Creo interesante complementar la lectura de este post con “El Banco me vende una vivienda en construcción”

 

Una pareja casada en gananciales viene a mi notaría a firmar un préstamo hipotecario. La vivienda que se hipoteca es de él, pero el préstamo se concede a los dos. Cómo cuando se encarga la escritura ni el propietario de la finca que se hipoteca, ni la entidad facilitan a la notaría la escritura de propiedad, nos vemos obligados a tirar de nuestro archivo y de la nota simple del Registro de la Propiedad.

Aunque se trata de una hipoteca más (para mi, pero no para mis clientes) precedida de una cancelación, se producen varias incidencias porque una entidad no ha encargado la cancelación a la otra (tal vez pensaba que se lo iba a encargar yo) y hay un rifirrafe entre apoderados.

Las aguas vuelven a su cauce cuando el apoderado cancelator se marcha. Entonces el cliente expresa alguna queja en cuanto a la lentitud del proceso de cancelación en su antigua entidad que resulta suficiente para que el apoderado hipotecante se de unos golpes en el pecho y se vea refrendado en su actuación.

Pero yo sé quién tiene razón. Llevo nueve años en la plaza y conozco el percal.  Al igual que el percal me conoce a mi.

La circunstancia de que la finca sea de él y la deuda de ambos, da lugar (porque me lo preguntan) a la explicación de algunas cuestiones clásicas puesto que uno de los cónyuges está pagando una vivienda que es del otro adquiriendo un derecho de crédito contra la sociedad de gananciales que resulta difícil de explicar y que no proporciona mucho consuelo al cónyuge paganini.

 

¿Qué se puede hacer?

En este caso, porque el régimen matrimonial, que es el de gananciales, es fundamental para resolver el tema, la respuesta es fácil: Aportar la vivienda a los gananciales, es decir, firmar una escritura para que pase a ser de la sociedad de gananciales, es decir, de los dos con carácter ganancial.

La aportación a gananciales está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y no paga plusvalía municipal (IIVTNU), pero puede pagar plusvalía (incremento o ganancia patrimonial) en el IRPF, así que yo siempre les digo a mis clientes que hay que hacer números para decidir si fiscalmente la operación puede interesar o suponer la ruina familiar, porque un incremento patrimonial fuerte puede resultar inasumible.

Recuerdo una tarde en la que firmaba una donación con un padre y su hijo ingeniero que parecían estar enterados de las repercusiones fiscales de la donación. Les vi tan seguros que hasta el final no le eché un vistazo a la escritura del padre donante. Entré en Impuestos para andar por casa e hice el cálculo de la plusvalía. El resultado fue tan escalofriante que cuando les pregunté ¿pero a ustedes les ha calculado alguien la plusvalía en renta? y les dije el importe aproximado, el padre tuvo que ausentarse de mi despacho para ir al baño jurándome eterno agradecimiento cuando pudo regresar.

La alternativa a la aportación a gananciales es un sencillo y barato testamento abierto notarial en el que el cónyuge propietario puede no limitarse al clásico testamento del uno para el otro y atribuir a su esposo o esposa una participación en el inmueble o su usufructo o una participación mayor en su herencia. Existen varias posibilidades al respecto que su Notario o Abogado podrán perfectamente explicarle.

Completada la explicación, quedamos en volver a hablar si toman decisiones al respecto y continuamos con la firma de la hipoteca.

A veces mi bien aprovechada impresora-fotocopiadora no separa bien los folios y cuando estamos llegando al final de la explicación de la escritura y próximos a firmar (nunca firmo en papel común, ni leo en pantalla alguna la escritura, simplemente porque no me gusta y tendré que explicar por qué otro día en otro post), descubro que han salido un reverso y un anverso en blanco y que hay que volver a imprimir.

Encargo que se reimprima la escritura y ya aburrido ojeo la documentación adjunta. Cuando llego a la nota del Registro veo que figura que …

 

La obra de la vivienda se encuentra en construcción

Pero, ¿es posible declarar una obra en construcción? Sí, claro. Hace unas décadas no era posible, pero actualmente sí lo es y una forma de facilitar la financiación de la obra que vas a llevar a cabo como particular o como promotor.

Camino de cumplir nueve años en mi actual destino, aseguraría que esa promoción de viviendas está realmente concluida, pero ¿no fue declarado el final de la obra en construcción por el promotor mediante escritura e inscrito en el Registro de la Propiedad?

Después de una firma algo agitada, y rozando las tres de la tarde, el diablillo que todos llevamos dentro se me coloca en el hombro y me dice “cállate”. Pero vence el angelito y hablo: ¿Puede ser que la vivienda esté todavía en construcción?

Por supuesto que cuando lo digo nadie sabe nada y el apoderado solo balbucea alguna memez acerca de que la intervención de la notaría en su momento debía suponer que “todo estaba legal”. ¡Y lo estaba¡ El propietario tiene desde hace años la escritura en su poder y estoy seguro de que mi predecesor en la notaría lo explicó perfectamente, pero siempre digo que cada uno sabe de lo suyo, así que parece que el asunto debió quedar olvidado entre otros cientos de cosas y preocupaciones.

Así que vuelvo a recurrir a mi archivo y veo que este Señor compró su vivienda y la hipotecó en construcción. La primera comprobación me cuadra, así que llamamos al Registro y confirmamos que no es un error de la nota simple: la vivienda consta en construcción.

Explico a mis clientes, que se muestran inquietos y preocupados, como es lógico, que puesto que el Banco (presuponiendo que se hubiera enterado y no lo parecía) no había puesto pegas, que, con más o menos gasto (en tiempo y en dinero), el problema tendrá solución.

La vivienda forma parte de un conjunto de diecisiete viviendas unifamiliares construidas por un promotor primero “desaparecido en combate” por causa de la crisis y actualmente fallecido y propongo a mi cliente que hable con sus vecinos a ver quien sabe algo sobre el tema o dispone de alguna documentación.

Firmamos la hipoteca y nos despedimos.

 

A los pocos días vuelve

Sorprendentemente, porque descubro muchas cosas de este tipo y casi nadie vuelve, mi cliente vuelve un par de días después con un vecino (interesado y preocupado pero sin mucha información) y buscamos en los índices (el mensual por operaciones y el anual de otorgantes) y en el archivo (físico e informático) de mi notaría las escrituras otorgadas por el promotor del conjunto de viviendas.

Conseguimos localizar el acta de final de obra que parece que no se llevó al Registro o que tal vez se llevó pero no se inscribió por algún defecto. Con esa información, quedamos en tratar el tema en otro momento y en avisarles de las posibles soluciones.

A priori la documentación necesaria para el final de obra es la siguiente:

1. ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN.
2. CERTIFICADO FINAL DE OBRA Y DEL ARQUITECTO SI EL DE FINAL DE OBRA NO ES DESCRIPTIVO.
3. SEGURO DECENAL.
4. LICENCIA DE 1ª OCUPACIÓN.
5. Y LIBRO DE EDIFICIO.

Cuando examino el acta de final de obra, veo que no será posible la inscripción por dos razones:

1. Falta la licencia de primera ocupación. En el momento en que la escritura se firmó no era preceptiva, ni tan siquiera era preceptiva su solicitud. Se ha producido una rigorización de los requisitos de la que ya hablé aquí.
2. No está visada la firma del Arquitecto, Autor del Proyecto y Director de la Obra por su Colegio Profesional. Aquí tengo más dudas porque mi anterior Registrador no exigía ese visado y el actual sí. Así que le consulto por e-mail y me responde, como siempre hace, con prontitud y por la misma vía.

Concluimos en que es necesario que se consiga la licencia o documento equivalente y además que el técnico vise el final de obra o que otro técnico distinto certifique el final y lo vise igualmente.

 

Solución al problema y gastos

Así que la comunidad tendrá que hacer algunos gastos:

1. Pagar la tasa para obtener la licencia de primera ocupación, duplicado o documento equivalente o sustitutivo.
2. Pagar al técnico y a su Colegio Profesional por su visado. Lo normal sería que el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la Obra no cobre porque ya lo debió hacer en su momento, aunque  podría no haber cobrado en su día (la crisis ha provocado este tipo de situaciones) o requerirse, por el visado u otra causa, un nuevo pago de honorarios.
3. Pagar a un nuevo técnico y a su Colegio Profesional, si el Autor y Director no quiere/puede hacerlo por la causa que fuere.
4. Pagar la factura notarial que se derivará de la escritura de subsanación o complementaria de la ya existente.
5. Pagar por la confección del impreso exento de liquidación del Impuesto de AJD a la gestoría o asesoría que lo realice, aunque estos impresos exentos suelen ser fáciles de rellenar para mucha gente,
6. Y pagar la factura del Registro de la Propiedad por la inscripción del final de obra en relación con las diecisiete viviendas del conjunto.

Todo esto hubiera sido en su día de cargo del promotor y no de los vecinos. Pero en 2016, la comunidad o cada propietario interesado en hacerlo tendrá que contribuir a los gastos. Indudablemente hacerlo todos a la vez supondrá un ahorro considerable.

 

Ahora la pelota está en el tejado de la comunidad

Ya les hemos avisado de lo que hay que hacer y no podemos hacer nada más…o tal vez sí: hablar con los técnicos municipales para explicarles la situación a fin de que faciliten esa licencia o documento sustitutivo o con el Arquitecto “viejo” o “nuevo” a quienes probablemente conoceremos a fin de que se eche una mano en la solución ágil de la cuestión.

Tuvimos suerte después de todo, porque podrían haber necesitamos cumplir con más requisitos y realizar más gastos. Hablo del seguro decenal, que sorprendentemente no fue contratado en su día, y que ya no será necesario porque han transcurrido diez años desde el final de obra, de la certificación de eficiencia energética y del libro del edificio que tampoco serán necesarios por razón de la fecha de terminación de las obras.

Ya veremos si esto se resuelve favorablemente. Diría que la comunidad ha tenido suerte después de todo.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario