El blog de Justito El Notario

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“Quiero una copia y el Notario dice que no tengo interés” (primera parte)

derecho a copia notarial interés legítimo

“Y yo le digo … ¡que sí oiga que me interesa mucho¡, pero no me la da e insiste en que no, no tengo interés”. He recopilado algunos supuestos de petición de copias con o sin interés legítimo. Unos son aparentemente claros en sentido positivo …

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Firmas anuladas, retrasadas y aplazadas “sine díe”

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 21/10/2019: Sucesión de ciudadana británica residente en España. Fallecimiento antes de la vigencia del Reglamento (UE) n.º 650/2012, de sucesiones. Aplicación de los arts. 9.8 y 12.2 Cci

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¿Qué son las capitulaciones matrimoniales?

La escritura de capitulaciones matrimoniales ya sean post-nupciales (otorgadas después de la celebración del matrimonio para modificar el régimen económico matrimonial ya existente) o ante-nupciales (otorgadas antes de contraerlo para establecer el que será régimen económico del matrimonio, en cuyo caso se requiere que el matrimonio …

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Acta de depósito de libro del edificio

NÚMERO

En XXX, mi residencia, a XXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DOÑA

Interviene en su propio nombre y derecho y tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para instar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E:

PRIMERO. Que mediante escritura autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo, la compareciente ha formalizado, sobre la finca registral número xxxx (al Tomo xxxx, Libro xxx, Folio xxx) de las del Registro de la Propiedad de xxxx, en término de xxxx, la declaración de obra nueva finalizada de la siguiente edificación:

= RÚSTICA:

DATOS CATASTRALES:

De lo rústico: Constituye la parcela xx del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, catastrada bajo la referencia:

xxxx.

Yo, el Notario, doy fe, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcela catastral, solicitada por la otorgante a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz.

De lo urbano: No constan.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

TÍTULO: En cuanto al suelo xxxx, y en cuanto a la obra el de declaración terminada de la misma en la escritura antes citada.

SEGUNDO. Que habiendo terminado la construcción de la VIVIENDA descrita, desea proceder al depósito del “Libro del Edificio” en los términos que exigen el Artículo 7 de la Ley 38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación y la Resolución-Circular de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 26 de Julio de 2007, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y el DECRETO 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana, y a tal efecto ME REQUIERE:

A) Para que reciba en depósito en soporte CD, y por duplicado, el “Libro del Edificio” correspondiente al inmueble antes descrito compuesto por:

= A) Identificación del edificio.

= B) Intervinientes en el proceso edificatorio.

= C) Datos jurídico administrativo relativos al proceso de edificación.

= D) Relación de fincas en régimen de propiedad.

= E) Datos de dirección y empresas que han ejecutado la obra.

= F) Garantías y seguros por vicios o defectos de construcción.

= G) Instaladores que han intervenido en la edificación.

= H) Y acta de recepción de edificio terminado.

Y de diligencia expedida por Doña xxxx, Arquitecta Colegiada número xxxx el Colegio de Arquitecto de xxxx, con fecha xxxx, acreditativa de que el referido Libro corresponde a la VIVIENDA objeto de la presente y de que dicho Libro le ha sido entregado a la promotora, cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo.

B) Y para que recoja su manifestación relativa a que está en disposición de cumplir la obligación de entregar un ejemplar de dicho libro a todos y cada uno de los usuarios finales del edificio, como establece el párrafo tercero del mencionado Artículo 7 de la L.O.E., en su caso.

Yo, el Notario, ACEPTO el requerimiento y recibo el objeto del depósito, si bien bajo las siguientes condiciones que cumplimentaré con las oportunas actuaciones, bien mediante diligencia/s en la presente Acta, o si por razones cronológicas y/o técnicas no fuere posible, mediante acta separada de ésta pero que relacionaré con ella:

1ª) El presente depósito tendrá una duración máxima de SEIS MESES, a contar desde el día de hoy.

2ª) La restitución del ejemplar del Libro se efectuará por mi, cuando la misma me sea solicitada, por una cualquiera de las siguientes personas:

– A cualquiera de los usuarios del edificio, siempre y cuanto tal usuario sea propietario de la misma (toda vez que sobre el propietario recae la obligación, según el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada), y me acredite documentalmente su título de adquisición.

– O a la promotora de la edificación.

3ª) Transcurrido el plazo antes indicado (SEIS MESES a contar desde el día de hoy) sin que yo, el Notario, haya podido proceder a la devolución del ejemplar del Libro del Edificio que recibo en depósito, por no haber sido reclamada la restitución, procederé a la destrucción del citado ejemplar.

La promotora, acepta las condiciones que se acaban de relatar.

Me autoriza expresamente a que yo, el Notario, entregue copia de la presente acta a los adquirentes del edificio descrito, en su caso.

Presentación telemática.- Renuncia a que la presente sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales.

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, el/los compareciente/s queda/n informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten al compareciente de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de xxxx, sita en xxxxx, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída la presente acta por mí, el Notario, a la compareciente, ésta renuncia a su derecho a leerla por si misma, derecho del que le advierto, la aprueba y la firma conmigo, haciendo constar que ha quedado debidamente informada del contenido del presente instrumento.

De que conozco a la compareciente de que tiene, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de la otorgante, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en cinco folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx números xxxx y los xxxxx posteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4, Nª 8ª

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Acta de presencia con fotografías para acreditar por parte de la constructora el estado de una construcción frente a la promotora

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX

C O M P A R E C E:

DON

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada

Tiene, a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E:

I.= Que la mercantil que representa es empresa constructora del edificio sito en xxxx compuesta de xxxxx, como consecuencia del contrato privado de ejecución de obra, suscrito el día xxxx, con la mercantil “XXXX, S.L.” (titular del N.I.F. XXXXX), como empresa promotora.

II.= Que en el punto II.- del citado contrato, los comparecientes de mutuo acuerdo, convinieron y pactaron que la mercantil “XXXX, S.L.”, llevaría a cabo la terminación en cuanto a XXXX.

III.= Que en la Cláusula Primera del citado contrato, la mercantil “XXXX, S.L.”, se comprometió y obligó a realizar y ejecutar la terminación del edificio descrito en el expositivo I.= de la presente, en un plazo de quince meses.

IV.= Que en la Cláusula TERCERA.- FORMA DE PAGO, del citado contrato, se pactó que los pagos se realizarían a cuenta, cada quince días, dejando el 10% del presupuesto en garantía, que se abonaría el 5% al finalizar la obra y el resto a los seis meses del final de obra.

V.= Que las obras contratadas, ya han sido ejecutadas en su totalidad, y que la cantidad adeudada por parte de la mercantil “XXXXX, S.L.” a la también mercantil “XXXXX, S.L.”, por la realización de las citadas obras es de XXX EUROS (XXXX €).

VI.= Que es de su interés acreditar el estado actual de las expresadas obras, a cuyo efecto tiene en su poder XXXX fotografías que reproducen el estado actual de la edificación.

VII.= Expuesto lo anterior, ME REQUIERE a mí, Notario, a fin de que, me constituya, en su compañía, en el edificio objeto de la presente acta, y observe sobre el terreno el grado de coincidencia o identidad existente entre las fotografías, antes citadas, y la realidad por mi observada en dicho lugar y que en ellas se reproduce, incorporando, a los efectos de este acta, dos copias de las expresadas fotografías, una a la matriz de este acta, y la otra a la primera copia que de la misma expida, previo diligenciamiento de las mismas.

A este último efecto dicho Sr. me hace entrega en este acto de tales copias.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles.

Acta de presencia y fotografías para acreditar el estado de un inmueble arrendado tras desahucio por falta de pago del arrendatario

NÚMERO

En XXX, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

==== C O M P A R E C E ====

DON

==== I N T E R V I E N E ====

Tiene a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad legal suficiente e interés legítimo para otorgar la presente acta, anteriormente calificada y, al efecto:

=== E X P O N E ===

I.= Que es actual propietario de la CASA señalada con el número xxx de la Calle xxx de xxxx, en cuya planta baja existe un local comercial en el que estuvo instalado hasta fechas recientes un negocio de xxxx regentado por Don xxxx.

II.= Que tiene en su poder diligencia de constancia expedida en el procedimiento verbal por desahucio por falta de pago xxx tramitado ante el Juzgado de Primera Instancia nº xxx de los xxx por la que se le hace entrega, de las llaves del citado local mediante sobre cerrado unido a dicha diligencia.

III.= Que es de interés del requirente dejar constancia fehaciente del estado actual que presenta el indicado local de negocio.

IV.= Expuesto lo anterior, ME REQUIERE a mí, Notario, para que constituyéndome en su compañía y en la de un fotógrafo de su libre designación, en el indicado local, que me será identificado por el compareciente, presencie la toma de aquellas fotografías consideradas de interés por la parte requirente con relación a las distintas dependencias interiores del citado local comercial y su fachada exterior, cuyas fotografías me serán posteriormente entregadas en mi despacho, tras su revelado por duplicado, al objeto de incorporar un juego de ellas a la presente acta y otro a la primera copia que de la misma expida, todo ello previa constatación de las mismas con la realidad por mi observada en el mencionado lugar.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posible.

Así lo dice y otorga.

1ª DILIGENCIA.- …. presencio la toma de fotografías ….

2ª DILIGENCIA.- …. me fueron entregados en mi estudio dos juegos iguales de xxx fotografías cada uno …

Carta de pago de precio aplazado: ¿escritura o documento privado?

“Venta con precio aplazado sin condición resolutoria. En un mes se termina de pagar. ¿Presenta algún riesgo fiscal otorgar una escritura de carta de pago?“

El caso es que el comprador me pregunta si firma o no firma algo y yo le digo que estas cartas de pago no suelen firmarse en notaría y que sería suficiente con que tenga los justificantes del pago o con que hagan un documento privado. “No debe pagar”, me dice un compañero, “pero mira la barbaridad que dijo el TSJ de Madrid”.

Para completa seguridad y menor gasto aconsejé un documento privado de carta de pago y que lo pasarán por la Oficina Liquidadora para liquidar como exento.

Discapacidad y reducciones y bonificaciones fiscales y arancelarias (notaría y registro) por compra e hipoteca de vivienda nueva

“He comprado un piso de obra nueva con mi pareja. Hemos firmado un contrato de compraventa y cuando esté listo el piso, tendremos que pedir la hipoteca. Yo tengo 28 años y un 35% de discapacidad. Mi familia me avisó de que mirara si podía tener algún tipo de deducción en los gastos e impuestos derivados tanto de la compraventa como de la hipoteca (aunque tengo entendido que en el caso del Banco, se encargan ellos de los gastos e impuestos), pero no consigo tener una idea clara al respecto. ¿Usted sabría decirme si, a día de hoy, con el cambio que ha habido respecto al AJD en las hipotecas tengo derecho a alguna deducción?”.

En los aranceles notariales y registrales no hay reducciones por minusvalía o discapacidad.
En cuanto a impuestos, efectivamente, el de la hipoteca lo paga el Banco.
En cuanto a los de la compraventa: Se paga plusvalía municipal, pero si es obra nueva comprada a un promotor esto es cosa del promotor y es abusivo el pacto por el que se imputa al comprador.
El IBI del año en curso lo paga el dueño a 1 de Enero, aunque se puede pactar otra cosa, si bien siendo compra a promotor, lo paga siempre este en mi opinión.
Nos queda el IVA y el AJD de las primeras transmisiones. Ni un impuesto ni otro admiten reducciones por causa de discapacidad o minusvalía.

El fracaso como forjador de la personalidad de un opositor

Me hacen comentarios en algunos posts que merecen tener mayor visibilidad y no quedar perdidos entre los cerca de 3.000 que me han hecho en estos años de blog.

Este comentario es fantástico y merece un Opo Flash porque es verdad de la buena. Me siento identificado al 100% con el viejo profesor de Historia que lo escribió.

Dice así:

“He sido Profesor Titular de Universidad de Historia después de haber fracasado estrepitosamente en primero de Derecho. Ahora estoy jubilado. Ni siquiera intenté opositar a Catedrático. Me costó siete oposiciones llegar a Profesor Titular de Universidad. Por supuesto admiro y envidio a los Notarios, registradores de la propiedad, catedráticos, letrados del Consejo de Estado y jueces entre los que me honro en tener grandes amigos pues han hecho lo que un servidor no fue capaz de hacer (ni siquiera aprobar primero de Derecho).

Sin embargo no hay mejor forjador de la personalidad que el fracaso.

El fracaso te hace mejor persona y cuando tienes algún éxito, es un antídoto contra la vanidad.

El fracaso forja la personalidad como se funde una campana a base de hierro, fuego y martillazos.

En mis seis oposiciones frustradas a Profesor Titular de Historia siempre pensaba que una prospección petrolífera no se abandonaba hasta que no se daban 243 pinchazos en la tierra que resultasen baldíos. Pensaba que “hasta la oposición número 244 fracasada no empezaré a preocuparme”.

Éste es el consejo que se permite dar a los brillantes estudiantes de Derecho que inician una oposición un modesto y humilde antiguo Profesor de Historia que ni siquiera fue capaz ni de aprobar el primero de Derecho ni de llegar a Catedrático en la carrera de Historia”.

Gracias.

Espero disfrutar en otras ocasiones de sus comentarios y que sirvan a aquellos que como usted y como yo tuvimos nuestras dificultades a la hora de superar el obstáculo de una oposición.

Recientemente he publicado la historia de mi oposición. He titulado a mi primer libro “Nada antes que opositar (Nihil prius oppositio)”. Aquí puede encontrarse toda la información sobre el libro y para adquirirlo.

Escritura de convenio sobre indicio de servidumbre

NÚMERO

En XXXX, mi residencia, a XXX

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho.

Y de otra:

DON

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal e interés legítimo para formalizar la presente escritura, anteriormente calificada y, a tal efecto,

E X P O N E N:

I.= Que xxxx y Don xxxx son dueños, en la forma, proporción y por el título que luego se dirá, de la finca que a continuación se describe:

= URBANA.

Título.-

Inscripción.-

Edificio del que forma la vivienda anteriormente descrita: Forma parte, en régimen de propiedad horizontal.

II.= Que dicha finca linda, como resulta del expositivo anterior, por la IZQUIERDA entrando, o viento OESTE, con un solar propiedad de Don XXXX.

III.= Que por el citado linde existe desde antiguo un hueco, de un metro de alto por un metro de ancho, cerrado con material traslúcido que ha sido, con el consentimiento de Don XXX, recientemente rehabilitado.

IV.= Expuesto lo anterior y llevando a efecto lo convenido,

O T O R G A N:

Primero y único.= Los aquí comparecientes, en el concepto en que respectivamente intervienen, convienen que la mera existencia o uso, continuo o discontinuo, del hueco a que se hace referencia en el expositivo III.- de la presente escritura, hueco que podrá cerrarse en caso de edificación en el solar contiguo, no constituye, ni ha constituido, signo o indicio exterior que en el futuro pueda dar lugar a la adquisición por prescripción, u otro título, de un derecho de servidumbre.

Así lo dicen y otorgan.

Identificación del heredero extranjero en el testamento

“¿A la hora de hacer testamento es necesario identificar a un heredero extranjero con su N.I.E.? ¿No puede hacerse con pasaporte o solo con nombre y apellidos?”

No, no es necesario.

Sí, se puede hacer solo con pasaporte o solo con su nombre y apellidos.

Pero, ¿no será mejor que se proporcionen cuantos más datos sea posible para evitarle problemas en el futuro a ese heredero? Los números de pasaporte cambian y con un nombre y un apellido, aunque sea difícil, podría producirse algún problema de identificación futura.

Además, cuando se haga la herencia será necesario aportar el N.I.E. ¿qué problema hay en proporcionarlo ahora?

“Es que no lo tiene” … Ah, bueno eso es otra cosa diferente. Si no lo tiene, no hace falta.

Yo indico nombre, apellido o apellidos (hasta el de soltera si es el caso), pasaporte, nacionalidad y N.I.E. si lo hay, pero OJO: solamente si se trata de un heredero sin relación parental o conyugal con el testador, es decir, no indico pasaporte, nacionalidad y N.I.E. para el esposo o hijos del testador.

Institución de heredero a favor del viudo y “legítima”

“Matrimonio sin hijos, fallece la esposa y en el testamento instituye por partes iguales a su esposo y a una sobrina, ¿el esposo tiene derecho al usufructo de la mejora? Sé que si no hay testamento es así, pero al haber testamento tengo dudas sobre el usufructo“.

Ese tercio, mitad o dos tercios que constituyen la legítima del viudo, según casos, puede pagarse (como todas las legítimas) por cualquier título (artículo 815 del Código Civil) de manera que en este caso, está siendo pagada con la mitad de la herencia que le deja su marido (digamos que la legítima “ha quedado embebida en la institución de heredero”) por lo que no tiene el viudo derecho a nada más que lo que le han dejado entendiéndose pagados sus derechos legitimarios con lo que recibe vía institución de herederos.

Podría ser que esa mitad de la herencia valga menos que los dos tercios en usufructo que le corresponderían al viudo por legítima, en cuyo caso podría ejercitar la acción de complemento de legítima que podría dar lugar a la reducción de la porción correspondiente a la sobrina coheredera.

Hay que tener en cuenta que si esta señora no hubiera hecho testamento (puesto que no hay hijos y parece que tampoco ascendientes) no procedería hablar de legítima, pues el marido sería el heredero universal. Esa situación solo se daría en caso de que hubiera hijos con viudo o padres (o ascendientes) con viudo.

Para aclaración de los opositores con los que he tratado esta cuestión, va foto de la página del Rivas en el que se trata la cuestión del usufructo del viudo en la sucesión intestada. Es actualmente una cuestión superada en la que no hay que detenerse en un dictamen (o sí pero sin liarse ni meter la pata).

La venta de un inmueble con varios propietarios

¿Cómo se debe realizar la venta de una vivienda que tiene varios propietarios? ¿Es igual el procedimiento si la vivienda es heredada o se trata de la vivienda común de un matrimonio que se divorcia? Es exactamente igual. Todos los que son propietarios comparecen (o son representados) a la venta (o en la venta). Por supuesto, si se ha heredado antes se habrá de resolver la herencia y si hay divorcio pues puede que antes (según casos) habrá que liquidar gananciales.
Si uno de los propietarios se queda con la vivienda ¿qué gastos tiene esta operación y qué impuestos deben pagar el comprador y el vendedor? Bueno, en tal caso podría hacerse como extinción de condominio, en cuyo caso los impuestos disminuyen muy considerablemente. El gasto notarial se incrementa ligeramente y también el del registro de la propiedad. Es una operación que requiere asesoramiento y que puede resultar muy beneficiosa.
¿Cambia la situación si uno de los copropietarios vive en la vivienda común? No, pero supone, evidentemente, que ese vendedor habrá de salir de la vivienda. Si está casado podría ser necesario el consentimiento de su cónyuge, aunque es una cuestión discutible.
¿Puede uno de los propietarios vender su parte a un tercero? ¿Cómo se realiza esta operación? Sí, se puede hacer pero el resto de los propietarios podrían ejercitar el retracto de comuneros y quedarse esa parte por el mismo precio.
¿En qué consiste la extinción de condominio? ¿Qué diferencia existe con la venta de la vivienda? Creo que con la segunda pregunta he contestado a esta. Es una operación por la que uno de los copropietarios se queda la vivienda, pagando al resto su parte.
¿Qué gastos tiene la extinción de condominio y qué impuestos se deben pagar? Paga AJD, no paga plusvalía municipal (aunque algún supuesto podría hacerlo y hay que asesorarse bien) y no paga incremento de patrimonio en IRPF (aunque de nuevo conviene asesorarse).
Cuando no hay acuerdo entre las partes ¿cómo se puede realizar la venta de la vivienda? En tales casos podría instarse una subasta voluntaria.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

Paseo Jurisprudencial: Lunes 13/01/2020: Responsabilidad civil del Notario. Diligencia. Omisión de diligencia

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