Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

“Se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día 10 de Febrero de 2017 y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago”.

La cantidad mensual rondaba los 300 Euros lo que constituye una cláusula penal totalmente razonable y equiparable a un alquiler que parecía conveniente fijar de antemano, y sin perjuicio, como me recordaban los compañeros del GJ, de que siempre convendría dejar claro que la reinscripción no permite deducción de cantidad alguna y que deberá notificarse la resolución al comprador sin que éste se oponga, pues si se opone deberá acreditarse el impago judicialmente. En el caso de la RDGRN de 25 de Enero de 2012 que se trajo a colación en el GJ, se decía en esta línea que comento que:

“El vendedor recurrente, alega, sin gran profundidad jurídica, que tal consignación no se pactó en la escritura; que nadie (Notario o Registrador) le advirtió de la necesidad de consignar y de notificar (si lo hubiera sabido no habría vendido…); que le resulta caro, dilatorio y de resultado incierto el tener que litigar ante los Tribunales, dejando además inmovilizado el capital a consignar, y que le parece “inconcebible” que tenga ahora que notificar y pueda oponerse quien ya consintió la condición resolutoria”.

Y es que la condición resolutoria no es, ni por asomo, la panacea que la gente cree que es cuando te la solicita. Mucho cuidado con ella. Mi mayor disgusto hasta ahora en la notaría me lo ha dado una condición resolutoria. Creo que con eso lo digo todo. No es tan fácil pensar que vendo a plazos, establezco la condición y si no me pagas, recupero la finca…. Sí, la recuperarás, pero antes tendrás que pasar un cierto purgón. Tendrás que requerir al que no te pagó, tendrás que concederle nuevo plazo y tendrás que devolverle toda la pasta o consignarla. ¿Toda? Sí, toda, si quieres que la cosa sea sencilla. Si quieres quedarte parte o todo lo entregado, vendrán los Tribunales a moderar la cláusula penal y entonces la cosa se alargará y no te será tan facil recuperar tu propiedad. Así que o corre uno el riesgo de que no le paguen o apechuga con la resolutoria.  Es el clásico de mi padre: “el quiere pescar tiene que mojarse el culo”.

Por supuesto, la escritura se inscribió (se dijo sin pretender su constancia registral) …

 

 

Sobre el asunto son interesantes estos materiales: Compraventa con condición resolutoria por falta de pago y cláusula penal: reinscripción del inmueble en favor del vendedor sin necesidad de consignar el precio Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Resolución 15 febrero 2024:

1. Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
2. Diario LA LEY, nº 10500, de 8 de mayo de 2024

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario