Esta semana nos ha traído estas cuestiones reseñables (al margen de lo publicado como posts en mi blog que puede verse con facilidad en la página de inicio):

1.= Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos

Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil de calcular con los datos de escritura y registro):

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar renunciando a la coordinación (o solicitando que se lleve a cabo y actualizando linderos).

Otra opción similar: = URBANA: Una casa habitación …  Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastro. Linderos: xxx.

Entonces decimos: Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La superficie de solar de la finca conforme a Catastro  no figura en la descripción registral, por lo que se solicita se haga constar en los libros del Registro de la Propiedad.

2.= Moratoria hipotecaria (unos tanto y otros tan poco)

A la moratoria sectorial, también la denominan “convencional” como contrapuesta a legal. La legal puede imponerla el deudor y la sectorial hay que acordarla (sin perjuicio de que su formalización pública pueda ser unilateral). Es lo que en los cuadros Vicente Martorell llama “Eficacia”.

La factura ha salido de 50 Euros con IVA antes de la retención. Probablemente había razones para cobrar por novación adicional. De hecho esa novación adicional es la que ha propiciado, a mi modo de ver, que haya habido que realizar el acta previa de transparencia con tres pinceladas que la diferencian de las de los supuestos habituales. Son estas:

“PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, sujeta a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes: …

SEGUNDO. Libre elección de notario. Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, los comparecientes hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, de una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, en la notaría a mi cargo. En consecuencia, expresado su interés en la formalización de dicha escritura y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta. …

TERCERO. Entrega de documentación. De conformidad con las Instrucciones de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 y de 20 de Diciembre 2019 dictadas al efecto, considero el día xxxx como día de entrega de la documentación, y hago constar que es la de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse la escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.”

Entre unas cosas y otras hemos empleado varias horas de trabajo en la notaría para una facturación de 50 Euros. “Es lo que hay”, que diría mi madre.

Gracias a Vicente Martorell por iluminarnos a todos con sus fantásticos cuadros actualizados.

3.= Escritura de divorcio de matrimonio sin hijos y escritura de divorcio de matrimonio separado judicialmente con hijos mayores de edad

La verdad es que divorcio poco y caso menos aún (de ahí mi tranquilidad con el asunto de expediente), pero ha sido aprobarse la reforma del Artículo 61 de la Ley del Registro Civil y el mismo día que entra en vigor me cae un divorcio y hago unos cambios (menores en mi modelo). Sin embargo comparando el viejo y el nuevo, tengo una duda. ¿Es posible remitir algo a esa Oficina General del Registro Civil? Y, ¿qué pasa? ¿qué luego esta oficina reparte el bacalao a cada RC? A ver si alguien me da la pista.

QUINTO.– No es posible remitir una copia de esta escritura por medios electrónicos a la Oficina General del Registro Civil conforme al Artículo 61 de la Ley 6/2021, de 28 de Abril, por la que se modifica la Ley 20/2011, de 21 de julio, del Registro Civil, por no existir la infraestructura tecnológica precisa. Por ello, los comparecientes me requieren a mí, el Notario, para que remita una copia autorizada en papel de esta escritura al Registro Civil correspondiente al lugar de celebración del matrimonio, conforme al Artículo 83 del Código Civil, a los efectos de su inscripción.

«Artículo 61. Inscripción de la separación, nulidad y divorcio. El letrado de la Administración de Justicia del juzgado o tribunal que hubiera dictado la resolución judicial firme de separación, nulidad o divorcio deberá remitir en el mismo día o al siguiente hábil y por medios electrónicos testimonio o copia electrónica de la misma a la Oficina General del Registro Civil, la cual practicará de forma inmediata la correspondiente inscripción. Las resoluciones judiciales que resuelvan sobre la nulidad, separación y divorcio podrán ser objeto de anotación hasta que adquieran firmeza. La misma obligación tendrá el notario que hubiera autorizado la escritura pública formalizando un convenio regulador de separación o divorcio. Las resoluciones judiciales o las escrituras públicas que modifiquen las inicialmente adoptadas o convenidas también deberán ser inscritas en el Registro Civil. Las resoluciones sobre disolución de matrimonio canónico, dictadas por autoridad eclesiástica reconocida, se inscribirán si cumplen los requisitos que prevé el ordenamiento jurídico.»

“Artículo 83: La sentencia o decreto de separación o el otorgamiento de la escritura pública del convenio regulador que la determine producen la suspensión de la vida común de los casados y cesa la posibilidad de vincular bienes del otro cónyuge en el ejercicio de la potestad doméstica.

Los efectos de la separación matrimonial se producirán desde la firmeza de la sentencia o decreto que así la declare o desde la manifestación del consentimiento de ambos cónyuges otorgado en escritura pública conforme a lo dispuesto en el artículo 82. Se remitirá testimonio de la sentencia o decreto, o copia de la escritura pública al Registro Civil para su inscripción, sin que, hasta que esta tenga lugar, se produzcan plenos efectos frente a terceros de buena fe”.

El divorcio otorgado en esta escritura no perjudicará a terceros de buena fe sino a partir de su inscripción en el Registro Civil.

Acepto el requerimiento, cuyo cumplimiento haré constar por diligencias a continuación.

Así lo dicen y otorgan.

4.= Cuestiones notariales sobre el acta de nombramiento de mediador concursal

¿Qué pasa si el mediador que acepta no localiza ni al deudor ni si abogado y el trámite queda sin concluir y el acta sin cerrar? 

Pues que probablemente en el Registro Público Concursal aparezca el anterior expediente imposibilitando iniciar uno nuevo así que ¿podría entonces reabrirse el cerrado en falso actualizando la situación del deudor? Bueno, yo lo primero que haría es pedirle al tipo (iba a decir tipejo) teléfono, e-mail, dirección y hasta el teléfono de su madre para que no me vuelva a hacer lo mismo y una vez resuelto esto creo que no continuaría con el anterior procedimiento e intentaría cerrarlo como fuera en el Registro Público Concursal para empezar desde cero y diligenciando el cierre del primer intento.

Como me decía un compañero al que le he comentado el caso y con el que ya he hablado de otras cuestiones sobre estos expedientes: “Con la nueva regulación no creo (y me parece arriesgado) que el expediente pueda “quedar sin concluir”, incluso si no tenemos más noticias del mediador. El expediente debe quedar cerrado de una forma u otra. Si no, nos exponemos a crear una situación de pendencia eterna en el Registro Público, creada por nosotros mismos al comunicar la aceptación del mediador. El mediador está sujeto a un plazo para alcanzar el acuerdo y elevarlo a público (te remito al juego de los arts. 662.4 y 679.1). Desde su aceptación (fecha fehaciente), tiene treinta días (persona natural no empresario) para que se celebre la reunión con los acreedores y, si hay acuerdo, debe elevar a público “inmediatamente”. Yo entiendo que, transcurridos esos plazos (con algún margen prudencial) si en la notaría no se ha recibido noticia alguna del mediador, o del deudor, yo cierro. Lo que no voy a hacer es dejar un “acto incompleto”, porque, aparte de que los odio, queda una situación de pendencia en el Registro Público que cierra el camino a cualquier otro intento. Extiendo pues una diligencia en la que hago constar que “habiendo transcurrido ampliamente el plazo de que dispone el mediador nombrado en tal fecha para alcanzar el acuerdo extrajudicial y no habiendo promovido la elevación a público de dicho acuerdo o comunicado no haberse alcanzado el mismo, procedo al cierre y blablá”. Y, una vez cerrado, envío copia al Registro Público para la cancelación de dicho asiento, pues el 681 obliga a dicha comunicación una vez concluido (sin prejuzgar que dicha conclusión haya sido o no “exitosa”). Cancelados los asientos, procedería, si se quiere volver a intentar, abrir un nuevo expediente. Si, como parece, no se actuó así, la idea sería “formalizar su conclusión”. Si no se puede en el acta antigua, que puede estar encuadernada o ser muy lejana en el tiempo, no veo problema en otorgar acta por mí y ante mí en que se dé fe de la tramitación del expediente con tal fecha, que no fue elevado a público el acuerdo, que debe considerarse a día de hoy como “concluido” y que se solicita del Registro Público la cancelación del asiento, y luego enviar copia de ese acta junto la del expediente original a dicho Registro. Con un poco de suerte nos quitamos el sanbenito de la constancia en el Registro. Reabrir yo no reabriría ni loco, pero iniciar ya un nuevo expediente, por qué no, siempre que se den todos los requisitos legales”.  

Gracias otra vez a Juan Pedro Lamana por tus magníficas opiniones.

5.= El acta de subsanación de discrepancias del artículo 18.2 de la Ley del Catastro: Utilidades

Gracias a mi socio en asuntos catastrales.

6.= Escritura de extinciones de condominio (con compensación de créditos) con extinción de usufructo

Gracias a José Corral por su aportación.

Algunas consultas interesantes:

7.= ¿Es obligatorio que el Notario consulte el Registro Mercantil?

8.= Minutación de la intervención de pólizas

9.= ¿No es válido el testamento por no mencionar el nombre del marido?

Y un par de cosas más:

10.= Las ignorantes cabezonerías de Bancos y gestorías: “Las capitulaciones están inscritas pero falta el sello del Registro Civil en el oficio”

11.= Y un ejemplo práctico (vía Rankia) del riesgo de la formación de “masa común de bienes”, “bote” o “saco”

Y por esta semana ya está. Menos mal que esto es tan fácil como firmar y cobrar …

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario