El blog de Justito El Notario

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Doctrina Jurisprudencial: Lunes 23/11/2020: Situación de la cotitularidad sobre las participaciones sociales en el régimen propio de la comunidad hereditaria

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Paseo Jurisprudencial: Lunes 23/11/2020: Naturaleza y caracteres de la fianza. Su consideración contractual en la jurisprudencia

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“Hay que estudiar más”

Hace unos años un empleado de Liquidadora en una comida de Distrito, osó decirme en tono jocoso que “había que estudiar más”. Me sentó como una patada en el culo (más bien en otro sitio cercano pero por la parte de delante) pero acepté deportivamente el comentario provocado por algún tipo de asunto que comentábamos de naturaleza fiscal. No sé si he vuelto a verle desde entonces. Diría que no. Encima aquel día venía de invitado (invitado por mi).

Hace pocos días este Señor osó calificar de churro una complejísima escritura de donación y extinción de condominio. Conozco bastante bien las dificultades fiscales de la extinción de condominio y también comprendo que, ahora que tiene él el marrón encima de su mesa, esté que trina. No digo que no sea posible revisar mi planteamiento (ya lo esperaba y los clientes también), pero creo que le va a costar la pensada y también que le va a costar a su superior. Los marrones y las cosas complicadas nos disgustan a todos pero hay que afrontarlos con naturalidad y entereza (con un par de xxxvos, que suele decirse). Yo afronté preparar esa escritura que ahora está en su tejado y que puede que pronto esté de vuelta en el mío. Bufaré y rebufaré porque tendré que ponerme a pensar y a escribir otra vez y a contra argumentar pero no llamaré a nadie a hablarle de churros, ni de merinas, ni a lloriquear. Mi escritura no tiene nada de churro ni civil, ni fiscalmente. Interpretaciones todas las que quieras, pero de churros NI HABLAR.

Otra cosa es que en una escritura uno pueda omitir un dato o cometer un error y que llame a preguntar por aquello que le falta o que no entiende, pero sin ponerse pesado ni ofensivo que ya está bien de retintines.

El error

El caso de ese error del que habla consiste en que al valorar DOS DÉCIMAS PARTES INDIVISAS EN PLENO DOMINIO Y DOS DÉCIMAS PARTES INDIVISAS EN USUFRUCTO VITALICIO de un par de fincas que se donaban (con un donante mayor de 75 años) no distinguimos el valor del pleno dominio y el del usufructo.

Yo creo que el susodicho sabe más matemáticas que yo pero curiosamente, al final, la solución se la di yo mismo y por la única regla matemática que se aplicar: la de la cuenta de la vieja.

Veamos el caso:

Finca uno: VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN: MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN EUROS (1.551,00 €).

Ahora pongamos un ejemplo.

Si la finca valiera en total, 15.000 EUROS, EL 20% VALDRÍA 3.000 EUROS y EL 20% DEL USUFRUCTO VALDRÍA 300 EUROS. ¿Correcto?

Pues AHORA, hacemos la regla de tres:

En nuestro ejemplo, 3.300 EUROS ES LO QUE VALDRIA EL 20%PD + el 20%UV y 3.000 EUROS LO QUE VALDRÍA EL 20%PD y 300 EUROS LO QUE VALDRÍA EL 20%UV.

En el caso real, TENEMOS 1.551 EUROS que es lo que valdría el 20%PD+20%UV, por lo que 1.410 EUROS es lo que valdría el 20%PD y 141 EUROS es lo que valdría el 20%UV.

CON LO QUE, LA FINCA EN SU CONJUNTO VALE: 1.410X5= 7.050 EUROS (EL 20% EN PD 1.410 Y EL 20 EN UV% 141 EUROS).

Finca dos: Ahora la otra finca: VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN: OCHO MIL SEISCIENTOS QUINCE EUROS CON CUARENTA Y DOS CÉNTIMOS (8.615,42 €).

Entonces si 3.300 ——– 3.000

8615,42 —– x

x= 7.832,20 EUROS (20% EN PD) y, por tanto, 783,22 EUROS (20% EN UV)

LA FINCA EN SU CONJUNTO VALE: 7832,20X5= 39.161 EUROS (EL 20% EN PD 7.832,20 EUROS Y EL 20% EN UV 783,22 EUROS).

Fin … amigo, que a ti también te puede hacer falta estudiar más …

Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con derechos inherentes a Comunidad de Bienes (CB)

Son dos planteamientos diferentes. En uno se adjudican los “derechos” en la CB y se hacen una serie de manifestaciones “a los oportunos efectos (especialmente fiscales)”. En la otra se adjudican los derechos pero también los bienes afectos a la CB en la proporción en que el causante era dueño de la CB. No sé cuál es la solución perfecta. Una fórmula se usó hace tiempo y no dio problemas. La otra es muy reciente, así que ya veremos, aunque no puedo evitar decir que la familia del causante (que era mi amigo) se ha aportado muy mal conmigo y mis empleados a pesar del tremendo esfuerzo que hemos hecho sacando adelante una herencia muy complicada en un tiempo récord (tres meses) y en unas circunstancias excepcionales como las que estamos viendo. Como si fuera una película de genero bíblico … “yo les maldigo …”.

El caso más antiguo:

I N T E R V I E N E N:

En su propio nombre y derecho, y además en su condición de únicos integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “xxx, COMUNIDAD DE BIENES”, con N.I.F. xxx, con domicilio en xxx, constituida en virtud de documento privado suscrito en xxx, el día xxx, liquidado de Impuestos según nota de la Consellería de Economía, Hacienda y Empleo, Servicio Territorial de xxx, de fecha xxx, cuyo objeto es xxx, en cuya comunidad tienen imputada hasta el día de la fecha una participación porcentual equivalente a una sexta parte indivisa respecto de la unidad cada uno de los tres primeros y una participación porcentual equivalente a una tercera parte indivisa respecto de la unidad Doña XXX, correspondiendo la sexta parte indivisa a Doña XXX, causante de la herencia objeto de la presente escritura, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales y sin perjuicio de lo que resultará de este instrumento.

xxxx.

E). OTROS BIENES:

1.= (49).- UN xxx% DEL CAPITAL SOCIAL CON TODOS LOS DERECHOS INHERENTES DE LA COMUNIDAD DE BIENES “xxx, COMUNIDAD DE BIENES”, con N.I.F. xxx, cuyos datos figuran anteriormente.

VALORACIÓN: xxx

TÍTULO: El de suscripción efectuada por Don xxx y Doña XXX, en estado de casados, mediante el documento privado de constitución de la comunidad de bienes a que se ha hecho mención en la intervención de la presente escritura.

CARGAS Y AFECCIONES: Libre de toda clase de cargas y afecciones.

xxxx.

Séptimo.- Los comparecientes en su condición de únicos integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “xxx, COMUNIDAD DE BIENES”:

1.- Acuerdan desde el día la fecha la imputación de una participación porcentual equivalente a una sexta parte indivisa respecto de la unidad para Don xxx, de otra sexta parte indivisa respecto de la unidad para Doña XXX una participación porcentual equivalente a una tercera parte indivisa respecto de la unidad para Doña XXX, y una tercera parte indivisa respecto de la unidad para Don xxx, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales.

2.- Y declaran que los bienes o participaciones de los mismos afectos al desarrollo de las actividades integrantes del objeto social de la comunidad de bienes, continúan tras el presente otorgamiento igualmente afectos al desarrollo de dichas actividades, cuyos bienes o participaciones son los descritos bajo los números xxxx del precedente inventario, así como el pasivo reflejado en el número xxx del mismo.

El caso más reciente:

I N T E R V I E N E N:

1).= XXXX en su propio nombre y derecho y, adicionalmente, en su condición de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “xxxx, COMUNIDAD DE BIENES”, con N.I.F. xxx, con domicilio en xxxx, constituida en virtud de documento privado suscrito en xxx, el día xxx, liquidado de Impuestos según nota de la Consellería de D’Economia, Hisenda I Ocupació, Oficina liquidadora de xxx, de fecha xxxx, cuyo objeto es la explotación común de un negocio de explotación agrícola, en cuya comunidad tienen imputada a fecha de hoy una participación porcentual equivalente a una cuarta parte indivisa de Doña xxxxx, una cuarta parte indivisa de Doña xxxx, una cuarta parte indivisa de Doña xxxx, correspondiendo una cuarta parte indivisa a Don xxxx, causante de la herencia objeto de la presente escritura, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales y sin perjuicio de lo que resultará de este instrumento.

xxx.

ARRIENDOS Y OCUPANTES: Manifiestan las comparecientes que las fincas rústicas descritas bajo los números xxxx, se encuentran arrendadas a la comunidad de bienes “xxx, COMUNIDAD DE BIENES” desde el día xxx y libres de otros arriendos, ocupantes y aparceros.

INFORMACIÓN REGISTRAL:

DE CARÁCTER GANANCIAL DE Don xxx Y Doña XXX.

ACTIVO:

A).= SALDOS BANCARIOS Y TÍTULOS:

1.=

2.= (XX).- Saldo en la cuenta número XXX de “BANCO, S.A.”, Oficina de XXX, cuyo titular es la Comunidad de Bienes “XXX, COMUNIDAD DE BIENES” por importe de XXX y de la que las comparecientes imputan a esta herencia con arreglo a la titularidad que manifiestan y según las normas fiscales de valoración la cantidad de XXX.

XXX.

Me exhiben las comparecientes, para unir a esta matriz, certificaciones acreditativas de los mencionados saldos bancarios.

B).- VEHÍCULOS:

1.=

VALORACIÓN:

2.= (XX).- UN 50% DEL VEHÍCULO TURISMO Marca XXX, Modelo XXX, Matrícula XXX, Número de Identificación XXX. Registrado en tráfico a nombre de la comunidad de bienes denominada “XXX, COMUNIDAD DE BIENES”.

VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN:

Títulos, cargas y arriendos:

C). OTROS BIENES Y DERECHOS:

1.= (27).- UN 50% DEL CAPITAL SOCIAL CON TODOS sus DERECHOS INHERENTES en la COMUNIDAD DE BIENES “XXX, COMUNIDAD DE BIENES”, con N.I.F. XXX, cuyos datos figuran anteriormente.

VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN: XXX.

TÍTULO: Adquirido un 20% por ciento del capital social por Don xxx y otro 20% por Doña XXX, por compra en estado de casados a XXX en virtud de documento privado de fecha XXX, liquidado de impuestos en la Conselleria D’Economia, Hisenda y Ocupació de la Generalitat Valenciana, Oficina Liquidadora de XXX, con fecha XXX; y adquirido un 5% por ciento del capital social por Don xxx y un 5% por Doña XXX por compra en estado de casados a Doña XXX, en virtud de documento privado de XXX, liquidado de impuestos en la Conselleria D’Hisenda I Administració pública de la Generalitat Valenciana, Oficina Liquidadora de XXX, con fecha XXX.

CARGAS Y AFECCIONES: Libre de toda clase de cargas y afecciones.

D).- AJUAR DOMESTICO:

XXX

PASIVO:

VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

VIII.- Conocido el haber de cada una de estas interesadas, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO Doña xxxx:

Y para su pago se le XXXXX, la cantidad de xxx de los saldos descritos xxxxx, una cuarta parte indivisa de los vehículos descritos XXXX, un 25% del capital social de la comunidad de bienes “XXX, COMUNIDAD DE BIENES” descrito bajo el número XXX ….

HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA Doña xxxx:

xxxx

IX.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES:

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS:

CUARTO.- Las comparecientes en su condición de únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “xxxx, COMUNIDAD DE BIENES”:

1.- Acuerdan desde el día la fecha y como consecuencia de la presente adjudicación de herencia la imputación de una participación porcentual equivalente a un xxx% a Doña XXX con carácter privativo, una participación porcentual equivalente a un xxx% para Doña XXX, una participación porcentual equivalente a un xxx% para Doña XXX y una participación porcentual equivalente a un xxx% para Doña XXX, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales.

2.- Y declaran que los bienes o participaciones de los mismos afectos al desarrollo de las actividades integrantes del objeto social de la comunidad de bienes, continúan tras el presente otorgamiento igualmente afectos al desarrollo de dichas actividades, cuyos bienes o participaciones son los vehículos descritos bajo los números xxxx del precedente inventario.

QUINTO.-

Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con extinción de derecho de usufructo parcial sobre el único inmueble que en parte forma parte de la herencia e intentando acreditar pérdida en IIVTNU

II. INVENTARIO Y AVALÚO.

Que los bienes quedados al fallecimiento de la causante son los siguientes, todos ellos de carácter privativo:

A). El pleno dominio de una mitad indivisa y un 35% del pleno dominio de la otra mitad indivisa (perteneciendo el pleno dominio del 65% restante de esta última mitad indivisa, en cuanto al derecho de nuda propiedad a las comparecientes por mitad y proindiviso y por herencia de su difunto padre y en cuanto al derecho de usufructo vitalicio a la causante por el mismo título, que luego se cita) de la siguiente finca:

1.= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN DE DICHA PARTICIPACIÓN INDIVISA (el pleno dominio de una mitad indivisa y el pleno dominio de un 35 por 100 de la otra mitad indivisa, que es lo que es objeto de herencia): xxx.

REFERENCIA CATASTRAL:

TÍTULO: El de aceptación y adjudicación, previa liquidación de gananciales de la herencia de Don XXXX en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo, habiéndose adquirido por la causante y su difunto esposo durante su matrimonio por compra a Don XXX, por escritura autorizada por Don XXXX, Notario que fue de xxx, el día xxx, con el número xxxx de protocolo.

EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: Por la escritura de adjudicación de herencia que acaba de ser citada en el párrafo anterior, la causante se adjudicó también el derecho de usufructo vitalicio de un SESENTA Y CINCO POR CIENTO de mitad indivisa de la finca inventariada (cuyo derecho de nuda propiedad pertenece a las dos comparecientes por mitad), por lo que se SOLICITA del Registro de la Propiedad la extinción de dicho derecho y la consiguiente consolidación del mismo con la nuda propiedad.

VALOR A EFECTOS FISCALES DEL DERECHO DE USUFRUCTO VITALICIO EXTINTO: xxxx.

INMUEBLE PRINCIPAL:

BENEFICIOS Y LIMITACIONES:

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan las comparecientes que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes de todo tipo, así como de arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos y gastos de comunidad, habiendo constituido la vivienda habitual de la causante.

INFORMACIÓN REGISTRAL:

B). SALDOS BANCARIOS:

C). AJUAR DOMESTICO:

V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

VII. Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA.

SEGUNDO.-

xxx.

Las comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de xxx, a la Agencia Regional de Recaudación de xxxx y al Órgano de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de xxxx, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.

Las comparecientes solicitan del Ayuntamiento de xxxx la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña xxxx y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita al ser la vivienda habitual de la causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento que se incorpora a la presente y sin perjuicio de lo que se dirá a continuación en cuanto a la parte del inmueble que fue heredada de la causante de su difunto esposo.

MANIFESTACIONES A EFECTOS DEL IMPUESTO MUNICIPAL SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (PLUSVALÍA MUNICIPAL). Manifiestan las comparecientes que la causante de esta herencia adquirió un 35% del pleno dominio de un mitad indivisa y el derecho de usufructo vitalicio de un 65% de esa mitad indivisa de la finca inventariada mediante la escritura de herencia de su esposo Don xxx mencionada en el apartado título por un valor, en cuanto al citado 35% del pleno dominio de una mitad indivisa, de xxx, superior al valor de dicha participación en la presente transmisión mortis causa que es de xxxx. Yo, el Notario, obtengo testimonio a su solicitud de la parte de la copia autorizada de dicha escritura, que me exhiben, correspondiente a la referida finca y a su valor consignado en la misma, los cuales son coincidentes con los de la presente manifestación y que incorporo a la presente escritura, solicitando del Excelentísimo Ayuntamiento de xxxx y del Órgano de Gestión Tributaria del mismo el reconocimiento de tal circunstancia y en consecuencia, la no liquidación del referido impuesto municipal en cuanto a dicha parte en pleno dominio, al no existir un incremento de valor que pueda ser objeto de gravamen en base a las sentencias del Tribunal Constitucional 37/2017, de 1 de marzo de 2017, 59/2017, de 11 de mayo de 2017, y 72/2017, de 5 de junio de 2017, que señalan que someter a tributación un ficticio incremento de valor supondría hacer tributar una situación inexpresiva de capacidad económica, lo que contradice frontalmente el principio de capacidad económica que la Constitución garantiza en el artículo 31.1. En el mismo sentido se han pronunciado las Sentencias del Tribunal Supremo 2499/2018, de 9 de julio de 2018, y 2549/2017, de 27 de junio de 2017, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 21 de marzo y 22 de mayo de 2012, así como la de 18 de julio de 2013, pasando por la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 11 de diciembre de 2013, las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de junio de 2015, 15 de abril de 2016 y 6 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla-León 1041/2017, de 17 de marzo de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 7443/2017, de 19 de julio de 2017, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Murcia 1325/2017, de 14 de julio de 2017 y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Extremadura 916/2017, de 13 de julio de 2017. Por último, e igualmente, en base a la STC/2019 (Recurso de amparo 1588-2017) respecto de la sentencia de un juzgado de lo contencioso-administrativo de Madrid que desestimó demanda de devolución del IIVTNU por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva (resolución judicial que rechaza la alegación de minusvalía en la transmisión de un bien inmueble sin entrar a valorar la prueba documental aportada, consistente en las escrituras de compra y venta) y en base a la STS 815/2018, 21 de Mayo de 2018 que señala que las administraciones públicas, todas y cualquiera de sus órganos, carecen de facultad en el seno de los procedimientos para adoptar decisiones singulares, ya inicialmente, ya en vía de recurso, pues ante la ley deben someterse sin discusión alguna, ni siquiera pueden cuestionar su validez para que el Tribunal Constitucional, que, al efecto goza de un monopolio exclusivo y excluyente, se pronuncie. Además las Sentencias del Tribunal Supremo 3765/2018, de 8 de noviembre de 2018, y 4382/2018, de 20 de Diciembre de 2018, han indicado que se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura en caso de adquisiciones mortis causa, y las Sentencias del Tribunal Supremo 4372/2018, de 20 de diciembre de 2018, y 1084/2019, de 27 de marzo de 2019, han indicado que se puede acreditar el valor de transmisión mediante el valor señalado en la escritura de donación y la Sentencia del Tribunal Constitucional 153/2019, de 25 de noviembre de 2019, que se puede acreditar el valor de adquisición mediante el valor fijado en una escritura de donación.

Como consecuencia de lo expuesto se solicita del Excelentísimo Ayuntamiento de xxxx que gire la liquidación del IIVTNU con la correspondiente reducción ÚNICAMENTE respecto del 50% del inmueble que fue adquirido con carácter ganancial por la causante y su esposo en el ante título citado en el apartado título de la presente escritura.

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGURO DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO: …

Escritura de aceptación y adjudicación de herencia incluyendo los derechos sobre una VPO todavía sin escriturar y en proceso de pago

Pues el caso ha dado mucho que pensar … y al final la escritura ha quedado así.

IV.= INVENTARIO Y AVALÚO.

Que los bienes quedados al fallecimiento de Doña XXX, son los siguientes, todos de carácter privativo de la causante:

ACTIVO:

A) BIENES INMUEBLES:

1.= Derechos que a la causante pertenecían sobre una VIVIENDA, sita en xxxx, Calle xxxx, número xxx.

Superficie:

VALORACIÓN de dichos derechos:

REFERENCIA CATASTRAL: xxxxx.

Se acredita con la certificación catastral, descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de una finca que estará en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

TÍTULO: Documento administrativo de compraventa al Instituto xxxxx, número xxxx, de vivienda de fecha xxx del cual se incorpora testimonio a la presente.

RÉGIMEN ESPECIAL: Está calificada como vivienda de protección oficial, según resolución del Organismo competente, de fecha xxxx, construida al amparo del expediente xxx.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan los comparecientes que los derechos inventariados se encuentran libre de cargas y gravámenes y que la vivienda se encuentra libre de arriendos y ocupantes y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, habiendo constituido la vivienda habitual de la causante.

B).= SALDO BANCARIO:

C).= AJUAR DOMESTICO: Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxxx (3% del valor de la vivienda habitual de la causante (cuyos derechos han sido descritos bajo el número 1.= del inventario)).

Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre el valor de la vivienda de la causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 de Junio de 2020 (1666/2020), la del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 4 de Junio de 2020 (2304/2020) y las Resoluciones del TEAC 30-9-2020 y 14-7-2020, por las cuales deben excluirse para su cálculo, las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal de los causantes.

PASIVO:

1.= (3).- Cantidad pendiente de amortizar del precio estipulado de la vivienda descrita con el número 1.=, que asciende a la cantidad de xxx calculada en base al citado documento administrativo de compraventa en el que fue aplazada la cantidad de xxx que devengaría un interés del 5% con un incremento de la cuota anual del 4% por lo que estiman la cantidad pendiente hasta el vencimiento final en el mes de xxx de xxx, en la cifra antes citada.

V.= LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

xxx.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de Doña XXX, su haber privativo (Activo-Pasivo), es decir, la cantidad de xxx, excluido el ajuar, y xxx, incluido el ajuar.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

VI.= Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. xxxx aceptan, pura y simplemente, la herencia de Doña xxxx, y acuerdan adjudicar y adjudican en este acto el pleno dominio del saldo bancario descrito en el expositivo V.- anterior, bajo el número 1.= (2).- y el pleno dominio del ajuar inventariado por su valor total de xxxx, a xxxx (a razón de un valor individual para cada uno de ellos de xxx en el caso de los cuatro primeros y de xxx en el caso de los restantes), y el pasivo pendiente así como el pleno dominio de los derechos sobre la vivienda descritos en el expositivo V.- anterior, bajo el número 1.=, a Doña XXX, y ello al amparo del Artículo 1.062 del Código Civil, al ser dichos derechos sobre la vivienda que se le adjudicará esencialmente indivisibles, por lo que el valor de su adjudicación es de xxx, correspondiendo, al ser esencialmente indivisibles, percibir como indemnización a sus coherederos la cantidad de xxxx.

Doña XXX ha compensado la citada cantidad a sus hermanos xxxx (la cantidad global de xxxx, a razón de xxx cada uno de ellos), y a sus sobrinos xxxx (la cantidad global de xxx, a razón de xxxx cada uno de ellos), mediante entrega a cada uno de ellos de las correspondientes cantidades en efectivo metálico, en el día de hoy, con anterioridad a éste acto, por cuyas cantidades otorgan dichos señores las más completas y eficaces cartas de pago.

Los comparecientes aprueban y ratifican las operaciones particionales, y solicitan que en su caso se inscriba la finca inventariada en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

En relación con dichos pagos relacionados, manifiestan los comparecientes no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

Doña XXX asume la deuda pendiente de pago descrita en el apartado Pasivo, del expositivo V.- anterior, bajo el número 1.= (3).-, por el importe señalado, en la forma y plazos convenidos en el contrato de compraventa al Instituto xxx, anteriormente indicado, cuyo contenido declara conocer íntegramente, acepta y se obliga a cumplir, obligándose a presentar al Instituto xxxx copia simple de la presente escritura.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES:

xxx.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de xxxx y al Organismo de Gestión Tributaria de xxx, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y me requieren para la comunicación del hecho imponible a través de la plataforma SIGNO, justificantes de cuyas comunicaciones incorporaré a la presente mediante diligencia.

Los comparecientes solicitan del Ayuntamiento de xxx la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña xxxx y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de los derechos sobre la finca descrita bajo el número 1.=, al ser la vivienda habitual de la causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento expedido el día xxxx por el Ayuntamiento de xxx, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.

TERCERO.- xxxx

Escritura de adición a la herencia de uno de los cónyuges y de aceptación y adjudicación de la herencia del otro que había heredado al primero

Un buen lío, ¿no? No tanto pero no ha sido tampoco fácil darle salida a este caso. Destacaré las partes más interesantes.

E X P O N E N:

I.- DE LA ADICIÓN DE HERENCIA DE Don xxx Que por escritura autorizada por el Notario que fue de xxx, Don xxx, el día xxxx, con el número xxx de protocolo, Doña XXX (hoy fallecida) se adjudicó la herencia de su esposo Don XXXX, nacido el día xxx y titular del DNI/NIF xxx, en la forma y condiciones que en dicha escritura constan y a la que en evitación de repeticiones innecesaria las comparecientes se remiten.

En dicha escritura se hizo constar que el causante falleció en xxxx, el día xxx, siendo su último domicilio el ubicado en xxx, en estado de casado en únicas nupcias con Doña XXX y sin descendientes ni ascendientes. El causante falleció bajo testamento abierto otorgado ante el Notario que fue de xxx, Don XXXX, el día xxx, con el número xxx de protocolo, en el cual en la cláusula tercera legó a su mencionada esposa Doña xxxx, el usufructo universal y vitalicio de toda su herencia y en la cláusula cuarta instituyó heredera universal a su madre Doña xxxx y para el caso de que su expresada madre le premuriese (como así ocurrió al fallecer el día xxxx) designó por su única y universal heredera a su esposa Doña xxxx en pleno y libre dominio.

Certificados de defunción (incluido el de la madre del causante), de últimas voluntades y copia autorizada del testamento del causante se encuentran testimoniados en la mencionada escritura, cuya copia me exhiben y acompañaran a la copia o copias que de la presente se expidan a sus efectos.

II.- DE LA HERENCIA DE Doña xxxx:

FALLECIMIENTO: Que Doña XXX, nacida el día xxx y titular del DNI/NIF xxx, falleció en xxxx, el día xxx, en estado de viuda de sus únicas nupcias con Don XXXX, sin descendientes ni ascendientes.

ÚLTIMA VOLUNTAD: Que Doña XXX, falleció bajo testamento abierto autorizado por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, en el cual instituyó herederas de todos sus bienes derechos, acciones y obligaciones a su sobrina carnal Doña XXX, hija de su fallecida hermana Doña XXX, en la proporción de dos terceras partes de su herencia y a Doña XXX, titular del DNI/NIF xxxx, en la proporción de una tercera parte de su herencia.

DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS: Me exhiben las comparecientes certificado de defunción y copia autorizada de su reseñado testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

Incorporo a la presente testimonio del certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad, obtenido telemáticamente por mí, el Notario, a su solicitud.

III.- Que en la citada escritura de herencia de Don xxx, otorgada el día xx, al inventariar los bienes del causante, se omitió incluir el siguiente bien inmueble de carácter ganancial de Don xxx y Doña XXX:

1.= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO A FECHA DE DEFUNCIÓN DE Don xxx: xxx, por lo que se imputa a la adición de herencia su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de xxx, según consta en la instancia de liquidación que se dirá y a fecha de su fallecimiento.

VALORACION DEL PLENO DOMINIO A FECHA DE DEFUNCIÓN DE Doña XXX: xxx correspondiendo a la participación de Doña xxxx la cantidad de xxxx a fecha de su fallecimiento, lo que se hace constar a efectos de la adición de herencia de Don xxx.

REFERENCIA CATASTRAL: xxxx.

TÍTULO:

IV.- BIENES DE CARÁCTER PRIVATIVO DE Doña XXX:

A).= BIEN INMUEBLE DE CARÁCTER PRIVATIVO DE Doña XXX:

B).= SALDOS BANCARIOS DE CARÁCTER PRIVATIVO DE Doña XXX:

C).= AJUAR DOMÉSTICO DE LA HERENCIA DE Doña XXX:

1.= (6).- Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxx (3% del valor de la vivienda habitual de la causante (finca descrita bajo el número 2.= del inventario)).

Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre la vivienda habitual de la causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 de Junio de 2020 (1666/2020), la del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 4 de Junio de 2020 (2304/2020) y las Resoluciones del TEAC 30-9-2020 y 14-7-2020, según las cuales deben excluirse para su cálculo las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante.

V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

xxx.

Según la liquidación que practican las comparecientes:

Integra la herencia de Don xxx, la mitad de gananciales (valorada dicha mitad ganancial a fecha de fallecimiento del causante, en la cantidad de xxx), la cual es objeto de adición a su herencia y que se integra en la de su esposa y heredera, Doña XXX.

E integra la herencia de Doña xxx el valor de sus bienes privativos (xxxx) más su mitad de gananciales (valorada dicha mitad ganancial a fecha de fallecimiento de la causante), más la adición efectuada a la herencia de su esposo de la mitad ganancial de la finca descrita bajo el número 1.= (valorada ya dicha mitad a fecha de fallecimiento de la propia causante), todo ello por su valor de xxxx, excluido ajuar, y xxx, incluido ajuar.

B).- FORMACIÓN DE HABERES: Expuesto cuanto antecede, y una vez practicada la adición a la herencia de Don xxx que se integra en la herencia de su esposa y heredera Doña XXX, se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:

xxx.

VI.- Conocido el haber de cada una de estas interesadas, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

xxx.

VII.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ADICIÓN, ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIAS. Doña XXX y Doña XXX, previa adición de la herencia de Don xxx, aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de Doña xxxl, aprueban y ratifican las operaciones particionales efectuadas y solicitan que, en su caso, se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES: Las comparecientes solicitan se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de Doña XXX, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

Respecto de la herencia de Don xxx, manifiestan las comparecientes que el Impuesto de Sucesiones devengado por su fallecimiento fue liquidado en la Oficina Liquidadora de xxx por instancia privada con fecha de presentación el día xxx y número xxx de entrada.

Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

Las comparecientes solicitan del Ayuntamiento de xxx se declare la prescripción del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado en la parte de Don xxx, dada la fecha de su fallecimiento (el día xxx).

Asimismo las comparecientes solicitan de los Ayuntamientos de xxx y xxx la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña XXX y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de las fincas descritas bajo los números 1.= y 2.=, habiendo constituido ésta última, la vivienda habitual de la causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento expedido el día xxx por el Ayuntamiento de xx, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.

Las comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entrega a los Ayuntamientos de xxx, y al Organismo de Gestión Tributaria de xxx, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGURO DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO: Yo, el Notario, hago constar que a petición de Doña XXX, he cursado la solicitud telemática de la Certificación a que se refiere el Artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, testimonio de la cual por mí, el Notario, deducido, incorporo a la presente, en la que se señala que constan asociados al DNI/NIF indicado en la solicitud, los siguientes contratos:

.= Póliza xxx.

Se incorporan a la presente fotocopias por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio de los certificados de dicha póliza de los que resultan unos capitales a liquidar que ascienden a la suma de xxxx para la beneficiaria Doña XXX y a la suma de xxx para la beneficiaria Doña XXX.

.= Póliza xxx.

xxx.

De conformidad con el citado R.D. 398/2007, informo a la compareciente de lo dispuesto en la normativa reguladora del contrato de seguro con relación a la designación de beneficiario, a fin de que conozcan que la existencia del contrato de seguro no presupone la existencia de ningún derecho a favor de los herederos, ni implica la obligación de integrar las prestaciones que pudieran derivarse del contrato de seguro en el caudal hereditario.

Respecto de Don XXXX, me manifiestan ser innecesaria dada la fecha de fallecimiento del causante.

CUARTO. – GASTOS E IMPUESTOS. xxxx

Escritura de compraventa de inmueble con mobiliario existente en su interior

SEGUNDO.- Que Don XXXX es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de los bienes muebles que figuran en el inventario redactado en los idiomas español e inglés, que me entrega firmado por él mismo, cuya firma legitimo por haber sido puesta a mi presencia, cuyo documento uno a esta matriz, a fin de que forme parte integrante de la misma y se reproduzca en sus traslados.

Dichos bienes han sido adquiridos por su propietario compareciente, en su estado actual, por compra en establecimiento abierto al público, totalmente desembolsados sus importes y libres de toda carga y arriendo, según manifiesta y sin que lo acredite fehacientemente, por lo que yo, el Notario, le hago las advertencias oportunas.

VALORACIÓN GLOBAL DE LOS BIENES MUEBLES INVENTARIADOS: xxxx.

TERCERO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don XXXX, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo I.= y el de los bienes muebles inventariados en el expositivo II.= de la presente escritura, a xxxx, quienes los compran y adquieren por mitades indivisas, con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

DOÑA xxx presta su consentimiento a la transmisión efectuada en cuanto fuera necesario y por tratarse de la vivienda habitual de la familia.

B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxx, de los que xxx corresponden al inmueble y xxx a los bienes muebles inventariados, de cuyo precio:

.- xxx

.- ….

Y por supuesto la parte del inmueble tributa a un tipo y el resto a otro …

Escritura de donación de finca no inmatriculada y mal catastrada

Sin la menor duda, esta escritura exigirá un complemento cuando tengamos Catastro a fin de ajustar la descripción catastral a la de la escritura y poder inmatricular. De momento, a esta gente les voy a cursar un expediente en la Sede Electrónica del Catastro. Será la primera vez que curse uno fuera de mi provincia. A ver qué tal funciona. El técnico es rápido y me ha proporcionado todo lo necesario en 24 horas desde que se lo pedí.

NÚMERO

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte, como donantes:

Los cónyuges

Y de la otra, como donataria, la hija de los anteriores:

DOÑA

Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que los cónyuges XXXX, son dueños en pleno dominio, con carácter ganancial, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca.

= RÚSTICA:

Manifiestan que la finca se encuentra vallada en todo su perímetro y cuenta con dos accesos mediante puertas metálicas hacia su Noroeste y Sureste construidos con licencia concedida en el año XXX por el Ayuntamiento de XXXX que dan salida a una loma que conduce al camino denominado “XXX” (parcela XXX del Ayuntamiento de XXX) y la segunda a un camino vecinal para el servicio de las casas.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título escrito, ni inscrito, según manifiestan.

Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.

DATOS CATASTRALES: Forma parte de las parcelas XXX, todas del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXX, catastradas bajo las siguientes referencias:

XXX (a nombre de XXX), XXX (a nombre del aquí compareciente XXX) y XXX (a nombre de XXXX).

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, las certificaciones acreditativas de las referencias catastrales, y descriptivas y gráficas, solicitadas por los otorgantes a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita del Registro de la Propiedad de XXX, para cuando proceda, la inmatriculación de la finca para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me entregan los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME de medición y PLANOS expedidos el día XXX por DOÑA xxx, Ingeniero XXX, Colegiado con el número XXX en el Colegio XXXX (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación, medición y planos son acreditativos de la superficie de suelo de la total finca.

Se aporta el CERTIFICACIÓN de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa del total suelo (informe de validación gráfica positiva frente a parcelario catastral) expedido con fecha XXX que a su requerimiento incorporo a esta matriz. Se aportará con la copia autorizada de la presente escritura Disco Compacto (CD) con los ficheros GML de la finca a los oportunos efectos.-

Se incorpora igualmente testimonio de la licencia mencionada en la descripción de la finca.

TÍTULO: El de compra efectuada a Don XXX, por Don XXXX en estado de casado con Doña xxx, hace más de veinticinco años, según manifiestan y sin que me lo acrediten fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Art. 172 y 174 del Reglamento Notarial.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y de la certificación de técnico antes citada. Yo, el Notario, les advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- DONACIÓN.

A) XXX, DONAN, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo anterior, a su hija DOÑA xxx, quien ACEPTA la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libres de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor de xxxx.

B).- Manifiestan los donantes:

1.- Que se han reservado bienes suficientes para vivir en el estado que le corresponde a sus circunstancias.

2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.

C).- Manifestaciones fiscales.

La donataria, de conformidad con el artículo 4.3 del Decreto Legislativo 1/2010 de 5 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de tributos cedidos, modificado por Ley 7/2017 de 21 de diciembre de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia para el ejercicio 2018, solicita la aplicación de la bonificación del 99 por 100 de la cuota del Impuesto de Donaciones después de aplicar las reducciones estatales y autonómicas que, en su caso, procedan.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán de cargo de la parte donataria.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

El/los señor/es comparecientes quedan informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y en la aplicable al acto o negocio jurídico documentado. Por tanto, la comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose los otorgantes obligados a facilitar los datos personales, y estando informados de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. La finalidad del tratamiento de los datos es realizar la formalización del presente documento, su facturación y seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles, cuya lógica aplicada es la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se realizarán las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda al actual en la plaza. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o de sus sucesores en la plaza. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal dirigido a xxxx. Asimismo tienen el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Yo, el Notario, hago, expresamente, las advertencias a las que se hace referencia en el Artículo 64 de la Ley 39/1988, de 28 de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes.

El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados.

Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento.

De que conozco a los comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en seis folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie xxx, números xxx y los xxx posteriores en orden correlativo de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 2, 4, Nª 8ª

Concepto DONACIÓN RÚSTICA.

Base:

TOTAL: (Impuestos excluidos)

Escritura de elevación a público de acuerdos sociales relativos al nombramiento de nuevo Administrador Mancomunado por fallecimiento de otro anterior

NÚMERO

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de Valencia,

C O M P A R E C E N:

DON

I N T E R V I E N E N:

En nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “XXX, S.L.”, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:

Constitución:

N.I.F.:

Domicilio:

Inscripción:

Su objeto social es:

Su legitimación para éste acto se deriva de su condición de Administradores Mancomunados de la citada sociedad, cargo para el que el primero fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante escritura autorizada por Don XXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, antes citada, y el segundo ha sido nombrado (y ha aceptado), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad adoptado en su reunión de fecha XXX, según resulta de la certificación que se cita a continuación y que se eleva a público mediante la presente.

Se hallan expresa y especialmente facultados para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la citada Junta en su reunión de XXX, según resulta de la certificación citada en el párrafo anterior, expedida por los Sres. Comparecientes, en su calidad de Administradores Mancomunados, cuya certificación, junto con testimonio del Certificado Literal de Defunción de DOÑA xxx (anterior Administradora Mancomunada, fallecida el día XXX) me entregan e incorporo a la presente matriz para que formen parte integrante de la misma y sean insertos en sus traslados, considerando legítimas las firmas que la autorizan por haber sido puestas en mi presencia.

Consultado en el día de hoy el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a la mercantil representada.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes sus facultades representativas para la elevación a público de acuerdos sociales relativos al nombramiento de nuevo administrador mancomunado a que la presente escritura se refiere.

Me aseguran que la Sociedad por ellos representada se halla actualmente en vigor, que se encuentran en el ejercicio de los cargos que ostentan, sin que las facultades de representación que les competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, cuyo resultado consta en la Base de Datos de Titularidad Real, que yo, el Notario, he consultado, manifestando los Sres. Administradores Mancomunados no haberse modificado el contenido de la misma.

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que intervienen, capacidad legal para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E N Y O T O R G A N:

Primero.- Que en nombre y representación de la mercantil “XXX, S.L.”, ELEVAN A PÚBLICO el contenido de la certificación, antes citada, extendida en UN folio de papel común, escrito por su anverso y reverso, cuyo contenido aquí no se reproduce para evitar repeticiones innecesarias.

Solicitud Registral: Los comparecientes, según intervienen, solicitan del Señor Registrador Mercantil que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma conforme a lo dispuesto en el Artículo 63 del Reglamento del Registro Mercantil.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de Alicante, considerando como presentante de dicho título por designación de los comparecientes a “XXX, S.L.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que figuran en la intervención de la presente escritura.

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Registro Mercantil.-

Protección de datos. De acuerdo con la normativa de protección de datos, los comparecientes quedan informados y consienten la incorporación, conservación por plazo legal y tratamiento de sus datos por el Notario autorizante, los sustitutos y los sucesores en el protocolo, incluyendo las remisiones impuestas en la normativa, con la finalidad de ejercitar la actividad ordinaria notarial. Los derechos que asisten a los comparecientes de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento podrán ser ejercitados, cuando proceda, ante el Notario titular del protocolo en la Notaría de xxx, sita en xxx, y mediante reclamación ante la autoridad de control competente.

De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en XXX folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie XXX y números XXX y los XXX folios anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA. TOTAL: (Impuestos excluidos)

Impugnación de minuta de compraventa por no utilización del valor comprobado fiscalmente

Ha llegado a mis manos una impugnación de minuta en la que el impugnante alega que en la notaría se ha minutado en base al precio declarado de la venta en la escritura (¡oh my God, que barbaridad!), cuando, en su opinión, ha de hacerse teniendo en cuenta únicamente el valor comprobado fiscalmente. Señala además que hubo una valoración efectuada por la Agencia Tributaria Autonómica que fue proporcionada previamente a la notaría y que aunque hasta la Ley de Tasas y Precios Públicos la minutación se hacía en base a los valores reales obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial (¿?), con la aprobación del Arancel Notarial vigente (que es de anteayer … 1989) únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente y, solo a falta de ellos, los valores consignados por las partes en el documento (Norma 1ª del Arancel, dice).

Alega también posteriormente que:

No puede minutarse al comprador la copia simple electrónica mediante la que se comunica el hecho imponible del IIVTNU al ayuntamiento de turno.
No puede minutarse la comunicación catastral.
No pueden minutarse conceptos extra arancelarios.
Y que no puede minutarse el papel de las copias simples, citando dos resoluciones de la DGRN de 13 de Octubre y 18 de Noviembre de 2010.

Daremos la razón al impugnante en el punto cuatro y se la negaremos en el punto tres. El segundo punto admitiría su discusión aunque me inclinaría porque efectivamente no es minutable puesto que constituye una obligación para el Notario (yo no lo cobro). En cuanto al primer punto, diría que comunicar el hecho imponible de la plusvalía es igual de necesario para ambas partes, así que el pago de esa copia dependería en buena medida de la forma en que se hubieran convenido los gastos.

Centrándonos en el primer punto, que es el verdaderamente relevante, lo cierto es que es la introducción del RD que aprueba al Arancel la que dice textualmente en su punto número 2: “Cambio en la determinación de las bases. Hasta la entrada en vigor de la Ley de Tasas y Precios Públicos, la determinación de los derechos de los Notarios se realizaba sobre la base de los valores reales, obtenidos mediante los procedimientos previstos en el Reglamento Notarial. Con la entrada en vigor de la Ley, únicamente pueden tenerse en cuenta como base los valores comprobados fiscalmente de los hechos, actos o negocios jurídicos y, a falta de aquellos, los valores consignados por las partes en el correspondiente documento”.

Sorprende, ¿verdad? Pues sí, pero una cosa es un valor comprobado fiscalmente y otra cosa es una valoración efectuada por la agencia tributaria que sea. No ha habido una liquidación complementaria por comprobación de valores; lo que se aportó fue un valor mínimo pero ese no es el valor real de venta. Algunos en las compras con precio inferior al valor de tasación hipotecaria incorporamos el valor mínimo de Consellería cuando es inferior al precio para que no giren una complementaria. Siendo así cómo desearía este usuario notarial e impugnante, algunos estaríamos tirando piedras contra nuestros propios tejados.

Sin embargo, lo único que he encontrado sobre el asunto a pesar de parecer una cuestión tan obvia (por el momento, pues ya estoy a la búsqueda de resoluciones) está en el libro “Prontuario Notarial” de Ramón García-Atance Lacadena (que, por cierto, es un libro magnífico que nunca no se aleja mucho de mi mesa). Ramón, con el que coincidí estando los dos destinados en Menorca (él en Ciutadella y yo en Es Mercadal) dice sobre el asunto: “La base de su aplicación (la del arancel) es el valor comprobado fiscalmente, y en su defecto, el declarado. Por ello cabe la revisión del arancel aplicado por el Notario con motivo de una comprobación por parte de Hacienda respecto de los valores declarados”. Y nada más, no dice nada más, así que la cosa tiene que resolverse por lo del “comprobado fiscalmente” que es lo que es y significa lo que significa y no es una mera aportación de una valoración vinculante o no vinculante: tiene que haber una comprobación de valores por hacienda, por lo que, en principio, no valdría la aportación de una valoración, aunque fuera vinculante. Recientemente la STS 21-1-2021 ha vuelto a reiterar que es obligatoria la visita del perito, sin que sirvan los coeficientes, así que … nos aplicaremos ese cuento.

Quedamos a la espera de lo que digan los supertacañones ….

Los planteamientos en los expedientes hipotecarios no son infalibles

“Al intentar inscribir en el Registro de la Propiedad, no cuadran los datos catastrales y los de la escritura. Tras muchísimas largas por fin se articula un camino, fruto del ok de la Registradora. Se ejecuta y al llevarlo a inscribir surge un error y no se puede (deduzco que no se han entendido la notaría y el registro). Se paga una escritura de declaración obra nueva y una escritura de modificación y aclaración. Pongo el grito en el cielo y me dicen que hay que ir al expediente de mayor cabida. La minuta será de unos 670 Euros. Si hemos tenido que recurrir a esta última solución entiendo que por un “mal enfoque”, ¿tengo yo posibilidad de enjugar el coste de este procedimiento? Entiendo que no ha sido por nuestra culpa y que la escritura de rectificación no sirvió para nada”.

Los planteamientos que hacemos en las notarías no son infalibles, ni están garantizados y cuando fallan pues nos justificamos como podemos porque no es fácil decirle a alguien: “mira, no ha salido bien; no ha colado; no ha funcionado; ha pasado que …”. Las cosas en esa materia concreta (la más ardua del mundillo en estos tiempos) son así. Luego ya viene la reacción de cada uno. Si hay abogado y erró él, yo generalmente cobro lo mío. Si no lo hay, y erré yo, pues depende de la pega razonable o no razonable del registrador que dio (o no dio) su ok y que luego se lava (o no se lava las manos), se implica o no se implica en la solución (un día contaré mi verdadera opinión y forma de actuar en esta materia, pero hoy no estoy por la labor …).

Tenga en cuenta que los Libros del Registro los tienen ellos y que nosotros no podemos verlos jamás (aunque puedas consultar) para imaginar las pegas que van a poner o las dudas que van a tener y claro a veces hay sorpresas.

Lúchelo un poco si puede con la notaría, pero tenga en cuenta que esto tampoco son matemáticas y no podemos dar siempre en la diana.

También otro día le contaré el fregado que me han montado a mis dos hermanitas por un asunto similar al suyo en el que ellas (y su padre) tienen tanta culpa de que no se resuelva como yo y su abogado. Y la registradora ha vuelto de nuevo a denegarme la inscripción…

Que tenga suerte.

Unos días después mi consultante me dijo que pagar 670 Euros por los 20 m2 que le faltaban a su propiedad le parecía desproporcionado. Entonces le dije que los metros casi no influyen en el coste. Lo que influye es el “papel” que exige acreditar todo eso y por tanto la extensión de la escritura, las notificaciones que haya que hacer, las alegaciones que pueda haber y otra serie de cuestiones. En fin, que los 20 m2 eran lo de menos en este caso. Yo particularmente presumo de la eficacia de mi despacho en estos asuntos y de que solo uno de ellos no ha llegado a buen puerto (es decir a inscribirse), aunque otros (en un porcentaje no despreciable) requieren subsanaciones y complementos. Cuando más se la coja el registrador con papel de fumar … peor.

El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare

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