El blog de Justito El Notario

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Batería de (33) preguntas sobre cuestiones notariales

La app de WordPress (que por cierto no me funciona en el móvil desde hace varias semanas indicándome un error 403 al tratar de acceder a la variable XMLRPC) me proporciona interesante información sobre las preguntas que la gente busca en Internet sobre temática notarial …

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¿Una nueva modalidad de actas de toma de posesión/ocupantes/okupas?

Me ha hablado de esta modalidad de acta anti-ocupantes una compañera que me indica que literalmente dicen esto: “… la finca descrita que se ha adjudicado el Banco en autos seguidos xxxx y en virtud de Decreto xxx, está actualmente ocupada pero se desconocen los datos …

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Introspección sobre la vocación personal, la formación, la profesión y la devoción (Revista “Vidriera, NºII (2020)”)

Un viejo amigo me escribió el otro día. Quería hacerme una propuesta o solicitud relacionada con la vocación para la revista literaria (fanzine se dice ahora) “Vidriera”: “¿Aceptarías escribirme un texto autobiográfico sobre vocación, formación, profesión…? La cosa gira en torno al rol de jurista, pero, …

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Cesión del elemento privativo “jardín” al ayuntamiento de la ciudad

cesión viales ayuntamiento comunidad propietarios

Ya había escrito sobre este asunto pero apareció posteriormente una norma estatutaria fundamental para el caso que permitía practicar la segregación de elemento objeto de cesión, por lo que he revisado mi artículo a fin de emitir un dictamen jurídico que resulte más sencillo. Mis …

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Un testamento muy enrevesado: ¿estamos los Notarios obligados a estudiar estos casos?

Tras recibir unas mastodónticas instrucciones para preparar el enrevesado testamento abierto de un viudo con hijos menores de edad especialmente preocupado por la representación de estos en caso de que él falleciera durante la minoría de edad de alguno, tuve la impresión (y así se …

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Los aludidos en “Crónica notarial de un pandemia”

Supongo que en un libro como “Crónica notarial de una pandemia”, del que ya solo nos quedan diez ejemplares, es complemente normal que salgan al paso continuas menciones a quienes te han ayudado e inspirado en el camino de sacarlo adelante. Muchos de los que …

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Chistes y anécdotas Notariales: Episodio XLVI

100% “Al 100%” fue lo que me dijo el otorgante de un poder preventivo para caso de incapacidad tras explicarle durante un buen rato, mientras su mujer me hacía una docena de preguntas (algunas por duplicado), lo que iba a firmar. Todo el tiempo se …

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 01/02/2021: La LCCI 5/2019, de 15 de marzo, establece que los gastos de tasación corresponderán al prestatario

¿Que qué es un Paseo Jurisprudencial? Pues aquí lo tenéis. Vamos a por el Paseo de esta semana. Sentencias y Autos del TC: Esta semana no tenemos Autos pero han salido las Sentencias 177 a 195 del Tribunal Constitucional. De ellas, estas dos son las que me parecen interesantes: …

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¿Cómo minutar el traslado a papel de la copia autorizada electrónica?

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

¿Como una copia autorizada?

¿Como una copia autorizada pero sin los derechos de “custodia/antigüedad”?

¿Como un testimonio?

¿Como un traslado? ¿Y cuál es el valor del traslado a papel de una CAE?: Dice Pérez Hereza para ELNSXXI: “El tenor literal del precepto transcrito pone de manifiesto que el traslado a soporte papel participa de la misma naturaleza que la CAE”. “En otras palabras, tanto la copia autorizada electrónica como su traslado a soporte papel son auténticas copias autorizadas con el valor y efectos reconocidos en la legislación notarial”.

Ese precepto (el 17 bis, apartados 3 y 4 del RN) dice:

4. Si las copias autorizadas, expedidas electrónicamente, se trasladan a papel, para que conserven la autenticidad y garantía notarial, dicho traslado deberá hacerlo el notario al que se le hubiesen remitido.

5. Las copias electrónicas se entenderán siempre expedidas por el notario autorizante del documento matriz y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el notario al que se le hubiese enviado, el cual signará, firmará y rubricará el documento haciendo constar su carácter y procedencia.

“Participa de la naturaleza”, dice primero el autor del artículo enlazado y luego que “son auténticas copias autorizadas“. Siendo así, entonces ¿blanco y en botella? ¿se minuta como una copia? Me atrevo a decir que sí, pero puesto que yo no conservo, ni custodio, sin aplicar esto que dice el Número 4 del Arancel:

“3. En las copias de instrumentos públicos que estén en el Archivo Histórico, o en los generales de Distrito o en los de Notarías, cuando tengan más de cinco años de antigüedad, se percibirán derechos dobles y, además, por derechos de custodia, 0,601012 euros por cada año o fracción de antigüedad del documento”.

¿Mi gozo en un pozo?

LaRDGRN de 23/11/2016 señala que “como bien indica el recurrente, el artículo 224.4 del Reglamento Notarial establece que “las copias electrónicas, autorizadas y simples, se entenderán siempre expedidas a todos los efectos incluso el arancelario por el Notario titular del protocolo del que formen parte las correspondientes matrices y no perderán su carácter, valor y efectos por el hecho de que su traslado a papel lo realice el Notario al que se le hubiese enviado …”. A la vista de ello, y de la normativa reguladora del arancel vigente, esta DG entiende que no hay base legal o reglamentaria para minutar la gestión realizada como expedición de una copia, sino simplemente el importe del papel timbrado, como suplido, más el traslado a papel en concepto de testimonio con arreglo al apartado cuatro del número 5 del arancel vigente”.

Esa norma del arancel dice que “los testimonios de autenticidad de la fotocopia de un documento integrado por varios folios en los que sea posible extender un único testimonio comprensivo de todo él, por remisión a datos identificadores, devengarán 3,005061 euros por la diligencia de cotejo y 0,601012 euros por cada folio más”.

Hay otra RDGRN de 14/1/2013 parece considerarlo como un testimonio sin dar mayor explicación.

¿Entonces el traslado a papel de una copia autorizada electrónica es un testimonio de autenticidad? No sé. “No lo veo”, como se dice ahora.

¿Y la gestión Ancert?

Bueno, el coste Ancert como suplido (con los problemas de los suplidos sin factura que ya está muy trillado) creo que hay que cobrarlo y, además, por la solicitud previa al Notario custodio, la legitimación de firma y dos testimonios: uno por la notificación del traslado a papel (o no… porque no genera firma electrónica …) y otro por llevar la legitimación al Libro Indicador. Creo que con todo esto resulta excesivo cobrar “gestión”.

¿Por qué es mejor ir a la notaría de Talsitio?

Para mi solo hay cuatro cosas a valorar por el usuario notarial medio:

Me viene mejor ir a Talsitio; me es mas cómodo. Si fuera por esa razón, lo cómodo sería lo mas cercano. Puedo admitir que mi local estuviera viejo o muy viejo pero ahora ya no lo está y la excusa ha decaído. Curiosamente con nuevo local no viene mas gente que antes.
Es mas barato. O mejor dicho, cobran lo que deben o no cobran caro. Bueno eso sería posible compararlo si es que te hacen la misma escritura (y lo he explicado ya mil veces), pero como no es así, pues no podemos hacer esa comparación (conceptos minutables, documentación unida, actualizaciones de fincas, peticiones de notas, de catastros, de acreditación de pago del IBI, gestión fiscal y registral….).
Son rápidos y ágiles. No me piden tantas cosas. Claro, el trabajo minucioso no suele ser rápido. Generalmente rápido o es malo o es fácil. Ojalá tuviera yo mas escrituras fáciles, pero no las tengo.
Me hacen una escritura que no me da problemas. Francamente creo que en esto puedo ofrecer, demostrar, casi garantizar, que le gano a Talsitio, pero claro para percibir que no has tenido problemas, no basta con que tu escritura se inscriba en el registro. Hay muchas mas cosas que pueden convertir a la escritura de Talsitio en el auténtico problema (a corto, medio o largo plazo) y no en la mas ajustada solución y esto sin que nadie se entere de ello. Vamos que una escritura puede no plantear problemas y no ser la mejor solución que se le podía dar al caso.

De todas formas uno va descubriendo cosas que le hacen entender ese exagerado flujo. Un profesional del derecho engaña a sus clientes diciendo que hay que firmar en la notaría del lugar donde están las fincas. Que burda artimaña, ¿verdad?

¿Qué documentos mercantiles tienen que enviarse a Ancert para confeccionar el IUI?

Yo lo hago en en todas las elevaciones a público de acuerdos sociales, en las compraventas de participaciones sociales, en los poderes generales mercantiles, en las donaciones de participaciones sociales y en las aportaciones a gananciales, liquidaciones de gananciales y herencias que las incluyen (como supuestos mas frecuentes aunque creo que “caería” en la cuenta si hubiera otros negocios traslativos de PS). De repente, ayer me entró la duda de las actas de titularidad real y recurrí al Manual que (no sé si en su última versión) tenía impreso una de mis ofícialas para descubrir que no, que no están incluidas en el listado que es este:

0104 -CONSTITUCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO

0105 -APORTACIONES A PATRIMONIO PROTEGIDO

0106 -MODIFICACIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO

0107 -EXTINCIÓN DE PATRIMONIO PROTEGIDO

0207 -CONTRATOS SUCESORIOS CON TRANSMISIÓN DE BIENES DE PRESENTE

0312 -LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (INTER VIVOS)

0313 -APORTACIÓN A LA SOCIEDAD CONYUGAL

0503 -PERMUTA

0507 -EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

0508 -ADJUDICACIÓN DE COOPERATIVA A SUS SOCIOS

0512 -CESIÓN DE BIENES A CAMBIO DE ALIMENTOS Y/O RENTA

0514 -CESIÓN EN PAGO O PARA PAGO DE DEUDAS

0515 -OTRAS CESIONES ONEROSAS DE BIENES Y DERECHOS

0516 -COMPRAVENTA DE VALORES

0519 -ADJUDICACIÓN DE BIENES EN PAGO DE ASUNCIÓN DE DEUDA

0608 -CESIÓN EN PRECARIO O COMODATO

0701 -DONACIONES

0704 -REVERSIÓN DE DONACIÓN

0705 -REVOCACIÓN O RESOLUCIÓN DE LA DONACIÓN

0708 -DONACIONES PENDIENTES DE ACEPTACIÓN

1019 -RENUNCIA AL DERECHO DE USUFRUCTO Y OTROS DERECHOS REALES

1025 -DESAFECTACIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES, CONSORCIO FORAL ARAGONES U OTRAS COMUNIDADES FISCALES

1028 -ACTA COMPLEMENTARIA DE CESIÓN DE ACTIVOS A LA SAREB

1102 -LIQUIDACIÓN COMUNIDAD CONYUGAL Y DE CUALQUIER RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL (EN HERENCIAS)

1103 -ADJUDICACIÓN POR TÍTULO SUCESORIO CON O SIN LIQUIDACIÓN DE COMUNIDAD CONYUGAL

1106 -EXTINCIÓN DE USUFRUCTO, USO O HABITACIÓN POR FALLECIMIENTO

1414 -PODER GENERAL MERCANTIL

1710 -COMPRAVENTA DE VALORES

1711 -SUSCRIPCIÓN DE TÍTULOS

1714 -SUBASTAS DE VALORES O MERCANCÍAS

1801 -JOINT VENTURE

1803 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD DE BIENES

1804 -OTRAS ENTIDADES SIN PERSONALIDAD JURÍDICA

1806 -CONSTITUCIÓN DE COMUNIDAD PARA LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA

No me pregunten de dónde y porqué surgió este invento, ni el grado de cumplimiento de la obligación, ni si se terminará con la formalización de las actas de blanqueo (diría que sí y al respecto vean la página 124 del número 97 de El Notario del Siglo XXI en el que puede leerse en relación con el RD-Ley 7/2021 un buen resumen que recoge que en el plazo de seis meses, el Gobierno aprobará el Reglamento por el que se creará en el Ministerio de Justicia el Registro de Titularidades Reales).

Por cierto, hay que mejorar la rapidez de la cumplimentación. Algunas escrituras urgen y sin IUI no se pueden hacer otras cosas. En casos de suma urgencia, no queda otra que no enviar. Que lo sepan.

¿Se puede renunciar a ser Notario?

“Dejando de lado lo absurdo que seria hacer esto, ¿un Notario podría renunciar a serlo perdiendo totalmente su condición y volviendo a tener que pasar la oposición?”

Curiosa pregunta.

Mi respuesta ha sido que solamente puedo perderse la condición por causas que te obligan a renunciar o que hacen que se te considere renunciante, aunque supongo que la renuncia es posible organizarla recurriendo a la organización premeditada de alguna de esas causas. Vamos .. que si voy mañana y sin mas digo en la DG que renuncio, no creo que me lo acepten, ¿o sí? Me recuerda a esos que vienen a la notaría a renunciar sin mas a una propiedad, sin traer a alguien que la adquiera.

He encontrado 11 artículos del Reglamento Notarial que tratan el tema (y ninguno en la Ley del Notariado)

Veamos que dicen y si alguno contempla la voluntariedad pura y dura

Artículo 22. Publicada la lista a que se refiere el párrafo último del artículo anterior (la de aprobados), se expedirá el título de Notario a favor de cada uno de los opositores aprobados, quienes tendrán la obligación de participar en todos los concursos convocados desde aquella publicación y solicitar todas las vacantes hasta obtener una. Quien incumpliera dicha obligación será considerado como renunciante al título y dado de baja en el escalafón.

Artículo 29. Los Notarios electos que no constituyan o amplíen su fianza en los plazos legales sin acreditar justa causa o haber obtenido prórroga serán considerados como renunciantes, anunciándose nuevamente la vacante de la notaría para su provisión en el turno que corresponda.

Artículo 35. El Notario que no se posesionare de su cargo en los plazos legales, sin mediar justa causa debidamente acreditada o sin haber obtenido prórroga, será considerado como renunciante, y la notaría será anunciada y provista en el turno que corresponda.

No podrán obtener la posesión los notarios electos que desempeñen los cargos incompatibles determinados en el artículo 16 de la Ley del Notariado, sin haber acreditado previamente la cesación en aquéllos. En caso de ejercer cargo incompatible en la Administración Pública deberán acreditar la excedencia en el Cuerpo de origen, con carácter previo. Si, esto no obstante, se posesionaren de la notaría, serán declarados renunciantes y dados de baja en el escalafón del Cuerpo tan pronto como se tenga noticia de que existe dicha incompatibilidad.

Este es el primer indicio de renuncia puramente voluntaria que veo: Artículo 68. La Junta Directiva, respecto del notario que se inutilizare en el ejercicio del cargo para el desempeño de la función, o que se jubilare o renunciare al mismo, llevando, en estos dos últimos casos, treinta y cinco años de servicios efectivos, podrá solicitar y obtener de la Dirección General, el título de notario honorario, pudiendo asistir con voz pero sin voto a las Juntas Generales.

Otro indicio: Artículo 80. Las notarías quedan vacantes: 3.º Por renuncia.

Otro mas: Artículo 83. Las notarías quedarán vacantes por renuncia:

1.º Cuando expresamente lo manifestare el Notario interesado.

2.º Cuando dentro de los plazos legales no constituyere fianza para desempeñar el cargo, o no la repusiere cuando proceda, en los términos prevenidos en este Reglamento, en cuyo caso se estará a lo previsto en el artículo 28 del mismo.

3.º Cuando no se posesionare de la notaría en el plazo reglamentario o al concluir la licencia que se le hubiere concedido y cuando no hubiere obtenido prórroga, si procediere, hallándose en situación de excedencia, a no ser por motivo justificado, o se ausentare del distrito notarial sin estar autorizado para ello.

4.º Cuando expresamente se declare en este Reglamento.

Los derechos y obligaciones del notario renunciante no cesarán mientras no le haya sido admitida o declarada la renuncia, según los casos.

El Notario declarado renunciante será dado de baja en el Escalafón del Cuerpo.

Y otro: Artículo 87. Se tendrá por fecha de la vacante, para todos los efectos reglamentarios, la del nombramiento para otra Notaría del titular que la servía, la de su fallecimiento, la del día en que cumpla la edad reglamentaria para su jubilación forzosa y la del en que se acuerde su jubilación por imposibilidad física o voluntaria, excedencia, renuncia o traslación forzosa, o se declare desierta una notaría.

Artículo 109. El Notario que lleve un año de servicios efectivos en su carrera podrá ser declarado, a su instancia, en situación de excedencia voluntaria. Y el que sin llevar un año de servicios efectivos tome posesión, en virtud de oposición o concurso, de otro cargo investido de funciones públicas, será considerado como renunciante y dado de baja en el escalafón del Cuerpo de Notarios.

Artículo 115. Los Notarios que acepten los cargos de Ministro, Subsecretario, Director general y otros que lleven aneja la categoría de Jefe Superior de Administración civil: los de Gobernador civil. Presidente de Diputación Provincial, Consejero de Estado, del Consejo Superior del Ejército, Magistrado del Tribunal Supremo, los de miembro de Cámaras Legislativas; Altos organismos o Tribunales de Justicia o de la Administración Central, cuando estos cargos o representaciones sean incompatibles, quedarán en suspenso mientras desempeñen aquel cargo y serán sustituídos conforme a lo determinado en el artículo 52 de este Reglamento. Dentro de los treinta días siguientes al cese en los cargos mencionados deberán posesionarse de la Notaría. Cuando no lo hicieren, quedarán en situación de excedencia voluntaria por el plazo de un año, si al incurrir en la incompatibilidad tuvieren, por lo menos, otro de servicio en el Cuerpo. Si no lo llevaren, se les considerará como renunciantes y causarán baja definitiva en el escalafón. Terminado el año de excedencia podrán solicitar Notarías por los turnos ordinarios en igual forma y con idénticos requisitos que los excedentes voluntarios, o reingresar en su residencia conforme a lo establecido en el artículo 109.

Artículo 142. El notario que admita cualquiera de los cargos a que se refiere el párrafo primero del artículo anterior, lo pondrá en conocimiento, por escrito e inmediatamente, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, y cesará en el ejercicio de las funciones notariales mientras desempeñe aquellos.

La omisión del escrito equivaldrá a opción por el cargo incompatible.

Si habiendo dado el conocimiento, la cesación pasara de tres meses, deberá optar, igualmente, por uno u otro cargo.

Si no lo hiciese, se entenderá que acepta el cargo incompatible, la vacante se proveerá también en el turno que proceda y el notario será declarado en situación de excedencia voluntaria si llevare un año, por lo menos, de servicios en el Cuerpo o la incompatibilidad fuese por nombramiento definitivo en cargo activo y permanente, no accidental o de suplencia; y renunciante y baja en el escalafón, si el cargo incompatible fuese de otra clase y no llevase el año de servicios efectivos.

Y el último: Artículo 277. Vacante una Notaría, el Delegado o Subdelegado de las Juntas en el distrito correspondiente, y donde no la hubiera, el Juez de primera instancia o el municipal, en su caso, pondrán a continuación de la última escritura del protocolo corriente de instrumentos públicos la siguiente nota: «Queda vacante esta Notaría ……, por (fallecimiento, renuncia o lo que sea), resultando en este protocolo autorizados hasta hoy (tantos) instrumentos públicos y (tantos) folios». Fecha en letra y firma del Delegado o Subdelegado, o del Juez, con la de su respectivo Secretario.

El funcionario que haya autorizado esta diligencia dará inmediatamente cuenta a las Juntas de haberse cumplido el servicio.

Que feo queda esto último de “o lo que sea”. Mucho mejor “lo que corresponda”.

Cinco indicios a favor de la renuncia pura y dura, ¿o no? Lo de volver a presentarte sería de psiquiátrico y lo aprobar otra vez se quedaría sin calificativos.

Escritura de adjudicación de herencia con viudo al que se le impuso la condición de continuar siéndolo

DON ***, nacido el día ***, mayor de edad, de vecindad civil ***, viudo de Doña ***, ***, vecino de ***; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, ***.

Manifiesta que no convive maritalmente con persona alguna.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que DOÑA ***, otorgó su último testamento ante Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legaba a su esposo, el usufructo universal y vitalicio, de toda su herencia, libre de fianza e inventario, o bien la opción de sustituir el anterior legado por el tercio de libre disposición, en pleno dominio y su cuota legal usufructuaria, e instituyó heredero, a su citado hijo señalando que el legado ordenado a su esposo, cualquiera que sea la opción que escoja el legatario, producirá efecto mientras éste permanezca viudo. En el caso de que contraiga ulterior matrimonio o conviva maritalmente con otra persona, recibirá solo lo que por legítima le corresponda.

El viudo de la causante ejerciendo su derecho de elección, opta por el legado de usufructo universal de la herencia de su difunta esposa.

…..

HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DON ***: Y para el pago se le adjudica, el derecho de usufructo vitalicio de las fincas descritas en el expositivo IV.- anterior, bajo los números 1.=, 2.=, 3.=, 4.=, 5.=, 6.=, 7.=, 8.=, 9.=, 10.=, 11.=, 12.=, 13.=, 14.=, 16.=, 17.=, 18.=, 19.=, 20.=, el pleno dominio de una mitad indivisa y el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 15.= en el mismo inventario, y el pleno dominio de la cantidad de *** del saldo bancario descrito bajo el número 4.= (24).-, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de ***.

En cuanto a dos tercios del usufructo vitalicio que se adjudica el viudo, la adjudicación se efectúa bajo la condición de que no contraiga ulterior matrimonio o conviva maritalmente con otra persona.

Escritura de compraventa mixta con cancelación de usufructo, condición de pagar alimentos y “preparatoria” de un expediente de reanudación de tracto respecto de dominio directo

Bonita, ¿eh? Tres meses preparando el terreno las partes y su agente de la propiedad inmobiliaria (una rara avis .. tan rara que es el único que asiduamente visita mi notaría .. así que somos tal para cual) y aun así, una currada para Antonio, mi oficial, y para mi cuando llegó el momento del repaso final que nos empleó fácilmente tres cuartos de hora mas otra media hora del otorgamiento durante el que tuvimos que reimprimir para dejar claras, mejorar o cambiar algunas cosas. A mi ya me habían avisado al principio de la semana de que “el Catastro está fatal” pero había mucho mas que eso. En realidad, aquí hubiera venido muy bien una escritura previa de actualización y un 18.2 …

Sí, sí … todas las escrituras son iguales. Les daba yo cuatro de estas a algunos …

NÚMERO

En ***, mi residencia, a ***.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DOÑA

DON

Y de la otra:

DON

Incorporo a la presente, a solicitud del Sr. ***, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de su citado Pasaporte y del documento acreditativo de su N.I.E., autorizándome a que sean reproducidas en las copias que de la presente se expidan.

Se halla también presente DON ***, ***; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, ***, quien actúa como intérprete elegido por el Sr. ***, que no conoce suficientemente el idioma español.

Yo, el Notario, les advierto de la posibilidad de intervención de intérprete oficial conforme al Artículo 150 del Reglamento Notarial, no obstante lo cual insisten en este otorgamiento, relevándome de responsabilidad.

I N T E R V I E N E N:

1).- Los dos primeros en nombre y representación, como apoderados, de sus padres ****, *** y titulares de los Documentos Nacionales de Identidad y Números de Identificación Fiscal ***, respectivamente.

Ejercen su representación en virtud de escritura de poder general autorizado por mí, el día ***, con el número *** de protocolo, la cual me exhiben, y yo, el Notario, les devuelvo.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de compraventa al que la presente escritura se refiere.

Los Sres. Apoderados me aseguran que dicho poder se encuentra en vigor y que no se ha producido la modificación de la capacidad de sus mandantes.

NUEVA FÓRMULA LEY 8/2021

2).- Y el segundo, en su propio nombre y derecho.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

NUEVA FÓRMULA LEY 8/2021

E X P O N E N:

PRIMERO. Que DON ***, es dueño con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:

SÍ, PLENO DOMINIO AUNQUE HAYA UN DOMINIO DIRECTO

1.= URBANA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***.

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: Forma parte de otra catastrada a nombre de la Comunidad de Vecinos ***.

PARECÍA CONVENIENTE NO MENCIONAR LA RC PARA EVITAR QUE AL COMPRADOR LE CATASTRARAN LA FINCA COMPLETA

2.= RÚSTICA:

Superficie: ***, según título y registro, y ***, según catastro.

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

VALORACIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***, catastrada a nombre de su dueño en pleno dominio al 100% bajo la siguiente referencia:

EL CATASTRO, POR SUPUESTO, NO CONTEMPLA LA DISTINCIÓN DE DOMINIO DIRECTO Y ÚTIL. ESTÁ EL 100% A NOMBRE DEL DUEÑO UTIL (EN REALIDAD DE TODO HACE AÑOS)

***

TÍTULO RELATIVO A AMBAS FINCAS: El de donación en pleno dominio efectuada por sus padres ***, en virtud de escritura autorizada por ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo.

Hace constar Don *** que la finca antes descrita (registral ***) y objeto de esta escritura consta inscrita en el Registro de la Propiedad a su favor, únicamente, en cuanto al dominio útil, figurando inscrito el dominio directo, a favor de los herederos de Don ***, circunstancia esta que la parte compradora declara conocer y aceptar íntegramente, eximiéndome a mi, el Notario, de cualquier tipo de responsabilidad con relación a dicho extremo. En la nota relativa a la finca registral *** (que luego se cita), consta que el dominio directo de la finca se halla registrado a nombre de los herederos de Don ***, a quienes se paga la pensión de siete una en cereales y de nueve una en el viñedo, según la inscripción primera de la finca.

De dicho título resulta, que el derecho de usufructo vitalicio de dicha finca se lo reservaron los donantes Don *** y Doña ***, y habiendo fallecido estos en ***, los días *** y ***, respectivamente, según resulta de certificados de defunción que me exhiben y de los que deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente, los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad y del Sr. Liquidador de los impuestos sucesorios que declare la prescripción dada la fecha de fallecimiento de los usufructuarios, así como la cancelación de la reserva que cada donante hizo de la facultad de disponer y vender los bienes privativos de cada uno de ellos y de la mención a la obligación de dar alimentos a Don *** en el modo y forma que establece el artículo 142 del Código Civil al haber también fallecido dicho Señor lo que se acredita con su certificado de defunción (acaecida el día ***, en ***) que testimoniado se incorpora a la presente.

SEGUNDO. Que DON *** y DOÑA *** son dueños con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= (3.=) URBANA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: Constituye la totalidad de la catastrada bajo la referencia ***, y parte de la catastrada bajo la referencia ***, antes citada.

TÍTULO:

2.= (4.=) URBANA:

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de ***

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: Constituye la totalidad de la catastrada bajo la referencia *** y parte de la catastrada bajo la referencia ***, ambas erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de Don ***.

TÍTULO:

CIRCUNSTANCIAS COMUNES A TODAS LAS FINCAS:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas que incorporo a esta matriz, obtenidas de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura, junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:

– Respecto a las fincas descritas bajo los números 1.=, 3.= y 4.=:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia le informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

– Respecto a la finca descrita bajo el número 2.=:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que las fincas descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, excepto las fincas registrales *** y *** que lo están en el sentido anteriormente en su apartado título y la primera gravada por una limitación caducada ex. Artículo 207LH cuya cancelación se solicita, no constituyendo las viviendas descritas la habitual de sus propietarios y no estando destinadas a constituirlo de la parte compradora.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática al asiento registral de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos reseñados y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax el día ***, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dichas notas, además, se advierte que las fincas no están coordinadas gráficamente con el Catastro.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- DON *** y DOÑA ***, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de las fincas objeto de la presente escritura, a DON ***, quien las compra y adquiere, con carácter privativo, con cuanto a las mismas les sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

B).- PRECIO. El precio global de esta compraventa se fija en la cantidad de ***, que se declaran recibidos, en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *** y a la de cargo el código ***, y otorgando la parte vendedora a la compradora, la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del justificante de dicha transferencia.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico, urbanístico y jurídico registral actual de las fincas objeto de la presente escritura.

D).- Como lo resuelto de lo expuesto las fincas se transmite en pleno dominio y se valoran, a todos los efectos, en dicho pleno dominio, solicitándose la cancelación de la inscripción del dominio directo si fuera procedente.

POR INTENTARLO, QUE NO QUEDE …

E).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con los inmuebles. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante.

SEGUNDO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. La parte transmitente manifiesta disponer del certificado de eficiencia energética relativo a la finca urbana objeto de la presente (finca registral número 18.074) a que se refiere el Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que me exhibe y del que incorporo fotocopia de la calificación energética con registro ***, así como que no existe obligación de entrega del certificado de eficiencia energética, en cuanto a la vivienda que constituye la registral 1.885, por tratarse de una vivienda que se quiere para reformas importantes.

Yo, el Notario, advierto expresamente del régimen de infracciones y sanciones establecido en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

TERCERO.- APODERAMIENTO.- La parte compradora faculta y apodera a DON ***, presente en este acto y cuyos datos constan anteriormente, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas.

CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de *** y a la Agencia Tributaria de ***, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

DECLARACIÓN FINAL: La parte compradora declara que, a los efectos establecidos en el Artículo 47 de la Ley 58/2003, de 17 de Diciembre, General Tributaria, designa como su representante a efectos fiscales en territorio español, extendiendo la designación a los efectos del artículo 9.5 de la Ley del Catastro Inmobiliario, a DON ***, cuyos datos constan anteriormente y quien presente en este acto, acepta la representación, y designan como domicilio a efectos de notificaciones y requerimientos, el de su indicado representante.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a ***, cuyos datos figuran anteriormente.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Los señores comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a ***. Asimismo, tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de Diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a las que se hace referencia en el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

Igualmente advierto, en relación con el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y de conformidad con lo establecido en el artículo 110 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, de 5 de Marzo de 2004, de la obligación que tiene la parte transmitente de declarar la enajenación efectuada al Ayuntamiento respectivo, dentro de los treinta días hábiles siguientes a esta fecha, y de satisfacer el citado Impuesto cualquiera que sea el pacto sobre su pago. También advierto de la obligación que incumbe a la adquirente de comunicar, en el mismo plazo y al propio Ayuntamiento, la adquisición realizada.

Especialmente advierto de lo dispuesto en el Artículo 254 de la Ley Hipotecaria, según el cual el Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración, del impuesto, o, en el caso de los actos onerosos, la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del Artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, señala que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto por lo que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil y el Artículo 49 de la Ley de Aguas.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, estos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, incluido el Sr. Traductor quien declara, una vez hechas las traducciones necesarias, la conformidad de su contenido con las traducciones efectuadas y haciendo todos constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que conozco al Sr. Detell, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en trece folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie **, números ** y los ** folios posteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4 y nª 8ª.

Concepto COMPRAVENTA MIXTA. PODER. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA.

Base:

TOTAL: (Impuestos excluidos)

Visto así, parece una escritura más, ¿verdad? Pues ni mucho menos. Tiene un trabajazo considerable de por medio. Para que luego tenga que soportar que ciertos profesionales engañen a sus clientes (que son mis potenciales y perdidos clientes) a quienes dicen que tienen que ir a la notaría de Talsitio porque las fincas son de tal registro.

Lo que hacen algunos cuando ven peligrar sus minutas ante alguien que actúa íntegramente y no le importa perder escrituras.

Lo que no saben es que el que ríe el último ríe mejor, que la venganza es un plato que se sirve frío, que las cosas no son cómo empiezan sino como terminan, que las mentiras tienen las patas muy cortas y que la justicia (casi) siempre acaba triunfando.

Reanudación del tracto sucesivo: un caso muy especial (aun sin resolver)

En una escritura firmada hace treinta años en mi notaría (cuya copia autorizada no está en el expediente y cuya matriz se encuentra en el archivo) comparecen los tres hijos de un matrimonio y venden una finca (no sabemos si hubo adjudicación de herencia de los padres al estilo de las ventas en comunidad hereditaria o qué fue lo que hicieron exactamente) a uno de los tres hijos. Desde esa escritura (mejor o peor hecha) la finca que era de los padres pasa a ser de la hija A.

Al año siguiente se firma en mi notaría (estando vacante y para el protocolo del sustituto) a una escritura por la que A vende a un matrimonio casado en gananciales (B y C) esa finca (la registral número 20).

Cuando se llevan a inscribir ambas escrituras, no se inscriben porque esa finca (la número 20) NO EXISTE.

Se tira del hilo y se descubre que tanto en la primera escritura como en la segunda, lo que se tenía que haber vendido son dos fincas (la 25 y la 30) que siguen inscritas a nombre de los hijos del matrimonio que hizo la primera de las dos escrituras.

B y C además eran dueños de otra finca (la 35) que compraron hace casi cincuenta años y que agruparon a las otras dos que compraron (o que debían haber comprado). Hablamos de agrupación física porque no hubo escritura de agrupación.

B falleció y ahora lo ha hecho C y sus hijos están intentando solucionar este lío.

En medio, hubo un procedimiento judicial que terminó bien porque reconoció el dominio de la finca inexistente pero que no generó inscripción (vaya error de planteamiento del asunto en el juzgado), porque la finca no existía.

Hace veinte años B y C otorgaron un acta de manifestaciones (con mi predecesor) para constituir un principio de prueba que les permitiriera usucapir algún día. Todo está bastante bien explicado en el acta, pero hay algunas lagunas. En el acta compareció un abogado.

Para usucapir hay que ir al juzgado y creo que aquí lo que corresponde es una reanudación del tracto interrumpido respecto de las fincas 25 y 30 que cuando haya sido inscrita se agruparán a la 35.

En la escritura de herencia habría que contar un poco la historia y describir la propiedad actual resultante de la agrupación de las tres fincas y de las obras efectuadas. Con eso reorganizado, a reanudar el tracto (las fincas 25 y 30 llevan inscritas a nombre de las mismas personas desde 1949). En la herencia partiendo de las fincas que se debieron vender en aquellas escrituras y y añadiendo la otra, obtendremos una nueva finca al pelo en base a la cual ya luego se iniciaría el expediente de reanudación de tracto (las fincas están inscritas a nombre de unos señores que fallecieron; pasaron a sus hijos; pasaron a uno de los tres hijos y finalmente pasaron a los actuales propietarios que están difuntos, si bien en las dos escrituras que documentan los pases todo fue un despropósito). Han pasado mas de 30 años desde la última inscripción de dominio (con lo cual no hay que notificarle personalmente a los titulares inscritos) pero hay títulos no inscritos y eso supone que hay que ver el nexo entre los inscritos y los que no, para no meter la pata. Al hacer el INVENTARIO Y AVALUO en la herencia se describirían las dos fincas que se debieron comprar y no se compraron y la finca a la que se tienen ambas que agrupar. En el apartado título se diría:

TÍTULO: El de compra a Doña A en virtud de escritura autorizada por Doña ***, Notario de ***, quien actuaba como sustituta por vacante de la notaría de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. Manifiestan a los oportunos efectos que las fincas descritas bajo los números 1, 2 y 3 se encuentran físicamente agrupadas y constituían el domicilio del causante quien las poseía con su esposa desde la fecha de la citada escritura. De dichas fincas, las números 1 y 2 se encuentran inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de Don *** y Doña ***, la primera en virtud de escritura de compra a Don ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, y la segunda en virtud de escritura de compra a Don ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, respectivamente, hallándose pendiente en cuanto a ellas y en cuanto a la citada finca número 3, la tramitación de un expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Reversión (eliminación) de envío de acta de transparencia en Signo

“Acta de transparencia concluida con carácter positivo. No se firma la hipoteca y ahora han cambiado las condiciones. El Banco pide que se anule el acta como requisito para volver a mandar la operación. Si se anulas el acta, te quedas con un documento firmado sin soporte documental en la plataforma. ¿Puede que solo se permita anular el acta si no has mandado el IUI?”

Pues en el Manual Ancert del aplicativo (y hablamos solo de esta anulación no de la del instrumento público) trata el asunto de la “Reversión de envío de acta” y dice: “Se podrá realizar la eliminación de un acta positiva o negativa comunicada a la entidad financiera. Al realizar dicha acción el expediente volverá a estar en estado vigente y quedará pendiente de emitir una nueva acta. Esta acción solamente se podrá realizar en expedientes que no hayan llegado a su fecha de vencimiento. Al pulsar sobre la opción de eliminar acta se deberá informar en el campo de observaciones el motivo de la eliminación”.

Cuantas dudas, ¿no?

Anular para volver a enviar, ¿por qué razón?
Y, ¿qué pasa con los documentos que pueden estar o no en la primera acta y cuyo hash está en la aplicación? A ver si después de tanto hash va a ser mejor tenerlo todo en papel.
El expediente volverá a estar vigente y se hará una nueva acta.
Solo se puede realizar en expedientes no vencidos (¿no acabamos de decir que el expediente volverá a estar vigente?).
Se informará del motivo de la eliminación.

Decía otra compañera que sería conveniente una diligencia en el acta ya firmada (en el instrumento público). Es posible (y prudente).

Yo podría entender una eliminación de un acta negativa, ¿pero la positiva? ¿por qué razón?

No entiendo nada. ¿Alguien nos da luz?”.

Opiniones

“La explicación que le encuentro es que para la entidad es más fácil subir una nueva FEIN, ya que han cambiado las condiciones, que volver a montar un expediente completo nuevo”.

Una (pre)Notario desquiciada

“Hola Justito: Bueno, mas o menos, ya he empezado la oposición. Llevo dos días y estoy que me tiro por la ventana del desquiciamiento. Digo más o menos porque aún no he empezado a estudiarme los temas y hasta dentro de un par de semanas no empezamos oficialmente. Sin embargo, el preparador nos ha indicado que vayamos memorizando artículos del CCi para ir adelantando. Yo, de verdad, no sé cómo voy a hacer esto. Tengo claro que es el principio, pero es que no aguanto más de una hora seguida estudiando, me cuesta muchísimo concentrarme y entender lo que estoy leyendo. Así que en estos dos días ya me he pegado la llorera pensando en lo “inútil” que soy y en que a ver cómo narices afronto yo esto. Supongo que es normal al principio, pero me siento muy inútil. Suelo ser muy exigente conmigo misma y nunca he estado tan acojonada por lo que se me viene encima. No sé como afrontarlo, de verdad. No sé si lo hago bien o mal, si es normal o si es que soy un poco cenutria. En fin, algún día te cansarás de escuchar tanto drama de opositor y “Justito se jubilará”, pero muchas gracias por todo. Seguiré intentando memorizar lo mejor que pueda sin desquiciarme mucho”.

Bueno, hay una cosa positiva y está en el título de tu e-mail: te atreves a calificarte de pre (Notario). Eso es bueno. Tienes moral.

Ya sabes que yo a los quince días estaba llorando y eso que empecé de maravilla y que me fue bien tres años hasta que me atasqué. El primer artículo que yo me estudié fue el último (el 1.976) y por la falta de costumbre en esa clase de memorización, lo repetía todo el rato sin parar y se lo recitaba a la gente (les hacía gracia ver lo rápido que lo decía). Mi primer desquiciamiento me vino pronto con el Título Preliminar. Entonces vi en el follón que me había metido. Mas adelante te vendrán temas con hasta cincuenta o algún artículo mas (ya no acuerdo) para ya estarás mas rodada y se te hará mas llevadero. Los primeros días y semanas, hasta las primeras vacaciones de Navidad son duros porque hay que habituarse. Luego es duro terminar el Civil. Después, si todo va bien, uno está ya en buen camino y se ha ido acostumbrado. Es normal lo que te pasa. Espero que lo resistas y llegues a acostumbrarte. Ya sabes que todo está en mi libro y que actualmente está agotado en papel aunque tenemos la versión digital. Pronto esperamos tener una nueva tirada.

Bueno, es posible que algún día me canse, la verdad o todo lo contrario y que acabe sacando un segundo libro recopilatorio de los “Opo Flashes”.

Una complicada elevación a público de documento privado

“En documento privado de 2007 se vende una finca por dos señores casados con las propietarias de la finca que son sus respectivas mujeres al 50% con carácter privativo y que son hermanas. En el documento privado no se dice absolutamente nada de las señoras. No se alega su representación ni tan siquiera por mandato verbal.

Se hace la venta a un señor soltero.

En el año 2019, el documento es objeto de liquidación del impuesto de TPO. En ese momento el comprador se encuentra divorciado y también lo está el día de 2020 en que se presenta en la notaría para la elevación a público junto con las verdaderas propietarias de las fincas, las esposas de los que firmaron el documento.

Mientras que el Notario lo está preparando y resolviendo las dudas que le suscita el caso, aparece la ex mujer del comprador para avisar al Notario de que el documento es falso y que no se firmó en la fecha indicada sino en otra en la cual ella y el comprador estaban casados en gananciales.

¿Se puede firmar la elevación a público? ¿Podría ser la finca de carácter ganancial del comprador?”

Un bonito caso real que me llega desde Badajoz, nada menos. Tengo que preguntar como se resolvió el asunto, pero entre tanto, ¿le damos algunas vueltas?

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