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¿Se puede saber qué notaría ha modificado la titularidad real? y constatación de la titularidad real cuando es por control

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Siempre he pensado que en la BDTR, cuando la titularidad real es por control, deben aparecer todos los miembros del órgano de administración.

Por esa razón, cuando no ha sido así, he utilizado fórmulas como esta:

“Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de abril, y el Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento, cuyo resultado consta en la escritura de 18 de julio de 2025, antes citada, manifestando la Sra. Presidenta no haberse modificado el contenido de la misma y habiendo yo, el Notario, consultado la Base de Datos de Titularidad Real, cuyo contenido no coincide con el de dicha escritura, puesto que, al no existir una persona física que posea o controle, directa o indirectamente, un porcentaje superior al 25 por ciento del capital o de los derechos de voto de la persona jurídica, o que por otros medios ejerza el control, directo o indirecto, de la persona jurídica, se considera que ejerce dicho control el Consejo Rector de la entidad, cuyos miembros son los que resultan de la mencionada escritura.

Yo, el Notario, advierto a la Sra. Presidenta de que deberá presentar la correspondiente declaración de identificación de la titularidad real (D.A. 3.4 del Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento), que, por imposibilidad técnica, no me ha sido posible consultar por no reconocerse mi certificado FEREN)”.

Por otra parte, recientemente me han preguntado si se puede saber qué notaría “ha modificado la titularidad real”.

Para responder a bocajarro a este tipo de preguntas suele ser necesario situarse y hacer alguna pregunta más y mi consultante, a mi ruego, me mandó el justificante de la consulta hecha en otra notaría, en la que figuraba una fecha y la mención a que la titularidad había sido manifestada por la propiedad. Esa fecha, suponía mi consultante, debía ser la de algún documento notarial y la que él tenía intención de conocer (con legítimo interés). Tras un intercambio de mensajes y audios, concluí:

«Podría aparecer, tal vez, no siempre, la fecha del documento. Nosotros hacemos comunicación a la BDTR cuando hacemos acta, cuando es compraventa de participaciones, cuando es aumento de capital o cuando nos encontramos con que no hay datos en la base o existe una discrepancia. Es decir, que en todos los casos lo hacemos, sin perjuicio de la comunicación que corresponda hacer al Registro de los Registradores.

Si alguien a quien yo le he hecho la consulta me viene a consultar algún detalle de la misma, pues no tendría inconveniente en hacer alguna averiguación adicional, a ver lo que le consta, en su consulta o en otra que yo pueda hacer derivada de ese documento que le ha generado la duda. Pero, si no viniera esa sociedad a firmar nada conmigo, le diría que, si tiene duda en cuanto a la procedencia de esa fecha que aparece en el justificante obtenido de esa notaría, pues que se fuera a esa notaría a que le diera la explicación».

Conclusión: la fecha y el origen deben aparecer siempre y hay que comunicar siempre, pero la averiguación de datos relativos a cada consulta le incumbe al que la hizo, en mi opinión.

Dictamen Valencia 2011/2013 (Presidente Llagaria), análisis rápido del primer punto

En cuanto a la imagen de la IA, solo un matiz: la revocación no es por la transformación (aunque habría que analizarla) sería más bien porque aunque la donación fue nula, el donante-causante-testador tuvo voluntad de donarla (aunque debía analizarse que el legado no quedara revocado).

Tengo un análisis del Artículo 869 en el que se trata la cuestión:

Enajenaciones nulas: A pesar del tenor literal del art. 869-2 Cci podría defenderse que la enajenación nula no produce el efecto revocatorio, aunque hubiera voluntad de revocar, por analogía con la revocación del testamento por otro posterior nulo, la imprecisión del Código sobre los conceptos de nulidad y anulabilidad y por el mismo art. 869-2 Cci que dice “si después de la enajenación volviese la cosa al dominio del testador”, lo cual supone que la cosa ha salido del patrimonio del testador lo cual no es posible si la venta es nula pero sí si es anulable. En cualquier caso, parece más segura la posición contraria siempre que haya efectiva voluntad de vender por parte del testador y por tanto de revocar el legado.

Este era el supuesto de hecho (su primer apartado):

Andrés, viudo tiene tres hijos, llamados Juan, Lucas y Venancio. Un día de forma exclusivamente verbal, donó una de sus fincas por mitad a los dos hijos Juan y Lucas, que la aceptaron también verbalmente.

Confiando en la palabra de su padre, los hijos empezaron a hacer planes para la edificación, pero vieron que era mejor construir en ella un solo edificio. Y por tanto, también de forma verbal. Juan vendió a Lucas su parte de finca por precio justo que luego fue abonado al contado.

Tras esta situación Lucas construyó, en la finca un edificio, que tiene mucho más valor que el solar. Todo se realizó con conocimiento y asentimiento de toda la familia.

Fallece Andrés, y en su testamento, otorgado con anterioridad a estas actuaciones y sin que ningún legado resulte inoficioso en el que

1.) Legaba a Venancio el citado solar, facultándole para tomar por sí sólo posesión del legado.

2.) Legaba a su sobrina Tania, otro solar sin edificar, pero en trámites de urbanización, constando en el Registro de la Propiedad la afección a los gastos de urbanización, que todavía estaban pendientes de pago, hasta la liquidación definitiva, que se hizo ayer.

3.) Instituía herederos a sus tres hijos Juan, Lucas y Venancio.

En este momento, Venancio, reclama el solar y la edificación a lo que se opone Lucas. Y Tania duda entre la aceptación o repudiación, porque ignora si los gastos de urbanización le corresponden pagarlos a ella, o a los herederos, aceptándolo sólo en el último caso. Por su parte Lucas renuncia a la herencia y reclama a sus hermanos que se le otorgue la escritura de propiedad del solar.

Para la convocatoria de 2025-2026 he trabajado este punto con algunos opositores:

La donación es nula de pleno derecho. Tras ella, el dominio sigue siendo de Andrés.

Juan vende la mitad del solar, pero no transmite el dominio porque nunca lo ha tenido. Aunque los dos hermanos tengan la posesión que les entregó su padre, el dominio sigue siendo de este.

Cuando posteriormente Lucas construye el edificio, no se produce accesión invertida, ya que la construcción se realiza íntegramente sobre suelo ajeno. Rige, por tanto, la accesión ordinaria de los artículos 358 y siguientes del Código Civil: el dueño del suelo hace suya la edificación, indemnizando al constructor.

En consecuencia, al fallecer Andrés, el solar y el edificio integran su herencia. Lucas tendrá únicamente un derecho de crédito por el valor de la construcción o de los materiales y mano de obra según proceda..

En ese estado de cosas, muere el padre, que había legado el solar a otro hijo: Venancio.

Se examina la revocación del legado y concluimos que se ha producido (analizando la transformación por si tuviera alguna influencia). En consecuencia, tenemos el solar en la herencia de Andrés, con la edificación que Juan ha llevado a cabo sobre el mismo.

La escritura que reclama Lucas (que ha renunciado a la herencia) deberán firmarla sus hermanos herederos y el propio Lucas para hacer efectivo su derecho de crédito..

En cuanto a Tania, que ha adquirido la propiedad en tanto no renuncie (a salvo el derecho a repudiar, la adquisición es automática), se plantea repudiar en el caso de que sea ella quien tenga que pagar los gastos de urbanización. Tal vez podamos resolver el problema con el artículo 867.3 y considerar que son de su cuenta hasta la muerte del causante y de la herencia a partir de ese momento. Como parece que ya se habían devengado, serían de su cuenta.

Lo cierto es que a esta cuestión no le consigo sacar más jugo. Posiblemente había que incidir en la adquisición automática y en lo dicho sobre quién paga.

Este es mi resumen e insisto: leed a Llagaria sobre la venta de cosa ajena porque, si la hubierais explicado mejor, el dictamen habría mejorado mucho.

Dejo destacadas unas cuestiones interesantes:

1 En puridad de doctrina no hay duda posible: si el vendedor llega a transmitir el dominio a un comprador, los ulteriores negocios que realice serán ventas de cosa ajena; mientras no haya transmitido, serán dobles ventas.

Los problemas surgen para los Tribunales de Justicia, ya que ellos no conocen los hechos exactos, y no pueden permitir más verdad que la que se prueba; y por lo tanto puede suscitarse ante ellos la duda de si en el caso debatido hubo o no entrega de la posesión, y si consecuentemente se transmitió o no el dominio.

Pero, a efectos del dictamen, la duda es totalmente imposible, pues se nos relatan unos hechos que debemos dar por ciertos. Por lo tanto, si con la primera venta se ha transmitido el dominio, la segunda será venta de cosa ajena; si con la primera no hubo tal transferencia, la segunda será doble venta.

Y, en el caso de que no se nos faciliten los datos, el opositor debe presumir que se ha producido una cosa y otra, y seguir consecuentemente el dictamen.

2 Como consecuencia de lo expuesto, para el ulterior estudio de esta materia, partimos de las siguientes bases:

Nos encontrarnos con un negocio jurídico de compraventa, en que el vendedor no es titular del dominio.

Según dicho contrato, el vendedor se ha obligado a entregar el dominio de una cosa (que no le pertenece) y el comprador se ha obligado a pagar por ella un precio cierto.

Y debemos examinar los efectos que produce esta situación.

Para ello debemos prescindir de la buena o mala fe de comprador y vendedor. Ya sabemos que ello produce consecuencias importantísimas, en orden a las indemnizaciones; pero a nosotros nos interesa ahora mucho más perfilar la exacta situación jurídica en que ambos se encuentran con relación a las obligaciones fundamentales: pagar el precio y entregar la cosa.

3 Si el vendedor entrega la posesión pero no el dominio. Es posible que el vendedor no propietario, tenga la posesión material o jurídica de la cosa; si entrega ésta al comprador, en virtud del principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, el adquirente solo adquirirá la posesión de la cosa, pero no el dominio.

Escritura de autorización para viajar al extranjero relativa a menores de edad de nacionalidad española (con comunicación vía SIGNO)

NÚMERO

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E:

DON *, nacido el día *, mayor de edad, de nacionalidad *, residente en *, *, *, vecino de *, con domicilio en *; provisto del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.

Incorporo a la presente, a solicitud del compareciente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio de su citado Pasaporte, autorizándome a que sea reproducida en las copias que de la presente se expidan.

I N T E R V I E N E:

En su propio nombre y derecho y como padre en el ejercicio de la patria potestad y cotitular de la misma, sobre su hijo menor de edad, DON *, nacido el día *, de nacionalidad española, residente en *, *, *, vecino de *, con domicilio en * y titular del DNI/NIF.

A efectos de acreditar la relación paterno-filial, me exhibe certificación del Registro Civil de **, que yo, el Notario, tengo a la vista y le devuelvo.

Me manifiesta la vigencia de la patria potestad, que no ha sido privado ni suspendido de la misma, y declara asimismo que no han variado las circunstancias de capacidad de su hijo.

Yo, el Notario, estimo a mi juicio suficientes las facultades representativas acreditadas para la autorización para viajar a que la presente escritura se refiere puesto que se confiere la misma para hacerlo en compañía de la madre del menor y cotitular de la patria potestad.

Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

O T O R G A:

Que autoriza expresamente a su citado hijo menor de edad para que viaje en compañía de su madre, DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad *, residente en *, *, *, vecina de *, con domicilio en * y titular del DNI/NIF **, desde España a la República Argentina, con llegada a la ciudad de Buenos Aires (Ezeiza) y destino final en *, provincia de *, por motivo de vacaciones, realizándose el desplazamiento desde Alicante vía Madrid hasta Buenos Aires, con regreso por la misma ruta.

El viaje se efectuará con salida prevista el día ** y regreso el día **, comprendiéndose en la presente autorización tanto el viaje de ida como el de vuelta, así como un margen de flexibilidad de hasta una semana en dichas fechas por posibles incidencias en el transporte o en el desarrollo del viaje.

Asimismo, yo, el Notario, informo al compareciente de que la presente autorización será objeto de comunicación a las autoridades competentes a través de la plataforma SIGNO, mediante el correspondiente trámite de notificación a terceros relativo a autorizaciones de viaje al extranjero de menores españoles, a los efectos de su constancia y eventual consulta por las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado en los puestos fronterizos. A tal efecto, se generará la correspondiente notificación electrónica, firmada por mí, el Notario, que quedará identificada mediante un Código Seguro de Verificación (CSV), permitiendo acreditar la existencia y vigencia de la autorización otorgada, así como su eventual revocación total o parcial, en los términos legal y reglamentariamente previstos.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, especialmente las relativas al ejercicio de la patria potestad.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el compareciente queda informado y consiente la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en ***, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El compareciente presta su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa al compareciente a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, al compareciente, éste renuncia a su derecho a leerla por sí mismo, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informado del contenido del presente instrumento.

De haber identificado al compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tiene a mi juicio capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada del otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, número * y los * folios posteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Escritura de poder especial para actividades de consignatario de buques y mercancías, fletamentos, seguros, representaciones y actividades similares

Me topo con una sociedad cuyo objeto lo constituyen las actividades de consignatario de buques y mercancías, agencias de viajes, fletamentos, seguros, representaciones y actividades similares. El C.N.A.E. es el 5222 (actividades auxiliares del transporte marítimo y por vías navegables interiores).

Tras la comparecencia y la intervención, estas fueron las facultades:

F A C U L T A D E S:

I.– Firmar cualquier documento de Aduana, de adeudo y trámite, practicando cuantos actos y operaciones requieran los despachos de Aduanas, ya sean de importación, exportación, cabotaje y sus incidencias, entradas y salidas de depósitos y demás que procedan, formulando toda clase de reclamaciones y peticiones ante las Oficinas de la Administración Provincial y Central de Aduanas, compareciendo en los expedientes que se incoen y recurriendo contra las resoluciones que se dicten.

II.- Firmar y representar a la poderdante ante la Cámara de Comercio y en general, haciendo cuanto podría hacer la misma mandante, sin limitación alguna, en dichas especialidades, como si estuviera presente.

III.- Presentar ante las Aduanas, documentos, declaraciones de aduana, de adeudo y practicar cuantos actos y operaciones requiera un despacho de importación, exportación, tránsitos y sus incidencias, entradas y salidas de depósitos, depósito aduanero público, depósito temporal y demás operaciones análogas; formular reclamaciones y peticiones ante la administración de Aduanas de la capital, Tribunales y la Administración, relativas a los despachos, firmando para todos y cada uno de los indicados fines, los documentos, declaraciones, escritos y solicitudes que sean necesarios.

Así lo dice y otorga.

Expediente matrimonial y certificado de “capacidad matrimonial”

Un viejo amigo va a casarse con una ciudadana china. Me comenta que en China únicamente expiden, como “certificado de capacidad matrimonial”, un documento genérico que dice que los ciudadanos chinos pueden casarse fuera de China sin problemas. Aclara que el documento no se refiere específicamente a la contrayente concreta y que en una notaría no se lo aceptan. La Embajada de China insiste al interesado en que es el mismo documento que expiden siempre, que no existe ningún otro y que “no vuelvan a llamar para preguntar lo mismo”.

Mi amigo dispone de dos documentos:

uno que dice que los ciudadanos chinos pueden casarse fuera de China;
y otro consistente en una declaración de soltería realizada en la Embajada.

Sin embargo, en la notaría consideran insuficiente esa documentación y exigen un certificado individualizado de capacidad matrimonial referido específicamente a la señora china. Concretamente le piden:

“Certificado de capacidad de **** para contraer matrimonio. Debe decir que no está incursa en ninguna causa que le haga incapaz para contraer matrimonio de acuerdo con la ley aplicable a su nacionalidad, que es la … CÓDIGO CIVIL * … Ese documento deberá estar apostillado (o legalizado si lo emitiera el Consulado en España). Ese documento puede suplirse por un certificado de vigencia de leyes: certificado expedido por el Consulado u otro organismo de su país (notario …) que diga cuál es la legislación vigente en su país que regula los requisitos e incapacidades para contraer matrimonio. Con ese documento ya nosotros podríamos decir si es capaz o no para contraerlo”.

La cuestión es: ¿para qué se necesita exactamente ese certificado de que los ciudadanos chinos pueden casarse fuera de su país? ¿Y qué es exactamente la capacidad matrimonial?

Lo único que hay que acreditar es la soltería o el divorcio, además de la edad exigida por la legislación española. ¿España podría aceptar restricciones extranjeras a la capacidad matrimonial, aunque ello pudiera ir contra el orden público español, el artículo 16 de la Declaración Universal de Derechos Humanos y el artículo 32 de la Constitución? La libertad de estado concreta de la contrayente es lo que exige la ley española.

Además, ¿en qué caso una persona soltera o divorciada no puede volver a casarse? El verdadero problema suele ser acreditar la soltería o el divorcio y, en ciertos casos, se acepta incluso la mera manifestación. En una escritura podría bastar la manifestación de soltería de los interesados. En caso de divorcio, sí se exige certificación matrimonial con inscripción marginal.

El Registro de Parejas de Hecho de Aragón tiene un documento informativo sobre documentación por nacionalidades y, respecto de China, admite:

declaración de estado matrimonial realizada ante la Sección Consular de la Embajada china en España, legalizada por el Ministerio de Asuntos Exteriores español;
o declaración ante notario legalizada ante el Consulado General de España en Pekín.

Así que parece que basta con su declaración de soltería.

Este problema también se da respecto de ciudadanos de Marruecos, Colombia y Brasil (y puede que también respecto de Chile).

Fórmulas físcales para escrituras de extinción de condominio

Tengo mucho escrito sobre extinción y ya muy desperdigado. Voy a recoger aquí un par de fórmulas. La primera para el caso de disolución de condominio sobre varias fincas que se adjudican todas al mismo comunero produciendo un exceso que es inevitable en cuanto a la finca de mayor valor y evitable para el esto. Es esta:

O T O R G A N:

PRIMERO.- EXTINCIÓN DE CONDOMINIO. ****, proceden de común acuerdo a la extinción de la comunidad existente sobre las tres citadas fincas, correspondiendo, al amparo de los artículos 404 y 1.062 del Código Civil al ser las fincas esencialmente indivisibles y desmerecer por su división, las adjudican en pleno dominio a DOÑA *** con carácter privativo, por su citado valor global de SIETE MIL EUROS (7.000,00 €), correspondiendo, al amparo de los citados artículos percibir como indemnización a los otros dos comuneros, ***, la cantidad total de CUATRO MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (4.666,66 €), e individual para cada uno de ellos de DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (2.333,33 €).

DOÑA *** ha compensado las citadas cantidades a sus hermanos ***, en el día de hoy, con anterioridad a este acto, mediante efectivo metálico.

En relación con dichos pagos en metálico manifiestan los comparecientes, no ser empresarios ni profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

Con las precedentes adjudicaciones, los comparecientes se dan por completamente pagados y reintegrados de sus respectivos derechos en la precitada comunidad, sin que tengan que reclamarse nada, por ningún concepto, respecto de las fincas mencionadas.

A solicitud de las comparecientes, se incorporan a la presente, fotocopias con valor de testimonio de los Certificados Catastrales de Valor de Referencia, obtenidos de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las fincas objeto de la presente, en los cuales, en los relativos a las fincas registrales 2.800 y 6.289 se indican unos valores SUPERIORES (DOS MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS (2.871,80 €) y SIETE MIL SETECIENTOS TREINTA Y TRES EUROS CON VEINTITRÉS CÉNTIMOS (7.733,23 €)), y en el relativo a la finca registral 6.293 se indica un valor INFERIOR (MIL NOVECIENTOS SESENTA Y TRES EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (1.963,52 €)) a los indicados en la presente escritura.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por DOÑA ***, quien solicita, al efectuarse la adjudicación en favor de un solo comunero (ella misma) y existir un exceso de adjudicación evitable (de CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (4.500,00 €) y de DIEZ MIL SEISCIENTOS CINCO EUROS CON TRES CÉNTIMOS (10.605,03 €) conforme al valor de referencia asignado a las fincas que ahora se dicen) la tributación por la modalidad TPO del ITPO-AJD al tipo vigente en la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia (7,75%) en cuanto a las dos fincas 2.800 (número 1) y 6.293 (número 2) y, conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, que sea considerada como base imponible del IAJD el 66,66% en cuanto a la restante finca (6.289/número 3), exceso no evitable, del valor de dicha finca, es decir, la cantidad de MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA Y SIETE CÉNTIMOS (1.666,67 €).

Conforme a la RDGSJyFP de 27 de Noviembre de 2023 no se efectúa declaración sobre suelos contaminados al no ser la presente extinción de condominio un acto de carácter traslativo.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.-

Así lo dicen y otorgan.

Vamos a por la segunda fórmula

Esto es lo que hay que decir cuando se alega indivisibilidad en la disolución de condominio habiendo vivienda y garaje (y/o trastero):

La vivienda, la plaza de garaje y el trastero descritos han de considerarse como un solo bien indivisible, al haber sido adquiridos conjuntamente y hallarse en el mismo edificio, pues de lo contrario desmerecerían mucho por su división, tal y como han señalado las Consultas de la Dirección General de Tributos de 9 de febrero de 2007, 20 de septiembre de 2006, 10 de julio de 2001 y 11 de septiembre de 2009, así como las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Asturias de 29 de marzo de 2004 y 29 de septiembre de 2011, del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 10 de marzo de 2011 y 31 de mayo de 2011, y del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco de 14 de diciembre de 2001 y 26 de julio de 2002.

Y si metes esa fórmula en la herencia, ¿evitas el pago del exceso de adjudicación y tributas por AJD?

Sí, pero han de estar en el mismo edificio y haber sido adquiridas conjuntamente (aunque sea en escrituras distintas), es decir, habiendo firmado la compra en el mismo momento.

Señor Notario, confirme usted que se ha firmado la póliza y que ha hecho usted lo que le incumbe

Buenos días:

Quisiera hacer un comentario en cuanto a esto que usted dice:

Rogamos a las notarías que respondan a este correo confirmando a todos los que se encuentran en copia que la firma se ha realizado, indicando expresamente que se han firmado las dos pólizas y, en particular:

Que los anexos han sido firmados.
La identidad de las personas firmantes y, en su caso, la intervención de los avalistas.
Que se ha firmado la orden de domiciliación de adeudo directo.

Me parece lógico que me pidan confirmación de la firma.

Obviamente no me olvido de identificar a nadie ni de nadie que tenga que intervenir.

No me queda claro lo de la orden de domiciliación: Una cosa es que se firme la que forma parte de la póliza y otra cosa es que (como ocurre muchas veces) haya otro ejemplar (colaborando la notaría en recoger la firma de ese documento que no es póliza) o que solo se mande la orden que no forma parte de la póliza. En este caso estamos en el primer supuesto: la orden forma parte de la póliza. En consecuencia, ¿quiere que el anexo de la póliza este firmado y nada más o quieren ese anexo aparte firmado y que se les envíe?

Por último, en cuanto a que les confirme que los anexos han sido firmados. Vean el artículo 154 del Reglamento Notarial:

Artículo 154.

Los instrumentos públicos, a excepción de las pólizas, se extenderán en el papel timbrado correspondiente, comenzando cada uno en hoja o pliego distinto, según se emplee una u otra clase de papel y, en todo caso, en la primera plana de aquéllos. Al final del instrumento, expresará el notario la numeración de todas las hojas o pliegos empleados que deberá ser estrictamente correlativa, salvo que con carácter excepcional y por causa justificada que el notario expresará no pudiere hacerse así. Las firmas de los otorgantes deberán figurar a continuación del texto del acto o negocio jurídico que se autoriza o interviene, sin perjuicio de que cuando el número de otorgantes así lo exigiere se utilice uno o más folios adicionales, cuya numeración deberá ser igualmente relacionada por el notario.

Es decir, una sola firma en la última hoja es suficiente y no les corresponde a ustedes decidir como he de proceder a la intervención de la póliza.

Yo no tengo porqué decirles a ustedes que he cumplido con mis obligaciones como fedatario público. Por supuesto que las he cumplido.

Tengan en cuenta que el original se conserva en la notaría y que solo será exhibido si un juez lo manda o lo requiere una persona con interés legítimo y dentro de los límites legales.

En consecuencia, ruego me fundamenten la petición de que yo efectúe esta confirmación y de que la póliza deba firmarse donde ustedes (que no han venido a firmarla) digan y no donde señala la norma notarial.

Espero noticias, saludos,

Testimonio de conocimiento del Derecho Extranjero (confesiones de privatividad en Rusia)

Yo, ***, Notario de ***, del Ilustre Colegio Notarial de ***, hago constar, a los efectos de probar el contenido y conocimiento del Derecho extranjero, que conozco suficientemente el Derecho ruso en materia matrimonial, y que éste establece un régimen de libertad de pacto en la forma de adquirir propiedades por los cónyuges, y ello a la vista de los siguientes textos legales, todos ellos del Código de Familia de la Federación Rusa, de 29 de diciembre de 1995, en vigor (en adelante, CFFR):

Artículo 33, que establece el régimen legal supletorio de comunidad, admitiendo pactos en contrario de los cónyuges.
Artículo 34, que regula los bienes comunes, excluyendo de tal carácter aquellos que no se deban a frutos o rendimientos de los bienes o actividad de uno de los cónyuges, reconociendo implícitamente la subrogación real.
El artículo 36, que reconoce el carácter privativo de los bienes adquiridos por herencia o título gratuito, no en cambio de aquellos que se deban a la actividad o trabajo de los cónyuges constante el matrimonio.
El artículo 38, que no excluye la liquidación parcial de bienes comunes, reconoce los pactos de los cónyuges a la hora de liquidar el régimen económico matrimonial.
El artículo 40, que regula la libertad de pacto de los cónyuges para pactar sobre los derechos de propiedad y cargas durante el matrimonio o a su disolución.
El artículo 41, que establece como forma válida para los contratos matrimoniales las declaraciones firmadas por los cónyuges en presencia notarial.
Así como el artículo 256 del citado Código Civil ruso, en vigor, que admite los pactos entre los cónyuges para enervar la comunidad matrimonial, sin distinguir si éstos deben ser totales o parciales. Concretamente dice en su párrafo 1: “Los bienes adquiridos por los cónyuges durante el matrimonio son de propiedad común, a menos que por acuerdo entre ellos no se establezca otra modalidad de esta propiedad”.

Por lo que el Derecho ruso, que declaro conocer a estos efectos, no solo no contiene norma alguna que prohíba declaración confesando el carácter privativo de un bien, sino que, al contrario, por la autonomía de la voluntad conferida a los cónyuges en la determinación de dicho régimen y en la forma de adquirir bienes, incluso concretos, permite declaraciones reconociendo la privaticidad de algunos bienes determinados.

Lo que asevero a los efectos de servir de medio de prueba del Derecho extranjero, conforme a lo dispuesto en el artículo 36 del Reglamento Hipotecario.

En ***, a veinte de Septiembre de dos mil dieciocho.

Usted necesita un abogado-2

En los albores de mi Justito, escribí una entrada que se tituló “Usted necesita un abogado”. He escrito también sobre lo abusivo que resulta ya eso de que el notario asesora gratis y de que deberíamos no dar tanta publicidad (o darla en el sentido correcto) a ese asunto, porque la viveza de algunos (bueno, también el desconocimiento) llega a dar lugar a que uno que va a firmar una compraventa de participaciones sociales de 3 kilos en otra notaría venga a preguntarme a mí las dudas que tiene o a que una buena hija te mande un mamotreto sobre una planificación sucesoria familiar que excedía con mucho los límites de lo que tengo claro que, como notario, debo o no debo asumir, tengo o no tengo obligación de examinar.

Literalmente fue esto lo que le dije a la buena hija:

“Lo lamento mucho, pero a quien debe recurrir usted es a un abogado.

No corresponde al notario proceder a una planificación sucesoria en un asunto con tantas aristas.

No me pide un documento concreto, me pide que le emita un dictamen jurídico sobre:

Cómo proteger el patrimonio familiar frente al embargo derivado de la deuda tributaria de uno de los hijos.

Si es posible apartar parcialmente al hijo deudor reduciendo su participación a la legítima estricta, mejorando a los otros hijos o favoreciendo directamente a los nietos.

Si cabe establecer sustituciones hereditarias nombrando sustitutos a los hijos del heredero deudor o utilizando mecanismos como sustitución vulgar, fideicomiso, gravámenes, etc.

Qué riesgos tendría donar ahora bienes a los nietos, especialmente mediante donación de nuda propiedad con reserva de usufructo.

Si el hijo deudor podría renunciar a la herencia y si esa renuncia permitiría que heredaran sus hijos o si la AEAT podría impugnarla, embargarla o ejercitar acciones del artículo 1001 CC, acción subrogatoria o fraude de acreedores.

Qué estrategia sucesoria es más segura y eficaz: testamento con mejora, atribución mínima legitimaria, donaciones en vida, sustituciones, pactos indirectos de protección patrimonial o combinación de varias.

Y, al final, una única pregunta: ¿Cómo pueden unos padres evitar que Hacienda se lleve la herencia de un hijo endeudado sin vulnerar las legítimas ni incurrir en fraude?

Lo dicho, el asesoramiento notarial excede con mucho de lo que me pregunta y debo remitirla a un abogado que concentre el asunto en algo concreto porque, en caso contrario, me solicita un dictamen que podría cobrar y que no estoy obligado a hacer”.

¿Qué opinan?

Venta en documento privado y posterior venta en escritura pública (doble venta)

Este es el caso:

Rigoberto y Clotilde están casados en régimen de gananciales. El día 14 de febrero de 2023, Rigoberto firmó un contrato privado de compraventa de una vivienda, entregando en aquel acto el 15 % del precio con dinero privativo y aplazando el resto para el otorgamiento de la escritura pública. Sin embargo, meses después, una grave enfermedad dejó a Rigoberto imposibilitado para acudir a la notaría y, finalmente, fue Clotilde quien compareció el día 3 de octubre de 2023 para otorgar la escritura de compraventa.

Siguiendo a Llagaria, el caso depende completamente de si en la primera venta privada llegó o no a consumarse mediante tradición.

1. Si NO hubo tradición en la primera venta privada

Estamos ante una doble venta del artículo 1473 CC.

La primera compraventa privada:

está perfecta;
obliga;
pero no transmite el dominio.

La segunda venta en escritura puede prevalecer si reúne:

tradición instrumental;
buena fe;
y eventualmente inscripción.

Si ella IGNORABA la compra privada previa GANA

Porque:

adquiere mediante escritura pública;
recibe la tradición;
y es tercera de buena fe frente a una venta previa no consumada.

Ella tendría:

acciones obligacionales;
resolución;
daños y perjuicios;
pero no preferencia dominical.

Si ella CONOCÍA la compra privada previa

👉 Entonces la cosa cambia muchísimo.

Aunque la primera venta no hubiera consumado el dominio, la segunda compradora actúa con mala fe.

Y en doble venta inmobiliaria:

la buena fe es decisiva.

Por tanto:

prevalecería la primera adquisición;
o, al menos, ella no quedaría protegida por el 1473 CC.

2. Si SÍ hubo tradición en la primera venta privada

Entonces él ya adquirió el dominio.

Y la segunda venta a ella sería:
👉 venta de cosa ajena.

Aquí Llagaria es clarísimo:

ya no hay doble venta;
porque la primera compraventa quedó consumada;
y el vendedor dejó de ser dueño.

Entonces:

Si ella sabía la situación

👉 Él gana claramente.

Ella compra cosa ajena con conocimiento de ello.

Si ella NO lo sabía

Aparece entonces el problema del:

artículo 34 LH;
adquisición a non domino;
protección registral.

Y ahí sí podría protegerse a ella:

si inscribe;
si concurren todos los requisitos hipotecarios;
y si realmente puede ser considerada tercera hipotecaria.

Pero siendo esposa del primer comprador, la buena fe sería dificilísima de sostener en la práctica.

¿Y hay derecho de reembolso del 1.358 del Código Civil? En mi opinión no, no se dan los requisitos del artículo que dice: Cuando conforme a este Código los bienes sean privativos o gananciales, con independencia de la procedencia del caudal con que la adquisición se realice, habrá de reembolsarse el valor satisfecho a costa, respectivamente, del caudal común o del propio, mediante el reintegro de su importe actualizado al tiempo de la liquidación. ¿Por qué no? Porque el 1.358 se aplica cuando el carácter del bien no se corresponde con el de la procedencia del caudal y en este caso eso no pasa. Ella compra y paga ganancial y el bien es ganancial. Él compra con dinero privativo y el bien hubiera sido privativo de haber ido él a comprar con privativo (por supuesto con matices). Aquí hay lo que hemos dicho:

acciones obligacionales;
resolución;
y daños y perjuicios;

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

Protegido: Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 446, 447, 448 y 449): Curso 2024-2026: Pasado mañana es el día: tranquilidad, inspiración y un toque de suerte

Protegido: Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 444 Y 445): Curso 2024-2026: Quedan 8 días para el dictamen

Novedades de interés para la notaría: Semana 22/2026

¿Y esto a mi me puede perjudicar? (ocho metros menos en el Catastro)

Solapamiento de nueva base gráfica catastral con base inscrita por tan solo un metro y por no haber llevado la escritura a tiempo

Protegido: Cuatrocientos mini casos prácticos para dictamen (casos 437, 438, 439, 440, 441, 442 y 443): Curso 2024-2026: Quedan 15 días para el dictamen

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Vamos a por la segunda fórmula

1. Si NO hubo tradición en la primera venta privada