Me alegro mucho de que Notario Radioactivo haya dejado por un rato la cantina de Mos Eisley en Tatooine, para charlar conmigo sobre el STI. Después de todo y como tiene dicho en Twitter (creo que fue su primer tuit y que lo tiene como fijado): “Yo, señor, no soy malo, aunque no me faltarían motivos para serlo”. Tal vez con este post consigamos algunas soluciones a problemas puntuales como ha ocurrido con el episodio 17 de la saga que publiqué hace solo unos días.

Radioactivo: Quería comentar contigo algunos casos dudosos sobre STI. El primero es de la transmisión de una plaza de garaje configurada jurídicamente como una participación indivisa de una finca total, sobre la que se asigna el uso de un espacio identificado como plaza de garaje número TAL que es lo que se transmite. Catastralmente solo tiene una referencia que es la del local entero, a nombre de la Comunidad de Propietarios, y en alguna ocasión (es raro, pero también me ha pasado) a nombre de uno solo de los titulares de la total finca.

Justito: Si está a nombre de la Comunidad mejor ni tocarlo (tal vez, ni lo comunicaría, pero no se lo digas a nadie). Pero si está a nombre del propietario, sí que podría informarse de que la RC está incorporada e identificada por el Notario a fin de que el Catastro mueva el tema en algún sentido al generarse con toda probabilidad una CI o un SI. Si se cambiara a un titular (ya sea la Comunidad o a uno cualquiera de los propietarios) por otro (el adquirente), en mi opinión, no sería solución y se ocasionaría un desaguisado para la Comunidad o el nuevo propietario.

Unos días después de hablar con Radioactivo 

Fíjate en el caso que se me ha planteado esta semana, le dije. Una planta entera destinada a garajes y trasteros que está bajo una sola RC a nombre de la Comunidad de Propietarios en un ochenta y tantos por ciento y en cuanto al resto (en porcentajes diferentes) a nombre de otros dos propietarios. Me viene un propietario a vender dos treinta y tres avas partes indivisas por lo que calculo (por mi cuenta y riesgo) que está transmitiendo el 6,06% del total. Se me plantean dos opciones, poner RC incorporada y dudosa o incorporada e identificada por el Notario (tal vez sea incluso planteable poner incorporada de origen que es el supuesto que me plantea siempre más dudas), indicando que el porcentaje transmitido es del 6,06%. Supongo que si lo hago, habrá un error de titularidad y que podrían darme la opción de CYS, puesto que al STI no le constará como titular el transmitente, aunque Catastro no puede saber si le tiene que quitar porcentaje a la Comunidad de Propietarios o alguno de los otros dos titulares catastrales existentes.

Una vez firmada la escritura, tuve que tomar decisiones (opté por identificada por el Notario, pues dudas no tenía al respecto) y esto fue lo que pasó:

El STI me ha reportado dos errores graves:

1. Que la transmitente no tiene el porcentaje de dominio que se transmite y es cierto, pues su porcentaje no está a su nombre, sino al nombre de la Comunidad.
2. Que estoy alterando un condominio. Claro, si entra uno, tiene que salir otro y de los que había no sale ninguno, con lo que al STI no le cuadra que le comunique una variación o alteración del condominio pues sabe únicamente le informo de a quien le tiene que poner más porcentaje, pero no de a quien le tiene que quitar. Tal vez tendría que haber comunicado un cambio de dominio simple, aunque en este caso, el error de la titularidad se hubiera producido igualmente.

El resultado ha sido un SI. Ahora no queda más remedio que esperar a que nos llegue la dichosa carta.

Radioactivo: Casos similares serían los de una o varias fincas rústicas propiedad en pro indiviso de varios hermanos, por herencia de los padres, que las explotan en comunidad, y los titulares catastrales siguen siendo los padres, o bien una Comunidad de Bienes. Ahora se plantea la adjudicación de la herencia de un comunero, en la que se incluye una de las participaciones indivisas.

Justito: Bueno pues se transmitiría esa parte, ¿no?

Radioactivo: Pues, tanto en un caso (el primero que hemos hablado) como en el otro, nos encontramos con fincas que van a causar un SI por la existencia de errores graves. En estos supuestos, Catastro viene remitiendo la consabida carta a los interesados para que les aporten datos lo que me parece un error bastante clamoroso del STI, pues si nosotros (los Notarios) ya estamos enviando una copia simple al Catastro al comunicar la alteración, ¿no sería más fácil que se descargaran la copia para el expediente y no molestaran al administrado, cuando se supone que la finalidad del sistema es abaratar costes y no marear al personal? Creo que, después de lo complejo que ha tenido que ser el desarrollo del programa, es un absurdo fleco, es nadar para morir en la orilla …

Justito: He oído que en Catastro dicen que tienen problemas con los supuestos de cotitularidad, con las transmisiones sucesivas y que no ven las copias. Yo creo que falta bastante que ajustar y sobre todo entendernos los unos con los otros, pues hablamos lenguajes distintos.

Radioactivo: Para estos casos, he ideado una solución, que quizá no sea la más ortodoxa, pero sí la más efectiva: rellenar el IUI en principio solamente con las fincas que van a causar la comunicación sin problemas, comunicar al STI, y luego ya terminar el IUI con las otras fincas. Así, aunque “engañemos” al STI, al menos ahorramos al cliente la molestia de que reciba la carta, cuando sabemos que, por mucha documentación que aporten, la alteración no va a producirse, pues el titular catastral en esos casos es inamovible, y nosotros lo sabemos.

Justito: Sí, esa posibilidad existe y es buena, pero a mi no me convence porque da mucho trabajo. Yo estoy comunicando todo e hilando muy fino con los casos complicados y si llegan cartas … pues que lleguen.

Radioactivo: En el caso en que el titular catastral es una Comunidad de Bienes, entiendo que no habría una CD respecto de la parte transmitida, pues estaríamos en el mismo supuesto que el de garajes o locales a nombre de la Comunidad de Propietarios. Por otro lado, a veces, cuando se trata de transmisión de participaciones indivisas, el Catastro informa como error grave por “posible alteración de proindiviso” (supongo que te habrá pasado), aunque no he logrado averiguar cuál es el motivo.

Justito: La posible alteración de proindiviso no se me había presentado hasta que llegó el caso que he añadido a este mismo post y que es posterior a mi conversación contigo.

Gracias compañero por permitirme la publicación de esta charla que puede resultar útil a todos. Espero que sigas con haciéndonos reír con tu humor galáctico desde tu cuenta de Twitter.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario

Glosario de abreviaturas

STI – Servicio de Tramitación Inmobiliaria

AT – Alteraciones de titularidad

MF – Modificaciones físicas

IUI – Índice Único Informatizado

GML – Geography Markup Language (Lenguaje de Marcado Geográfico)

CSV – Código Seguro de Verificación

PG – Programa de Gestión

SI – Suministro de Información

CD – Comunicación Directa

CI – Comunicación Indirecta

CYS – Comunicar y Subsanar

ANAC – Agente Notificador Administrativo de Catastro

SIGNO – Sistema Integrado de Gestión Notarial Sede Electrónica

IVG – Informe de Validación Gráfica

CCDYG- Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica

RC/RRCC- Referencia Catastral/Referencias Catastrales