Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Menuda concentración de problemas que se nos presentó en esta escritura:

 

1. Un local comercial que parece ser un elemento de una división horizontal pero que no tiene cuota (que entre otras cosas me hace dudar con la fórmula sobre coordinación, los gastos de comunidad y la declaración de que se conocen las normas de comunidad).
2. Una diferencia considerable entre la superficie en escritura y registro y la superficie catastral, sin posibilidad de arreglo en una división horizontal (que finalmente sí que existía).
3. Un local comercial con dos referencias catastrales distintas sin razón que lo justifique.
4. Un local comercial que forma parte de un edificio en régimen de VPO por lo que no hay aplicación del Decreto 6/2020, aunque te lo piensas en evitación de meteduras de pata.

Y luego ya empieza lo gordo

 

TÍTULOS: En cuanto a Doña **, el de adjudicación en la herencia de su padre, Don **, en virtud de escritura autorizada por Don **, Notario de **, el día **, con el número ** de protocolo.

En dicha escritura se inventaría el siguiente ACTIVO: “**) DERECHO DE CRÉDITO que ostentaba el causante frente a Doña **, mediante escritura otorgada en ** ante el Notario Don ***, el día *** con el número *** de protocolo, por importe de ***”.

Manifiestan que en dicha escritura se omitió reseñar que dicho derecho de crédito estaba garantizado sobre una mitad indivisa de la finca registral número *** que es objeto de la presente. A tal efecto, Doña *** cursará en el Registro de la Propiedad de *** una solicitud con firma legitimada notarialmente, que testimoniada incorporo a la presente, a fin de que le sea inscrita dicha mitad indivisa de la finca objeto de la presente escritura, la cual fue adjudicada a su difunto padre, Don ***, tras su fallecimiento (el ***), por auto de adjudicación derivada de dicho derecho de crédito mediante el documento judicial a que se hace referencia en la nota de información continuada unida a la presente que luego se cita. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Y respecto de Doña ***, el de adjudicación de herencia de ***, Don ***, respectivamente, en virtud de escritura de Adición de Herencia, autorizada por el citado fedatario de ***, el Sr. ***, el día ***, con el número *** de protocolo.

Las citadas escrituras de herencias se encuentran pendientes de presentación e inscripción, por lo que yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad reseñados y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día ***, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dicha nota, en el párrafo relativo a la titularidad, se indica que: “SE HACE CONSTAR QUE DON *** y DOÑA ***, CONSTAN COMO PERSONAS INCLUIDAS EN FICHERO CONCURSAL”.

A solicitud de los comparecientes he consultado yo, el Notario, el Registro Público Concursal en relación con dichas dos personas no habiendo obtenido resultados para dichas consultas, no obstante lo cual, les hago las oportunas advertencias.

Manifiestan que Doña *** se encontraba judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte acaecida el día ****. A fin de acreditar su fallecimiento, me hacen entrega los comparecientes de testimonio de certificado de defunción de dicha señora a fin de que se cancele dicha anotación si fuera debida a la dicha situación de incapacidad, o a cualquier otra causa y por razón de su fallecimiento. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

 

 

La prohibición de publicidad de la discapacidad la establece el art. 222.9 LH. Lo que hay que preguntarse es qué sentido tiene que en el Registro figuren datos que no pueden ser objeto de publicidad. No deberían existir datos “secretos” que solo pueden consultar los registradores al calificar. En otra nota de hace un tiempo se decía que: “EXISTEN SITUACIONES ESPECIALES EN MATERIA DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES”. Mucho mejor, ¿verdad? Y cuidado que podrías no encontrar ni rastro y pegarte un susto enorme. En mi opinión, la nota de información continuada DEBE (NO DEBERÍA, DEBE) dar una mínima pista.

En cuanto a la exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH dice mi viejo amigo Silvestre, el librario: “La exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH no puede perjudicar la seguridad jurídica. De nuevo, el legislador nos compromete innecesariamente. Por eso, se ha propuesto, con acierto, emitir publicidad diciendo, a modo de observación/advertencia, algo así como “El ejercicio de la capacidad de obrar del titular registral está sujeto a requisitos especiales/medidas de apoyo”. Así debe ser, al menos mientras el Notario no pueda acceder directamente al contenido del Registro Civil”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario