Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Me ha hablado de esta modalidad de acta anti-ocupantes una compañera que me indica que literalmente dicen esto:

“… la finca descrita que se ha adjudicado el Banco en autos seguidos xxxx y en virtud de Decreto xxx, está actualmente ocupada pero se desconocen los datos de la persona física o jurídica ocupante y su título y me requiere a mi, el Notario, para que me persone en la finca propiedad del requirente y requiera al ocupante la presen tación de título suficiente para la ocupación de la vivienda arrendada, todo ello a los efectos de que pueda ejercer el derecho que la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye, en su caso“.

 

A destacar …

Se habla de ocupantes, no de okupas. No sé si es premeditado. Ni siquiera tengo claro que sea absolutamente relevante distinguir. Probablemente en estos tiempos sí que lo sea.

Se mencionan los autos y el Decreto pero no se menciona nada más sobre porque se cree que está ocupada o sobre la entrega de la posesión. Tampoco se testimonia nada, cuando sería relevante para el Notario que va a recibir el requerimiento por competencia territorial (y también para el que lo aceptó directamente del Banco) saber algunos pormenores más al respecto.

¿Puede haber ocupantes u okupas que sean personas jurídicas? Ocupante una persona jurídica lo veo viable, pero un okupa persona jurídica ya sería rizar el rizo: “no mire, es que yo estoy okupando como administrador único de Okupantes del Sureste, S.L.“.

Sin duda que se ha ideado una buena fórmula para conseguir algo similar a lo que pretendían las actas de toma de posesión que estaban ya agotadas, periclitadas, y de las que ya hablé aquí.

Se trata de que el Notario diga que no hay nadie allí o que no contestó nadie, dando alguna pista sobre la situación de ocupantes, aunque se indique claramente en el requerimientos que la finca está actualmente ocupada. Pero, ¿podemos hacer requerimientos a destinatarios indeterminados?, ¿entonces este requerimiento solo es posible cumplimentarlo en persona? ¿a quién diriges el correo certificado con acuse de recibo si no encuentras a nadie? ¿y cuántas veces hay que intentarlo? y .. de nuevo … ¿es el Notario el encargado de resolver este tipo de conflictos?

No creo que les sirva el acta para lo que quieren, pues el Notario lo único que podría decir es que en ese momento nadie abre la puerta, pero no puede decir si está o no ocupado el inmueble porque el Notario lo desconoce. Si abren la puerta, se les preguntaría en virtud de qué título ocupan la vivienda y se recogería en acta la respuesta. Lo normal será que no abran o no contesten. Además lo de hacer preguntas al personal siempre resultan conflictivo por aquello de que el Reglamento Notarial no nos lo permite. En todo caso, yo me limitaría a explicar y a dar la cédula  preguntando al Sr. Ocupante si tiene a bien identificarse, cosa que no parece muy sencillo que haga, ¿no?

Pienso que probablemente más que saber algo del ocupante lo que se pretende es saber si lo hay o no lo hay tirando de la lengua (de la tecla) al Notario para que vía diligencia pueda llegar a explicar que tuvo que salir por patas perseguido por un perro pulgoso o por un flautista de Hamelin o que por allí no había rastro de vida inteligente. Preparénse compañeros a anotar las lindezas que algunos nos podrían prodigar en esta nueva modalidad del invento que daría pie a hacerle a los inventores la bromita aquella del “agárrame el cubata”.

Seguramente habría que pulir la minuta del requerimiento y quitar y poner algunas cosas. De momento recojo el caso porque seguro que nos van a llegar a la mayoría de los Notarios alguno o algunos similares o idénticos.

Espero vuestras opiniones del asunto porque yo, de momento, no lo tengo nada claro y al venir de otra notaría las opciones de maniobra del Notario receptor se reducen muy considerablemente.

 

Llegan las opiniones

Notario: “En el sentido general de la regulación legal de las actas notariales late el hecho de que “el requerido” ha de ser determinado por el requirente. La determinación de la identidad de la persona que habite en una finca de su propiedad es del dueño y ha de ser previa al requerimiento. Dado que el Notario solo puede requerir a persona determinada, pretender sustraerse el propietario de dicha investigación sería tanto como, en última instancia, encomendarla al Notario, convirtiéndolo en un “investigador” o indagador, una grosera deformación de su función pública. Pertinaz la insistencia de bancos y sus gestorías satélites en instrumentalizar al Notariado y convertirlo en agentes de funciones que no les corresponden (primero agentes judiciales en las actas de posesión, cuando la posesión en los casos de autos previos debe ser judicial, según la LEC) y ahora función cuasi detectivesca, por más que sea solapada, lo que está implícito de forma sibilina en el requerimiento, al confesar que no saben quiénes son tales ocupantes y a sabiendas de que el Notario requiere a personas determinadas y no de forma genérica o en el vacío. Yo le diría, averigüe quién ocupa su propiedad a través de alguien a quien corresponda esa función y, una vez tenga una determinación adecuada, yo autorizaré el acta correspondiente para requerir a ese señor lo que usted quiera.  El art 198.7 del RN ya dispone que “El requerimiento para levantar el acta no podrá referirse en ningún caso a conversaciones telefónicas, ni comprender la realización de preguntas por parte del notario”, luego parece claro el espíritu de la norma contrario a actuación de índole inquisitivo o de investigación por parte del mismo. La Rs de 17 de marzo de 2015 insiste: “No siendo admisibles las rogaciones indeterminadas o ambiguas, ni la investigación de hechos Distinto sería el caso de requerir al Notario para acompañar al requirente y dar fe de las respuestas que, a preguntas del propio requirente, dieran las personas que encontraran en dicha propiedad, a fin de concretar la identidad de tales ocupantes y su posible título, pero eso sería un acta de presencia. Si el resultado fuera satisfactorio y se obtuviera algún nombre, entonces se podría autorizar un acta de requerimiento a dicha persona y en dicho domicilio al objeto de facilitar una copia de dicho título.” 

Cláusula puerta anti-okupas:

“En el Inmueble (vivienda) se encuentra instalada una puerta anti okupa la cual es propiedad de la parte Vendedora no siendo ésta objeto de transmisión. Dicha puerta, ha sido instalada como medida de seguridad del Inmueble. La parte Vendedora procederá a su desinstalación en un plazo de treinta (30) días a partir de la fecha de la Escritura de Compraventa, debiendo la parte Compradora facilitar el acceso al Inmueble para su desinstalación. En el caso de que la parte Compradora no actué diligentemente y no colabore en la desinstalación de la puerta anti okupa, la parte Vendedora procederá a llevar a cabo los trámites judiciales que le correspondan para poder recuperar la puerta antiokupa o en su caso, que la parte Compradora aboné su importe en concepto de indemnización”.

Por cierto, está indirectamente relacionado con lo tratado aquí, pero como es interesante lo dejo enlazado: Inmueble ocupado: ¿Por qué valor hay que tributar en ITP por la compra?

 

Para terminar, les dejo con esta Resolución resumida por los compañeros de Canarias: “ACTA PRESENCIA. ACCESO A PROPIEDADES PRIVADAS. ACCESO A DOMICILIOS O SUS ACCESORIOS. APERTURA VIOLENTA DE UNA PUERTA. RDGRN 23-09-2019: Para practicar una diligencia de presencia de un acta que deba ser realizada en el interior de un establecimiento se exige autorización de la persona responsable o que el Notario juzgue más idónea para la actuación notarial. El Notario no puede acceder a una propiedad privada para ejercer su función sin la autorización de quien tenga un derecho actual a permitir o denegar la misma sin que quepa presunción alguna a su favor. Las restricciones previstas en el art. 198.1.7.º RN referidas a la actuación del Notario en el interior de establecimientos abiertos al público, serán aplicables en mayor medida a un domicilio particular o a sus accesorios. El Notario, no puede presenciar, amparar y recoger en un documento público la apertura violenta de una puerta u otro acceso a una propiedad privada sin el consentimiento expreso de su poseedor, consentimiento inexistente desde el momento en que precisamente es necesario utilizar la violencia para obtener el acceso al interior”.

 

Por tener una cierta relación, traigo aquí una una reciente RDGSJyFP que trata un caso de abandono del usufructo que se acredita por acta de notoriedad notarial.  Es de 5 de agosto de 2024.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario