.

En total la cantidad de ***.

Haber del nieto Don *** como consecuencia de las renuncias efectuadas por su madre Doña ***:

Por herencia de su abuelo, Don *** la cantidad de ***.

Por herencia de su abuela, Doña *** la cantidad de ***.

En total la cantidad de ***.

VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO DON ***:

Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo IV.- anterior, bajo los números ***, el pleno dominio del saldo bancario descrito bajo el número ***, y el pleno dominio de la cantidad de *** del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de ***.

HIJUELA DEL NIETO DON *** como consecuencia de las renuncias efectuadas por su madre Doña ***:

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Don ***, acepta, PURA Y SIMPLEMENTE, las herencias de sus padres ***, y en unión con el nieto de los causantes Don ***, ambos aprueban y ratifican las operaciones particionales y de liquidación de gananciales, anteriormente efectuadas, y solicitan que, en su caso, se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las transmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Solicitan respecto de la herencia de su madre Doña *** la exención del Impuesto de Sucesiones, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa, y que se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de su padre Don ***, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGUROS.

CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:

QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOS:

Presentación telemática.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y a los Artículos 11 y 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia, así como en cuanto a la tributación de las renuncias traslativas, y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Escritura de poder especial para venta de finca determinada

Me llega de otra notaría, me gusta y me lo quedo. Gracias compañeros.

NÚMERO

En ***, mi residencia, a ***.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,

C O M P A R E C E:

DON

Interviene en su propio nombre y derecho, y tiene, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

O T O R G A:

Que confiere PODER ESPECIAL, en favor de DON ***, ***, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal para que en nombre y representación del poderdante, y aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, pueda ejercer las siguientes,

F A C U L T A D E S:

1.- VENDER a la persona o personas que tenga por conveniente, y por los precios, pactos, cláusulas o condiciones que a bien tenga, o extinguir el condominio, del bien inmueble, o participación indivisa del es titular el poderdante en término de ***, en concreto la finca registral *** del Registro de la Propiedad número *** de ***, pudiendo recibir el precio al contado o a plazos o declararlo recibido con anterioridad, aceptando las garantías que a bien tenga, de tipo personal o real, cancelándolas en su día.

2.- Con anterioridad llevar a cabo declaraciones de obra nueva a fin de adecuar su descripción registral a la realidad física.

3.- Cobrar cheques, talones, pagarés y demás documentos de cambio, representativos de la cantidad objeto de la venta aludida en el apartado que antecede.

4.- Pagar deudas que afecten a dichas fincas, tales como préstamos hipotecarios, deudas garantizadas con condición resolutoria, embargos y cualesquiera otras garantías, a cuyo fin podrá solicitar y obtener certificación de saldos y deuda, certificación bancaria para cancelación e instar y obtener la cancelación judicial, administrativa, notarial y registral de las garantías que aseguren el pago de referidas deudas, ya sean contraídas con entidades públicas o privadas de cualquier tipo.

5.- Y a los efectos anteriores, otorgar y firmar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios o convenientes, incluso escrituras de subsanación, rectificación o adicionales.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los comparecientes/otorgantes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la ***, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

Leída esta escritura por mí, el Notario, al compareciente, este renuncia a su derecho a leerla por si mismo, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento.

De haber identificado al compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficiente, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en *** folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie ***, números *** y los *** posteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4, Nª 8ª

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

NOTA: En ***, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de DON ***, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN.

Protegido: Escritura de segregación, de compraventa y simultánea afectación de lo segregado como elemento común y modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal

Siete años sin ver una inversión extranjera

Y claro algunas alarmas se oxidan hasta que aparece uno de Vanuatu y te hace ponerte las pilas … así que no me hagan mucho caso y vayan mejor comprando el libro de Miguel Ángel Robles Perea.

He tenido que abrir un baúl que tengo en mi despacho porque mi memoria estaba a cero, a la búsqueda de las declaraciones previas y posteriores de los últimos años que estaba seguro que debía conservar por algún sitio … y las he encontrado. Si tras ello tenía que ponerme a actualizar el Aforix (que ya he visto que tenía en una versión antigua), mis clientes iban a acordarse de mis ancestros en Aldea del Obispo, así que he optado por hacer constar en la escritura lo siguiente:

DECLARACIÓN DE INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Comercio en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001, por sí mismo o interesando su presentación notarial. Manifiesta el aquí comprador que hará la declaración por si mismo. Esta operación será incluida en la relación semestral a la Dirección General de Comercio e Inversiones de Operaciones Intervenidas respecto a las cuales no se haya interesado del fedatario la presentación de la declaración.

Mi sorpresa es que mi cliente que no lo tenía previsto (y que decía que es una injusticia que Vanuatu fuera paraíso fiscal) va y a las pocas horas de haber dejado mi despacho, me sorprende con la declaración posterior de la inversión que he dejado ya incorporada a la escritura con esta diligencia y librándome (creo) de la relación semestral que (salvo que me falle la memoria) no he enviado en mi vida notarial (y ya estamos llegado a los veinte años):

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el mismo día de su autorización, recibo por correo electrónico justificantes de la presentación telematica en la Sede Electrónica de la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio de las declaraciones de inversión extranjera en bienes inmuebles a que se refiere la matriz precedente efectuadas por la parte vendedora. Incorporo a la presente modelos, impresos D-2A de declaración de las inversión, debidamente cumplimentados por lo que esta operación ya no será incluida en la relación semestral para la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones de Operaciones Intervenidas. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en lo que fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.

En la última hace siete años (el tipo era de Naurú) lo que hice constar (así ya no se me pierde) lo siguiente:

DECLARACIÓN PREVIA DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Al tratarse de una inversión extranjera procedente de la República de Nauru, país calificado como paraíso fiscal en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de Julio, los compradores han declarado su proyecto al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria en modelo impreso DP-2. Me exhiben el ejemplar 2 de dicho impreso, correspondiente al titular de la inversión proyectada, con nota de ingreso en el Registro con fecha de hoy y número de declaración ***. Incorporo a esta matriz copia exacta.

DECLARACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Industria en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001. Me requiere, a mi, Notario, para la presentación notarial de dicha declaración. Acepto el requerimiento, cuyo resultado se hará constar, en su caso, por diligencias en la presente escritura.

Luego vino la diligencia:

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el mismo día de su autorización, presento telemáticamente en la Sede Electrónica de la Dirección General de Comercio e Inversiones del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio la declaración de inversión extranjera en bienes inmuebles a que se refiere el requerimiento contenido en la matriz precedente. Incorporo a la presente modelo impreso D-2A de declaración de la inversión, debidamente cumplimentado. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en lo que fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.-

UN TRUCO: En la plataforma Aforix hay que firmar dos veces: firma y contrafirma.

Gracias a Sergio Mocholí que me ha iluminado el camino.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

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