Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

No sé si me van a pitar los oídos con este post (en el que no tenía pensado en un principio hablar de todo lo que hablo), pero me arriesgaré a contar lo que quiero contar: en la notaría con un buen asesoramiento (si no se ha dispuesto o se va a disponer, por la razón que sea, de otro, y es más que conveniente que no sea así)te puedes ahorrar un buen dinero y no precisamente en la factura del Notario.

Ya he contado en otro post el caso del ciego que se ahorra un buen pico en los impuestos que gravan la transmisión de una vivienda usada (TPO) y la constitución de una hipoteca (AJD) y el de la familia numerosa (que puede ser en algunas Comunidades Autónomas de dos hijos, si uno es discapacitado) en la constitución de una hipoteca (AJD). Sobre el AJD en supuestos de novación hipotecaria también tengo escritos un par de posts.

No son los únicos casos en que un buen asesoramiento, una simple mención o un mero recordatorio o explicación, pueden dar lugar a que alguien se ahorre una buena cantidad en la factura fiscal que se deriva de los impuestos citados y de los de Sucesiones y Donaciones, del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o del IRPF.

 

Donación no consumada

Recuerdo ahora a ese padre y a ese hijo que comparecen a firmar una escritura de donación de una vivienda un jueves por la tarde. Encargaron ellos mismos la escritura y durante el proceso de preparación y hasta en la propia firma me pareció que “sabían lo que se hacían”. Sobre mi mesa en el momento de la firma estaba el título del donante, es decir, la escritura de la que se derivaba su derecho de propiedad sobre la vivienda que donaba a su hijo en una capital cercana.

En el último momento, cuando ya solo nos quedaba proceder a la firma, me entró una duda: ¿alguien les habrá calculado lo que pagarán por plusvalía municipal y les habrá dado una orientación a efectos del IRPF? Cogí su escritura mientras pensaba y ellos me consultaban alguna cosa. El valor de adquisición del inmueble era muy bajo; desde la fecha de adquisición ya habían pasado unos años; el donante no tenía 65 años y aquella no era su vivienda habitual; además el valor fiscal del inmueble era elevadísimo (una barbaridad pues conozco la ciudad y el barrio). Todas las circunstancias estaban en contra y el caso pintaba fatal.

Acto seguido me fui a la web que utilizo para el cálculo de plusvalías municipales y comprobé que la cantidad a pagar era muy considerable.

Visto lo visto dejé de dudar y les pregunté, pero ¿a ustedes les ha calculado alguien la plusvalía y el incremento en renta? Yo ya sabía que contaban con el Impuesto de Donaciones, caro en la Comunidad Autónoma correspondiente, pero me dijeron que de lo que les preguntaba no tenían ni idea. Les dije que el cálculo que les acaba de hacer se aproximaba, por los tres impuestos, a los 40.000 Euros. El padre se puso lívido y se disculpó para ir al baño. Tardó un rato y al volver le dijo a su hijo que por supuesto no le regalaba la casa y a mi que cuánto me debía.

Me quedé sin firmar “mi” escritura. Mi error fue no haberlo preguntado antes. En estos tiempos lo hago siempre cuando los interesados vienen sin ningún tipo de asesoramiento. No quiero ser el causante de que alguien sea arruinado por Hacienda.

 

VPO de Régimen Especial

Otro día me viene una joven boliviana que no sabe que la compra e hipoteca de una Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial, tiene derecho a reducciones. El resultado de mi advertencia es el de 1.180 Euros ahorrados a esta Señorita a la que ni la inmobiliaria, ni el Banco que le concedía el préstamo le habían advertido de nada. Tampoco la gestoría que llevaba el asunto lo había tenido en cuenta al hacer la provisión.

A otro Señor, recientemente divorciado y que no estaba para florituras económicas, también le supuso un ahorro importante que su compraventa tributase al 4% en vez de al 10% como lo hubiera hecho de no advertirle yo a él, al Banco y a la gestoría de que compraba VPO y de que, en consecuencia, había que practicar la correspondiente bonificación del tipo de gravamen en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que correspondía a su adquisición.

 

Este caso de plusvalía se veía venir

También recuerdo el caso de dos hermanos que heredaban a su padre. El cálculo de las plusvalías municipales en otro Ayuntamiento capitalino tenía todas las papeletas para  efectuarse erróneamente. Demasiados porcentajes, fechas y títulos a valorar para un cálculo correcto. Se trataba de un supuesto de cálculo complicado. Les advertí de que no pagaran nada (lo digo con frecuencia en supuestos similares) y les aconsejé que me trajeran las cartas de pago. Durante la firma, yo efectué un cálculo aproximado en mi herramienta habitual. Les comuniqué mi aproximación y acerté en que el Ayuntamiento se equivocaría porque semanas después volvieron con las cartas de pago y pude comprobar el error.

La suma global de las liquidaciones practicadas era de algo más de 7.500 Euros.

La suma global de las liquidaciones correctas era de unos 4.900 Euros.

La diferencia a favor de mis clientes era de unos 2.600 Euros.

Recurrimos las liquidaciones y se ganó el recurso. Estos clientes se ahorraron 2.600 Euros.

 

Comisiones bancarias

En las notarías descubrimos a nuestros clientes muchas comisiones inesperadas.

Contaré el caso reciente de un buen cliente, que ha adoptado como práctica la de enviarme sus pólizas antes de la firma. Le respondí mediante un mail, que todo estaba conforme a su previsión, excepto (imaginaba yo y acerté) que existía una comisión de nada menos del 3% por modificación de condiciones en un contrato de 100.000 Euros de importe que se elevaba a 150.000 Euros. Resultado 4.500 Euros de comisión que no ha pagado. Con la póliza firmada a ver quien es “el guapo” que le decía al Banco que le retroceda los 4.500 pavos, pero al reclamar antes de la firma, consiguió dejar a CERO esa comisión. Algunos se conforman con el clásico “esa te la quito yo”, otros simplemente se resignan, otros (los menos) no firman hasta que la entidad no se la quita de la documentación, como fue el caso de este cliente.

En las pólizas de crédito es frecuente la ampliación del límite. Hay que prestar atención a las comisiones de modificación de condiciones que pueden resultar bastante dolorosas, según el importe que se amplíe. La alternativa es constituir, si es que te lo dan, un nuevo crédito discutiendo la comisión de apertura, la de estudio y puede que la de tramitación de garantía, valorando los gastos notariales, para ver la opción que nos resulta más conveniente.

 

También hay errores

Sí, claro que me equivoco y también mis oficiales y la gestoría con la que trabajo y hemos tenido que reclamar un ingreso indebido por haber liquidado TPO (y no AJD) en una primera transmisión (con un resultado de sobre 1.500 Euros abonados de más) o una declaración de obra destinada a primera vivienda habitual al tipo general de AJD y no al super-reducido del 0,1% (con un resultado también de sobre 1.500 Euros abonados de más), pero, en estos casos, lo importante ha sido detectar el error y haberlo reparado (lo está ya el primero y en curso está el segundo), dando facilidades al cliente, preparando escrituras de subsanación o instancias e impresos con agilidad y sin gastos, dejando a mis clientes satisfechos de nuestra actuación.

 

Low cost notarial

Y es que el low cost notarial y lo de la notaría o el Notario barato debería eliminarse de cualquier chip mental que tenga instalado el usuario notarial. Si en un avión el low cost implica no llevar maleta, no elegir asiento, quedar separado de tus compañeros de viaje, ir apretado, que no ten den un simple piscolabis, que te vendan lotería, que te cobren una pasta por comer o beber algo o que el avión lleve menos combustible, ¿qué representaría un low cost en la notaría?, ¿qué hace un Notario o una notaría barata para rentabilizar sus precios bajos? No lo sé, yo no soy un Notario barato, si es que existen.

Evidentemente esta cuestión nos lleva a otra que no tenía intención de tratar en este post pero a la que he acabado llegando. Es la de si todos los Notarios cobramos o no cobramos lo mismo. Si estamos regidos por un arancel, ¿cómo es posible hablar de low cost notarial o de notarías o Notarios baratos?

Pues se lo voy a explicar:

1º Porque el arancel notarial posibilita una rebaja de hasta el 10% de los honorarios y porque esos honorarios son de máximo en el caso de las pólizas.

2º (y lo más importante): Los Notarios cobramos todos lo mismo cuando hablamos de conceptos regulados por el arancel, pero nuestra condición nos permite prestar a nuestros clientes otros servicios que no están regulados por el arancel. Son servicios extra arancelarios, en los que puede haber grandes o pequeñas diferencias (un impreso de liquidación o la gestión de una inscripción en un Registro). Además “cada maestrillo tiene su librillo” y no todas las escrituras son exactamente iguales. No son iguales todas las compraventas rústicas, ni todas las urbanas, ni todas las donaciones y no por cosas de maestrillos sino más bien por causa de que esa escritura que alguien dice que le ha costado tanto en una notaría y tanto en otra, no es la misma que le habría hecho yo o aquel o el otro puesto que, tal vez, no se ha declarado tal obra o tal final de obra, no se han agrupado tales fincas, no se ha rectificado una superficie, no se incluido un poder para subsanar, no se le ha pedido nota al Registro, no se han incorporado los catastros, no se han consultado deudas del IBI o de la comunidad de propietarios, no se han alterado las titularidades catastrales, no se han hecho los impresos o no se ha gestionado una inscripción, por decir algunas cosas. Cuando un cliente me encarga una escritura, yo le hago un completo, le presto todos los servicios que puedo darle y le pregunto aquellos que estimo que debo consultarle, pero no se me ocurre preguntarle si le pido nota o si le consulto el Catastro pues hay cosas que solamente dejo de hacer si expresamente me lo piden (siempre, claro está, que puede dejarse de hacer). No solo es cuestión de estilo, es cuestión también (más bien sobre todo) de FORMAS DE TRABAJAR. Por supuesto, siempre vendrá aquel que te dirá (y me lo han dicho hace poco):

– Pero, todo eso que les haces, ¿te lo han pedido? Pues, entonces hazles lo que te piden y cuando necesiten lo otro ya vendrán por aquí.

Bueno, yo informo, aconsejo, valoro pros y contras, y el cliente decide. Por eso (entre otras cosas) hay que elegir Notario, igual que se elige fontanero o médico. Cuando se reforma una casa y aparecen las viejas tuberías o el viejo cableado, es más habitual que todo esté hecho un asco y haya que cambiarlo, que el fontanero o el electricista te digan que se emplearon buenos materiales y se hizo un trabajo fino en su momento. Lo mismo ocurre en la notaría: el no tiene importancia, el ya lo arreglaremos, el no te preocupes y similares no son más que un aplazamiento de la cuestión que solo ha de decidirse tras ser debidamente informado y, más que nada (o por encima de cualquier otra consideración), por razones de no querer o poder rascarse los bolsillos para dejar todo perfecto y no cosas sin resolver que darán lugar con los años al clásico: “¿pero eso no estaba ya arreglado?”.

 

¿Son suficientes ejemplos de que hay que asesorarse y de que la notaría (y por supuesto otros profesionales con carácter preferentemente previo) puede ahorrarte dinero?

Comentábamos en el GJ hace un tiempo que por qué no se hace por quién corresponda (y quiero referirme sobre todo a Bancos y más que a los Bancos a las gestorías) un buen estudio previo (mejor el previo que el posterior) de las circunstancias de cada cliente a fin de conseguirles las reducciones o bonificaciones a que puedan tener derecho. Pienso que las cantidades puestas en juego lo justifican y no requerirían más que un breve cuestionario, unos pocos minutos de tiempo que darían muchas alegrías a mucha gente, que evitarían disgustos o que, como mínimo, serían muestra de un trabajo bien hecho.

Yo pregunto muchas veces cosas como, ¿tiene familia numerosa?, ¿tiene alguna minusvalía reconocida? o compruebo la edad de los que pueden tener alguna reducción impositiva por esta causa. No es tan difícil hacerlo y da honda satisfacción el resultado. Lo aseguro, igual que aseguro que también damos muchos disgustos cuando decimos todo lo contrario: “pues va Usted a pagar más de lo que pensaba”.

Pues si no ha sido suficiente, aquí tienen más explicaciones.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario