Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Hace un año y medio se firmó una escritura de compraventa de una finca rústica. Días, o tal vez horas después de la firma, alguna de las partes (o puede que las dos) nos avisó de que la finca vendida no era la que se había dicho en la escritura y de que nos habíamos equivocado. Aclararé para quien piense y ¿cómo se puede confundir una finca con otra? Pues porque hay escrituras que incluyen varias, a veces muchas, fincas cuya descripción es muy parecida. Puede ocurrir en rústicas o en urbanas.

Hace pocos días, o tal vez horas, el comprador ha recibido una “cartita” de Hacienda advirtiéndole de que tiene el impuesto sin liquidar y de que haga el favor de pasar por caja a pagarlo con los oportunos recargos.

El sujeto pasivo y comprador pide urgentemente una cita para hablar conmigo, casi al tiempo que la otra parte se persona en la notaría con el estribillo habitual: “El Notario se ha equivocado, os habéis equivocado”.

El caso es que tras la queja posterior a la firma de aquella escritura les expliqué a las partes lo que podríamos hacer. No dieron más noticias y me quedé con las copias y el  impreso de liquidación en mi poder y sin cobrar. Tampoco pensaba hacerlo a fin de amortiguar las consecuencias del error que ellos y solo ellos habían cometido y aunque lo que tienen que pagar por el impuesto no alcance las tres cifras (pecata minuta, a fin de cuentas).

Toda la documentación sigue en mi poder a día de hoy, pero la carta de Hacienda les ha servido de recordatorio de que tienen el asunto sin resolver, esa documentación sin retirar, un impuesto sin pagar y sobre todo una finca escriturada (no se llegó a inscribir) a nombre de quien no debería estar….todo ello según manifiestan, claro está.

Así que ante esta situación a los que se han personado en la notaría y a los que pedían por teléfono la cita conmigo, me los he despachado a unos personalmente (“no, sí aquí cada uno va a lo suyo”, ha terminado diciendo uno de ellos) y a otros vía correo electrónico, más o menos, de este modo:

Estimado Señor:

Puesto que unos y otros parecen insistir en que nosotros nos equivocamos, yo vuelvo a insistir en que no fue así. No sé quién de ustedes (aunque parece que fueron ambos) se equivocó, pero la Notaría o el Notario, que soy yo, no lo hicimos. Tenemos completamente claro que la escritura se preparó con la finca que ustedes nos señalaron en la copia autorizada del título de propiedad de la parte vendedora. Si había dos con descripciones semejantes y las confundieron, el error es suyo.

A las pocas horas o días de la firma de esta escritura se propusieron soluciones que nunca han recibido respuesta de ustedes ni de sus intermediarios. Se preparó (gratuitamente) un escrito para el Ayuntamiento a fin de comunicarle la nueva transmisión proyectada, puesto que la finca que ustedes decían que se tenía que vender lindaba con monte público municipal y existía, por tanto, un derecho de preferente adquisición, se les hizo el impreso de liquidación del impuesto devengado y se prepararon las copias demandadas de la escritura.

No les voy a cobrar nada por mis servicios y he dado facilidades para resolver el problema, ¿qué más se supone que debo hacer? ¿perseguirles? El problema no lo tengo yo. Lo tiene el vendedor que no ha vendido lo que quería y ustedes que no han comprado lo que han pagado. Ya ha pasado un año y medio desde que firmamos la escritura.

La solución al asunto sigue siendo la misma que les propuse entonces:

.- Si la compraventa se anula, rescinde o revoca, se corre el riesgo (por mucho que ustedes quieran llamarle subsanación) de que Hacienda (que no soy yo y por eso se lo recuerdo) practique otra nueva liquidación y cobre otro 8%, pero parece que no habrá más remedio que asumir ese riesgo. No entro en las consecuencias que la transmisión pueda tener en el IRPF o en el Impuesto de Sociedades para las partes. Eso no es cosa mía.

.- Y si quieren comprar la finca correcta, háganlo, previa comunicación al Ayuntamiento puesto que, si no recuerdo mal, la finca linda con monte público municipal, como ya hemos comentado.

No me parece correcto que se hagan acusaciones de comisión de errores sin ninguna clase de fundamento cuando profesionalmente hemos cumplido más que holgadamente.

Sin otro particular … Justito El Notario.

Otro caso: La omisión de bienes en los inventarios hereditarios

No saben ustedes lo habitual que es que los herederos descubran a posteriori que el causante de la herencia, el difunto, era titular de un saldo bancario del que no se había informado a la notaría a tiempo, es decir, al encargar la escritura y o, a más tardar, antes de su otorgamiento.

También suele ocurrir (incluso ocurre más veces que lo anterior) que sea Hacienda quien descubra ese saldo y que normalmente sean cantidades de poca importancia (nadie se olvida de un pastón), pero hay que rendir cuentas también por ellas y a veces con un posible disgusto si “la Hacienda” o la Liquidadora correspondiente consideraran oportuno no aplicar reducciones o bonificaciones a estos saldos u otros bienes olvidados, porque también pasa con vehículos o incluso pequeñas fincas, que no se incluyeron en la liquidación inicial del Impuesto de Sucesiones.

En el caso de los vehículos es Tráfico quien suele alertar de la omisión cuando se pretende efectuar una transmisión y el titular era el difunto, en cuyo caso vienen exigiendo a la notaría la adjudicación hereditaria. Deben pensar que aquí sabemos los automóviles, motos o tractores que ahí en cada familia.

En el caso de esas fincas, normalmente rústicas, normalmente pequeñas (tampoco nadie se olvida del Pazo o el Cortijo familiar) que aparecen inscritas en el Registro de la Propiedad a nombre de un difunto que por la intercesión de las Oficinas Liquidadoras se aparecen, siempre me pregunto si esas prácticas investigadoras están ajustadas o no a ley. Es decir, ¿puede/debe el Liquidador servirse de la información que atesora en sus Libros Registrales para zurrarle la badana al contribuyente? Esto por no hablar del gusto por las esquelas y otras aficiones de tipo detectivesco de las que uno llega a tener noticias, ni de si esa labor acaba beneficiando o perjudicando al sujeto investigado.

Indudablemente las omisiones de fincas se disminuyen cuando los interesados acuden al Registro o Registros donde el causante (el difunto), tuviera o hubiera tenido (o se pudiera sospechar que tuviera) alguna finca y se solicitan notas simples (que también se pueden/deben pedir desde la notaría). Siempre insisto a mis empleados en que lo hagan. De esta forma, sin duda, se reducirían estos supuestos.

Es entonces (cuando el saldo, el vehículo o la finquita aparecen) cuando los interesados vuelven a la notaría con el clásico “os habéis equivocado”. Deben pensar que tenemos ciencia infusa. Yo estoy pensando en comprarme un flexo bien potente para efectuar los interrogatorios previos a la conformación de un inventario hereditario para que esto no vuelva a pasarme nunca más.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario