El blog de Justito El Notario

Chistes y Anécdotas Notariales: Episodio LX
Paseo Jurisprudencial: Lunes 27/07/2020: Contratación de tres permutas financieras junto con la financiación de una promoción inmobiliaria por el Colegio de Registradores de España
Crónica notarial de una pandemia: Mi nuevo libro editado y distribuido en exclusiva por Basconfer
Doctrina Jurisprudencial: Lunes 20/07/2020: Contrato de préstamo hipotecario concertado con unos consumidores
Paseo Jurisprudencial: Lunes 20/07/2020: Preterición. Legítima de los hijos preteridos intencionalmente cuando concurren con extraños
Error en la puerta de un piso
Póliza de descuento bancario
Notarios, redes sociales y webs notariales (TFG, María Carmen Muñoz Díaz)

Últimas entradas

Paseo Jurisprudencial: Lunes 18/11/2019: Revocación de donación por ingratitud. Art. 648.2.º CC. Improcedencia.

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Esta semana no tenemos Autos pero tenemos 5 Sentencias del Tribunal Constitucional. Son las Sentencias 114 a 118 y de ellas os destaco esta: Pleno. Sentencia …

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Liquidación de excedidos en cuenta de crédito

liquidación de excedidos en cuenta corriente

Hace unos meses intervine una póliza de crédito con afianzamiento y un límite de 5.000 euros. El deudor firmó un día, el fiador lo hizo 4 días después y la entidad unos días más tarde. Para el que no lo sepa, las pólizas no requieren la …

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“Oye Justito … me estoy planteando opositar”

Posible opositor: Hola. Me dirijo a ti porque me estoy planteando opositar. Estoy en un despacho de Abogados, la experiencia no está siendo muy buena y siento que me apetece iniciar una etapa de estudio. Justito: Apetecer y oposición son para mí términos antagónicos. ¿Puede apetecer …

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Tienes que ir a …

1.= Casa Clara en Oliva, Valencia by Fernando Esta es una antigua recomendación que Fernando me hizo al poco de conocernos: “Si no lo conoces, no dejes de pasarte algún día. Yo siempre que tengo ocasión paro a comerme una buena paella, hace más de …

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Una sustitución de poder (o subapoderamiento) un poco “extraño”

De manera sencilla, podríamos decir que cuando el apoderado sustituye el poder ya no puede utilizarlo él mismo porque se lo ha dado a otro y que cuando el apoderado subapodera el poder, podrán ejercitar las facultades subapoderadas (o todas si no se ha concretado) tanto …

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Cuarto aniversario de mi blog: 2015-2019

“Sientes la necesidad de hablar de tu experiencia en las oposiciones y de conectarla a lo que es tu vida profesional como Notario, como si fueran capítulos de la misma historia. Yo, antes de leer tu blog por primera vez (no hará ni un mes), …

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Chistes y anécdotas Notariales: Episodio XXXIV

Más anécdotas del día a día de la notaría (de la mía y de las de los compañeros)… Despedida Cuando se vende un inmueble a veces hay lagrimas, lagrimillas o lagrimones, instrucciones, recomendaciones, consejos y hasta puestas a disposición del nuevo propietario por si le …

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 11/11/2019: Contratación de un derivado implícito en un contrato de préstamo hipotecario, para calcular el interés aplicable

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Esta semana no tenemos Autos ni Sentencias del Tribunal Constitucional. Nos vamos al Cendoj. Sentencias del TS: Tenemos este lunes, 14 Sentencias NUEVAS de la Sala 1ª …

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Autoedición, pequeñas editoriales y distribuidores en exclusiva

Me he “peleado” por los derechos de autor de mi primer libro y no creo que vuelva a trabajar con una gran editorial si es que publico algún libro más…

No obstante, estoy contento, porque si el primer libro lo hubiera hecho solo con Basconfer y no hubiera aceptado la propuesta de la gran editorial, estaría pensando en porqué no lo habría hecho con la gran editorial, y si lo hubiera hecho con la gran editorial estaría pensando en porqué no lo habría hecho solo con Basconfer. Lo hecho, hecho está, y ha sido genial y toda una experiencia (en parte mala …. para que voy a mentir) haberlo hecho entre los tres.

Al haberlo hecho así sé lo bueno y lo malo de cada parte y tengo claro que ya no quiero trabajar en el futuro con una gran editorial. Sin duda creo (puesto que no voy nunca a publicar un best-seller) que prefiero autoeditar o buscar editoriales más modestas y trabajar con un gran distribuidor como lo es (para un Notario o para un Registrador) Basconfer

Ahora Basconfer me ha editado mi segundo libro y vamos juntos de la mano en esta aventura que espero que nos dé muchas satisfacciones.

“Crónica notarial de una pandemia” es un proyecto muy especial para mi y para Basconfer. Esperamos que funcione porque es un libro muy, pero que muy particular.

Gracias a Basconfer estoy disfrutando mucho de mi faceta de escritor.

Hace años pensé en escribir “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)” y acabó saliendo. Lo de “Crónica notarial de una pandemia” ha sido totalmente inesperado.

Ya se puede adquirir pinchando aquí. ¿Quién será el primero en tener uno?

Seguiré escribiendo sobre este asunto porque tengo muchas ganas de aprender y de contar la historia de lo sucedido en estos meses.

Decreto Ley 6/2020, Comunitat Valenciana (Derechos de tanteo y retracto): Caso 1

Tengo intención de sacar una nota extensa sobre el dichoso Decreto Ley 6/2020 pero como ando a salto de mata en este maldito verano de 2020 creo que mejor voy a ir recopilando los casos que se me presenten y luego ya procuraré unificarlos, junto con otras cuestiones de indudable interés sobre el asunto, en un único post.

Gracias al Instituto Valenciano de Estudios Notariales (IVEN) por desbrozarnos el camino y por batirse el cobre ante la autoridad (in)-competente.

Por cierto, creo que conviene dejar muy clarito en cada escritura sí hay o no hay tanteo y retracto y porqué, puesto que la norma es totalmente interpretable. Ante una explicación de la decisión/actuación en cada caso concreto, tendremos las de ganar si surgen problemas más adelante.

Vaya agujero que les han hecho a los Bancos que ejecutaron hipotecas o aceptaron daciones en pago y vaya ruina que pueden causar a los pobres ciudadanos que les adquirieron después esas viviendas.

Primer caso. Vivienda que no es de protección pública situada (provisionalmente hasta que se desarrolle el Decreto) en área de necesidad de vivienda.

“SEXTO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020. Los comparecientes manifiestan a mi requerimiento, que no les consta ninguna transmisión posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 de 20 de Octubre de la vivienda de la Comunidad Valenciana, que determine la sujeción a los derechos de adquisición preferente en los supuestos de transmisión previstos en el Titulo II del Decreto Ley 6/2020, por lo que la presente transmisión, aun radicando el inmueble en área de necesidad de vivienda, no está sujeta a derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat Valenciana.

Yo, el Notario, advierto expresamente que el art. 68 apartado 20 de la Ley 8/2004 de 20 de octubre de la vivienda de la Comunitat Valenciana, tipifica como infracción grave, transmitir o adquirir una vivienda o edificio sujetos a los derechos de adquisición preferente sin notificación a la consellería competente en materia de vivienda, así como transmitirla sin autorización, transmitirla después de haber caducado los efectos liberatorios de la notificación de la transmisión realizada o transmitirla en condiciones distintas a las autorizadas”.

Elementos para resolver el caso:

No es vivienda de protección pública.
Está en zona de necesidad de vivienda.
No se ha transmitido con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2004.

Conclusión: No está sujeta a tanteo y retracto.

Seguiremos informando….

Decreto Ley 6/2020, Comunitat Valenciana (Derechos de tanteo y retracto): Caso 2

Segundo caso. Vivienda que fue de protección pública situada (provisionalmente hasta que se desarrolle el Decreto) en área de necesidad de vivienda.

Veamos primero las matizaciones que se van haciendo a lo largo de la escritura:

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN: Según manifiestan sus propietarios la vivienda objeto de la presente tuvo la calificación de Vivienda de Protección Oficial siendo 1977 (con fecha exacta que no pueden precisar) la de su calificación definitiva por lo que el periodo de protección finalizó en el año 2007.

TÍTULO: El de compra a la entidad “Bank”, en virtud de escritura autorizada por Don xxx, Notario de xxxx, el día 25 de Febrero de 2010, con el número xxx de protocolo, habiendo adquirido dicha entidad la finca mediante adjudicación derivada de procedimiento de ejecución hipotecaria número xxx seguido en el Juzgado de Primera Instancia de xxxx y dictado en Auto de fecha 25 de Abril de 2008.

….

SEXTO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020. La presente transmisión NO está incluida en el ámbito de aplicación del Decreto Ley 6/2020, de 5 de Junio, del Consell, para la ampliación de vivienda pública en la Comunitat Valenciana mediante los derechos de tanteo y retracto, aunque se trata de una transmisión singular de inmueble situado en zona declarada de necesidad de vivienda de los previstos en el Titulo II del Decreto Ley 6/2020 y en sus Anexos, puesto que la transmisión subsiguiente a la ejecución hipotecaria reseñada en el apartado título se efectuó antes de la fecha de entrada en vigor del mencionado Decreto (12 de Junio de 2020).

Elementos para resolver el caso:

No es vivienda de protección pública (lo fue, pero ya no lo es).
Está en zona de necesidad de vivienda.
Se ha transmitido dos veces con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2004. Una mediante ejecución hipotecaria y otra por el Banco adjudicatario a un particular en el año 2010.

Conclusión: No está sujeta a tanteo y retracto, aunque hay muchas interpretaciones posibles de la norma. Son estas (y son reinterpretaciones de las interpretaciones recibidas de la doctrina autorizada):

La norma no se puede aplicar retroactivamente. Se aplica desde el 12/6/2020 y una sola vez (o sea al que adquiere del Banco que haya adquirido a su vez por dación/ejecución). No es nuestro caso.
Ídem pero a todas las transmisiones posteriores a dicha fecha. Tampoco es nuestro caso.
La norma se aplica retroactivamente y a todas las transmisiones posteriores a la adquisición del Banco si esta es posterior a la entrada en vigor de la Ley de 2004. Este sería nuestro caso. Si bien, hay otra interpretación (a continuación).
No se aplica a transmisiones subsiguientes a las adquisiciones por el Banco efectuadas (las transmisiones subsiguientes) antes del 12/6/2020. Si se aplica, por tanto, si son adquisiciones posteriores subsiguientes (a la del Banco) al 12/6/2020.

Conviene señalar que los casos que contempla la norma para que pueda existir tanteo y retracto en caso de vivienda en zona de necesidad (protegida o no protegida) son estos:

Hay derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas mediante dación en pago de deuda con garantía hipotecaria.
Hay derecho de tanteo (la norma no cita el tanteo pero parece un error a corregir) y retracto en las transmisiones de viviendas y sus anejos que hubieren sido adquiridas en un proceso judicial de ejecución hipotecaria o en un procedimiento de venta extrajudicial en sede notarial.
Hay derecho de tanteo y retracto en las transmisiones de edificios, con un mínimo de cinco viviendas, cuyo destino principal sea el residencial, cuando se transmita un porcentaje igual o superior al 80 % de dicho edificio y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.
Y hay derecho de tanteo y retracto en las operaciones de venta referidas a diez o más viviendas y sus anejos, y aun cuando dicha operación se realice mediante la venta de acciones o participaciones sociales de mercantiles cuyo objeto social esté vinculado con la actividad inmobiliaria.

Seguiremos informando….

El refugio de Juanfran, Águilas (Murcia)

El sitio de moda en Águilas catapultado desde su vieja y modestísima ubicación cerca del Placetón es, para mi gusto, lo mejor de lo mejor de la historia de la gastronomía aguileña a distancia del mítico Las Brisas o de los más actuales Poli, Ginés, Menéndez o Pecado Gastrobar. Este sitio promete y tiene un gran futuro por delante.

Comenzamos la velada con un par de cañas.

Me encantó el detalle de la hogaza de pan partía con su aceite, su pimentón y su sal. Me recordó a aquellas noches de juerga de la juventud que terminaban en la panadería del Igor comiendo pan caliente y empanadillas o cruasanes recién hechos.

Para los entrantes elegimos el tartar de atún (brutal), las croquetas del día (que eran de cocido y estaban buenísimas), las almejas flambeadas (hace mucho tiempo que no probaba unas almejas tan ricas) y el rollito de bogavante y pollo (que fue lo que menos me gustó de la cena por el contraste de sabor).

Los segundos platos fueron una espectacular y abundante presa ibérica y un rape frito que yo hubiera pedido solo frito pero que finalmente pedimos al curry rojo que le daba un toque picantito muy interesante.

Para el postre el mango con chocolate blanco y la leche frita que no resultó tan espectacular como nos aseguraba el camarero.

Intenté pedir un Cárabo de Confesionario blanco y no lo había y un Muga blanco y tampoco lo había con lo que fue el camarero quien me trajo tres botellas de blanco a la mesa para elegir decidiéndome por un Finca de Valdelagunde que me gustó mucho y estaba a óptima temperatura, si bien creo que es un fallo considerable en un local que aspira a lo máximo que le fallen dos referencias de la carta aunque en estas extraordinarias circunstancias hay que intentar pasarlo por alto.

Terminamos con un par de copas de Oporto.

Precio para tres: 141 Euros.

Al entrar hacía bastante frío pero la sala se fue aclimatando conforme se fue llenando (y el local estaba casi lleno).

El staff es joven y le pone ganas pero van algo aturullados especialmente a la hora de renovar y retirar servicios de la mesa.

Lo que menos me gustó es la excesiva rapidez con la que se sirvieron los platos. Prefiero la rapidez a la lentitud, pero que se acumulen los platos en la mesa tampoco me gusta nada, aunque demuestra que la cocina trabaja a muy buen ritmo y saca adelante las comandas de un montón de mesas en los dos servicios diarios de comida y cena.

Muy bonita la vajilla de porcelana de Turquía.

Tienen tomadas todas las precauciones y medidas para el COVID-19.

Escrito de suspensión sin garantías de liquidación de plusvalía municipal por error material

Algo parecido, pero con un Banco, me pasó en este caso. Lo que ha dado lugar a este escrito (que he hecho a mi cliente sin coste alguno) es una escritura de hace casi dos años que genera ahora una inesperada y errónea liquidación. Es la segunda vez que me sucede en pocas semanas, así que debe haber algún criterio nuevo o un funcionario que no sabe leerse las escrituras y llega a conclusiones erróneas porque no creo que vaya ahora a descubrir América después de casi trece años en mi destino haciendo las escrituras de la misma manera.

AL EXCMO. AYUNTAMIENTO de XXX Y AL ÓRGANO DE GESTIÓN TRIBUTARIA DE LA DIPUTACIÓN DE XX

Escrito de suspensión sin garantías de acto administrativo por error material (¿artículo 224.3 de la Ley General Tributaria o equivalente en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales?)

NOTIFICACIÓN XXX

Don xxx, ante esa Administración comparezco y, como mejor proceda en Derecho, DIGO:

Que por medio del presente escrito, solicito la suspensión y posterior anulación de la liquidación de ingreso directo a que se refiere el asunto de referencia porque incurre en un error material que resulta de la escritura de herencia que la motiva puesto que el bien cuya teórica transmisión motiva la liquidación ya me pertenecía con carácter ganancial antes de la partición de la herencia de mi esposa continuando en cuanto al 50% en mi patrimonio por razón de la liquidación de los gananciales y no por concepto de herencia por lo que es indebida la liquidación y procede su suspensión y posterior anulación al haberse incurrido en el error material de no contemplar esta circunstancia alegada la cual resulta con claridad del inventario y avalúo de la propia escritura y sin necesidad alguna de que sea expresado el concepto de la adjudicación puesto que no podría haberse efectuado de modo distinto.

Por lo expuesto:

SOLICITO: Que teniendo por presentado este escrito, junto con copia de la liquidación propuesta y copia simple de la escritura de herencia, se sirva admitirlo, y tener por INTERPUESTA SOLICITUD DE SUSPENSIÓN Y ANULACIÓN DE LA LIQUIDACIÓN PRACTICADA.

Por ser de Justicia que pido en XXX a XXX.

Escritura de compraventa de finca que linda con vereda con exceso de cabida superior al 10% con medición técnica y representación gráfica alternativa

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de la otra:

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen a mi juicio, según intervienen, la capacidad y legitimación suficientes para el otorgamiento de la presente escritura, anteriormente calificada, a cuyo efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que Don xxx, es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

Superficie: xxx, según título y registro, y xxxx, según medición de técnico que se dirá.

Linderos: Según registro, xxxx.

Hoy linda, según catastro: Norte, xxx; Sur, xxxx; Este, xxx y en realidad con dicha parcela que constituye una vereda; y Oeste, xxxx.

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xx del polígono xx del Catastro de Rústica de Pinoso catastrada bajo la referencia xxxx, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa a que luego se hace mención.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV que luego se menciona tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y sin perjuicio de la actualización de los linderos.

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietario que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el xxxx, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

TERCERO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don xxx, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en el apartado anterior, a Don xxx y Don xxxx, quienes la compran y adquieren con carácter privativo y por mitad en común y proindiviso, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxxx que se declaran recibidos, en efectivo metálico, en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, por lo que la parte vendedora otorga a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS. Los comparecientes me entregan para su incorporación a la presente, Certificaciones y planos con representaciones gráficas georreferenciadas alternativas, expedidos con fechaxxx, por Don xxx, Ingeniero Técnico Agrícola Colegiado con el número xxx en el Colegio Oficial dexxxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE), acreditativa de la superficie y de las coordenadas georreferenciadas de la finca.

Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo expedido por Don xxx, con fecha xxx que a su requerimiento incorporo a esta matriz.

Asimismo me exhiben informe sobre la delimitación de la parcela xxx del polígono xxx, expedido con fecha xxx por la Consejería xxxx de la Comunidad Autónoma, del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que incorporo a esta matriz.

TERCERO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a la parte compradora, cuyos datos constan anteriormente.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al retracto de colindantes, las fiscales y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a xxxx. Asimismo tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a que hace referencia el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De que conozco al Sr. xxxx y de haber identificado a los demás comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en xxx folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xx, números xxx y los xxxx posteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4, Nª 8ª

Conceptos COMPRAVENTA DE FINCA RÚSTICA. RECTIFICACION DESCRIPTIVA DE FINCA.

Base:

TOTAL: (Impuestos excluidos)

Escritura de compraventa de finca rústica colindante con monte público autonómico

NÚMERO

En xxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

Los cónyuges

Y de la otra:

Los cónyuges

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que los cónyuges Don xxx y Doña xxx, son dueños con carácter ganancial y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

Superficie:

Linderos: Según título y registro: Norte, xxx; Sur, Monte xxx; Este, xxx; y Oeste, xxxx.

Hoy linda, según catastro: Norte, xxxx; Sur, xxx parcela xxx de la Comunidad Autónoma; Este, xxx; y Oeste, xxxx.

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela xxx del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxx catastrada bajo la referencia xxx, como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de xxx, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

TÍTULO:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día xxx, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO. Que dado que la finca objeto de la presente antes descrita, linda por su lindero Sur con la parcela xxxx de la Comunidad Autónoma que es monte, en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25 (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de la Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, ha sido presentado un escrito al citado Ayuntamiento de Pinoso (con Registro de Entrada número 0383/2020, de fecha 17 de Julio de 2020), comunicando la proyectada venta de la finca objeto de la presente escritura.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Queda unida a esta matriz a instancia de los comparecientes, testimonio de copia con registro de entrada de dicho escrito.

TERCERO. Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don xxx y Doña xxx, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en el apartado anterior, a Don xxx y Doña xxx, quienes la compran y adquieren con carácter ganancial, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa se fija en la cantidad de XXX que se declaran recibidos, en el día de hoy, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código XXX, y a la de cargo el código XXX, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopias por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio del justificante de dichas transferencias.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

SEGUNDO.- APODERAMIENTO. Don xxx, Doña xxx y Doña xxx, conjunta y solidariamente apoderan a Don xxx, presente en éste acto, y cuyos datos constan en la comparecencia de la presente escritura, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas, así como para realizar todo tipo de trámites y gestiones en la Dirección General del Catastro que traigan causa en esta escritura o en las que se citan como título en la misma.

TERCERO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora.—

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las fiscales y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Los señores comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a xxxx. Asimismo tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de Diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a las que se hace referencia en el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

Leída esta escritura por mi, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en xxx folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, números xxxx y los xxxx posteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4, Nª 8ª

Conceptos COMPRAVENTA DE FINCA RÚSTICA. PODER

Base:

TOTAL: (Impuestos excluidos

Petición de copia por el probable sucesor intestado por ineficacia de la institución de heredero en el testamento del causante

Un señor casado otorga testamento a favor de su esposa (no estamos seguros de ello, ni sabemos si hay sustitución o cualquier otra cosa porque no tenemos el testamento).

Fallece viudo y por tanto parece que ya no tenemos heredero. Un sobrino carnal pide copia y se la deniegan en el archivo, pero tendría derecho a ella como posible sucesor intestado.

¿Qué hace falta para pedir la copia?

Pues defunción y últimas voluntades, que ya los teníamos, y la defunción de la mujer del testador porque si la mujer es la heredera y no hay sustitución (ni ninguna otra cosa) pues este sobrino aspira a la herencia siempre que el hermano o hermana (no sé si era un hermano o una hermana) del difunto esté muerto porque en caso contrario no tiene derecho a la sucesión (por aquello de que heredan los hermanos y los sobrinos hijos de hermanos fallecidos no los sobrinos hijos de hermanos vivos). Así que habrá que pedirle también la defunción de su padre o madre (la de aquel de los dos que fuera hermano del testador).

A este hombre que tiene derecho a copia conforme al Reglamento Notarial, a fin de cuentas, habría que pedirle que nos presente la defunción de aquellos que pudieran estar llamados en el testamento y cuya ausencia le pueda abrir la puerta a él para ser el heredero intestado de su tío fallecido.

Renunciar a la herencia: gastos e impuestos (abriendo melones)

“Somos cuatro hermanos instituidos herederos por partes iguales en todos los bienes de mi madre (separada judicialmente y fallecida recientemente), con sustitución vulgar a favor de nuestros respectivos descendientes y si alguno careciere de descendencia, con derecho de acrecer. Uno de mis hermanos desea renunciar a la herencia (tiene hijos y nietos), pero el oficial de la notaría a la que hemos acudido dice que al ser un testamento que cita la “sustitución vulgar a favor de sus descendientes” es un lío tremendo y que puede salir muy caro, desaconsejándonos también que el renunciante nos done su parte después de aceptar la herencia por la misma razón del elevado coste (con los impuestos) que supondría para todos. En concreto nos calculó que nos saldría a cada uno, incluido el renunciante, por encima de unos 3.000 €. La herencia consiste en una casa en un pueblo que podríamos valorar en unos 50.000 € (aunque no sabemos si habrá interesados en comprarla) y en un saldo bancario de unos 6.000 €, es decir unos 14.000 € para cada uno, lo que supondría acrecer la herencia de cada hermano en 4.666 € (antes de gastos e impuestos). La situación nos plantea las siguientes dudas:

¿Realmente podría originar tanto costo por cabeza la renuncia de mi hermano, teniendo en cuenta que el Impuesto de Sucesiones y Donaciones a aplicar en nuestra comunidad autónoma es muy bajo?
¿Tendrían que renunciar también los hijos y nietos del renunciante en el mismo acto?
¿Nos interesaría más que mi hermano renunciase a la herencia, como es su intención, o que la aceptase y después nos lo donase, o simplemente que herede y se quede su parte como los demás?

Muchas gracias por la atención”.

Pues ese oficial de notarías me lleva ventaja porque maneja más información que yo, peeeero … alguna cosa puede decirle.

Renunciar pura y simplemente a una herencia no representa ningún coste (excepto 30,05 Euros por renunciante en la escritura, más iva y tal), así que no comprendo lo que me explica, excepto que se trate de una herencia prescrita en cuyo caso la cosa cambia. Que su hermano acepte para luego donar podría ser útil pero tendría que saber más para poder opinar sobre el asunto con cierto fundamento.

Por otra parte, si un hermano renuncia para saber lo que ocurre tendría que saber exactamente qué dice el testamento al respecto.

Los hijos y nietos del renunciante, si es que heredan, renunciarán solo si quieren hacerlo y “ojo” que si son menores la cosa se complicaría pues aparecen los jueces en el horizonte. De decidir hacerlo, cuantos más lo hagan en una sola escritura (la escritura es indispensable en este caso) pues mayor ahorro y menos problemas puesto que si lo hacen separadamente podría acabar cambiando el curso de la sucesión hereditaria y el destino final de la herencia.

En cuanto a lo que les interesaría, me es imposible opinar porque no tengo mimbres suficientes para hacerlo.

Por último, una consulta tan particularizada en una cuestión que no llegará nunca a mi despacho está sometida a mis honorarios por asesoramiento o dictamen jurídico. Si le interesa este concepto, puede contactarme aquí. En caso contrario, con unas cañas me doy por bien pagado.

Tal vez le convenga preguntar en otra notaría porque a mi todo esto no me cuadra mucho, aunque estoy casi seguro de que habrá una buena explicación.

No hubo respuesta a mi propuesta.

Para saber más sobre la saga abriendo melones haga click aquí.

Una inesperada sucesión intestada

En su testamento “desdoblado” una señora, soltera y sin hijos, establece dos posibilidades:

“Primera.- Instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus padres Don xxxx y Doña xxx, a quienes sustituye vulgar y recíprocamente entre si.

Segunda.- Para el caso de que sus citados padres le premuriesen instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus hermanos xxxx, a quienes sustituye vulgarmente por sus respectivos descendientes”.

La testadora fallece habiéndole premuerto su padre y sobreviviéndole su madre que está pensando en renunciar.

¿Qué sucede si la madre renuncia?

Al haber premuerto el padre opera la sustitución recíproca y la madre se convierte en heredera universal de su hija. La segunda hipótesis que el testamento prevé no entra en juego pues claramente se establece que es para el caso de que los padres (ambos) no sobrevivan a la testadora. Claramente ha de entenderse que si padre y madre o solo uno de los dos sobreviven a la testadora estamos en el caso previsto en la primera cláusula por lo que si la madre renuncia a la herencia, nos hemos quedado sin herederos y por aplicación del artículo 912 del Cci procede la apertura de la sucesión intestada a la que serán llamados los propios hermanos de la testadora.

¿Quién iba a pensar en la eventual renuncia de la madre? Yo parece que no lo hice y eso que autoricé este testamento.

Al margen, y desde el punto de vista fiscal, la renuncia de la madre supondrá una mayor carga fiscal por el Impuesto de Sucesiones para los hermanos de la difunta. Son daños colaterales de la renuncia. También podría la madre no renunciar y posteriormente donar a los hermanos de la testadora.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

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Notarios, redes sociales y webs notariales (TFG, María Carmen Muñoz Díaz)

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Primer caso. Vivienda que no es de protección pública situada (provisionalmente hasta que se desarrolle el Decreto) en área de necesidad de vivienda.

Segundo caso. Vivienda que fue de protección pública situada (provisionalmente hasta que se desarrolle el Decreto) en área de necesidad de vivienda.

¿Qué hace falta para pedir la copia?

¿Qué sucede si la madre renuncia?

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