Advertencia: En la web "Justito El Notario", su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En esta sección, "Pequeños modelos", van a tener cabida aquellas cosas que representan la particularidad, la especialidad, la rareza, la guinda o la floritura de un instrumento notarial, aquello que lo diferencia de los otros más corrientes, aquello que suele requerir una pensada adicional. En general pretendo agrupar aquellas cosas que nunca o casi nunca encuentras cuando las buscas o aquellas fórmulas que utilizas por primera vez o suponen variación de una más habitual. Y es que, aunque muchos puedan pensar lo contrario, las escrituras no son churros...
 

Pequeños modelos

¿Alguien tiene un modelo de escritura de dos casas empotradas o con engalabernos?

esto no es un engalaberno

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Cuando un compañero preguntó en un chat notarial lo que constituye el título de esta mini entrada, me puse a pensar y le comenté luego a mi oficial: ¿Te acuerdas de aquellas hermanas de tu pueblo a las que les hicimos una división horizontal en la que había un engalaberno?

Y se acordaba (aunque le tuve que refrescar qué es un engalaberno). Entonces, me fui a la escritura y en ella lo único relevante era esto:

“Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil, excepto una parte del derecho de vuelo de la planta baja (elemento individual número 1) que SE RESERVA a la planta primera (elemento individual número 2), con la finalidad de construir un acceso desde la cocina del elemento número dos al patio descubierto de este mismo elemento, consistente en una terraza de veinticinco metros cuadrados (25 m2) sobre los actuales porche, baño y cocina de la planta baja (elemento individual número 1), formada por sendos rectángulos de 4,35 m por 2,85 m, y de 3,30 m por 3,82 m, más una escalera de cinco metros cuadrados (5 m2) junto al lindero sur del patio, lo que supone una superficie total de treinta metros cuadrados (30 m2) de derecho de vuelo. El propietario del elemento número uno deberá consentir las obras necesarias para su instalación/construcción”.

Seguro que algún día me aparecerá algún otro engalaberno. Curiosamente, la palabra engalaberno no está en el diccionario de la RAE. Sí que lo está ENGALABERNAR que significar embarbillar o ACOPLAR (luego un emgalaberno es un EMBARBILLADO o mas bien un ACOPLADO). A mi engalaberno, y así lo uso, me suena a lío de narices. En mi notaría a estos otros engalabernos les llamamos CHIRIMBOLOS (en una acepción que no recoge la RAE).

 

Muy interesante sobre el tema es este artículo: La propiedad tridimensional. Un ejemplo más de la creación notarial del Derecho

 

No he conseguido una foto de un engalaberno para encabezar este post …

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¿Escritura de compraventa o carrera de obstáculos?

enredo escritura compraventa

 

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Menuda concentración de problemas que se nos presentó en esta escritura:

 

  1. Un local comercial que parece ser un elemento de una división horizontal pero que no tiene cuota (que entre otras cosas me hace dudar con la fórmula sobre coordinación, los gastos de comunidad y la declaración de que se conocen las normas de comunidad).
  2. Una diferencia considerable entre la superficie en escritura y registro y la superficie catastral, sin posibilidad de arreglo en una división horizontal (que finalmente sí que existía).
  3. Un local comercial con dos referencias catastrales distintas sin razón que lo justifique.
  4. Un local comercial que forma parte de un edificio en régimen de VPO por lo que no hay aplicación del Decreto 6/2020, aunque te lo piensas en evitación de meteduras de pata.

Y luego ya empieza lo gordo

 

TÍTULOS: En cuanto a Doña **, el de adjudicación en la herencia de su padre, Don **, en virtud de escritura autorizada por Don **, Notario de **, el día **, con el número ** de protocolo.

En dicha escritura se inventaría el siguiente ACTIVO: **) DERECHO DE CRÉDITO que ostentaba el causante frente a Doña **, mediante escritura otorgada en ** ante el Notario Don ***, el día *** con el número *** de protocolo, por importe de ***”.

Manifiestan que en dicha escritura se omitió reseñar que dicho derecho de crédito estaba garantizado sobre una mitad indivisa de la finca registral número *** que es objeto de la presente. A tal efecto, Doña *** cursará en el Registro de la Propiedad de *** una solicitud con firma legitimada notarialmente, que testimoniada incorporo a la presente, a fin de que le sea inscrita dicha mitad indivisa de la finca objeto de la presente escritura, la cual fue adjudicada a su difunto padre, Don ***, tras su fallecimiento (el ***), por auto de adjudicación derivada de dicho derecho de crédito mediante el documento judicial a que se hace referencia en la nota de información continuada unida a la presente que luego se cita. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Y respecto de Doña ***, el de adjudicación de herencia de ***, Don ***, respectivamente, en virtud de escritura de Adición de Herencia, autorizada por el citado fedatario de ***, el Sr. ***, el día ***, con el número *** de protocolo.

Las citadas escrituras de herencias se encuentran pendientes de presentación e inscripción, por lo que yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad reseñados y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día ***, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dicha nota, en el párrafo relativo a la titularidad, se indica que: “SE HACE CONSTAR QUE DON *** y DOÑA ***, CONSTAN COMO PERSONAS INCLUIDAS EN FICHERO CONCURSAL”.

A solicitud de los comparecientes he consultado yo, el Notario, el Registro Público Concursal en relación con dichas dos personas no habiendo obtenido resultados para dichas consultas, no obstante lo cual, les hago las oportunas advertencias.

Manifiestan que Doña *** se encontraba judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte acaecida el día ****. A fin de acreditar su fallecimiento, me hacen entrega los comparecientes de testimonio de certificado de defunción de dicha señora a fin de que se cancele dicha anotación si fuera debida a la dicha situación de incapacidad, o a cualquier otra causa y por razón de su fallecimiento. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

 

 

La prohibición de publicidad de la discapacidad la establece el art. 222.9 LH. Lo que hay que preguntarse es qué sentido tiene que en el Registro figuren datos que no pueden ser objeto de publicidad. No deberían existir datos “secretos” que solo pueden consultar los registradores al calificar. En otra nota de hace un tiempo se decía que: “EXISTEN SITUACIONES ESPECIALES EN MATERIA DE ADMINISTRACIÓN Y DISPOSICIÓN DE BIENES INMUEBLES”. Mucho mejor, ¿verdad? Y cuidado que podrías no encontrar ni rastro y pegarte un susto enorme. En mi opinión, la nota de información continuada DEBE (NO DEBERÍA, DEBE) dar una mínima pista.

En cuanto a la exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH dice mi viejo amigo Silvestre, el librario: La exclusión de publicidad registral prevista en el art. 222.9 LH no puede perjudicar la seguridad jurídica. De nuevo, el legislador nos compromete innecesariamente. Por eso, se ha propuesto, con acierto, emitir publicidad diciendo, a modo de observación/advertencia, algo así como “El ejercicio de la capacidad de obrar del titular registral está sujeto a requisitos especiales/medidas de apoyo”. Así debe ser, al menos mientras el Notario no pueda acceder directamente al contenido del Registro Civil”.

 

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¿Se puede anular una escritura pública?

anular escritura pública

 

 

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Es curioso que cuando visito las estadísticas de acceso a mi blog en WordPress cuando estoy recién levantado de la cama, me encuentro muchos días con que esta entrada está entre las mas visitadas de las horas de la madrugada española. Debe ser que muchos se arrepienten de algunas escrituras que firman, se desvelan con la preocupación , se ponen a buscar en Internet y se acaban encontrando con este post.

Bueno, se puede anular (rescindir, revocar, dejar sin efecto) el negocio jurídico que contiene, no la escritura en sí misma y con reservas sobre todo el ámbito fiscal, pues no solo puede que no te devuelvan los impuestos (o no te los exijan si aún no los pagaste), sino que puede que además tengas que pagar alguno más. Así que mucho cuidado porque esto de volver atrás un acto o negocio jurídico es una cuestión muy delicada que puede dar lugar a pagar por triplicado. Por hacerlo, por deshacerlo y por volverlo a hacer (si es que corresponde). Están ustedes advertidos de lo que se juegan.

Otra pregunta habitual es ¿puede un juez anular unas escrituras? Sin duda, el juez puede declarar la nulidad de los actos o negocios jurídicos contenidos en una escritura.

Cuando me hicieron esta pregunta (la del título) pensé en aquellos tipos que hicieron una compraventa con agrupación pensando en conseguir una superficie suficiente para construir. Días después descubrieron que no iba a ser posible por el tipo de edificación que querían llevar a cabo. Conste que estaban previamente advertidos …

 

Fue esto lo que entonces se decidieron a firmar

 

DILIGENCIA (DE SUBSANACIÓN):

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DON

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho, y que tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

Primero.- Que en la matriz precedente en el apartado segundo del otorgamiento, los comparecientes agruparon en los términos y condiciones que de la misma resultan las fincas registrales XXX y XXX del Registro de la Propiedad de XXX, “a fin de conseguir superficie suficiente para edificar en rústico”.

Segundo.- Que el otorgamiento de la mencionada escritura tuvo lugar por error involuntario de los comparecientes puesto que aunque teniendo la finca agrupada la superficie suficiente no era ni es posible obtener las licencias y permisos correspondientes para poder edificar en dicha finca.

Tercero.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

Primero.- Que en base a lo expuesto en la parte expositiva, los comparecientes dejan sin efecto la agrupación y la compraventa practicadas, restituyéndose las cantidades entregadas como parte del precio de venta de la finca.

Segundo.- Don xxxx, manifiesta haber recibido en efectivo metálico, en el día de hoy y con anterioridad a este acto, de Don xxxx, la cantidad de xxx, correspondientes a las dos anualidades relacionadas en la forma de pago del apartado B) del otorgamiento segundo de la referida escritura.

En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes que son empresarios o profesionales, si bien los inmuebles objeto de la presente no está afectos a sus actividades empresariales o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

Tercero.- Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

 

HABRÍA QUE VALORAR LA SITUACIÓN CATASTRAL DEPENDIENDO DE EL RESULTADO QUE HUBIERA DADO EL USO DEL STI. EN MI OPINIÓN ESTA DILIGENCIA NO SERÍA SUFICIENTE PARA VOLVER LAS COSAS A SU ESTADO ORIGINARIO. TAL VEZ UNA ESCRITURA INDEPENDIENTE SÍ, PERO LO DIGO CON MUCHAS RESERVAS. 

LA MATRIZ SE PRESENTÓ, PERO LA DILIGENCIA NO, ASÍ QUE BASTARÁ CON DEJAR CADUCAR EL ASIENTO. EL REGISTRO NO ES EL PROBLEMA. SI QUE LO ES HACIENDA Y EL CATASTRO.

 

Así lo dicen y otorgan.

Hechas las reservas y advertencias legales pertinentes, en especial las FISCALES…”

 

Cuidado con las advertencias fiscales, que deben reforzarse, con la factura, con el Catastro y con el IUI.

 

Aquí va otra ….

Escritura de anulación de otra de cesión de derechos

 

NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxxx

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de la otra:

DON

I N T E R V I E N E N:

1).- El primero en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española  denominada “xxx, S.L.”

2).- Y el segundo en nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “xxxx, S.L.”

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, capacidad legal para otorgar  la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por los otorgantes, y al efecto,

E X P O N E N   Y   O T O R G A N:

PRIMERO.- ANULACIÓN.- Que, por circunstancias  de carácter comercial, se deja sin efecto el contrato de cesión de derechos a favor de la mercantil “XXX, S.L.”, suscrito mediante escritura autorizada por Don XXX, Notario de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, quedando la mercantil “XXXX, S.L.”, como titular de dichos derechos.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos derivados de la presente escritura, serán de cuenta de la mercantil “XXX, S.L.”.

Así lo dicen y otorgan.

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¿Se puede hacer un testimonio de un asiento de la sección B del Libro Registro de operaciones mercantiles?
sección B libro registro pólizas testimonio

 

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El caso es que un aval intervenido notarialmente ha sido extraviado y se pretende justificar de algún modo que el aval fue formalizado e intervenido notarialmente.

Ojeando el Reglamento Notarial mientras trataba telefónicamente el tema con el compañero que me consultaba este asunto, acudí al Artículo 250 del Reglamento Notarial que regula los testimonios del Libro Registro y que dice: “En todo testimonio de póliza y, en su caso, de asiento del Libro Registro se hará constar … “.

Testimonio de póliza vs testimonio de asientoSería entonces posible hacer algo así como esto:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXXX, DOY FE, de que bajo el número xxx de la Sección B del Libro Registro de Operaciones Mercantiles correspondiente al año 2020, integrante del protocolo a mi cargo, autorizada por Don xxxxx, Notario que fue de xxxx, el día XXX, figura asentada la intervención del documento que literalmente fue reproducido para dicho asiento y que literalmente dice así:

REPRODUCCIÓN DEL DOCUMENTO (de la fotocopia del aval intervenido cuyo original se ha extraviado)

Y instancia de Don Tal y a fin de Cual, libro el presente testimonio, en XXXX a XXX.=”

No estaría de mas advertir de que el documento expedido carecería de eficacia ejecutiva “puesto que la sección B del Libro Registro solo custodia copias, debiendo presentarse el documento original”, a fin de evitar confusiones y apariencias.

 

No sé si el procedimiento es ortodoxo o debería de hacerse de otro modo. El caso es que no consumamos porque al final se trajo un duplicado del aval y fue objeto de una nueva intervención. En ese nuevo documento se hacía mención al extravío del original y el asunto quedó, en principio, resuelto. ¿Y cómo lo hubiéramos cobrado?

Pero, ¿de qué le sirve este testimonio de asiento (si es que es un testimonio de asiento)? Pues como me dijo una compañera: “Les sirve para acreditar la existencia de una relación subyacente. En la Ley Cambiaria había un procedimiento para el caso del extravío de los elementos de giro que ahora se regula en la Ley de Jurisdicción Voluntaria“.

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“Dicha hipoteca se encuentra cancelada contablemente”

advertencia hipoteca cancelada no notarialmente

Uno de esos compañeros que me acompañan en mi diario camino de estudio de las cuestiones que nos salen al paso, Juan Pedro Lamana, me decía por e-mail el otro día: “No sé si habrás considerado oportuno incluir en tus modelos de apartado “cargas” lo siguiente en el caso de que figure en la información registral una hipoteca y se manifieste “cancelada económicamente”. Yo lo vengo metiendo desde principios de años a raíz del último memorándum de incidencia del seguro colectivo de responsabilidad civil”.

“No, no lo hago y puede que sea porque nunca he tenido un susto, aunque te confieso que el otro día me comí por primera vez una hipoteca. Ha habido suerte y está cancelada .. (al registro se le debió de pasar en una macroescritura de cancelación con tropecientas fincas y registros)”.

“Pues te paso mi modelo”, me dijo Juan Pedro, “por si te apetece usarlo para tu sección de Pequeños Modelos“.

Es este:

“En cuanto a la hipoteca que figura en la información registral, la parte transmitente manifiesta en este acto que se encuentra cancelada económicamente, solo pendiente de su cancelación notarial y registral. Yo, el Notario, informo de forma específica a la parte compradora del alcance de esta manifestación, que procede de la parte transmitente y no del Notario, y de que, por tanto, su veracidad no está amparada por la fe pública notarial y el Notario no responde de su contenido conforme al art. 172 del RN. No realiza el Notario en base a ello comprobación alguna de dicha veracidad, siendo la misma de la exclusiva responsabilidad de quien efectúa la manifestación. Habiendo sido informados de todo lo anterior, en especial la parte compradora en estos términos, todos los comparecientes se dan por enterados e insisten en este otorgamiento. Prevalecerá en todo caso la situación registral existente en el momento del otorgamiento a las manifestaciones de las partes vertidas en esta escritura”.

Si aportan certificado de saldo cero:

“Se hace entrega al Notario para su incorporación de certificación bancaria relativa a dicha cancelación económica. Yo, el Notario, la dejo unida a la matriz, si bien advierto que no responde el Notario autorizante de la veracidad de la misma o de su contenido”.

Pues, a partir de ahora, lo veo a incluir. Gracias compañero.

Meses después …

A pesar de lo metódico que soy y de lo bien organizado que está el blog a veces no encuentro algo. Esta semana me ha pasado con esta pequeña entrada por lo que, deprisa y corriendo, tuve que improvisar una advertencia para uno de estos casos. Fue esta: “Dicha hipoteca MANIFIESTAN que ha sido cancelada económicamente el día hoy, estando pendiente su cancelación notarial y registral cuya escritura se otorgará con posterioridad a este acto. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias en cuanto al alcance y valor de esta manifestación que no he podido comprobar en modo alguno”.

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“Fórmulas” registrales para la coordinación

coordinación catastro registro

Estas fórmulas las saco de las notas de información continuada que pido y me envían para las escrituras que autorizo (esas que aún seguimos consiguiendo por fax). Pienso que si las pongo todas juntas, me pueda hacer un pequeño catálogo y que consiga entender algo más todo este embrollo de la coordinación. Son estas:

1.=“En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio”.

2.=“En dicha nota consta inscrita, con fecha xxx, base gráfica georreferenciada alternativa no coordinada con catastro, aunque en trámite de coordinación“.

3.= “En dicha nota consta la inscripción de la base gráfica alternativa no coordinada con Catastro, aunque en trámites de coordinación, a fecha xxxx (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 3.1 L. Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario)”.     

4.= “En dichas notas se indica que no consta el estado de coordinación con catastro de las fincas”.

5.= En dicha nota se indica que no consta coordinada. La constancia de la referencia catastral no implica la correspondencia de su descripción con la que aparece en el catastro, ni exceso o defecto de cabida, ni modificación de linderos, sino sólo un dato descriptivo más que ayuda para la localización de la finca en un entorno o zona determinados (RDGRN de 2 de Junio de 2012)”. 

6.= “En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro (Artículo 10.4 de la Ley Hipotecaria) … “ continuando luego igual que la anterior.

7.= “En dichas notas consta que las fincas no están coordinadas gráficamente con el catastro, de conformidad con los artículos 9 y 10 de la Ley Hipotecaria”.

8.= “En dicha nota consta que la finca no está coordinada gráficamente con el catastro a los efectos de lo dispuesto en el artículo 10 L.H. en su redacción dada por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria”.

9.= “En dicha nota consta que la finca no esta coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los Artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria.

10.= “En dicha nota consta que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 9.a) de la Ley Hipotecaria, no ha sido inscrita la representación gráfica georreferenciada de la finca, ni coordinada gráficamente con el catastro, no habiéndose solicitado por los titulares”.   

11.= En dicha nota consta que la finca se halla coordinada gráficamente con el catastro, a fecha de 21 de Marzo de 2019 (arts. 9, 10.4 y 199 de la Ley Hipotecaria y art. 31 de la L. catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario). Datos de Inscripción: tomo XXX, libro XXX de XXX, folio XXX, inscripción XX”. 

12.= “En dicha nota consta la finca no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los arts. 9, 10 y 199 de la L.H. La constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral”.

13.= “En dicha nota consta que ha sido inscrita la Base Gráfica Coordinada con el Catastro, al folio xxx del libro xxx de xxx, tomo xxx, inscripción xxx”. ¿Esta fórmula y la anterior dicen lo mismo? Pues yo diría que sí. No creo que pueda ser otra cosa más que que la finca está coordinada.

14.= “En dicha nota consta que está inscrita la Base Gráfica Alternativa, y NO coordinada con Catastro, al folio xxx del Libro xxx de xxx, Tomo xxxx, inscripción xxx”.     

Seguiremos informando …

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Aceptación y adjudicación de herencia, previa liquidación de gananciales, con pasivo superior al activo

herencia con pasivo

VI.- LIQUIDACIÓN DE LA HERENCIA y DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES:

Suman los bienes privativos de Don xxx (pasivo), un saldo deudor ascendente a la cantidad de xxx.

Suman los bienes de carácter ganancial de Don xxx y Doña xxx (activo-pasivo), un saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx (xxx para cada cónyuge), diferencia entre el importe del activo ganancial que asciende a la suma de xxx y el pasivo ganancial que asciende a la suma de xxx.

No proceden más deducciones de deudas en la herencia ni en la liquidación de la sociedad conyugal ni entre cónyuges, ni reembolsos entre patrimonios, según manifiesta.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiesta.

Por tanto, integra la herencia de Don xxx, su haber privativo (negativo) sumado con su haber positivo procedente de su mitad de gananciales, es decir, un saldo negativo ascendente a la cantidad de xxx, de donde se deduce el valor de la cuota legal usufructuaria correspondiente a la viuda, que, dada su edad de sesenta y dos años (xxx) a la fecha del fallecimiento del causante, equivale a un veintisiete por ciento (xxx %) de un tercio de dicha suma, que asciende a la suma de MENOS xxx, que constituyen el haber hereditario negativo del hijo y heredero Don xxx, dada la renuncia efectuada, antes citada, efectuada por los otros dos hijos y herederos del causante.

VII.-  RENUNCIA TRASLATIVA.

 El hijo y heredero Don xxx RENUNCIA TRANSLATIVAMENTE a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su citado padre, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa, a favor de su madre, Doña xxx que ACEPTA la cesión, quedando como titular única de todos los derechos y obligaciones dimanantes de la herencia de su esposo fallecido, Don xxx.

VIII.- Expuesto lo que antecede se forman los siguientes haberes, efectuada la liquidación de la sociedad conyugal, y sobre los valores inventariados.

Haber del cónyuge viudo Doña xxx:

Por su mitad de gananciales, el saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx.

Por su cuota legitimaria, el saldo negativo ascendente a la cantidad de MENOS xxx.

Y por la renuncia a su favor efectuada por el hijo y heredero Don xxx respecto de los derechos en la herencia de su padre, el saldo negativo ascendente a la cantidad de xxx.

En total, el saldo positivo ascendente a la cantidad de xxx.

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A:

PRIMERO.- Don xxx RATIFICA la renuncia efectuada en el apartado VI de la exposición de la presente y su madre, Doña xxx RATIFICA la aceptación efectuada en dicho apartado de la cesión efectuada en su favor, y haciendo manifestación de dicha herencia, que acepta, pura y simplemente, SE ADJUDICA EN PLENO DOMINIO los bienes, derechos y obligaciones inventariados, aprobando y ratificando las operaciones particionales efectuadas, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados de liquidación de gananciales, pago de derechos legitimarios y herencia de su esposo, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- SUBROGACIONES: Doña xxx se subroga, sin novación, en la condición de deudora única todas las deudas referidas en la exposición de la presente, por los importes señalados, fijando como domicilio a efectos de notificaciones el que figura como propio en la comparecencia.

Así mismo, Doña xxx se subroga en la hipoteca que grava la finca descrita bajo el número 5 del inventario,  en cuanto a la parte de su difunto esposo y por el importe señalado, en la forma y plazos convenidos en la escritura por la que se constituyó, y en sus modificaciones, en su caso, cuyo contenido declara conocer íntegramente, acepta y se obliga a cumplir, subrogándose sin novación en la condición de deudora, asumiendo la obligación personal garantizada con la hipoteca, con todos sus derechos y obligaciones.

La Sra. xxx se obliga a entregar a la entidad acreedora copia simple de la presente escritura.

A estos efectos, la Sra. xxx:

1.- Queda deudora de la entidad acreedora en el citado préstamo.

2.- Señala como domicilio para la práctica de cuantas notificaciones y requerimientos se deriven del préstamo relacionado, el que figura como propio en la comparecencia y obligándose a entregar a la CAJA copia autorizada de esta escritura debidamente inscrita en el  Registro de la Propiedad.

3.- Y faculta a la Entidad acreedora para que pueda obtener primeras copias y posteriores del presente instrumento, y consiente que las segundas y posteriores copias solicitadas tengan carácter ejecutivo, así como a que se haga constar tal carácter por el Notario autorizante de la misma en el pie y nota de su expedición.

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Acreditación de medios de pago en un caso de compraventa con previo arrendamiento con opción de compra del inmueble vendido

pago en arrendamiento con opcion de compra

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

El arrendamiento con opción de compra estaba siendo declarado por unos y por otros. Todo en regla. Queríamos evitar que la expresión del pago del precio y los justificantes de pago aportados no cuadraran y que se pudiera ocasionar alguna confusión en el registro. Esto fue lo que dijimos:

.- ***, fueron pagados mediante veintinueve cuotas mensuales de ***, desde el mes de *** al mes de ***, ambos inclusive.

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de los justificantes de dichos pagos que incluyen el importe del alquiler del inmueble arrendado mas IVA (21%) menos la retención (19%) durante el citado periodo de tiempo.

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Acta de fotos por sustitución en el requerimiento y en su práctica (diligencias)

acta fotos helada

 

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De urgencia y en viernes me avisa un compañero para que le sustituya en la autorización y práctica de un requerimiento urgente (tema de heladas y seguros) puesto que tiene un viaje programado y no le queda otra que recurrir a mí.

Cuando llegó la hora de redactar las diligencias hubo que hacer un par de indicaciones especiales por razón de la sustitución. La mas interesante la relativa a la diligenciación de las fotos de la copia y de la matriz que me fueron entregadas a mi para dar fe de su coincidencia con la realidad que yo observé. Esa dación de fe solo podía darla yo pero diligenciar las fotografías es cosa del Notario sustituido.

Estas son:

 

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *,  con residencia en *, en la misma sustitución indicada en la matriz precedente, para hacer constar que el mismo día de su autorización, siendo las *, me constituyo, en el lugar indicado en el cuerpo de este acta, en cuyo lugar y de acuerdo con lo solicitado presencio la toma de * fotografías consideradas de interés por el representante de la requirente a los efectos de la presente acta, que reproducen distintas vistas de la zona objeto del requerimiento, cuyas fotografías, tras su revelado por duplicado, me serán entregadas al indicado objeto de su protocolización. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia que redacto posteriormente en mi estudio con arreglo a notas tomadas en el lugar de mi actuación. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

 

2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *,  con residencia en *, en la misma sustitución indicada en la matriz precedente, el día *, para dejar constancia de que en el día de hoy, me son entregados dos juegos iguales de * fotografías cada uno, que yo, el Notario, numero correlativamente del UNO al *, al expresado objeto de dejar incorporado uno de dichos juegos (que serán debidamente diligenciados por mi sustituido compañero) a la presente matriz,  lo que efectúo y el otro juego a la primera copia que de la presente se expida, lo que se efectuará. Dichas fotografías coinciden con la realidad por mí observada desde aquellos puntos o lugares desde donde el fotógrafo procedió a su toma.

Las fotografías NÚMEROS 1 y 2 reproducen *.

La fotografía NÚMERO 6 reproduce *.

Las fotografías NÚMEROS 7 y 8 reproducen *.

Las fotografías NÚMERO 9 y 10 reproducen *.

Y la fotografía NÚMERO 12 reproduce *.

Personalmente pude comprobar *. Igualmente pude * que en las fotografías NÚMEROS *.

No teniendo nada más que hacer constar, doy por finalizada la presente diligencia y con ella el acta que la motiva, la cual queda extendida en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, yo, el Notario, Doy fe.=

 

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Acta de requerimiento para la recuperación de IVA

acta recuperación iva

 

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Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad legal para otorgar la presente acta, anteriormente calificada, y, al efecto,

ME REQUIERE a mí, el Notario, para que a los efectos de lo previsto en el Artículo 80, apartados cuatro y cinco de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), notifique y requiera fehacientemente a la mercantil “XXXX, S.L.”, con N.I.F. XXX, en su domicilio social sito en la Calle XXXXX, XXXX, de XXXX, el pago de la total deuda que resulta de la relación de facturas incobradas que tengo a la vista y de la que deduzco fotocopia que, con valor de testimonio, dejo unida a esta matriz.

Acepto el requerimiento que se me formula y que cumplimentaré oportunamente, en la medida y brevedad posibles.

Así lo dice y otorga.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la competencia territorial en el ejercicio de la función notarial….

 

¿Y bastaría un acta de remisión de documentos por correo? Pues parece ser que sí. Su ventaja puede ser el coste.

Las actas notariales de remisión de carta son válidas para recuperar el IVA de créditos incobrables

 

Requerimiento notarial como requisito formal para la modificación de la base imponible: Sentencia del TS de 2 de junio de 2022 (Res. 667/2022): A los efectos de modificar la base imponible cuando los créditos correspondientes a las cuotas repercutidas sean total o parcialmente incobrables, el Alto Tribunal refiere que el requisito legal de que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante requerimiento notarial al deudor se satisface con cualquier clase de comunicación a éste por conducto notarial, cualquier que sea la modalidad del acta extendida al efecto, no precisando por tanto, el empleo de fórmula especial alguna que singularice unas clases de actas notariales (actas de requerimiento) en menoscabo de otras (actas de remisión de documentos).

 

Y llega mas material de interés: ¿Qué significa el Requerimiento Notarial? Una respuesta desde el Derecho Tributario | Notarios y Registradores

TOMADO DE ENSXXI-107: El requerimiento notarial del artículo 80.cuatro.4 liva puede hacerse mediante acta de remisión de documentos por correo: Sentencias del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso Administrativo) de 2 y 9 de junio de 2022. El artículo 80.4 de la Ley 37/92 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, regula los requisitos para la solicitud de rectificación de la base imponible por facturas cuyo IVA se ha declarado e ingresado según su fecha de devengo, como corresponde, y luego han resultado total o parcialmente incobrables. Entre estos requisitos está “que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamación judicial al deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo, o por cualquier otro medio que acredite fehacientemente la reclamación del cobro a aquel…”. El Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-administrativo), en dos sentencias de 2 y 9 de junio de 2022, ha aclarado que ese requerimiento notarial no es necesariamente el del artículo 202 del Reglamento Notarial y puede hacerse mediante un acta de envío de documentos por correo. Las sentencias son esta y esta.

 

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Adhesión a póliza pasados 60 días en número aparte de Libro Registro y con nota en la póliza adherida

póliza de adhesión 60 días

Con MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXX, DOY FE de la identidad, de la capacidad y de la legitimidad de la firma de la parte acreedora, así como de su conformidad con el contenido de la PÓLIZA de XXX, número XXX, que incorporé, con el NÚMERO XXX a la Sección A de mi Libro-Registro, el día XXX, de la que la presente constituye PÓLIZA de ADHESIÓN por parte de la entidad acreedora, que incorporo con el número XXX a la Sección A de mi Libro-Registro y de su aprobación de tal contenido, cuya Póliza de UNA hoja por mi numerada, solo por su anverso, con el número UNO.

En nombre y representación de la entidad “XXXX”, XXXX, con cuya adhesión doy por cerrada la póliza a que se adhiere en la que pondré la oportuna nota de adhesión.

Me asegura la actual existencia y capacidad jurídica de la Entidad representada, la plena vigencia de sus facultades representativas y la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la adhesión al contrato de préstamo a que la presente póliza se refiere.

De conformidad con las normas aplicables hago constar que esta diligencia sustituye a cualquier otra mención relativa al alcance y contenido de mi intervención efectuada en el texto contractual, anexos y/o documentos unidos de la presente póliza, la cual ha sido redactada conforme a minuta presentada por la entidad de crédito; en particular, las referencias al número de ejemplares y/o copias de la presente póliza, al número de firmas y a su ubicación, y a la entrega de cantidades y documentos son meras manifestaciones de las partes.

Hago a las partes las advertencias y reservas legales, especialmente las fiscales, las derivadas de la aplicación de la Ley 13 de Abril de 1998 sobre Condiciones Generales de la Contratación, en su vigente redacción, y las relativas a PROTECCIÓN DE DATOS …..

De que el consentimiento de los otorgantes y/o intervinientes ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, quienes hacen constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento, de cuya identidad, capacidad y legitimación de firmas me he asegurado, yo, el Notario, Doy fe.

En XXXX.

ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17:

1.-BASE/S: XXX €.

2.-DERECHOS ARANCELARIOS: XXX €.

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Adjudicación hereditaria de derechos sobre inmueble de titularidad controvertida

inmueble controvertido herencia

“V.- Que los comparecientes hacen constar, a los efectos legales oportunos, que en el Convenio Regulador de la Separación Matrimonial del causante y su primera esposa, Doña xxx, de fecha xxx, que fue aprobado por Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número xxx de xxx, de fecha xxx, Autos xx/xx, se hizo constar, tras llevarse a cabo la liquidación de la sociedad de gananciales, lo que a continuación se transcribe literalmente:

“SE ACLARA la liquidación de la sociedad de gananciales en el sentido de que se ha omitido inventariar “un local sito en xxxx, que se adjudica al marido”.

Manifiestan los comparecientes que los derechos que al causante pertenecían sobre el citado local no son valuables económicamente a efectos de esta sucesión, pues el inmueble se encuentra titulado e inscrito en el Registro de la Propiedad a favor de terceras personas, estándose en este momento en tramitación las averiguaciones oportunas a fin de determinar cuales son verdaderamente los derechos que al causante le pertenecían en el mismo.

Dichos derechos, caso de ser concretados efectivamente en propiedad plena a favor del causante, serán convenientemente adjudicados a favor de sus causahabientes en proporción a sus respectivos derechos en la herencia, de conformidad con el título sucesorio que en esta escritura se menciona”.

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Adjudicación parcial de herencia por causa de una expropiación y modificación de cabida

expropiacion rotonda

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Ha habido una expropiación en la zona y la administración ha exigido que unos herederos procedan a la adjudicación hereditaria de una finca. Reconozco que estoy pez en todo este asunto de la expropiación pero, como siempre, intentaremos aprender algo nuevo.

En este caso nos encontrábamos con una diferencia de superficie (a menos) de la finca afectada pero no estaba claro que fuera indispensable que la finca pase a medir lo mismo en título, registro y catastro con lo que para evitar procedimientos y gastos innecesarios, hemos optado por esta fórmula:

= RÚSTICA: 

Superficie: ***, según título y registro, y ****, según catastro.

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono ** del Catastro de Rústica de ***, catastrada bajo la siguiente referencia:

***.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz (en cuya certificación figura a nombre de los herederos de Don ****), obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

NOTA: ANTES DE MARCHARNOS A CASA Y GRACIAS AL STI, LA FINCA HA DEJADO DE ESTAR A NOMBRE DE LOS HEREDEROS PARA PASAR A ESTAR A NOMBRE DE UN USUFRUCTUARIO Y UN NUDO PROPIETARIOS. Y la gente sigue esperando a enviar el IUI. Yo la verdad es que no salgo de mi asombro (día tras día).

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

La presente finca se ve afectada por el expediente ***, finca **, agrupación **, municipio de ***, obra ronda norte de la carretera ***. ***, constando en el acta de ocupación fechada el **** que “realizada comprobación técnica del proyecto se constata que hay una diferencia de superficie, por lo que procede modificar la superficie respecto a lo que consta en las actas previas”, por lo que si a los efectos de dicho expediente pudiera ser necesario o preceptivo y en cuanto a la Concordancia de Catastro y Registro se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

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Advertencias diversas en escrituras

advertencias notario compraventa

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En estos días he tenido que acudir a una notaría que no era la mía para situarme como otorgante al otro lado de la mesa. La escritura que redactó un amigo mío y autorizó otro, contenía algunas cosas que yo no digo en mis escrituras o qué las digo de otro modo, así que me ha parecido útil recopilarlas en aras de introducirlas o de tenerlas localizadas si me fueran necesarias. Son fundamentalmente advertencias y algunas me parecen (tal y como están los tiempos) especialmente interesantes. Unas semanas más tarde he publicado un modelo de disolución de condominio con compensación de créditos que también contenía (lógico teniendo en cuenta lo complicado de la permuta de cuota en comunidades que diversos títulos de adquisición) unas cuantas advertencias y manifestaciones para concreción de responsabilidad.

En la compraventa:

SOBRE DERRAMAS: Manifiesta también la parte transmitente que no existen derramas para el pago de mejoras en el inmueble que hayan de hacerse efectivas a partir del día de hoy.

SOBRE GASTOS DE COMUNIDAD: Yo, el Notario, advierto al adquirente de que la finca objeto de la presente, queda afecta al pago de los gastos de comunidad vencidos de la anualidad corriente y de los tres años naturales anteriores y al transmitente de la obligación legal de comunicar el cambio de titularidad de la finca al secretario de la Junta de Propietarios, así como de que en el caso de omisión será solidariamente responsable con el adquirente de las deudas con la comunidad posteriores a la presente transmisión

SOBRE EL PAGO: A los efectos previstos en el artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de octubre, los otorgantes de la presente escritura manifiestan que ninguno de ellos actúa en calidad de empresario o profesional. La parte que realiza el pago manifiesta, bajo su responsabilidad y advertida por mí el Notario de su trascendencia, que el código de la cuenta con cargo a la cual se han aportado los fondos para el libramiento de dicho documento de pago es el siguiente: XXXXX. Advierto a los intervinientes de la limitación legal a los pagos en efectivo conforme a la Ley 7/2012 de 29 de octubre, que su incumplimiento constituye infracción administrativa grave tanto para el adquirente que paga como para el vendedor que cobra, sancionable con multa pecuniaria proporcional del 25 % de la cuantía pagada en efectivo, eludible por denuncia a la Agencia Estatal de Administración Tributaria dentro de los tres meses siguientes.

SOBRE EL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS: Advierto de las disposiciones autonómicas para estimar el valor real de determinados bienes, de lo dispuesto en el artículo 96 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y del plazo de treinta días hábiles que tienen para presentar copia de esta escritura en la Oficina Liquidadora competente, previa su autoliquidación; de la afección fiscal de los bienes al pago del Impuesto o al de las liquidaciones complementarias en su caso; y de las responsabilidades en que podrían incurrir como consecuencia del incumplimiento de sus deberes fiscales respectivos. Las  partes han analizado previamente al otorgamiento de la presente escritura las consecuencias fiscales en el ámbito de la imposición indirecta en especial lo relativo a la sujeción a IVA o TPO, y una vez realizado dicho análisis han decidido proceder a su otorgamiento en los términos que resultan de la presente escritura. Les advierto asimismo que la autoliquidación por un impuesto que sea improcedente no exime de la obligación de liquidar por el que sea correcto.

SOBRE EL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES: Advierto que en los supuestos de cambio en la titularidad de los derechos que constituyen el hecho imponible de este impuesto los bienes inmuebles objeto de dichos derechos quedan afectos al pago de la totalidad de la cuota tributaria, en régimen de responsabilidad subsidiaria. A estos efectos he solicitado información y advertido expresamente a los comparecientes sobre las deudas pendientes por este impuesto asociadas al inmueble que se transmite, sobre el plazo (dos meses desde el otorgamiento de esta escritura) dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto, cuando tal obligación subsista por no haberse aportado la referencia catastral del inmueble, conforme al apartado tercero del artículo 54 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre de medidas fiscales, administrativas y del orden social, sobre la afección de los bienes al pago de la cuota tributaria y, asimismo, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo o la presentación de declaraciones falsas, incompletas o inexactas, conforme a lo previsto en el artículo 16 de la Ley 48/2002, de 23 de diciembre, del Catastro Inmobiliario.

GENERAL: Hago las reservas y advertencias legales, entre ellas las de carácter fiscal, respecto de los impuestos indirectos en cuanto al gravamen para el negocio o negocios jurídicos que se formalizan en la presente, además de advertirles la incidencia en los impuestos directos. El valor o precio que consta en la presente escritura ha sido fijado y consignado por exclusiva y expresa voluntad de los otorgantes quienes previamente al otorgamiento han tenido en consideración la incidencia en los impuestos directos, siendo conocedores de la misma. Asimismo, advierto de los medios para la comprobación de valores por la Administración Tributaria Competente, para dichos tributos indirectos y en su caso directos. Con relación a la Ley de Tasas y Precios Públicos advierto, de las consecuencias de toda índole y sanciones que puedan derivarse de la eventual falsedad o inexactitud de las declaraciones de los comparecientes;  y de todo lo demás contenido en este instrumento público …..

En la disolución:

CARGAS.- Sobre la finca descrita no existen más cargas y limitaciones que xxxx. Leo y explico a las partes cada una de las afecciones fiscales que constan en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad que se incorpora a esta matriz e insisten en el otorgamiento de esta escritura. Respecto de las afecciones fiscales advierto de la posibilidad de la práctica de liquidaciones complementarias por la oficina liquidadora y los casos en que procede con arreglo a la normativa tributaria vigente. Advierto especialmente de las consecuencias de la carga referida, pese a lo cual los comparecientes insisten en el otorgamiento de esta escritura. Por lo demás, manifiestan los otorgantes que la finca está libre de cargas y de otras tácitas que puedan afectar a la misma, especialmente por impuestos territoriales, seguros y cualquier otro gastos en los que dicen que se encuentra al corriente.

USOS.Manifiestan las comparecientes que a las fincas objeto de la presente escritura no les ha sido atribuido su uso, judicial o extrajudicialmente a personas distintas de la/as compareciente/es.

SOLICITUD DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO Y CONSOLIDACIÓN DE NUDA PROPIEDAD.- Advierto sobre los plazos de declaración y liquidación del Impuesto de extinción del usufructo, los recargos y sanciones y demás consecuencias derivadas de la falta de presentación o pago dentro de los plazos legales. Advierto expresamente que la liquidación está fuera de plazo legal, explicando yo, el Notario, todas las consecuencias. Advierto igualmente sobre la duración del plazo de prescripción de las acciones tributarias en materia de impuesto, especialmente sobre el día de inicio de dicho cómputo y posibles interrupciones del mismo.

COMPENSACIÓN.- Las comparecientes bajo su EXCLUSIVA responsabilidad quieren hacer constar que se trata por tanto de diferentes extinciones de condominio cada una con sus medios de pago que finalmente resultan efectuados por medio de la compensación de créditos entre sí de los diferentes créditos resultantes de esos medios de pago de cada extinción y que por tanto no están sujetas a la modalidad de TPO al no tratarse de permuta sino de diferentes extinciones de condominio con sus medios de pago. Yo, el Notario, hago constar que los otorgantes han querido realizar las extinciones de condominio en la única y presente escritura, y en todo caso les advierto de que queda al criterio de la oficina liquidadora de impuestos la CALIFICACIÓN fiscal de aplicarles las normas de la permuta, o sea, el tipo MUCHO MÁS ALTO de TPO, en lugar del TIPO DE AJD. En todo caso e igualmente, les explico sus obligaciones fiscales de plazos y liquidación tanto por el IIVTNU como por incremento de patrimonio en el IRPF. Pregunto a los otorgantes si han entendido todas las repercusiones fiscales y contestan afirmativamente y a continuación les reitero si desean otorgar en este acto y en esta única escritura todas las extinciones de condominio y compensaciones de crédito que se recogen en la presente escritura y vuelvan a contestar afirmativamente.

AJD.- Solicitan bajo su responsabilidad exclusiva del Señor liquidador del Impuesto, que aplique la exención del artículo 7.2.B) del T.R. ITP y AJD, por aplicación del artículo 1.062 Cc en relación con el artículo 406 Cc por tratarse de cosa indivisible o que desmerece mucho por su división. La parte adjudicataria solicita bajo su responsabilidad a la Oficina Liquidadora la aplicación del criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda Sentencia núm. 377/2019 de20/03/2019 que recoge la interpretación plasmada en el fundamento quinto de la sentencia 1.484/2018 de 9 de octubre, rec. 4625/2017. Señala la sentencia indicada que: “La respuesta que hemos de ofrecer, en atención a todo lo expuesto y, fundamentalmente, en consideración a la jurisprudencia establecida por esta Sala en la sentencia citada y transcrita en su parte esencial, es que la extinción del condominio, con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia”. En base a dichas sentencias, la parte adjudicataria solicita la aplicación de la modalidad AJD tomando como base imponible únicamente el valor de la participación indivisa cuya propiedad adquiere en este acto, excluyendo por tanto el valor de la participación indivisa de la que ya era dueño/a antes de practicar la presente extinción de condominio. Yo, el Notario, advierto que las anteriores declaraciones están sujetas a la valoración por parte de la administración tributaria, explicando las consecuencias en caso de que no las admita.

IBI.- No se ha solicitado información al organismo de Recaudación sobre las deudas asociadas al inmueble, al que se refiere el artículo 65.1 LRHL, renunciando las interesadas a esta información e insistiendo en el otorgamiento de esta escritura por razones de urgencia, advirtiendo yo, el Notario, a la parte adquirente, en relación con el contenido del artículo 65.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y sus consecuencias legales.

PLUSVALÍA.- Yo, el Notario, advierto de los efectos del cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria, mientras no se acredite el pago o presentación del IIVTNU o se realice la comunicación a la que se refiere el art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Pese a lo cual insisten los comparecientes en el otorgamiento de la presente escritura.

RESERVAS Y ADVERTENCIAS LEGALES.- Las hago a las señoras comparecientes, entre ellas las de carácter fiscal y registral, en especial, las responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, insistiendo en el otorgamiento de la presente escritura y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones, así como las derivadas de las obligaciones en relación con el Catastro. Yo, el Notario, en relación con la disposición segunda donde han hecho constar bajo su responsabilidad les explico que queda sujeta a la calificación que la administración fiscal haga de las extinciones condominio que constan en esta escritura, explicándoles las distintas consecuencias de aplicar ITP/AJD, insistiendo en firmar la presente escritura.

ADVERTENCIA ESPECIAL DE AFECCION FISCAL POR TRATARSE DE TRANSMISIÓN DE INMUEBLES.- Yo, el Notario, advierto que por tratarse de una transmisión de bienes los bienes quedan afectos al pago del impuesto o de sus comprobaciones o liquidaciones complementarias o revocaciones de beneficios o  bonificaciones o exenciones, lo cual se hará constar por medio de nota de afección fiscal en los libros registrales.

IRPF.- Advierto, yo, el Notario, especialmente a la parte adquirente de la comprobación de valores por parte de la Consejería de Economía y Hacienda del valor declarado en la presente escritura, así como de la facultad de impugnar dicha valoración fiscal o la facultad de solicitar perito de la administración, tasación pericial contradictoria o cualquier otro medio de comprobación de valores. Yo, el Notario, advierto a los comparecientes del alcance y las consecuencias jurídicas y fiscales de sus manifestaciones, especialmente de las derivadas de la declaración de privacidad del precio. 

IBI.- Advierto y explico a las comparecientes sobre la afección de los bienes objeto de la transmisión a la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre Bienes inmuebles, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto en el caso de que en esta escritura no se haya aportado la referencia catastral, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo, incompletas e inexactas, conforme al artículo 16 de la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario. 

PLUSVALÍA.- Advierto a las comparecientes sobre el plazo dentro del cual están obligados a presentar declaración por el IIVTNU y, asimismo, sobre las responsabilidades en que pueden incurrir por la falta de presentación de las declaraciones. Advierto de la sujeción al IIVTNU. Si la transmisión es onerosa, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al transmitente, sin perjuicio del carácter de sustituto del adquirente en el caso de que el transmitente fuese no residente o deudor hipotecario sin recursos en los términos del Decreto-Ley 6/2012. Si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al adquirente. En ambos casos se producirá el cierre registral mientras no se acredite tal liquidación, salvo que en las transmisiones onerosas el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme al art.110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

PROTECCIÓN DE DATOS.-  Identifico a las señoras comparecientes por sus documentos de identidad antes consignados, constando sus circunstancias personales según resulta de sus manifestaciones, quedando las comparecientes informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y, en su caso, sustantiva que resulte aplicable al acto o negocio jurídico documentado. La comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el otorgante obligado a facilitar los datos personales, y estando informado de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. Si se facilitan datos de personas distintas de los intervinientes, estos deberán haberles informado previamente de todo lo previsto en el artículo 14 del RGPD. La finalidad del tratamiento de los datos es cumplir la normativa para autorizar/intervenir el presente documento, su facturación, seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles precisos para la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. El Notario realizará las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda o sustituya al actual en esta notaria. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o quien le sustituya o suceda. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal ante xxxx. Asimismo, tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

LECTURA, CONSENTIMIENTO FIRMA.- Leo a las señoras comparecientes esta escritura, porque así lo solicitan después de advertidas de la opción del artículo 193 del Reglamento Notarial. Enteradas, según dicen, por la lectura que he practicado y por mis explicaciones verbales, las señoras comparecientes hacen constar su consentimiento al contenido de la escritura ratificándose en la misma, y la firman conmigo, el Notario.

Una advertencia también muy interesante:

“Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, prevé que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto y que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil (“los dueños de los predios, por los cuales o por cuyos linderos pase el acueducto, no podrán alegar dominio sobre él, ni derecho al aprovechamiento de su cauce o márgenes, a no fundarse en títulos de propiedad expresivos del derecho o dominio que reclamen” y el Artículo 49 de la Ley de Aguas (“en toda acequia o acueducto, el cauce, los cajeros y las márgenes serán considerados como parte integrante del heredado edificio a que vayan destinadas las aguas o, en caso de evacuación, de los que procedieran”)”.

Esta con la que, de momento, cierro me parece muy interesante:

SITUACIÓN MEDIOAMBIENTAL.- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante”.

La norma señala: Artículo 8. Publicidad registral. 1. Los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras públicas que documenten la transmisión de derechos sobre aquellas. La existencia de tal declaración se hará constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción a que tal transmisión dé lugar. ¿Se aplica a todo tipo de suelo? Parece que sí pues el artículo 2 establece: “A los efectos de la aplicación de este real decreto, se entenderá por: a) Suelo: la capa superior de la corteza terrestre, situada entre el lecho rocoso y la superficie, compuesto por partículas minerales, materia orgánica, agua, aire y organismos vivos y que constituye la interfaz entre la tierra, el aire y el agua, lo que le confiere capacidad de desempeñar tanto funciones naturales como de uso. No tendrán tal consideración aquellos permanentemente cubiertos por una lámina de agua superficial. b) Uso industrial del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades industriales, excluidas las agrarias y ganaderas. c) Uso urbano del suelo: aquel que tiene como propósito principal el de servir para el desarrollo de actividades de construcción de viviendas, oficinas, equipamientos y dotaciones de servicios, y para la realización de actividades recreativas y deportivas. d) Otros usos del suelo: aquellos que, no siendo ni urbano ni industrial, son aptos para el desarrollo de actividades agrícolas, forestales y ganaderas“.

ADICIONES Y ACUMULACIONES.- “Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y al Artículo 11 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia (o también las relativas al Artículo 30 en caso de acumulación de donaciones), y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador”.

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Advertencias IBI (STS 15/6/2016)

advertencias Ibi sentencia supremo

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Advierto que, de conformidad con la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de Junio de 2016, respecto de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente a la anualidad vigente, la regla general, en caso de ausencia de pacto en contrario, será que el vendedor que abone el impuesto -como sujeto pasivo al ser propietario a fecha 1 de Enero– podrá repercutirlo sobre el comprador, en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical y por el tiempo que lo sea.

En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso sea soportada:

*íntegramente por la parte transmitente.

*íntegramente por la parte adquirente.

*de manera proporcional por la parte transmitente y adquirente, calculándose la cantidad que a cada uno corresponde satisfacer en proporción al tiempo en que cada una de las partes haya ostentado la titularidad dominical o derecho que constituye el hecho imponible del impuesto durante el año en curso, tomando como fecha de referencia la de la presente escritura.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el presente pacto produce efectos exclusivamente entre ellas y no frente a terceros, y en especial que éste no supone cambio ni alteración del sujeto pasivo del impuesto.

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Agrupación de finca inscrita y finca no inscrita

 

agrupación inscrita no inscrita

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

La particularidad de esta escritura es que contenía la agrupación de una finca inscrita a otra no inscrita. Respecto de la no inscrita, la agrupación era su segundo título traslativo (el primero, de donación en nuda propiedad que luego quedó consolidada por fallecimiento del usufructuario, y, el segundo, el de herencia con agrupación previa). En el número siguiente de protocolo se llevó a cabo la venta de la finca resultante de la agrupación. Al tener que practicarse la agrupación, no utilicé el procedimiento de la venta en comunidad hereditaria.

Al ser necesaria la inmatriculación de un competente me pareció mejor opción que el orden fuera agrupación-herencia en una primera escritura (lo que en todo caso ya sería un primer título de la finca agrupada) y venta en otra posterior (el segundo). De no haber sido así (de haber estado las fincas inscritas ya antes de agruparlas) muy posiblemente hubiera hecho una sola escritura. También supongo que puede entenderse que el segundo título para el componente no agrupado era ya la propia herencia.

 

Al tratarse de una agrupación con arreglo a Catastro (cuyo resultado era lo que ya decía Catastro), no era necesario hacer uso de la Experiencia Piloto.

 

Esto es lo mas destacable de la escritura

 

IV.-  INVENTARIO Y AVALÚO. Que entre los bienes quedados al fallecimiento de la causante Doña *, se encontraban los dos siguientes de carácter privativo de la causante:

A).- BIENES INMUEBLES:

1.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, hoy viña secano, sita en *.

Superficie: Veintinueve áreas y treinta y cuatro centiáreas (2.934 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

2.= RÚSTICA: Tierra blanca con olivos, sita en *

Superficie: Trece áreas (1.300 m2).

Linderos:

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título inscrito, según manifiestan.

Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia*, antes citada.

 

 

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, del título reseñado y, en cuanto a la finca inscrita, de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax, conforme al citado Artículo 175 del Reglamento Notarial, el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

Advertidos de la posibilidad de obtener información y conocimiento por telefax de la titularidad y estado de cargas según los Libros del Registro de la Propiedad en cuanto a la finca no inscrita, conforme a lo dispuesto en el citado Artículo, me manifiestan su voluntad de prescindir de la misma por conocer la situación jurídico registral de la finca y darse razones de urgencia.

En dicha nota consta que la posible constancia registral de la referencia catastral no implica la extensión de los efectos del principio de legitimación a la descripción física y ubicación de la finca, ni la presunción de su correspondencia con la delimitación geográfica de la parcela catastral, salvo en los casos en que la finca esté coordinada gráficamente con catastro, y que la finca objeto de la presente escritura, no se encuentra coordinada gráficamente con el Catastro a la fecha de expedición de la misma conforme a los Artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 3.1 de la Ley del Catastro, introducido por la Ley 13/2015 de 24 de Junio.

Además, en dicha nota consta igualmente que: Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes inscritos, solo se acredita en perjuicio de tercero, por certificación del registro (Artículo 225 de la Ley Hipotecaria).” Y que: “Esta información no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento hipotecario”.

Yo, el Notario, advierto de que conforme al citado artículo del Reglamento Hipotecario, las solicitudes de información respecto a la descripción, titularidad, cargas, gravámenes y limitaciones de fincas registrales pedidas por los Notarios por telefax serán despachadas y enviadas por el Registrador al solicitante, por igual procedimiento, de acuerdo entre otras con la regla 2ª de dicha norma que indica: “2.ª La información, que el Registrador formalizará bajo su responsabilidad en una nota en la que se transcribirá la descripción de la finca si sus datos variasen respecto de los de la solicitud de información del Notario y se relacionarán su titular y, sintéticamente, los datos esenciales de las cargas vivas que le afecten, deberá comprender no sólo los datos del folio registral de la finca a la que la solicitud se refiera y el contenido de los asientos de presentación concernientes a ella practicados en el libro diario antes de la remisión, sino también las solicitudes de información respecto de la misma finca recibidas de otros Notarios, pendientes de contestación o remitidas en los diez días naturales anteriores”.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

V.- AGRUPACIÓN:

Los comparecientes hacen constar, que siendo colindantes entre sí las dos fincas descritas anteriormente, las AGRUPAN, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad competente, con la siguiente descripción total y actualizada de la finca:

= RÚSTICA: Tierra viña secano, sita en *.

Superficie: Cuarenta y dos áreas y treinta y cuatro centiáreas (4.234 m2), según sus títulos y registro de una de ellas, y treinta y cuatro áreas y nueve centiáreas (3.409 m2), según catastro.

Linderos:

VALORACIÓN: 

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela* del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia *, antes citada.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA AGRUPACIÓN (Ley 13/2015, de 24 de Junio): Dicha representación es la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada a la presente.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia, no procede iniciar expediente de rectificación.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita la inscripción de la finca resultante de la agrupación previa inmatriculación del componente no inscrito con arreglo a lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción de la finca formada por agrupación y la descripción de la misma actualizada a la realidad física que resulta de sus manifestaciones, obedece exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

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Anexo a póliza de contrato de arrendamiento financiero (leasing)

anexo póliza de leasing

ANEXO A LA PÓLIZA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES INTERVENIDA POR JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE xxx, EL DÍA xxxx, CON EL NÚMERO xxx DE LA SECCIÓN A DE SU LIBRO REGISTRO

En xxxx, a

De una parte, la entidad “BANCO, S.A.”

De otra parte, en nombre y representación de la mercantil “XXX, S.L.”

Su objeto social 

Domicilio Social:

Inscripción:

Y de otra:

Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx; Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx; Doña xxxx, xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, intervienen en su propio nombre y derecho como, fiadoras.

Reconociéndose mutuamente y teniendo, la capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente, a cuyos efectos,

E X P O N E N:

1.= Que con la INTERVENCIÓN, de JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en XXX, suscribieron PÓLIZA DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO MERCANTIL DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES y FIANZA, NÚMERO XXX, NÚMERO XXXX a la Sección A de Libro-Registro.

2.= Que en la condición particular TERCERA. Identificación de los bienes objeto del Contrato., se padecieron los errores de no identificación correcta de los bienes objeto de arrendamiento, en cuanto al bien principal y bienes accesorios del mismo, así como el precio de los mismos. Que con el fin de conseguir la inscripción en el Registro Mercantil pertinente, la descripción correcta de dichos bienes, debe ser la siguiente:

DESCRIPCIÓN:

Marca:

Modelo:

En su caso matrícula:

Número de fabricación o Serie:

Precio:

Accesorios (en su caso, descripción):

Marca:

Modelo:

Número de fabricación o Serie:

Proveedor:

Lugar de instalación de los bienes:

3.= Esto expuesto,

O T O R G A N:

Que mediante la presente subsanan el contenido de dicha póliza en el sentido apuntada en la parte expositiva.

En xxxx, a xxxx

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Aportación a gananciales a título gratuito (estreno tras veinte años de Notario)

 

aportación gratuita a gananciales

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Con carácter preliminar y con todas las reservas del mundo, como señalaba un compañero en el chat Vanguardia Notarial: “La aportación de un inmueble privativo a la sociedad de gananciales, tanto si está hipotecado como si no lo está, tanto si hay subrogación como si no la hay, tanto si responde a una causa onerosa como gratuita, no está sujeta a ninguna tributación por TPO, AJD, ISD, IIVTNU ni a IRPF”. Sin embargo, conviene ser cauto en la aportación gratuita que pudiera quedar sujeta a AJD y en la onerosa con asunción de deuda que podría considerarse adjudicación en pago de asunción de deuda (aunque se podría contraatacar argumentando que en TPO la base imponible es el valor total del bien sin descontar la deuda). Ténganse en cuenta la STS 3-3-2021 y la RTEAR Valencia 26-11-2021.

En el número 110 de ENSXXI se comenta en cuanto a la aportación a la sociedad de gananciales de carácter gratuito que está sujeta al ISD pero está exenta (VC 484-23 de 1-3). Descargar

Mas material: Los bienes privativos incorporados a la sociedad de gananciales no están sujetos al Impuesto de Donaciones: STS_98_2024; Tribunal Supremo 10-02-2024; y Carta Tributaria. Revista de Documentacion nº 108, marzo 2024.

 

Tengo muchas mas fórmulas para la aportación a gananciales aquí.

Por cierto, en el futuro cuidado con la computación de las donaciones a efectos de calcular la legítima de los hijos.

 

Aquí va el modelo:

O T O R G A N:

PRIMERA.- APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. DON *, APORTA con las contraprestaciones que luego se dirán a su sociedad de gananciales el pleno dominio de la finca identificada con el número 1.= (registral *) y un 60% del pleno dominio de la finca identificada con el número 2.= (registral *), ambas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, aportación que DOÑA * acepta.

Las finca y participación indivisa de finca que se aportan en pleno dominio y en los respectivos estados de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres les sean inherentes o anexos.

Tiene lugar la aportación del pleno dominio de la finca descrita con el número 1.= por su valor anteriormente expresado, que asciende a la cantidad de * (* €) y respecto de la participación indivisa de la finca descrita con el número 2.=, un 60% de su valor anteriormente expresado, es decir, la cantidad de * (* €).

En cuanto a la finca descrita con el número 1 (registral *) la contraprestación consiste en cuanto a la cantidad de * (* €) en la asunción por parte de DON * y DOÑA *, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda hipotecaria que se menciona en el apartado de cargas y arriendos. En cuanto al resto de su valor, es decir, * (* €) la aportación se efectúa gratuitamente.

En cuanto a la finca número 2 la aportación también se efectúa gratuitamente.

A solicitud de los comparecientes se incorporan a la presente los Certificados Catastrales de Valores de Referencias, obtenidos de la Sede Electrónica del Catastro y relativos a las finca y participación indivisa de finca que por la presente se transmiten en los cuales se indican unos valores INFERIORES (* y *) a los declarados.

DOÑA * se obliga a abonar solidariamente con DON * a “*, S.A.”, el saldo pendiente de amortización del préstamo hipotecario que grava la finca descrita con el número 1.= (registral *) en la parte expositiva, saldo y finca que por la presente adquieren carácter ganancial, y ello en la forma y plazos convenidos en la escritura por la que se constituyó la hipoteca y en sus modificaciones, en su caso, cuyo contenido declaran conocer íntegramente, aceptan y se obligan a cumplir.

SEGUNDA.Sin pretender su constancia registral, y respecto de la finca descrita en el expositivo PRIMERO con el número 2.- (registral *), los comparecientes pactan que en caso de futura liquidación de la sociedad de gananciales de su matrimonio, Doña * atribuye a Don * un derecho de adjudicación sobre dicha finca, siempre que el Sr. * le abone a la Sra. * el 30% del valor de la totalidad de la vivienda al tiempo de dicha liquidación.

TERCERO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por mitad.

Los comparecientes solicitan de la Oficina Liquidadora correspondiente que se declare la exención recogida en el artículo 45.I.B.3. del RDL 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados haciendo constar que conforme a la STS 1016/2021 de 3 de Marzo de 2021 y la RTEAR Valencia 26-11-2021 que señalan que las aportaciones gratuitas a la sociedad de gananciales no tributan por el Impuesto de Donaciones.

A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de Marzo, se hace constar expresamente que la aportación de bienes contenida en la presente escritura está No Sujeta al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

No obstante, lo señalado en el párrafo anterior y a los efectos de levantar el cierre registral previsto en el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que lleve a cabo la comunicación a que se refiere el artículo 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Acepto este requerimiento, que diligenciaré a la mayor brevedad posible.

MANIFESTACIÓN FINAL: En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, los comparecientes manifiestan que, a su leal saber y entender, no se han realizado en la finca descrita con el número 2.= objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

Presentación telemática. Renuncian a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dicen y otorgan.

 

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Aportación a la cuenta de la sociedad mediante pago del precio de compraventa

aportacion societaria inusual

La constitución sucesiva de dos sociedades y la inmediata compra de unos inmuebles sin posibilidad de utilizar otro mecanismo para el pago, dio lugar a este procedimiento.

“B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxxx Euros que se hacen efectivos en el presente acto mediante seis cheques bancarios nominativos, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface “UNO DE LOS SOCIOS DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del N.I.F. xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a dicha compañía; otro por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxx, cuyas cantidades las satisface DON UNO DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA (titular del DNI/NIF xxx) en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” y los dos restantes cheques, uno por importe de xxx Euros y otro por importe de xxx Euros ambos correspondientes a la cuenta número xxxx, cuyas cantidades las satisface DOÑA LA OTRA DE LOS SOCIOS DE LA OTRA SOCIEDAD QUE ES SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA en nombre de “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, como aportación de socio a “LA OTRA SOCIA DE LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.” (titular del NIF provisional xxx) y de esta a la referida “LA SOCIEDAD COMPRADORA, S.L.”, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin. Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios”.

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Aportaciones onerosas a gananciales

formulas para aportar a gananciales

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Entre las fórmulas usuales para no dejar resquicio a la causa gratuita de una aportación a gananciales (aunque ¡ATENCIÓN! el TS (STS 1016/2021) ha declarado no sujeto al impuesto de donaciones (nada dice sobre AJD) la aportación gratuita de un bien privativo a la sociedad de gananciales ya que sólo pueden ser sujetos pasivos las personas físicas y esta es esa STS al completo y este el resumen en el SIC), la más utilizada en mi notaría es esta:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado xxx EUROS (xxx €), consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.  

Con esta fórmula, al finalizar los gananciales, por cambio de régimen matrimonial, separación judicial, divorcio o muerte, el cónyuge aportante es acreedor del valor actualizado al tiempo de la liquidación del bien aportado (le debe la sociedad de gananciales el valor del bien al tiempo de la finalización de los gananciales).

Lean también esto otro: La aportación a la sociedad de gananciales no tributa ni por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ni por Donaciones

Y en relación a la citada STS tengan en cuenta este artículo: Efectos fiscales de la aportación de bienes privativos a la sociedad ganancial a raíz de la Sentencia de 3 de marzo de 2021 del Tribunal Supremo

Por supuesto, el derecho de reembolso tiene otras alternativas, es decir, caben otras posibles causas onerosas en una aportación a gananciales.

 

Aportación con simple referencia al derecho de reembolso

“Primera.- DOÑA xxxx aporta a la sociedad de gananciales de su matrimonio la finca agrupada en el anterior apartado II.- de esta escritura que, desde ahora, tendrá carácter GANANCIAL, si bien se reserva expresamente el derecho de reembolso en el momento de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales, aportación ésta que ACEPTA su esposo DON xxxx”.    

 

El cónyuge aportante adeuda una cantidad X a la sociedad de gananciales

“IIIº.- Que DON APORTANTE, tiene contraída una deuda dineraria desde el año 2007, frente a la sociedad de gananciales formada por él y por su citada esposa, aquí compareciente, por un importe de XXX EUROS (XXX €) equivalente a la mitad del valor asignado al bien descrito.     

IVº.- Que expuesto lo anterior, los cónyuges comparecientes:       

O T O R G A N:

PRIMERO.- DON APORTANTE, aporta en este acto a la sociedad de gananciales formada por él mismo y por su esposa, el pleno dominio de la finca, objeto de esta escritura, con todos sus derechos y accesiones, por su valor expresado de XXX EUROS (XXX €).

DON APORTANTE, realiza la presente aportación, en pago de la deuda referida en el expositivo IIIº, y los otorgantes consideran que, con la misma, queda pagada la mencionada deuda, consistiendo la contraprestación en cuanto al resto del valor del bien (la otra mitad) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON APORTANTE que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.

Por supuesto, si la deuda fuera igual al valor del bien, se excluiría el derecho de reembolso y quedaría completamente pagada. Sería lo que con una fórmula similar ocurre en el siguiente caso:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxxx en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir, para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto (es decir, en cuanto a la cantidad de xxx) puesto que DON xxx tiene contraída una deuda frente a su citada esposa por un importe de xxx, deuda que en este acto reconoce, en el pago de la deuda referida, previa aportación del correspondiente derecho de crédito a la sociedad de gananciales por DOÑA xxx considerando los otorgantes que con la presente aportación, el crédito aportado a los gananciales queda pagado y la deuda completamente extinguida”.

Ó:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxxx (xxxx €) en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON xxxx y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.      

Ó:

“Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor de xxx EUROS (xxx €) anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en la compensación del derecho de crédito que la sociedad de gananciales ostenta contra DOÑA xxx en cuanto a dicha cantidad y por razón del pago por dicha sociedad de gananciales de las obras de la edificación existente sobre la finca objeto de la presente y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DOÑA xxxx y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”. 

 

El cónyuge aportante compensa al otro su trabajo en casa (ex Artículo 1.438 del Código Civil)

El/la APORTANTE, titular del pleno dominio con carácter privativo de la finca descrita en el expositivo I de esta escritura, la APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad conyugal, como contraprestación a los trabajos realizados por su esposo/a, quien ACEPTA dicha aportación, renunciando uno y otro a cualquier crédito que pudiere resultar a su favor, tanto en la actualidad como tras la disolución de la comunidad, al tiempo de su liquidación.

Sobre el tema ha habido una Sentencia reciente del TS.

 

Cada cónyuge aportan un bien privativo (de igual o diferente valor)

DON xxx, APORTA A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo primero anterior, aportación que DOÑA xxx, acepta.

DOÑA xxx, APORTA A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo segundo anterior, aportación que DON xxx, acepta.

Las fincas se aportan en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes o anexos.

Tienen lugar las aportaciones de las fincas citadas por sus valores anteriormente expresados, consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquieren DON xxx y DOÑA xxx y que les será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término.

Otra opción es decir que con ambas aportaciones queda compensando el crédito y no habrá derecho de reembolso.

 

Ambos cónyuges aportan un bien privativo que les pertenece por mitades indivisas

“DON xxx y DOÑA xxx  APORTAN A TITULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca anteriormente descrita, aportación que los propios DON xxx y DOÑA xxxx, aceptan.

La finca se aporta en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres les sean inherentes o anexos.

Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor de xxxx EUROS (xxx €) anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en la adquisición que cada uno de los cónyuges realiza del bien aportado como integrantes de su sociedad de gananciales, a favor de ambos, en pleno dominio y con carácter ganancial”. 

 

Y más que van apareciendo y que en una futura reedición de esta FAQ que podría acabar convertida en post procuraré ir organizando mejor (así que perdón si me repito):

  1. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON xxx que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €) y en el reembolso del derecho de crédito a favor de la sociedad de gananciales originado por su adquisición en la escritura citada con título en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €), cuyo derecho de crédito queda efectivamente pagado”.
  2. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación de una parte, y en cuanto a la cantidad de xxx EUROS (xxx €) en la asunción por parte de DON xxx y DOÑA xxx, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y, de otra parte, y puesto que DON xxx tiene contraída una deuda frente a la sociedad de gananciales formada por él y su citada esposa por un importe de xxx EUROS (xxx €), que en este acto reconoce, en el pago de la deuda referida, considerando los otorgantes que con la presente aportación, dicha deuda queda pagada”.
  3. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado de XXX EUROS (XXX €), consistiendo la contraprestación de una parte, y en cuanto a la cantidad de XXXX EUROS (XXX €), en la compensación del derecho de crédito que DON XXXX y DOÑA XXX, ostentan contra la sociedad de gananciales, por razón del principal del préstamo abonado con dinero ganancial desde la fecha de celebración de su matrimonio y, de otra parte, y en cuanto a la cantidad de XXX EUROS (XXXX €), en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
  4. “Tiene lugar la aportación de la finca descrita por su valor global neto anteriormente expresado de XXXX EUROS (XXX €) consistiendo la contraprestación en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término. La aportación a gananciales formalizada no implica en modo alguno la subrogación por parte de DOÑA XXXX en el préstamo hipotecario que grava la finca objeto de esta escritura, el cual seguirá teniendo como único prestatario a DON XXX, sin perjuicio de que, según manifiestan los comparecientes, dicho préstamo va a ser amortizado y satisfechos sus intereses con cargo a dinero ganancial del matrimonio”.
  5. “Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado, consistiendo la contraprestación, de una parte, y en cuanto a la cantidad de XXX EUROS XXXX (XXXX €) en la asunción por parte de los comparecientes, con carácter ganancial, es decir para su sociedad conyugal, de la deuda objeto de subrogación en el apartado siguiente en los términos que de ella resultan y en cuanto al resto, es decir, en cuanto a la cantidad de XXX EUROS XXX (XXXX €) en el crédito personal que contra la sociedad de gananciales adquiere DON XXX y que le será satisfecho en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
  6. Tiene lugar la aportación del local y del expresado derecho de crédito por sus valores de XXX EUROS (XXX €)  y de XXX EUROS (XXXX €) anteriormente expresados, consistiendo las contraprestaciones en los créditos personales que contra la sociedad de gananciales adquieren DOÑA XXX y DON XXXX que les serán satisfechos en la liquidación, tras la disolución de la misma, llegado este término”.
  7. “PRIMERO.- APORTACIÓN A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES. DON * APORTA A TÍTULO ONEROSO a su sociedad de gananciales la finca descrita en el expositivo PRIMERO.-, aportación que DOÑA *, acepta. La finca se aporta en pleno dominio, y en el enunciado estado de cargas y gravámenes, de arrendamientos y ocupantes, al corriente del pago de arbitrios, contribuciones e impuestos, y con cuantos derechos y servidumbres le sean inherentes o anexos. Tiene lugar la aportación de la finca citada por su valor anteriormente expresado de *, consistiendo la contraprestación en la compensación del derecho de crédito que la sociedad de gananciales ostenta contra DON *, por razón del principal, intereses ordinarios y gastos derivados del préstamo hipotecario que gravaba la finca (al que se hace mención en el apartado título) que fueron abonados con fondos gananciales desde la fecha de celebración de su matrimonio el día *”.

 

Liquidación a través de SIGNO

 

LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré la autoliquidación a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO, solicitando la exención recogida en el artículo 45.I.B.3. del RDL 1/1993, de 24 de Septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 

Aportación de bienes privativos por confesión

 

TÍTULO: El de agrupación de fincas, previa compraventa a Don *** y con confesión de privatividad de su esposo, en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo. El otro componente agrupado fue objeto de compraventa a Don *** y Doña *** con idéntica confesión de privatividad de su esposo, en virtud de escritura autorizada por el mismo fedatario, el día ***, con el número ** de protocolo.

 

 

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Atribución de gastos e impuestos a un heredero en el testamento

gastos e impuestos heredero

En el GJ hace no mucho debatimos sobre una cláusula de este tenor para un legado de todo el dinero del causante:

“Lega a XXX la cantidad en metálico o depósitos bancarios que quede en el caudal hereditario después de abonar todos los gastos e impuestos hereditarios de cualquier tipo que correspondan satisfacer a todos los legatarios y herederos, entendiendo que la participación proporcional en esos gastos y los impuestos que graven el presente legado deberá repercutirse a cada uno de los restantes legatarios y herederos en proporción a su participación en la herencia”

Otra variante sería esta:

“Instituye herederos por partes iguales a sus citados hijos XXX e YYY, a quienes sustituye vulgarmente por sus descendientes, siendo de cargo de la mitad de la herencia a percibir por XXX todos los gastos notariales y registrales y los impuestos que se devenguen por razón de la herencia del causante, de manera que todos ellos se descontarán de la parte a percibir por XXX, siendo el importe de los mismos la diferencia que existirá entre los lotes de uno y otro heredero”.

Al realizar las adjudicaciones a los herederos y la entrega de los demás legados que hubiera dispuesto el testador, haríamos la pertinente explicación:

Formación de haberes:

Haber del legatario Don XXX:

Por razón del legado efectuado por el causante la cantidad de XXX euros, que es la resultante de restar al metálico inventariado los gastos e impuestos derivados de la total herencia que han sido calculados por los comparecientes en XXX euros.

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que es la resultante de sumar la mitad de los citados gastos e impuestos derivados de la total herencia a cada uno de sus respectivos haberes hereditarios.

Tras las adjudicaciones convendría hacer una completa cláusula de gastos e impuestos:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones y la entrega del legado practicadas conforme a lo dispuesto a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas proporcionalmente a sus respectivas atribuciones hereditarias.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria y entrega de legado no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

Institución de heredero con imputación de gastos e impuestos

De nuevo, tras las adjudicaciones convendría hacer los mismos matices que en el caso del legado de cantidad.

Formación de haberes:

Haber de los herederos Don YYY y Don ZZZ:

Por su participación en la herencia, la cantidad de XXXX, cada uno de ellos, que constituye la mitad del total haber inventariado.

Los gastos e impuestos derivados de la herencia han sido calculados por los comparecientes en la cantidad de XXX euros, los cuales serán satisfechos conforme a la voluntad del testador por el hijo y heredero Don XXX. 

Para terminar más adelante con algo parecido a esto:

Los comparecientes consienten el inventario y avalúo de la herencia, las adjudicaciones practicadas conforme a lo dispuesto por el causante en su citado testamento y especialmente la valoración de gastos e impuestos, se dan por satisfechos con las mismas y renuncian al ejercicio de todo tipo de acciones entre ellos que traigan causa en la herencia. 

En el caso de resultar a pagar por gastos e impuestos mayores o menores cantidades que las previamente calculadas, los comparecientes convienen en que serán satisfechas por Don XXX.

Yo, el Notario, advierto expresamente a las partes que el contenido del testamento y la presente adjudicación hereditaria no suponen cambio ni alteración del sujeto pasivo del Impuesto de Sucesiones.

En este post tenéis una más completa explicación de todo esto, más allá de los modelos que he querido recoger también en esta sección.

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Bonificación fiscal compra vivienda menor de 35 años en Murcia

compra vivienda menos 35

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

BONIFICACIÓN FISCAL: De conformidad con Artículo 5 del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes en la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, Don xxxx, solicita del Sr. Liquidador aplique a esta adquisición el tipo reducido del 3%, teniendo en cuenta que:

a) Que el sujeto pasivo tiene una edad inferior o igual a 35 años.

b)  Que el inmueble adquirido lo va a destinar a vivienda habitual, estando para la determinación de la condición de vivienda habitual y el mantenimiento de esa condición  a lo dispuesto en la normativa del la Ley reguladora del IRPF.

c)  Que su base imponible general a los efectos del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, es inferior a VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS (26.620,00 €), siendo su base imponible de ahorro inferior a MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €).

d)  Que el valor real de la vivienda no supera los CIENTO CINCUENTA MIL EUROS (150.000,00 €).

 

OTRA VARIANTE MAS RECIENTE

 

TERCERO.- BONIFICACIÓN FISCAL: De conformidad con Artículo 6.5. del Decreto Legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Disposiciones Legales vigentes modificado por Ley 1/2021, de 23 de junio, de Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, la Región de Murcia en materia de Tributos Cedidos, DON * y DOÑA *, solicitan del Sr. Liquidador aplique a esta adquisición el tipo reducido del TRES POR CIENTO (3,00%) teniendo en cuenta que:

a) Que los sujetos pasivos tienen una edad inferior o igual a 35 años.

b) Que el inmueble adquirido lo van a destinar a su vivienda habitual. Para determinar la condición de vivienda habitual y el mantenimiento de esa condición, se estará a lo dispuesto en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en su redacción en vigor a 31 de Diciembre de 2012.

c) Que su base imponible general a los efectos del IRPF, menos el mínimo personal y familiar, es inferior a VEINTISÉIS MIL SEISCIENTOS VEINTE EUROS (26.620,00 €), siendo su base imponible de ahorro inferior a MIL OCHOCIENTOS EUROS (1.800,00 €). Las limitaciones cuantitativas de la base imponible y demás elementos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas se entenderán referidos al último periodo impositivo anterior al devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, respecto del que haya vencido el plazo de presentación de la correspondiente declaración.

Advierto expresamente que, cuando con posterioridad a la aplicación de un beneficio fiscal se produjese el incumplimiento sobrevenido de los requisitos y, en particular, el relativo al mantenimiento de la vivienda habitual en los término regulados en la normativa del Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas, deberá pagarse la parte del impuesto que se hubiera dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora a que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003 de 17 de Diciembre, General Tributaria.

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Camino reconocido por diligencia judicial y escriturado sin pretender su constancia registral

camino de servidumbre

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Semanas después de autorizar esta escritura pensé en que tal vez podría haber pedido la constancia si fuera procedente pues costó mucho conseguir el reconocimiento de este camino y es una pena que no accediera a los Libros del Registro:

“Manifiestan los comparecientes, sin pretender su constancia registral, que en virtud de Juicio de Menor Cuantía número ***/*** (con Autos de Ejecución de Títulos Judiciales número **/** que dio lugar a una diligencia de restitución del camino que ahora se dice) fue reconocida la existencia de un camino que transcurre por el linde Oeste de la finca descrita con las parcelas ** y **, cuya anchura media es de 1,30 metros permitiendo el paso de hasta una motocicleta de gran cilindrada el cual llega hasta el final del muro de la finca propiedad de Don ***, hoy de *** (parcela ***), si bien catastralmente en la actualidad solo se encuentra cartografiado en la actualidad hasta aproximadamente la entrada trasera existente en el muro de cierre de la finca objeto de esta escritura”.

Bueno, pues meses después se vende esta propiedad en otra notaría. Esa misma mañana mi escritura es retirada del registro con lo que la copia autorizada llega a la notaría después de la nota continuada. Cuando mi cliente entra a firmar y se le lee la escritura dice que quiere que eso mismo se haga constar … y no se lo incluyeron por tres importantes razones:

  1. No está en la nota. Manda huevos que diría aquel.
  2. ¿Tiene usted la sentencia? Pero .. si ya lo mencionó el Notario anterior, alega mi cliente.
  3. Y ya el recurso desesperado: Da igual … como está en el Catastro.

En fin, luego estoy yo como un idiota puliendo y puliendo mis escrituras. Todo por no imprimir de nuevo y perder unos minutos.

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Cancelación usufructo vitalicio y de prohibición de disponer sin consentimiento expreso del que fue donante

cancelación de una prohibición de disponer

TÍTULO: A Doña xxxx le pertenece el derecho de nuda propiedad de su mitad indivisa por donación que le hicieron sus padres, Don xxxx y Doña xxxx por escritura otorgada el día xxx, ante el que fue Notario de xxx, Don xxx, con el número xxx de protocolo y el derecho de usufructo vitalicio de dicha mitad por fallecimiento de su titular, Doña xxxx, fallecida el día xxx, solicitándose del Registro de la Propiedad de xxx la EXTINCIÓN de dicho derecho y consiguiente consolidación con la nuda propiedad, así como del Sr. Liquidador de los impuestos correspondientes que sea declarada su prescripción dada la fecha de fallecimiento de la usufructuaria, a cuyo fin yo, el Notario, dejo unida a esta matriz, fotocopia con valor de testimonio de la Certificación de Defunción de dicha Señora.

En la escritura de donación anteriormente citada, los donantes, además de reservarse el derecho de usufructo vitalicio (hoy ya hecha constar la extinción en el Registro de la Propiedad respecto de Don xxx), se estableció una CONDICIÓN LIMITATIVA consistente en que la donataria no podría vender, permutar, hipotecar ni disponer en manera alguna de la nuda propiedad donada sin el previo y expreso consentimiento de los donantes o del que ellos sobreviva, la cual está inscrita en el Registro de la Propiedad en los términos siguientes: “CONDICIÓN LIMITATIVA: La donataria xxxx no podrá vender, permutar, hipotecar ni disponer en manera alguna de lo donado sin el previo y expreso consentimiento de los donantes. Inscripción xxª de fecha xxx”.

Habiendo fallecido ambos donantes, Doña xxx en el día antes indicado (según consta en el certificado de su defunción referido) y Don xxx el día xxxx, se solicita del Registro de la Propiedad de xxx la CANCELACIÓN de la referida condición limitativa.

Yo el Notario, dejo unida a esta matriz, con valor de testimonio Certificación de Defunción de Don xxxx.

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Cautela socini

cautela socini testamento

Años llevaba utilizando el mismo modelo de cautela socini en los testamentos “del uno para el otro”:

Tercera.- Si alguno de sus herederos pidiese su legitima, perderá la parte alícuota que le corresponda en los tercios de libre disposición y mejora, acreciendo esa parte a los demás que se hallasen conformes y si todos la pidieren, lega para este caso a su esposa el tercio de libre disposición en pleno dominio, además de su cuota legitimaria.

Hablando, no recuerdo ahora de qué, con una compañera le pedí que me enviara su modelo de socini y leo que lo inicia diciendo:

Tercera.- Si alguno de sus descendientes legitimarios …. 

El matiz me hizo pensar que tal vez en algunos casos en que los herederos no son los hijos del testador o no lo son todos o en aquellos casos en los que pudieran tener derecho a legítima alguno o algunos de los nietos del testador, resultaba mucho más adecuada la referencia a los descendientes legitimarios que la referencia a los herederos.

Será una cuestión más en la que me detendré a partir de ahora pues dependerá del caso concreto en que nos encontremos y repararé en ella, aunque de manera general mencionar a los “descendientes legitimarios” me parece ahora más correcto que mencionar a los “herederos”.

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Cierre acta intimación al heredero (1.005 Cci) tramitada en otra notaría (COVID-19)

acta intimación heredero

A punto de caernos encima el estado de alarma, andaba yo practicando unas notificaciones relativas a un acta de intimación a un heredero que me llegaba desde la notaría de un compañero. El cierre, transcurridos los preceptivos treinta días, lo he hecho constar mediante diligencia en el día de hoy. Este es su tenor literal:

“3ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, en XXX, mi residencia, para hacer constar que el día 6 de Julio de 2020 doy por concluida y cierro la presente acta, una vez transcurrido el plazo de treinta días naturales en base a los Reales Decretos 463/2020, 465/2020 (modificados por el Real Decreto Ley 11/2020), 476/2020 487/2020, 492/2020, 514/2020 y 573/2020 todos ellos dictados como consecuencia de la declaración del estado de alarma el día 14 de Marzo de 2020 y en virtud de los que he efectuado el cómputo de dicho plazo desde el 4 de Junio de 2020, sin que se haya producido alegación o incidencia distinta de las reseñadas en las dos diligencias anteriores.    

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe”.

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Cláusula gastos e impuestos disoluciones de condominio

criterio ADJ supremo liquidaciones condominio

Con la situación generada por la cascada de sentencias que se inició con la STS sobre AJD en las disoluciones de condominio, he preparado una nueva cláusula de gastos e impuestos (con la ayuda de Tottributs. Atención también a esto:

La DGT se hace eco de la doctrina del TS sobre la base imponible en las extinciones de condominio

Es esta:

“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos  e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por mitad entre los comparecientes, quienes solicitan conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% (o porcentaje de valor de bien que el adjudicatario no tenía antes de la escritura… lo que se adquiere para aclararnos) el valor del bien, es decir, la cantidad de xxx EUROS (xxx €)”.   

Y si es urbana:

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de xxxxx y al organismo de Gestión Tributaria xxxxx, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación, en su caso, del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A efectos fiscales y de cumplimiento de lo previsto en el Artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria y apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo, se hace constar expresamente que la adjudicación de bienes por extinción de comunidad contenida en la presente escritura (al tratarse de una disolución de condominio con exceso de adjudicación por razón de la indivisibilidad del objeto, conforme a los artículos 404 y 1062  del Código Civil, este último aplicable conforme al artículo 406 del mismo texto legal) está No Sujeta al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, en aplicación del artículo 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y del criterio establecido por la Subdirección General de Tributos Locales en consulta vinculante V1591-08, de 28 de julio de 2008, y reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña en sentencia de 18 de abril de 2013, y Resoluciones del Tribunal  Económico Administrativo Municipal de Madrid de 13 de marzo de 2008 y 4 de septiembre de 2009, Consell Tributari de Barcelona en expediente 160/80, Resolución del Tribunal Económico Administrativo Municipal de San Sebastián de 12 de junio de 2008,  Resolución del Servicio de Gestión Tributaria del Ayuntamiento de Granada de 27 de julio de 2012 y Resoluciones del Tribunal Económico Administrativo del Ayuntamiento de Granada de 13 de octubre de 2009, entre otras.

No obstante lo señalado en el párrafo anterior a dichos efectos (y los de la prescripción de la plusvalía municipal alegada en cuanto a la transmisión hereditaria) de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, los comparecientes me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado,  u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

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Cláusula para donación con derecho de reversión

reversión 641 modelo

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Conforme al artículo 641 del Código Civil, “podrá establecerse válidamente la reversión en favor de sólo el donador para cualquier caso y circunstancias, pero no en favor de otras personas sino en los mismos casos y con iguales limitaciones que determina este Código para las sustituciones testamentarias”. 

Estoy seguro de que si se informara más de esto (de esta posibilidad) a los donantes, muchos harían uso de la reversión.

Este es uno de los pocos casos que me he encontrado:

Segunda.- La donante estipula, con la aceptación y consentimiento de los donatarios, que los bienes donados en el dispositivo anterior sean objeto de reversión en favor de la propia donante, DOÑA XXXX, en el caso de que esta deje de formar parte en cualquier momento de su vida de la Orden Religiosa de Clausura XXX, a la que actualmente pertenece.

Recientemente alguien me ha hablado de la posibilidad de utilizar la reversión como forma de excluir un bien de la herencia del donatario llevándolo de nuevo al patrimonio del donante (y concretamente incluyendo facultades al efecto en un poder general con cláusula de subsistencia). La verdad es que no consigo encajar muy bien el supuesto y no sé si es viable, pero supongo que será una donación con cláusula de reversión a favor del donante para el caso de que el donatario fallezca antes que el donante. Aquí hay un modelo de Derecho Civil de Cataluña para ese caso, si no me estoy equivocando.

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Compraventa con apostilla belga, precio aplazado con cláusula penal por si no se modifica la cabida y un poder para subsanar y otros trámites con consentimiento pensando en 201 LH y 18.2 LCI

apostilla Belgica comprobación

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

La apostilla

Lo cierto es que pensaba que me podría imprimir algún comprobante, pero solo me podía imprimir el propio documento. Ahora me doy cuenta de que debía haber indicado el número de la apostilla. La próxima vez lo haré. Así quedaría:

“Su citado régimen matrimonial resulta del contrato de matrimonio separación de bienes autorizado por Don *, Notario público de *, el día *, número *, cuyo contrato, que me exhibe y le devuelvo, se encuentra traducido al idioma español y debidamente apostillado constando en cuanto a las formalidades de la inscripción su registro en la Oficina de Seguridad Jurídica de * (Bélgica) el día ^. Registro OBA (5) Libro 0. Hoja 0. Casilla *. Yo, el Notario, he comprobado con resultado positivo la validez de la apostilla a través de su correspondiente código * en la dirección https://legalweb.diplomatie.be/”.

Otra variante:

“Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder especial autorizada por Don *, Notario de *, el día *, redactado a doble columna en los idiomas neerlandés y español, y debidamente apostillado, cuya copia autorizada, me exhibe y yo, el Notario, le devuelvo. Yo, el Notario, he comprobado con resultado positivo la validez de la apostilla a través de su correspondiente código * y fecha * en la dirección https://legalweb.diplomatie.be/. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el contrato de compraventa al que la presente escritura se refiere”.

 

Un inciso sobre la apostilla belga

 

Están locos estos belgas, que diría Obelix.

Me quieren acreditar la representación de una sociedad belga con certificado electrónico del Registro Mercantil mas apostilla electrónica. Me dicen que no expiden en papel el certificado.

Me extraña – dice una experta compañera – que no expidan la certificación en papel para exhibición en otro país. Si nosotros pedimos la escritura de nombramiento aunque podamos consultar el Registro Mercantil, también ocurrirá lo mismo para acreditar la existencia y el cargo cuando es una sociedad extranjera. El resultado de la consulta no debe ser considerado forma auténtica de acreditar fuera de su país la existencia y el cargo. En la práctica cuesta mucho que te traigan el nombramiento.

 

La cláusula penal

Yo quiero practicar una retención “sine die”. No te pago esta parte hasta que no se inscriba la cabida actual de la finca. “Oiga, eso no se puede”. Hay que poner un término cierto. ¿Y podría ser que me lo quedo si en ese plazo no se soluciona? Bueno, no lo veo del todo justo pero eso sí que lo veo. Venga, “pues, hágale”. Caso en Soria, “hágale usted que para eso le pagan”. Pero lo hago, les gusta y me dicen que hemos hecho unas escrituras excelentes. Eso ya es otra cosa, así da gusto trabajar aunque sea con una pequeña dosis de abuso.

 

.- Y el resto, es decir, *, queda totalmente aplazado de pago para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en el plazo máximo de seis meses a contar desde el día de hoy.

No obstante el plazo pactado para el pago de la citada suma aplazada, la parte compradora se obliga a abonar a la vendedora la citada cantidad tan pronto se acredite a la compradora (aun antes de transcurrir los seis meses) que ha sido inscrita con la modificación de cabida solicitada la finca objeto de compraventa. En el caso de que no se inscribiera dicha modificación se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios causados a la parte vendedora (no pretendiendo la constancia registral de dicha cláusula penal), la total pérdida de dicha cantidad que no será objeto de entrega.

 

El poder: Para subsanar y trámites diversos y consintiendo de ante mano un 201 y el 18.2

 

TERCERO.- APODERAMIENTO-CONSENTIMIENTO. Las partes compradora y vendedora, facultan y apoderan a “*, S.L.”, cuyos datos constan a continuación, para que otorgue escrituras y documentos de rectificación, subsanación, aclaración o complemento de la presente en los términos y condiciones y con los pactos que estime convenientes, aún incidiendo en autocontratación, doble o múltiple representación o conflicto de intereses y especialmente a fin de procurar la inscripción total de la presente escritura en los Registros oportunos de acuerdo con las calificaciones que sean practicadas, consintiendo la parte vendedora de hoy para entonces la rectificación de la finca resultando de la agrupación mediante cualquier expediente hipotecario o catastral que fuera pertinentePor su parte, la vendedora especialmente apodera a dicha señora para ostentar la representación de la poderdante frente a cualquier administración tributaria española a efectos de la liquidación de los impuestos que se devenguen y frente a cualquier otra administración local, autonómica o estatal, especialmente la catastral, en que sea necesario actuar por las derivaciones de la presente escritura.

 

Y una que, como diría Expósito, “os la dejo botando”: Si no se consigue la modificación de cabida y resultara viable un 18.2, ¿podríamos rectificar sin contar con los vendedores? Yo creo que sí, salvo que la finca no esté inmatriculada. Sin embargo, el 201 LH requería comparecer y esto solo es un gesto de buena voluntad.

 

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Compraventa de dos elementos de los tres que con seguridad conforman una división horizontal que nadie recordaba que existía

 

una división horizontal extraña

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Iba yo tan tranquilamente avanzando en la lectura de esta escritura ….

 

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que *, son dueños con carácter privativo, por cuartas e iguales partes, y por el título que luego se dirá, del pleno dominio de las siguientes fincas:

1.= URBANA: NÚMERO SIETE. VIVIENDA en la planta baja del edificio número 6 de la Calle *, número *, de *.

Distribución: Consta de comedor-estar, tres dormitorios, cocina, despensa, aseo y dos patios.

Superficie: Tiene una superficie construida es de sesenta y ocho metros con setenta y seis decímetros cuadrados (68,76 m²), con un patio a su fondo de setenta y cinco metros con setenta y cuatro decímetros cuadrados (75,74 m²).

Linderos: Colocados frente a su puerta de entrada: Derecha, Calle *; izquierda, Calle * y espaldas, con la vivienda descrita al número *.

Cuota: Tiene asignada una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble en donde se halla integrada y elementos comunes generales de un 50%. Y contribuirá a los gastos de conservación y limpieza del zaguán de acceso con 50%.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN: *.

2.= URBANA: NÚMERO OCHO….

Acceso:

Distribución:

Superficie:

Linderos:

Cuota: Tiene asignada una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble en donde se halla integrada y elementos comunes generales de un 30%. Y contribuirá a los gastos de conservación y limpieza del zaguán con un 50% de su importe y a los de escalera con su totalidad.

 

.. cuando al llegar a este punto pregunto varias cosas:

¿Es una sola vivienda o son dos? Resulta que fueron dos pero actualmente están unidas y el comprador pretende rehabilitar para dejarlas como una.

Vale, pero si son el número 7 y 8 en la división horizontal y suman 80% de cuota, ¿los otros elementos (que como mínimo son 6) se reparten el 20% restante de la cuota?

 

INSCRIPCIÓN:

VALORACIÓN: 

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

REFERENCIA CATASTRAL: Ambas fincas se encuentran catastradas e identificadas bajo la siguiente referencia (en la que consta erróneamente que se trata de una parcela construida sin división horizontal por lo que, yo, el Notario, les hago las oportunas advertencias): *.

 

En el Catastro solo hay una RC.

 

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, solicitada por los otorgantes a efectos de la presente, y obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de finca en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica, antes citada.

RÉGIMEN LEGAL: Las dos fincas descritas formaban parte de un grupo de viviendas de PROTECCIÓN OFICIAL, según expediente número 5.860 de fecha 20 de Septiembre de 1962, si bien transcurrido el plazo de duración del régimen legal de protección quedaron sin efectos las limitaciones inherentes a dicho régimen.

 

El régimen de VPO ya se ha extinguido. Pero, ¿con una VPO y nadie sabía que existía una división horizontal ni cuáles eran sus demás elementos?

 

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: La conforman los dos elementos objeto de la presente escritura y la finca registral 27.038 del Registro de la Propiedad de Monóvar a la que corresponde una cuota de participación indivisa en el valor total del edificio en donde se halla integrado y elementos comunes generales del veinte por ciento y que no contribuye a los gastos de conservación y limpieza del zaguán de acceso por su no utilización.

 

Tras llamar al registro y tirar de los títulos que aportan los comparecientes llegamos a la conclusión de que hay un elemento mas que tiene el 20% lo que sumaría ya el 100%, pero ¿por qué esa numeración de los elementos?

Ni el comprador había hecho averiguaciones ni los vendedores tenían la mas remota idea que la situación que les estaba explicando. El comprador debía saber que si iba a rehabilitar y luego a vender los dos pisos en uno, debería agruparlos y en esa agrupación tal vez necesitara consentimiento de los demás vecinos. Otra alternativa sería la conversión en propiedad ordinaria con extinción de la división horizontal, pero ¿a qué coste?

A veces las soluciones que se dieron a determinadas situaciones en el pasado se vuelven muy complicadas de manejar en el futuro.

 

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Compraventa de finca hipotecada y cancelación previa de la hipoteca habiéndose expedido la certificación de cargas del 688 LEC

compraventa con finca del 688 LEC

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta la parte vendedora que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca a favor de “BANK”, en garantía de un préstamo de XXX de principal.

Consta en dicha nota expedida la certificación que contempla el Art. 688 de la L.E.C. para el procedimiento judicial número XXXXX, seguido en el Juzgado de Primera Instancia número XXX de XXXXX, en virtud de Mandamiento expedido por Doña XXXX, Secretario Judicial de fecha XXXX, en ejecución de la inscripción XXXª de la hipoteca.

Dicha hipoteca ha sido cancelada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, en el día de hoy, con el número inmediatamente anterior de protocolo. Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias relativas al Artículo 131 de la Ley Hipotecaria en cuanto a que no se podrá inscribir la escritura de carta de pago de la hipoteca mientras no se haya cancelado previamente la citada nota marginal, mediante mandamiento judicial al efecto. La parte vendedora se compromete a llevar a cabo las actuaciones que sean necesarias a tal fin, en el plazo más breve posible haciéndose cargo de cuantos gastos se deriven de ello.

Libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la edificación descrita la vivienda habitual de la parte vendedora y no estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.

Los comparecientes hacen constar que la finca urbana objeto de la presente escritura, se encuentra al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, del Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante (SUMA), el cual incorporo a la presente.

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Compraventa de finca precoordinada

 

precoordinada

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Durante la fase de preparación de una escritura de compraventa tengo conocimiento de que la finca que va a ser vendida “está hecha un desastre”. Al parecer la cosa no tiene mucho arreglo pero el que vende, vende, y el que compra, compra; quiero decir que lo tienen claro, especialmente el que compra que quiere el inmueble esté como esté desde el punto de la vista de la escritura, el registro y el Catastro.

Cuando tomo contacto con la situación, resultó que la cosa no era tan grave. Simplemente se trataba de que la finca estaba en situación de precoordinación. Con una buena capa de barniz dejo el asunto perfectamente explicado.

 

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que * son dueños con carácter privativo, por mitades indivisas, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA: Trozo de tierra blanca, sita en *.

Superficie: Cinco mil ochocientos veintiocho metros con cincuenta y siete decímetros cuadrados (5.828,57 m²).

En su interior existe construida una vivienda unifamiliar aislada, desarrollada en planta baja.

Distribución: Consta de salón-comedor-cocina, dos dormitorios, aseo y terraza cubierta.

Superficie: Tiene una total superficie construida de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2), de los cuales treinta y seis metros, y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (36,45 m2) corresponden a la terraza y ciento seis metros y doce decímetros cuadrados (106,12 m2) a la vivienda propiamente dicha, y una total superficie útil de ciento veintinueve metros y dieciocho decímetros cuadrados (129,18 m2).

Ocupa una total superficie de parcela de ciento cuarenta y dos metros y cincuenta y siete decímetros cuadrados (142,57 m2).

Linderos de la vivienda: por todos sus vientos con la finca rústica en la que se encuentra enclavada.

Linderos de la total finca: Norte, parcela * de * y parcela * que es camino del Ayuntamiento de *; Sur, parcela * de *; Este, parcela * de *; y Oeste, parcela * de *.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

DATOS CATASTRALES:

De parte del suelo: Constituye la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la referencia * y parte de una zona sin cartografía (bolsa blanca) situada al Oeste de dicha parcela.

De lo urbano: No consta.

Mediante acta de expediente de dominio para inmatriculación de exceso de cabida de finca tramitado por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada mediante otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo, ambas basadas en el IVG+ con Base Gráfica Alternativa del que fue autora Doña *, Arquitecto Técnico, quedó inscrito el citado exceso en el Registro de la Propiedad constando en la nota que se une a la presente en cuanto a la coordinación lo que luego se dirá.

Dichos datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastra a nombre de *, sin dirección, ni DNI/NIF), y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida a solicitud de los comparecientes de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado la Referencia Catastral y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de la comunicación por mí efectuada es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nueva certificación descriptiva y gráfica obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándosela a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimientoSi no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales, pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Concordancia de Catastro y RegistroLa finca objeto de la presente, como luego se dirá tiene inscrita una base gráfica alternativa y por tanto se encuentra precoordinada y pendiente de procesamiento.

TÍTULO: En cuanto al suelo, el de compra a *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, habiéndose declarado la obra terminada en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo.

Como se ha dicho, fue instado y tramitado un expediente para la inmatriculación de un exceso de cabida en virtud de escritura autorizada por Don*, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, complementada en virtud de otra autorizada por el citado fedatario, el día *, con el número * de protocolo.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta y de la limitación vigente del art. 207 de la Ley Hipotecaria, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arriendos, ocupantes y aparceros, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo el domicilio familiar de sus propietarios y NO estando destinada a constituir el domicilio habitual de los compradores.

 

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Compraventa de fincas privativas de cada uno de los cónyuges en gananciales y pago con un solo cheque

privativos venta una escritura

 

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PRIMERO.- COMPRAVENTA.

Vende ella:

B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa es de *** cuyo precio se declara recibido en el presente acto, mediante entrega de un cheque bancario nominativo por importe de *** incluyendo el de la siguiente compraventa efectuada por el esposo de la vendedora, correspondiendo a la cuenta de cargo el código *** y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del citado cheque bancario.

Vende él: 

SEGUNDO.- COMPRAVENTA.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *** cuyo precio se declara recibido en el presente acto, mediante entrega de un cheque bancario nominativo por importe de *** incluyendo el de la anterior compraventa efectuada por la esposa del vendedor, correspondiendo a la cuenta de cargo el código *** y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.

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Compraventa de inmueble incluyendo obra en concurso y derechos sobre la licencia de obras

compraventa con licencia para construir

D).- Manifiestan Don xxxx y Doña xxxxx que sobre la finca descrita existe una estructura de hormigón, y que tienen concedida licencia de obras, según notificación de concesión de cambio de titularidad, según Decreto de la Alcaldía-Presidencia número xxx de fecha xxxxx, referencia del expediente xxxx, y número de salida xxxx de xxx y permiso para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, cuyos derechos por la presente ceden y transmiten a la parte compradora, estando incluido su valor dentro del precio de compraventa.

Incorporo a la presente a su solicitud, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, de dicha notificación de cambio de titularidad de licencia de obras.

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Compraventa en moneda extranjera

pago en libras

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SEGUNDO. PRECIO.

El precio convenido de compraventa es el de *** LIBRAS ESTERLINAS (** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a ** EUROS (*** €), que se hace efectivo del siguiente modo:

– *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a *** EUROS (*** €) constituyen al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el  artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:-

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la  parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

– y el resto, es decir, *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalentes a *** EUROS (*** €), se declaran recibidos en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria exterior, correspondiendo a la cuenta de cargo del comprador del Banco *** el código ** y a la cuenta de abono del vendedor en el Banco *** Sort Code *** y cuenta nº ***, Swift Code *** e IBAN ***, por cuya cantidad la parte transmitente otorga a favor de la parte adquirente la más completa y eficaz carta de pago.

Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio del justificante de dicha transferencia.

– Y el resto, es decir, la cantidad de *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalente a *** EUROS (*** €) queda aplazada habiéndose de realizar el pago el día ***, de lo que dejaré constancia, en su caso, mediante la correspondiente diligencia.

Por la condición de no residente del vendedor, y a los efectos del Artículo 177 del Reglamento Notarial, se ha hecho constar el precio en libras esterlinas y su equivalente en euros.

DECLARACIÓN PREVIA DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Al tratarse de una inversión extranjera procedente de ***, país calificado como paraíso fiscal en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de Julio, el comprador ha declarado su proyecto al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria en modelo impreso DP-2.

Me exhibe el ejemplar 2 de dicho impreso, correspondiente al titular de la inversión proyectada, con nota de ingreso en el Registro con fecha 21 de Septiembre de 2007 y número de declaración DP2_1005138. Incorporo a esta matriz copia exacta.

DECLARACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Industria en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001.

Me requiere, a mi, Notario, para la presentación notarial de dicha declaración.

Acepto el requerimiento, cuyo resultado se hará constar, en su caso, por diligencias en la presente escritura.

 

4ª DILIGENCIA.- En ****, mi residencia, a ***.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***,

C O M P A R E C E N:

DON

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho, y tienen a mi juicio, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia complementaria de la matriz precedente, y a los efectos de,

.- Por un lado, DON *** hacerme entrega en el presente acto del JUSTIFICANTE de la TRANSFERENCIA efectuada el día de hoy, por importe de *** LIBRAS ESTERLINAS (*** LIBRAS ESTERLINAS), equivalente a *** EUROS (*** €), a que se refiere el penúltimo párrafo (letra “B).- PRECIO”) del apartado dispositivo PRIMERO, en virtud del cual la parte del precio de venta que quedó aplazada y que debía ser abonada en el día de hoy, queda satisfecha dentro de plazo.

Yo, el Notario, acepto dicha entrega, e incorporo a la presente dicho justificante.

.- Y de otra, DON ***, otorgar a favor del comprador la más completa y eficaz carta de pago del total precio de venta.

Presentación telemática.- Renuncian a que la presente diligencia sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dice y otorga.

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Compraventa separado de hecho en régimen de comunidad polaco

un polaco en la notaria

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Como tantos asuntos de mi blog, en este ha habido una segunda parte.

Primero dijimos esto en una escritura

2).- Y Don XXX, en nombre y representación de Don XXXX mayor de edad, de nacionalidad xxx, no residente en España, casado en régimen legal supletorio de su nacionalidad con Doña xxxx, xxx, con domicilio en xxxx, y titular del Pasaporte de su nacionalidad número xxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxx.

Manifiesta el Sr. Apoderado que su representado se encuentra separado de hecho de su citada esposa desde el pasado xxxx por lo que ha cesado la causa para la atribución de carácter común a los bienes adquiridos por los esposos a partir de dicha fecha según resulta corroborado por el convenio suscrito ante Don XXX, Notario Público de xxxx, el citado día, redactado en idioma inglés, que yo el Notario entiendo a los efectos de la presente, y que se encuentra sin apostillar, cuya fotocopia me exhibe y se incorpora a los efectos que sean oportunos.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don XXX y Doña xxx, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura, a Don XXX, quien la compra y adquiere, con carácter privativo (por cese de la causa para la atribución de carácter común a la presente adquisición al existir separación de hecho entre el comprador y su esposa y al realizarse la adquisición con fondos privativos del señor comprador), con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, gastos de comunidad y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

El comprador supletoriamente solicita la inscripción con sujeción a su régimen matrimonial extranjero de no ser posible la inscripción con carácter privativo a su nombre por la razón indicada.

Tal vez si no hubiéramos puesto esto último y hubiéramos tenido el convenio matrimonial apostillado nos hubiera funcionado …

Pero no nos funcionó

Pero Mr. Polaco lo quiere volver a intentar en una nueva escritura de compraventa aunque no tiene mas que lo ya tenía: ese convenio matrimonial (unas capitulaciones matrimoniales) ante un british notary que no está apostillado y que a día de hoy se encuentra físicamente en el Reino Unido. Intentando buscar solución al asunto, de la interesantísima web de las parejas en la UE y para Polonia extraigo esto:

  1. El contrato matrimonial debe presentarse como un instrumento notarial auténtico o, de lo contrario, se considerará nulo (art. 47 párrafo 1 del Código de Familia y Tutela y art. 73 párrafo 2 del Código Civil).
  2. Se puede suscribir el contrato matrimonial antes del matrimonio, en cuyo caso surtirá efecto cuando este se celebre, o bien durante el matrimonio, en cuyo caso surtirá efecto inmediatamente.
  3. Los cónyuges pueden modificar el contrato matrimonial en cualquier momento, siempre que se cumplan los requisitos formales recogidos en el punto 1. La legislación polaca no estipula un intervalo mínimo entre la redacción y el cambio del contrato matrimonial.
  4. En Polonia no existe un registro especial de contratos matrimoniales.

Y con toda esta información y con la ayuda de Sergio Mocholí en la redacción del tercer párrafo que van a leer, pasamos a esta redacción de la escritura

2).- Y Don XXX, en nombre y representación de Don XXXX mayor de edad, de nacionalidad polaca, no residente en España, casado en régimen legal supletorio de su nacionalidad con Doña xxxx, xxx, con domicilio en xxxx, y titular del Pasaporte de su nacionalidad número xxx, vigente hasta el día xxx, y del N.I.E. xxx.

Manifiesta el Sr. Apoderado que su representado se encuentra separado de hecho de su citada esposa desde el pasado *** según resulta del convenio matrimonial suscrito por ambos ante Don ***, Notario Público de ***, el citado día, redactado en idioma inglés, que no me exhibe por lo que yo, el Notario, le advierto de que habrá de exhibírmelo debidamente apostillado de lo cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia o exhibirlo en el Registro de la Propiedad.

Dicho convenio matrimonial del que me exhibe una fotocopia se titula (traducido al español): “Acuerdo de separación de propiedades durante el matrimonio” y del mismo resulta que desde el día de la firma (***), los bienes adquiridos por cada uno de los cónyuges les pertenecerán a cada uno de ellos con carácter privativo, quedando excluidos de su comunidad conyugal.

Yo, el Notario, hago constar que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 36.2 del Reglamento Hipotecario y 168.4 del Reglamento Notarial, en Polonia las capitulaciones matrimoniales no son objeto de inscripción en el Registro Civil, puesto que los derechos de los terceros están garantizados por el artículo 83 de las disposiciones generales de derecho civil y el artículo 527 del Código de las obligaciones que declaran la nulidad de los actos hechos en fraude de acreedores.

***

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don XXX y Doña xxx, según son dueños, venden y transmiten, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura, a Don XXX, quien la compra y adquiere, con carácter privativo de conformidad con su citado convenio matrimonial, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos, gastos de comunidad y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

Unos días después me llegó el documento traducido y apostillado y puse la siguiente diligencia:4ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día *** para hacer constar que en el día de hoy, me exhiben copia autorizada y apostillada de la escritura de convenio matrimonial, traducida al idioma español y debidamente apostillada, suscrita por DON *** y DOÑA ***, a que se hace referencia en el apartado INTERVENCIÓN de la presente escritura, cuyo tenor coincide con lo expuesto en dicho apartado de la matriz precedente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=”

¿Funcionará?

¿Qué podrían decirnos? ¿Que eso no son unas capitulaciones o que no cumple los requisitos de forma exigibles para utilizarlo en España?

Pues ¡SÍ!, funcionó aunque con una 5ª DILIGENCIA de por medio. Esta: 5ª DILIGENCIAEn ***, mi residencia, a ***. Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, C O M P A R E C EDON ***. I N T E R V I E N E: En el mismo concepto que en la matriz precedente a la que se hace remisión expresa en evitación de repeticiones innecesarias repeticiones. Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la presente diligencia. Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto, E X P O N EI.- Que en la INTERVENCIÓN de la matriz precedente, por error involuntario, se hizo constar que  DON ***, está sujeto al régimen legal supletorio de nacionalidad *** con Doña ***, cuando en realidad su régimen matrimonial es el convencional de separación de bienes en base al convenio matrimonial suscrito entre el comprador y su esposa, la Sra. ***, el día *** al que refieren la matriz precedente y la diligencia 4ª. II.- Esto expuesto, según interviene, O T O R G APRIMERO. Que mediante la presente diligencia complementa la matriz precedente a fin de dejar constancia del régimen matrimonial correcto del comprador y su esposa. SEGUNDO. El compareciente, según interviene, ratifica, en cuanto a lo demás, la escritura complementada mediante la presente y solicita de la Sra. Registradora de la Propiedad competente practique los asientos oportunos en los Libros a su cargo. SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante a DON ***, cuyos datos constan anteriormente. Así lo dice y otorga”.

Lo cierto es que no estoy de acuerdo con la calificación verbal puesto que por los términos del convenio, esta pareja está mas bien ahora en un régimen de comunidad convencional puesto que solo han modificado el régimen de ciertas adquisiciones y no la totalidad de su precedente régimen de comunidad, pero bueno … el caso es que a mi cliente le sirve y pasamos por el aro.

Sobre la necesidad de apostilla, lean esto y esto.

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Compraventa sin respetar valor de referencia con manifestación de la motivación (la finca no es de regadío)

 

finca regadío que es secano

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Tengo un artículo sobre valor de referencia que ya se ha hecho demasiado largo y en el que no me apetece meter mas cosas, así que este pequeño formulario lo voy a dar de alta en el blog en la sección Pequeños Modelos.

El asunto (como digo en el título) es que el valor de referencia era disparatado por estar en Catastro la finca como regadío cuando es secano.

No tengo claro que el asunto funcione pero, a petición y con perfecto conocimiento de los interesados, esto es lo que se ha hecho constar:

 

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente testimonio por mí, el Notario, deducido del Certificado Catastral de Valor de Referencia, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la parcela catastral que por la presente se transmite, el cual es SUPERIOR (*) al valor declarado en la presente.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se han realizado en las fincas objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo.

SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOTal y como se ha hecho constar en la descripción de las fincas que se transmiten, en la actualidad son CULTIVO SECANO BLANCO, y no ALMENDRO REGADÍO como erróneamente figura en Catastro. A estos efectos los vendedores han presentado ante dicho organismo público el día *, a través de su Sede Electrónica, una MANIFESTACIÓN DE DISCREPANCIAS a los fines de llevar a cabo la corrección de dicho error y adecuar el tipo de cultivo a la realidad, de la que me exhiben fotocopia que dejo unida a la presente, junto con el justificante de Registro Electrónico y el justificante de Formulario Genérico obtenidos de dicha presentación, circunstancias que desean constatar por razón del indicado VALOR DE REFERENCIA.

 

 

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Compromisos de “hacerse cargo” “en el plazo más breve posible”

compromisos en escritura

Subsanar los defectos que pudieran derivarse de la calificación registral:

D).- La parte vendedora se compromete a subsanar los errores que pudieran ser apreciados en la calificación registral de la escritura de obra nueva terminada y en el depósito posterior del libro del edificio que se han mencionado en el apartado título, en el plazo más breve posible y con todos los gastos que se generasen por tal concepto de su cuenta y cargo.

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Condición de que se mantenga viudo

viudo herencia y testamento

No es tan habitual como lo era hace unas décadas (cuando casi era una cláusula de estilo propia de todos los testamentos del uno para el otro), pero aún se encuentra uno con algunos casados que cuando hacen testamento quieren condicionar la atribución a su esposo o esposa, según el caso, a que se mantenga viudo.

La cláusula que utilizo para estos casos es esta:

“Primera.- Lega a su citado esposo Don XXXX, el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándole para tomar posesión por si mismo del presente legado.

El presente legado, dejando a salvo lo que por legítima le corresponda a su citado esposo, se sujeta a la condición de que se mantenga viudo a su nombre y no este unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal”.

Por influencia de mis predecesores en la plaza, he mantenido la expresión “viudo a su nombre”. Siempre me ha parecido repetitiva puesto que si esa condición la establece tu esposa en su testamento y se está refiriendo a ti creo que no habría riesgo en decir, simplemente, “mientras se mantenga viudo”, pero por respeto a mis ancestros en la plaza y por “si acaso”, así lo sigo diciendo.

La cuestión de la relación de afectividad es harina de otro costal. Si tu viudo no se casa de nuevo, si no se hace pareja de hecho “con papeles” con otra persona, sino que se “arrejunta” sin más, ¿cómo demostrarlo? Pues no es cosa fácil y resulta difícil de hacérselo entender al viudo o viuda de turno pero si insiste, aún advertido de que puede complicar su sucesión y las operaciones posteriores a esta, así se lo hacemos constar. En todo caso, siempre dejamos a salvo la legítima.

Esta clase de condiciones son legales. Se refiere a ellas el Artículo 793 del Código Civil:

“La condición absoluta de no contraer primero o ulterior matrimonio se tendrá por no puesta, a menos que lo haya sido al viudo o viuda por su difunto consorte o por los ascendientes o descendientes de éste.

Podrá, sin embargo, legarse a cualquiera el usufructo, uso o habitación, o una pensión o prestación personal, por el tiempo que permanezca soltero o viudo”.

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Condición resolutoria

escritura de compraventa con condición resolutoria

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Antes de empezar, un par de enlaces y una Resolución Vinculante de la DGT:

El TS señala que el ejercicio de la condición resolutoria en una compraventa realizada en escritura da derecho a la devolución de lo ingresado

El cumplimiento de la condición resolutoria faculta para obtener la devolución del ITP si no ha prescrito

DGT V0691-2022 (que cita la RTEAC de 14 de Abril de 2009). La constitución de condiciones resolutorias carentes de objeto valuable, como la finalización del plazo de construcción en una fecha determinada, queda no sujeta a TPO ni a AJD.

 

¿Y la tributación de la condición resolutoria es por AJD o por TPO? Pues, depende. Si la compraventa tributó por IVA, se pagará AJD y si tributó por TPO, pagará TPO. En el momento de la cancelación, se pagará siempre AJD. Son muy interesantes estos enlaces:

TRIBUTACIÓN DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA EN CONTRATOS COMPRAVENTA DE INMUEBLES

La constitución y cancelación de condición resolutoria y su fiscalidad en TPO y AJD

El TSJ de Madrid declara no sujeta a AJD una escritura de cancelación de condición resolutoria en garantía de una obligación de hacer

Tributación de la condición resolutoria

 

Manejo varios modelos para los casos de compraventa con condición resolutoria. Vamos a recopilarlos y a conseguir “el definitivo”.

TERCERO. CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “xxx, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “XXX, S.L.” en el  dominio y posesión  de  la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.L.” a reclamación ni indemnización alguna.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

Segunda.- Es precio de esta compraventa, impuesto incluido, la cantidad de XXXXX, que queda totalmente aplazado habiéndose de realizar el pago del mismo el día XXXX.

Como medio de pago del citado precio la parte compradora entrega a la vendedora un pagaré, firmado por el representante de la entidad compradora en nombre de ésta, del Banco XXX, contra la cuenta nº XXX de la parte compradora, “XXX S.L.”, en dicho Banco, por importe de XXXXX, librado en el día de la fecha y con vencimiento el día XXX, coincidente con el día en que debe realizarse el pago del precio aplazado, cuyo pagaré es el número xxxxx. Fotocopia del mismo, deducida por mi, dejo incorporada a la presente matriz.

Tercera.- La falta de pago del citado pagaré a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida a poder de los vendedores.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

Cuarta.- La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos dos meses desde la fecha de vencimiento del indicado pagaré, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a la finca, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.

OTRO:

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa se fija en la cantidad de XXXX, cuyo precio queda íntegramente aplazado de pago, para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en XXX plazos de XXX cada uno de ellos y con vencimientos los días XXX.

El precio aplazado no devengará intereses.

Los pagos se efectuarán mediante XXX cheques bancarios nominativos.

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si la mercantil “XXX, S.L.”, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso a DON XXX el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de la compradora a reclamación ni indemnización alguna. La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea este real o personal, incluido el de derecho de arrendamiento.

Se fija como domicilio de la parte compradora a efectos de notificación notarial o judicial de la resolución, el indicado en la comparecencia o el de la propia finca descrita en el expositivo anterior.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y la mercantil “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

La falta de pago de cualquiera de los citados plazos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don XXXX.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXX requiera fehacientemente de pago a Don XXXX por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de las cantidades hasta el momento percibidas.

La facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de XXX meses desde la fecha prevista para el último pago; y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá Don XXX, o quien sea propietario de la finca alegar el pago y solicitar la cancelación registral de la condición resolutoria.

OTRO:

La falta de pago de uno cualquiera de los plazos convenidos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don XXX, o a quien de él traiga causa.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXXX o quien de él traiga causa, requiera/n fehacientemente de pago a Don XXX y Doña XXX mediante acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día XXXX y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de XXX meses desde la fecha prevista para el último pago (es decir, XXXXX) y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán Don XXXX y Doña XXXX, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “XXX, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “XXX, S.L.” en el  dominio y posesión  de  la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.” a reclamación ni indemnización alguna.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada del pagaré desatendido debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si DON xxx, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso a DON xxx el dominio y posesión de la finca transmitida con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de la compradora a reclamación ni indemnización alguna. La resolución provocará el desalojo inmediato de la finca por la parte compradora o por quienes de ella deriven su derecho, ya sea este real o personal, incluido el de derecho de arrendamiento.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don XXX requiera fehacientemente de pago a Don XXX por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de XXX días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de las cantidades hasta el momento percibidas.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el día XXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y DON XXX podrá por si solo, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA.- La falta de pago de cualquiera de las citadas letras de cambio o del tercer plazo del precio aplazado a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo las fincas vendidas a poder de la vendedora.

Será requisito suficiente, en su caso, para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada de cualquiera de las letras desatendidas debidamente protestadas o de la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos XXX meses desde la fecha de vencimiento de los indicadas letras de cambio o desde la fecha prevista para el tercer plazo del precio aplazado, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a las fincas, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.

Se designa como domicilio a efectos de notificaciones el del representante de la parte compradora y el domicilio social de la parte vendedora.

A efectos de lo dispuesto art. 11 de la Ley Hipotecaria se hace constar qué cada una de las fincas vendidas responde de XXXX.

OTRO:

CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “XXX, S.L.” dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso Doña XXXX en el  dominio y posesión de las fincas transmitidas con cuantos derechos les sean inherentes, sin derecho por parte de “XXX, S.L.” a reclamación ni indemnización alguna.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos XXX MESES a contar desde el XXXX, sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

Se distribuye la condición resolutoria pactada entre las tres fincas objeto de compraventa del modo siguiente:

La finca registral XXX un XXX por 100.

La finca registral XXX un XXX por 100.

La finca registral XXX un XXX por 100.

OTRO:

Tercero.- La falta de pago de cualquiera de los citados pagarés a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida a poder de los vendedores.

Será requisito suficiente para la reinscripción de la finca a favor de la parte vendedora la solicitud de ésta al Registro de la Propiedad acompañada de cualquiera de los pagarés desatendidos debidamente protestado o con la declaración bancaria equivalente que acredite su impago.

Cuarta.- La condición resolutoria pactada podrá cancelarse unilateralmente a solicitud de la parte compradora, si transcurridos dos meses desde la fecha de vencimiento de los indicados pagarés, no constare en el Registro de la Propiedad anotación o asiento alguno afectante a la finca, que implique la existencia del ejercicio de alguna acción por la parte vendedora, derivada del incumplimiento en el pago de la cantidad aplazada, total o parcialmente.

UNO MÁS:

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de ***, de cuyo precio:

.- **, se declaran recibidos en el día de hoy con anterioridad a éste acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código **, y a la de cargo el código **, y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago en cuanto a dicha parte del precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopia, por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio, del justificante de dicha transferencia.

.- y el resto, es decir, la cantidad de **, queda aplazado de pago, y se hará efectivo mediante tres pagos anuales de ** cada uno, que se abonarán los días *** de cada año, comenzando el día *** y terminando el día ** y, el resto, es decir, la cantidad de *** en un único plazo a abonar el día **.

El pago se efectuará mediante ingreso en la cuenta **, de la que es titular la parte vendedora.

El precio aplazado no devengará interés.

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. La falta de pago de uno cualquiera de los plazos convenidos a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a Don **, o a quienes de él traiga causa.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que Don ** o quienes de él traigan causa, requiera/n fehacientemente de pago a la mercantil “**, SOCIEDAD LIMITADA” mediante acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria respecto de cada uno de los plazos se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de un año desde la fecha prevista para su pago y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, no podrá ya ejercerse en cuanto a dicho pago la facultad resolutoria.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha prevista para el último pago (es decir, **) y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrá la mercantil “**, SOCIEDAD LIMITADA”, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

 

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Condición testamentaria al cónyuge de que permanezca viudo o sin pareja

condición testamentaria al viudo

Aunque no es la primera vez que la uso, me he empajillado hoy con esta cláusula y he acabado poniendo un “en la parte que exceda” lo que equivalía a que la intención de la señora quedara en agua de borrajas. Condicionar la atribución legitimaria en su totalidad no procedía.

Durante la firma, se han producido un par de circunstancias muy graciosas al hilo de la condición de continuar viudo y sin pareja que se imponía al pobre viudo. Hemos acabado hablando de colchones, de aparecidos y de pelandruscas y pelandruscos.

En las herencias por estos lares se habla de continuar viudo a nombre de Fulana (o viuda a nombre de Fulano).

“Primera.- Lega a su citado esposo Don xxxx, en pago de sus derechos legitimarios y en cuanto exceda con cargo al tercio libre de su herencia, el usufructo vitalicio de la vivienda habitual de la testadora sita en xxxx, bajo la condición, en cuanto a la parte que exceda de sus derechos legitimarios, de que permanezca viudo y no esté unido de hecho a persona alguna mediante relación de afectividad análoga a la conyugal.”

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Constitución de sociedad limitada con aportación de NIF provisional

solicitud provisional cif nif

Hacemos la solicitud en la notaría desde hace años, pero no podemos pedir el NIF definitivo si no hemos pedido el NIF provisional. Yo, encima, ¡no cobro por hacerlo¡ ¿Me pueden explicar porqué algunos no evolucionan en sus mecánicas de trabajo?

“En el mismo día de su otorgamiento, remito en forma telemática al Registro Mercantil del domicilio de la sociedad copia autorizada electrónica de la presente escritura considerando como presentante por designación del socio compareciente a la mercantil constituida, cuyos datos a efectos de notificación y requerimiento son los que constan en el otorgamiento de la presente escritura, y no solicito telemáticamente el N.I.F provisional de la sociedad, ni solicitaré el definitivo pues ya se dispone del primero que es xxxx como resulta del justificante del mismo que se incorpora a la presente y no me será técnicamente posible solicitar telemáticamente el  definitivo, cuando proceda, al no haberse cursado a través de mi la solicitud del provisional”.

Y el CIF no existe desde 2008 …

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Conversión al Islam previa a adopción

islam y adopción

He iniciado un nuevo proyecto que consiste en bucear en la carpeta NOTARIO de mi ordenador de la notaría. Busco todo aquello que se salga de lo habitual. Este documento no es nada común. Se trataba de legitimar la firma en una declaración jurada de “Propósito de conversión al Islam. Supongo que lo de declararse ya converso era otra cosa distinta …

“Yo, XXX, mayor de edad, casado con DOÑA XXX, vecino de XXX, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal XXX, a los efectos oportunos, DECLARO BAJO JURAMENTO, que tengo firme propósito de convertirme al Islam y que así sea certificado por las autoridades competentes en el Reino de Marruecos cuando tenga lugar mi visita a dicho país en fechas próximas. En xxx, a xxx. Firmado: XXX“.

Luego vendría la legitimación de firma que no tiene nada de especial, aunque tratándose de un documento dirigido a producir efectos en el extranjero, sería necesaria la apostilla y si es necesaria la apostilla, nos hemos topado con el Artículo 207 del Reglamento Notarial que establece para estos casos:

“En las actas de exhibición de cosas, el Notario describirá o relacionará las circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños, certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará a la matriz. En las actas de exhibición de documentos, además, transcribirá o relacionará aquéllos o concretará su narración a determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente, observando en este caso, si a su parecer procede, lo dispuesto en el párrafo último del artículo 237.

Este tipo de acta será utilizable, entre otros supuestos:

  • 1.º Para dejar constancia en el protocolo de la existencia de cosas o documentos en poder de una persona o en un determinado lugar.
  • 2.º Para hacer constar la existencia de un documento no notarial cuyas firmas legitime el propio Notario autorizante, que vaya a surtir efectos solamente fuera de España en país que prevea o exija dicha forma documental.En estas actas, el Notario identificará a los interesados, quienes comparecerán ante él, y en el mismo acto firmarán el documento no notarial o declararán que las firmas estampadas son las suyas, y, en todo caso, que conocen el contenido del documento y que, libre y voluntariamente, quieren que produzca los efectos que le sean aplicables conforme a lo previsto por las leyes extranjeras. El Notario, además, deberá emitir en cuanto le sea posible el juicio de capacidad legal o civil a que se refiere el artículo 156, 8.º de este Reglamento, y cumplir lo dispuesto en el mismo respecto de la intervención y representación de los otorgantes.El documento, o un ejemplar del mismo, original o por fotocopia, quedará incorporado a la matriz del acta en la que se expresará, literalmente o en relación, el texto del testimonio de legitimación.En dicho texto, a continuación de las firmas legitimadas, se consignarán, abreviadamente, los particulares contenidos en el acta que sean pertinentes…”

Tengo intención de tratar este artículo en otro post que titularé “Eternas cuestiones recurrentes” porque cada vez que viene un extranjero a legitimar una firma en un documento para su país, estamos con la misma historia … Hasta entonces, lo dejamos por hoy.

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Coordinación de Catastro y Registro

coordinación catastro registro no sin notaría

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Empecé con todo este lío utilizando los modelos que nos pasó a todos uno de los compañeros del GJ, pero transcurridos dos años desde la reforma en la materia, la mayoría han evolucionado (otros no) y puede que no siempre a mejor (el corta y pega es un gran enemigo, a veces, de la exactitud de las escrituras).

Debo también señalar que yo aspiro a la coordinación siempre que el gasto merezca la pena(¡ojo¡ a los impuestos que pueden conllevar las modificaciones de cabida ahora o en el futuro por no hacerlas o no tenerlas en consideración ahora).

1.= Divisiones horizontales

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

2.= Fincas sin datos catastrales

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

3.= Fincas mal catastradas

a) Supuesto general

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

b) El otorgante no tiene ni la más remota idea

He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación.

c) 199 y 201.3

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicitan expresamente del Registro de la Propiedad de xxxx, de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 199 y 201.3.a de la Ley Hipotecaria, las oportunas comunicaciones al Catastro a fin de que incorpore las rectificaciones que correspondan de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 18 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de Marzo y la inmatriculación, para cuando proceda, del exceso de cabida de suelo puesto de manifiesto (o si fuera defecto….y la inscripción, para cuando proceda, del defecto de cabida de suelo puesto de manifiesto) para todo lo cual, habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes la Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia).

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

4.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 5% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida descrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

5.= Fincas con diferencias de cabida inferiores al 10% (y superiores al 5%) de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 10% conforme al artículo 201.3 a) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación (o bien conforme al artículo 9 b) de la Ley Hipotecaria, solicitándose la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral). En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

b) Conforme a medición técnica

No es posible. ¿Y entonces? Parece haber una laguna en toda regla por lo que la fórmula a utilizar sería esta a mi modo de ver:

Rectificación de CatastroSegún las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes CERTIFICACIÓN, INFORME Y PLANOS con REPRESENTACIÓN GRÁFICA GEORREFERENCIADA ALTERNATIVA expedida el día *** por Don ***, Arquitecto, Colegiado número *** del Colegio Oficial de Arquitectos de *** (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE)), cuya certificación es acreditativa de la superficie de suelo y de la construcción de la finca objeto de la presente escritura.

Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral positivo *** expedido por Don *** con fecha *** que a su requerimiento incorporo a esta matriz.

(SI FUERA EL CASO …) Asimismo, me entregan para unir a esta matriz informe catastral de ubicación de construcciones con CSV ***.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta de dichos documentos tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria  con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

 

Petición subsidiaria para cuando sabemos de antemano que el Registro no tramita 201.3 a o b):

Concordancia de Catastro y Registro:  Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 a) o b) de la Ley Hipotecaria. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos. Subsidiariamente se pide la tramitación del expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos. Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resulta de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

 

6.= Fincas con diferencias de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita

a) Conforme a Catastro

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

b) Conforme a medición técnica

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi no es correcta la superficie que refleja el Catastro. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me han entregado los comparecientes Certificación y Planos de la finca con representación gráfica georreferenciada alternativa, expedida por expedida por Don XXXX, XXX Colegiado con el número XXX en el Colegio de XXX de XXX (cuya firma legitimo por haber sido puesta en mi presencia). Dicha representación gráfica georreferenciada alternativa, en formato GML, consta incorporada en el CSV de validación gráfica catastral XXXXX.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la inscripción de la base gráfica alternativa conforme a la descripción técnica que resulta del GML incorporado al CSV xxxxx tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria  (o con carácter previo a la inscripción del acto documentado en esta escritura o bien con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura). En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

7.= Fincas bien catastradas

a) Bien catastradas y coordinadas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que no procede la coordinación ni la rectificación de la descripción registral.

b) Bien catastradas y no coordinadas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, por lo que se solicita (o no se solicita) la coordinación.

8.= Fincas no inscritas en el Registro

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: Según la nota simple informativa incorporada la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro.

9.= Fincas sin catastro gráfico

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

10.= Renuncia a la rectificación o coordinación (…con reservas…)

Los comparecientes renuncian a que se inicie de oficio cualquier procedimiento de rectificación o coordinación catastral, solicitando expresamente del Registrador de la Propiedad que inscriba la finca objeto de esta escritura tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación, así como que el procedimiento de coordinación catastral puede iniciarse en cualquier momento posterior al presente cuando así lo deseen los titulares de la finca en cuestión.

¿Y los linderos? Asimismo, se solicita la actualización de los linderos…

Agradezco la crítica…constructiva, claro está.

Variantes a estas fórmulas hay tantas como situaciones catastrales puedan existir y sino vean este post sobre STI.

Al final todo esto de “Pequeño modelo” tiene poco pero publicarlo me vendrá bien para recibir opiniones y mejorar redacciones. Llevaba mucho tiempo queriendo poner esto en orden. Gracias a los que me han ayudado, especialmente a mi nuevo Registrador que ha intervenido en esta versión 4.0.

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Coordinación de Catastro y Registro en una escritura de herencia (cuatro opciones distintas)

coordinación catastro y registro en una escritura de herencia

Pronto escribiré de nuevo sobre todo este asunto, pero anticipo el caso de una herencia con dieciséis fincas y cuatro situaciones distintas. Puede haber muchas opciones más …

Para que se vea lo complicado que resulta todo esto y la cantidad de variables que puede haber aquí tienen más material para ilustrarse:

Coordinación de Catastro y Registro: Versión 4.0

Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos

Algunos prefieren dejarlo para la siguiente generación alegando todo tipo de excusas…

CUARTO.- COORDINACIÓN DE CATASTRO Y REGISTRO:

Respecto de las fincas descritas bajo los números 1.=, 2.=, 5.=, 9.= y 10.=:

Rectificación de Catastro: No es posible precisar la exactitud por no existir certificación gráfica. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 3.=, 8.=, 11.= y 13.=

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de las fincas. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 15.= y 16.=:

Concordancia de Catastro y Registro: Por tratarse de fincas en régimen de división horizontal, no se realiza especial pronunciamiento sobre su superficie o linderos.

Los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la no incorporación de la representación gráfica de la finca matriz que consta en las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas, antes citadas.

Respecto de la finca descrita bajo el número 12.=:  

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que rectifique la cabida inscrita por ser la diferencia inferior al 5% conforme al artículo 201.3 b) de la Ley Hipotecaria con expresa renuncia a la coordinación. En caso de suspender o denegar dicho asiento, se ruega la inscripción del acto documentado en ésta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.

Respecto de las fincas descritas bajo los números 4.=, 6.=, 7.= y 14.=:  

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro, y de la actualización de los linderos.

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Coordinación de Catastro y Registro: Más supuestos

coordinación catastro

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

A pesar de la variedad de casos recopilados en la Versión 4.0 que estoy intentando revisar al completo (aunque me cuesta mucho ponerme a ello), a menudo (un día sí y otro no) surgen variaciones o casos que no tenía contemplados. Voy a intentar recopilarlos en esta Addenda:

1.= Finca en la que no consta cual es la superficie de solar (o no es fácil de calcular con los datos de escritura y registro):

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación.

Coordinación de Catastro y Registro: La descripción de la finca conforme a Catastro se corresponde con la descripción registral, excepto en cuanto a la superficie de solar que no consta, por lo que se solicita se haga constar renunciando a la coordinación (o solicitando que se lleve a cabo y actualizando linderos).

Otra opción similar= URBANA: Una casa habitación …  Superficie: Mide tres metros y cincuenta centímetros de frontera, según título, y siete metros de frontera, por catorce metros de fondo, según registro, siendo la superficie de solar de cincuenta y cuatro metros cuadrados (54 m²), según catastroLinderos: xxx.

Entonces decimosRectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. En consecuencia no procede iniciar expediente de rectificación. Coordinación de Catastro y Registro: La superficie de solar de la finca conforme a Catastro  no figura en la descripción registral, por lo que se solicita se haga constar en los libros del Registro de la Propiedad.

2.= Fincas con escritura pero no inscritas en el Registro y mal catastradas

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Según el título, la finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación para cuando sea posible una vez llevada a efecto la rectificación de las bases catastrales.

3.= Un supuesto raro: Se trata de una herencia que incluye una porción indivisa de finca que constituye (por haberlo instado en Catastro los propietarios de todas las porciones y como las demás porciones en que se divide la finca) una parcela catastral

Cada condómino tiene catastralmente determinada su parte, es decir, en el Catastro no todos son dueños de todo como debería ocurrir en un auténtico condominio.

Manifiestan que el causante y la mencionada Doña XXXX, con fecha 20 de Enero de 2015, instaron catastralmente una segregación sobre la finca descrita, resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de las parcelas XXX y XXX al causante de esta herencia y la XXX a dicha Señora, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras (de segregación y disolución de condominio).      

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos para llevar a efecto las oportunas operaciones notariales y registrales.  

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.    

3. b) Pocos días después una variante de la situación anterior que resuelvo de este modo:

DATOS CATASTRALES: En cuanto a dicha tercera parte indivisa fue instada una segregación catastral resultado de la cual fue que se atribuyera la titularidad de la parcela xxx del polígono xx del Catastro de Rústica de xxx al causante de esta herencia, hallándose pendiente de otorgar las correspondientes escrituras, cuya parcela se encuentra catastrada bajo la siguiente referencia: xxx.

El resto es igual al supuesto anterior.

4.= Un aljibe en mal estado de conservación que está situado dentro de una parcela catastral pero que no consta en el Catastro

DATOS CATASTRALES: No constan, si bien la superficie de suelo que ocupa forma parte de la parcela XXX del polígono XX del Catastro de Rustica de XXX, catastrada bajo la siguiente referencia (en su totalidad a nombre de Don XXX): xxxx.

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro.

Recojo este caso sin estar demasiado convencido de su formulación. Se mencionó parcela y polígono, así como a su titular pero no se incorporó la certificación y pasamos el STI indicando que los datos catastrales no constaban con el fin de evitar que se pudiera cambiar la titularidad de la finca entera organizando un desaguisado.

5.= Finca con una parte medida y otra no (los típicos ensanches de esta zona)

“Le son anexos unos ensanches a su frente de quince metros y otros a su espalda y por la derecha de siete metros hasta la senda del xxxxx, así como la mitad del pozo existente en dichos ensanches, los cuales tienen una total superficie de xxxx (XXX m2), según reciente medición.

DATOS CATASTRALES: 

De los ensanches: Constituyen la totalidad de la parcela xxxx y parte de la parcela xxxx, ambas del polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, la segunda catastrada erróneamente en su totalidad a nombre de xxxx, bajo las referencias, xxxx y xxxxx.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.  

Coordinación de Catastro y RegistroSe solicita del Registro de la Propiedad que inscriba la descripción literaria actualizada de la finca que consta en la presente escritura y, en particular, que inscriba sus linderos actualizados y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto, todo ello con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria (si se estimara superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita), realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 2 del citado precepto, para lo cual, además de las certificaciones catastrales antes mencionadas que han quedado unidas, se aporta el INFORME TÉCNICO de MEDICIÓN con representación gráfica georreferenciada alternativa que a continuación se cita y  se aportará con la copia autorizada de la presente escritura Disco Compacto (CD) con los ficheros GML de la finca.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS: Los comparecientes me entregan Certificación expedida con fecha xxxx y planos con representación gráfica georreferenciada alternativa expedidos con fecha xxxxx, por Don xxxx, xxx, Colegiado con el número xxxx en el Colegio de xxx (cuya firma legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo), cuya certificación es acreditativa de la superficie de la finca y de la descripción y antigüedad de la obra declarada por medio de la presente, todo ello en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.

Asimismo me exhiben Informe de Validación Gráfica positivo expedido por Don xxxx con fecha xxxx, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA FINCA RESULTANTE DE LA PRESENTE ESCRITURA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación técnica citada anteriormente, que ha quedado incorporada a la presente”.

6.= Un linde con una vereda que obstaculiza una modificación de la cabida

= RÚSTICA: xxxxx, en la actualidad parte en término de xxx y parte en el término de xxxx, tierra secano plantada de almendros, no tierra pastos como por error figura en la certificación catastral que se incorpora, trozo llamado “xxxx”.

Superficie: xxxxxx (xxxx), según título y registro, y xxxx (xxxx), según catastro, sin que sea posible precisar la superficie en término de xxxx y en término de xxxxx.

Linderos:

Según su título: Norte, xxxx; Sur, xxxx; Este, camino de servidumbre; y Oeste, colador.

Según su ante título y registro: Norte, vereda; Sur, xxx; Este, xxxx; y Oeste, xxx.

Hoy linda, según catastro: Norte, xxxx; Sur, xxxx; Este, xxx; y Oeste, parcela xxx de la Comunidad Autónoma de XXXX, que es colador.

Manifiestan que el lindero por el Norte con vereda que constaba en ante título y registro es y ha sido siempre erróneo y que la única vía publica con la que linda la finca, es y ha sido siempre la actual parcela XXX que constituye un colador.

Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mi es correcta la superficie que refleja el Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el  Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria con carácter posterior a la inscripción del acto documentado en la presente escritura. En caso de suspender o denegar la inscripción de la base gráfica catastral, se ruega la inscripción del acto documentado en esta escritura conforme a la descripción registral, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

Asegura/n, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral de la finca y la descripción de la misma actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de la finca inscrita.

7.= Una superficie catastral que diez años después ha dejado de coincidir con título y registro

Se hace ahora una segregación. Escritura, registro y Catastro coincidían, pero el Catastro ahora dice que la finca mide menos que antes. Así que decidimos poner esto:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación del interesado, no se corresponde con la realidad física de la finca en cuanto a la superficie de suelo. Habida cuenta de que la descripción catastral de la finca no se corresponde con su realidad física, me ha entregado el compareciente la Certificación, los Planos y el informe antes citados.

Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que MANTENGA la cabida descrita, sin perjuicio de la constatación de la situación catastral conforme a la Ley del Catastro y de la actualización de los linderos.

A fin de cuentas lo que queremos es dar por buena la anterior superficie catastral que la medición técnica efectuada ha dado por correcta. Es una caso más de increíble finca menguante

8.= En una misma herencia hay tres situaciones que merecen destacarse a los efectos de este recopilatorio:

Una vivienda que tiene una situación catastral llena de incongruencias imposibles de casar con el título. Aunque no estoy generalmente por la labor, hago constar:

“Se hace constar, sin pretender su constancia registral, que el suelo total de la finca, según catastro, es de xxxx y la superficie total construida de la edificación destino residencial que radica sobre ella de xxxx en varias plantas, según catastroINSCRIPCIÓN: xxxx. VALORACIÓN: xxx, incluida la mayor obra existente en su interior cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior. REFERENCIA CATASTRAL: xxxx, de la que figuran como titular catastral, erróneamente en su totalidad, los herederos de xxxx”.

Luego tenemos una rústica que parece que podría ser parte de una catastral sin estar del todo claro: Concordancia de Catastro y Registro: He solicitado a los otorgantes que me manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y gráfica incorporada se corresponde con la realidad física del inmueble. Me manifiestan que no lo saben y que desconocen el motivo de la discrepancia entre la descripción de la finca según el título previo (y, en su caso, según el Registro de la Propiedad) y según Catastro, y que, no teniendo datos para saber si este último está efectivamente equivocado, no les consta que haya una discrepancia y no están pues en condiciones de instar el procedimiento de rectificación de la descripción catastral, solicitando expresamente se inscriba la finca tal y como figura en el Registro de la Propiedad. Advierto a los interesados de la obligación que tienen de comunicar al Catastro las discrepancias descriptivas, en los términos previstos en la ley, así como de las consecuencias de incumplir tal obligación”.

Y finalmente tenemos una finca que está inmatriculada y carece de título: Concordancia de Catastro y Registro: La finca no se halla inscrita en el Registro de la Propiedad por lo que se solicita su inmatriculación, para cuando proceda, con arreglo a lo dispuesto en el TÍTULO VI (Concordancia entre el Registro y la realidad jurídica) de la Ley Hipotecaria, de acuerdo con la descripción anterior coincidente con Catastro, informando yo, el Notario, a los comparecientes de los procedimientos legales existentes para lograr dicha inmatriculación”.

9.= Una fórmula catastral poco usual y se me repite en dos escrituras seguidas

En la primera (una permuta), una de las fincas objeto de la misma tiene información gráfica y decimos:

“DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela *** del polígono *** del Catastro de Rústica de ***.

Rectificación de CatastroNo es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.

En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

Los datos catastrales se acreditan con la certificación catastral descriptiva y gráfica (erróneamente catastrada en su totalidad la relativa a la parcela *** de *** a nombre de ***, esposa del Sr. ***), que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que no habiéndose aportado la Referencia Catastral de una de las fincas están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas fuera positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin”.

La segunda escritura es una compraventa y solo tenemos RC de la edificación que se encuentra en una gran zona blanca en la que el terreno que la rodea no figura:

“DATOS CATASTRALES:

Del terreno: NO constan.

De la edificación: ***.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

En cuanto a la obligación de declarar las alteraciones catastrales, establecidas en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que no habiéndose aportado la Referencia Catastral de una de las fincas están obligados a realizar la correspondiente declaración de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas fuera positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenida, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

Rectificación de CatastroNo es posible precisar la exactitud de los datos catastrales por no existir información gráfica del suelo no ocupado por la edificación. Yo, el Notario, les hago al respecto las oportunas advertencias.—

En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial de Catastro.

Coordinación de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro”.

10.= Expediente catastral en curso (tramitado desde la notaría para más señas).

En este primer caso la finca no estaba catastrada:

Rectificación de Catastro: No es posible precisar por no existir datos catastrales, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la descripción que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

En este segundo caso sí que había Catastro:

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca, haciendo constar que se encuentra en trámite el procedimiento para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales.

Concordancia de Catastro y RegistroConforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro, sin perjuicio de la actualización de los linderos.

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Cuotas pendientes de IBI

recibos Ibi pendientes

 

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Hace unas semanas tuve un tira y afloja con un apoderado de inmobiliaria en cuanto a la forma en que debía expresarse la responsabilidad por deudas pendientes por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En este caso, el apoderado tenía razón y resultaba correcta la fórmula que me reclamaba incluir en la escritura de compraventa de una vivienda en sustitución de la cláusula redactada por mí que era (como mínimo) inexacta. Esto fue lo que se puso:

“En relación al Impuesto sobre Bienes Inmuebles las partes pactan expresamente que la cuota tributaria que corresponde al año en curso (así como de  los que pueda haber pendientes y le correspondan por ley una vez el Ayuntamiento los derive como responsables subsidiarios por el principal y sin intereses), sean soportadas íntegramente por la parte transmitente”.

Posteriormente, en este enlace pude encontrar la información exacta que necesitaba sobre este asunto. El autor Jesús Espinosa Galán, nos dice:

“No obstante, con la actual redacción dada por el art. 64 LRHL, ha quedado clara la referencia de la afección únicamente a la cuota tributaria, excluyendo, en consecuencia, los recargos e intereses. ….. ” …. para luego añadir que …. la afección del art. 64 LRHL abarca la totalidad de las deudas pendientes por concepto de IBI, lógicamente, siempre que no hayan prescrito”.

 

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Dación de inmueble de uno o varios de los deudores (no de todos)

dación habiendo varios deudores

Se trata de un caso con el que siempre he llevado especial cuidado y que resuelvo de este modo:

E X P O N E N:

I.= Que los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, reconocen adeudar solidariamente con Don xxxx a “Bank”, las deudas vencidas, líquidas y exigibles que seguidamente se relacionan:

– Un préstamo hipotecario concedido a .. los tres

– Otro préstamo hipotecario concedido a .. los tres

En consecuencia, la suma líquida, vencida y adeudada por los cónyuges Don xxxx y Doña xxxx, solidariamente con el citado Don xxxx, asciende a un total patrimonial de xxxx.

II.= Que no contando DON xxxx y DOÑA xxxx, con liquidez para pagar los importes que le adeudan, solidariamente con el citado Don xxxx, han ofertado a la misma la dación en pago de las siguientes fincas que les pertenecen en pleno dominio, por mitades indivisas, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá:

1.= RÚSTICA:

Y ahora pegamos un salto hasta la parte final en la que la estipulación tercera es lo fundamental (y una intromisión personal en la minuta bancaria):

III.= Y aceptando la entidad la dación en pago, llevan a efecto lo convenido con sujeción a las siguientes,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA.-  Los cónyuges DON xxx y DOÑA xxxx, ceden y transmiten a la entidad, que adquiere, las fincas descritas en el expositivo II.- anterior, en pago de las deudas que se expresan en el expositivo I.- anterior, con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

SEGUNDA.– Se computa como valor global de las fincas a efectos de esta transmisión en pago de deudas, el de xxx.

TERCERA.- Las deudas relacionadas en el expositivo I), quedan así definitivamente saldadas frente al acreedor, obteniendo los deudores cartas de pago, sin perjuicio, al haberse obligado Don xxxx y Doña xxxx, solidariamente con el citado Don xxxx, de las acciones que pudieran corresponder a los dos primeros contra el tercero conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil, cuyas acciones en este acto expresamente se reservan.

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Dación en pago de finca y liberación de fiador

liberación de fiador en caso de dación

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

¿Qué pasa con el fiador en el caso de que la finca objeto de la hipoteca que afianzó sea dada en pago de la deuda? Pues que es muy conveniente que sea expresamente liberado.

Este podría ser el modo:

TERCERA.- Las deudas relacionadas en el expositivo V.-, quedan así definitivamente saldadas frente al acreedor, obteniendo los deudores cartas de pago, sin perjuicio, al haberse obligado solidariamente como fiadora DOÑA xxx con DON xxx, de las acciones que pudieran corresponder al segundo contra la primera conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.844 y siguientes del Código Civil y a lo pactado en la escritura de constitución de la hipoteca, antes citada, y sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil a  DON xxx contra DON xxx, en la calidad de deudor principal de éste último, cuyas acciones en este acto expresamente se reserva DON xxx, liberando “xxxx, S.A.” de toda responsabilidad a dichos fiadores solidarios.

 

En relación al asunto de la liberación hay que tener en cuenta que la DGT V2740-21, de 10 noviembre señala que la liberación de un deudor de garantía que completó la solvencia de los otros deudores-compradores no está sujeta al Impuesto de Donaciones por no tener “animus donandi” ni a AJD (=V5165-16). No sigue la doctrina del STS 20-5-20 y de la DGT 3116 y 3397/20 que sujetan a AJD la liberación de un codeudor ordinario. Informa Sergio Mocholí.

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Daciones en pago en las que el inmueble es solo de uno de los deudores

dacion en pago de finca de uno solo de los deudores

Un caso con el que siempre he llevado especial cuidado es el de las daciones en pago de deuda en las que el inmueble que se cede en pago de la deuda es solo de uno de deudores. En este caso, el otro deudor se está yendo de rositas y siempre he considerado que el asunto debía dejarse claro en la escritura. Lo hacía de este modo (con la resistencia del cesionario y de su gestor de turno en muchos casos):

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA.- DOÑA xxx, cede y transmite, como cuerpo cierto, a la “BANK, S.A.”, que adquiere, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo II.- anterior, en pago de la deuda que se expresa en el expositivo I.-, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

SEGUNDA.- Se computa como valor de la finca a efectos de esta transmisión en pago de deuda, el que se ha consignado al pie de su descripción.

TERCERA.- La deuda relacionada en el expositivo I), queda así definitivamente saldada frente al acreedor, obteniendo los deudores carta de pago, sin perjuicio, al haberse obligado solidariamente DOÑA XXXX y DON XXX, de las acciones que pudieran corresponder a la primera contra el segundo conforme a lo dispuesto en los Artículos 1.137 a 1.148 del Código Civil, cuyas acciones en este acto, expresamente se reserva con reconocimiento del pleno contenido de la presente, y especialmente a estos efectos, de Don XXX.

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Derechos de adquisición preferente de la Ley de Montes

monte público modelo adquisición preferente

  1. La instancia: DOÑA xxxx interviene en su propio nombre y derecho y expone: Primero.- Que es titular con carácter privativo de una finca rústica, que, según su título, se describe de este modo: “Trozo de tierra blanca destinada a siembra de cereales y algunos almendros, de cabida xxxx, en este término de xxx. Linda: Norte, monte; Sur, xxx; Este, xxx; y Oeste, monte”. Finca registral número xxx Registro de la Propiedad de xxx, a la que le corresponde la parcela xxx del polígono xxxx. Se acompaña plano/certificación catastral. Acompaña a la presente como anexo fotocopia de la escritura de xxxxx y fotocopia del plano de catastro. Segundo.- Que es deseo de la exponente vender la finca descrita por el precio de contado de xxxx, y dada su colindancia con monte del Ayuntamiento de xxxx, y a los efectos del cumplimiento de la Ley 43/2003 de 21 de noviembre de montes artículos 25 y 22, solicita de dicho Ayuntamiento que se expida certificación de acuerdo del órgano competente sobre su voluntad o no de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que puedan corresponderle en la que también conste que la indicada finca no invade monte público (según certificación descriptiva y gráfica que se acompaña). En xxx, a xxxx. ALCALDE PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE XXXX.
  2. SEGUNDO (TAL VEZ SEA MONTE). Que dado que la finca registral xxx antes descrita, linda con la parcela xxx del Polígono xxx del Ayuntamiento de xxxx que podría ser monte público y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25  (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de a Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, la parte transmitente manifiesta, que ha notificado al Ayuntamiento de xxxx, la presente transmisión, lo que acredita con la copia de dicha notificación, que ha sido presentada en la ventanilla única de dicho Ayuntamiento, con fecha xxxx, y número de entrada xxxx, y que me entregan para su incorporación a esta matriz. Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.
  3. SEGUNDO (COMUNICACIÓN SIN CONTESTACIÓN).  Que dado que dos de las fincas descritas, la Parcela xxx y la xxx del Polígono xxx del Catastro de Rústica de xxxx, lindan con la Parcela xxx del Polígono xxx de la Comunidad Autónoma de xxxx que es  monte público y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25  (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de a Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, me exhiben los comparecientes escrito presentado en el Servicio de Gestión Patrimonial de la Subdirección General de Patrimonio de la Comunidad Autónoma de xxxx, en el cual  se le notifica a dicho organismo público el precio global de la presente compraventa respecto de las dos parcelas referidas  y de las otras dos objeto de la misma y se le solicita la expedición de certificación de acuerdo del órgano competente sobre su voluntad o no de ejercitar los derechos de tanteo y retracto que puedan corresponderle así como que dichas fincas no invaden monte público. Queda unida a esta matriz a instancia de los comparecientes, fotocopias con valor de testimonio del referido escrito de solicitud  y de su resguardo de presentación.
  4. SEGUNDO (COMUNICACIÓN Y CONTESTACIÓN). Que dado que la finca objeto de la presente escritura linda, con Monte del Ayuntamiento de xxxxx, y en cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 25  (DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE. TANTEO Y RETRACTO) de la Ley 43/2003 de Montes de 21 de Noviembre de 2003, la parte transmitente manifiesta, que ha notificado al Ayuntamiento de xxxx, la presente transmisión, lo que acredita con escrito de contestación por parte del Ayuntamiento, en el que se indica su intención de NO ejercer el derecho de adquisición preferente, a través de la acción de tanteo o de retracto, contemplado en dicho artículo, según el escrito de la Secretaria de dicho Ayuntamiento de fecha xxxx, con número xxx de salida, fotocopia del cual me entregan para su incorporación a esta matriz.
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Desaguisados en las matrices

desaguisados matrices

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

¡Oh, shit! Sí, a veces pasa. Se mete una matriz en la impresora-fotocopiadora, alguien imprime cuando no debe y … hay que poner solución (original) al desaguisado …

 

DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que por un error de impresión en el folio precedente de esta matriz, número ***, serie ***, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, así como la nota de expedición de copia, ha quedado reproducido en el anverso y reverso de dicho folio un documento que nada tiene que ver con la presente escritura y que se ha superpuesto a las últimas líneas del instrumento, a su cajetín arancelario, a las firmas de ***, a la mía propia y a la citada nota de expedición de copia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final del instrumento que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente:

“orden correlativo de numeración, DOCUMENTOS UNIDOS MATRIZ yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 4 y nª 8ª.

DOCUMENTO SIN CUANTÍA.              TOTAL: 84,23 €  (Impuestos excluidos)

NOTA: En ***, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de ***, en ocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie **, número *** y los siete anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN”.

De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.=

 

Pues, ha vuelto a pasar:

 

“8ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día  ***, para hacer constar que por un error de impresión en el folio número **, serie ***, de la presente matriz el cual contiene las firmas del otorgante de la diligencia 4ª y la mía propia, ha quedado reproducida por error una diligencia que debió quedar impresa mas adelante en el propio documento  y que se ha superpuesto a la última línea de la diligencia 4ª, a la firma de DON *** y a la mía propia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la diligencia anterior donde se dice “mismo último folio en que lo fue la nota anterior y el presente y los tres anteriores, yo el Notario, Doy fe.=”  queda completamente válida y eficaz quedando anulado el texto impreso erróneamente sobre las firmas en el que se dice: “mismo último folio en que lo fue la matriz precedente, Doy fe. 6ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de  ***, para hacer constar que el día ***, recibo la comunicación registral de asiento de presentación en la que consta la fecha y hora del acuse de recibo digital. Incorporo justificante de la misma a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe”. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=”

 

No, por favor, otra vez no …

 

4ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el anverso y reverso del folio número *, serie *, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducido por error involuntario todo o parte del texto de las que iban a ser las diligencias relativas a la presentación telemática de la matriz precedente cuyo texto  se ha superpuesto al contenido inicial y originario de dicho folio, a su cajetín arancelario y a la firma de DON *, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que en esa parte final del instrumento que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente“de mercado”.El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De que conozco a los comparecientes, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en nueve folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los ocho posteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.=

ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª.    

Conceptos COMPRAVENTA RÚSTICA.

Base: 12.000,00 €.

TOTAL:                             (Impuestos excluidos)”

Adicionalmente, fue también impresa sobre mi propia firma, signo y rúbrica y el sello de la notaría, una nota de expedición de copia autorizada que no autoricé con media firma y que queda anulada. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Y la tercera:

2ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el reverso del folio número *, serie *, de la matriz precedente, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducida por error parte de una diligencia relativa a la comunicación del hecho imponible del IIVTNU al Ayuntamiento de * que debía quedar impresa mas adelante en el propio documento y la nota de expedición de copia, que se han superpuesto a las últimas siete líneas de la matriz, al cajetín, a dichas firmas y a las salvaduras o enmiendas de la matriz escritas de mi puño y letra, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la matriz donde se dice otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, y números * y los * folios anteriores en orden de numeración, yo el Notario, Doy fe.= Tachado: escriturada y se solicitó su inmatriculación para cuando proceda. No vale. Interlineado: descripción registral, por lo que no se solicita la coordinación. No vale. Reitero fe.  ARANCEL NOTARIAL. DERECHOS DEVENGADOS. Arancel aplicable, números: 1, 2, 4 y nª 8ª.   Conceptos ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, RENUNCIAS DE DERECHOS HEREDITARIOS, DONACIÓN. PODER. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA.  Bases: *. TOTAL: * (Impuestos excluidos)”, queda completamente válida y eficaz dejando anulado el texto impreso erróneamente en el que se dice: *, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el  presente, Doy fe.  NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido primera copia, sin carácter ejecutivo, a instancia de DON *, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. DOY FE.- Firmado: JEN”. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Y la cuarta:

3ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el folio precedente de esta matriz, número *, serie *, el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducido en el anverso y reverso de dicho folio por error parte de la diligencia 1ª, la diligencia 2ª y  la nota de expedición de copia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que en esa parte final del instrumento (folio *, serie *) que queda completamente válido y eficaz, se señala literalmente lo siguiente“de Diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, para los supuestos de cambio, por cualquier causa, en la titularidad de los derechos que constituyan el hecho imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Particularmente informo de la afección, en su caso, de la/s finca/s objeto de la presente escritura al pago de la totalidad de las cuotas tributarias del mencionado Impuesto que pudiera haber pendientes. El/los comparecientes prestan su consentimiento para que la Notaría pueda entregar copias o documentación relativa a el/los comparecientes a las gestorías, asesorías o despachos de abogados que soliciten o recojan dicha documentación en nombre de el/los interesados, con la finalidad de gestión y prestación de los servicios propios de dichos gestores, asesores o abogados. Leída esta escritura por mí, el Notario, a los comparecientes, éstos renuncian a su derecho a leerla por si mismos, derecho del que les advierto, la aprueban y la firman conmigo, haciendo constar que han quedado debidamente informados del contenido del presente instrumento. De que conozco al Sr.*, de haber identificado al otro compareciente por su reseñado documento de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervinientes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en * folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie * y números * y los * anteriores en orden de numeración, yo, el Notario, Doy fe.”= De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

Y la quinta:

2ª DILIGENCIA.- La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que por un error de impresión en el anverso y reverso del folio número *, serie *, de la presente matriz el cual contiene las firmas de los otorgantes y la mía propia, ha quedado reproducida por error,  la diligencia 1ª,  y parte de la diligencia de incorporación y de cotejo del instrumento Nº*/** que debió quedar impresa mas adelante en el propio documento  y por dicho error lo fue a continuación de la última línea del anverso de dicho folio y en el reverso del mismo, superponiéndose o intercalándose a las firmas de * y a la mía propia, por lo que mediante la presente diligencia, que no será necesario reproducir en las copias que de la presente se expidan, hago constar que esa parte final de la matriz donde se dice De haber identificado a los comparecientes por sus reseñados documentos de identidad, de que tienen, a mi juicio, capacidad y legitimación suficientes, de que su consentimiento ha sido libremente prestado, de que el otorgamiento se adecua a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de los otorgantes y/o intervienes, y de todo lo demás consignado en este instrumento público extendido en catorce folios de papel timbrado de uso exclusivamente notarial, serie *, números * y los trece anteriores en orden de numeración, cuya expresión informática queda incorporada dentro del plazo reglamentario y bajo el mismo número, en el correspondiente protocolo electrónico, yo, el Notario, Doy fe”, queda completamente válida y eficaz quedando anulado el texto impreso erróneamente en el que se dice: 1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, expido y remito, vía Signo, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA al Ayuntamiento de *, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, Doy fe. DILIGENCIA DE INCORPORACIÓN Y DE COTEJO DEL INSTRUMENTO N.º */**. En el día de hoy, *, doy fe de haber realizado la íntegra incorporación de esta matriz al protocolo electrónico y de su concordancia con el protocolo en papel, con lo cual doy por concluida esta diligencia que redacto el mismo día de su práctica de cuyo contenido, así como de que”. No teniendo nada más que hacer constar doy por finalizada esta diligencia. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.=

 

Crucemos los dedos …

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Desheredación de los nietos

desheredación nietos

Unos abuelos quieren desheredar a sus nietos para el caso de por premoriencia (o conmoriencia) de su padre, hijo de los testadores, pudieran tener derechos legitimarios.

“Para el caso de premoriencia o conmoriencia de su citado hijo, lo sustituye vulgarmente en cuanto a la participación que le corresponda en los tercios de legítima estricta y mejora por sus citados hermanos y en cuanto a su participación en el tercio de libre disposición por la esposa de su citado hijo. Para los mencionados casos de premoriencia o conmoriencia deshereda a sus nietos Tal y Cual (hijos de su citado hijo), con arreglo al Artículo 853 2º del Código Civil y a las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 3 de Junio de 2014 y 30 de Enero de 2015, por haberle maltratado psicológicamente, pues le han manifestado personal y públicamente que no quieren saber nada de ella y tampoco tener ninguna relación personal”.

Bueno, no es que me quede satisfecho del todo con la fórmula y que asegure que las cosas salgan como desean estos abuelos, pero pienso que no se podía hacer más.

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Desistimiento a un procedimiento contencioso de liquidación de gananciales

liquidaciones de gananciales contenciosa

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

En el tiempo de descuento un exmatrimonio acuerda liquidar sus gananciales renunciado a las acciones judiciales que tenía iniciadas la señora. En la escritura, a proposición de uno de los letrados, se dice:

“Manifiestan *** que en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º *** de *** se sigue a instancia de Doña *** procedimiento de liquidación de regímenes económico matrimoniales n.º *** contra Don ***, que se encuentra en el estado procesal que es conocido por las partes, aquí comparecientes. Que teniendo en cuenta el otorgamiento de la presente escritura en el día de hoy, por parte de la Sra. *** se procederá a la mayor brevedad posible a desistir de dicho procedimiento por el motivo de carencia sobrevenida de objeto, comprometiéndose el Sr. ***, a firmar los escritos que a tal efecto se le presenten con dicho motivo por la primera, y ratificarlos en su caso en dicho Juzgado, así como a prestar su consentimiento a dicho desistimiento en el caso de ser requerido por dicho órgano judicial”.

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Diferencias de cabida que no es posible precisar a que finca corresponden

diferencias cabida

Es esta una fórmula que hemos empezado a utilizar recientemente. Cabe en casos en los que se vayan a agrupar dos o más fincas y en casos en los que no se agrupen las fincas afectadas. Los tiempos de los prorrateos terminaron en 2015.

Se trata del caso de varias fincas, según título y registro, que son una sola en la realidad física y/o en el Catastro y además son más grandes o más pequeñas de lo que señalan la escritura y el registro, sin que sea posible precisar qué aumento o qué disminución existe en cada finca.

Si se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupadas, las fincas descritas tiene en conjunto una total superficie de parcela de xxxxx (xxxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente entre el registro, el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

Las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de las dos fincas que acaban de ser descritas, se realizarán y consignarán en la parte dispositiva al practicar la agrupación de las mismas.   

Si no se va a agrupar:

Manifiestan los comparecientes que en la realidad, por estar física y catastralmente agrupada, la finca descrita tiene junto con la finca registral xxx descrita anteriormente, una total superficie de parcela de xxxx (xxx m2) y una superficie total construida de xxx (xxx m2), no siendo  posible determinar la proporción de metros que corresponde a cada una de ellas en la total diferencia de cabida existente, según el Catastro y la certificación de técnico que se dirá (si es el caso de que la haya).

¿Y qué ganamos con esto?

.- Para empezar que las diferencias de cabida tengan el más perfecto reflejo en las escrituras evitándose problemas de carácter fiscal derivados de la propia escritura y sobre todo de las escrituras futuras.

.- Explicar el status quo existente al día de la fecha.

.- Y dejar una pica en Flandes a los efectos notariales y registrales presentes (y más bien futuros) que pudieran interesar.

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Diligencia de cotejo por error en copia autorizada en papel

diligencia cotejo copia

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Antes de comenzar: Una vez mas gracias a los compañeros del Colegio de Canarias que proporcionan este resumen: INSTRUMENTO PÚBLICO. SUBSANACION ERRORES EN MATRIZ Y COPIA. 2012-04-25 RESOLUCIÓN (S/N): “El Reglamento Notarial diferencia entre la subsanación de los errores en las copias (art. 243 RN) y la subsanación de errores materiales, omisiones y defectos de forma padecidos en las escrituras matrices (art. 153 RN). Hacer en las copias tachaduras y correcciones es una conducta en principio prohibida para el notario autorizante (art. 243 RN). Cualquier subsanación en las copias debe hacerse obligatoriamente mediante la correspondiente diligencia. La conducta de un funcionario que de modo reiterado realizare tachaduras, interpolaciones o anotaciones, aún a lápiz, en las copias de los documentos públicos notariales pudiera ser susceptible de desencadenar responsabilidades disciplinarias, civiles e incluso penales, por la posibilidad de que se induzca a error a los particulares sobre los efectos y contenido del documento público en cuestión”. Esto, sin duda, iba también por los registros y los registradores. Ellos son los grandes marraneadores de nuestras copias (que recordemos que son escrituras públicas conforme a nuestro Reglamento). Conviene leerla al completo.

 

El Artículo 243 del Reglamento Notarial establece que: “Las copias en soporte papel no podrán contener interpolaciones, tachaduras, raspaduras o enmiendas, ni siquiera en su pie o suscripción. Cuando fueran advertidos errores u omisiones, se subsanarán mediante diligencia posterior autorizada de igual modo que la copia haciendo constar, además, por nota al margen de ésta, la rectificación“.

La situación que más habitualmente hace necesario recurrir a estas diligencias de cotejo se da con los errores subsanados en la matriz que luego se pasan por alto a la hora de expedir la copia, siendo necesario (para no tirar la copia a la basura) recurrir a este sistema.

¿Y esa diligencia en qué consiste?

Pues aquí va un modelo:

“DILIGENCIA DE COTEJO.- En XXX a veintitrés de Julio de dos mil nueve, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio de XXX, con residencia en XXX, hago constar que, debidamente cotejada con su matriz (número XXX de XXX) la copia que antecede se aprecia en el párrafo primero de la intervención, que donde dice: ………. “I N T E R V I E N E: En nombre y representación de la compañía mercantil  de nacionalidad española “XXX, S.L.” (Unipersonal), de duración indefinida, con domicilio en XXX, y titular del N.I.F. C-12345678″, debe decirI N T E R V I E N E: En nombre y representación de la compañía mercantil  de nacionalidad española “XXX, S.L.” (Unipersonal), de duración indefinida, con domicilio en XXX, y titular del N.I.F. B-12345679, cuyo error de transcripción, por la presente queda subsanado”. Y sin nada más que hacer constar doy por terminada la presente diligencia, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XX, número XXX de cuyo contenido yo, el Notario, Doy fe.=

Esta diligencia se añade a continuación del pie de copia (en la copia) sin hacer constar nada en la matriz que, recordemos, está completamente correcta.

Además, en el lugar dónde conste el error ha de ponerse la nota que indica el inciso final del precepto reglamentario que he citado (o en la primera hoja para asegurarnos de que se leerá):

“La presente copia autorizada sido subsanada en virtud de diligencia que consta incorporada al final de la misma en un folio de papel timbrado de la serie x, número x”.

Sobre este particular de las diligencias de cotejo la reciente Resolución de 7 de Enero de 2020 (publicada el día 23 de Septiembre 2020-09-23-11) trata el caso de una copia autorizada que se presenta al registro de la propiedad con un contenido diferente al que tenía una copia anterior, que también fue presentada y calificada. En ambas, se dice que son copia fiel de su matriz, pero la segunda se ajusta a la corrección del defecto que el registrador apreció en la calificación de la primera copia dudándose sobre si ha podido existir una rectificación de matriz o de la copia no revelada.

El uso y el abuso … that’s the question a mi modo de ver.

No confundir la diligencia de cotejo con la diligencia “oculta”.

Me pareció de suma utilidad llevar la diligencia al libro indicador (ese gran desconocido desaprovechado) como tiene por práctica un compañero que ha participado en el debate suscitado por la mencionada resolución.

 

Una mas

 

DILIGENCIA DE COTEJO.- La pongo yo, el Notario autorizante, para DAR FE de que, cotejada con su matriz la copia precedente, se observa en esta última que por error involuntario en el párrafo primero del apartado EXPONEN se ha hecho constar el día 8 de Mayo de 2006 como fecha de otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario inicial, cuando en realidad, la fecha correcta es el día 2 de Mayo de 2006. En ****, a ** de Marzo de 2022.

 

Y otra

 

DILIGENCIA DE COTEJO: La pongo yo, el Notario autorizante, para DAR FE de que, cotejada con su matriz la copia precedente, se observa en esta última que por error involuntario no se incorporó como documento unido la Licencia de Segregación a la que hace referencia el apartado “C). DIVISIBILIDAD” de la finca inventariada y descrita bajo el número 5.= RÚSTICA, cuyo documento se testimonia a continuación como parte de la presente diligencia de cotejo con la citada matriz:

DOCUMENTO

En *, a *.

Nota para indicar en la primera hoja de la copia: “NOTA: La presente copia ha sido objeto de la diligencia de cotejo que consta en el mismo folio en que consta la nota de expedición de copia y en otros dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número * y el anterior en orden correlativo. En * a *. Doy Fe. -Firmado: JEN“. 

 

¿Y si hubiera sido expedida una copia autorizada electrónica con un error salvado en la matriz pero no en la copia y la escritura se hubiese autorizado por un sustituto por causa de la incompatibilidad por parentesco del Notario para cuyo protocolo se autorizaba?

 

El caso concreto es que se produce un error aritmético (la numeración de las participaciones) en una escritura que un Notario firma por incompatiblidad de otro. Se corrige en la matriz pero en la copia se arrastra el error por lo que la solución podría ser una diligencia de cotejo de la copia autorizada electrónica que fue presentada al Registro Mercantil. ¿Puede el Notario titular efectuar ese cotejo? Sí porque es en la copia. Si el error no hubiera sido salvado en la matriz por el sustituto y hubiera que corregirlo mediante una diligencia subsanatoria, entonces sí que haría falta el sustituto, si bien la presentación telemática podría hacerla el sustituido que solo estaría expidiendo la copia.

 

¿Qué les parece?

 

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Diligencia de exhibición de un poder

exhibición poder notarial

La extiendo yo, el Notario, el día XXX, para hacer constar que en el día de hoy, comparece de nuevo ante mi:

DOÑA

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de:

A) DON 

B) DON

Sus facultades para este acto resultan de su condición de apoderada especial de dichos Sres., la cual se deriva de la escritura de poder especial autorizada por Don XXX, Notario de XXX, con el número XXX de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento de la presente diligencia.

La Sra. Apoderada me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

Tiene, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, y, al efecto,

E X P O N E   Y   O T O R G A:

I).- Que en la matriz precedente se hizo constar que  la compareciente intervenía en nombre y representación de DON xxx, y DON xxx en uso del poder, que no exhibía, antes citado, quedando pendiente, para la plena eficacia de la escritura precedente, la exhibición o acreditación del mismo.

II).- Que el objeto de la presente comparecencia es la exhibición o acreditación del mencionado poder en aras de la plena eficacia de dicha escritura.

A tal fin me exhibe dicho documento, y yo, el Notario, se lo devuelvo, y estimo, a mi juicio, que quedan acreditadas y son suficientes las facultades representativas de la apoderada para el otorgamiento de la matriz precedente.

Así lo dice y otorga.

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Diligencias subsanatorias mercantiles

diligencia subsanacion notario

Que engorroso es equivocarse. No puedo entender que algunos tengan la política del “ya se subsanará” porque es un verdadero follón para el cliente, para el oficial encargado de la subsanación y para el Notario (dependiendo de su grado de implicación en el asunto).

La mayoría de las subsanaciones suelen ser por menudencias con lo que sale mucho más a cuenta no equivocarse porque es mucho más fácil hacer que deshacer o rehacer.

La falta de concentración en la preparación de un asunto (que no solo es imputable al desconcentrado, sino a los que le desconcentran) sale “cara”.

He tenido recientemente una escritura de constitución de S.L. que ha necesitado de tres diligencias de subsanación.

La primera utilizando el Artículo 153 del Reglamento Notarial, fue necesaria por un error en el juicio de suficiencia y no fue aceptada (a mi juicio equivocadamente) por el Registro Mercantil.

6ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN.- En xxxxx, a xxxxx, la pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa.

A tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial HAGO CONSTAR:

I).- Que en la matriz precedente, por error involuntario en la intervención del Administrador de “XXXX, S.L.” no se hizo constar que se hallaba expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituía y para designar persona física que lo ejercitara.

II).- Que observado dicho error lo SUBSANO, al  amparo de lo dispuesto en el citado artículo 153 del Reglamento Notarial, mediante la rectificación de los párrafos correspondientes, cuyo tenor literal pasa, mediante la presente, a ser el siguiente:

“Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día XXXX y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número XXX de protocolo, citada anteriormente, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Se halla expresa y especialmente facultado para la aceptación del cargo de Administrador en la sociedad que se constituye y para designar persona física que lo ejercite en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en su reunión de XXX, según resulta de  certificación expedida por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, que me entrega e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.

Consultado en el día de hoy el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a la mercantil representada.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente se constituye previa su aceptación, a las que la presente escritura se refiere”.

Tales son los términos de la presente DILIGENCIA DE RECTIFICACIÓN DE ERRORES, extendida y unida a continuación de la matriz que la precede, de cuyo contenido, así como de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la matriz precedente y en el presente. Doy fe.=

La segunda y la tercera, con comparecencia de uno de los socios, en el uso del poder recíproco para subsanar que se otorgaron en la matriz, fue para subsanar un error de los Estatutos Sociales que no contemplaban la opción de tres Administradores Mancomunados, ni establecían su modo de actuar. Mea culpa. Una subsanación por cuatro puñeteras palabras que faltaban, pero “es lo que hay”.

7ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON 

I N T E R V I E N E:

En su propio nombre y derecho y en nombre y representación de:

1.= DOÑA 

2).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.

Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por él y sus representados en la matriz precedente.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes, las facultades representativas acreditadas para la subsanación de la presente escritura de constitución de sociedad limitada con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá y en cuanto al artículo número XXX de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E:

I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “XXX, S.L.” titular del N.I.F. provisional XXX, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil por no estar previsto en los Estatutos Sociales el sistema de administración elegido de TRES Administradores Mancomunados.

II.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de  la mercantil “XXX, S.L.” subsana la escritura que precede haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma el día de la constitución de la sociedad en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados.

Solicitud Registral: El compareciente, según interviene, solicita del Señor Registrador Mercantil que se sirva practicar las inscripciones pertinentes en los libros a su cargo a la presentación de copia autorizada de esta escritura, así como, en su caso, la inscripción parcial de la misma conforme a lo dispuesto en el Artículo 63 del Reglamento del Registro Mercantil.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA. De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, la compareciente me requiere para que remita copia autorizada electrónica de la presente a los efectos de su inscripción en el Registro Mercantil de xxxx, considerando como presentante de dicho título por su designación a “XXX, S.L.”, cuyos datos, a efectos de notificaciones y requerimientos, son los que figuran en la intervención de la presente escritura.

Así lo dice y otorga.

Pero hubo un nuevo error porque en la diligencia anterior solo corregimos dos de las cuatro palabras que faltaban. Además no fue aceptada la subsanación en base al Artículo 153 del Reglamento Notarial de la DILIGENCIA 7ª, así que hubo que subsanar de nuevo para decir lo que verán (y para subsanar otro error menor que fue descubierto entre tantos dimes y diretes y que no quería que pudiera dar lugar a otra nueva subsanación): 

10ª DILIGENCIA DE SUBSANACIÓN

En xxxx, mi residencia, a xxxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E:

DON 

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de:

1.= DON.

2.= DOÑA .

Su legitimación para el presente acto se deriva de su condición de apoderado especial, la cual resulta del apoderamiento recíproco que fue conferido por los socios en la matriz precedente.

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de sus mandantes.

3).= Y de la compañía mercantil de nacionalidad española denominada “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, cuyas circunstancias esenciales constan en la matriz precedente.

Su legitimación para este acto se deriva de su condición de Administrador Único de la citada sociedad, cargo para el que fue nombrado (y aceptó), por plazo indefinido, mediante acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad, celebrada el día xxx y elevado a público mediante escritura autorizada bajo mi fe, el mismo día, con el número xxx de protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y le devuelvo.

Se halla expresa y especialmente facultado para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la Sociedad en sus reuniones de xxx y xxx, según resulta de certificaciones expedidas por el Sr. Compareciente, en su calidad de Administrador Único, la primera incorporada a la matriz precedente y la segunda que me entrega e incorporo a la presente diligencia para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítima la firma que la autoriza por haber sido puesta en mi presencia.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la constitución de sociedad y para la elevación a público del nombramiento de persona física designada para el ejercicio del cargo de Administrador Mancomunado de la sociedad que mediante la presente escritura se constituye, con arreglo a la calificación del Registro Mercantil que se dirá en cuanto al artículo número 12 de los Estatutos Sociales de la mercantil en lo que se refiere a la posibilidad de Administración mancomunada desempeñada por tres Administradores mancomunados y para la corrección de un error material relativo al número de participaciones en que se divide el capital social.

Me asegura que la Sociedad por él representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostenta, sin que las facultades de representación que le competen le hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Tiene a mi juicio, según interviene, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente diligencia, anteriormente calificada, y, con este fin,

E X P O N E:

I.- Que la escritura que precede relativa a la constitución de “xxx, S.L.” titular del N.I.F. provisional xxx, se encuentra pendiente de inscripción en el Registro Mercantil.

II.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO y único.- Que en nombre y representación de  la mercantil “xxx, S.L.” subsana la escritura que precede mediante la certificación a que se refiere la parte expositiva y haciéndome entrega de un nuevo ejemplar de los Estatutos Sociales para su incorporación a la presente y en sustitución de los que fueron incorporados a la misma en la diligencia número 7 en los que su Artículo 12º hace ahora mención a la posibilidad de que la sociedad sea regida por tres Administradores Mancomunados y la forma de actuación de los mismos en tal caso, así como en cuanto a que:

El capital social queda fijado en xxx y dividido en xxx PARTICIPACIONES SOCIALES iguales, numeradas correlativamente a partir de la unidad, para el solo efecto de su identificación, y de un valor nominal de xxxx cada una de ellas, iguales, acumulables e indivisibles, numeradas correlativamente del xxx, ambos inclusive y no del xxxx, como por error se indicaba en la matriz precedente.

En fin, un rollo enorme para tan poca cosa. Costó muchísimo más tiempo (pero con enorme diferencia) hacer la escritura que corregir las cuatro menudencias que fueron detectadas, una de las cuales me resultó y me sigue resultando excesivamente rigurosa.

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Disolución de condominio por indivisibilidad del objeto e indemnización al comunero que sale con cargo al préstamo hipotecario del adjudicatario (maldito condominio)

 

condominio valencia murcia

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Como en tantas ocasiones la bomba estalla de repente y hay que buscar una solución para lo que los interesados (Banco incluido) tienen en mente y no habían expuesto convenientemente hasta el último momento.

La primera piedra del montaje se fija en el otorgamiento de la cancelación de hipoteca previa a la extinción de condominio y a la escritura de préstamo hipotecario.

 

O T O R G A:

PRIMERO.- CARTA DE PAGO. Que reconoce que la entidad que representa ha percibido, con anterioridad a este acto, mediante cargos sucesivos a la cuenta de los deudores y mediante una transferencia efectuada en el día de hoy por importe de * procedente del préstamo hipotecario que se suscribirá por la Sra. * con la misma entidad en el día de hoy con el número * de protocolo, las cantidades totales de la que respondía la finca descrita anteriormente, por razón del préstamo hipotecario relacionado, y que nada se adeuda por razón de intereses, costas y demás gastos garantizados, por lo que otorga la más firme y eficaz CARTA DE PAGO.

SEGUNDO.- CANCELACIÓN DE HIPOTECA. Que, como consecuencia de ello, CANCELA TOTALMENTE la hipoteca constituida y consiente, expresamente, en que se practiquen los oportunos asientos registrales.

Incorporo a la presente fotocopia del certificado de cancelación expedido por la entidad acreedora y del justificante de la citada transferencia.

¿Está claro? Aunque el préstamo hipotecario objeto de la cancelación fue concedido a ambos, es ella la que lo termina de pagar con cargo al nuevo hipotecario que concertará dos números de protocolo mas tarde. Ella está pagando el doble de lo que le corresponde pagar y, por tanto, eso habrá de descontarse de lo que en la extinción de condominio habrá de pagar a su ex.

 

La segunda piedra es la disolución de condominio que tenía un poco de todo: artículo 96 del Cci; una anotación preventiva de embargo caducada: la finca era VPO y todos dudábamos sobre la exigencia del precio máximo o de la autorización para la “transmisión” (y ha sido imposible encontrar algo sobre el asunto en Internet) y había que terminar de reflejar la forma de pago de la indemnización al comunero saliente.

Como es novedoso, recojo lo del 96 Cci:

“Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad, constituyendo el domicilio familiar de la Sra. *, cuyo uso para la guardia y custodia de los hijos comunes del matrimonio se le concedió (conforme a los párrafos 1 y 2 del Artículo 96 del Código Civil), en el proceso de divorcio llevado a cabo en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción número * de *, expediente *, que me exhibe y devuelvo, y del que yo, el Notario, deduzco fotocopia a modo de testimonio que dejo unido a la presente”.

El uso no estaba inscrito, ¿lo inscribirán? Creo que no era absolutamente indispensable testimoniar la sentencia, pero no estaba seguro y había demasiados flecos en el asunto.

Luego la anotación caducada de embargo:

.- Y con una ANOTACION DE EMBARGO a favor de *, según la Anotación letra A, cuya cancelación se solicita si fuera procedente por caducidad, de fecha 5 de Mayo de 2015, respecto de la mitad indivisa de esta finca propiedad de Doña *, por un total de * del principal, con *, con un recargo de apremio de *, con * por costas. Consta en la nota que luego se cita lo siguiente: “Según resolución de fecha * dictada para los autos/procedimiento n° *, seguidos en *. Expediente: CERTIFICACION. Expedida con la misma fecha certificación de título y cargas ordenada en mandamiento”.

La Sra. * se compromete a realizar a su costa en el plazo más breve posible, los trámites oportunos para la cancelación de la anotación de embargo mencionada en el apartado de cargas.

En cuanto al pago:

DOÑA * ha compensado la citada cantidad a DON *, de la siguiente forma:

.- *, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo del citado préstamo que se cancela el código *.

Dicho importe ha sido destinado a la cancelación de la hipoteca que gravaba la finca que se ha reseñado en el apartado de cargas y se ha efectuado por importe de * puesto que se ha abonado la totalidad de la deuda pendiente al día de la fecha por la Sra.* si bien de dicha cantidad eran deudores ambos comparecientes y con cargo al préstamo hipotecario que se instrumentará en el número siguiente de protocolo.

.- Y el resto, es decir, la cantidad de * se han hecho efectivos en el día de hoy, antes de este acto, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de cargo el código * y a la cuenta de abono el código *.

Incorporo a la presente, fotocopia por mí, el Notario, deducida, con valor de testimonio del justificante de la primera hoja de dicha transferencia.

Y en cuanto a la VPO:

Especialmente les advierto, por razón de la calificación de la finca objeto de la presente, del régimen especial en materia de ocupación, vivienda habitual, conservación, precios máximos de renta y venta, y régimen sancionador y de transmisión. Por razón de la condición de Vivienda de Protección Oficial de la finca que se transmite (una transcurridos diez años desde su calificación), les hago las advertencias oportunas en cuanto a la información de precios máximos de venta o renta de viviendas protegidas y las autorizaciones para la venta en caso de disolución/extinción de condominio cuya competencia corresponde a la Dirección General de Vivienda, dependiente de Consejería de Obras Públicas, Vivienda y Transportes de la Región de Murcia.

 

Y una reflexión para terminar: Un valenciano adjudicatario hubiera pagado 35 Euros de AJD y un murciano paga 525 Euros. Y ojo que lo de Valencia lo tuvieron que establecer los tribunales.

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Donación por padre a hijo menor representado por la madre

escritura de donación a hijo menor

NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges

I N T E R V I E N E N:

Don xxx en su propio nombre y derecho, y Doña xxx, en nombre y representación, como madre en el ejercicio de la patria potestad y al amparo del artículo 163 del Código Civil, del hijo de ambos Don xxx, xxx, menor de edad, xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxx.

Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citado hijo mediante Libro de Familia que me exhiben y les devuelvo, manifestando, bajo pena de falsedad, que no les ha sido suspendida, ni limitada dicha representación.

Yo, el Notario, estimo a mi juicio suficientes las facultades representativas acreditadas para la donación a que la presente escritura se refiere.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que Don xxx, es dueño en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá de las siguientes fincas:

1.= RÚSTICA:

II.= Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO. DONACIÓN.

A) Don xxx, DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo anterior, a su hijo Don xxx, quien representado por su madre ACEPTA la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libres de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor global de xxx….

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Ejecución de cesión de inmueble por obra tras efectuar declaración de obra en construcción y división horizontal

modelo de escritura de cesión a cambio de obra

TERCERO. EJECUCIÓN DE CESIÓN DE INMUEBLE POR OBRA.

A) Antecedentes. Que Don xxxx y Don xxxx, como cesionarios, adquirieron la finca descrita en el anterior expositivo I mediante escritura cesión de suelo por obra futura, ya señalada en el apartado título de esta escritura, en cuya escritura convinieron con Don xxxx, como cedente, proceder a la construcción en dicha finca de una edificación entregando como contraprestación a dicho cedente una tercera parte indivisa de la propiedad del edificio a construir en la parcela objeto de la presente escritura, todo ello en los términos que figuran en la expresada escritura a la que las partes en evitación de repeticiones innecesarias se remiten.

B) Entrega y ejecución. Que Don xxxx y Don xxxx, mediante la presente, ENTREGAN y TRANSMITEN, en EJECUCIÓN de lo convenido y en su actual estado de construcción una tercera parte indivisa de la propiedad de todos y cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal declarada mediante la presente escritura, a Don xxxx, que acepta y adquiere, en el enunciado estado de cargas y gravámenes, arriendos y ocupantes, y al corriente de toda clase de gastos e impuestos, liberando el Sr. xxx a los Sres. xxx y xxx de las obligaciones asumidas en la mencionada escritura y dándose las partes por recíprocamente satisfechas sin que nada tengan que reclamarse por razón de la misma, siendo de cuenta de sus propietarios, en proporción a su derecho, y desde el día de la fecha, la terminación de las obras declaradas mediante la presente.

El I.V.A. correspondiente al cedente por razón de la obra que le ha sido entregada que asciende a la cantidad de xxxx, se declaró recibida en el momento del otorgamiento de la escritura citada como título.

C) Como consecuencia de la anterior entrega los comparecientes quedan como dueños en pleno dominio, por terceras partes indivisas, de todos y cada uno de los elementos resultantes de la división horizontal efectuada.

CUARTO. GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán de cargo de los otorgantes.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA:

Así lo dicen y otorgan.

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El ajuar doméstico en las herencias

ajuar doméstico sentencias tribunal supremo

 

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Esto les dije a mis oficiales cuando surgió este asunto:

ATENCIÓN AL ASUNTO DEL AJUAR DOMESTICO EN LAS HERENCIAS: No me preocupa demasiado el asunto, pero deberíamos adaptarnos pronto al criterio y mencionar las tres (ahora son cuatro) Sentencias del TS que parece que se han dictado, especialmente si la herencia sale a pagar, pues si no sale a pagar, casi que nos da lo mismo. Si sale a pagar, habría que ponerle el 3 por 100 solo a la vivienda habitual y ver luego cómo se lo toma la oficina liquidadora. Si la herencia es de Murcia, sería imposible hacerlo así (con el 3 por 100 solo de la vivienda habitual) porque el programa PACO le mete el 3 por 100 a todo sin mas posibilidad, por lo menos de momento. Sin embargo, en la Comunidad Valenciana, nos lanzamos.  Echadle un ojo a esto: Nueva sentencia del Tribunal Supremo sobre el ajuar doméstico y esto El Tribunal Supremo cambia de criterio sobre la valoración del ajuar doméstico en el Impuesto de Sucesiones

Poco después vino la primera escritura en la que utilizar el criterio del TS. Esto fue lo que, de nuevo gracias a Sergio Mocholí, acabamos diciendo en la escritura: “D).= AJUAR DOMÉSTICO. Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxxx (3% del valor de las viviendas del causante (fincas registrales números xxx y xxx descritas bajo los números 3.= y 6.= del inventario))Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre las viviendas del causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020), 11 de Junio de 2020 (1666/2020) y de 10 de Septiembre (3015-2020), por lo que deben excluirse para su cálculo las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causantey por tanto, a los efectos de esta herencia, los saldos bancarios, así como los vehículos inventariados conforme a la Circular 1/2021, sobre delimitación del ajuar doméstico en el ámbito del Impuesto de Sucesiones y Donaciones”. Luego enlazo con esta Circular.

Vuelvo a Murcia y a su PACO

Me llega el momento de firmar la primera herencia que tributa en Murcia. A 8 de Julio de 2020 no se ha recibido ninguna actualización del programa PACO que permita liquidar la herencia incluyendo como ajuar doméstico el que se considera como tal en las citadas sentencias. No quedan más que las siguientes alternativas:

  1. Que el interesado lleve su escritura a liquidar a hacienda, aunque yo en las herencias “complejas” no lo aconsejo (y esta, y no solo por el ajuar, lo es). Dudo de si in situ aplicarán lo establecido en las sentencias a petición del interesado y en base a la escritura.
  2. No aplicar el criterio de las sentencias y reclamar posteriormente la devolución del ingreso indebido (con intereses).

Me temo que habrá que pasar por la segunda opción.

Más novedades

STSJ GAL 2304/2020, de 4 de junio: en el cálculo del 3% del ajuar doméstico no se incluyen las cuentas bancarias ni las participaciones sociales, de acuerdo con la nueva doctrina del TS.

RTEAR Valencia 22 julio 2020: En el cálculo del 3% del ajuar doméstico no se incluyen las acciones, ni las participaciones, ni las cuentas bancarias …

Ajuar doméstico en el ISD. Valoración según la Agencia Tributaria de Catalunya

Complicando la cuestión

Y si no hay ninguna vivienda, ¿no hay ajuar? Bueno, yo diría que sería prudente estimar una cantidad por el ajuar de la que fuera la vivienda habitual del causante al tiempo de su muerte aunque no fuera de su propiedad, aunque también sería posible no hacerlo y decir algo así como esto: “AJUAR DOMÉSTICO: No se indica cantidad en esta partida dado que en el presente inventario de la herencia del causante no hay vivienda alguna y el ajuar doméstico no se calcula sobre el total caudal relicto tal y como han señalado las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 de Junio de 2020 (1666/2020), la del Tribunal Superior de Justicia de Galicia de 4 de Junio de 2020 (2304/2020) y las Resoluciones del TEAC 30-9-2020 y 14-7-2020, según las cuales para su cálculo deben excluirse las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o terrenos o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante”.

Y con los legados, ¿qué pasa?

Mucho cuidado con todo esto

Conviene en todo caso tener mucho cuidado con hacer los cálculos solo con la vivienda habitual si es que existen otras, porque lo cierto es que, en este momento, solo está claro que las acciones, las participaciones sociales, el dinero, los solares y los locales comerciales no han de tenerse en cuenta para el cálculo del ajuar. A partir de ahí tenemos un problema con la delimitación objetiva del resto de lo computable para el ajuar porque el TS habla de bienes afectos al uso personal y ahí podemos:

  1. Considerar que solo entra la vivienda habitual. No cuela. Me han rechazado estas alegaciones.
  2. Considerar que entra la vivienda habitual y la segunda residencia (DGT catalana citada más arriba).
  3. Considerar que entran todas las viviendas (que podría ser lo más razonable).
  4. O considerar que han de computarse todos los inmuebles (excepto solares y locales comerciales) y por tanto las fincas rústicas. ¿Una finca rústica afecta al uso personal y computable como ajuar doméstico salvo que esté arrendada? A mí me parece descabellado.

ATENCIÓN para Valencia a esto (CIRCULAR 1/2021, SOBRE DELIMITACIÓN DEL AJUAR DOMESTICO EN EL ÁMBITO DEL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES) que solo deja fuera del 3%, además del dinero y acciones o participaciones sociales, los inmuebles urbanos o rústicos arrendados, los inmuebles rústicos cultivados para la venta agrícola y los solares.

Otra cosa muy interesante: CONSIDERACIONES SOBRE EL FUTURO DEL AJUAR DOMÉSTICO EN EL IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES TRAS EL INFORME DE LA DGT SOBRE LA DOCTRINA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Luego vienen algunos clientes que te dicen ¿pero esto no lo dice el BOE? … y a ver quien se lo explica … seguro que los del blockchain lo solucionarían en un periquete.

A día de hoy sigo sin poder poner un ajuar inferior al 3% en Murcia.

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El cuerpo cierto y el tanto alzado

cuerpo cierto

Tenía por ahí un chiste sobre el cuerpo cierto y el cuerpo presente.

Yo siempre lo pongo, salvo que me digan que lo quite y hay quien lo pide en el sector profesional. Están los que cuando venden no venden a cuerpo cierto, pero cuando compran sí que lo hacen. Me recuerda a eso que me dicen los que venden: “tu notaría es buena para comprar, pero no para vender”. Curioso, porque yo tengo los mismos compradores que vendedores …

Hoy me encuentro con una petición de que haga constar esto:

“Los comparecientes hacen constar que el inmueble objeto de esta escritura se vende como cuerpo cierto y por precio alzado, y que por tanto no habrá lugar al aumento o disminución de precio aunque resulten diferencias de superficie u otras del procedimiento de subsanación de discrepancias previsto en el artículo 18.2 de la Ley del Catastro“.  

No se que añade al simple “que vende como cuerpo cierto” (aunque se trataba de una finca con una situación catastral un tanto especial), pero tal vez sea un “lo que abunda no daña” en toda regla.

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El poder “super preventivo”

poder preventivo si hay varios hijos

 

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Ya que alguien se toma la molestia de otorgar un poder preventivo no está de más prever que sus apoderados puedan renunciar, quedar incapacitados o fallecer.

Este reciente caso que he tenido se lleva la palma en complicación o rizo del rizo.

Vean:

“Aunque al hacerlo incidan en la figura jurídica de la autocontratación, doble o múltiple representación y/o exista conflicto de intereses, MANCOMUNADAMENTE:

  1. DOÑA A y DON B,
  2. O uno de ellos dos y cualquiera de los otros dos hermanos y apoderados DOÑA C o DON D,
  3. O, caso de fallecimiento o de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de DOÑA A Y DON B, los otros dos hermanos y apoderados DOÑA C y DON D,
  4. O, caso de fallecimiento o de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de DOÑA A, DON B y de DOÑA C O DON D, el otro (individualmente y no mancomunadamente) de estos dos, ejercitar las siguientes facultades,”

No tan super, pero más preventivo de lo usual serían estos otros:

“MANCOMUNADAMENTE (o SOLIDARIAMENTE cualquiera de los tres pero SOLO en caso de fallecimiento, de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de los otros dos apoderados)”

“MANCOMUNADAMENTE (o los dos que queden o el único que quede en caso de fallecimiento, de incapacitación judicialmente declarada o de renuncia de los otros o del otro)”.       

A propósito del uso de esta última variante he pensado, ¿y podríamos prever la incapacidad de hecho del apoderado con un sistema similar al del propio poderdante?

Se trataría de adaptar el sistema del que hablaba aquí un compañero respecto del poderdante: ¿Podría exigirse certificación médica que acredite la incapacidad para que el poder se utilice como preventivo para caso de incapacidad?. “Yo en la mayoría de los casos recomiendo al poderdante que haga constar en el poder que su utilización como poder preventivo, es decir, una vez haya perdido la capacidad, se haga mediante acta notarial que acredite su actual estado, en la que se incorpore el certificado médico y cualquier otro medio de prueba como podrían ser unos testigos. Al iniciar el acta comunicas también al Ministerio Fiscal a los efectos del artículo 230 Cc. Creo que el acta se podría hacer aún en el caso de que no se prevea en el poder inicial, bastando un requerimiento de persona con interés legítimo. Yo haría el acta en la que incorporaría la certificación médica como mínimo, y en la que se acreditara la notoriedad de la incapacidad sobrevenida y que, por tanto, el poder vale ya como preventivo. Dicha acta la acompañaría a la escritura de poder, y haría el juicio de suficiencia en base a ellas. No obstante, en rigor, al ser un poder general con cláusula de subsistencia de efectos a pesar de la incapacidad del poderdante, no es necesario en mi opinión acreditar nada con un certificado médico, puesto que el poder está vigente, siendo capaz el poderdante o no siéndolo (a diferencia de lo que ocurre en un poder puramente preventivo, en el que solo entraría en vigor en caso de incapacidad del poderdante). Particularmente, en un poder general y/o preventivo, excluyo la facultad de hacer donaciones, salvo que me lo pidan expresamente. Si alguien quiere donar que lo haga él mismo o mediante poder especial y si ya no tiene capacidad suficiente la donación no será posible. El poderdante, mientras que esté bien, es el que ha de decidir y saber en quien deposita su confianza“. 

Pues no me parece descabellado, aunque puede resultar algo complejo en el futuro … habrá que meditarlo.

 

Una posible fórmula …

 

“En caso de incapacidad de hecho del apoderado afectado por una discapacidad física o sensorial igual o superior al sesenta y cinco por ciento o psíquica igual o superior al treinta y tres por ciento o de que el apoderado carezca de capacidad psíquica para la realización por sí mismo de los asuntos a los que se refiere el presente poder, circunstancias que se acreditarán con el correspondiente certificado médico oficial por el poderdante o por los demás apoderados conforme a su régimen de actuación directa o supletoriamente establecido por el poderdante, los demás podrán ejercitar las siguientes facultades ….”.

 

¿Y si para la situación de incapacidad (o de modificación de la capacidad) cambiamos la forma de funcionamiento de los apoderados?

 

Es decir, si mi capacidad no está modificada mis hijos son apoderados solidarios, pero si sufro una modificación de mi capacidad, quiero que firmen todos.

Pues, está muy bien pensado, pero ¿quién controla la modificación y determina cómo se ha de actuar?

 

Pues al hilo de esta cuestión y de este post (y una vez mas) consulto al gran Carlos Marín

 

Esto es lo que me dice:

  • Certificado médico: es un error grave relacionar la discapacidad con una enfermedad o considerar que los médicos tienen un conocimiento especial para detectar si una persona comprende o no sus actos jurídicos. En este aspecto –y en otros-, “yerra, en mi opinión, la resolución de la Dirección General de 4 de noviembre de 2022 …. “. La ley no dice nada de eso, habla de “informe pericial”, no de un documento médico. La pericia, en estos asuntos, la tienen los servicios sociales, las asociaciones dedicadas a la discapacidad, etc. Asociar la discapacidad con una enfermedad es justo lo que la Convención y hoy el Código Civil quieren evitar. Además, el precepto –art. 257CC- dice “si fuera preciso” y, desde luego, deberíamos organizar las cosas de modo que no sea preciso, porque el derecho de las personas con discapacidad es ejercer su capacidad jurídica en igualdad de condiciones que las demás, y a los demás nadie les pide certificados a capricho.
  • Modo de actuar de los apoderados: por supuesto, puede haber distintos sistemas, solidarios y mancomunados, según las personas y te diría que también según el negocio o tipo de negocio de que se trate. Y claro está que también puede hacerse la distinción en función de que la persona con discapacidad pueda o no ejercer por sí misma un control sobre las actuaciones de sus apoderados. Esto es, poniendo más cautelas para cuando ella no esté en condiciones de hacerlo.
  • Acreditación de la incapacidad para actuar de modo sobrevenido: En cuanto a cómo acreditar el inicio de esa discapacidad operativa, y, teniendo en cuenta además el respeto que se les debe a las personas con discapacidad, debe ser consecuencia de sus actos y no un temor a que no pueda valerse por sí. Una solución es que se entenderá que las personas de apoyo pueden actuar de modo representativo cuando dos funcionarios, los que sean, le hayan denegado una actuación propia por razón de su discapacidad, a cuyo efecto, podrá solicitar el oportuno justificante.

 

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El primer grado de afinidad y la transmisión de las participaciones sociales

mi mujer socia en mi sociedad afinidad

Me encargan la constitución de una sociedad limitada y entre las instrucciones para la confección de los estatutos que recibo hay una que señala que ha de establecerse que la transmisión de las participaciones sociales sea libre hasta el primer grado de afinidad y el segundo de consanguinidad. Me surgen dudas y pregunto al asesor de los socios fundadores:

“Me dices primer grado de afinidad. Hay quien dice que el cónyuge sería algo así como el grado CERO y que, por tanto, primer grado serían los suegros. Supongo que te refieres a libre transmisión a favor de los cónyuges, no a favor de los suegros, ¿no?”

Efectivamente era así: a favor del cónyuge transmisión libre y con limitaciones legales a favor de suegros y demás afines. En cuanto al segundo grado de consanguinidad se optó por precisar linea recta o colateral lo que incluía a los hijos, nietos, padres, abuelos y hermanos del socio (¡que ya es mucha gente¡), dejando fuera a todos los demás consanguíneos (por ejemplo, a los sobrinos del socio).

El artículo quedó así redactado:

“Artículo 6º. La transmisión voluntaria de participaciones sociales, por acto intervivos, será libre, siempre que se haga entre socios o a favor de parientes del socio hasta el segundo grado por consanguinidad en línea recta o en línea colateral o a favor del cónyuge. Fuera de estos casos, la transmisión quedará sometida a las limitaciones establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital”.

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Encargo de gestión al Notario para liquidar e inscribir una escritura

encargar gestion escritura notario

 

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SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes al Notario autorizante, al cual se encomienda, previa provisión de fondos que el sujeto pasivo abonará en el plazo de seis días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la presente escritura en la cuenta a nombre de JUSTITO EL NOTARIO cuyo código es el siguiente: ***.

 

 

¿Convendría precisar qué gestión aceptamos? Pues yo creo que sí

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 112 de la Ley 24/2001, en su redacción dada por la Ley 24/2005, y a los efectos de la presentación telemática de la presente en el Registro de la Propiedad, se considera como presentante de dicho título por designación de los comparecientes al Notario autorizante, al cual se encomienda dicha presentación telemática y la inscripción en el Registro de la Propiedad, previa liquidación del ITPO y todo ello previa provisión de fondos que el sujeto pasivo abonará en el plazo de seis días hábiles siguientes a la fecha de la firma de la presente escritura en la cuenta a nombre de JUSTITO EL NOTARIO cuyo código es el siguiente: ***.

Continuamos con el resto:

Se confiere mandato y en cuanto fuere preciso poder expreso al presentante nombrado para que, ateniéndose al contenido de esta cláusula, efectúe cuantos trámites fueren precisos hasta obtener la inscripción del presente título en el Registro de la Propiedad, y en especial, para la liquidación telemática o en soporte papel del mismo, la acreditación ante el Registro del pago de los impuestos, de forma presencial o telemática, la recepción de notificaciones en el domicilio indicado, y la aportación del traslado a papel del mismo, expedido por el Notario autorizante para la consignación de la nota de despacho por el Registro competente, sin perjuicio siempre de lo dispuesto sobre notificación al Notario autorizante.

Caso de no hacerse efectiva la indicada transferencia, se considerará que el interesado tramitará y gestionará el instrumento público por su cuenta y cargo, quedando eximido el Notario de toda responsabilidad por tal gestión, incluyendo en su caso las consecuencias derivadas de una eventual caducidad del asiento de presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad y advirtiendo que, si la escritura fuere calificada con defectos, si al ser subsanados y volverse a presentar, el asiento de presentación causado por la presente escritura en el Registro de la Propiedad estuviese caducado por causa imputable al interesado, particularmente por falta de provisión de fondos en el plazo antes fijado, éste exonera de toda responsabilidad al Notario autorizante, asumiendo la obligación de resolver dicho trámite.

Se fija como domicilio para notificaciones el de la Notaría: ***.

 

Cuidado porque cuando hablamos de autorizar que otro no gestione (sujeto pasivo o no), en calidad de presentante, la liquidación de un impuesto, hace falta la pertinente autorización. Vean aquí y vean qué poner en la escritura: 

SOBRE LA PRESENTACIÓN EN OFICINA LIQUIDADORA: Autoriza a Doña * (titular del DNI/NIF *), a presentar en la Oficina Liquidadora competente las liquidaciones que correspondan del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y/o Actos Jurídicos Documentados.

 

 

Últimamente estoy usando una fórmula mas sencilla: LIQUIDACIÓN TELEMÁTICA: A solicitud de los comparecientes, quienes me designan como presentante, efectuaré, a su expresa solicitud, la autoliquidación de los impuestos devengados mediante la presente a través del sistema de integración con el portal tributario de SIGNO autorizando a “Servicios de Integración Fiscal de Escrituras Públicas, S.L.U.” (“SERFIDES”), con domicilio social en *, y titular del NIF * a tales efectos”.

 

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Error en el régimen matrimonial al tiempo de una compraventa y subsanación posterior

error regimen matrimonial

Constituye un error relativamente “frecuente” la confusión del régimen económico de un matrimonio en una escritura. Entre las distintas variantes de este error, la más usual es aquella en la que se ha efectuado una compraventa por unos cónyuges en gananciales, que en realidad no están en gananciales sino en separación de bienes del derecho catalán o, menos usualmente, del derecho balear.

Cuando esto sucede y resultó que compraron en gananciales cuando deberían haberlo hecho por mitades indivisas con carácter privativo, una buena solución es contar lo que sucedió y arreglarlo en una nueva escritura que, como en este caso, puede ser una cesión en pago de la finca en favor de un nuevo propietario.

Hablé en este post de errores en la determinación del régimen matrimonial y no me resistiré a contar (aunque lo haré tras el modelo), el famoso chiste del régimen matrimonial.

Por cierto, el día previo a la firma ya observamos la discrepancia de los datos que manejábamos aunque hasta el día de la firma no los hemos podido contrastar. Reflejos y capacidad de reacción cuyo premio es: “Tengo prisa, cuanto tiempo vais a tardar en arreglarlo”. Al terminar la lectura, un comentario más: “A ver si se van a enfadar en el Registro por reiterarlo tanto”. ¡Ah¡ y con carácter previo: “¿Se puede usted poner con la tutora para explicarle?”. Mi respuesta es inmediata y alarmada: “¿La tutora de quien?” “La tutora de la operación”, me responden. A la tutora le he tenido que recalcar la diferencia entre separación matrimonial y separación de bienes y, casi, cuáles son las Islas Baleares.

ESCRITURA DE CESIÓN

NÚMERO

En

Ante mí,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON XXX, casado en régimen legal supletorio del derecho civil de las Islas Baleares con DOÑA XXXXXX, XXXXX.

Y de la otra:

DON XXX.

I N T E R V I E N E N:

1).- El Sr. xxxx, en su propio nombre y derecho, haciéndolo además de por sí, en nombre y representación de su esposa DOÑA xxx, mayor de edad, xxxxx.

Ejerce su representación en virtud de la escritura de poder general autorizada por xxxxxx, de la cual, el día xxxxxx, por medio de la plataforma electrónica notarial SIGNO, mediante su aplicación de envío y recepción de copias electrónicas entre Notarios, he recibido copia autorizada electrónica, expedida el mismo día xxxx, por el citado fedatario, y firmada electrónicamente por él, la cual ha sido remitida con la finalidad de ser entregada, previo su traslado a papel, al Sr. Apoderado.

En dicha escritura consta que el régimen matrimonial de la Sra. Poderdante es el régimen legal de separación de bienes.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas para la cesión en pago de deuda previa subsanación del título de compra anterior de los cedentes en cuanto a su régimen matrimonial, a que la presente escritura se refiere, aún incidiendo en autocontratación o existiendo intereses contrapuestos.  

El Sr. Apoderado me asegura que dicho poder se encuentra en vigor y que no ha variado la capacidad de su mandante.

2).- xxxxxx

Tienen, a mi juicio, en los conceptos en que intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y redactada con arreglo a minuta presentada por la parte cesionaria, y al efecto,

E X P O N E N:

I.= Que DON xxxxx y DOÑA xxxxx, son dueños en pleno dominio, por mitades indivisas y con carácter privativo, no con carácter ganancial como por error consta en el título y en la nota registral que se dirán, de la siguiente finca:

= URBANA:

TÍTULO: El de compra con carácter privativo por mitades indivisas, en virtud de escritura autorizada por xxxxxx, en la cual erróneamente se hizo constar que los cedentes estaban casados en régimen de gananciales cuando en realidad lo estaban en separación legal de bienes del derecho civil balear.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que (sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en la nota registral adjunta en la que consta erróneamente inscrita la finca con carácter ganancial a nombre de los aquí cedentes por la razón indicada en el apartado título) la finca descrita se encuentra gravada, xxxxx.

Libre xxxxx.

xxxx

III.- Y expuesto cuanto antecede, lo llevan a efecto, con arreglo a las siguientes,

E S T I P U L A C I O N E S:

PRIMERA BIS.- SUBSANACIÓN. Don xxxxx y Doña xxxx, haciendo manifestación de que su régimen matrimonial ha sido desde la fecha de celebración de su matrimonio el legal supletorio en defecto de pacto en el Derecho Balear, es decir, el de separación bienes, subsanan la escritura citada en el apartado título en el sentido de considerar que su adquisición fue efectuada con carácter privativo y por mitades indivisas, solicitando se practiquen los oportunos asientos en el Registro de la Propiedad.

PRIMERA BIS.- CESIÓN . Don xxxx y Doña xxxx, CEDEN Y TRANSMITEN, según son dueños…

Os dejo con el chiste:

El Notario inicia la lectura de una escritura y observando que no estaba indicado el régimen matrimonial de los cónyuges comparecientes, pregunta:

.- Y ustedes, ¿que régimen matrimonial tienen?

La mujer azorada, responde:

.- Pero, ¿eso hay que decirlo?

El Notario explica:

.- ¡Por supuesto¡, ¡es importantísimo¡ Del régimen matrimonial pueden depender varios efectos de los que esta escritura ha de producir.

Y la pobre señora se confiesa:

.- Pues … uno a la semana.

Y el marido, que hasta ese momento, no había dicho nada, puntualiza:

.- ¡A veces dos¡

Por cierto, el arreglo no tendrá coste alguno (y no fue mío…).

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Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con heredero único sujeto a curatela representativa

herencia curatelado

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Me limito a recoger las cuatro pinceladas que tiene esta clase de escritura.

 

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de su hermano DON *, nacido el día *, mayor de edad, de vecindad civil *, soltero, pensionista, vecino de *, y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *.

 

Nota: Por supuesto, nada de señalar “incapacitado judicialmente” como hacíamos antes.

 

Ejerce dicha representación en su condición de curadora representativa de su mencionado hermano en virtud de Auto número */2022 de Adopción de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad, de fecha * expedido por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción, número 4 de los de *, dictado en expediente número *, cargo que fue aceptado por la compareciente en el citado Juzgado, el día *.

Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio, de dichos autos, junto con la certificación de nacimiento del curatelado en la que consta mediante nota marginal la inscripción del cargo de la curadora.

 

Nota 2: Recientemente ha habido dos resoluciones de la DG sobre la inscripción. En la primera se dijo que sí y en la segunda que no.

 

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia, a las que la presente escritura se refiere.

Tiene, a mi juicio, según interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

 

Luego pegamos un gran salto:

 

VII.- Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA. DON *, según está representado, acepta la herencia de su madre DOÑA *, entendiéndose aceptada a beneficio de inventario de conformidad con lo dispuesto en las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 31 de mayo de 2022, 30 de marzo de 2022, 4 de junio de 2009 y 25 de abril de 2001, y hace manifestación de la misma, aprueba y ratifica las operaciones particionales, y se adjudica la totalidad de los bienes y saldos bancarios inventariados por sus valores asignados, solicitando que se tome por las entidades correspondientes razón de las transmisiones y adjudicaciones realizadas.

Advierto a la compareciente que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 289 del Código Civil, la presente escritura de partición de herencia debe ser objeto de aprobación judicial.

 

Nota 3: La aprobación es para prevenir un reparto que perjudique al curatelado. Si no hay reparto, podría no ser necesaria la aprobación. ¿Y si es reparto conforme al título sucesorio de todos y cada uno de los bienes inventariados? También podría pensarse que la aprobación judicial supervisa la actuación del curatelado en todos los sentidos (incluido el avalúo).

 

Y listo. Espero que todo vaya bien.

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Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con legitimario con adjudicación “CERO EUROS” por revocación del legado testamentario a su favor por la donación que le fue efectuada en vida de la causante

legitimario que no se lleva nada

Vamos a quedarnos únicamente con los párrafos relevantes de la escritura.

C O M P A R E C E N: (los tres hijos de la causante, incluida la legitimaria que no se va a llevar nada).

DOÑA

DOÑA

DON

Intervienen

E X P O N E N:

I.- FALLECIMIENTO.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que Doña xxx, otorgó su último testamento ante mí, el día xxx, con el número xxx de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legó a su citada hija xxx, con cargo al tercio de legítima estricta y en cuanto excediera con cargo a los tercios de mejora y de libre disposición, toda la participación o derechos que por cualquier concepto o título le pertenecieran al tiempo de su muerte, sobre la finca registral xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, sita en término de xxxx, y en el remanente de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, instituyó herederos por partes iguales a sus citados hijos xxxxx.

El citado legado quedó sin efecto al haber sido donado, sin obligación de colacionar, dicho inmueble en vida de la causante en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxx de protocolo.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

IV.- INVENTARIO Y AVALÚO. V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario:

Haber de la hija y legataria Doña xxxx.

Por el legado que fue revocado por la donación no colacionable efectuada a su favor y antes citado: CERO EUROS (0,00 €).

Haber de los hijos y herederos xxxx.

VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones en favor de los hijos y HEREDEROS:

HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA Doña xxx: 

HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO Don XXX: 

VII.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Doña xxx y Don XXX, aceptan, pura y simplemente la herencia de su madre, Doña xxx, aprobando y ratificando junto con su hermana Doña xxx las operaciones particionales y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

Los comparecientes se dan por pagados y satisfechos con las valoraciones y adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondían en la herencia de su citada madre, y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso, contraprestación o inoficiosidad pudieran corresponderles por las valoraciones y adjudicaciones practicadas.

SEGUNDO.- …

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Escritura de aceptación y adjudicación de herencia con pago de legítima en metálico

pagar legítima en dinero

Vamos a quedarnos únicamente con los párrafos relevantes de la escritura. 

NÚMERO 

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

DON

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto,

E X P O N E N:

I.- FALLECIMIENTO. Que su madre DOÑA xxx, nacida el día XXX, y titular del DNI/NIF xxx, falleció el día XXX en su último domicilio, el ubicado en XXX, en estado de viuda de sus únicas nupcias con Don XXX (fallecido el día XXX), de cuyo matrimonio tuvo tres hijos llamados XXX.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que DOÑA xxx, otorgó su último testamento ante DOÑA xxx, Notario de XX, el día XX, con el número XX de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legó a sus a sus hijos XXX, la porción que por legítima estricta les corresponda a cada uno de ellos y ordena que dicha legítima les sea pagada en metálico, y en el resto de su haber instituye heredera a su hija DOÑA xxx, sustituyendo vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los legatarios y heredera instituida, por sus descendientes respectivos, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

IV.- RENUNCIA. Que en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día XXX, con el número XXX de protocolo, el hijo y legatario Don XXXX, RENUNCIÓ PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento, por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su citada madre, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de ella trajera causa.

V.- INVENTARIO Y AVALÚO.

VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

Suman los bienes de carácter privativo de DOÑA xxx, la cantidad de XXX.

No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por la causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.

A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad de DOÑA xxx, no habiendo obtenido resultado alguno para el número de identificación introducido que afecte, según manifiestan, a la herencia de la causante. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de DOÑA xxx su haber privativo, es decir, la cantidad de XXX, excluido el ajuar, y XXXX, incluido ajuar.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario:

Haber del hijo y legitimario Don XXX: Por legítima (la cual deberá satisfacerse en metálico), la cantidad de XXX.

Haber de la hija y heredera DOÑA xxx: Por herencia de su madre, DOÑA xxx la cantidad de XXX.

VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA DOÑA xxx: Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo V.= anterior, bajo el número 1.=, y el pleno dominio del ajuar inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación, una vez descontada la cantidad de XXX que completa la legítima de su hermano Don XXX, es de XXXX  cuya cantidad descontada se declara recibida por Don XXX de Doña XXXX en el día de hoy antes de este acto, en efectivo metálico, en pago del resto de sus derechos legitimarios y con cargo al patrimonio de la propia heredera con arreglo a lo dispuesto en los artículos 841 y siguientes y 859.2 del Código Civil.

HIJUELA DEL HIJO Y LEGITIMARIO Don XXX: Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio del saldo bancario descrito en el expositivo V.= anterior, bajo el número 1.= (2).-, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de XXX que junto con la citada cantidad que le abona su hermana con cargo a sus propios bienes, y a tenor del indicado precepto, completa su cuota legitimaria y su atribución hereditaria que es de XXX.

En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes, no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre.

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA. DOÑA xxx acepta, pura y simplemente, la herencia de su madre DOÑA xxx y Don XXX, la entrega del legado efectuado a su favor por dicha heredera, aprobando y ratificando los comparecientes las operaciones particionales, y solicitando que en su caso se inscriba la finca inventariada en la forma indicada y por el concepto expresado, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

Los comparecientes se dan por pagados con las adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondan en la herencia de su citada madre, y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso, contraprestación o inoficiosidad pudieran corresponderles por las adjudicaciones practicadas.

CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS: Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a Ley.

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Escritura de aceptación y adjudicación de herencias y de compraventa en ejecución de acuerdo transaccional

herencia y acuerdo transaccional

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Me limito a recoger lo mas relevante de esta escritura y antes por relación con este tema enlazo con este artículo de Tottributs: El TSJ de Madrid declara que no hay donación en un acuerdo transaccional por el cual un heredero adquiere más que lo estipulado por testamento

 

Un heredero vende su derecho a un no heredero (que comparece) unos años antes. La escritura se titula VENTA ONEROSA (no va a ser gratuita), pero yo lo arrastro:

 

IV.- VENTA ONEROSA.

Que en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, el hijo y heredero Don ***, vendió todos sus derechos hereditarios en las citadas herencias de sus padres, y por consiguiente, todos los bienes, derechos, créditos y acciones que pudieran corresponderle por razón de éstas, a DON ***, aquí compareciente.

En la herencia solo hay un inmueble.

Cuando llega el momento de hacer cuentas decimos en cuanto al comprador

Haber del adquirente DON ***.

Por la herencia de Don **, la cantidad de **.

Y por la herencia de Doña ***, la cantidad de **     

En total la cantidad de ***.

VII. Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA del adquirente DON ***.

Y para su pago se adjudica una tercera parte indivisa de la finca descrita en el expositivo V.- de la presente escritura.

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIAS: ***, aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, las herencias de ***, y junto con DON ***, aprueban y ratifican las operaciones particionales y de liquidación de gananciales, anteriormente efectuadas, y solicitan que, en su caso, se inscriban los bienes inventariados en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- COMPRAVENTA (EN EJECUCIÓN DE TRANSACCIÓN).

A).- Que en virtud de AUTO expedido por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de los de ***, según el procedimiento ordinario ***, se dictó lo siguiente:

“Antecedentes de hecho: Único: Al inicio de la audiencia previa las partes manifiestan haber llegado a un acuerdo en los siguientes términos: Doña ***, vende a Doña *** o la persona física o jurídica que designe el tercio de la vivienda ubicada en *** por ***, más los gastos legales y de notaría correspondientes a la compraventa que serán de cargo de la parte compradora. Se establece el periodo de un mes para realizar dicha compraventa. Sin nada más que reclamarse entre las partes, homologando la transacción solicitada por las partes y en los términos expuestos en los antecedentes de esta resolución, que en este lugar se dan por reproducidos y declarando finalizado el presente proceso.”. Se incorpora a la presente fotocopia con valor de testimonio de dicho Auto.

B).- Que en ejecución de dicho Auto, DOÑA *** y previa la designación efectuada por DOÑA ***, vende y transmite, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de la finca objeto de la presente escritura, a DON ***, quien la compra y adquiere, con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales y registrales de la adjudicación de herencias y de la compraventa que serán satisfechos por la parte compradora.

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Escritura de adjudicación de herencia con atribución de derecho de habitación y usufructo sucesivo (y posterior donación)

 

derecho de habitación

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

En su testamento, un señor deja a una hija el derecho de habitación sobre una casa ganancial y nos surge de entrada una primera cuestión. Si el derecho de habitación no puede constituirse sobre parte de una casa, hay que dárselo sobre toda la casa.

En la segunda cláusula deja a su esposa el pleno dominio de sus cuentas bancarias.

En la tercera “sin perjuicio del legado de la cláusula anterior” (no de los legados de las cláusulas anteriores) “lega el usufructo vitalicio de TODOS sus DEMÁS bienes a su esposa”. ¿Incluyendo el que es objeto del derecho de habitación? Pues mas sí que no, pero ¿pueden coexistir? Pues diría que sí pero me cuesta encajar el tema y, sobre todo, darle valor “fiscal” a cada derecho. Como no termino de encajarlo, pues pienso en el usufructo sucesivo a la habitación. ¿Y cómo tributa esto en Sucesiones? ¿Y cómo tributa en el momento de la consolidación?

 

Recurrí al gran Alberto Valiño y me puso un ejemplo:

.- Se adjudica a Doña Hija el derecho de habitación por su valor.

.- Se adjudica a Doña Madre, con carácter sucesivo al derecho de habitación adjudicado a su hija, el derecho de usufructo por su valor de * (descontando el valor del derecho de habitación de su citada hija).

La hija tiene 61 años. La madre tiene 80 y pico.

Valor del usufructo y valor del derecho de habitación, se autoliquidan ya, y toman en cuenta la edad de la hija (89-61)= 28%.

Valor de la habitación: 28% x (75% x 63.156 €) =13.262,76 €

Valor del usufructo: 28% x 63.156 € – el derecho de la hija (13.262,76 €): 4.420,92 €

ES SOLO LA MITAD: 8841,84 – LA MITAD DEL DERECHO DE HABITACIÓN DE LA HIJA (6631,38)= 2.210,46 €

Así entre madre e hija (liquidan por el usufructo no por más).

Los nudos, liquidan por una base imponible del reverso del usufructo (66%); y una base imponible teórica del 100%. Cada uno en la proporción hereditaria s/testamento.

En nuestro caso, los nudos propietarios, liquidan por una base imponible, que sería del 72%, dado que entre la usufructuaria y la derechista de habitación tienen el restante 28% (de un 75% la habitacioncita, y el 25% restante la usufructuaria).

O sea que, al final, la hija recibe el derecho de habitación sobre toda la vivienda; la madre recibe la NP de una mitad por sus gananciales gravada con el derecho de habitación; la madre recibe el UV sucesivo al derecho de habitación de la otra mitad calculado restando el valor de la mitad del derecho de habitación y el hijo recibe la NP de la otra mitad menos la otra mitad del derecho de habitación y menos el usufructo sucesivo de la madre sobre esta mitad.

En nuestro caso, los nudos propietarios, liquidan por una base imponible, que sería del 72%, dado que entre la usufructuaria y la habitacionista tienen el restante 28% (de un 75% la habitacionista, y el 25% restante la usufructuaria).

Y cuando acto seguido, el usufructo sucesivo se consolida ¿qué pasa? Se desmembra por herencia  y tributa por herencia teniendo en cuenta lo que ya tiene la viuda para calcularle si le queda reducción que si le quedará.

Muchas dudas pero conseguimos firmar la escritura y liquidarla sin incidencias. Gracias Alberto. Al margen, esta herencia planteó una cuestión muy interesante: el ejercicio de la cautela socini. Nunca me habían pedido ejercitarla y gracias a la abogada que llevaba el caso, compañera de facultad, le dedicamos una buena pensada al asunto con la ayuda del gran Iuris Prudente.

 

Y así nos quedó la escritura:

 

II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON *, otorgó su último testamento ante mí, el día *, con el número * de protocolo, en el cual, a los efectos que ahora interesan:

– En la cláusula primera, lega a su citada hija Doña * con cargo a su legítima estricta el derecho de habitación vitalicio sobre la vivienda de su propiedad, sita en esta Villa de Pinoso, Calle Cánovas del Castillo, número 16, 3º-B, que constituye la finca registral número 26.507 del Registro de la Propiedad de Monóvar, estableciendo que si el valor de dicho derecho no fuera suficiente para cubrir sus derechos legitimarios, no deja nada más a su citada hija por haberle dejado ya en vida bienes suficientes para pagárselos.

– En la cláusula segunda, lega a su citada esposa Doña * el pleno dominio del efectivo metálico o depositado en cuentas, libretas o depósitos, de ahorro o corrientes, en entidades bancarias o crediticias, y el de los valores, acciones, obligaciones, letras, bonos y participaciones en fondos de inversión o planes de pensiones de que sea titular el testador al tiempo de su muerte.

– En la cláusula tercera, lega a su citada esposa Doña *, el usufructo universal y vitalicio de todos sus DEMÁS bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándola para tomar posesión por sí misma del presente legado.-

– Y en la cláusula cuarta, y en cuanto al remanente instituyó herederos, en cuanto a una mitad del remanente a su citado hijo Don * y, en cuanto a la otra mitad, por partes iguales, a sus nietas *, hijas de su citada hija Adelaida, a quienes sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria, por sus respectivos descendientes.

En defecto de descendientes, el derecho de acrecer tendrá lugar en primer lugar entre los citados nietos de la testadora en cuanto a sus respectivas partes.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS.

Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a dicho causante, así como la copia autorizada de su reseñado testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

IV.- RENUNCIAS.

DOÑA * y DOÑA *, sabedoras de lo dispuesto en los artículos 988 y siguientes del Código Civil, RENUNCIAN PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que, por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieran corresponderles respecto de la herencia de su abuelo DON *.

V.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que los bienes quedados al fallecimiento del causante, son los siguientes:

A).- BIENES INMUEBLES:

DE CARÁCTER GANANCIAL DE DON * y DOÑA *:

3.= URBANA: DEPARTAMENTO NÚMERO *:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de * …

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: 

TÍTULO: El de compra efectuada a *, por Don * y Doña *, para su sociedad de gananciales ….

NORMAS DE COMUNIDAD:

CIRCUNSTANCIAS COMUNES:

DATOS CATASTRALES:

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL:

 

VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

Suman los bienes de carácter privativo de Don *, la cantidad de *.

El matrimonio se encontraba sometido, como resulta de lo anteriormente expuesto, al régimen de la sociedad legal de gananciales.

Suman los bienes de carácter ganancial de Don * y Doña *, la cantidad de *, que, dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de *.

No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se puedan originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de Don *, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.

Bajas especiales de la herencia de Don *: Únicas que proceden efectuar para la determinación de la herencia son los legados:

– Del derecho de habitación vitalicio, sobre la finca ganancial descrita bajo el número 3.=, en favor de la hija Doña *, que los comparecientes valoran en la cantidad de *.

– Del pleno dominio de la mitad de los saldos bancarios y valores de carácter ganancial, descritos bajos los números 1.= (5).-, a 5.= (9).- ambos inclusive, en favor de la esposa Doña *, que los comparecientes valoran en la cantidad de *.

– Así como del derecho de usufructo vitalicio del pleno dominio de la finca descrita bajo el número 1.=, y el de la mitad indivisa de las fincas descritas bajo los números 2.= a 4.=, ambos inclusive, en favor de la esposa Doña *, que los comparecientes valoran en la cantidad de *.

Constituye por tanto el haber hereditario neto de Don *, la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:

Haber del cónyuge viudo y legatario Doña *:

Por su mitad de gananciales, la suma de *.

Por los legados efectuados por su esposo Don *, la cantidad total de *, excluido ajuar, y la cantidad de *, incluido ajuar.

En total la cantidad de *.

Haber de la hija legataria Doña *:

Por el legado efectuado por su padre Don *, la cantidad de *, excluido ajuar, y la cantidad de *, incluido ajuar.

Haber del hijo y heredero Don *:

Por herencia de su padre, Don * la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.

VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DOÑA *:

Y para su pago se le adjudica, en pago de su mitad de gananciales, una mitad indivisa en pleno dominio de las fincas descritas en el expositivo V.- anterior, bajo los números 2.= y 4.=, una mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 3.= descontado el valor del derecho de habitación legado a la hija Doña *, y el pleno dominio de una mitad de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (5).- a 5.= (9).-, ambos inclusive, y en pago de su participación en la herencia de su esposo, el derecho de usufructo vitalicio de la finca descrita en el expositivo V.- anterior bajo el número 1.=; el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de las fincas descritas en el mismo expositivo, bajo los números 2.= y 4.=; con carácter sucesivo al derecho de habitación que se adjudicará a su hija Doña *, el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 3.= por su valor de * descontado el valor de la mitad del derecho de habitación de su citada hija; el pleno dominio de la otra mitad de los saldos bancarios descritos bajo los números 1.= (5).- a 5.= (9).-, ambos inclusive, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.

HIJUELA DE LA HIJA Y LEGATARIA DOÑA *:

POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica, el derecho de habitación de la finca descrita en el expositivo V.- anterior, bajo el número 3.=, por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a *.

HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO DON *:

Y para su pago se le adjudica, el derecho de nuda propiedad de la finca descrita en el expositivo V.- anterior, bajo el número 1.=, el derecho de nuda propiedad de una mitad indivisa de las fincas descritas bajo los números 2.=, 3.= (gravada con el derecho de habitación de su hermana y el usufructo sucesivo al derecho de habitación de su madre) y 4.= ambos inclusive, del mismo expositivo, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico descrito en el mismo inventario, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA.  Don *, acepta, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de su padre Don *, aceptando asimismo Doña * y Doña *, la entrega de los legados efectuados a su favor por dichos herederos, aprobando y ratificando las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

Los comparecientes se dan por pagados con las adjudicaciones realizadas por cuantos derechos les correspondan en la herencia de Don *, y renuncian expresamente a cuantas acciones o derechos de reembolso o contraprestación, pudieran corresponderles por dicha herencia, inclusive por reducción de disposiciones inoficiosas o por complemento de legítimas.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES.

 

 

QUINTO.- DONACIÓN.

A) DON *, DONA, pura y simplemente, CON DISPENSA DE LA OBLIGACIÓN DE COLACIONAR, el DERECHO DE NUDA PROPIEDAD DE UNA MITAD INDIVISA de la finca descrita bajo el número 3.= del expositivo V.- anterior (finca registral *), a su madre DOÑA *, quien ACEPTA la donación, con cuantos usos y derechos le correspondan, libre de cargas, gravámenes y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable, por su valor de *.

B) Manifiesta el donante:

1.- Que se ha reservado bienes suficientes para vivir en el estado que le corresponde a sus circunstancias.

2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.

Manifestaciones fiscales.

A efectos de la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la donataria manifiesta que su patrimonio preexistente al presente otorgamiento es inferior a SEISCIENTOS MIL EUROS (600.000,00 €) y que se cumplen los requisitos del artículo 10 bis, de la Ley 13/1997 en su redacción actual, solicitando la práctica de las reducciones correspondientes, al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y que su edad es superior a veintiún años.

Cómputo de donaciones.

Se solicitan las bonificaciones del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, al amparo de las Leyes 14/2005 de 23 de Diciembre, Ley 10/2006 de 26 de diciembre y RDL 4/2013 de 2 de Agosto de la Generalitat Valenciana, manifestando la parte donataria que cumple los requisitos legales para obtener dichos beneficios fiscales.

A estos efectos, manifiestan:

a) Que quien transmite no ha tenido derecho a la reducción en la adquisición de los mismos bienes o de otros hasta un valor equivalente, efectuada en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo.

b) Que el sujeto pasivo no ha efectuado, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, una transmisión, a un donatario distinto del ahora donante, de otros bienes hasta un valor equivalente, a la que igualmente resultara de aplicación la reducción.

c) Que quien transmite no ha adquirido mortis causa los mismos bienes, u otros hasta un valor equivalente, en los diez años inmediatamente anteriores al momento del devengo, como consecuencia de la renuncia pura y simple del sujeto pasivo, y hubiera tenido derecho a la aplicación de la reducción establecida en la letra a) del apartado Uno del artículo Diez de la Ley.

Como consecuencia de la donación efectuada se consolida el derecho de usufructo sucesivo y queda la titularidad de la finca del modo siguiente: la nuda propiedad y el usufructo sucesivo de Doña * y el derecho de habitación vitalicio sobre la misma de Doña *.

 

Para terminar, como no tengo gran cosa sobre el usufructo expectante me guardo esto aquí: Caso práctico: usufructo expectante en el Impuesto de Sucesiones

 

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Escritura de adjudicación de herencia con viudo al que se le impuso la condición de continuar siéndolo

herencia condicion permanecer viudo

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

DON ***, nacido el día ***, mayor de edad, de vecindad civil ***, viudo de Doña ***, ***, vecino de ***; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, ***.

Manifiesta que no convive maritalmente con persona alguna.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que DOÑA ***, otorgó su último testamento ante Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, legaba a su esposo, el usufructo universal y vitalicio, de toda su herencia, libre de fianza e inventario, o bien la opción de sustituir el anterior legado por el tercio de libre disposición, en pleno dominio y su cuota legal usufructuaria, e instituyó heredero, a su citado hijo señalando que el legado ordenado a su esposo, cualquiera que sea la opción que escoja el legatario, producirá efecto mientras éste permanezca viudo. En el caso de que contraiga ulterior matrimonio o conviva maritalmente con otra persona, recibirá solo lo que por legítima le corresponda.

El viudo de la causante ejerciendo su derecho de  elección, opta por el legado de usufructo universal de la herencia de su difunta esposa.

…..

HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO DON ***: Y para el pago se le adjudica, el derecho de usufructo vitalicio de las fincas descritas en el expositivo IV.- anterior, bajo los números 1.=, 2.=, 3.=, 4.=, 5.=, 6.=, 7.=, 8.=, 9.=, 10.=, 11.=, 12.=, 13.=, 14.=, 16.=, 17.=, 18.=, 19.=, 20.=, el pleno dominio de una mitad indivisa y el derecho de usufructo vitalicio de la restante mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 15.= en el mismo inventario, y el pleno dominio de la cantidad de *** del saldo bancario descrito bajo el número 4.= (24).-, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de ***.

En cuanto a dos tercios del usufructo vitalicio que se adjudica el viudo, la adjudicación se efectúa bajo la condición de que no contraiga ulterior matrimonio o conviva maritalmente con otra persona.

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Escritura de compraventa a favor de pareja de hecho neerlandesa inscrita

 

pareja de hecho holandesa

 

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Espero no tener pegas con la inscripción. Si a un matrimonio no le basta mas que hace la manifestación, a una pareja de hecho se supone que se le dará el mismo tratamiento. Ya lo contaré (solo si sale mal ….).

DÍAS DESPUÉS: Pues llamaron para plantear alguna duda. Yo comenté: “El asunto de la pareja de hecho neerlandesa está bien pensado. Si a un matrimonio no le pides que acredite que lo es, tampoco tienes que pedírselo a una pareja de hecho. Y si la ley neerlandesa dice las parejas de hecho tienen ese régimen económico solo por el hecho de “unirse” y es supletorio, hay que aplicar el mismo razonamiento que a un matrimonio. No procede acreditar nada y se inscribe conforme a su régimen de pareja de hecho extranjero”. Parece que lo aceptan.

 

NÚMERO 

En *, mi residencia, a *.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DOÑA

Y de la otra:

DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad neerlandesa, no residente en España, soltera, empleada de *, con domicilio en *; provista, según me acredita, del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.

DOÑA *, mayor de edad, de nacionalidad neerlandesa, no residente en España, soltera, empleada de *, con domicilio en *; provista, según me acredita, del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.

Manifiestan que constituyen pareja de hecho sujeta (al haberse constituido como tal el día * de 2020) al régimen legal supletorio de la comunidad de bienes limitada, cuyo régimen es el aplicable a las parejas de hecho conforme a los artículos 1:80a – 1:80g del Código Civil de los Países Bajos.

Incorporo a la presente, a solicitud de las Sras. *, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de sus citados Pasaportes y de los documentos acreditativos de sus NN.I.EE., autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan.

Se hallan también presentes DOÑA *, mayor de edad, soltera, asesora de la propiedad inmobiliaria, vecina de *; provista del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, * y DON *, mayor de edad, casado, abogado, vecino de *; provisto del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal, según me acredita, *, quienes actúan como intérpretes, al idioma inglés, la primera elegida por la Sra. * y el segundo elegido por las Sras.*, que no conocen suficientemente el idioma español.

Yo, el Notario, les advierto de la posibilidad de intervención de intérprete oficial conforme al Artículo 150 del Reglamento Notarial, no obstante, lo cual insisten en este otorgamiento, relevándome de responsabilidad.

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

 

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- DOÑA *, vende y transmite, como cuerpos ciertos, el pleno dominio de las fincas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, a DOÑA * y DOÑA *, quienes las compran y adquieren, conforme a su régimen extranjero de pareja de hecho (comunidad de bienes limitada como se ha dicho), con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

 

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Escritura de compraventa con atribución de uso en precario a los vendedores

 

venta y continuación en precario

 

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Me contactó un amigo y un compañero le propuso esta estupenda cláusula:

 

**TERCERO. – ENTREGA.

La presente escritura equivale a la tradición y entrega de la finca vendida, como cuerpo cierto y conocido, en el estado físico en que actualmente se encuentra.

La parte vendedora queda obligada a la evicción y saneamiento con arreglo a la ley y manifiesta que la finca se transmite al corriente en el pago de gastos de comunidad y de todos los suministros que estén dados de alta y que, por tanto, si estuviere pendiente de pago alguna cantidad se hará cargo de su abono.

La parte compradora declara haber inspeccionado la finca transmitida antes del presente otorgamiento y no formula ninguna reserva sobre su estado físico.

**CUARTO.- PRECARIO.

Sin perjuicio de lo dispuesto en la cláusula anterior y el efecto traditorio de la presente escritura, la parte vendedora continuara ocupando los inmuebles transmitidos hasta las cero horas del día **** de dos mil veinte**, en concepto de precarista.

Mientras esté ocupando los inmuebles transmitidos, la parte vendedora se hará cargo de todos los gastos derivados los posibles excesos en los consumos al margen de la comunidad de propietarios, así como de todos los suministros, y se compromete a realizar el cambio de titularidad en todos ellos una vez finalizado el precario.

Una vez finalizado el precario la parte vendedora se compromete a entregar la vivienda, plaza de garaje y trastero en buenas condiciones.

Transcurrido todo el día **, señalado como término final del precario, la parte vendedora expresamente autoriza a la parte compradora, para que por sí sola y sin necesidad de ningún otro requisito, acceda a los inmuebles transmitidos, y modifique las llaves de entrada necesarias.

Serán de cuenta de la parte vendedora los gastos que se causen por su incumplimiento, tanto judiciales como extrajudiciales, y, además, desde la finalización de la autorización contenida en esta cláusula hasta el abandono efectivo de todos los inmuebles transmitidos, la parte vendedora deberá de satisfacer, como penalidad por su incumplimiento, la cantidad diaria de **treinta y cinco euros (€ **35), como contraprestación por el disfrute indebido de los bienes transmitidos.

 

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Escritura de compraventa con comprador sin NIF-NIE y con poder no acreditado

compraventa sin poder y sin nie

 

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2).- Y el Sr. *, en nombre y representación de DOÑA *, nacida el día *, mayor de edad, de nacionalidad *, soltera, con domicilio en * y titular del Pasaporte de su nacionalidad número *, vigente hasta el día *.

Manifiesta el Sr. Apoderado, que su representada carece de N.I.E., por lo que yo, el Notario, le advierto expresamente de la obligatoriedad de su presentación, documento que yo, el Notario, dejaré unido a la presente, mediante la pertinente diligencia, a los efectos de que pueda quedar debidamente liquidada y registrada la presente escritura.

Ejerce dicha representación en virtud de escritura de poder especial autorizada por Don *, Notario de *, *, el día *, redactado en los idiomas neerlandés y español, y debidamente apostillado, cuya copia autorizada, NO me exhibe.

Yo, el Notario, NO ESTIMO, a mi juicio, que sean suficientes las facultades representativas manifestadas para el contrato de compraventa al que la presente escritura se refiere.

No siendo suficientes dichas facultades y actuando como apoderado, yo, el Notario, advierto a los comparecientes, que insisten por razón de urgencia en el presente otorgamiento que todos solicitan, de que la plena eficacia de esta escritura queda supeditada a la exhibición de la copia de dicho poder, de la cual yo, el Notario, dejaré constancia, en su caso, en la presente matriz por medio de la correspondiente diligencia.

Los comparecientes asumen expresamente los perjuicios que se les pudieran derivar de la insuficiencia de la representación alegada.

Luego vendrán las oportunas diligencias. Cuando estén, las añadiré.

 

Sobre la obligatoriedad del NIF en ciertos actos, he visto estas dos resoluciones resumidas en ENSXXI:

  1. EL NIF OBLIGATORIO LO ES TAMBIEN PARA LOS CONDUEÑOS Y HEREDEROS, AUNQUE NO SEAN LOS ADJUDICATARIOS DE LOS BIENES A INSCRIBIRResolución de 12 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar Entre otros defectos de una escritura de adjudicación hereditaria se hace constar que uno de los herederos no tiene NIF, alegando la recurrente que no es necesario porque no recibe ninguna cuota de los bienes que pretende inscribir la propia recurrente. Ante ello, la Dirección General, confirmando este defecto de la calificación registral, recuerda su doctrina, interpretando el artículo 23 de la Ley del Notariado y artículo 254 de la Ley Hipotecaria, como una exigencia no a los adjudicatarios que reciben los bienes, sino de todos los otorgantes de la escritura, ya que la obligación de consignación del NIE no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria.
  2. HIPOTECA Y FIANZA: CABE IDENTIFICAR A LA FIADORA EXTRANJERA CON PASAPORTE Y SIN NIFResolución de 20 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar  En la hipoteca con fiador extranjero no es necesario aportar el NIF del fiador. La constitución de dicha fianza carece de transcendencia tributaria y el fiador no es sujeto pasivo de impuesto alguno, ya que en los casos en que una fianza debiera tributar, sería sujeto pasivo del impuesto el acreedor afianzado. Tampoco tributa por el concepto de acto jurídico documentado, al ser una garantía de carácter personal y no ser inscribible en Registro alguno.Según artículo 25 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados cuando la constitución de la fianza sea simultánea a la concesión del préstamo, el único hecho imponible que se devenga es el préstamo garantizado con el derecho real de hipoteca, y, por ende, la constitución de dicha fianza carece de transcendencia tributaria, por lo que el supuesto quedaría fuera del ámbito del artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria. El fiador que en este caso no es sujeto pasivo de impuesto, no ha de acreditar ante el notario la obtención de número de identificación fiscal, pues el único sujeto pasivo del impuesto es el prestatario. A mayor abundamiento, en los casos en que una fianza diferente a esta debiera tributar, en ningún caso sería sujeto pasivo del impuesto el fiador, sino el acreedor afianzado -cfr. artículos 8, letras d) y e), de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y 34, letras d) y e), de su Reglamento-. Tampoco tributa por el concepto de acto jurídico documentado, al ser una garantía de carácter personal y, por tanto, no ser inscribible en ningún de los registros a que se refiere el artículo 31.2 de dicha ley. Por lo demás, al no constar que la fiadora sea empresaria, tampoco está sujeta -y exenta- al Impuesto sobre el Valor Añadido. Concluye el Centro Directivo diciendo con rotundidad que ninguna relevancia puede tener a efectos tributarios el hecho de que -como alega el registrador- se extiendan también al fiador las obligaciones de transparencia impuestas por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

 

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Escritura de compraventa de inmueble con mobiliario existente en su interior

escritura de compraventa de inmueble con muebles

 

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Téngase en cuenta que cuando los muebles están incluidos en la venta, conviene desglosar la parte del precio que les corresponde a fin de pagar menos ITPO por la parte del precio que les corresponde. ¿Hacer escritura separada? No veo qué necesidad hay, la verdad.

Un supuesto similar se daría cuando en una rústica se pretende repartir el precio entre una serie de partidas que, tal vez, generasen un tipo de gravamen diferente. En esos casos indicamos: VALORACIÓN: *, de los que * corresponden al terreno, * a la plantación de viñedo, * a las construcciones de riego existentes, * a las instalaciones, y los restantes * a los derechos de riego”. Cuando llega el momento de vender, también se pide que se indique que la finca está al corriente del pago de las mensualidades en la S.A.T de Aguas de *, incorporándose certificado acreditativo de dichos pagos.

Vamos con el modelo principal

 

SEGUNDO.-  Que Don XXXX es dueño, en pleno dominio, con carácter privativo, y por el título que luego se dirá, de los bienes muebles que figuran en el inventario redactado en los idiomas español e inglés, que me entrega firmado por él mismo, cuya firma legitimo por haber sido puesta a mi presencia, cuyo documento uno a esta matriz, a fin de que forme parte integrante de la misma y se reproduzca en sus traslados.

Dichos bienes han sido adquiridos por su propietario compareciente, en su estado actual, por compra en establecimiento abierto al público, totalmente desembolsados sus importes y libres de toda carga y arriendo, según manifiesta y sin que lo acredite fehacientemente, por lo que yo, el Notario, le hago las advertencias oportunas.

VALORACIÓN GLOBAL DE LOS BIENES MUEBLES INVENTARIADOS: xxxx.

TERCERO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- Don XXXX, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en el expositivo I.= y el de los bienes muebles inventariados en el expositivo II.= de la presente escritura, a xxxx, quienes los compran y adquieren por mitades indivisas, con cuantos derechos y accesorios les sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

DOÑA xxx presta su consentimiento a la transmisión efectuada en cuanto fuera necesario y por tratarse de la vivienda habitual de la familia.

B).- PRECIO. El precio global convenido de compraventa se fija en la cantidad de xxx, de los que xxx corresponden al inmueble y xxx a los bienes muebles inventariados, de cuyo precio:

.- xxx

.- ….

Y por supuesto la parte del inmueble tributa a un tipo y el resto a otro …

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Escritura de compraventa de rústica con edificación con una situación catastral poco usual y con condición resolutoria (también inusual)

condición resolutoria subparcela

 

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La particularidad de la situación catastral de la finca vendida, consistía en que era parte de una parcela catastral (concretamente la letra a) que en la dirección catastral era, sin embargo, la b)) sobre la que existe una edificación catastrada a nombre de los vendedores, estando el suelo (al completo) y otra edificación sobre la subparcela b (cuya dirección era un número de polígono y otro de parcela) a nombre de otras personas. Tras manejar diferentes alternativas se optó por efectuar una segregación catastral  que se tramitaría por la parte vendedora directamente en el Catastro. Lo cierto es que a través del programa piloto de la SEC no tenía claro que pudiéramos hacer algo para solucionar la cuestión puesto que sin una segregación de fincas registrales (y aquí ya había dos) no veía cómo accionar el piloto. Tal vez si la separación de las subparcelas no fuera exactamente como indicaba Catastro pudiera tener cabida un 18.2 LCI. Como se decidió tomar otro camino y no tuve un IVG+ que me orientase no pude profundizar en la búsqueda de una solución notarial.

En la descripción de la finca se hizo constar simplemente que dentro del perímetro de la finca en concreto sobre la subparcela a), existe completamente TERMINADO, un conjunto de edificación, bla, bla, bla …”

 

DATOS CATASTRALES:

De lo rústico: Constituye la subparcela a de la parcela * del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

De lo urbano: *.

 

En cuanto al STI, conviene destacar que solo haremos la comunicación respecto de la urbana. Si metemos el suelo, podemos organizar un desaguisado considerable, aunque vía IUI podría acabar ocasionándose igual. Esperemos que el expediente catastral deje las cosas en su sitio. En Catastro deben leerse un poco mas las escrituras …

 

TÍTULO: En cuanto al terreno el de compra en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *. En cuanto a las edificaciones, el de declaración en construcción de las mismas en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número* de protocolo, habiéndose declarado el final de obra previa rectificación de la descripción en virtud de otra escritura autorizada por el citado fedatario, el Sr. *, el día *, con el número * de protocolo, la cual se encuentra presentada en el Registro de la Propiedad correspondiente, a falta de su inscripción, tal y como se detalla más adelante. Yo, el Notario, realizo al respecto las oportunas advertencias.

 

Ya luego, nada relevante hasta llegar al precio.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de *, de cuyo precio:

.- *, cantidad equivalente al 3% del precio de venta, son retenidos por la parte compradora a la vendedora para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el  artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Yo, el Notario advierto:

– a la parte compradora, que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

– y a la parte vendedora, que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la  parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.-

.- *, se declaran recibidos el día de hoy, en el presente acto, mediante dos cheques bancarios nominativos, correspondiendo a la cuenta de cargo de ambos el código *, uno por importe de * (destinado a la cancelación económica de la hipoteca reseñada) y el otro por importe de *, a nombre de la mercantil “*, S.L.”, que presta asesoramiento legal a la parte vendedora, con N.I.F. * y domiciliada en *, la cual ha anticipado dicha cantidad que le será transferida a los vendedores con posterioridad a este acto, lo que será acreditado con el oportuno justificante que se incorporará a la presente mediante diligencia, difiriendo la parte transmitente a ese momento el otorgamiento de la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio del justificante de la citada transferencia y del indicado cheque bancario.

.- * son retenidos por la parte compradora a la parte vendedora para hacer frente al Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devengue por la presente transmisión.

.- Y el resto, es decir la cantidad de se retienen hasta que la parte vendedora consiga la inscripción de la declaración de final de obra, se reciba el certificado de ausencia de expediente sancionador, y se coordine la finca gráficamente con el Catastro, momento en el que será transferida a la cuenta de clientes del abogado de los vendedores. Se acuerda condición resolutoria para garantizar este pago, que se realizará dentro de los treinta días siguientes al cumplimiento de las condiciones indicadas.

El precio aplazado/retenido no devengará interés.

 

Nota: DGT V0691-2022 (que cita la RTEAC de 14 de Abril de 2009). La constitución de condiciones resolutorias carentes de objeto valuable, como la finalización del plazo de construcción en una fecha determinada, queda no sujeta a TPO ni a AJD. Téngase en cuenta.

 

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. La falta de pago del único plazo convenido a su vencimiento tendrá el carácter de condición resolutoria explícita de la presente compraventa, volviendo la finca vendida en pleno dominio a * o a quienes de ellos traigan causa.

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.

Sin embargo, para que tenga lugar la resolución será preciso que *o quienes de ellos traigan causa, requieran fehacientemente de pago a * mediante acta notarial, en el domicilio de sus respectivos representantes, con concesión de nuevo plazo de treinta días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de todas las cantidades hasta el momento percibidas, descontando un 5,00% de dichas cantidades en concepto de indemnización por daños y perjuicios.

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, la facultad resolutoria se extinguirá si no fuese ejercitada en el plazo de seis meses desde la fecha en que se notifique fehacientemente por los vendedores o su representante a los compradores o su representante el cumplimiento de la condición suspensiva y si, transcurrido dicho plazo, no constare su ejercicio en el Registro de la Propiedad, podrán *, o quienes sean propietarios de la finca, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación.

A solicitud de los comparecientes, se incorpora a la presente, Certificado Catastral de Valor de Referencia de la parte urbana, obtenido de la Sede Electrónica del Catastro y relativo a la finca que por la presente se transmite,  en el cual consta la INEXISTENCIA de dicho valor.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de la finca objeto de la presente escritura.

D).- En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 98.3 de la Ley 7/2022, de 8 de Abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular, la parte vendedora manifiesta que, a su leal saber y entender, no se ha realizado en la finca objeto de la presente escritura ninguna actividad potencialmente contaminante del suelo sobre el que se ubica.

 

CUARTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los todos los gastos notariales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados respecto de la Condición Resolutoria que serán satisfechos íntegramente por la parte compradora, inclusive los relativos a su cancelación.

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Escritura de compraventa de una finca rústica con una edificación que ya no existe y catastrada junto a otras fincas del comprador con algunas nuevas advertencias para las rústicas

obra derruida y venta

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Me limitaré a destacar las cuestiones esenciales de esta escritura

DESCRIPCIÓN ACTUALIZADA DE LA FINCA:

= RÚSTICA: Obra bodega, hoy rústica improductivo situado en término municipal de XXX, Partida de XXX, XXX, numero XX de policía, hoy identificada únicamente como parcela XXX del polígono XX, Paraje XXXy en realidad Paraje XXX.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN:

DATOS CATASTRALES: Constituye el resto de la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXX, catastrada en su totalidad junto con las registrales XXX y XXX a nombre de su propietario Don XXX (aquí comprador) bajo la siguiente referencia:

XXX.

Se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, que incorporo a esta matriz, obtenida, a su solicitud, de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

NOTA: No haré comunicación del cambio de titularidad puesto que el comprador ya tiene la finca en el Catastro y solo conseguiríamos un Suministro de Información que no vale para nada porque nada se iba a suministrar.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

NOTA: Tuve dudas de incluir o no este requerimiento pero Catastro va a pedir copia rápido si no la envío, así que la envío yo “voluntariamente” puesto que no veo que mal podría producirse.

Rectificación de Catastro: La descripción del Catastro, según manifestación de los interesados, no se corresponde con la realidad física de la finca. En consecuencia les informo de los procedimientos existentes para llevar a efecto la rectificación de las bases catastrales. Me eximen de iniciarlos de oficio y se reservan el derecho de interponer los recursos que estimen pertinentes ante la Gerencia Territorial del Catastro.

Concordancia de Catastro y Registro: Conforme a lo dicho en el párrafo anterior se solicita expresamente del Registrador de la Propiedad que mantenga la cabida que consta inscrita en el Registro.

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- 

B).- 

C).- 

D)-. En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 8.1 del Real Decreto 9/2005, de 14 de Enero, por el que se establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, la parte vendedora manifiesta que no ha recibido ninguna noticia o reclamación sobre responsabilidad medioambiental en relación con el inmueble. Asimismo, hace constar que, a su leal saber y entender, durante el tiempo en que ha sido propietaria del inmueble, no se ha desarrollado ninguna actividad que pudiera resultar potencialmente contaminante.

NOTA: Ahora que lo pienso no tengo claro si esta norma se aplica a toda clase de suelos. Entiendo que sí.

SEGUNDO.- GASTOS E IMPUESTOS

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque la edificación mencionada fue demolida hace años, por si fuera procedente, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado,  u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por testimonio el correspondiente resguardo.

NOTA: La obra no está en el Catastro pero para evitar problemas optamos por esta fórmula. Por cierto, los propios interesados pueden efectuar estas comunicaciones en determinados OGETES y creo que los registros también pueden pero se resisten a hacerlo y no entiendo porqué, si que es cómo me lo cuentan cuentan.

Yo, el Notario, advierto de que el artículo 212 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, recogiendo la previsión contenida en el artículo 83.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas, señala que las deudas de las Comunidades de Regantes por gastos de conservación, limpieza o mejoras, así como cualquier otra motivada por la administración y distribución de las aguas, gravarán la finca o industria en cuyo favor se realizaron por lo que en aquellos casos que la finca linde con un cauce de riego o avenamiento, este linde no lo es con el cauce propiamente dicho sino con las márgenes, también llamadas brazas o costones, que se sitúan a ambos lados del acueducto, entubado o no, al ser estas parte integrante del acueducto por lo que pertenecen al patrimonio del heredamiento de las comunidades de regantes, como así establecen el artículo 408.5 del Código Civil el Artículo 49 de la Ley de Aguas.

Algunas reflexiones

Imaginen la diferencia que hay entre el tiempo invertido en coger el título viejo y fusilarlo sin mas o cogerlo y darle la pensada que le dimos nosotros para hacer uno nuevo como este. Precisamente por eso me encantó la frase que le leí hace unos días a un compañero en el mas famoso chat notarial de todos los tiempos (Vanguardia Notarial): “La rentabilidad de los despachos está donde no está la excelencia”.  Es decir, que cuanto más excelentes sean tus escrituras menos rentable será tu notaría. Cuanto menos excelente mas rentable. Sí, ya sé que se puede ser excelente y rentable, pero en mi caso la excelencia (que siempre procuro) está completamente reñida con la rentabilidad y a las pruebas me remito pues desde 1997 a hoy nos hemos dejado por el camino el 45% de las escrituras que se hacían.

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Escritura de compraventa de vivienda con anotación preventiva de embargo y deudas IBI y comunidad de propietarios

compraventa vivienda embargada

Me limito a recoger cuatro o cinco cosas porque el resto de la escritura no tiene importancia. Son estas:

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria, que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con una hipoteca en favor de xxxx (un fondo de inversión extranjero era el actual acreedor hipotecario) constituida en garantía de un préstamo de xxx y cancelada mediante escritura autorizada hoy por mi con el número anterior de protocolo, una anotación preventiva de embargo, a favor de la Comunidad de Propietarios, xxxx, según anotación letra A, de fecha xxx, en la que la totalidad de ésta finca, contra “xxx, S.L.”, por un importe total de xxxx de principal, intereses ordinarios y moratorios vencidos, con xxx para gastos, intereses y costas de la ejecución. Según resolución de fecha xxx, Juzgado de Primera Instancia número xxx de los de xxx, ejecución de títulos judiciales xxx y prorrogada por la anotación letra B de fecha xxx, en los términos que en dicha nota constan.

Libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.

I.B.I.: La parte transmitente hace constar que la finca objeto de la presente escritura, NO se encuentra al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados, y lo acredita mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, de la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma de xxxx, el cual incorporo a la presente.

GASTOS DE COMUNIDAD: Manifiesta la parte transmitente no estar al corriente en el pago de los gastos de la Comunidad de  Propietarios a la que pertenece/n la/s finca/s que se transmite/n. La parte adquiriente exonera a la parte transmitente de la presentación de certificado acreditativo de dicha situación.

Yo, el Notario, advierto a la parte transmitente de su obligación de comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad el presente cambio de titularidad, y a la parte adquirente sobre su obligación de comunicar (por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción) un domicilio en España a efectos de notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. 

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de la finca descrita.

La descripción de la finca, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietaria, del título reseñado y de nota simple del Registro de la Propiedad, obtenida por telefax el día xxxx, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente.

En dicha nota no consta el estado de coordinación de la finca.

Yo, el Notario, conforme al Artículo 249 del Reglamento Notarial procederé a la presentación telemática de la presente escritura en el Registro de la Propiedad, consintiendo los otorgantes la inscripción parcial de la misma, si de la calificación registral resultare algún defecto que impida la inscripción de parte de ella.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- La mercantil “xxx, S.L”, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura, a Doña xxx, quien la compra y adquiere, con carácter privativo, con cuanto a la misma le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos.

La parte vendedora se compromete a realizar a su costa en el plazo más breve posible, los trámites oportunos para la cancelación de la anotación de embargo mencionada en el apartado de cargas y para el abono de las cantidades pendientes por  impuestos, gastos de comunidad o cualquier otro gasto que le fuera imputable.

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de xxx, más su correspondiente Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 10% que asciende a la suma de xxx, lo que hace un total de xxx, de cuyo precio:

.- xxx son retenidos por la parte compradora para hacer frente, a las deudas pendientes de IBI (xxxx), así como a la deuda pendiente existente en la Comunidad de Propietarios, a la que pertenece la finca objeto de la presente escritura (xxx).

.- y …

Y ya está, el resto es irrelevante. En la notaría no podemos hacer nada más. La compradora me comentó: “es que yo no quiero tener ningún problema”. Claro señora y yo no quiero que lo tenga pero estas operaciones son como la pescadilla que se muerde la cola. Con una hipoteca en manos de un fondo de inversión cancelada previamente, un embargo a favor de la comunidad de propietarios del inmueble y deudas por IBI o todos ceden algo o el negocio resulta imposible. Creo que la señora lo comprendió aunque supongo que cruzó los dedos esperando que todo termine felizmente.

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Escritura de compraventa por sociedad en liquidación por auto judicial y liquidadores nombrados judicialmente

 

 

liquidador judicial

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Solo recojo la intervención porque no había ninguna otra particularidad. La escritura aun no está inscrita. Ya veremos qué pasa.

Se dudo de la necesidad de acuerdo de junta, pero al final lo hubo.

I N T E R V I E N E N:

1).- El Sr. * y la Sra. *, en nombre y representación, en calidad de liquidadores judiciales mancomunados, de la compañía mercantil de nacionalidad española y duración indefinida denominada “*, S.L. -EN LIQUIDACIÓN-“, cuyas circunstancias esenciales son las siguientes:

Constitución: En virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhiben y les devuelvo.

N.I.F.: *.

Yo, el Notario, he procedido a consultar, a través de SIGNO, la lista de números de identificación fiscal revocados, no constando en la misma el de la entidad interviniente, todo ello en cumplimento de lo dispuesto en el art. 23 de la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862, según redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

Domicilio: *.

Inscripción: Registro Mercantil de  * al Tomo *, Folio *, Hoja número *.

Objeto social:

C.N.A.E.:

Su legitimación para este acto se deriva de su citado cargo de Liquidadores Judiciales mancomunados de la sociedad, cargo para el que fueron nombrados en virtud del Auto *, de fecha *, asociado al expediente de Disolución Judicial de Sociedades *, tramitado en el Juzgado de lo Mercantil nº * de *, el cual me exhiben y les devuelvo, y del cual deduzco, yo, el Notario, deduzco fotocopia a modo de testimonio que dejo unida a la presente.

Se hallan expresa y especialmente facultados para este acto en virtud de acuerdo adoptado por la Junta General Extraordinaria y Universal de la sociedad en su reunión de *, según resulta de la certificación expedida y firmada por los liquidadores judiciales mancomunados cuya certificación, me entregan e incorporo a la presente matriz para que forme parte integrante de la misma y sea inserta en sus traslados, considerando legítimas las firmas que la autorizan por haber sido puestas en mi presencia.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes las facultades representativas acreditadas, para el otorgamiento del contrato de compraventa a la que la presente escritura se refiere.

Me aseguran que la Sociedad por ellos representada se halla actualmente en vigor, que se encuentra en el ejercicio del cargo que ostentan, sin que las facultades de representación que les competen les hayan sido revocadas, limitadas, suspendidas ni modificadas en forma alguna, así como la exactitud de los datos anteriormente consignados.

Consultado el Registro Público de Resoluciones Concursales, no consta, ningún resultado en cuanto a dicha mercantil.

Yo, el Notario, hago constar expresamente que he cumplido con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de Abril, y el Real Decreto 304/2014, de 5 de Mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010, de 28 de Abril, cuyo resultado consta en la Base de Datos de Titularidad Real, que he consultado, manifestando los liquidadores judiciales mancomunados no haberse modificado el contenido de la misma.

 

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Escritura de constitución de sociedad limitada unipersonal por no residente sin acreditación de la realidad de las aportaciones (dinerarias): Segundo encuentro con la “Carte E+”

 

sociedad limitada realidad aportaciones

 

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Antes de empezar vean esto que nos resumen los compañeros de ENSXXI (número 111): NO ES NECESARIO EXPRESAR EL RÉGIMEN MATRIMONIAL DE LOS SOCIOS EN LA CONSTITUCIÓN DE UNA SOCIEDAD LIMITADA. Resolución de 26 de junio de 2023 (BOE 14 de julio de 2023). Descargar Autorizada escritura de constitución de sociedad de responsabilidad limitada unipersonal, es objeto de calificación negativa por dos motivos. Por el primero, se señala que resulta de la escritura que el socio único, de nacionalidad italiana, hace constar el nombre de su cónyuge y su régimen económico-matrimonial de separación de bienes. La Registradora Mercantil entiende que debe hacerse constar si tal régimen es el legal que le resulta aplicable o deriva de capítulos matrimoniales en cuyo caso deben reseñarse estos. La Dirección General estima el recurso: en cuanto al primer defecto, lo califica de innecesario según reiterada doctrina emanada del Centro Directivo”.

 

Me limito a destacar las particularidades (señalando que la escritura YA ESTÁ INSCRITA).

Carte E+:

DOÑA *, nacida el día *, mayor de edad, de nacionalidad neerlandesa, no residente en España, casada en régimen legal supletorio del derecho belga con Don *, técnico *, con domicilio en * (Bélgica); provista de la Carte E+ (Permiso de Residencia en Bélgica) con Número de Identificación en el Registro Nacional de Bélgica * (Tarjeta *), vigente hasta el día *, y del N.I.E. *.

El primer caso de Corte E+ lo tuve con Mr. Ducht.

Hay que distinguir tipos de números:

  1. El número de identificación de los belgas (esta señora no lo era, ojo) está en el reverso de la tarjeta en las dos líneas de arriba.
  2. El número que está por delante es el de la tarjeta (que es el que se pone en muchas notarías incorrectamente).

Por supuesto, la señora dice que nunca le han puesto un problema con su tarjeta que ha utilizado en la policía (me fijé si en el documento acreditativo del NIE le habían puesto correctamente la nacionalidad y así era) y en otras notarías. Además, no tiene pasaporte de su nacionalidad ni carnet de identidad. O sea que esta señora va por el mundo con su Carte E+. Sorprendente.

Incorporo a la presente, a su solicitud, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio de su citada Carta E+ así como del documento acreditativo de su N.I.E., autorizándome a su reproducción en las copias que de la presente se expidan.

 

CAPITAL, SUSCRIPCIÓN Y DESEMBOLSO DE LAS PARTICIPACIONES SOCIALES.

El capital social queda fijado en TRES MIL EUROS (3.000,00 €) y dividido en TRES MIL PARTICIPACIONES SOCIALES iguales, numeradas correlativamente a partir de la unidad, para el solo efecto de su identificación, y de un valor nominal de UN EURO (1,00 €) cada una de ellas, iguales, acumulables e indivisibles, numeradas correlativamente del UNO al TRES MIL (1 al 3.000), ambos inclusive.

Hago yo, el Notario, las oportunas advertencias relativas al artículo 4.1 de la Ley de Sociedades de Capital en cuanto a la obligación de destinarse a la reserva legal una cifra al menos igual al 20% del beneficio del ejercicio hasta que dicha reserva, junto con el capital social, alcance el importe.

Aportaciones:

Las participaciones sociales antes referidas quedan asumidas de la siguiente forma:

DOÑA *, aporta a la Sociedad, en efectivo metálico, la cantidad de TRES MIL EUROS (3.000,00 €) adjudicándose en pago de su aportación, las TRES MIL participaciones sociales, numeradas del UNO al TRES MIL (1 al 3.000), ambos inclusive.

Manifiesta la socia fundadora, que el total metálico aportado ha sido ingresado antes de este acto en la Caja Social y en moneda efectiva de curso legal.

Asimismo, manifiesta que responderá solidariamente frente a la sociedad y frente a los acreedores sociales de la realidad de las aportaciones dinerarias, de conformidad con el artículo 62.2 de la Ley 1/2010, de 2 de julio, de Sociedades de Capital, haciendo yo, el Notario, las advertencias legales sobre la responsabilidad de los socios en caso de incumplimiento de dicha obligación.

En consecuencia, queda totalmente suscrito y desembolsado el capital social.

 

INVERSIÓN EXTERIOR:

De conformidad con lo dispuesto por el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores y en la Orden de 28 de mayo de 2001, la Sra. Compareciente hace constar su condición de no residente, así como que la operación formalizada en la presente escritura no está sujeta a legislación sectorial específica;  que la operación formalizada en la presente escritura no está sujeta a declaración previa a la Dirección General de Comercio e Inversiones y que no interesa de mí, el Notario, que presente la declaración de Inversión Exterior (o/y liquidación), advirtiéndole expresamente de su obligación de declarar la inversión (o/y liquidación) formalizada mediante la presente escritura en el plazo de un mes.

 

Al parece la Orden del 2001 continúa vigente:  Si bien es cierto que la orden desarrolla el RD 664/1999 hoy derogado por el nuevo RD de inversiones exteriores, lo que en ella se dice no es incompatible con el nuevo RD, salvo en aquello que esta nueve norma establece distintas situaciones. Además, la DTª 3ª, la mantiene en vigor en cuanto a los procedimientos aplicables hasta la aprobación de normas de desarrollo y siempre que no se opongan a la regulación actual.

 

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Escritura de discreta anulación de otras previas de aportación a gananciales y compraventa

 

 

anulación de escrituras

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Hace unos diez años se preparan un par de títulos sucesivos con la finalidad de inmatricular una finca. La escritura tarda diez años en llevarse al registro y no se inscribe porque en los dos títulos no había un año de diferencia (exigencia de la reforma en 2015 del artículo 205 LH), por problemas de cabida-coordinación-coordenadas y por agrupar una finca inscrita a otra no inscrita.

Se pensó en muchas soluciones (entre otras un 18.2 LCI) y al final se decidió anular todo lo previo.

Estos son los párrafos relevantes.

 

E X P O N E N:

PRIMERO. Que DON * y DOÑA *, en virtud de escritura autorizada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, aportaron a gananciales determinada finca no inscrita, la cual fue vendida posteriormente a la mercantil “*, S.L.” (Sociedad Unipersonal) y agrupada a la que a continuación se describe mediante escritura autorizada también por mí, el día*, con el número * de protocolo.

SEGUNDO. Que la mercantil “*, S.L.” (Sociedad Unipersonal), es dueña en pleno dominio, y por el título que se dirá, de la siguiente finca:

 

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO. Que DON * Y DOÑA *, y la mercantil “*, S.L.” (UNIPERSONAL), dejan sin efecto la aportación a gananciales, la compraventa y la agrupación efectuadas mediante escrituras autorizadas bajo mi fe, los días *, con el número * de protocolo, y *, con el número * de protocolo, habiéndose restituido las prestaciones de las partes a su primitivo estado sin que nada tengan que reclamarse por dichos conceptos.

SEGUNDO. RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIONES.

 

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Escritura de herencia con legados y computación proporcional del ajuar doméstico al 3% del valor de la vivienda habitual del difunto

herencia con legados y ajuar

Es imprescindible la lectura previa de esta entrada del blog para comprender este pequeño modelo.

También es sumamente conveniente leer lo que en relación al ajuar y los legados nos cuentan aquí los de Tottributs.

El recordatorio-chivatazo de este último artículo (que ya vi en su día) me ha llegado de Jesús Curiel a través de Twitter. Es fantástico poner en común mi trabajo a través de la citada red social pues en muchos casos la puesta en común enriquece mi trabajo. Me decía Curiel hace pocos minutos que ¿por qué Bajas Especiales? y que si tengo o no cuenta en mi modelo las Consultas a la DGT analizadas por TottributsEn cuanto a lo primero contestaré que tiene razón Jesús Curiel. Bajas bien, pero “especiales”, ¿por qué? Probablemente se trata de un término que heredé de mis predecesores en la plaza. Tal vez tuviera cabida en algún caso concreto y se generalizó en otras escrituras posteriores o tal vez haya una base legal en algún punto del Código Civil que no recuerdo. No lo sé, la verdadEn cuanto a lo segundo, de momento me pregunto cómo se casa lo que dice el TS para el ajuar y lo que dice la DGT para el ajuar en los legados…

Un rato después en el propio Twitter la cosa fue aclarándose gracias a la intervención de dos de los de siempre (Sergio Mocholí y Tottributs):

El ajuar incluye los legados, ya q el art. 15 LISyD dice q se valora en el 3% del caudal relicto y los legados sí que forman parte de éste. El art. 23 del Rgto lo que regula es a quién debe computársele el ajuar ya calculado, estableciendo que sólo al heredero y no al legatario. Así lo entiende la STSJ M 19-9-2019. De todas formas el criterio de la DGT es que no computan (DGT V3293-18, V2964-18, V5411-16, V2255-11).

Jur_TSJ de Madrid, (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Seccion 9a) Sentencia num. 56_JUR_2019_294437

Consulta Vinculante V2964-18, de 16 de noviembre …

Consulta Vinculante V3293-18, de 28 de diciembre …

Consulta Vinculante V5411-16, de 21 de diciembre …

Consulta Vinculante V2255-11, de 26 de septiembre...

Quizá lo más prudente, de momento, sea seguir computándolos para determinar el ajuar.

Vamos con el modelo

D).= AJUAR DOMÉSTICO. Ajuar doméstico, que no se detalla especialmente, valorado en la cantidad de xxxx (3% del valor de la vivienda habitual del causante (finca registral número xxxx descrita bajo el número xxx.= del inventario)).

Se solicita el cálculo del 3% del ajuar doméstico únicamente sobre la vivienda del causante y no sobre la totalidad del caudal relicto, tal y como han señalado las Sentencias del Tribunal Supremo de 10 de Marzo de 2020 (número 342/2020), de 19 de Mayo de 2020 (956/2020), de 19 de Mayo de 2020 (1094/2020) y de 11 Junio de 2020 (1666/2020), por las cuales deben excluirse para su cálculo las acciones, participaciones sociales, efectivo metálico, solares o locales comerciales, ya que no pueden afectarse por su identidad, valor y función, al uso particular o personal del causante.

V.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

Suman los bienes de carácter privativo de Don xxx, la cantidad total de XXX.

Suman los bienes de carácter ganancial de Don xxx y Doña xxx, la cantidad total de XXXX, que dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de XXX.

No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les consta a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunto de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de Don xxx, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de XXX, excluido el ajuar, y XXX, incluido el ajuar.

Bajas especiales: Únicas que proceden efectuar para la determinación de su herencia:

.- La nuda propiedad de las fincas registrales XXX, cuyo valor asciende a XXX.

.- La nuda propiedad de una mitad indivisa de las fincas registrales XXX, cuyo valor asciende a XXX.

Constituye por tanto el haber hereditario neto de Don xxx, la cantidad de XXX, excluido ajuar, y XXX, incluido ajuar.

B) FORMACIÓN DE HABERES: Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:

Haber del cónyuge viudo Doña xxx.

Por su legado de usufructo, la suma de XXX.

Por su mitad de gananciales, la suma de XXX.

En total la cantidad de XXX.

Haber del hijo y heredero Don xxx:

Por el legado efectuado por su padre Don xxx, la cantidad de XXX, excluido ajuar, y la cantidad de XXX, incluido ajuar.

Por herencia de su padre Don xxxx, la cantidad de XXX, excluido ajuar, y la cantidad de XXX, incluido ajuar.

Haber del hijo y heredero Don xxx:

Haber de la hija y heredera Doña xxx:

VI.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DEL CÓNYUGE VIUDO Doña xxx 

HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO Don xxx 

POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXX por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a XXX.

POR HERENCIA DE SU PADRE:

HIJUELA DEL HIJO Y HEREDERO Don xxx:

POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXX por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a XXX.

POR HERENCIA DE SU PADRE:

HIJUELA DE LA HIJA Y HEREDERA Doña xxx:

POR EL LEGADO EFECTUADO POR SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXX por lo que el valor del legado (computada la participación en el ajuar doméstico) asciende a XXX.

POR HERENCIA DE SU PADRE: Y para su pago se le adjudica XXXX y el pleno dominio de la cantidad de XXX del ajuar inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de XXX.

VII.- Esto expuesto,

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Escritura de herencia previa formación de masa común y otras rarezas hereditarias

formación de masa común en escritura

En Mondoñedo había costumbre de utilizar el concepto de formación de masa común para referirse al acto en virtud del cual los interesados en una misma herencia hacían un totum revolutum con algunos bienes propios y con los bienes hereditarios con la finalidad de repartirlos de la forma más conveniente a sus intereses y de manera que al finalizar la escritura cada uno tuviera bienes por el valor que tuviera al principio, más el valor que le correspondiera por la herencia (o herencias) objeto de partición. Vamos, lo que viene siendo una bomba de relojería fiscal en estos tiempos que corren.

Precisamente en estos días nos ha advertido de ello en esta reciente entrada del (imprescindible) blog Tottributs: “Los peligros de las particiones de herencia de cónyuges en un único “bote” en el ISD”. No se lo pierdan, ni tampoco este supuesto practico: Extinción de la comunidad de bienes procedente de la herencias de los padres.

“TERCERO.= AVALÚO DE LOS BIENES INVENTARIADOS Y DISTRIBUCIÓN DE HABERES:

Valoran los comparecientes: 

A).- La HERENCIA de DOÑA XXX, integrada por las fincas y participaciones indivisas de fincas descritas bajo el subapartado o letra A) del precedente inventario, por dos cuartas (2/4) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra B) del inventario, y por cuatro octavas (4/8) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra C) de dicho inventario en la total cantidad de veinticuatro mil quinientos treinta y seis euros …………………………………. XXXX Euros.

De dicho total valor no hay que hacer baja alguna por razón de cargas o deudas de la herencia, por lo que los aquí comparecientes teniendo en cuenta las disposiciones testamentarias de la causante  acuerdan distribuir dicho total haber en la siguiente proporción:

– DON ……………..   XXXX Euros.

– DOÑA …………….. XXXX Euros.

—————– TOTAL ………………. XXXX  Euros.

B).- Los BIENES PROPIOS de los aquí comparecientes, integrados por dos cuartas (2/4) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra B) del precedente inventario y por dos octavas (2/8) partes indivisas de los descritos bajo el subapartado o letra C) de dicho inventario, en la total cantidad de mil sesenta y ocho euros ………………………………………….. XXXX Euros.

Por representar igual participación en estos bienes, de dicho total valor corresponde a cada uno de los comparecientes un haber de XXXXX Euros …………………………………………… XXXX Euros.

CUARTO.= ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA, FORMACIÓN DE MASA COMÚN Y HABERES TOTALES DE CADA INTERESADO EN LA COMUNIDAD.

Los aquí comparecientes DON XXXX y DOÑA XXXX, como únicos interesados en la herencia de su fallecida madre Doña xxxx, ACEPTAN dicha herencia y SE ADJUDICAN los bienes integrantes de las misma con arreglo al avalúo y a la distribución de haberes anteriormente formalizada.

En virtud de la anterior adjudicación los aquí comparecientes pasan a ser dueños de la totalidad de los bienes inventariados en la presente escritura  formando con todos ellos una MASA COMÚN, quedando, por tanto, establecida entre dichos comparecientes UNA COMUNIDAD en la que, teniendo en cuenta el avalúo efectuado de los bienes inventariados y la respectiva participación o haber de cada interesado en los bienes heredados y en los bienes propios, cada uno de los comuneros viene a representar los siguientes HABERES TOTALES, por todos los conceptos:

– DON  ……………..   XXXX Euros.

– DOÑA     ”        ”    …………….. XXXX Euros.

—————– TOTAL ………………. XXXX Euros.

QUINTO.= DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD.- ADJUDICACIÓN DE BIENES EN PAGO DE HABERES.

Los aquí comparecientes han decidido extinguir y EXTINGUEN en este acto la comunidad entre ellos existente sobre los bienes inventariados, practicando, al efecto, las siguientes,

A D J U D I C A C I O N E S:

A).= Adjudicación a DOÑA XXXXX.

Ha de haber esta interesada, por su participación en la extinguida comunidad, …………………….. XXXX Euros.

En pago de dicho haber se le adjudican en pleno dominio y con carácter privativo los siguientes bienes: 

B).= Adjudicación a DOÑA XXXXX.

Otro caso habitual en otros tiempos

C).- Dicha herencia fue declarada exenta del pago del Impuesto de Sucesiones por la Oficina Liquidadora de xxx según resulta de nota de dicha Oficina de fecha xxx.

SEGUNDO.= BIEN  OBJETO DE MANIFESTACIÓN Y ADJUDICACIÓN:

Manifiestan los comparecientes que entre los bienes quedados al fallecimiento del causante DON xxxx figura la cantidad en metálico de xxxx EUROS (xxxx Euros), procedente de cuentas bancarias existentes a su fallecimiento.

TERCERO.= ADJUDICACIÓN PARCIAL DE HERENCIA.-PAGO DE CUOTA HEREDITARIA.

Los  aquí comparecientes, según intervienen, ACEPTAN la herencia del causante DON xxx y por haberlo convenido así todos los herederos, ENTREGAN Y ADJUDICAN a la heredera DOÑA xxxxx, que acepta y recibe en este acto, la cantidad en METÁLICO relacionada en el anterior apartado SEGUNDO de esta escritura, consistente en xxxx EUROS (xxx Euros).

Con esta adjudicación su representada, DOÑA xxxx, se da por totalmente pagada y satisfecha de su haber hereditario en la herencia de su fallecido padre Don xxxx, sin que tenga nada que reclamar por concepto alguno.

Declaran finalmente los aquí comparecientes que la anterior adjudicación se practica sin perjuicio o lesión de los derechos de los demás interesados en la sucesión.

Así lo dicen y otorgan.

Otro más (conmutación de usufructo)

II.= Que dicho causante falleció sin haber otorgado disposición testamentaria xxxxxx

III.= Que la herencia de DON xxxx fue declarada exenta del pago del Impuesto de Sucesiones por la Oficina Liquidadora de xxxxx según resulta de nota de dicha Oficina de fecha xxxx.

IV.= Que para acreditar lo expuesto anteriormente, los comparecientes exhiben en este acto y se comprometen a presentar donde proceda junto con la primera copia que de la presente escritura se expida las correspondientes certificaciones de Defunción y del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, así como copia autorizada del Acta de Notoriedad de Declaración de Herederos y justificante de exención de impuestos sucesorios.

V.= Expuesto cuanto antecede,

=== O T O R G A N  ===

Primero.= DOÑA xxxx como actual titular de la cuota vidual usufructuaria que por Ley le corresponde en la herencia de su fallecido esposo Don xxxx y DON xxxx, en calidad de heredero, convienen en conmutar y CONMUTAN en este acto dicha cuota usufructuaria por la cantidad en metálico de xxx EUROS (xxx Euros), que el heredero le entrega a la indicada usufructuaria en este acto, por lo que la misma le otorga firme y eficaz carta de pago, dándose por plenamente liquidada de sus derechos hereditarios y, por tanto, por totalmente excluida de la mencionada herencia.

Segundo.= DON xxxxx en virtud de la presente escritura y de la anterior conmutación de usufructo declara, en su condición de único heredero, ACEPTADA la herencia de su fallecido padre DON xxx, con todos los derechos y obligaciones inherentes a la misma.

Así lo dicen y otorgan.

Y todos eran felices y comían perdices. ¡Qué tiempos aquellos¡

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Escritura de poder especial irrevocable y mandato

 

poder irrevocable

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

E X P O N E N:

I.- Que *, tienen convenida la venta de la totalidad de las participaciones sociales de *, mediante escritura pública condicionada a:

1º.-

2º.-

II.- Que, cumplidas y acreditadas las anteriores condiciones, * deberán proceder al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de participaciones sociales de *.

III.- Que en garantía de la obligación de los vendedores de concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa de participaciones sociales, * se acordó facultar a la  parte compradora, mediante el otorgamiento de un poder irrevocable y mandato a favor de *, * para el caso de que cumplidas las dos anteriores condiciones, los poderdantes, a requerimiento de la parte compradora, no procedieran al otorgamiento de la correspondiente escritura.

IV.= Esto expuesto, por medio de la presente.

O T O R G A N:

Los comparecientes OTORGAN PODER ESPECIAL E IRREVOCABLE Y MANDATO, en favor de DON *, * y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal para que en nombre y representación de los poderdantes, y aunque al hacerlo se incida en la figura jurídica de la auto contratación, doble o múltiple representación, y/o exista contraposición de intereses, formalice escritura pública de PIGNORACIÓN de la totalidad de las participaciones sociales en que se divide el capital social de la mercantil * y ello con las siguientes,

F A C U L T A D E S:

I.- Otorgar escritura de pignoración de todas y cada una de las participaciones sociales de la mercantil *, a favor de la sociedad mercantil * en el supuesto de que * acredite las siguientes condiciones:

a)

b)

c)

Como requisito adicional, *. La citada comunicación y acreditación, de acuerdo con la práctica y normativa notarial aplicable, se documentará a través de contestación al requerimiento formulado o mediante otro independiente.

Verificados los apartados *. La citada comunicación y acreditación, de acuerdo con la práctica y normativa notarial aplicable, se documentará a través de contestación al requerimiento formulado o mediante otro independiente.

Acreditado el cumplimiento de todas y cada una de las condiciones anteriores y transcurridos los plazos conferidos, se podrá otorgar la escritura de pignoración de las participaciones sociales en garantía del cumplimiento del compromiso de compraventa, y ello en la fecha, hora y notaría que sea previamente notificada mediante nuevo requerimiento por acta notarial en el que expresamente se hará constar que de no comparecer los requeridos en la fecha, hora y notaría señalados, se formulará una nueva acta notarial de manifestaciones donde se manifestará esa incomparecencia quedando expedito el camino para el otorgamiento de la escritura de pignoración en el uso de la representación conferida en el presente poder.

Yo, el Notario, advierto, en cuanto a la emisión de juicio de suficiencia de las facultades conferidas por parte del Notario autorizante de los instrumentos públicos que pudieran otorgarse en el ejercicio de dichas facultades que, al estar supeditadas las mismas al cumplimiento de la serie de condiciones y plazos establecidos por los poderdantes en el presente instrumento, que su acreditación a satisfacción de las partes queda fuera del ámbito estricto de ese juicio de suficiencia notarial.

Yo, el Notario, igualmente advierto en cuanto a la irrevocabilidad del poder de lo dispuesto en el artículo 6.2 Cci; de que la irrevocabilidad del apoderamiento ha de obedecer a una causa distinta de la confianza, como puede ser asegurar el cumplimiento de un contrato de interés para el representante y, finalmente, de los efectos obligacionales y reales de la irrevocabilidad, especialmente en caso de eventual revocación.

Así lo dicen y otorgan.

 

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Escritura de poder general para pleitos en el ejercicio de la patria potestad respecto de hijo con capacidad modificada

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Me obcequé con este asunto y llegué a mandar a estos atribulados padres (atribulados es poco) a casa para mientras tanto yo reflexionar. Al novio de Jenny la de Forrest Gump, cuando le pega y luego Forrest le gruñe a pie de un autobús en Washington, le servía de excusa para todo “la maldita guerra de Vietnam”. Yo alegaré la “maldita” Ley 8/2021 en la que tendremos que seguir poniendo confianza y cariño aunque este caso quedara fuera de su área de influencia.

C O M P A R E C E N:

Los cónyuges

I N T E R V I E N E N:

En nombre y representación, como padres en el ejercicio de la patria potestad de su hijo menor de edad, DON *** (el poderdante), nacido el día ***, soltero, estudiante, del mismo domicilio y vecindad que sus citados padres y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal ***.

Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citado hijo mediante el correspondiente Libro de Familia, que me exhiben y les devuelvo, manifestando, bajo pena de falsedad, que no les han sido suspendidas, ni limitadas dichas representaciones y que su citado hijo se encuentra en situación vegetativa por razón de *** que luego se menciona por lo que se encuentra afectado por una modificación de su capacidad.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, suficientes sus facultades representativas que ostentan los comparecientes como padres en el ejercicio de la patria potestad de su hijo menor para el otorgamiento del presente poder general para pleitos al que la presente escritura se refiere.

Tienen a mí a mi juicio, según intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

O T O R G A N:

Que en nombre y representación de su citado hijo DON ***, confieren* poder general y especial, **con carácter solidario o indistinto y con las facultades que se expresan, a favor de los siguientes señores, a fin de que puedan acreditar la representación procesal otorgada por el presente poder, en el Órgano Judicial que estén habilitados para su ejercicio profesional:

***

Especialísimas: En especial se otorga para el cobro de indemnizaciones, como consecuencia del siniestro de *** de fecha ***, en el que el menor representado ***, ha sufrido ***, siendo responsable del mismo, la compañía aseguradora “***”, con número de referencia ***.

Si el hijo hubiera sido mayor de edad, podríamos recurrir a esta fórmula que propone mi compañero Luis Prados.

Procesalmente no tengo ni idea de lo que pasaría si el hijo alcanza la mayor edad.

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Escritura de poder general para pleitos otorgada por curadores representativos solidarios

 

poder curadores representativos

 

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Sobre el tema de la curatela representativa tengan en cuenta esta recientísima RDGSJyFP en la que el recurrente era el gran Antonio Botía ValverdeRESOLUCIÓN 26/7/2023. Por otra parte en la WEB de otro grande (Vicente Martorell), pueden encontrarse sus “CUADROS DISCAPACIDAD” en los que, en una línea, resume la resolución de Botía: “Hasta su revisión en el plazo de 3 años las antiguas tutelas se reconducen a la curatela representativa, aunque el notario aprecie que la persona con discapacidad precisa de una simple asistencia (Res 26/07/2023)”.

 

 

La peculiaridad de este poder, cuya intervención no he querido perder, es que pretendía ser otorgado sin que los curadores hubieran aceptado  y tomado  posesión de sus cargos. Me pareció que no era posible hacerlo de este modo. En pocos días tuvimos la aceptación y toma de posesión y pudo ser otorgado.

 

I N T E R V I E N E N:

En nombre y representación, como curadores representativos solidarios de su hijo DON * (el poderdante), nacido el día *, soltero, estudiante, del mismo domicilio y vecindad que sus citados padres y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *.

Ejercen dicha representación en su condición de curadores representativos solidarios de su mencionado hijo en virtud de Auto número *, de fecha *, expedido por el Juzgado de 1ª Instancia de Instrucción, número * de los de *, dictado en el procedimiento de medidas judiciales de apoyo a personas con discapacidad (*), habiendo aceptado y tomado posesión de sus cargos en virtud de resolución dictada por el mismo Juzgado, de fecha *. En dicho Auto se hizo constar que la curatela representativa “tendrá por objeto toda clase de actos tanto personales como patrimoniales, que revistan trascendencia social y jurídica, y que será revisable en un plazo de seis años”.

Incorporo a la presente fotocopia, por mí, el Notario, deducida con valor de testimonio, de dichos documentos.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para el otorgamiento del poder general para pleitos, al que la presente escritura se refiere.

Tienen, a mi juicio, según intervienen, capacidad legal para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

 

Luego venían las facultades que no tenían nada  especial salvo esta que se nos pidió especificamente:

 

Especialísima: Especialmente se confiere para: Percibir cantidades, indemnizatorias, resultantes de decisiones judiciales favorables a la parte poderdante, ya figuren a nombre del poderdante o de los apoderados indicados.

 

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Escritura de renuncia de derechos hereditarios, aceptación y adjudicación de herencia con pasivo y un heredero menor de edad

escritura de herencia con heredero menor de edad

NÚMERO

En XXX, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx,

C O M P A R E C E N:

DOÑA

DON

DON

DON

I N T E R V I E N E N:

Todos en su propio nombre y derecho, excepto Don xxx que junto con Doña xxx lo hace, además de en su propio nombre y derecho, en nombre y representación como padres en el ejercicio de la patria potestad de su hija DOÑA xxx, nacida el día xxx, menor de edad, xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx.

Acreditan la representación legal que ostentan sobre su citada hija mediante el Libro de Familia que me exhiben y les devuelvo manifestando, bajo pena de falsedad, que no les han sido suspendida, limitada, modificada o revocada su representación legal.

Yo, el Notario, estimo a mi juicio suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia a que la presente escritura se refiere.

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que respectivamente intervienen, la capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y al efecto,

E X P O N E N:

I.- FALLECIMIENTO. Que su padre y abuelo DON xxx, titular del DNI/NIF xxx y nacido en xxx el día xxx, falleció en su último domicilio, el ubicado en xxx, el día xxx, en estado de viudo de sus únicas nupcias con Doña XXXX (que falleció el día xxx), de cuyo matrimonio tuvo una hija llamada xxx, aquí compareciente.

II.- ÚLTIMA VOLUNTAD. Que Don xxx, otorgó su último testamento ante Don xxx, Notario que fue de xxx, el día xxxx, con el número xxx de protocolo, en el cual a los efectos que ahora interesan, lega a su citada esposa el usufructo vitalicio y universal de toda su herencia, ineficaz dada su premoriencia, e instituye heredera por partes iguales a su nombrada hija xxxx, y a los demás hijos comunes que en un futuro pueda tener, sustituye vulgarmente a los herederos por sus respectivos descendientes por estirpes.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Me exhiben Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante así como copia autorizada de su reseñado testamento, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

Me exhiben los comparecientes Libros de Familia del causante y de la hija de éste, de los que a su solicitud, obtengo fotocopias de las páginas correspondientes con valor de testimonio, que quedan incorporadas a la presente.

IV.- RENUNCIA. Que sabedora de lo dispuesto en los artículos 988 y siguientes del Código Civil, DOÑA xxx, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieran corresponderle respecto de la herencia (testada o intestada) de su citado padre DON xxx, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de él traiga causa.

V.- INVENTARIO Y AVALÚO. Que los bienes quedados al fallecimiento del causante, son los siguientes, todos de carácter privativo del causante:

ACTIVO:

PASIVO:

1.= (5).- Préstamo hipotecario que grava la finca descrita bajo el número 1.= del precedente inventario, finca registral xxx, por un principal ascendente a xxx, que a fecha de defunción del causante presentaba un saldo deudor ascendente a xxx.

Me exhiben los comparecientes, para unir a esta matriz certificaciones acreditativas de los mencionados saldos activos y pasivos.

VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

Suman los bienes de carácter privativo (Activo – Pasivo) de Don xxx, la cantidad total de xxx.

A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad de Don xxx, no habiendo obtenido resultado alguno para el número de identificación introducido que afecte, según manifiestan, a la herencia del causante. Incorporo a la presente el resultado de dicha consulta.

No proceden deducciones de deudas en la herencia, no les consta a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por el causante, o hechos u omisiones del difunta de los que se pueda originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en la herencia, según manifiestan.

Según la liquidación que practican los comparecientes integra la herencia de Don xxx (Activo – Pasivo), su haber privativo, es decir, la cantidad de xxx, excluido el ajuar, y xxx, incluido el ajuar.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes:

Haber de los nietos y herederos Don xxx, Don xxx y Doña xxx.

Por herencia de su abuelo Don xxx, la cantidad total de xxx, es decir, xxx cada uno de ellos.

VII. Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DE LOS NIETOS Y HEREDEROS Don xxx, Don xxx y Doña xxx:

Y para su pago se adjudican por terceras partes indivisas, el pleno dominio de bienes, derechos y obligaciones descritos en el expositivo V.- de la presente escritura.

VIII. Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y MANIFESTACIÓN DE HERENCIA. Don xxx, Don xxx y Doña xxx (esta representada por sus padres y titulares de la patria potestad), que aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de su abuelo Don xxx, aprueban y ratifican las operaciones particionales, solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas….

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Ese Notario ya no está aquí

a quien pido copia si notario se fue

Se reciben a menudo peticiones de copias desde otras instancias administrativas que están dirigidas a antiguos titulares de tu plaza y/o que se refieren a documentos que ya han sido enviados al Archivo del Distrito por tener más de 25 años de antigüedad (podrían ser tuyos si llevas más de 25 años en la misma plaza).

Esta misma semana he tenido un caso y aunque yo no era el destinatario de la carta certificada desde un Juzgado, he supuesto de lo que podía tratarse y me he arriesgado a quedármela y abrirla.

Al leer su contenido, he confirmado mi intuición y acto seguido he redactado un oficio de este tenor que he enviado al Juzgado:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa, en respuesta a su comunicación de 5 de Abril de 2019, le informo de que:

– Si bien Don XXX fue Notario de esta Villa, cesó en el cargo en el año 1996, por lo que he aceptado el envío certificado del Juzgado al suponer que se dirigía al actual titular de la notaría que soy yo desde el año 2008.

– Conforme a la legislación notarial los documentos de más de 25 años de antigüedad deben enviarse en el mes de enero del año en que alcanzan esa antigüedad, al Archivo del Distrito, que en el caso de esta Villa es el de XXX, que se encuentra actualmente a cargo de Doña XXX, Notario de esa ciudad.

Sin otro particular, saludos.

En esta Villa, a 10 de Abril de 2019″.

Otra variante

“Ilmo. Sr. Juez de 1ª Instancia de xxxx:

En relación a su mandamiento por resolución recaída el día xxxx del presente, en procedimiento de juicio ejecutivo número xxxx, y en el que se me interesaba copia de “la declaración de herederos llevada a efecto como consecuencia del fallecimiento del demandado Don xxxx”, le comunico la imposibilidad de su cumplimiento ante la inexistencia en el protocolo de esta Notaría en que sirvo de dicho instrumento público. En xxxx a xxxxx”.

Y si tienes más gana de ayudar…

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en relación con el OFICIO recibido hoy por mi, por correo certificado y cuya fotocopia acompaño, HAGO CONSTAR:

Que de acuerdo con el Certificado de Últimas Voluntades de Doña XXXX (DNI) su último testamento se encuentra archivado en el Archivo Notarial del Distrito de XXX, a cargo del Notario de XXXX, Don XXX a quien he remitido esta petición y quien me ha rogado les envíe el presente OFICIO.

Que de acuerdo con lo expuesto será mi citado compañero quien les remita la copia solicitada.

En XXX a XXX”.

A los efectos de lo expuesto, hay que tener en cuenta el Artículo 222 del Reglamento Notarial que dice (con toda su inmensa obviedad):

“Sólo el notario en cuyo poder se halle legalmente el protocolo, estará facultado para expedir copias u otros traslados o exhibirlo a los interesados.

Ni de oficio ni a instancia de parte interesada decretarán los Tribunales que los Secretarios judiciales extiendan, por diligencia o testimonio, copias de actas, escrituras matrices y pólizas, sino que bajo su responsabilidad las exigirán del notario que deba darlas, con arreglo a la Ley del Notariado y el presente Reglamento, es decir, justificando ante el notario, y a juicio de éste con la documentación necesaria, el derecho de los interesados a obtenerlas, y siempre que la finalidad de la petición sea la prescrita en el artículo 256 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Para los cotejos o reconocimientos de estas copias se observará lo dispuesto en el párrafo tercero del artículo 32 de la Ley”.

Y en la nota, ¿qué se pone?

ES COPIA LITERAL DE SU MATRIZ, con la que concuerda bajo el número de orden al principio indicado, obra en mi protocolo general corriente de instrumentos públicos y en la que dejo nota; para el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO xxx DE xxxx, acordado en Juicio xxxx, en dos folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie, xxxx, números xxxx. En xxx, a xxx, Doy fe.=”.

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Estatutos de sociedad limitada (unipersonal)

estatutos slu

ESTATUTOS DE LA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA “XXX, SOCIEDAD LIMITADA” (UNIPERSONAL)

Artículo 1º. Se constituye una Sociedad Mercantil de Responsabilidad Limitada bajo la denominación de xxxx, SOCIEDAD LIMITADA” (Unipersonal), de nacionalidad española, que se regirá por los presentes Estatutos, y en lo no previsto por ellos, por las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital y demás disposiciones aplicables.

Artículo 2º. La Sociedad se constituye por tiempo indefinido, y dará comienzo a sus operaciones el mismo día del otorgamiento de su escritura fundacional.

Los ejercicios sociales coincidirán con los años naturales empezando el uno de Enero y cerrándose el treinta y uno de Diciembre de cada año, excepto el primer ejercicio para cuya fecha de comienzo se estará a lo dispuesto en el párrafo anterior. 

Artículo 3º. La Sociedad tiene por objeto social:

xxxx (CNAE xxx). Siendo el xxx la actividad principal.

Artículo 4º. El domicilio social se establece en xxxx.

La junta general, podrá variar dicho domicilio. No obstante, el Órgano de Administración de la Entidad podrá cambiar el domicilio de la Sociedad dentro del mismo término Municipal, así como acordar la creación, supresión o traslado de Sucursales, en cualquier lugar, bien del territorio nacional o del extranjero. 

Artículo 5º. El capital social se fija en la cantidad de xxxx desembolsado en su totalidad, y dividido en xxx participaciones sociales iguales, íntegramente suscritas, acumulables e indivisibles, con un valor nominal cada una de ellas de xxx numeradas del UNO al xxx (xxxx), ambos inclusive.

Artículo 6º. La transmisión voluntaria de participaciones sociales, por acto intervivos, será libre, siempre que se haga entre socios, o a favor del cónyuge, ascendiente o descendiente del socio, o en favor de Sociedades pertenecientes al mismo grupo. Fuera de estos casos, la transmisión quedará sometida a las limitaciones establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Artículo 7º. En cuanto a la transmisión mortis causa de las participaciones sociales, se establecen las siguientes normas:

La adquisición de alguna participación social por sucesión hereditaria confiere al heredero o legatario la cualidad de socio, siempre que éste sea cónyuge, ascendiente o descendiente, del socio fallecido.

En los demás casos, existirá un derecho de adquisición preferente, sobre la participación o participaciones del socio fallecido y a favor del socio o socios sobrevivientes, que se podrá ejercitar por éstos, a prorrata, en su caso, de su participación en el capital social y en el plazo de tres meses, siguientes al día de la comunicación a la Sociedad de la adquisición hereditaria.

Las participaciones, cuyo precio se satisfará al contado, deberán ser apreciadas en su valor razonable, al día del fallecimiento del socio, y en caso de desacuerdo en su valoración, se estará a lo dispuesto en los Artículos 353,354 y 355 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

Artículo 8º. La Sociedad llevará un Libro Registros de Socios en que se harán constar la titularidad originaria y las sucesivas transmisiones, voluntarias o forzosas de las participaciones sociales, así como la constitución de derechos reales y otros gravámenes sobre las mismas. En cada anotación se indicará la entidad y domicilio del titular de la participación o del derecho o gravamen constituido sobre aquella.

Cualquier socio podrá examinar el Libro Registro de Socios, cuya llevanza y custodia corresponde al Órgano de Administración.

El socio y los titulares de derechos reales o de gravámenes sobre las participaciones sociales, tendrán derecho a obtener certificación de las participaciones, derechos o gravámenes registrados a su nombre.

Artículo 9º. Los socios reunidos en Junta General decidirán por las mayorías legalmente establecidas, los asuntos propios de su competencia. Todos los socios, incluso los disidentes y los que no hayan participado en la reunión, quedan sometidos a los acuerdos de la Junta.

Los acuerdos sociales se adoptarán por mayoría de los votos válidamente emitidos, siempre que representen al menos un tercio de los votos correspondientes a las participaciones sociales en que se divida el capital social, sin perjuicio de los quórum establecidos por la legislación vigente para supuestos especiales. No se computarán los votos en blanco.

No obstante lo anterior, el aumento o reducción del capital y cualquier otra modificación de los Estatutos Sociales, requerirán el voto favorable de más de la mitad de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social.

Y en cuanto a la autorización a los administradores para que se dediquen, por cuenta propia o ajena, al mismo, análogo o complementario genero de actividad que constituye el objeto social; la supresión o la limitación del derecho de  preferencia en los aumentos de capital; la transformación, la fusión, la escisión, la cesión global de activo y pasivo y el traslado del domicilio al extranjero, y la exclusión de socios requerirán el voto favorable de, al menos, dos tercios de los votos correspondientes a las participaciones en que se divida el capital social.

Todos los acuerdos sociales se adoptarán necesariamente en Junta General, y cada participación concede a su titular un voto.

Artículo 10º. La convocatoria de la Junta General deberá hacerse por el Órgano de Administración, o en su caso de Liquidación, con la antelación suficiente, en el domicilio que conste de cada socio en el libro de socios, por correo certificado con acuse de recibo o por medio de acta notarial -bien de envío de carta con acuse de recibo, o por notificación personal del notario en el domicilio del socio-. En todo caso entre la convocatoria y la fecha prevista para la celebración de la Junta deberá existir un plazo de al menos quince días. Este plazo se computará a partir de la fecha en que hubiere sido remitido el anuncio de convocatoria al último de los socios. La Junta deberá convocarse necesariamente cuando lo solicite, al menos, un número de socios que represente un cinco por ciento del capital social, debiendo expresarse en la solicitud los asuntos a tratar en la Junta. La Junta General quedará válidamente constituida, para tratar cualquier asunto, sin necesidad de previa convocatoria, siempre que esté presente o representada la totalidad del capital social y los concurrentes acepten por unanimidad la celebración de la reunión y el orden del día de la misma.

En todos los casos actuará como Presidente y Secretario de la Junta, los socios que se elijan en cada reunión.

Se dejan a salvo las formas especiales de convocatoria por su antelación, por su contenido o por el medio o medios en que deba publicarse la convocatoria.

Artículo 11º. De todos los acuerdos se levantará la correspondiente acta que se extenderá en el libro de actas. El acta incluirá necesariamente la lista de asistentes y deberá ser aprobada por la propia Junta al final de la reunión o, en su defecto, en el plazo de quince días, por el presidente de la Junta y dos socios interventores, uno en representación de la mayoría y otro por la minoría.

Artículo 12º. La Administración de la sociedad corresponderá, según determine la Junta General, a: -Un Administrador único, o dos o tres administradores solidarios o indistintos. -A dos Administradores Mancomunados o Conjuntos. En caso de nombramiento de dos Administradores mancomunados, se exigirá la intervención y firma de ambos para cualquier actuación.  Todo acuerdo de optar alternativamente entre los distintos modos de organizar la administración de la sociedad, no constituirá modificación de los estatutos, pero deberá constar en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil.

Artículo 13º. La duración del cargo de Administrador será indefinida. Todo ello sin perjuicio del derecho de la junta de separar el Administrador en cualquier momento.

Los servicios que se presten a la sociedad por el Administrador que se nombre, serán gratuitos.

Artículo 14º. La representación del órgano de Administración se extiende a todos los actos comprendidos en el objeto social. A efectos meramente enunciativos y con la finalidad de facilitar los apoderamientos o delegaciones de facultades que pudieran realizarse, el Administrador tendrá las siguientes facultades:

  1. Girar, aceptar, pagar, cobrar, endosar, protestar, intervenir, avalar y negociar letras de cambio, talones, cheques, pagarés, créditos, saldos, facturas y demás efectos; abrir, seguir y cancelar cuentas corrientes, de crédito o préstamo, con o sin garantía de valores, y en toda clase de establecimientos Públicos o Privados, incluso el Banco de España; tomar y dar dinero a préstamo, firmando en su caso las correspondientes pólizas, dando o aceptando en su caso todo tipo de garantías personales y reales, incluso hipotecarias o pignoraticias, que podrá cancelar; constituir, cobrar y cancelar depósitos, y fianzas de todas clases y ante cualesquiera Entidades -públicas o privadas-, o particulares.
  2. Administrar en los más amplios términos, llevando los libros y contabilidad de la Sociedad, dirigiendo y controlando la marcha de la misma, arrendar o tomar en arrendamiento toda clase de bienes y derechos, admitir y despedir inquilinos, colonos, trabajadores y empleados, asignando sueldos, jornales, gratificaciones y obligaciones; aceptar, cobrar, modificar y pagar rentas de todas clases, incluso mediante transacciones o compromisos, y conferir poderes a pleitos, con las facultades generales o las especiales de cada caso y ante cualesquiera Juzgados, Tribunales, Jurados o Magistraturas de cualquier clase, grado, orden o jurisdicción, revocando los nombrados y designando otros; y en general, ejecutar todo aquello necesario o conveniente para la buena marcha de la Sociedad.
  3. Celebrar toda clase de actos y negocios jurídicos, incluyendo los de transporte terrestre, marítimo o aéreo, seguro o afianzamiento, y adquirir, enajenar, permutar, gravar o modificar por cualquier título o concepto, toda clase de bienes muebles, mercaderías, o materias primas, suministros y derechos reales o personales, de o para la Sociedad, al contado o a plazos, admitiendo o prestando toda clase de garantías.
  4. Adquirir, enajenar, permutar, gravar o modificar por cualquier título o concepto, toda clase de bienes inmuebles o partes indivisas o divididas de ellos, al contado o a plazos, admitiendo o prestando toda clase de garantías, incluso hipotecarias, que podrá cancelar en su día y dar y aceptar bienes en o para pago de deudas, otorgando y firmando toda clase de documentación, privada o pública, incluso escrituras de rectificación, adición, agrupación, segregación o división de fincas, obras nuevas y división material o en régimen de propiedad horizontal.
  5. Intervenir en procedimientos de concursos de acreedores, cesiones de bienes, suspensiones de pagos, quiebras y demás de la propia índole, con las más amplias facultades para celebrar y concluir toda clase de convenios.
  6. Nombrar apoderados, sean o no socios, y delegar en los mismos todas o parte de sus facultades.
  7. Concurrir a toda clase de subastas y concursos, oficiales o particulares; presentar proposiciones, mejorarlas y retirarlas, promoviendo las reclamaciones que estime oportunas, por sí o mediante requerimiento notarial; aceptar adjudicaciones provisionales o definitivas con reserva de ceder a tercero, constituir asimismo depósitos provisionales o definitivos en la Caja General de Depósito o en cualquier otra depositaria o dependencia; formalizar los contratos que sean precisos en dichos concursos y subastas; recibir las cantidades procedentes y firmar recibos, cartas de pago, documentos y escrituras necesarias para la conclusión del contrato; cancelar y retirar fianzas y depósitos. Cobrar el importe de cualquier libramiento que por certificaciones de obras ejecutadas por la sociedad o por cualquier otro concepto que esté pendiente de cobro o en lo sucesivo se ponga en las Delegaciones de Hacienda, Jefaturas de Obras Públicas, Confederación Hidrográfica, o Secciones correspondientes de cualquier otra Entidad del Estado, Comunidad Autónoma, Provincia o Municipio, firmando al efecto cuantos documentos públicos o privados se precisen para llevar a efecto dichas facultades.

Presentar proposiciones a las subastas y concursos que anuncien los Organismos de la Administración Pública, incluso los autónomos y paraestatales, mejorando aquéllas, en su caso, por pujas a la llama u otro medio legal.

Constituir fianzas, tanto provisionales como garantizar las ofertas de la Sociedad mandante o de un tercero, como definitivas para responder del cumplimiento de las obligaciones derivadas de los contratos de ejecución de obras y suministros, en la Caja General de Depósitos o cualquier depositaria u oficina pública o privada.

Cobrar los intereses de los depósitos constituidos en valores públicos o industriales.

Promover solicitudes y formular ante la Administración Pública, toda suerte de reclamaciones y recursos, gestionando lo necesario hasta obtener resoluciones que causen estado.

Intervenir en el concepto que sea necesario, en toda clase de Oficinas o dependencias de los Ministerios, direcciones o negociados de la Administración Pública (sea del Estado, Comunidad Autónoma, la Provincia, el Ayuntamiento u otras entidades o Corporaciones públicas o de carácter oficial), en cualquiera de los servicios de la misma o materia que le corresponda, incluso de la Hacienda Pública e Institutos o Corporaciones de régimen y vida propia o autónoma o centralizada; promover expedientes, seguirlos en sus trámites o desistir de ellos, con facultades amplias para desistir, apurando la vía administrativa, y en su caso, la contencioso-administrativa, así como la económico-administrativa.

Redactar, suscribir y presentar propuestas de contratas de obras y suministros de todas clases de materiales, en las subastas y concursos que se convoquen por el Estado, Comunidad Autónoma, Provincia y Municipios y Entidades u Organismos dependientes de los mismos, Compañías o particulares; constituir fianzas provisionales y las definitivas en caso de adjudicación; retirar unas y otras en su momento y actuar en relación o con cuanto se refiera a las fianzas en nombre de la sociedad.

En caso de adjudicación, suscribir con la representación de la Entidad, persona u Organismo anunciante del concurso o subasta las correspondientes escrituras de contrata; y mantener las relaciones que de las escrituras derivan, así como intervenir en las incidencias de toda clase que se puedan originar y de modo especial reclamas, percibir y cobrar en las correspondientes Oficinas públicas o donde proceda, las sumas que como precio de los suministros, importe de contratas o por otro concepto, sean totales o parciales, deban serle abonadas a la entidad, dando los oportunos recibos o cartas de pago.

Satisfacer y pagar en las Delegaciones de Hacienda, Delegaciones Autonómicas, Ayuntamientos y demás organismos, cuantos débitos tuviere la sociedad, resultantes de lo anteriormente expresado o por cualquier otro concepto y percibir en los mismos cuantas cantidades deba recibir la sociedad o por cualquier circunstancia.

Y, en general, representar a la Sociedad en todos los derechos y acciones que pudieren corresponderle y ante toda clase de Autoridades gubernativas, administrativas y judiciales, pudiendo en consecuencia otorgar y firmar toda clase de documentación, privada o pública -incluso escrituras de adición o rectificación, de agrupación, agregación, segregación o división de fincas, obras nuevas y división material o e régimen de propiedad horizontal, instancias y expedientes de todo tipo. 

Artículo 15º. En materia de cuentas anuales se estará a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

A partir de la convocatoria de la Junta General, cualquier socio podrá obtener de la Sociedad, de forma inmediata y gratuita, los documentos que han de ser sometidos a la aprobación, así como el informe de gestión y en su caso el de los auditores de cuentas. En la convocatoria se hará mención de este derecho.

Durante el mismo plazo el socio o socios que representen al menos el cinco por ciento del capital podrán examinar en el domicilio social, por sí o en unión de experto contable, los documentos que sirvan de soporte y antecedente de las cuentas anuales, sin perjuicio del derecho de la minoría a que se nombre un auditor de cuentas con cargo a la sociedad. 

Artículo 16º. La transformación, fusión y escisión de la Sociedad se regirá por lo dispuesto en la Ley 3/2009, de 3 de Abril, sobre Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles.

Artículo 17º. En el caso de que algún socio use del derecho de separación de la Sociedad o en el supuesto de exclusión de un socio se aplicará el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

En los casos de transformación de la sociedad y de traslado de domicilio al extranjero los socios tendrán derecho de separación en los términos establecidos en la Ley 3/2009, de 3 de Abril, sobre Modificaciones Estructurales de las Sociedades Mercantiles.

Artículo 18º. La disolución y liquidación de la Sociedad se regirá por las normas a tal fin establecidas en el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

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Estatutos y régimen de comunidad de la propiedad horizontal

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Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Para abrir boca y para cerrársela a los que creen que solo se añaden por alargar:

Res 03-02-2011. CONTENIDO DE LA ESCRITURA. DECISIÓN DEL NOTARIO ESTATUTOS. NORMAS DE COMUNIDAD. 1.- La recurrente basa la impugnación de la minuta de que se trata no en una incorrecta aplicación de las normas arancelarias, sino en el hecho de haberse incluido en la escritura determinados extremos que, al incrementar su extensión, dan lugar a una mayor liquidación arancelaria. A este respecto este Centro Directivo tiene declarado que el Notario, como redactor del documento, puede y debe decidir qué contenido ha de tener la escritura con el fin de asegurar que la misma produzca todos los efectos que le son propios, garantizando así no solo los intereses de todos los interesados en el contrato documentado, sino también los intereses y funciones de terceros, e incluso salvaguardando su propia responsabilidad profesional, sin que pueda limitarse esa facultad y obligación del Notario por consideraciones arancelarias que, además de improcedentes, no guardan proporción con la finalidad de garantía de seguridad jurídica, ni con los posibles perjuicios que mediante ello se tratan de eludir. Todo ello sin perjuicio, en cuanto concierne a las competencias de este Centro Directivo y de las Juntas Directivas de los Colegios Notariales, de la responsabilidad disciplinaria en que los Notarios pudieran incurrir en caso de conductas abusivas que en el presente caso son palmaria y rigurosamente inexistentes. Debe añadirse a lo dicho, por una parte, que la incorporación del estatuto de la finca adquirida no tiene un alcance meramente informativo, sino sustantivo, al extender al mismo el consentimiento de las partes negociales, y, por otra, que cada una de estas puede proponer las cláusulas contractuales que considere oportunas, lo cual significa, en primer lugar, que la inclusión o exclusión de cualquier cláusula (también las que la recurrente repudia), no depende de la voluntad o el deseo de uno solo de los contratantes; en segundo lugar, que el Notario no puede, salvo por exigencia legal (que en el presente caso es a todas luces inexistente), imponer a ninguna de las partes la prohibición u obligación de incluir de una cláusula determinada; y, por último, que son las partes negociales, recabando todo el asesoramiento e información que deseen, quienes pueden y deben evaluar si el documento redactado por el notario se corresponde o no, por la razón que sea, con su propia voluntad, de forma, que en caso negativo, pueden y deben negarse a otorgarlos, sin pretender delegar en un tercero la decisión sobre la prestación o no de su propio consentimiento.

 

 

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, por las demás normas legales aplicables, y por las siguientes reglas:

  1. Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.
  2. Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
  3. El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación. También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
  4. Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como son las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
  5. El elemento número UNO quedará excluido de los gastos de limpieza o reparación de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, salvo de los de aquellos servicios que utilice.
  6. Los propietarios del local de planta baja y sótano podrán instalar, en la fachada del respectivo local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.

Otra variante:

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:

  1. Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil, con excepción del Derecho de Vuelo que queda configurado como elemento independiente en los términos de la descripción del elemento número TRES y del Derecho de Vuelo sobre el resto de solar sin edificar que pertenece al propietario del elemento número DOS.
  2. Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
  3. El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación. También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
  4. Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades  o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
  5. La utilización de los patios de luces quedará reservada a las entidades que tengan acceso a ellos, pero sus propietarios deberán tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas.

Otra más:

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Artículo 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales, salvas las siguientes reglas:

  1. El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación.También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal.
  2. En las distintas entidades podrá ejercerse cualquier tipo de comercio o industria autorizado, libremente elegido por su propietario. En las distintas entidades podrán instalarse toda clase de toldos y marquesinas, anuncios y rótulos, luminosos o no, que tengan relación con la actividad que en la misma se desarrolle.
  3. Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes.
  4. Los gastos devengados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o algunas entidades de la propiedad horizontal (como son las respectivas puertas de entrada, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades afectadas en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.

Y otra:

Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960. Como normas particulares se establecen las siguientes:

  1. Los propietarios de los distintos elementos, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio total  dividirlos, tanto horizontal como verticalmente, agruparlos y unirlos con otros y con otros colindantes del mismo edificio, hacer segregaciones, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución de los que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerará investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos. Del mismo modo previsto anteriormente, podrán hacer en su elemento las obras o reparaciones que estimen convenientes, siempre que no causen, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.
  2. El local comercial o los que formen pro segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso la banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrá instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
  3. Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas propiedad exclusiva de elementos propiedad exclusiva de elementos serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas.
  4. Sobre las cubiertas del torreón de la escalera y ascensor del edificio podrán situarse apartaos destinados a la refrigeración o acondicionamiento de los distintos elementos de división horizontal con acceso por canalizaciones y lugares comunes previstos en proyecto al efecto, siendo la responsabilidad y gastos de su colocación y mantenimiento de los respectivos dueños de los elementos o departamentos que sirvan.

Y otra:

Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Como normas particulares se establecen las siguientes:

  1. El local en planta baja no contribuirá a los gastos de conservación de zaguán, escalera ni ascensor que serán satisfechos por los restantes elementos a parte iguales, así como su limpieza y alumbrado.
  2. Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos, tanto horizontal como verticalmente, agruparlos, unirlos con otros colindantes que pertenezcan a éste edificio, hacer segregaciones, agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de los que tenían asignadas, con el limite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
  3. El propietario, titular por cualquier título del local independiente en planta baja actualmente existente, o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen a partir de aquel por vía de agrupación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su local las obras o reparaciones que estime convenientes incluso en las fachadas del edificio, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo al edificio en su conjunto.
  4. Dicho local comercial o los que se formen por segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, podrá instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
  5. Todos los propietarios de elementos individuales, incluso locales en planta baja, tienen derecho a colocar aparatos de aire acondicionado en la cubierta del edificio, sobre el torreón de escalera y ascensor, y al efecto, acceder al mismo para su instalación y mantenimiento.
  6. Queda prohibido poner tendederos o secaderos en los patios de luces del edificio o en las fachadas del mismo.
  7. Todo propietario reconoce la reserva de derechos a favor de la Sociedad promotora hecha en la disposición cuarta que se dirá. Cualquier actuación de aquélla en los términos de la reserva será plenamente válida, y en su caso, con poder de cada copropietario, que se considerará concedido con carácter irrevocable por el solo hecho de la adquisición de todo o parte de cualquier componente.

Y otra más:

Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 y disposiciones concordantes y de desarrollo. Como normas particulares se establecen las siguientes:

  1. Corresponde a cada uno de los elementos individuales descritos las cuotas de participación indivisa en el valor total del conjunto de edificación de que forma parte, elementos comunes y gastos generales  indicada al pie de su respectiva descripción.
  2. Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos tanto horizontal como verticalmente, agruparlos o unirlos con otros colindantes que pertenezcan a ésta edificación, hacer igualmente segregaciones o agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
  3. Cada propietario titular por cualquier título de elemento independiente o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen por vía de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su elemento las obras o reparaciones que estime convenientes, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo a la edificación en su conjunto.
  4. Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas y patios propiedad exclusiva de elementos y de la cubierta del edificio en lo que es terraza de propiedad exclusiva de algunos departamento serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas, patios  y departamentos.

Y otra:

Se estará a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y a lo determinado en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1960 y disposiciones concordantes y de desarrollo. Como normas particulares se establecen las siguientes:

  1. Corresponde a cada uno de los elementos individuales descritos las cuotas de participación indivisa en el valor total del conjunto de edificación de que forma parte, elementos comunes y gastos generales  indicada al pie de su respectiva descripción.
  2. Los propietarios de cada departamento o elemento independiente, podrán sin necesidad de autorización de los restantes propietarios del edificio dividirlos tanto horizontal como verticalmente, agruparlos o unirlos con otros colindantes que pertenezcan a ésta edificación, hacer igualmente segregaciones o agregaciones, fijando las cuotas de participación en la Comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el límite del aprovechamiento normal como elementos independientes; para lo cual el propietario de cada elemento se considerara investido de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de los mismos.
  3. Cada propietario titular por cualquier título de elemento independiente o de los que en adelante y al amparo de lo anterior se formen por vía de agrupación, agregación, segregación, división, subdivisión o comunicación, del mismo modo previsto anteriormente, podrá hacer en su elemento las obras o reparaciones que estime convenientes, siempre que no cause perjuicio, daño o menoscabo a la edificación en su conjunto.
  4. Los locales comerciales en planta baja que existan o se formen por segregación, podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, e instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.
  5. Los gastos de conservación y mantenimiento de las terrazas y patios propiedad exclusiva de elementos y de la cubierta del edificio en lo que es terraza de propiedad exclusiva de algunos departamento serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios de dichas terrazas, patios  y departamentos.
  6. Los locales de negocio quedarán excluidos de los gastos de limpieza, reparación o mantenimiento de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, exceptuando los gastos derivados de aquellos servicios que utilicen.

Y una más:

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:

  1. Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil con excepción del Derecho de Vuelo.
  2. Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
  3. El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Igualmente se podrán comunicar tales entidades con las de su misma planta de los edificios colindantes, cuando por éstos se aceptare también la comunicación.También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes.Los propietarios del elemento número xxx de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
  4. Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes. No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades  o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas. El elemento número xxx de la división horizontal quedará excluido de los gastos de limpieza, o reparación, de escaleras, porterías, ascensores y antenas colectivas, y de los de calefacción y agua caliente, salvo de los de aquellos servicios que utilice.
  5. La utilización de los patios de luces quedará reservada a las entidades que tengan acceso a ellos, pero sus propietarios deberán tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas.

Una más:

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:

  1. Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.
  2. Los propietarios se someten al régimen de administración establecido en el Art. 398 del Código Civil.
  3. El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia. Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas en construcción o finalizadas que ejecuten. Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.
  4. Serán gastos de la comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes, si bien, los gastos originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguno o algunos departamentos (como son las respectivas puertas de entrada, pasillos y escaleras de acceso) serán de cuenta y cargo de los propietarios de los departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.
  5. La utilización del patio de luces y terraza descubierta existentes a la altura de la primera planta cuyo uso exclusivo y excluyente corresponde al elemento individual número tres, que es el único que tiene acceso a ellos, se entiende sin perjuicio de la obligación de sus propietarios de tolerar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas. Los gastos de conservación y mantenimiento del patio de luces y terraza descubierta a la altura de la primera planta y de la cubierta plana transitable serán de cuenta y cargo en exclusiva de los propietarios a quienes corresponde su uso respectivo, es decir, a los propietarios de los elementos tres y cuatro. Igualmente, serán de cargo de los propietarios de los elementos números uno y dos, los gastos de conservación y mantenimiento del pasillo de acceso cuyo uso exclusivo, excluyente y compartido les corresponde.
  6. Todos los locales comerciales que existan o se formen conforme a las facultades previstas anteriormente podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, e instalar, en la fachada del local, rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su actividad.
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Excusa para ser miembro de mesa electoral por trabajar en una notaría

excusa para no ir a mesa electoral

Advierto de que no ha sido aceptada por no ser una de las causas de excusa reconocidas como tales. Para mi es como si se lo deniegan a un policía que tiene que hacer guardia en ese día electoral. En cambio, se la aceptaron a aquel que iba a la final de la Champions. En fin, esto es España … seriedad ante todo.

“MUNICIPIO DE  XXXX,  N.º DE REGISTRO_____________

D./Dª. XXXXX, mayor de edad, con DNI/NIF XXXX, con domicilio en XXXX, con el debido respeto,

EXPONE:

Que  habiendo sido nombrado como suplente, de la Mesa Electoral en el Distrito XXX, Sección XXX, Mesa XXX, del Municipio de XXX para las Elecciones Generales del próximo día 28 de Abril de 2019, y no pudiendo desempeñar puesto que en su calidad de oficial de la notaría de XXX, he de trabajar el día de dichas elecciones, ya que la notaría ha de permanecer de guardia todo el día, de conformidad con lo dispuesto en el Anexo IV del Reglamento Notarial, sobre el ejercicio de la fe pública en materia electoral (Artículos 10 a 17), ruego a esa Junta Electoral de Zona que tenga a bien, previos los trámites pertinentes, y examen, dejar sin efecto dicho nombramiento, excusando en la responsabilidad del mismo al solicitante.

En XXX, a 2 de Abril de 2019.

Fdo.

PRESIDENTE DE LA JUNTA ELECTORAL DE ZONA DE  XXX”.

No fue suficiente con el escrito de mi empleado y me pidieron explicaciones a mi, que hice constar:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa por la presente hago constar que DON XXXX es Oficial 2º en la notaría a mi cargo y por tanto tiene, conforme a lo que él mismo indica en el escrito que se acompaña, al Anexo IV del Reglamento Notarial y las indicaciones del Colegio Notarial de XXXX, obligación de estar de guardia en la notaría entre las 8 y las 24 horas del próximo día 28 de Abril de 2019 en que se celebrarán Elecciones Generales. Sin otro particular, saludos, Justito El Notario”.

Pues nada, res de res. Francamente, no lo entiendo. La próxima vez que diga que se iba a la Champions.

Tras la publicación

Me dicen que una Instrucción (entiendo que de la Junta Electoral Central), que podría ser de 1993, analizó el tema y establecía que si se hacían turnos de x horas no cabía aceptar la excusa pues la guardia no sería para todo el día.

También es interesante valorar si los empleados de notaría tiene incluido este servicio en su salario o si deberían cobrar por este concepto. Francamente a mi me parece que lo primero, pero solamente por “sentido común”. Si nosotros no cobramos y las actuaciones son gratuitas, ¿a ellos les va en el sueldo? Ahí lo dejo.

Localizada

Gracias a otro compañero, he sabido que: “La Instrucción de la Junta Electoral Central de 28/04/2011, de interpretación del artículo 27.3 de la LOREG, sobre impedimentos y excusas justificadas para los cargos de Presidente y Vocal de las Mesas electorales (BOE núm 103, de 30 de abril de 2011). [TEXTO CONSOLIDADO. Modificada por Instrucciones de la Junta Electoral Central 2/2014, 3/2016 y 1/2018], incluye expresamente a los Notarios, pero no a sus empleados. La Junta Electoral de Zona de XXX ha admitido las excusas de dos de mis empleados. Por lo que veo, no existe un criterio general”.

Parece conveniente currarse más la excusa en el caso de que uno se vea afectado, ¿no?

Esta la web donde se publican las instrucciones de la Junta Electoral Central por si alguien quiere ver más cosas.

Para el caso de los opositores a notarías, sigan estas instrucciones.

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Exención cooperativas (Ley 20/90) y comunidades religiosas en TPO/AJD

exención tpo ajd cooperativas

Una de esas cosas que luego nunca encuentras:

“La representante de la Entidad compradora solicita la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente, conforme a lo establecido en el artículo 34.1 de la Ley 20/1990 de 19 de Diciembre sobre Régimen Fiscal de las Cooperativas, al tratarse de una Cooperativa especialmente protegida, de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de dicha Ley”.

“Solicita las exenciones o bonificaciones que correspondan a la parte compradora en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas por su condición de entidad religiosa inscrita en la Sección General del Registro de Entidades Religiosas, del Ministerio de Justicia, con el número xxxx. A tal efecto se incorpora fotocopia de la notificación de la inscripción de la entidad en dicho Registro y de la solicitud de actuación de certificado (acta vinculación a U.C.I.D.E.) en el mismo Registro”.

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Fecha de fallecimiento indeterminada, olivos en dominio útil y tres fincas con particularidades catastrales relevantes para el STI

 

fallecimiento indeterminado

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Esta escritura estaba muy bien trabajada (y repasada por mi) y a pesar de ello, se ha vuelto a imprimir tras comentar una circunstancia relativa al fallecimiento del causante y cuestiones diversas (valoración, datos catastrales y STI) que han dado lugar a mejoras puntuales en cuanto a cuatro de las fincas de la herencia. Creo que se ha sabido apreciar nuestro trabajo.

Por cierto, ni muchísimo menos hemos hecho todo lo posible para actualizar y coordinar fincas declarando varias obras pendientes pero era lo deseado por las otorgantes.

Claro, si no lo estudias, si no haces nada; si pasas por encima de todo, el tiempo que ocupas es la cuarta parte. Machacar escrituras viejas sabemos hacerlo todos.

 

I.- FALLECIMIENTO.

Que su madre DOÑA *, titular del DNI/NIF * y nacida el día *, falleció en *, el día *, siendo el último domicilio el ubicado en *, en estado de viuda de sus únicas nupcias con Don * (fallecido entre el * y siguientes días), de cuyo matrimonio tuvo dos hijas llamadas *, aquí comparecientes.

Se incorpora testimonio del Libro de Familia de la difunta a efectos de acreditar el fallecimiento de su esposo.

NOTA 1: Se desconocía la fecha exacta de fallecimiento. En el intervalo, la causante hizo testamento dándose por viuda. Consideré oportuno añadir testimonio del Libro de Familia para que se viera qué decía exactamente.

 

4.= RÚSTICA: En término de *, en el paraje de *, DOMINIO DIRECTO de un trozo de tierra con olivos de colonos, que pagan una pensión en frutos de siete, una y sexta parte de leña engavillada.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN: *, incluyendo el cultivo objeto de dominio útil y perteneciente a la causante de esta herencia.

DATOS CATASTRALES: Forma parte de la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

El DOMINIO ÚTIL de esta finca en la actualidad, según manifiestan las comparecientes y herederas está formado por 260 olivos, de los que 80 pertenecen a Don *, y los restantes 180 pertenecen a la causante, Doña *.

NOTA 2: El dominio útil no estaba inscrito pero se hizo esta manifestación. Pensé que enumerar los olivos (que pueden valor un buen dinero) podía generar algún problema fiscal. De ahí la referencia de la valoración.

 

8.= RÚSTICA: En término de *, en *, un trozo de tierra blanca, llamado “*”.

Superficie:

Linderos: 

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN: *, incluida la edificación existente en su interior, destinada a uso deportivo, cuya declaración en legal forma difieren a un momento posterior.

DATOS CATASTRALES:

De la rústica: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada bajo la siguiente referencia: *.

De la urbana: *.

Las citadas referencias se encuentran erróneamente catastradas en su totalidad a nombre de *, en cuanto a un 50% para cada uno, primos de la causante.

NOTA 3: Esta finca titulizada (que poco uso yo este termino) e inscrita a nombre de la causante, no era en realidad toda suya. Una mitad (no tengo claro si indivisa o no) era de los citados primos. Los primos no constaban en lo rústico pero sí en lo urbano. Con el STI se adopta una solución salomónica: comunicar lo que dicen que realmente es suyo para evitar que los primos salgan de la titularidad catastral.

 

11.= PARTICIPACIÓN INDIVISA DEL 2,49% DE RÚSTICA: En término de *, en *, un trozo de tierra en su mayor parte cereal, con algunos pinos.

Superficie:

Linderos:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, al tomo *, libro *, folio *, finca registral número * (Código Registral Único *).

VALORACIÓN DE LA CITADA PARTICIPACIÓN INDIVISA: 

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada EN SU TOTALIDAD bajo la siguiente referencia: *.

TÍTULO: Le pertenecía a la causante la citada participación indivisa por compra en su estado civil de viuda, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *.

NOTA 4: Se trataba de una finca de la que la causante solo tiene un porcentaje y cuya referencia corresponde a la totalidad. Corresponde llevar cuidado con el STI para evitar que se pueda poner la finca entera (con docenas de propietarios) a nombre de las herederas.

 

12.= URBANA: En término municipal de *, una edificación destinada a ALMACÉN, en la actualidad identificada como *.

Superficie:

Linderos: Por todos sus lindes con terreno sin cartografiar.

INSCRIPCIÓN: No consta su inscripción, no tiene título escrito, ni inscrito, según manifiestan.

Advierto a las comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y en su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas.

VALORACIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL: *, erróneamente catastrada a nombre herederos de *, tío de la causante, y *, primos de la causante.

Yo el Notario, a su especial requerimiento dejaré unida a la presente por medio de diligencia la nueva certificación descriptiva y gráfica, y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, relativa a la finca que acaba de ser descrita, obtenida por mí, el Notario, de la Sede Electrónica del Catastro, tras la correspondiente alteración de la titularidad catastral que llevaré a cabo a través de la plataforma notarial telemática SIGNO.

NOTA 5: Para poder inmatricular es importante cambiar la titularidad catastral y acreditarlo. Por ello mediante diligencia añadiremos la nueva CCDYG.

 

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Final de obra en base a la antigüedad y coordenadas del Catastro

final obra antigüedad

No es raro, pero asusta cuando se produce. De repente resulta que voy a vender una vivienda cuyo final no se ha declarado o voy a comprar precisamente esa vivienda. ¿Y ahora qué hago? Estoy fotut … pero bueno, hay diversas posibilidades y una de ellas sería declarar (la solución más suertuda) la obra en base a la antigüedad y coordenadas del Catastro. Este que dejó aquí hoy (mientras escucho a Los Secretos y recuerdo mi reciente viaje a Bulgaria) sería un buen modelo, pero pueden existir muchas variantes (y algo más complicadas). Por ejemplo, cuanto el Catastro certifique antigüedad suficiente pero no exista Certificación Catastral Descriptiva y Gráfica. En tal caso, como el que yo tengo entre manos estos días y que me ha hecho repasar este: ¿podríamos utilizar el Catastro para la antigüedad y recurrir a un técnico para las coordenadas? Yo diría que sí, pero no tengo la última palabra al respecto … así que de momento, he recuperado este supuesto para estudiar el otro. Seguiremos hablando …

“FINALIZACIÓN DE OBRA.

A).= DON xxxx y DOÑA xxxx, manifiestan que la finca descrita en el expositivo anterior, en la actualidad se halla completamente finalizada en base a lo dispuesto en el artículo 28.4 del Real Decreto R.D. 7/2015 de 30 de Octubre y la declaran terminada con arreglo a la antigüedad catastral que figura en la certificación incorporada mediante la presente.

VALORACIÓN: Dicha obra fue declarada en construcción en la escritura citada como título la cual fue objeto de liquidación en cuanto al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados con el valor que en ella fue especificado por lo que la presente finalización de obra será liquidada como exenta.

B).= Manifiestan DON xxxx y DOÑA xxxx, que:

.- la descripción de la edificación cuyo final se declara mediante la presente escritura se corresponde con la realidad y con la que figura en la parte expositiva.

-. que no les consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente.

.- y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.

C).- SEGURO DECENAL: DON xxxx y DOÑA xxxx manifiestan que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías dada la fecha de finalización de las obras.

D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al R.D. 235/2013, de 5 de Abril, y el R.D. 564/2017, de 2 de Junio, sobre procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y el Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana.

E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.

F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA OBRA DECLARADA (Ley 13/2015, de 24 de Junio): La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral que ha quedado incorporada a la presente”.

¿Y si no tengo descriptiva y gráfica?

Con la certificación descriptiva y no gráfica, el problema que nos encontramos es la falta de coordenadas. Aunque la antigüedad sea bastante, las incongruencias en las bases catastrales impiden la certificación gráfica y nos vemos obligados a recurrir a la certificación técnica. Pronto me lanzaré por esta vía ….

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Final de obra en la propia escritura de compraventa con legitimación de firma electrónica

final de obra en construcción

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que figuran en las notas registrales adjuntas, la finca y participaciones de finca descritas se encuentran libres de cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos, no constituyendo la  primera de ellas la vivienda habitual de la parte vendedora y no estando destinada a constituir la vivienda habitual de la parte compradora.

Manifiestan que la vivienda y el total local destinado a garajes y trasteros en la actualidad se hallan completamente finalizados a cuyo fin me entregan, y yo el Notario dejo unido a esta escritura, Certificado de Edificación Existente expedido por Don xxx, Colegiado xxx del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de xxx, con fecha xxxx (cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad de la firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado, todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE) acreditativa de que la finca y participaciones de finca descritas tienen una antigüedad superior a diez años por lo que los comparecientes, según intervienen, solicitan sea inscrita la finalización de las indicadas obras.

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Finca inscrita en “el Registro que no es”

registro equivocado

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

El miércoles repasé una herencia a última hora de la tarde. Ya estaba cansado y deje para el día siguiente la redacción de una solicitud dirigida a la inscripción en otro Registro de una finca que, según título y registro, estaba en un término municipal y, según catastro, en otro término municipal distinto. Me temo que la certificación catastral no será suficiente y que me pedirán una certificación del Ayuntamiento a tal fin. No había tiempo para eso y decidimos tentar a la suerte …

Esta fue la redacción de la solicitud correspondiente:

“CUARTO.- Que la descrita Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx anteriormente radicaba íntegramente en el término municipal de xxx (provincia de xxx) radicando en la actualidad en el término municipal de xxx (provincia de xxx), debiendo ser, por tanto, trasladada la referida finca del Registro de la Propiedad de xxx al de xxx al hallarse hoy ubicada en término de xxx, SOLICITÁNDOSE, por medio de la presente de los Registros de la Propiedad de xxx y xxx, la TRASLACIÓN de los asientos propios de la finca desde el Registro de la Propiedad de xxx al Registro de la Propiedad de xxx habiendo quedado unida a la presente, como antes se refirió, la Certificación Catastral que acredita el cambio de término municipal de la finca, solicitándose se expida por parte del Registro de la Propiedad de xxx certificación literal de todos los asientos y notas de la finca para su presentación en el Registro de la Propiedad de xxx para la materialización de dicho traslado”.

 

Otra opción:

 

TRASLACIÓN DE REGISTRO DE LA PROPIEDAD (Articulo 3 del Reglamento Hipotecario): La Finca Registral ** se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad de *** y, en la actualidad, la totalidad de su perímetro, tal y como consta en Catastro, se encuentra en el término municipal de ***, por lo que los comparecientes solicitan de los Registros de la Propiedad de ** y **, para cuando proceda, la traslación de todos los asientos y notas de la finca del Registro de la Propiedad de ** al Registro de  la Propiedad de **, para lo cual se solicita, por medio de la presente, del Registro de la Propiedad de ** la expedición de CERTIFICACIÓN LITERAL DE TODOS LOS ASIENTOS Y NOTAS DE LA FINCA a cuyo fin se aportará Certificación del Ayuntamiento de *** acreditativa de que la finca ya no radica en su término municipal y Certificación del Ayuntamiento de *** acreditativa de que la finca radica, toda ella, en término municipal de ***.

 

 

¿Y si resulta que la finca que está en el Registro que no es, solo es parte de una catastral que en su totalidad está en el otro municipio?

 

Pues no estoy seguro, pero en ese caso me atreví a indicar esto: 

“….. TODO ELLO en el caso de que sea posible la traslación teniendo que cuenta que esta finca solo constituye parte de la parcela catastral indicada, desistiendo de la traslación caso de que por esta razón no fuera posible llevar a cabo la solicitud”.   

Téngase, además, en cuenta en la materia el artículo 2 del Reglamento Hipotecario que dice que “si alguna finca radicase en territorio perteneciente a dos o más registros, será íntegramente competente aquél en cuya circunscripción se ubique la mayor parte de la finca” . Es interesante al efecto y sobre compraventa de finca en dos distritos hipotecarios esta resolución.

 

¿Y si son fincas del mismo Registro con parte en un término municipal y parte en otro?

 

Pues por algún sitio tengo la fórmula. Ya la encontraré… pero en tanto la encuentro, aquí va otro caso.

= RÚSTICA: En término de xxx.

Según catastro, se encuentra atravesada por la línea divisoria de los términos municipales de xxx y xxxx, sin que sea posible precisar la superficie que se encuentra en cada uno de los dos términos.

Superficie: xxxx.

Linderos: Según título y según registro, xxxx.

Hoy linda, según catastro: xxx.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de (AMBOS TÉRMINOS PERTENECEN AL MISMO REGISTRO), al tomo XXX.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXXX, catastrada erróneamente a nombre de Don XXX, titular anterior bajo la referencia XXXX (dentro de la cual, como parcela catastral independiente consta una edificación que no existe en realidad formando parte de la finca objeto de la presente la superficie que el Catastro atribuye a esa edificación), como se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica que incorporo a esta matriz, obtenida de la Sede Electrónica de Catastro a través de los medios telemáticos legalmente previstos…. BLA, BLA, BLA …

¿Y si simplemente están en el término que no es pero del mismo registro?

 

Petición a los ayuntamientos afectados por la traslación

 

A LA CONCEJALÍA DE URBANISMO DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE ***

DON

DON

Intervenimos en nuestro propio nombre y derecho y EXPONEMOS:

I.= Que somos dueños, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo  de la siguiente finca:

= RÚSTICA: 

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de

DATOS CATASTRALES: 

II.= Que la descrita finca anteriormente formaba parte de los términos municipales de ** y de ** y en la actualidad forma parte, únicamente, del termino municipal de **.

III.= Que la descrita finca, en la actualidad, figura inscrita en el Registro de la Propiedad de ** y corresponde realizar la TRASLACIÓN del Registro de la Propiedad de ** al Registro de la Propiedad de ** para lo cual se hace preciso aportar al Registro de la Propiedad de ** y al de ** Certificación del Ayuntamiento de ** acreditativa de que la finca ya no radica en su término municipal.

Se aporta junto con el presente escrito:

.= Fotocopia del Acta Notarial de Rectificación Catastral en donde consta la descripción actual de la finca y los certificados catastrales relativos a la misma.

IV.= Esto expuesto, SOLICITAMOS:

Del Excmo. Ayuntamiento de *** CERTIFICACION que haga constar que la Finca Registral *** (actualmente inscrita en el Registro de la Propiedad de **) (Parcela Catastral * del Polígono * del Catastro de Rústica de * a la que corresponden las referencias ** y **) no radica, en ninguna de sus partes, en el término municipal de **.

 

AL SERVICIO DE OBRAS Y URBANISMO DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE **.

DON

DON

Intervenimos en nuestro propio nombre y derecho y EXPONEMOS:

I.= Que somos dueños, en pleno dominio, por mitad y proindiviso y con carácter privativo  de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de

DATOS CATASTRALES:

II.= Que la descrita finca anteriormente formaba parte de los términos municipales de ** y de ** y en la actualidad forma parte, únicamente, del termino municipal de **.

III.= Que la descrita finca, en la actualidad, figura inscrita en el Registro de la Propiedad de ** y corresponde realizar la TRASLACIÓN del Registro de la Propiedad de  ** al Registro de la Propiedad de ** para lo cual se hace preciso aportar al Registro de la Propiedad de ** y al de ** Certificación del Ayuntamiento de ** acreditativa de que la finca radica íntegramente en su término municipal.

Se aporta junto con el presente escrito:

.= Fotocopia del Acta Notarial de Rectificación Catastral en donde consta la descripción actual de la finca y los certificados catastrales relativos a la misma.

IV.= Esto expuesto, SOLICITAMOS:

Del Excmo. Ayuntamiento de ** CERTIFICACION que haga constar que la Finca Registral ** (actualmente inscrita en el Registro de la Propiedad de **) (Parcela Catastral ** del Polígono ** del Catastro de Rústica de ** a la que corresponde las referencias ** y **) radica INTEGRAMENTE en el término municipal de **.

 

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Formulas de la Ley 7/2012 en cuanto a los pagos en metálico y acreditación del resto

 

fórmulas pago en metálico

 

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

  1. “En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los Sres. XXXX no ser empresarios o profesionales y el Sr. XXXX serlo pero no estar afecto el inmueble adquirido a su actividad empresarial o profesional siendo no residente en España, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre”.
  2. “En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los vendedores y el comprador, no ser empresarios o profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre”.
  3. “En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los vendedores no ser empresarios o profesionales y el comprador que sí lo es y que el inmueble adquirido no está afecto a su actividad empresarial o profesional, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre”.
  4. “En relación con el pago efectuado, a los efectos del Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre, hace constar la parte compradora que no es empresaria ni profesional y la parte vendedora que lo es, pero que no actúa en la presente escritura en calidad de tal”.
  5. “En relación con dicho pago en metálico, manifiestan los comparecientes no ser de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre por haber sido efectuado el pago con anterioridad a su entrada en vigor y habida cuenta de que el documento que se eleva a público fue otorgado, entre otros, por Don XXXX, actualmente fallecido”.
  6. ATENCIÓN QUE EL CITADO ARTÍCULO 7 HA SIDO MODIFICADO Y HABRÁ QUE IR HACIENDO CAMBIOS EN TODAS LAS FÓRMULAS: “En relación con dicho pago en metálico manifiestan los comparecientes no ser empresarios o profesionales y el comprador no ser residente en España, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal“.
  7. “En relación con dicho pago en metálico manifiesta la parte vendedora ser empresaria si bien el inmueble objeto de la escritura no está afecto a su actividad profesional y los compradores que no son empresarios ni profesionales y que no son residentes en España, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal”.

 

Modificación de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de la normativa tributaria y presupuestaria y de adecuación de la normativa financiera para la intensificación de las actuaciones en la prevención y lucha contra el fraude. Se modifican el número 1 del apartado Uno, que queda redactados de la siguiente forma:  No podrán pagarse en efectivo las operaciones, en las que alguna de las partes intervinientes actúe en calidad de empresario o profesional, con un importe igual o superior a 1.000 euros o su contravalor en moneda extranjera. No obstante, el citado importe será de 10.000 euros o su contravalor en moneda extranjera cuando el pagador sea una persona física que justifique que no tiene su domicilio fiscal en España y no actúe en calidad de empresario o profesional”.

 

¿Y en cuanto a la acreditación de los que no se hacen en metálico?

Pues mucha atención porque cabe acreditar pero también es posible manifestar.

Vean el Artículo 177 del Reglamento Notarial

“El precio o valor de los derechos se determinará en efectivo, con arreglo al sistema monetario oficial de España, pudiendo también expresarse las cantidades en moneda o valores extranjeros, pero reduciéndolos simultáneamente a moneda española. De igual modo, los valores públicos o industriales se estimarán en efectivo metálico, con arreglo a los tipos oficiales o contractuales.

En las escrituras públicas relativas a actos o contratos por los que se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles, se identificarán, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo represente, los medios de pago empleados por las partes, en los términos previstos en el artículo 24 de la Ley del Notariado, de acuerdo con las siguientes reglas:

  • 1.ª Se expresarán por los comparecientes los importes satisfechos en metálico, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.
  • 2.ª El Notario incorporará testimonio de los cheques y demás instrumentos de giro que se entreguen en el momento del otorgamiento de la escritura. Los comparecientes deberán, asimismo, manifestar los datos a que se refiere el artículo 24 de la Ley del Notariado, correspondientes a los cheques y demás instrumentos de giro que hubieran sido entregados con anterioridad al momento del otorgamiento, expresando además su numeración y el código de la cuenta de cargo. En caso de cheques bancarios u otros instrumentos de giro librados por una entidad de crédito, entregados con anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, el compareciente que efectúe el pago deberá manifestar el código de la cuenta con cargo a la cual se aportaron los fondos para el libramiento o, en su caso, la circunstancia de que se libraron contra la entrega del importe en metálico. De todas estas manifestaciones quedará constancia en la escritura.
  • 3.ª En caso de pago por transferencia o domiciliación, los comparecientes deberán manifestar los datos correspondientes a los códigos de las cuentas de cargo y abono, quedando constancia en la escritura de dichas manifestaciones.

En el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.

En el caso de que los comparecientes se negasen a identificar los medios de pago empleados, el Notario advertirá verbalmente a aquellos de lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 254 de la Ley Hipotecaria, de 8 de febrero de 1946, dejando constancia, asimismo, de dicha advertencia en la escritura.

A los efectos previstos en el párrafo anterior, se entenderán identificados los medios de pago si constan en la escritura, por soporte documental o manifestación, los elementos esenciales de los mismos. A estos efectos, si el medio de pago fuera cheque será suficiente que conste librador y librado, beneficiario, si es nominativo, fecha e importe; si se tratara de transferencia se entenderá suficientemente identificada, aunque no se aporten los códigos de las cuentas de cargo y abono, siempre que conste el ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria.

Igualmente, en las escrituras citadas el Notario deberá incorporar la declaración previa del movimiento de los medios de pago aportada por los comparecientes cuando proceda presentar ésta en los términos previstos en la normativa de prevención del blanqueo de capitales. Si no se aportase dicha declaración por el obligado a ello, el Notario hará constar dicha circunstancia en la escritura y lo comunicará al órgano correspondiente del Consejo General del Notariado”.

Y esto es lo que se podría poner:

“.- *** EUROS (*** €), se declaran recibidos el día ***, mediante dos transferencias bancarias por importe cada una de ellas de ***, correspondiendo a la cuenta de abono el código *** de la entidad “***, S.A.”, titularidad de *** y a las de cargo los códigos *** de la entidad “***, S.A.” titularidad de *** y la otra *** de la entidad “***”, titularidad de ***, según manifiestan”.

 

Dejo también por aquí esta fórmula para el pago mediante empresa de cambio de moneda: “La cantidad total de las tres últimas transferencias indicadas fue transferida el día *, mediante transferencia bancaria exterior, procedente de la empresa de cambio de moneda “*” (desde la cuenta de cliente de la compradora identificada como *), que opera como “*” y es una empresa registrada en Inglaterra (Reino Unido) con domicilio social en *, la cual está autorizada por la Autoridad de Conducta Financiera como Institución de Dinero Electrónico (FRN)”.

Otra fórmula interesanteSe incorporan a la presente las facturas emitidas respecto de dichos pagos a favor de la mercantil vendedora. Manifiestan que el ordenante de las transferencias fue Don * y la beneficiaria la aquí vendedora, siendo las fechas y los importes los reseñados, la entidad emisora y ordenante el Banco *, S.A. y la receptora o beneficiaria la entidad *, S.A. En cuanto a la cuenta de cargo manifiestan no poder aportar el dato por lo que yo, el Notario, advierto de que en el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de Mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.

¿Qué es TARGET2? TARGET2 es un sistema de pago propiedad del Eurosistema, que también se ocupa de su gestión. Es la principal plataforma europea para el procesamiento de grandes pagos y es utilizada tanto por bancos centrales como bancos comerciales para procesar pagos en euros en tiempo real.

 

¿Y si el pago se ha efectuado fuera de España?

Decía un compañero: “He firmado una compraventa pagada en metálico entre no residentes completamente en el extranjero (salvo la retención del 3% el resto se paga en metálico pero en el extranjero). Pues resulta que me piden S1 (presentación o negativa a aportarlo)”. En esta entrada de EdC Asesores Fiscales la cosa está muy bien explicada y desde luego no parece que en el caso del compañero sea necesario S1. ¿Que es un poco coladero? Pues para eso está la OCP, ¿no?.

 

Una interesante resolución en ENSXXI: PAGOS EN METÁLICO NO ACREDITADOSRes. DGSJyFP de 11 de mayo de 2023 (expediente 273/22). Sistema Notarial. Queja Una persona vende una finca y manifiesta que ha recibido el precio mediante 180 mensualidades de 500 euros en efectivo y 7000 euros el día de la formalización de la escritura, también en efectivo. La sobrina del vendedor interpone recurso de queja contra la actuación del notario. No tiene legitimación pero, condescendientemente, la Dirección General estima que la aportación de un poder general al formalizar el recurso de alzada permite estimar que, aunque no lo haya dicho, actúa en nombre de su tío. Alega la recurrente que el notario ha incumplido la normativa de prevención del blanqueo de capitales y dado fe en la escritura de los pagos realizados en metálico, cuando en realidad dichos pagos no se han producido ni hay prueba de los mismos (si la queja se ha de entender hecha por el supuesto representado, resulta un despropósito pues, si él mismo dijo haber recibido el precio y eso no era cierto, ¿qué culpa tiene el notario?). Contesta la Dirección General, en primer lugar, que, según el artículo 7.Uno.1.1 de la Ley 7/2012, de 29 de octubre, la limitación legal de pagos en metálico de 1000 euros (antes 2500 euros) es tan solo aplicable a las operaciones en las que alguna de las partes intervinientes actúa en calidad de empresario o profesional, lo que no es el caso. Y la aportación de la declaración previa del movimiento de los medios de pago, solo es aplicable cuando el pago en efectivo o mediante cheque al portador es superior a 100.00 euros, Y, en segundo lugar, que el notario no da fe de que los pagos en metálico se hayan realizado, cosa sólo posible si hubiera estado presente en la entrega material de cada pago en metálico. Da fe únicamente de las manifestaciones de los interesados sobre dichos pagos”.

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Fórmulas Impuesto de Sucesiones, IIVTNU y Registro de Contratos de Seguro de Vida (para escritura de herencia) y advertencias ISD

formulas fiscales herencias notario

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES:  Los comparecientes solicitan respecto de la herencia de Don XXXX la exención del Impuesto de Sucesiones, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa, y se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de su madre Doña XXXX, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

 

OPCIONAL: Solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

 

HERENCIA YA LIQUIDADA (con posibilidad de mencionar bienes o valores omitidos).

 

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Manifiesta la compareciente que fue presentada instancia, para liquidar los Impuestos de Sucesiones y Donaciones causados por fallecimiento de Doña ***, en la Oficina Liquidadora de ***, el día ***, con el número ** de entrada, y Sucydon ***. En dicha instancia, no fue incluido por error involuntario, el vehículo inventariado bajo el número 1.= (27).- en el expositivo IV.- anterior, ni la obra declarada en el interior de la finca descrita bajo el número 21.= del inventario.

 

Otra opción: SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES.  Respecto de la escritura de herencia de Don ***, reseñada en el expositivo I de la presente, figura en la misma que fue presentada en la Oficina Liquidadora de ** el día **, número de documento ***, R.U.E SUCYDON ***; y respecto de la escritura de herencia de Doña ***, reseñada en el expositivo II de la presente, figura que la misma fue presentada en la Oficina Liquidadora de *** el día ***, número de documento ***, R.U.E. ***.

Los comparecientes solicitan respecto de la herencia de Don *** la exención del Impuesto de Sucesiones, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa, y se apliquen las reducciones que legalmente procedan en la herencia de su madre Doña ***, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

Solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

 

IIVTNU:

 

Los comparecientes solicitan del Ayuntamiento de XXX la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de DOÑA xxx y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita bajo el número 2.= registral número XXX del Registro de la Propiedad de XXX, al ser la vivienda habitual de la causante hasta su fallecimiento. Me exhiben los comparecientes el certificado de empadronamiento de DOÑA xxx, expedido por el Excmo. Ayuntamiento de XXX, con fecha XXXX, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.

Los comparecientes solicitan del Ayuntamiento de *** la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Don *** y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita bajo el número 5.= registral ***, al ser la vivienda habitual del causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento expedido el día *** por el Ayuntamiento de ***, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz y al Ayuntamiento de *** la aplicación de la bonificación del 95% que corresponde respecto de la finca descrita bajo el número 7.= (registral ***).

La compareciente me autoriza a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de * y al Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de *, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicita del Ayuntamiento de Pinoso la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña * y la aplicación de las bonificaciones legales que correspondan respecto de la finca descrita bajo el número *.= (registral *), con arreglo al Artículo 6 de la ordenanza municipal municipal vigente a la fecha de fallecimiento de la causante, es decir, el 95% de la cuota del impuesto, en las transmisiones de terrenos, y en la transmisión o constitución de derechos reales de goce limitativos del dominio , realizadas a título lucrativo por causa de muerte a favor de los descendientes y adoptados, los cónyuges y los ascendientes y adoptantes.

Y solicitan del Ayuntamiento de  XXXX declare la no sujeción al Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana de la transmisión hereditaria de dicha vivienda ocasionada por el fallecimiento de Don XXXX, por causa de la fecha de su fallecimiento anterior al 1 de Enero de 2010.

NOTA: ANTES DE ESA FECHA NO HABÍA PLUSVALÍA EN ESE MUNICIPIO.

 

CUOTA CERO POR STC:

Solicitan del Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante que sea liquidado con cuota cero dicho IIVTNU de conformidad con la Sentencia del Tribunal Constitucional de 26 de Octubre de 2021, que declara “la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1 segundo párrafo, 107.2.a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en los términos previstos en el fundamento jurídico 6º, porque establece un método objetivo de determinación de la base imponible del impuesto que determina que siempre exista incremento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de su existencia y cuantía real”, y ello por tratarse de un hecho imponible no liquidado antes de la fecha de dicha sentencia al que le correspondería, en cualquier caso, la reducción del 95% de la cuota del impuesto respecto de la finca descrita bajo el número 1.= registral ***, al ser la vivienda habitual del causante hasta su fallecimiento, lo que acreditan mediante Certificado de Empadronamiento expedido el día ** Octubre de 2021 por el Ayuntamiento de ***, que previo su requerimiento incorporo a esta matriz.

 

¿Y si no conoces la Ordenanza Municipal?

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de *** y al Organismo de Gestión Tributaria de* **, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicitan las reducciones que correspondan ya sea por razón de la vivienda habitual (número 2 del inventario) o por razón del otro inmueble urbano inventariado (número 1).

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de XXX y al organismo de Gestión Tributaria de XXX, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.

 

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO: Yo, el Notario, hago constar que me exhiben los comparecientes, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento respecto de DOÑA xxx, testimonio de la cual por mi, el Notario, deducido, incorporo a la presente.

En la misma se señala que no consta ningún contrato asociado al número de D.N.I. que en la solicitud fue indicado.

Y respecto de Don XXXX, me manifiestan ser innecesaria dada la fecha de fallecimiento del causante.

 

OTRA OPCIÓN:

 

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO. Yo, el Notario, hago constar que a solicitud de Doña *** he obtenido, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento respecto de Doña ***, testimonio de la cual por mi, el Notario, deducido, incorporo a la presente. En la misma se señala que no consta ningún contrato asociado al número de D.N.I. que en la solicitud fue indicado.

Y respecto de Don ***, me manifiestan ser innecesaria dada la fecha de fallecimiento del causante.

 

Una adición de herencia que incluye una finca que es parte de una referencia catastral que sí que se heredó

 

“SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Solicita se apliquen las reducciones que legalmente procedan a la herencia de Doña **, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente su patrimonio preexistente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de ** y al Organismo de Gestión Tributaria de la ***, copia simple de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, si bien hacen constar que ya fue formulada la solicitud de liquidación de dicho impuesto en relación a la referencia catastral de la que forma parte la finca objeto de la presente escritura.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la parte adquirente me requiere para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110-6-b de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATO DE SEGUROS: Yo, el Notario, hago constar que me exhibieron los comparecientes, y fue incorporado a la escritura de adjudicación de la herencia, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, en la que, se señalaba respecto de Doña ***, que constaba asociado al DNI/NIF que fue indicado en la solicitud, el siguiente contrato, el cual ya fue objeto de liquidación junto con el resto de la herencia:

Póliza **, S.A. Compañía de Seguros y Reaseguros/Accidente, que según manifiestaban sólo cubre los gastos de entierro y funeral”.

 

Advertencias

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas al Artículo 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a la acumulación de donaciones y al artículo 10 bis de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autonómico del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y restantes tributos cedidos de la Generalitat Valenciana en cuanto a la antielusión, las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a la aceptación a beneficio de inventario y a los Artículos 11 y 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia, y las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador

Hechas las reservas y advertencias legales, en especial las relativas a los Artículos 11 y 30 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones en cuanto a adiciones de bienes y acumulación de donaciones a la herencia, así como las relativas a la tributación de la conmutación del usufructo viudal, las derivadas de la Ley 8/1989, de 13 de Abril de Tasas y Precios Públicos, y, a efectos fiscales, del  plazo en el que los interesados deberán presentar a liquidación la presente escritura, así como de las afecciones al pago del impuesto y de las responsabilidades tributarias que incumben a las partes en su aspecto material, formal y sancionador.

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Fórmulas para compraventas con explotaciones agrarias prioritarias, agricultores jóvenes y primera instalación

explotación agraria y agricultor joven impuestos

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

NOTA: Esta materia es complicada (al menos para mi), así que no fíen y que les aproveche lo que puedan encontrar de su interés.

 

Comentaba este asunto con un buen amigo abogado y quedamos en intercambiar nuestras fórmulas.

Esta es la que mi amigo abogado me envió para el caso de la explotación agraria prioritaria:

“Manifiesta el comprador que es titular de una EXPLOTACIÓN AGRARIA PRIORITARIA, en los términos establecidos en la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las estructuras agrarias, y que reúne los requisitos prevenidos en el artículo 4 de dicha Ley y que la adquisición verificada en esta escritura goza en consecuencia de los beneficios fiscales prevenidos en el artículo 9 de dicha Ley cuya aplicación solicita, siendo conocedor de las obligaciones que la Ley le imponen. Por ello solicita del Sr. Registrador, que conforme al art 9.2 de la Ley 19/1995 conste en el Registro de la Propiedad que si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de cinco años siguientes a su adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente o de la parte del mismo que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agua, Agricultura y Medio Ambiente de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consejería, que me entrega y dejo unido a esta matriz”.

Yo he recopilado varias fórmulas de mis escrituras:

1.= Agricultor joven (tres fórmulas con ligeras variantes que pienso no son determinantes):

  • “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN, que la totalidad de las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. La resolución definitiva de las líneas de ayuda destinadas a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias y la inversión de sus explotaciones en el marco del Programa de Desarrollo Rural de la Región de Murcia 2014-2020 en la que se incluyó al aquí comprador fue publicada en el Boletín Oficial de la Región de Murcia del día xxxx, Boletín número xxx Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
  • “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la orden de concesión de ayudas y resolución para la que se mantiene dicha orden expedidas por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, del que yo, el Notario, deduzco fotocopias que, con valor de testimonio, dejo unidas a esta matriz), que las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
  • “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la orden de concesión de ayudas y resolución para la que se mantiene dicha orden expedidas por la Conselleria de Presidencia, Agricultura, Pesca, Alimentación y Agua de la Generalitat Valenciana, del que yo, el Notario, deduzco fotocopias que, con valor de testimonio, dejo unidas a esta matriz), que la finca RÚSTICA que por el presente instrumento adquiere va a ser por él destinada a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.

2.= Ayuda a agricultor joven: “Me exhibe Don xxxx documento de Notificación de la Orden, expedido por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, con fecha xxx e Informe de Propuesta de Concesión de Ayudas a la Creación de Empresas Agrarias, con fecha xxxx, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a esta matriz. El adquirente manifiesta: 

  • Que para la compra de las fincas objeto de la presente le ha sido concedida una subvención de xxxx de la ayuda destinada a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias, en virtud de la Orden de 26 de Noviembre de 2015, de la Consejería de Agua, Agricultura y Medio Ambiente, por la que se establecen las bases reguladoras de las ayudas destinadas a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias y la inversión de sus explotaciones en el marco del programa de desarrollo rural de la Región de Murcia 2014-2020 y se aprueba la convocatoria correspondiente al año 2015 de las citadas líneas de ayuda.
  • Que por ser beneficiario de esta ayuda tiene la obligación de ejercer la actividad en la explotación y de mantener las inversiones durante un plazo no inferior a 5 años desde la solicitud de pago de dicha ayuda.
  • Que el destino de las fincas adquiridas es el de ejercer la actividad agraria en las mismas, manteniendo las inversiones en los términos expuestos en el párrafo anterior, y que además se trata de una explotación agraria según las definiciones recogidas en el artículo 2 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones; por lo tanto se acoge a los beneficios fiscales recogidos en el artículo 11 de dicha Ley, ya que alcanzará la condición de Explotación Prioritaria como consecuencia de esta adquisición, por lo que se aplicará una reducción del 75 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la adquisición.
  • Que para que se proceda a dicha reducción se hace constar en la presente escritura pública de adquisición y se hará constar en el Registro de la Propiedad, que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor.
  • Que en función del artículo 20 de la citada Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones, al ser joven agricultor según las definiciones recogidas en el artículo 2 de dicha Ley, las reducciones establecidas en el artículo 11 se incrementarán en diez puntos porcentuales ya que el adquirente es además un agricultor joven y la adquisición se realiza durante los cinco años siguientes a su primera instalación. Quedando la reducción total aplicable en un 85 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la adquisición. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.

3.= En trámite de obtención de la calificación de agricultor joven: “Manifiesta la Sra. xxx que tiene previsto obtener la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que la finca que adquiere se va destinar a su actividad agraria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.

4.= Explotación agraria prioritaria: “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de titular de explotación agraria prioritaria y que la finca que adquiere se van destinar a actividad agraria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita la reducción del 75% de la base imponible prevista en el Artículo 11 de la Ley de 4 de Julio de 1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias, en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan. Me exhibe e incorporo testimonio de la certificación de cumplimiento de condiciones de explotación prioritaria”.

5.= Agricultor joven con explotación prioritaria y primera instalación:

Con esta fórmula intento resolver la polémica planteada en algunas OOLL que pretenden que se pague al tipo general y que se solicite la devolución una vez que se acrediten los requisitos pertinentes, una opción que parece quedar descartada por un acuerdo entre las Consellerías de Hacienda y Agricultura (estamos hablando de la Comunidad de Valencia) dirigido a que sea la Liquidadora la que evacúe la oportuna consulta (si es necesario). Aunque lo he intentado aun no tengo la norma con lo que habrá que estar a la espera de novedades y cambios en la redacción que a día de hoy es esta:

“Manifiesta la Sra. xxxx que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que las fincas que adquiere se van destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria y su condición de Agricultora Joven, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consellería, que me entrega y dejo unido a esta matriz. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley  5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana) de que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargoSolicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de xxx, si fuera necesario, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones a la parte compradora en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería de Agricultura”.

CON RELACIÓN A ESTE ÚLTIMO CASO HUBO UNA LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA QUE DECÍA

“De conformidad con el artículo 11 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio. En la transmisión o adquisición por cualquier título, oneroso o lucrativo, «inter vivos» o «mortis causa», del pleno dominio o del usufructo vitalicio de una finca rústica o de parte de una explotación agraria, en favor de un titular de explotación prioritaria que no pierda o que alcance esta condición como consecuencia de la adquisición, se aplicará una reducción del 75 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la transmisión o adquisición. Para la aplicación del beneficio deberá realizarse la transmisión en escritura pública, y será de aplicación lo establecido en el artículo 9 apartado 2. Para que se proceda a dicha reducción, se hará constar en la escritura pública de adquisición, y en el Registro de la Propiedad, si las fincas transmitidas estuviesen inscritas en el mismo, que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. De conformidad con la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana, y la Disposición adicional segunda. Beneficios Fiscales. Con carácter de reducción autonómica de mejora de la normativa estatal, cuando en la transmisión a título oneroso de una parcela con vocación agraria le sea de aplicación alguna de las reducciones previstas en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, será de aplicación una reducción del 99 % de su valor“.

En conclusión: no es exención, es reducción del 99% de la base por lo que si fuera un precio de 50.000 Euros, se pagarían 50 Euros (50.000 x 1% = 500 x 10 % ITPO = 50 EUROS).

Bien, pues propongo esta nueva redacción:

“Manifiesta la Sra. xxxx que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que las fincas que adquiere se van destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sean aplicadas a la presente transmisión la reducción del 75% en la base imponible a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 11 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias y, con el carácter de reducción autonómica de mejora de la normativa estatal, una reducción del 99% de su valor de conformidad con la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana y su Disposición Adicional 2ª. Me entrega … Y CONTINÚA IGUAL HASTA EL FINAL DEL PÁRRAFO“.

Otra cosa en materia de arancel notarial (y registral)

Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?” 

Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente. ¿De acuerdo?

 

Una fórmula mas

Valencia. Agricultor joven que realiza su primera compra de fincas para primera instalación. Lo único que tiene es la resolución que se cita en el primer paréntesis por lo que dudamos que pueda conseguir la exención. Tal vez tenga que pagar y cuando cumpla todos los requisitos podría solicitar la devolución. Frente al caso anterior es exención porque el que vende no es profesional de la agricultura por lo que se aplica el 20 LMEA y no el 11 LMEA. Al no aplicarse la ley valenciana, hemos introducido un cambio en lo de la consulta a la Oficina Liquidadora.

“Manifiesta el Sr. * tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la resolución de la concesión de ayudas para la primera instalación de jóvenes agricultores expedida por la Consellería de Agricultura, Desenvolvimiento Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, de la que se incorpora fotocopia) y que las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación, por lo que solicita la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias.

Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley  5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana), si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargo.

Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de *, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que solicita que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones al comprador en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura”.

 

En relación al caso para el que utilizamos esta fórmula, antes de efectuar la liquidación, evacuamos consulta a la Liquidadora que nos dijo que el supuesto había sido interpretado de manera diferente por los sucesivos Liquidadores. En opinión de la Liquidadora, a día de hoy, en este caso la exención no es total porque para ello tendrían que ser los dos (el comprador y el vendedor) jóvenes agricultores, o que el comprador tuviera las fincas que compra arrendadas al vendedor. Al no darse esos supuestos. en mi caso procedería la reducción.

Bueno, se anota pero no lo tengo claro. Por otra parte, en este caso y en otros similares en tanto no se pueda acreditar el cumplimento de los requisitos parece conveniente pagar “normal” (10% en Valencia) y luego solicitar la devolución por ingreso indebido. Dicho queda, pero no puede evitar acordarme siempre en estos casos de aquel ganadero que me dijo:  ¿pero esto no sale en el BOE? 

Según la CV de la DGT 1037/22 de 9 de Mayo, si se hace aportación a una SL se trata de una tranmisión y se pierden los benefecios fiscales.

 

¿Y qué pasa si se transmite antes de plazo? ¿Hay cierre registral?

Me comentaba el supuesto una compañera: “El comprador que alegó EAPrioritaria vuelve a vender antes del plazo. El Notario autoriza la escritura advirtiendo de las consecuencias de vender antes de plazo. El registrador suspende la inscripción”.

En mi opinión no es asunto del registrador si se ha devuelto o no lo que se dejó de pagar. Tal vez habría otros ejemplos y, especialmente, el de la reducción por vivienda habitual en las herencias que exige mantener la adquisición durante un tiempo (no sé si existe en todas las CCAA). Otros que se me antojan parecidos es el del 0,1% en AJD para vivienda nueva que obliga a mantenerla como tal tres años o de la retención de los no residentes cuando venden que genera una afección fiscal si no me equivoco.

En todos estos casos, no inscribir me parece que no procede.

Otro compañero decía: “El Registro de la Propiedad tiene que inscribir la venta, otra cosa es que la oficina liquidadora le gire una complementaria al vendedor haciéndole tributar por la parte que dejó de hacerlo cuando compró, por no haber cumplido el requisito de permanencia. Ni siquiera creo que haya afección fiscal, aunque habría que mirarlo. Pero no hay cierre registral”.

Desde luego si uno no ingresa voluntariamente lo que le toca por haber transmitido está claro que Hacienda llamará a tu puerta.

 

¿Y si fuera todo mas sencillo (al menos en Valencia)?

Recientemente he tenido una compraventa de rústica en la que la compradora es agricultura y ante el batiburrillo de normas, quise dejar claro el tema desde que se encargó la escritura. El abogado de la compradora pidió que simplemente se incluyera esto: MANIFESTACIÓN FINAL: La Sra. *, manifiesta que tiene la condición de agricultora profesional, y que es su deseo aplicarse la bonificación recogida en el artículo 82 de la Ley 5/2019 de 28 de Febrero,  de la Generalitat, de Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana”.

La bonificación es del 99% y requiere de una advertencias. Es esta: “Yo, el Notario, le advierto de que la aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria”.

Viendo el artículo y teniendo en cuenta el citado batiburrillo de  normas que hay sobre primera instalación, explotación prioritaria, agricultor joven y tal…. ¿no es esto mucho mas sencillo? Pagas el 1% y listo. ¿No? Y olvidas todo ese lío.

Ese artículo 82 dice esto:

Artículo 82. Transmisiones y arrendamientos de terrenos con vocación agraria.

1. Se establece una bonificación en la cuota del 99 % en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando los adquirientes o arrendatarios sean personas agricultoras profesionales, según la definición de esta ley, y sean:

– Bien titulares de una explotación agraria a la cual queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.

– O bien, socias de una sociedad agraria de transformación, cooperativa, sociedad civil o de una agrupación registrada como IGC, y que la entidad sea titular de una explotación agraria a la que queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.

También se establece esa misma bonificación en la cuota del 99%, para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando el adquiriente o arrendatario sea una agrupación registrada como IGC.

2. La aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.

 

Este enlace puede ser interesante para los que busquen información. Entre otras cosas, dice cuándo se considera explotación agraria: “Se atenderá a las definiciones de Titular de una explotación agraria, explotación agraria, explotación agrícola, actividad agraria, elementos de la explotación y autoconsumo, a las recogidas en el Decreto 73/2022, de 27 de mayo, del Consell, por el que se crea el Registro de Explotaciones Agrícolas de la Comunitat Valenciana”.

 

En la línea de sencillez apuntada (al menos para Valencia) esta ha sido mi última fórmula:

“MANIFESTACIÓN FINAL: El Sr. *, manifiesta que tiene la condición de agricultor profesional, y que es su deseo aplicarse la bonificación recogida en el artículo 82 de la Ley 5/2019 de 28 de Febrero, de la Generalitat, de Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana.

Yo, el Notario, le advierto de que:

.- la aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.

.- y de que en caso de incumplimiento de las condiciones relativas al destino de la parcela transmitida o cedida, establecidas en los capítulos I y II del título V de esta ley, la persona beneficiaria habrá de ingresar el importe del beneficio disfrutado y los intereses de demora, mediante la presentación de una autoliquidación complementaria, en el plazo de treinta días hábiles desde el incumplimiento de la condición.

Me entrega a mí, el Notario, a efectos de acreditar su condición de agricultor profesional la primera hoja de su declaración de IRPF correspondiente al año 2022, su vida laboral y certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, con lo queda acreditada su condición de agricultor profesional, todo lo cual me entrega y dejo unido debidamente testimoniado a esta matriz.      

Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de *, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones al comprador en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura”.

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Fórmulas para el Libro del Edificio

acta depósito libro del edificio

Voy a reunir en esta entrada una varíete de fórmulas para el Libro del Edificio:

1.= Valencia. No procede. No es ni obra de nueva planta, ni rehabilitación:

E).= LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y en el Decreto 25/2011, de 18 de Marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO por no tratarse de una obra de nueva planta o de rehabilitación”.

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Herencia de padre y madre con hijo fallecido entre uno y otro al que hereda la madre y operando el derecho de transmisión

 

 

transmisión herencia

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Comparecen tres hermanos que son herederos de su padre y de su madre y, por derecho de transmisión, herederos de un hermano fallecido entre el padre y la madre y en lo fundamental lo que contamos es lo que sigue.

 

Intervienen en su propio nombre y derecho y tienen, a mi juicio, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada y, al efecto.

E X P O N E N:

I.- FALLECIMIENTOS. Que sus padres DON *, titular del DNI/NIF *, y nacido el día *, y DOÑA *, titular del DNI/NIF *, y nacida el día *, fallecieron, ambos en su último domicilio, el ubicado en*, los días * y *, de cuyo matrimonio tuvieron cuatro hijos llamados *, *, * y *.

II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON * y DOÑA *, otorgaron su último testamento ante Don *, Notario que fue de *, el día *, con los números * y * de protocolo, respectivamente, en los cuales, a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal y vitalicio de sus respectivas herencias, con relevación de fianza e inventario, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, e instituyeron herederos por partes iguales, a sus cuatro citados hijos *, y a los demás que tuvieren, a quienes sustituyeron vulgarmente por sus respectivos descendientes para los casos de premoriencia o incapacidad.

III.- DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS. Me exhiben los comparecientes Certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad relativos a dichos causantes, así como las copias autorizadas de sus reseñados testamentos y Libro de Familia de los causantes, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a la presente.

IV.- Que el hijo y heredero DON *, nacido en * el día *, y titular del DNI/NIF *, falleció en *, siendo su último domicilio el ubicado en *, el día *, en estado de soltero.

Que DON *, falleció sin haber otorgado disposición testamentaria alguna por lo que su hermana Doña * (en calidad de heredera de la que resultó ser declarada heredera), instó la correspondiente acta de declaración de herederos abintestato bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, habiendo yo, el Notario, realizado la correspondiente Declaración de Notoriedad por Acta autorizada el día *, con el número * de protocolo, en la cual fue declarada heredera del causante su madre Doña *, de conformidad con los Artículos 935 y siguientes del Código Civil.

Me exhiben los comparecientes copias autorizadas de las reseñadas actas y se las devuelvo para acompañar a la copia o copias que de la presente se expidan a sus efectos.

V.- INVENTARIO Y AVALÚO.

 

NOTA: Todo es o del padre o ganancial del matrimonio. El hermano no tenía bienes propios. En realidad tenía una cuenta en negativo que deberíamos haber incluido para que la puedan cancelar.

 

VI.- LIQUIDACIÓN Y FORMACIÓN DE HABERES:

A).- LIQUIDACIÓN:

El matrimonio se encontraba sometido, como resulta de lo anteriormente expuesto, al régimen de la sociedad legal de gananciales.

Suman los bienes de carácter privativo de Don *, la cantidad de *.

Suman los bienes de carácter privativo de Doña *, la cantidad de *.

Suman los bienes de carácter ganancial de Don * y Doña *, la cantidad de *, que, dividido por partes iguales, entre los dos cónyuges, corresponden a cada uno de ellos, la cantidad de *.

No proceden deducciones de deudas en las herencias, no les constan a los herederos la existencia de avales o fianzas suscritas por los causantes, o hechos u omisiones de los difuntos de los que se puedan originar responsabilidad civil, según manifiestan.

No ha de traerse nada a colación en ninguna de las herencias, según manifiestan.

A petición de los comparecientes he solicitado vía Signo el Informe de Actividad relativo a Doña * y a Don * no habiendo obtenido resultados para los números de identificación introducidos que afecten, según manifiestan tras su examen, a su herencia. A su solicitud les entrego dichos informes sin reproducirlos en la presente escritura y les hago las oportunas advertencias en cuanto a su eficacia, validez, fiabilidad y contenido.

Según la liquidación que practican los comparecientes:

Integra la herencia de Don *, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de *, excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.

Integra la herencia de Doña *, su haber privativo sumado a su mitad de gananciales, es decir, la cantidad de * excluido el ajuar, y *, incluido ajuar.

A los oportunos efectos fiscales, hacen constar que el valor del usufructo extinto de DOÑA * en la herencia de su esposo asciende a *.

B).- FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes sobre los valores que constan en el inventario:

Haber de los hijos y herederos *:

Por herencia de su padre, Don * la cantidad de *, cada uno de ellos.

Y por el derecho de transmisión en su calidad de herederos de su madre que lo era de su difunto hermano DON * la cantidad de *, cada uno de ellos.

En total, la cantidad de *, cada uno de ellos.

Y por herencia de su madre, Doña * la cantidad de *, cada uno de ellos.

En total, la cantidad de *, cada uno de ellos.

VII.- Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

Haber de la hija y heredera Doña *:

Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas bajo los números 6.=, 7.= y 11.=, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de las fincas y participación de finca descritas bajo los números 3.=, 4.= y 5.=, el pleno dominio de la cantidad de * del saldo bancario descrito en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.= (13).-, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.

Haber del hijo y heredero Don *:

Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas bajo los números 2.= y 12.=, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de las fincas y participación de finca descritas bajo los números 3.=, 4.= y 5.=, el pleno dominio de la cantidad de * del saldo bancario descrito en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.= (13).-, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.

Haber del hijo y heredero Don *:

Y para su pago se le adjudica, el pleno dominio de las fincas descritas bajo los números 1.=, 8.=, 9.= y 10.=, el pleno dominio de una tercera parte indivisa de las fincas y participación de finca descritas bajo los números 3.=, 4.= y 5.=, el pleno dominio de la cantidad de * del saldo bancario descrito en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.= (13).-, y el pleno dominio de la cantidad de * del ajuar doméstico inventariado, por lo que el valor total de su adjudicación es la suma de *.

Lleva por tanto un exceso de adjudicación de * de los que * corresponden a la herencia de su padre Don *, y los restantes * a la herencia de su madre Doña *, llevando por tanto un defecto de adjudicación de * su hermana Doña *, y un defecto de adjudicación de * su hermano Don *.

DON * ha compensado las citadas cantidades a sus hermanos *, en efectivo metálico, en el día de hoy, antes de este acto, otorgándose las más completas y eficaces cartas de pago.

En relación con dichos pagos en metálico manifiestan los comparecientes, no ser empresarios ni profesionales, por lo que no es de aplicación el Artículo 7º de la Ley 7/2012 de 29 de Octubre modificado por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal.

En cuanto al único saldo bancario inventariado y para el caso de su importe haya variado tras el fallecimiento de la causante, hacen constar que su reparto será por terceras partes entre los tres hermanos y herederos comparecientes, sirviendo la presente manifestación como mandato a las entidades depositarias de los saldos descritos para ejecutar lo dispuesto en la presente escritura respecto de las posiciones de los causantes.

VIII.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIAS. *, aceptan, PURA Y SIMPLEMENTE, la herencia de sus padres *, en cuanto a su difunto hermano Don * y respecto de la herencia de su padre por derecho de transmisión, aprobando y ratificando las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas.

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES. Los comparecientes solicitan la exención del Impuesto de Sucesiones así como del IIVTNU, por haber prescrito el plazo para el ejercicio de la acción administrativa respecto de la herencia de su padre Don *.

Asimismo, solicitan, se apliquen las reducciones que legalmente procedan respecto de la herencia de Don *, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

Asimismo, solicitan, se apliquen las reducciones que legalmente procedan CON ARREGLO A LA NORMA VIGENTE que se aplica retroactivamente dada la fecha de fallecimiento de Doña *, manifestando que al tiempo del devengo del impuesto correspondiente el patrimonio preexistente de cada causahabiente era inferior al establecido legalmente como cantidad básica en la Legislación aplicable al impuesto de sucesiones al objeto de que el coeficiente multiplicador sea la unidad y su edad superior a veintiún años.

Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de * y al Organismo de Gestión Tributaria de la Diputación de *, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicitan del Ayuntamiento de * la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña  * y la aplicación de la reducción del 95% de la cuota del impuesto respecto a las fincas descritas bajo los número 3.= y 5.=, del precedente inventario sitas en *.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.

TERCERO.- REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGUROS. Yo, el Notario, hago constar que me exhiben los comparecientes, la Certificación a que se refiere el artículo 4 del R.D. 398/2007, de 23 de Marzo, sobre la creación del Registro de Contratos de Seguro de cobertura de fallecimiento, respecto de Doña *, en la que, no consta ningún contrato asociado al número de D.N.I. que en la solicitud fue indicado.

No siendo necesaria en cuanto a Don *, dada la fecha de fallecimiento del causante.

 

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Información registral con nota de información continuada negativa

nota información continuada negativa

INFORMACIÓN REGISTRAL: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que, por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas descritas.

La descripción de las fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de su propietario y de los archivos catastrales.

Por telefax el día xxxx, he obtenido nota simple negativa del Registro de la Propiedad, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente y en la que consta que no existen inscritas en dicho Registro fincas que coincidan con las relacionadas en dicha petición.

Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación en el Registro de copia autorizada de la presente escritura.

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Intervención de la Comunidad de Bienes en una compraventa o en una declaración de obra terminada

escritura comunidad de bienes

 

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Como una Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica, en los documentos que “otorga” comparecen todos los comuneros.

En la intervención esta es la fórmula que utilizo

2.= Y Don xxx y Doña xxx, en su propio nombre y derecho, como compradores, haciéndolo además en su condición de únicos integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “xxx, COMUNIDAD DE BIENES”, con N.I.F. xxx, con domicilio en xxxx, constituida en virtud de documento privado (que me exhiben y les devuelvo) suscrito en xxxx, el día xxxx, liquidado de Impuestos según nota de la Consellería de Economía, Hacienda y Empleo, Servicio Territorial de xxx, de fecha xxxx, cuyo objeto es xxx, en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una mitad indivisa respecto de la unidad cada uno de ellos, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales dado que el préstamo objeto de la presente se encuentra afecto a los fines de dicha Comunidad.

En este caso la finca vendida estaba arrendada a la CB

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiestan sus propietarios que, sin perjuicio de las afecciones fiscales vigentes, que figuran en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes y arrendada desde el año 1997 a “xxxxx COMUNIDAD DE BIENES”, que la destina a xxxxx.

Tratándose de una compraventa, luego digo esto

PRIMERO.- COMPRAVENTA. DOÑA xxx y DON xxx, venden y transmiten, según son dueños, el pleno dominio de la finca objeto de la presente escritura (con la mayor obra existente en su interior) a DON xxx y DOÑA xxx, quienes la compran y adquieren, por mitades indivisas, el primero de ellos para su sociedad de gananciales, y la segunda con carácter privativo, afectando lo adquirido al objeto social de “xxxx, COMUNIDAD DE BIENES” con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de libre de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

 

Intervención de una CB en una declaración de obra

4).- Las tres sociedades representadas son las únicas integrantes de la Comunidad de Bienes, denominada “*, C.B.”, titular del N.I.F. *, con domicilio en *. Constituida en virtud de documento privado suscrito en *, el día *, liquidado de Impuestos según nota de la Oficina liquidadora de *, de fecha *, número de entrada *, cuyo objeto es el arrendamiento, compraventa, adquisición y transmisión, por cualquier título o causa de toda clase de inmuebles urbanos o rústicos, incluidos solares y edificaciones de cualquier clase; excepto el arrendamiento financiero o leasing y cualesquiera otras actividades reservadas por Ley a sociedades especiales, y en cuya comunidad se imputan una participación porcentual equivalente a una tercera parte indivisa respecto de la unidad cada una de las mercantiles representadas, lo que quieren hacer constar a efectos fiscales dado que la finca objeto de la presente se encuentra afecta a los fines de dicha Comunidad.

Tienen, a mi juicio, en el concepto en que intervienen, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,

E X P O N E N:

PRIMERO. Que la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal- y la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, son dueñas por terceras e iguales partes indivisas, y por el título que se dirá, del pleno dominio de la siguiente finca, que se encuentra afecta al objeto social de “*, C.B.”:

= URBANA:

SEGUNDO. Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERO.= DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN TERMINADA.

La mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal- y la mercantil “*, S.L.” -Unipersonal-, como únicas integrantes de la citada Comunidad de Bienes “*, C.B.” a la que se encuentra afecto el inmueble objeto de la presente escritura y de la declaración de EDIFICACIÓN que a continuación se efectúa (que en su totalidad estará igualmente afecta a dicho objeto) declaran, con arreglo a la Documentación Técnica que más adelante se cita, que sobre la finca que acaba de ser descrita en la exposición de la presente escritura, existe construido con una antigüedad de * años, UN EDIFICIO DESTINADO A LOCALES Y VIVIENDAS, que a continuación se describe y que por la presente DECLARAN TERMINADO, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad con la siguiente descripción:

 

Me parece interesante este artículo aunque no viene muy al caso (bueno si un bien de la herencia está afecto al objeto de la CB y la CB declara una obra, entonces ya entra esta cuestión en juego): LAS COMUNIDADES DE BIENES NO SON SUJETOS DE LA CUOTA GRADUAL DEL IMPUESTO SOBRE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS.

Y otra cosilla, ¿a quién se expiden las copias puesto que la CB no tiene personalidad jurídica? Pues a cualquiera de sus integrantes, ¿no?

 

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Intervención en herencia con tutelado

intervención en herencia con tutelado

Lo verdaderamente interesante aquí es lo del beneficio de inventario (artículo 271 del Código Civil). ¿Es meramente formularia o debe hacerse de algún modo? ¿La aprobación judicial sana el proceso? ¿resolveremos definitivamente esta cuestión?

I N T E R V I E N E N:

Todos en su propio nombre y derecho, excepto Doña XXX, que lo hace en nombre y representación de su padre Don xxx, nacido el día xxx, incapacitado judicialmente, de vecindad civil valenciana, divorciado, pensionista, vecino de xxx, con domicilio en xxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxx.

Ejerce dicha representación en su condición de tutora del mencionado incapaz en virtud de Auto número xxxx, de fecha xxx expedido por el Juzgado de 1ª Instancia de Instrucción, número 1 de los de xxxx, dictado en expediente número xxx, habiendo sido modificado dicho cargo de tutor, en virtud de otro auto de fecha xxx, expedido por el mismo Juzgado.

Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio, de dichos autos.

Yo, el Notario, estimo, a mi juicio, que son suficientes las facultades representativas acreditadas para la aceptación y adjudicación de herencia, a las que la presente escritura se refiere.

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Intervención para la sección B del Libro Registro de Operaciones Mercantiles

pólizas serie B

No es una diligencia complicada, pero sí poco frecuente (al menos en las notarías que he servido). Fácil también que pueda desconocerse por los Notarios primerizos. Cuidado, la firma ha de hacerse en presencia del Notario como la de cualquier otra póliza conforme al artículo 197 bis que no establece distinción entre la sección A y la sección B del Libro Registro pues señala:

Artículo 197 bis

“Las pólizas objeto de intervención deberán suscribirse en presencia del notario.

Mientras no se haga constar otra cosa, se entenderá que la firma ha sido puesta en presencia del notario, en el mismo lugar y en la misma fecha de la intervención”.

La diligencia

UNA OPCIÓN:

“DILIGENCIA DE INTERVENCIÓN: CON MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa, expresamente requerido, RESPECTO DEL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE por Doña xxxx, titulares de los DNI/NIF xxx y Don xxxx, titular del DNI/NIF xxxx, como apoderados de BANCO, con facultades suficientes, según resulta de sus escrituras de poder debidamente inscritas en el Registro Mercantil, para el otorgamiento de la presente en ejemplar original único, que consta de UNA hoja rubricada por mí, que se me exhibe y devuelvo a solicitud expresa del interesado con la presente diligencia, y un testimonio de la cual queda incorporado a la sección B, del Libro Registro de Operaciones Mercantiles de la Notaría, con el número XXX. En XXXX, a XXX. Doy Fe.=”

OTRA OPCIÓN:

“CON MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa, DOY FE  de la legitimación de las firmas de DON XXX y DON XXX, titulares de los DNI/NIF xxx y xxx, en el presente DOCUMENTO DE AVAL, inscrito en el registro Especial de Avales y garantías con el número xxx, que intervengo, con el NÚMERO xxx de la sección B de mi libro-registro, cuyo documento, consta de esta única hoja. Dichos señores intervienen en nombre y representación de LA ENTIDAD “xxxx”  con NIF xxx. En XXXX, a XXX. Doy Fe.=”

ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17: 1.-BASE/S: xxxx. 2.-DERECHOS ARANCELARIOS: xxx.

Un estropicio

En una ocasión, la diligencia salió por la cara del folio que no debía y no era posible sustituir el aval, así que tuvimos que hacer todo esto:

“DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, para hacer costar que como consecuencia de un error, en el documento de aval precedente ha sido impresa la diligencia de legitimación de firmas e intervención sobre parte de la nota informativa para beneficiarios personas físicas de dicho documento, por lo que mediante la presente diligencia hago constar que en las líneas mencionadas figura lo siguiente: “….cualquier momento los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición al tratamiento mediante escrito dirigido al Servicio de Atención al Cliente de XXX en la siguiente dirección: XXXX, o al apartado de correos habilitado al efecto: XXX. Cualquier variación de los datos identificativos deberá ser comunicada a XXXX por el beneficiario”.       

Igualmente mediante la presente efectúo la mencionada legitimación e intervención a través de la presente diligencia que sustituye a la defectuosa:     

“CON MI INTERVENCIÓN, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, con residencia en esta Villa, DOY FE  de la legitimación de las firmas de DON XXX y DON XXX, titulares de los DNI/NIF xxx y xxx, en el presente DOCUMENTO DE AVAL, inscrito en el registro Especial de Avales y garantías con el número xxx, que intervengo, con el NÚMERO xxx de la sección B de mi libro-registro, cuyo documento, consta de esta única hoja. Dichos señores intervienen en nombre y representación de LA ENTIDAD “xxxx”  con NIF xxx. En XXXX, a XXX. Doy Fe.=”

ARANCEL: Aplicación de la Ley 8/89 de 13 de Abril y Real Decreto de 15 de Diciembre de 1950. Número 17: 1.-BASE/S: xxxx. 2.-DERECHOS ARANCELARIOS: xxx.

No teniendo nada más que hacer constar doy por cerrada la presente diligencia que extiendo en el presente folio de papel timbrado para uso exclusivo notarial de la serie XXX, número XXXX. En XXX a XXX. Doy fe.=

Minutación

Pues al 3 por mil de la cuantía. Muchos se quejan de que cobremos la contragarantía y el aval, pero SON DOS COSAS DISTINTAS.

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Irregularidades catastrales

modelos irregularidades catastrales

La situación catastral de las fincas objeto de las escrituras requiere, en ocasiones, hacer constar alguna cosa especial.

Estas son algunas de ellas:

  1. D).- La parte vendedora se obliga con la parte compradora, por medio de la presente, a dar de alta correctamente en la Gerencia del Catastro, las fincas objeto de la presente escritura, haciendo frente a todos los gastos que ello conlleve, terminando a tal fin el correspondiente expediente pendiente de resolución por parte de la Gerencia del Catastro y a otorgar cuantos documentos públicos y privados puedan ser necesarios a fin de lograr la inmatriculación de las fincas objeto de la presente en el Registro de la Propiedad.
  2. SEGUNDO.- MANIFESTACIÓN. Los cónyuges Don xxx y Doña xxx, manifiestan que la finca objeto de la presente escritura está catastrada erróneamente a su nombre y que la finca colindante sita en la Calle xxx, número xxx, se encuentra catastrada erróneamente a nombre de la aquí vendedora, cuando le pertenece con carácter privativo a Don xxx (por escritura de donación de su madre anteriormente citada) por lo que, a los efectos oportunos y por medio de la presente reconocen no ostentar derecho alguno sobre la finca que es objeto de transmisión y consienten la realización o continuación de los oportunos trámites y gestiones catastrales.
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Juicio de suficiencia de las facultades del poderdante en poder preventivo

suficiencia juicio

Tengo previsto escribir un nuevo post sobre poderes preventivos pues el uso de los mismos me plantea algunas dudas, pero, de momento, quiero recoger en esta entrada de Pequeños Modelos, lo que podría hacerse constar en caso de utilización de un poder general y preventivo para caso de incapacidad, estando el poderdante en esa situación de incapacidad de hecho permanente o transitoria.

“Sus facultades representativas resultan de la escritura de poder general y preventivo para el caso de incapacidad otorgado en   xxxxx, el día  xxxx , ante el Notario xxxx, con el número xxxx de protocolo. Aporta y me exhibe para acreditar la representación alegada, la copia autorizada del reseñado poder, que tengo a la vista, donde se contempla que las facultades conferidas en dicho poder podrán ejercitarse a partir de la fecha de su otorgamiento y también en caso de incapacitación sobrevenida del Señor Poderdante al amparo de lo dispuesto en el artículo 1732.2 del Código Civil. Yo, el Notario autorizante, he examinado y valorado dicho documento auténtico de poder, al amparo de lo que dispone el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, y declaro -bajo mi responsabilidad- que, a mi juicio, son suficientes las facultades representativas conferidas y acreditadas mediante el mismo, para el otorgamiento de la presente escritura de xxxxx y de cada uno de los actos o negocios que se formalizan en la misma, por lo que está facultado para todos los actos formalizados en este instrumento público. El Sr. Apoderado manifiesta la plena e integra vigencia de dicho poder, por no haberle sido revocado, limitado ni suspendido. Me asegura el Sr. Apoderado, que ha variado la capacidad de obrar de su mandante y asevera bajo su responsabilidad y pena de falsedad en documento público que no ha sido constituido organismo tutelar, ni existe nombramiento de tutor“.

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Las capitulaciones, el divorcio y la presentación telemática en los Registros Civiles

presentación telemática en el registro civil

Yo en las CM prenupciales, entrego copia y cuando se casan, si lo hacen, suele llegarme un oficio del RC y digo:

Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, para cuando sea posible, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura.

Yo, el Notario, les advierto de las consecuencias de la falta de constancia en el Registro Civil y conforme al Artículo 266 del Reglamento del Registro Civil de que están obligados a acreditarme el Registro Civil, tomo y folio en que consta inscrito el matrimonio celebrado, en su caso, por medio de certificación del matrimonio o de exhibición del Libro de Familia, para consignarlos por nota al pie o al margen de la escritura matriz.

Si son postnupciales en cambio pongo esto (y a veces llega oficio):

Segundo.- Los comparecientes solicitan del Registro Civil y de los demás Registros en que proceda, la toma de razón de los presentes capítulos, cuya presentación realizarán de forma presencial y personal, a cuyo efecto cualquiera de ellos podrá presentar copia autorizada de esta escritura.

En los divorcios envío la copia autorizada en papel y digo:

“QUINTO.- No es posible remitir una copia de esta escritura por medios electrónicos a la Oficina General del Registro Civil, por no existir la infraestructura tecnológica precisa. Por ello, los comparecientes  me requieren a mí, el Notario, para que remita una copia autorizada en papel de esta escritura al Registro Civil correspondiente al lugar de celebración del matrimonio, conforme al Artículo 83 del Código Civil, a los efectos de su inscripción. Acepto el requerimiento, cuyo cumplimiento haré constar por diligencias a continuación”.

Lo cuento porque una abogada en un divorcio reciente me dice que en la notaría de su ciudad con la que trabaja más habitualmente, se encargan ellos de la inscripción.

Sorprendido, una vez más (no es la primera), me pregunto si hay algún cauce telemático para todas estas cosas. ¿Depende de que el registro en cuestión este telematizado? Yo diría que no y que esa notaría efectúa una gestión con el Registro Civil por correo ordinario (tal vez incluso mediante envío de una copia simple electrónica).

¿Estoy en lo cierto?

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Legado de bienes que se han de heredar (o no)

 

legado o puede que no

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

La testadora tiene pendiente de adjudicarse junto con sus sobrinos, hijos  de hermanos fallecidos, la herencia  de su madre que comprende  una finca rústica sobre la que se encuentran construidas tres casas adosadas y una piscina. Cada casa habrá de adjudicarse a una rama familiar de la difunta madre (que tenía tres hijos); la piscina a todos y el suelo tendrá que repartirse.

¿Se prevé conflictivo? Pues, a mi modo de ver, sí que lo parece. Lo “gracioso” es que la madre lleva muerta  cuatro décadas y como todos se llevan bien pues tienen la finca jurídicamente hecha unos zorros. A ver ahora quien es el desfacedor de entuertos que lo soluciona.

Yo, por el momento, hice lo que pude en el testamento. Preferí dejar al viudo fuera del usufructo para no liar mas la cosa.

La testadora era mayor. Si falleciese habría que entender que  aceptó la herencia de su madre merced al legado, ¿no?

Vamos con las cláusulas:

Primera.- Lega a sus dos citados hijos *, por partes iguales, todos los derechos que por cualquier concepto o título le pertenezcan al tiempo de su muerte sobre la finca registral * del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, en el Paraje *, catastrada bajo la referencia * (parcela *, polígono *); sobre a la edificación existente sobre dicha finca destinada a uso residencial (vivienda) catastrada bajo la referencia * y sobre a la edificación existente sobre esa misma finca destinada a uso deportivo (piscina) catastrada bajo la referencia *, cuya finca, en todo o parte (y previas las operaciones de disolución de condominio, segregación, división horizontal u otras que puedan ser necesarias), se le habrá de adjudicar a la testadora por herencia de su madre, Doña * (fallecida el día *).

Sustituye vulgarmente a los legatarios nombrados para los casos de premoriencia, conmoriencia o incapacidad sucesoria de ambos, por sus respectivos descendientes por estirpes.

Segunda.- Lega a su citado esposo Don *, el usufructo universal y vitalicio de todos sus demás bienes, derechos y acciones, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario y facultándole para tomar posesión por sí mismo del presente legado y, de manera expresa, para conmutar el legado de usufructo por bienes en pleno dominio hasta donde alcance su valor.

 

No viene totalmente al caso pero las dificultades que podrían surgir en este caso me han parecido comparables a los de esta resolución resumida en el número 110 de ENSXXITRES PACTOS SOBRE EXTINCIÓN DE COMUNIDAD. Resolución de 12 de abril de 2023 (BOE 5 de mayo de 2023). Descargar. Se admite la inscripción del pacto formalizado en la escritura de aceptación y manifestación por las adjudicatarias comuneras proindiviso sobre el régimen de extinción de la comunidad de bienes existente: tal división material y consiguiente adjudicación pactada a favor de cada una de las comuneras no tiene efectos inmediatos, sino que se contempla únicamente para el momento en que cada una de ellas pueda solicitar la extinción de la comunidad por haber transcurrido el plazo máximo acordado de diez años, o para el momento en que se obtenga la pertinente licencia. Además, su viabilidad jurídica se supedita en todo caso precisamente a que la división o segregación a través de la que se formalizaría tal acuerdo de división material cumpla los requisitos legales habilitantes para ello, específicamente la obtención de la correspondiente licencia o en su caso declaración de innecesariedad de conformidad con la legislación aplicable. Por último, no puede obviarse la circunstancia de que en la escritura expresamente se hace constar que el pacto de división material futura convenido “no implica ningún derecho de uso exclusivo actual sobre los dos posibles futuros lotes antes descritos”. En la medida en que el pacto no pretende tener efectos de presente, tampoco debe exigirse ya la individualización jurídica de las fincas previa la licencia de división o segregación correspondiente. Sin embargo, no es admisible el pacto por el que cada comunera unilateralmente, por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes cuotas, pueda declarar cualquier obra nueva sobre la finca, en construcción o terminada, especificando que tal edificación se encuentre sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad. La razón de la negativa estriba en que dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a actuaciones de parcelación encubierta y que deben ponerse en conocimiento de la Administración competente a través del procedimiento del artículo 79 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. Tampoco lo es aquél en que se hace constar que en caso de haber sido sufragada por una sola de ellas y su marido la construcción existente sobre la finca, éstos procederán a abonar el valor de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, la cual se encuentra totalmente cercada del resto por muros y que la misma no tiene un destino rústico o agrícola. Pues bien, el pacto en cuestión se refiere a una obra o construcción que, tal y como se ha expuesto, no se encuentra declarada ni inscrita. De este modo, toda manifestación al respecto no forma parte de la descripción de una finca -letra a) del artículo 9 LH-, sino que presupone un derecho a edificar que, como tal, debe ser debidamente declarado, constituido e inscrito separadamente.

 

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Legado de los derechos dimanantes de un contrato privado de compraventa y posterior escritura compraventa del inmueble en cuestión

 

legado derechos sobre casa

 

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En un testamento se legan los derechos derivados de ese contrato que cito en el título. Fallece el causante y esos derechos se adjudican al legatario que compra finalmente el inmueble.

Hubo un problema adicional. El valor de los derechos legados en escritura fue inferior a lo que el causante había pagado por ellos. No le vi mayor inconveniente. Pudo comprar caro y al tiempo de su muerte no ser ya el mismo el valor del inmueble aunque hubiera que pagar lo pactado.

Un caso curioso que se documentó de este modo:

 

B).- PRECIO: El precio convenido de compraventa es de *, mas el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 10% que asciende a la suma de *, cuyo precio e IVA (en la parte correspondiente) se declaran recibidos, del siguiente modo:

.- * se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *.

.- * se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *.

.- * se declaran recibidos el día *, más el IVA correspondiente a ésta parte del precio, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código *.

Las tres anteriores cantidades fueron pagadas por Don *, hermano de la compradora y actualmente fallecido, habiéndose adjudicado la compradora en la escritura de aceptación de entrega de legados autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo, “los derechos dimanantes de CONTRATO PRIVADO SUSCRITO POR “*, S.L.”, con N.I.F. *, con domicilio social en *, con fecha *, en relación a la vivienda *  en término de *”.

Se incorporan a la presente las facturas emitidas respecto de dichos pagos a favor de la mercantil vendedora.

Manifiestan que el ordenante de las transferencias fue Don * y la beneficiaria la aquí vendedora, siendo las fechas y los importes los reseñados, la entidad emisora y ordenante el Banco *, S.A. y la receptora o beneficiaria la entidad *, S.A.

En cuanto a la cuenta de cargo manifiestan no poder aportar el dato por lo que yo, el Notario, advierto de que en el marco del artículo 17.3 de la Ley de 28 de Mayo de 1862, del Notariado, el Consejo General del Notariado proporcionará a la Agencia Estatal de la Administración Tributaria información, en particular, en el caso de pagos por transferencia o domiciliación, cuando no se hubieran comunicado al Notario las cuentas de cargo y abono.

 

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Legado del contenido de una caja fuerte con indicación de la clave de apertura

legado de una caja fuerte

Cuando fui a repasar un testamento hace unos días me encontré con que el oficial que lo redactó había incluido una manifestación de la testadora por la que le desvelaba a sus causahabientes (en general) que la clave de su caja fuerte era xx-xx-xx-xx. Di un respingo y le dije a mi oficial: “Uf, Antonio, esto no me convence”.

Tras pensarlo un poco convertí esa sencilla manifestación en un legado de este tenor:

“Segunda.- Lega a su hermana Doña xxx el contenido de la caja fuerte existente en su actual domicilio cuya clave de apertura es XXX”.

Aún con esta redacción seguía sin encontrarme del todo convencido así que hablé con la testadora para indicarle que existían varios riesgos: imagine usted una posible infidelidad en la custodia por parte de la notaría (oigan que aquí hubo un caso hace años y yo he tenido dos sujetos que hace diez despedí por no ser de fiar); o, que sé yo, un posible acceso a la copia del documento por alguna persona de su entorno o puede que, cuando usted falte, una posible disputa entre los causahabientes que pudiera permitirle a alguno que no sea el legatario limpiarle la caja en perjuicio del beneficiario señalado una vez que al obtener la copia del testamento tuviera conocimiento de la clave.

Viéndome tan poco convencido la testadora decidió suprimir toda referencia a la caja fuerte.

La historia me llevo a pensar en aquellos famosos legados “digitales” que, vía testamento abierto notarial, podían contener claves diversas para redes sociales, contraseñas de todo tipo, accesos para cuentas musicales, literarias o a otro tipo de contenidos, de los que tanto hablábamos en las redes sociales hace una temporada pero que no sé si alguien llegó a poner en práctica pero que sí que fueron objeto de regulación específica en Cataluña.

Otro posible inconveniente del “legado de caja fuerte” podría ser la indeterminación del objeto al no especificarse lo que hay dentro de la caja, pero pienso que sería un problema similar al que se ocasionaría con los legados de vivienda “con todo lo que en ella se halle” que son muy comunes y que diría que no generan problemas al menos de tipo jurídico puesto que una vez esté el muerto en el hoyo “cualquiera” se podría llevar algo de la vivienda lo que, sin embargo, no es tan fácil en el caso de la caja fuerte salvo que conozcas la clave. En todo caso, siempre se podría recurrir, y tampoco me convence esta opción, a enumerar los objetos contenidos en la caja fuerte.

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Legatario muerto sin aceptar ni repudiar y renuncia de su heredero al legado

 

renuncia legado

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Otra herencia que nos ha dado mucho que pensar.

Me interesa traer aquí la situación que produce un legado a favor de la viuda que fallece sin haberse hecho entrega del mismo. El heredero de la viuda que es su hijo lo renuncia para que se refunda en la masa del padre a fin de que se lo acabe llevando un medio hermano que es hijo del padre pero no de la viuda.

 

I.- FALLECIMIENTOS.

Que DON *, titular del DNI/NIF * y nacido el día *, y DOÑA *, titular del DNI/NIF * y nacida el día *, fallecieron ambos en su último domicilio, el ubicado en *, los días * y *, respectivamente, habiéndoles sobrevivido su único hijo llamado *, aquí compareciente.

Que Don *, estuvo casado en primeras nupcias con Doña *, de cuyo matrimonio tuvo un hijo llamado *, aquí compareciente.

II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON * y DOÑA *, otorgaron su último testamento ante Don *, Notario que fue de *, los días * y *, con los números * y * de protocolo, respectivamente, en los cuales, a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes, acciones y derechos, presentes y futuros, con relevación de fianza e inventario, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, y además:

.- En el relativo a Don *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado:

– En la cláusula primera, además legó a su citada esposa Doña *, el pleno dominio de la finca rústica sita en *, finca registral *.

Don *, como único HEREDERO (como ahora se verá) de la legataria Doña *, renuncia al legado de la finca registral *, que le fue efectuado por su padre en favor de la misma, en su relacionado testamento.

– En la cláusula segunda, legó a su citado hijo Don *, los derechos que le correspondan en la vivienda, sita en *, finca registral *, con todo lo que en ella se halle, y el solar sito en *, finca registral número *, ambas de carácter ganancial de su segundo matrimonio, según manifestó, y correspondientes al Registro de la Propiedad de *, previniendo expresamente la sustitución vulgar por su estirpe de descendientes, para todos los casos legalmente previstos.

– Y en la cláusula tercera, y en cuanto al remanente instituyó herederos, a sus hijos Don *, en cuanto a dos terceras partes indivisas, y a Don *, en cuanto a la otra tercera parte indivisa, sustituidos vulgarmente por sus respectivas estirpes de descendientes.

.- Y en el relativo a Doña *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado, instituyó heredero a su citado hijo Don *, sustituido vulgarmente por sus descendientes.

 

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Legitimación de huella dactilar (o digital)

huella

 

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Una señora que no sabe (o no puede, no estoy seguro) firmar, necesita que legitime su huella dactilar (también puede estimarse correcto decir huella digital, aunque actualmente pueda tener este término alguna connotación más y pueda resultar más correcto el primero) en su una solicitud dirigida a la FNMT.

Estaba a punto de pedir modelo a algún compañero, cuando me ha venido a la cabeza “esto ya lo he hecho yo antes”. Así que me he ido a la carpeta de word de mi copista, he puesto huella en el buscador y ¡bingo¡

Aquí está:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de AQUÍ: DOY FE Y TESTIMONIO: De que considero legítima y auténtica la huella dactilar del dedo índice de la mano derecha que antecede de DOÑA JOSEFITA, titular del DNI/NIF XXXX, por el que la he identificado, por haber sido puesta dicha huella en mi presencia. En MI RESIDENCIA, a veintiuno de Noviembre de dos mil diecisiete”.

Semanas después en uno de los foros en que participo alguien se pregunta: ¿hacen falta testigos para la legitimación de la huella? Después de todo si cuando alguien no firma los pedimos, ¿no?

Por cierto, el Artículo 187.2 del Reglamento Notarial hace referencia a la necesidad de poner la huella aún sabiendo y pudiendo firmar en ciertos casos: “Cuando la identificación se haga con referencia a carnets o documentos de identidad con fotografía, pero sin firma, en los que conste la huella digital, el Notario exigirá que ésta se imponga en el instrumento”.

No es el único artículo que se refiere a las huellas en el Reglamento Notarial. Tenemos otros dos muy interesantes:

Artículo 260

“Si el que hubiere de suscribir un documento que haya de ser legitimado no sabe o no puede firmar, o en cualquier otro supuesto en el que proceda la legitimación de la huella dactilar, el interesado, previa su identificación, imprimirá la huella dactilar en la forma prevenida en el artículo 191 de este Reglamento a presencia del notario, quien lo hará constar así en la diligencia de testimonio”.

¿Y qué dice el Artículo 191 del Reglamento?

“Siempre que el Notario no conozca a cualquiera de los otorgantes y cuando, aun conociéndolos, éstos no sepan o no puedan firmar, podrá exigir que pongan en el documento la impresión digital, preferentemente de uno o de los dos índices, antes de la firma de los testigos, haciendo constar el Notario en el mismo documento las circunstancias del caso”.

 

Y si simplemente es alguien a quien en el extranjero le exigen la legitimación notarial de la huella dactilar pero que sabe y puede firmar siendo el objeto único de la intervención notarial la mera legitimación de la huella, ¿qué?

Pues que yo no lo veo. Yo no sé tomarle la huella a alguien para que luego esa huella pueda darse por buena donde se tenga que hacer valer porque eso requerirá cierto conocimiento y considero que no dispongo de él ni de los medios técnicos para la adecuada estimación de la misma. Así que creo que no corresponde hacerlo y que tendrá que buscarse la vida de otro modo (aunque no sé cuál será, la verdad).

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Liquidación de TPO por menor valor que el declarado en escritura

declarar menor valor venta tpo

Conste que yo no lo veía por la razón que apunto al final, pero conforme a minuta y con todas las advertencias precisas esto fue lo que se dijo en aquella escritura:

B).- PRECIO. El precio global de esta compraventa se fija en la cantidad de CIENTO VEINTE EUROS (120,00 €) que se declaran recibidos:

xxx.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, las normas de comunidad y el estado físico y urbanístico actual de las fincas objeto de la presente escritura.

D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA DE LA VIVIENDA.

SEGUNDO.- INCORPORACIÓN DE DOCUMENTOS.

A solicitud de los comparecientes, se incorporan las valoraciones de los inmuebles obtenidas vía Internet, de la Consellería de Hacienda de la Comunidad Valenciana.

TERCERO.- MANDATO. A los efectos de la liquidación del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, la compradora solicita a la gestora, con carácter de mandato, que la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas resultante de la adquisición de la vivienda y garaje objeto de la presente escritura, se liquide, al amparo de lo previsto en el art. 57.1.b) de la LGT, a cuya finalidad se incorpora a la presente el cálculo resultante de la herramienta informática a disposición del administrado en la página web de la Generalitat Valenciana que arroja los siguientes valores reales de los bienes inmuebles:

– Por la vivienda: SESENTA Y OCHO EUROS (68 €).

– Por la plaza de garaje: DIECISÉIS EUROS (16 €).

De conformidad con lo previsto en el art. 134 de la LGT: “La Administración tributaria podrá proceder a la comprobación de valores de acuerdo con los medios previstos en el art. 57 de esta ley, salvo que el obligado tributario hubiera declarado utilizando los valores publicados por la propia administración actuante en aplicación de alguno de los citados medios.”

¿Por qué no?

Artículo 46 Ley Transmisiones Patrimoniales

1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.

2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.

Si de la comprobación resultasen valores superiores a los declarados por los interesados, éstos podrán impugnarlos en los plazos de reclamación de las liquidaciones que hayan de tener en cuenta los nuevos valores. Cuando los nuevos valores puedan tener repercusiones tributarias para los transmitentes se notificarán a éstos por separado para que puedan proceder a su impugnación en reposición o en vía económico-administrativa o solicitar su corrección mediante tasación pericial contradictoria y, si la reclamación o la corrección fuesen estimadas en todo o en parte, la resolución dictada beneficiará también a los sujetos pasivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

3. Cuando el valor declarado por los interesados fuese superior al resultante de la comprobación, aquél tendrá la consideración de base imponible. Si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado resultase inferior al precio o contraprestación pactada, se tomará esta última magnitud como base imponible.

4. Si el valor obtenido de la comprobación fuese superior al que resultase de la aplicación de la correspondiente regla del Impuesto sobre el Patrimonio, surtirá efecto en relación con las liquidaciones a practicar a cargo del adquirente por dicho Impuesto por la anualidad corriente y las siguientes.

5. Se considerará que el valor fijado en las resoluciones del juez del concurso para los bienes y derechos transmitidos corresponde a su valor real, no procediendo en consecuencia comprobación de valores, en las transmisiones de bienes y derechos que se produzcan en un procedimiento concursal, incluyendo las cesiones de créditos previstas en el convenio aprobado judicialmente y las enajenaciones de activos llevadas a cabo en la fase de liquidación.

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Los “y si” testamentarios (sustituciones encadenadas)

y si

Es normal que uno sustituya a sus hijos por sus nietos. Bueno, normal y muy conveniente para evitar pretericiones, pero lo que no es tan normal es que haya unos sustitutos de los sustitutos y unos sustitutos de los sustitutos de los sustitutos. Podríamos haber llegado hasta los tíos y los primos, pero no ha hecho falta. La testadora ha tenido suficientes “y si muere”, “y si muere”, “y si”.

Sería conveniente que haya muchas reuniones familiares y que eviten la mayonesa en estas fechas ….

Bromas aparte, este testamento, según minuta, me ha parecido interesante (aunque no sé si la redacción, que no es mía, es premeditada o casual). El asunto es que se recurre al legado de los bienes en España como forma, pienso, de intentar no vulnerar el principio de unidad de la sucesión que mediante un legado o sucesión a título particular y sin que el testamento contenga institución de heredero, podría (en opinión de algunos) conseguir ese efecto.

Esta es la cláusula más importante del testamento:

“Primera.- Todos sus bienes sitos en España, presentes y futuros, los lega, en iguales partes, en pleno dominio a su hijo DON xxxxxxx y a su hijo DON xxxxxxx, autorizándoles a tomar posesión de los mismos a su fallecimiento, a quienes sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia o conmoriencia, por sus respectivos descendientes. En los mismos casos de premoriencia o conmoriencia de sus citados hijos y de los descendientes de estos, los sustituye vulgarmente por sus hermanos DOÑA xxxx, DON xxxx, y DOÑA xxxx, y (en los mismos casos) a sus citados hermanos por sus respectivos descendientes“.

Al final, nos hemos acabado riendo.

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Los acrecimientos en distinta proporción y las sustituciones recíprocas

redacción testamento

Me cuesta siempre trabajo ajustar la fórmula a utilizar en los testamentos en los que, por diferentes razones, se hace necesario cuidar la redacción de las sustituciones vulgares y de los acrecimientos.

Este sería un primer supuesto

Segunda.- Sin perjuicio del anterior legado, instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, a sus cuatro citados hijos, en la proporción de una mitad para Don XXX, y de otra mitad, por partes iguales entre ellos, para Doña XXX, Doña XXX y Don XXX, a quienes sustituye vulgarmente, por sus respectivos descendientes, y a falta de descendientes con derecho de acrecer entre Doña XXX, Doña XXX y Don XXX y solo en último termino (a falta de descendientes y de estos tres hijos) en favor de su otro hijo Don XXX.

Segundo caso

Sería el de los padres instituidos herederos y sustituidos por los hermanos del testador. ¿Sustitución recíproca (o acrecimiento) entre padres o caso de premoriencia de unos de los dos que “entren” ya los hermanos del testador? Esto es lo que hay decidir en estos casos (en este antes los padres que los hermanos):

Primera. Instituye herederos de todos sus bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, por partes iguales, a sus citados padres Don XXX y Doña XXX, a quienes sustituye vulgar y recíprocamente entre sí. A su vez sustituye vulgarmente a sus citados padres por su hermana Doña XXX y a ésta por sus descendientes.     

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Los ruegos testamentarios (por pedir, que no quede)

ruego testamentario

Algunos testadores, tras explicarles que lo que pretenden hacer no se puede hacer, insisten en que lo que querían hacer, conste de algún modo en su testamento.

Recurrimos entonces a la figura del ruego o simple ruego que no genera obligación a los causahabientes y no produce, por tanto, efecto en la sucesión. También cabe la posibilidad de pretender justificar el por qué se hace algo en el testamento de un modo y no de otro.

Eran usuales hace años los ruegos relativos a entierro y funeral del testador, pero han caído en desuso aunque algunos insisten tanto que te convencen para poner cosas como esta: “Ruega el testador que sus restos mortales sean incinerados y, a ser posible, que sus cenizas sean esparcidas en el mar”.

En estos tiempos, e iré ampliando el listado, algunos ruegos  o explicaciones que se han incluido en testamentos autorizados por mí o en otros que han pasado por mis manos han sido estos:

1.- “Ruega a su citada hija y heredera que tenga en cuenta las razones por las que la instituye a ella como única heredera y no por mitad junto con su citado hermano”. Para los que puedan extrañarse, añado que el testador era británico (no legítimas en su Derecho).

2.- “La distribución de dicho remanente entre sus herederos se efectuará (por razones que los instituidos herederos conocen), de la siguiente manera: XXX”.

3.- “Ruega la testadora a sus herederos que el otorgamiento de la escritura de aceptación y adjudicación de su herencia se lleve a cabo en la notaría de xxxx o con el Notario xxxx”.

Decía al respecto de este último ruego en otro post que: “Atendidas las circunstancias del caso (relación con el Notario, conocimiento por parte de este de la situación familiar y patrimonial del testador o inclusión en el archivo de su notaría de parte, buena parte o de toda la documentación de interés en la sucesión … como razones que se me ocurran ahora), podría ser interesante que ese ruego se haga efectivo”.

4.- “Manifiesta el testador que es su voluntad que la futura división de esta finca previa a la disolución de condominio que otorguen las legatarias, se haga en sentido longitudinal, es decir, desde el lindero Norte al lindero Sur”.   

En la línea de este último (que no incluye la palabra ruego) que digamos “ruega no permanecer en indivisión” en cuanto a una finca que se lega por mitad, estaría el caso del legado de superficie determinada de una finca que tendrá que ser objeto de segregación, el cual constituye algo más que un ruego si quiere llegarse a hacer efectivo el legado, aunque si el conjunto de la finca que sufre las segregaciones se lega, cabría alguna otra posibilidad (en situación de proindiviso) mediante el juego de las renuncias a los legados efectuados.

Otra variante: “Es voluntad de la testadora que la mitad indivisa de su hija xxx se concrete en la parte derecha entrando a la vivienda y con la parte que colinda con la finca propiedad de herederos de xxx y la de su hijo xxx se concrete con la parte de la izquierda entrando a la vivienda, que colinda con parque público”.     

5.- “Manifiesta el testador su voluntad de ser incinerado a su muerte y ruega a su heredero se haga cargo de lo necesario a tal efecto”.    

Es redundante decir a su muerte, pero también queda mal si lo quitamos….

Entramos de lleno en la materia propia del testamento vital, pero es que a algunos no les basta con que les digas que es en este otro tipo de testamento (también llamado documento de instrucciones previas o de voluntades anticipadas y que no necesariamente ha de ser ante Notario) donde tienen cabida este tipo de cosas, ni con que les adviertas de que cuando se “abra” el testamento ya estarán enterrados o incinerados. Se quedan más tranquilos y, con las debidas advertencias, pues, también se lo pongo.

6.- “Es deseo de la testadora que su hermana y heredera DOÑA TAL disponga en favor de los mismos (los sobrinos) en la proporción que considere conveniente, en atención a las necesidades de los sustituidos”. 

El que me aparece en este testamento podría perfectamente traducirse como un “oye hermana, gasta lo que sea conveniente para que tus hijos no tengan necesidades mientras tú vivas y hasta que hereden de mi lo que quede a tu muerte”. Ese deseo de la testadora es para mi un argumento fundamental a la hora de decidir la cuestión principal que trataba en este post.

7.- “Es voluntad de la testadora que la mitad indivisa de su hija xxxx se concrete con la parte de local situado a la parte Oeste del edificio el que colinda con la finca propiedad de Doña xxxx y la de su hija xxxx se concrete con la parte de local situado a la parte Este del edificio, que colinda con la finca registral xxxx y que los gastos que ocasione la oportuna división horizontal y extinción de condominio sean satisfechos por las legatarias”.

¿Y si luego no quieren hacer la división horizontal? Pues, propone Sergio Mocholí, “adjudicar una cuota indivisa a cada uno (respetando la cuota que pudiera haber en Catastro pues a veces la hay aunque no haya división horizontal). Después de las adjudicaciones se incluye una cláusula en la que se indicaría que cuando se haga la división horizontal, la cuota indivisa del hijo se concretará en el elemento privativo situado en planta baja y la de la hija en el elemento privativo situado en planta primera”.

8.- “Reconoce a su madre lo que por legítima le corresponda y le ruega que, una vez abierta la sucesión, renuncie a este derecho en favor de su esposo Don Tal“.

La cláusula no es mía. Yo hubiera dicho “Lega” y no “Reconoce” y no hubiera dicho en favor de su esposo Don Tal. Si la renuncia es a favor de persona determinada es un renuncia traslativa y tributa (según sea gratuita u onerosa). La renuncia ha de ser pura y simple, produciendo los efectos que la ley determine. En este caso, ese efecto sería el aumento de la porción hereditaria del propio marido que era el heredero designado en el testamento. Evidentemente la renuncia podría hacerse pura y simplemente si es el deseo de la madre en el futuro y no es inconveniente que el ruego se haya expresado de este modo.

9.- Pues lo mismo pero sin pedir que se haga en favor de alguien concreto: “Ruega a sus padres que renuncien a sus derechos legitimarios”. 

10.- “Ruega a sus hijos que se hagan cargo y atiendan a la madre de la testadora DOÑA xxxx, la cual se encuentra sujeta a curatela, ostentando la testadora el cargo de curadora, y en ello en el caso de que la testadora premuera a su madre, extendiendo su ruego a que insten los procedimientos judiciales oportunos para la designación de nuevo curador a su muerte, siendo su deseo que el cargo de curador lo desempeñaran sus dos citados hijos o cualquiera de ellos”.   

Y otro ruego similar: “Ruega a los citados legatarios y herederos que le presten hasta su fallecimiento, los cuidados que le sean necesarios conforme al artículo 142 del Código Civil, aún cuando tales cuidados se presten con cargo a los bienes propios de la testadora, y que la mantengan en su domicilio particular hasta su muerte”.  

11.- “Ruega a su citado hijo xxxx que cumpla con las obligaciones de toda índole, incluidas las de naturaleza sucesoria, que por su condición de padre le puedan corresponder respecto de su hija, y nieta de la testadora, Doña xxxx”.     

12.- “Ruega a sus citados hijos que Don xxx, padre de los instituidos herederos y ex-marido de la testadora, no entre, ni acceda, ni utilice, ni disfrute, ni posea en modo alguno, ninguno de los bienes o derechos que integren la herencia de la testadora y sean adquiridos por sus herederos por tal título.       

13.- “Ruega la testadora a la legataria, que en caso de transmisión a título oneroso de la finca legada, ofrezca la adquisición en las mismas condiciones a su citado hermano Don xxxx”.

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Mención al Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España en las actas de transparencia y enlace para su consulta

 

registro intermediarios

 

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“Figura en este documento que en la presente operación hay un INTERMEDIARIO DE CREDITO, “*, S.L.”. Se hace constar la identidad del mismo, domicilio social, N.I.F. y correo electrónico, así como la información suministrada por el mismo y la cantidad correspondiente a la comisión que ha de percibir por la parte prestamista. Yo, el Notario, he verificado y comprobado el día ***, que dicho intermediario opera conforme a la regulación de la Disposición Transitoria Segunda de la ley 5/2019 de 15 de Marzo, y para ello, he accedido a la web del Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España https://app.bde.es/rbe_spa/#/buscador, constando el mismo inscrito con el código de identificación número **, con fecha **”.

Al parecer ha habido cambios en la web del Banco de España y la dirección que veníamos utilizando ya no funciona.

Era esta:

https://www.bde.es/f/webbde/INF/MenuHorizontal/Servicios/Registrointermediarios/Registro_ICIPI.xlsx

Es bueno tener amigos en todas partes. Muchas gracias por la ayuda.

 

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Modelos de poderes menos usuales

modelos de poderes menos usuales

A veces cuesta encontrar un modelo que utilizas de vez en cuando y no perder tiempo en repensar lo que ya pensaste en su día …

Títulos universitarios

I.- Solicitar, tramitar, y recoger el Título Universitario de la Escuela Universitaria xxxx a favor de la poderdante.

II.- Y para todo lo anterior, sus incidencias, consecuencias, derivaciones y posibles subsanaciones o rectificaciones, otorgar y suscribir cuantos documentos, públicos o privados, fueren precisos o estime convenientes.

Pasaportes de hijos

II.= Solicitar, tramitar, renovar y obtener el pasaporte NACIONALIDAD de sus hijos llamados XXX, menores de edad, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes.

I.= Retirar o recoger de la Embajada de xxx en xxxx, los Pasaportes expedidos a nombre de la compareciente y de su hija.

Constituir sociedades

Fundar y constituir una sociedad mercantil de nombre “X” con las personas que tenga por conveniente, aún cuando en las mismas sea también socio el propio apoderado; fijar su capital social en la cuantía que tenga a bien, domicilio, duración, organismos de dirección, gestión y representación, distribución de beneficios y sueldos, causas de disolución y las demás estipulaciones estatutarias sobre su régimen; suscribir y desembolsar cuotas de capital social y aceptar y reconocer las aportaciones de los demás socios, tanto en metálico como en cualesquiera clase de bienes que valorará a su juicio; designar personas para los cargos y funciones sociales; aceptar aquellas para los que se designe al otorgante; asistir a juntas y reuniones de todas clases, ordinarias y extraordinarias, incluidas las universales, y emitir en ellas su parecer y voto.

Representación en Junta de SL

O T O R G A:

Que confiere poder tan amplio y bastante como en derecho se requiera y sea menester, a favor de DOÑA xxxx para que en su nombre y representación, y respecto de la mercantil “xxx, S.L.”, de nacionalidad española, con domicilio social en xxxx y con N.I.F. xxxx, de la que el poderdante es socio, pueda ejercitar las siguientes FACULTADES:

a) Representarle en los términos más amplios y ejercitar frente a la sociedad todos los derechos y cumplir todas las obligaciones inherentes a la cualidad de socio del poderdante.

b) Asistir con voz y voto a cuantas Juntas Generales, Ordinarias o Extraordinarias se celebren, requiriendo de los Administradores, en caso de que lo estime necesario, la presencia de Notario para levantar acta de tales Juntas. Solicitar por escrito, con anterioridad a la reunión de la Junta General o verbalmente durante la misma, los informes o aclaraciones que estime precisos acerca de los asuntos comprendidos en el orden del día, así como examinar en el domicilio social, por sí o en unión de experto contable, los documentos que sirvan de soporte y de antecedente de las cuentas anuales.

c) Desempeñar los cargos y comisiones para los que sea designado.

d) Cobrar y reclamar remuneraciones, dividendos, cupones, intereses y beneficios sociales de cualquier clase.

e) Pagar dividendos pasivos, y suscribir participaciones y obligaciones.

f) Pedir y rendir cuentas, aprobarlas e impugnarlas, percibir o abonar saldos, y dar cartas de pago y finiquitos.

g) Cumplimentar los acuerdos de reforma, transformación, fusión o disolución de la Sociedad, y, en el último supuesto, nombrar liquidadores, árbitros, depositarios, partidores, peritos, etc., aceptar cualesquiera de estos cargos, intervenir en la liquidación y división, aceptar las adjudicaciones que se hagan al otorgante en pago de sus aportaciones y beneficios, o en pago o para pago de deudas, aunque se adjudique todo el activo para el pago del pasivo, incluso declarar la percepción por el compareciente de su parte, por todos los conceptos, en el haber social.

h) Instar y otorgar actas notariales, de presencia, requerimiento, notificación, referencia, protocolización o remisión de documentos.

i) Firmar cuantos documentos públicos y privados fueran necesarios para llevar a efecto lo señalado en los apartados anteriores; y todo ello, aunque al hacerlo incida en la figura jurídica de la autocontratación o múltiple representación o exista conflicto de intereses con el poderdante.

Este poder se otorga en virtud de lo dispuesto en el último párrafo del artículo xxx de los Estatutos Sociales de la entidad relativo a las Juntas Generales.

A los efectos previstos en el Artículo 183 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de Julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, el poderdante otorga a este poder, durante la celebración de las citadas juntas, el carácter de general con facultades para administrar todo su patrimonio en territorio nacional.

El poderdante expresamente prohíbe la sustitución y subapoderamiento del presente poder.

El presente poder quedará extinguido en el plazo de dos años a contar desde la fecha del presente otorgamiento.

Así lo dice y otorga.

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Modificación de obra nueva y de división horizontal

modificación obra y división horizontal

A raíz de una reciente consulta sobre la fiscalidad de esta clase de operaciones, he rescatado una escritura que titulé: ESCRITURA DE MODIFICACIÓN DE DECLARACIÓN DE OBRA EN CONSTRUCCIÓN, DIVISIÓN HORIZONTAL, DE ACREDITACIÓN DE FINAL DE OBRA Y DE MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL

El asunto de la fiscalidad se lo dejo a Tottributs, pero digamos que si hay aumento de obra pagas por él y también por el valor total de los elementos de la división horizontal que sea vean afectados por el aumento. Cualquier día los de Tottributs y yo acabamos escribiendo algo a medias.

La escritura decía lo que sigue:

O T O R G A N:

PRIMERO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN  DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN: “xxxx, S.L.” manifiesta que ha MODIFICADO la obra nueva en construcción existente, cuya modificación por la presente declara, solicitando su inscripción en el Registro de la Propiedad en los siguientes términos:

= URBANA: xxxx.

Superficie: xxx.

Linderos: xxx.

Valor de la modificación de obra declarada: CERO EUROS (0,00 €), al no haberse producido una ampliación de la obra (o el que sea si es que si la ha habido).

SEGUNDO.- DECLARACIÓN DE MODIFICACIÓN  DE DIVISIÓN HORIZONTAL: “xxx, S.L.” manifiesta que como consecuencia de la modificación de obra nueva que ha sido declarada en el dispositivo anterior, modifica la división horizontal existente que afecta al elemento individual número OCHO del que resultan dos elementos,  modificando las superficies de los elementos números NUEVE y DIEZ todo ello en los siguientes términos:

DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS MODIFICADOS.

VALOR INDIVIDUALIZADO DE LOS ELEMENTOS MODIFICADOS.

VALORACIÓN TOTAL DE LAS MODIFICACIONES DECLARADAS EN LA DIVISIÓN HORIZONTAL: XXXXXX (suma del valor total de los elementos modificados).

A efectos fiscales “xxx, S.L.”  y el Sr. Arquitecto hacen constar que no es superior el importe del presupuesto de ejecución material del proyecto primitivo y del modificado.

Incorporación de documentos: “xxx, S.L.”   me exhibe, a los efectos de las modificaciones de obra y división horizontal objeto de la presente escritura, Licencia Urbanística, expediente número xxx, concedida por el Ayuntamiento de xxxx, por Decreto de Alcaldía, número xxx de xxxx, de la que deduzco testimonio que incorporo a la presente.

A los oportunos efectos Don Arquitecto-Director de la obra y autor del proyecto y de sus modificaciones, certifica que las descripciones de la obra nueva en su conjunto y de sus elementos en los términos resultantes de la presente escritura, se ajustan a dichos proyectos y a las modificaciones para los que se ha obtenido la licencia de obras relacionada anteriormente.

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Nombramiento de tutor para hijos menores en testamento de británico

tutela en testamento británico

En un par de ocasiones mis testadores británicos han querido nombrar tutor para sus hijos menores y esto es lo que hemos hecho:

“Cuarta.- Con pleno respeto a las normas imperativas y de orden público que deban aplicarse a la sucesión por razón de la ley nacional del causante o a la tutela por razón de dicha ley o de la de los hijos del testador, o por razón de cualesquiera otras leyes que fueran aplicables, para el caso de que al fallecimiento de sus progenitores y titulares de la patria potestad, sus citados hijos xxxx y xxxx, fueran menores de edad, nombra tutores de sus personas a Doña xxxx, mayor de edad, casada, vecina del término municipal de xxxx, con domicilio en xxxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx y Don xxxx, mayor de edad, casado, vecino del término municipal de xxxx, con domicilio en xxxx y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal xxxx. La tutela se ejercerá por ambos tutores conjuntamente y en caso de fallecimiento renuncia, remoción o incapacidad de uno de ellos, por el otro”.

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Novedades para mis actas de declaración de herederos abintestato
novedades declaración herederos
Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.
Se lo he visto a una compañera y puede que empiece a decirlo yo en las mías:
1. Me asegura (EL HEREDERO REQUIRENTE) que (LOS HEREDEROS QUE NO SON REQUIRENTES), le han comunicado su conformidad con la plena validez del llamamiento a su favor. Prueba de ello es que consciente y voluntariamente le han aportado, sus datos de identificación, a saber, los que acaban de señalarse.
2. Que ninguno de los interesados en la sucesión de referencia es menor, o persona con capacidad modificada judicialmente, que carezca de representante legal, por lo que no procede que la Notario realice comunicación alguna al Ministerio Fiscal que inste la designación de un defensor judicial.
Lo segundo me parece bien y prudente, pero en cuanto al punto 1 tengo dudas de la auténtica necesidad de señalar algo por el estilo.
Pero como no quiero que se me pierdan ambos párrafos, aquí los guardo.

Añado este artículo de nnyrr sobre colaboración de autoridades que me han recomendado y que puede venir muy bien en ciertos casos:Oficina Notarial Septiembre 2019. Declaración de Herederos y colaboración de autoridades | Notarios y Registradores

Una cosa mas que se consultó en Vanguardia Notarial: “No sé si hacéis publicaciones en BOE. Yo he hecho en alguna de colaterales y entendía que el mes desde la publicación podía incluirlo con los 20 días hábiles desde el requerimiento para emitir notoriedad, pero me ha surgido la siguiente duda a propósito del Art. 55 de la Ley del Notariado: Literalmente si se hacen publicaciones en BOE (como una prueba más) parece que hay que esperar después del mes de la publicación, 20 días hábiles más para emitir la notoriedad y expedir copias. Pero ¿por qué o para qué los 20 días hábiles se tienen que contar después del mes de alegaciones si ya no se pueden hacer alegaciones? Parece que no tiene sentido y que en la redacción del artículo falta alguna coma. Si ha pasado ya el mes de las alegaciones y los 20 días desde requerimiento inicial (envío de parte) ¿por qué no emitir ya la notoriedad y expedir la copia? ¿Alguna opinión?”

¿El propósito de los veinte días es evitar la duplicación del acta y el de la publicación en el BOE es poner el procedimiento en conocimiento de cualquier interesado en la sucesión con lo que son dos plazos distintos y se superponen en el intervalo de días que toque en cada caso, según como llevamos el trámite? Al respecto ha escrito Iuris Prudente en “Jurisdicción Voluntaria Notarial” y no parece dudar de que el plazo de veinte días se cuenta o bien desde el requerimiento o bien desde el término del plazo para realizar alegaciones (en caso de haberse publicado anuncio). Así que nos vamos a 20 días mas un mes. Si lo dice Iuris Prudente, AMÉN.

Al poco, otra opinión en Vanguardia Notarial: “En mi opinión depende de si la publicación en el BOE es para averiguar la identidad o domicilio de alguno de los interesados (56.2 párrafo 4), sin perjuicio de que lo hagas en todo caso para general conocimiento. Si no tienes aquellas necesidades de averiguación decae la suma de plazos y el de 20 días hábiles queda absorbido por el de 30 naturales para hacer alegaciones (56.3)”.

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Oficio de Comunicación Bursatil de transmisión notarial de acciones cotizadas

comunicacion bursatil notario

Una de esas cosas raras que hacemos (algunos) en las notarías y que no tengo incluida en mi post “¿Qué pasa en la notaría después de la firma de mi escritura?” (aunque lo voy a incluir en cuanto termine) es dar cumplimiento a lo que establece el Real Decreto 1416/1991, de 27 de Septiembre sobre operaciones bursátiles especiales que, que yo sepa, continua vigente, y que dice

Artículo 10 Intervención de fedatarios o mediadores

1. En el supuesto de que en el acto o negocio transmisivo, distinto del contrato de compraventa, haya tenido intervención Corredor de Comercio o Notario, incumbirá a éstos dirigir a las Sociedades Rectoras y, en su caso, a la Sociedad de Bolsas la pertinente comunicación, que deberá efectuarse también dentro de los siete días hábiles siguientes a su formulación.

3. En los casos a que se refiere este artículo, la comunicación podrá remitirse a través de un miembro de la Bolsa o directamente a las Entidades destinatarias.

El caso que habitualmente se me presenta es el de las herencias y lo que hago es enviar un Oficio de este tenor que causa diligencia (o nota) en mi escritura:

ILMO. SEÑOR:

Pongo en su conocimiento que he autorizado en escritura pública, la siguiente transmisión de valores:

Fecha: xxx.

Número de protocolo: xx.

Título: DE ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA.

Transmitente: DOÑA xxx, titular del D.N.I.-N.I.F. xxx, fallecida en xxx, el día xxx.—

Adquirente: DOÑA xxx, vecina de xxx, con domicilio en xxx y titular del DNI/NIF xxx.

Valores transmitidos: CUATROCIENTAS CUARENTA Y CUATRO ACCIONES DE “BANCO, S. A.”, depositadas en la cuenta xxxx, oficina de xxxx, por valor de xxxx.

Contraprestación: Adquisición hereditaria por fallecimiento de la causante señalada como transmitente.

Condiciones especiales del negocio: Ninguna.

Lo que comunico a V.I. a los efectos oportunos.

En xxxxx, a xxx.

FIRMADO: JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE SU PUEBLO.

ILUSTRÍSIMO SEÑOR PRESIDENTE DE LA SOCIEDAD RECTORA DE LA BOLSA DE VALORES DE MADRID.

Plaza de la Lealtad, 1.

28014 MADRID.

Diligencia (o nota) en la escritura

“NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de este PUEBLO y del Ilustre Colegio Notarial de MI TERRITORIO, para hacer constar que en el día de hoy, comunico la Transmisión de Valores de la presente escritura a la Sociedad Rectora de la Bolsa de Valores de Madrid, mediante Oficio. En MI PUEBLO, a once de Octubre de dos mil dieciocho. Doy fe.- Firmado: JEN.-“

Ahora va alguien y me dice: Justito, esa norma está derogada …” Aunque pensándolo bien, nunca me han contestado desde la Bolsa, ni me han devuelto ninguno de los oficios que les he enviado…

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Pago del precio con cheque endosado procedente de donación previa

pago precio mediante cheque endosado

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- La mercantil “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, vende y transmite, como cuerpo cierto, el pleno dominio de la finca descrita en la parte expositiva de la presente escritura a DON xxx y DOÑA xxx, quienes la compran y adquieren por mitad en común y pro indiviso y con carácter privativo, con cuantos derechos y accesorios le sean inherentes, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y otros gastos.

Manifiesta la parte compradora que el importe de los cheques bancarios con los que se efectúa el pago les ha sido donado por sus padres Don xxx y Doña xxx, en virtud de escritura autorizada por mi en el día de hoy con el número inmediatamente anterior de protocolo.

B).- PRECIO.- El precio convenido de compraventa es de la cantidad de xxx más el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 21% que asciende a la suma de xxx lo que hace un total de xxx, cuyo precio e IVA se declaran recibidos en el presente acto,  mediante dos cheques bancarios nominativos, antes citados que son objeto de endoso a la mercantil vendedora, “xxx, SOCIEDAD LIMITADA”, correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxx y otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta, salvo buen fin.

Incorporo a la presente, fotocopias, por mí, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, de los citados cheques bancarios.

Hacen constar los otorgantes que la parte vendedora ha repercutido a la parte compradora el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo del 21% (xxxx) para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, el cual ha sido pagado en la forma anteriormente expuesta.

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Pago del precio mediante cheque “caducado”

cheque bancario caducado

También es casualidad que hace unos días el Colegio Notarial de Valencia nos advirtiera de que lleváramos cuidado con la fecha de expedición de los cheques y su plazo de presentación al pago y que al poco tiempo me llegara uno que la tiene ya excedida con creces.

Utilicé la siguiente fórmula de urgencia que convendría mejorar:

“B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es xxxx, de cuyo precio:

.- xxxx se declaran recibidos en el presente acto mediante un cheque bancario nominativo expedido con fecha xxxx, correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxx, otorgando la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por dicho importe, salvo buen fin.

Yo, el Notario, hago al respecto las advertencias derivadas de los artículos 134 y 135 de la Ley Cambiaria y del Cheque en cuanto al plazo de presentación al pago de dicho efecto”.

Artículo 135

“El cheque emitido y pagadero en España deberá ser presentado a su pago en un plazo de quince días.

El cheque emitido en el extranjero y pagadero en España deberá presentarse en un plazo de veinte días si fue emitido en Europa y sesenta días si lo fue fuera de Europa.

Los plazos anteriores se computan a partir del día que consta en el cheque como fecha de emisión, no excluyéndose los días inhábiles, pero si el día del vencimiento lo fuere, se entenderá que el cheque vence el primer día hábil siguiente”.

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Peña de apuesta on line (protocolización de Estatutos)

peña estatutos protocolización

“Somos diez personas y hacemos semanalmente la misma apuesta online. Yo soy el que figura como titular de esa cuenta online. Antes de hacer la peña, redacté un documento con los datos de todos los integrantes, su DNI/NIF y las apuestas que se realizan. Tambien indiqué que se haría online y que la cuenta de cobro sería mía pero que cualquier cobro de dicha apuesta correspondería por partes iguales a todos los miembros. El documento lo firmamos todos y cada uno tiene una copia. ¿Este documento se debe “presentar por Notario” antes de que se de el caso de premio o no es necesario?”

Pues la verdad es que lo tienen ustedes muy bien organizado. He escrito algo sobre el asunto de los premios de lotería. No he firmado nunca un documento relativo a una peña de apuestas. Se me ocurre que legitimaran notarialmente las firmas de todos, que si entra y sale gente de la peña tengan actualizado el documento o que se firme por el saliente o entrante algún documento y que precisen bien la cantidad que se apuesta y los juegos en los que se participa. Tal vez podrían recurrir a una protocolización de los estatutos de la peña que deberían firmar todos.

Este modelo cayó en mis manos unos días después. Está muy bien trabajado.

ESTATUTOS PEÑA “XXXX”

Art. 1.: OBJETIVO DE LA PEÑA. Participar en los juegos de “Loterías y Apuestas del Estado” a lo largo de los años próximos, hasta su disolución.

Art. 2.: SOCIOS DE PLENO DERECHO EN LA PEÑA. Requisitos y condiciones de carácter obligatorio de los socios. Las condiciones como miembros de pleno derecho, requieren estar al corriente del pago de la cuota que se marque. Cualquier retraso en el pago será motivo de no participar en los beneficios anteriores y premios obtenidos con las apuestas jugadas; en caso de premio obtenido, no tendrán derecho bajo ningún concepto a obtener la parte correspondiente del premio aquellos socios que tengan la cuota adeudada, es decir, la situación de impago temporal anula los derechos a premios que se pudieran obtener durante dicha situación irregular. Asimismo, los socios que no ingresen la cuota anual entre el día 1 al 30 del mes marcado, en caso de obtención de premio durante ese mes no recibirán participación de premio en ese mes, así como de bote almacenado anteriormente, y en caso de no abonarse tiempo posterior a ese mes, durante ese tiempo tampoco obtendría participación de premio alguno en caso de ser agraciada la pena con un premio. El socio solamente tendrá derecho a obtención de participación de premio a partir del momento del abono de la cuota anual, no a los premios obtenidos antes de dicho abono de la cuota anual. El miembro que se encuentre en situación irregular durante más de seis meses durante el año, quedará automáticamente excluido si no hubiere hecho efectivo el pago de cuota anual, sin excepción alguna. Si un miembro decidiera darse de baja durante la temporada, puede hacerlo en cualquier momento, pero perderá todo derecho a recuperar el dinero depositado por el mismo en la cuenta o dinero existente en el bote, debiendo comunicar su intención de baja con 30 días de antelación.

No podrán entrar más socios a la peña; en el caso de que alguno se da de baja voluntariamente o involuntariamente, no podrá entrar otra persona en lugar del mismo.

Art. 3.: FORMA DE PAGO CUOTA ANUAL. Las cuotas anuales se ingresarán en la cuenta bancaria abierta en xxxx con el número de IBAN xxxxx, fecha que determinará el socio encargado de informar y enviar los mensajes, los cuales se harán bien vía telemática o bien vía Whatsapp, comprendiendo un periodo de 30 días para realizar dicho ingreso, cuyos justificantes de ingreso se deben guardar en el periodo del año por cada uno de los socios, como justificante de participación de los mismos. Los socios, xxxxxx, aparecen como titulares en la cuenta bancaria anteriormente mencionada, como administradores del dinero depositado en la cuenta. Estos facilitarán información en lo concerniente a la peña, por medios telemáticos, a los demás socios.

Art. 4.: FORMA DE JUEGO. Cada semana se jugará la cantidad que se estime oportuna, cantidad que deberá ser aprobada por al menos cuatro de los socios. Las apuestas tendrán un coste fijo semanalmente.

APUESTAS A JUGAR Y COSTES:

-Navidad: xxxx.

-Primitiva: xxxx.

-Euromillones: xxxx.

-Gordo de la Primitiva: xxxx.

-Bonoloto: xxxx.

….

SE PUEDE CAMBIAR LOS JUEGOS Y LA CANTIDAD JUGADA A ELECCION DE LA MAYORIA DE LOS SOCIOS (MÁS DE SEIS).

Art. 5.: REPARTO DE BENEFICIOS. Los beneficios obtenidos de los premios no serán entregados a los miembros de la peña hasta el final del año, entre los días 1 al 15 de diciembre, o cuando la mayoría de los socios lo decidan por votación. Para el cobro de los premios, se aportará el DNI/NIF de todos los socios y se comprobará el listado de socios que hayan abonado la cuota anual. Se consideran premios menores, “menos de 2.500 Euros”, los cuales se quedarán en la cuenta corriente. En caso de ser agraciada la peña con algún premio, la cantidad del premio se dividirá entre los socios que estén al corriente de pago, obteniendo cada uno de estos equitativamente el mismo importe. Para el reparto de premios o beneficios, se sacara un extracto de la cuenta bancaria, con identificación del socio al corriente de pago y fecha de ingreso de la cuota anual. Para cuestiones de responsabilidad fiscal, se entiende, que aunque la cuenta bancaria está asociada al nombre de cuatro personas con su DNI/NIF, serán todos los relacionados como socios de la peña los que deberán asumir sus responsabilidades ante Hacienda, quedando exentos de los mismos, (salvo en sus cuotas de participación), dichas personas; siguiendo para ello lo establecido en la legislación vigente.

En XXXX, a XXXX.

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Pies y solicitudes de copia, notas, testimonios y diligencias

pie de copia copista notaria notas

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Tener buenos copistas en una notaría es una tranquilidad. No tiene precio el poder olvidarse de todos tus documentos una vez que salen de tus manos y que te pregunten cualquier cosa que se salga de lo normal cuando se da la circunstancia. Tal vez sea Minoris Artis, pero este trabajo teóricamente menor hay que hacerlo tan perfecto como cualquier otra cosa de las que hacemos en las notarías. Yo he tenido la suerte de tener dos copistas de los buenos y creo que voy camino de decir lo mismo de una mas. Siempre digo que lo único que no sé hacer en la notaría son las copias y es la pura verdad. Nunca he tenido necesidad de ponerme a ello y por eso valoro en su justa medida lo que es tener a un profesional que sepa lo que tiene que hacer, que tenga la prudencia de preguntar o confirmar cuando sea necesario, que tenga criterio, que encaje bien las novedades y que disponga de un buen catálogo de notas, diligencias y pies de copias que le permitan desempeñar ágilmente su labor. Por otra parte, los copistas hacen muchas más cosas de las que pienso hacían los copistas tradicionales. Muchas de ellas están contadas en este post que es uno de lo más visitados de mi blog.

 

No creo que haya mucho publicado sobre este tipo de textos notariales por lo que no me parece mal ir haciendo (como tengo sobre otras materias) un pequeño catálogo de aquellas menos usuales, de aquellas que nos ponen a pensar un poco o un mucho cuando toca hacerlas. Como ya tengo bastante material, antes o después, tendré que reorganizar todo esto.

 

Aconsejo la lectura de este trabajo increíblemente bien documentado: TESTIMONIOS NOTARIALES Y ARANCEL EL NÚMERO CINCO.

 

Vamos a por ellas y va por los copistas

 

  1. Diligencia de intervención póliza serie B: “Con mi intervención, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, DOY FE de la legitimación de las firmas de Dª. *, titular del D.N.I./N.I.F. * y Dª. *, titular del D.N.I./N.I.F. *, por haber sido puestas en mi presencia, en el presente DOCUMENTO AVAL para las obligaciones contraídas por el avalado frente a * S.A., en el ámbito de cualquier tipo de relación comercial a que el AVAL, con número de referencia *, hace referencia, el cual que INTERVENGO, con el NÚMERO TRES (3) de la sección B de mi Libro-Registro, cuyo documento, consta del presente único folio. Dichas señoras intervienen en nombre y representación de “BANK, S.A.”, con N.I.F. *.    De todo lo cual, yo, el Notario, Doy Fe. En *, a *”.
  2. Diligencia de recepción por fax de notificación registral relativa a la presentación de título relativo a finca durante la vigencia de la nota de información continuada pero tras el otorgamiento de la escritura para la que se había solicitado .- “La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en el día de hoy, recibo comunicación mediante Fax del Registro de la Propiedad de *, relativa a la presentación para su despacho de copia autorizada de la escritura de donación autorizada por Don *, Notario de *, número *, correspondiente al año * a que se hace mención en el apartado título de la matriz precedente, cuya comunicación incorporo a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe”.
  3. Legitimación de firma en un modelo fiscal para máquinas recreativas. El interesado, que es alemán, ya la trae firmada: “Yo, Justito El Notario, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON CIUDADANO ALEMÁN, titular de la Tarjeta de Identidad de su nacionalidad alemana número XXXX, por la que le identifico, y del N.I.E. XXX por haber sido reconocida en mi presencia. En esta Villa, a diecinueve de Diciembre de dos mil dieciocho”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  4. Legitimación de firma de puño y letra y de firma fotocopiada de la misma persona (y en el mismo documento): “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítimas y auténticas las firmas que anteceden de DON * con DNI/NIF *, por haber sido reconocida en mi presencia la que figura a la izquierda (que no es firma manuscrita sino reproducción por fotocopia de la misma) y por haber sido puesta en mi presencia, de su puño y letra, la de la derecha. En *, a *”.
  5. Legitimación de firma en documento que va un embajada extranjera en España y que, según instrucciones, no requiere apostilla: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítimas y auténticas las firmas en el anverso de las páginas número 2 (que es la número 4) del documento titulado APLICATION FORM, escrito en idioma inglés, que, yo, el Notario, conozco y número 3 (que es la número 5) del documento titulado AFFIRMATION/DECLARACIÓN SOLEMNE, escrito en idioma inglés y español, de DON *, titular del Pasaporte de su nacionalidad británica número *, vigente hasta el día *, por haber sido puestas en mi presencia. En *, a *.”
  6. Legitimación de firma por ser análoga a otras del protoloco del Notario autorizante o que esté a su cargo: “Yo, Justito El Notario, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX: DOY FE Y TESTIMONIO: Que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON  XXX con DNI/NIF XXXX por ser haberla cotejado con otra firma suya que consta en el protocolo (o libro registro) a mi cargo (yo suelo precisar si es mío o está a mi cargo). En esta Villa, a diecinueve de Junio de dos mil catorce”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  7. Testimonio de cotejo de una fotocopia de una sentencia con la misma sentencia anonimizada y extraída del Cendoj: Una señora me trae una sentencia de la que me pide un testimonio que no puedo hacer porque me es imposible efectuar comprobación alguna de su autenticidad. Sin embargo, acaba ocurriéndoseme una solución: ¿Y si pudiera obtenerla del Cendoj y hago un testimonio de cotejo? Pues eso he hecho. Bueno, en realidad no lo he llegado a hacer porque la interesada la quería para “ayer” y “ayer” no estaba todavía la Sentencia en el Cendoj. La cosa quedaría así: “TESTIMONIO DE COTEJO: Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE: De que la fotocopia de la Sentencia de la Audiencia Provincial de * con fecha * y NIG * que antecede extendida en * folios de papel común, es reproducción exacta excepto en cuanto a los datos personales de las partes en el proceso que se encuentran sustituidos por otros ficticios de la Sentencia de dicha Audiencia y mismo NIG que he obtenido del Centro de Documentación Judicial (CENDOJ), cuyos documentos he cotejado a petición de Doña *. En *, a *”. ¿Que les parece?
  8. Legitimación de firma con juicio de suficiencia de facultades: “Yo, Justito El Notario, Notario de esta Villa y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, doy fe y legitimo que la firma de Don XXX, con D.N.I./N.I.F. XXX, representante de la entidad mercantil “XXX, S.L.” titular del N.I.F. XXX, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando, a juicio de la documentación aportada, el concedente, facultades suficientes para la solicitud de registro para el acceso a servicios de certificación, manifestando el concedente que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa. Es testimonio, que extiendo en esta Villa, a * de Enero de dos mil diecisiete”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  9. Otra igual a la anterior pero con aceptación por el designado: “Yo, Justito El Notario, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitimo que las firmas de Don *, con D.N.I./N.I.F. *, representante de la entidad mercantil “*, S.L.” titular del N.I.F. *, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando el concedente, a juicio de la documentación aportada y de la consulta por mi efectuada al Registro de Concursados, facultades suficientes para el MODELO *, manifestando el concedente que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa, así como la de DON *, con DNI/NIF *, ambas por haber sido puestas en mi presencia. Es testimonio que extiendo en *, a *”.
  10. Y otra para solicitud del mismo tipo pero sin juicio de suficiencia y también con aceptación del designado:Yo, Justito El Notario, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitimo que las firmas de Doña *, con D.N.I./N.I.F. *, así como la de DON *, con DNI/NIF *, la primera por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo y la segunda por haber sido puesta en mi presencia. Es testimonio, que extiendo en esta *, a *”.
  11. Traslado parcial a papel de copia autorizada electrónica que contiene un mismo requerimiento a varias personas diferentes: ES TRASLADO PARCIAL A PAPEL de la copia autorizada electrónica expedida por el Notario de XXX y de su Ilustre Colegio Notarial, DON XXX, del acta autorizada por él mismo, el día XXX, con el número XXX de protocolo. Y, yo, Justito El Notario, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en esta Villa, como destinatario de dicha copia electrónica, sin que en lo omitido haya nada que amplíe, restrinja, modifique o condicione lo inserto, extiendo el presente traslado parcial a fin de que sea practicado el requerimiento contenido a su matriz a DON XXX, en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie XX, número XXX y los tres anteriores en orden correlativo de numeración, el día once de Marzo de dos mil quince. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe”. Se notifica el traslado al compañero autorizante y se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  12. Copia autorizada en papel expedida a solicitud de órgano provincial de gestión tributaria: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido sin carácter ejecutivo a instancia de GESTIÓN TRIBUTARIA (Diputación de XXX), que me la ha solicitado a efectos del expediente XXX y de la notificación XXX, y a los solos efectos del Artículo 84.3 del Reglamento General de Recaudación estimando el interés legítimo del solicitante conforme a la letra C de dicho apartado, en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XXX y los veintisiete anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En esta Villa, el día cinco de Septiembre de dos mil diecisiete. DOY FE”.
  13. Nota expedición de copia de testamento solicitada por el sustituto del heredero premuerto: “ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, a instancia de la sobrina de la fallecida e hija de su fallecido hermano, legatario y heredero (DON *), DOÑA *, quien me acredita el fallecimiento y última voluntad de la testadora, el fallecimiento del heredero y la relación paterno-filial entre heredero y solicitante de la copia, LA EXPIDO en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los tres anteriores en orden correlativo. En *, el día *. DOY FE.”
  14. Copia de testamento para un órgano de gestión tributaria: “ES COPIA de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la Notaría y año correspondientes, que expido yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y sucesor del protocolo del Notario autorizante, a instancia de GESTIÓN TRIBUTARIA, que me la ha solicitado a efectos del expediente *** y de la notificación ***, en virtud de lo dispuesto en los Arts. 93 y 94 de la Ley General Tributaria, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ***, números *** y el anterior en orden correlativo. En***, a ***.- DOY FE”.
  15. Copia de renuncia de herencia a los efectos de inscripción: ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, a instancia de DON *, quien me acredita su interés legítimo, a los solos efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su difunto padre DON **** autorizada ante mí el día *, con el número *de mi protocolo, la expido en ****** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los ***** anteriores en orden correlativo . En *, el día *. DOY FE”.
  16. Otra igual que la anterior: “ES COPIA DE SU ORIGINAL y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, como sucesor del protocolo del notario Autorizante, la expido a instancia de “GESTION TRIBUTARIA. Diputación” (oficina remitente *), quien me la solicita por correo certificado con acuse de recibo mediante Notificación de Requerimiento firmada electrónicamente por el Jefe de recaudación, Don *, de fecha *, con código CSV *, que he comprobado y recibida el día *, en virtud de lo dispuesto en los Artículos 93 y 94 de la Ley General Tributaria en el expediente de apremio número * dirigido contra el deudor *. Se expide en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los DOS anteriores en orden correlativo, incluido uno que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En *, el día *. DOY FE.=
  17. Copia autorizada electrónica con expresión de finalidades: ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA exacta de su matriz, donde queda anotada. Yo, Notario autorizante del documento, la expido conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001 bajo mi Firma Electrónica Reconocida Notarial, para su remisión a mi compañero de *, Don *. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada que es su entrega a la apoderada//con la finalidad de acreditar la representación ante el Notario que autorice los instrumentos en los que esta sea necesaria//, sin que sea necesario su traslado a soporte papel y, en caso de que fuere trasladada, se extiende a su entrega a la apoderada con el fin de que pueda acreditar la representación donde proceda y en la forma más amplia posible//para su traslado a papel y entrega a los propios interesados en la ratificación que contiene. En ***, a * de ***. DOY FE”. El compañero notifica el traslado a papel y este se hace constar en la matriz.
  18. Testimonio en relación para solicitud de copia simple por correo corporativo o Signo: “Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia simple de escritura de compraventa, que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, Don XXX, a quien identifico por su D.N.I. XXXX y en mi presencia ha firmado la solicitud de copia simple de escritura de compraventa, otorgada ante el Notario que fue de XXX, Don XXX, el día XXX, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. El solicitante fundamenta su derecho a copia, en la siguiente causa: Su condición de parte compradora de las fincas registrales números XXX sitas en el término municipal de XXX. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. Te solicito su expedición en papel y su envío contrareembolso a mi Notaría: Calle XXXX de esta Villa. En mi residencia, a veintiuno de Noviembre de dos mil diecisiete”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  19. Pie de un testimonio de traslado a papel de copia autorizada electrónica: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE: De que la fotocopia contenida en el anverso y reverso de los folios que precede, extendida en tres folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número *****  y los dos anteriores en orden correlativo, es reproducción fiel y exacta del TRASLADO A PAPEL EFECTUADO POR MI DE LA COPIA AUTORIZADA ELÉCTRÓNICA del testamento de Don *, la cual fue expedida por Don *, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el cual he tenido a la vista y al que me remito. En *, a *.”
  20. Testimonio de captura de pantalla (pantallazo): “Incorporo a la presente, fotocopias, por mí el Notario, deducidas con valor de testimonio de las capturas de pantalla de las transferencias realizadas, en las que solo consta la cuenta de cargo, manifestando los vendedores que a las cuentas de abono les corresponden los códigos anteriormente reseñados”.  Se me coló la fórmula. Espero que la próxima vez esté mas trabajada.
  21. Testimonio por exhibición de documento en chino e inglés: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número *, en lo que expresa es reproducción del documento original titulado “REGISTRATION FORM OF TEMPORARY RESIDENCE” escrito en idiomas inglés (cuyo idioma conozco) y chino (cuyo idioma desconozco), con sello de la Oficina de Seguridad Pública de la Municipalidad de * (* MUNICIPAL PUBLIC SECURITY BUREAU) con número *, con cuyo original la he cotejado. En *, a *”.
  22. Escrito de solicitud de copia con firma legitimada (estándar): “A la atención de Don Justito El Notario, Notario de esta Villa: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica copia autorizada del testamento de mi madre DOÑA XXX, fallecida en esta Villa, el día XXX, autorizada por Don XXXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, y ello en mi condición de hija y heredera de la causante y a fin de que me sea entregada. Sin otro particular, un saludo. En esta Villa, a catorce de Noviembre de dos mil dieciocho. Firmado: XXX, DNI/NIF XXX”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  23. Escrito de solicitud de copia con firma legitimada y acreditación del interés legítimo con finalidad de inscribir en el Registro de la Propiedad:  “A la atención de Don Justito El Notario, Notario de esta Villa: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica copia autorizada del testamento de mi hermano DON XXX, fallecido en XXX, el día XXX, autorizada por Don XXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, y ello en mi condición de hermana del causante y a los exclusivos efectos de que sea practicada la inscripción en los Registros oportunos de la escritura de partición de la herencia de mi madre DOÑA XXX otorgada en escritura autorizada por Don XXX, Notario que fue de XXX, el día XXX, con el número XXX de protocolo, a cuya herencia estaba llamado como heredero mi difunto hermano que sobrevivió a mi madre y falleció sin aceptar ni repudiar la herencia, heredando por derecho de transmisión sus hijos y herederos DON XXX y DOÑA XXX, sin perjuicio de los derechos de su madre y viuda DOÑA XXX, cuyo testamento que solicita por el indicado interés fue reseñado en dicha escritura y exhibido al Notario autorizante sin que fuera testimoniado razón por la que considera legítimo su interés en la expedición de copia. Sin otro particular, un saludo. En esta Villa, a catorce de Noviembre de dos mil dieciocho”. Se lleva a la sección correspondiente del Libro Indicador.
  24. Otro escrito de solicitud de copia con firma legitimada y acreditación del interés legítimo con finalidad de inscribir en el Registro de la Propiedad: A la atención de DON JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica copia autorizada del testamento de DOÑA ***, fallecida en ***, el día ***, autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, y ello en mi condición de actual propietario de dos fincas rústicas no inscritas en el Registro de la Propiedad de*** que constituyen la Parcela Catastral ** del Polígono *** del Catastro de Rústica de ** y la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de ***. Y ello a los exclusivos efectos de que sea practicada, cuando proceda, la inscripción de la escritura de compraventa a mi favor efectuada por la heredera de DOÑA ***, llamada DOÑA ***, autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, razón por la que considera legítimo su interés en la expedición de la copia. Sin otro particular, un saludo. En ***, a ***».
  25. Y aquí va la solicitud correspondiente: “Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia del testamento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que el día ***, compareció ante mí, Don ***, a quien identifiqué por su Pasaporte británico *** y NIE *** y en mi presencia firmó la solicitud de copia autorizada del testamento de DOÑA ***, fallecida en ***, el día ***, autorizado por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mi. Me exhibió así mismo el certificado de defunción de la citada persona, así como el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, cuyos datos son coincidentes con lo expuesto, y de donde resulta que el testamento solicitado es el último otorgado por la causante. Que efectuó dicha solicitud en su condición de actual propietario de dos fincas rústicas no inscritas en el Registro de la Propiedad de *** que constituyen la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de *** y la Parcela Catastral *** del Polígono *** del Catastro de Rústica de *** y a los exclusivos efectos de que sea practicada, cuando sea procedente, la inscripción de la escritura de compraventa a su favor efectuada por la heredera de DOÑA ***, llamada DOÑA ***, autorizada por Don ***, Notario de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, razón por la que considero legítimo su interés en la expedición de la copia. Que el título por el que la citada heredera se adjudicó dichas fincas por herencia de su madre fue autorizado por mi, el día ***, con el número *** de protocolo, al cual no fueron unidos ni la defunción, ni las últimas voluntades, ni la copia autorizada del testamento que ahora se solicita. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. En mi residencia, a ***. Sin otro particular, un saludo. Justito El Notario”.
  26. Otra solicitud mas: «Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia autorizada de la escritura de Renuncia que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que el día *** de **** de 2022, compareció ante mí, DOÑA ***, a quien identifiqué por DNI/NIF *** y en mi presencia firmó la solicitud de copia autorizada de la escritura de RENUNCIA, autorizada por ti, el día ***, con el número *** de tu protocolo, por la que DON *** renunció pura y simplemente a las herencias de ***. Tengo a la vista dicha solicitud, con su firma debidamente legitimada por mi. Efectuó dicha solicitud en su condición de heredera de los mismos señores, radicando su interés legítimo para la solicitud de la copia autorizada de la citada escritura de Renuncia, en la necesidad de inscribir las escrituras de aceptación, adjudicación y subsanación de la escritura de herencia  de los citados ***, autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo, así como la de subsanación de la misma mediante otra escritura autorizada bajo mi fe, el día ***, con el número *** de protocolo. La finalidad de la solicitud es la inscripción de dichas escrituras previa su entrega a la citada interesada en las mismas. En mi residencia, a ***. Sin otro particular, un saludo. JUSTITO EL NOTARIO».
  27. Solicitud de copia autorizada de testamento por el sustituto vulgar: «Estimado compañero: Por la presente te solicito la remisión de copia autorizada del Testamento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que el día*, compareció ante mí, DOÑA *, a quien identifiqué por DNI/NIF *, y en mi presencia firmó la solicitud de copia autorizada del TESTAMENTO, autorizado por Don *, Notario de *, el día *, otorgado por Doña *, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mi. Efectuó dicha solicitud en su condición de hermana de la testadora e hija de su fallecida madre y heredera, Doña *, quien falleció el día *, según me acreditó mediante su certificado de defunción que me exhibió junto con el de la propia testadora y el Certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad de la misma, radicando su interés legítimo para la solicitud de la copia autorizada del citado Testamento en su condición de sustituta de la instituida heredera, realizándose la solicitud a los efectos de traslado a papel y entrega a la interesada. En mi residencia, a *. Sin otro particular, un saludo. Justito El Notario».
  28. Solicitud de copia de testamento por apoderado: Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia del instrumento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, D. *, a quien identifico por su Pasaporte neerlandés número *, vigente hasta el día *, cuyo Señor es titular del N.I.E. *, y en mi presencia ha firmado la solicitud de copia de la escritura de testamento otorgada por Don *, ante la Notario que fue de *, Dña. *, el día *, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. El solicitante actúa en su condición de apoderado de Doña *, titular del N.I.E.*,  esposa y heredera del testador, en virtud de escritura de poder autorizada ante mí, el día *, con el número * de mi protocolo, cuya copia autorizada me exhibe y el devuelvo, juzgando yo, el Notario, suficientes sus facultades para solicitar la copia de dicho testamento, fundamentando el derecho a copia de su representada en su citada condición de esposa y heredera del testador, que resulta del propio testamento. El compareciente me exhibe las Ultimas Voluntades y la defunción del citado Sr. *. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. En mi residencia, a *”.
  29. Otra solicitud mas: “Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia autorizada de la (o las) escritura de compraventa, que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, Don *, a quien identifico por su D.N.I. * y en mi presencia ha firmado la solicitud de copia (o copias si fueran dos) autorizada de la escritura de compraventa (o de las dos escrituras), otorgada ante el Notario que fue de *, Don *, el día * (desconociendo el número o números de protocolo), solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí.  El solicitante fundamenta su derecho a copia, en la siguiente causa: Conseguir la inscripción en el Registro de la Propiedad de *, de las fincas registrales * (término de La Romana) que fueron adquiridas por su abuelo Don * en estado de casado con Doña *, a Doña * y Doña * (cuyo segundo apellido ignora) y Don *, respectivamente, en dicha escritura (o escrituras). Efectúa la solicitud en su calidad de heredero de su tía Doña *, quien heredó dichas fincas de su padre Don * (abuelo del solicitante). A tal fin me ha exhibido, defunción, últimas voluntades y testamento de Doña *, así como certificado de defunción de Don * y copia autorizada de la escritura de herencia de Don * en la que se incluyen dichas fincas que no fueron inscritas en el Registro de la Propiedad de *. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado.  Te solicito su expedición en papel y su envío contrareembolso a mi Notaría: C*. En mi residencia, a *”.
  30. Escrito de legitimación de firma para solicitud de copia de testamento a los efectos de inscribir: “A la atención de DON JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *: Estimado Sr.: Le ruego me solicite por su correo corporativo con firma electrónica, copia autorizada del testamento de DON*, fallecido en *, el día *, el cual fue autorizado por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo y ello en la condición que ostenta el EXCELENTÍSIMO AYUNTAMIENTO DE * de dueño de la finca registral * del Registro de la Propiedad de *, sita en término de *,  a fin de que le sea entregada a este ayuntamiento para se inscriban los correspondientes títulos de adquisición. Sin otro particular, un saludo. En *, a *. Firmado: *, ALCALDE-PRESIDENTE DEL EXCMO. AYUNTAMIENTO DE * (NIF AYTO *) DNI/NIF (ALCALDE) ***”.
  31. Y solicitud al compañero vía SIGNO, para el caso anterior: “Estimado/a compañero/a: Por la presente te solicito la remisión de copia del testamento que se indicará a continuación, a cuyos efectos HAGO CONSTAR, bajo mi fe y con el carácter de testimonio en relación: Que hoy ha comparecido ante mí, DON * a quien identifico por su D.N.I. *, en nombre y representación, como Alcalde-Presidente, del “EXCMO. AYUNTAMIENTO DE *”, titular del N.I.F. *, cargo que por notoriedad me consta ejerce, quien en mi presencia ha firmado la solicitud de copia del testamento de D. *, otorgado ante el Notario que fue de *, D. *, el día *, con el número * de protocolo, solicitud que tengo a la vista, con su firma debidamente legitimada por mí. Me exhibe así mismo el certificado de defunción de la citada persona, ocurrida el día *, así como el certificado del Registro General de Actos de Ultima Voluntad, cuyos datos son coincidentes con lo expuesto, y de donde resulta que el testamento solicitado es el último otorgado por el causante. El solicitante fundamenta su derecho a copia, en la siguiente causa: Su condición de actual titular de la finca registral * del Registro de la Propiedad de * (en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día * con el número * de protocolo), sita en término de * y a los exclusivos efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad previa inscripción de la herencia causada por dicho señor en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número* de protocolo. A tal fin, me exhibe copias autorizadas de ambas escrituras. La finalidad de la solicitud es su entrega al interesado. En mi residencia, a *”.
  32. Interesante (por partida doble) este pie de copia: Hay una huella digital. Fulano Fulanez. F. Mengánez. Signado. Justito El Notario. Rubricado y sellado. ES SEGUNDA COPIA, careciendo de efectos ejecutivos, LITERAL DE SU MATRIZ, con la que concuerda bajo el número de orden arriba indicado, obra en el protocolo general corriente de instrumentos públicos del que fue Notario de esta Notaría Don xxxxx, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, sucesor en la misma; la expido a instancia de Don XXXX para Don Fulano Fulanez, (a quien representa según copia autorizada de poder general otorgado ante el Notario de xxx, Don xxxx, el día xxxx, bajo el número xxxxde su protocolo), en xxx folios de papel exclusivo para documentos notariales, serie, xxx, números xxxx y los veintidós siguientes correlativos en orden. En xxxx, a xxxx, Doy fe”.
  33. Pie de copia a los efectos de inscripción con solicitud de compañero vía SIGNO: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, que yo, el Notario autorizante del mismo, expido a instancia de Doña XXX, a los solos efectos de la inscripción de la presente y de la escritura de compraventa a su favor autorizada el día XXX, por el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, quien me la ha solicitado vía SIGNO tras haberle sido acreditado el derecho y la representación de dicha Señora, en XXX de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XXX y los XXX anteriores en orden correlativo. En XXX el día XXXX. DOY FE”.-
  34. Nota de reenvío de oficio relativo a poder preventivo al registro competente por incompetencia del anterior: “NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que, en el día de hoy, comunico mediante oficio el otorgamiento de la presente escritura al Registro Civil de *, al haberme sido notificado por el Registro Civil de * (en respuesta al oficio de la nota anterior), que “el Registro Civil de * data de finales de 1934” por lo que el poderdante se encuentra inscrito en el Registro Civil de *. En *, a *. Doy fe. – Firmado: JEN.
  35. Nota de pignoración en libreta: “Quedan Pignorados a favor de la entidad “xxx”, las cuentas a que se refiere este documento, así como los derechos que como titulares de la misma les pueden corresponder mediante póliza intervenida por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de Asiento. En xxx, a xxx. Doy Fe.-Firmado: xxx”.
  36. Nota para copia no ratificada: ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, la expido conforme al artículo 224 del Reglamento Notarial, para su remisión al REGISTRO de la PROPIEDAD correspondiente, a los efectos del artículo 249 del Reglamento Notarial. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la presentación telemática de la misma en el citado registro, no habiendo quedando suficientemente acreditada la representación de *. En *, a *. DOY FE”.
  37. Nota de expedición de copia de testamento para el sustituto: “NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido copia, a instancia de DOÑA *, sobrina del fallecido e hija de su fallecida hermana y heredera *, lo que me acreditó junto con el fallecimiento del testador y de su citada hermana, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ********** y los dos anteriores en orden correlativo, DOY FE.- Firmado: JEN“.
  38. Nota de expedición de copia de testamento a instancias de un juzgado: “ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, como sucesor del protocolo del Notario autorizante, a instancia del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO * DE * que me la solicita a efectos del Procedimiento * habiéndome acreditado el fallecimiento de la testadora y aportado la certificación del RGAUV, la expido en tres folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. En * a *. DOY FE”.
  39. Nota de indicación en capitulaciones matrimoniales postnupciales tras la celebración del matrimonio: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día *, se ha practicado la inscripción marginal de las Capitulaciones Matrimoniales de los contrayentes al Tomo *, Página * del Registro Civil de *. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN”.
  40. Diligencia de aclaración en matriz y copia por errores en la expedición con/sin de copias con eficacia ejecutiva: Para la matriz: DILIGENCIA DE ACLARACIÓN DE LA NOTA ANTERIOR: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, mediante la presente hago constar que la copia a que se refiere la nota anterior ha sido expedida con eficacia ejecutiva a instancia de LA ENTIDAD “*”, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo, incluido uno que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas y no sin eficacia ejecutiva como consta en la misma. DOY FE.- Firmado: JEN”.- Para la copia: DILIGENCIA DE ACLARACIÓN DE LA NOTA DE EXPEDICIÓN DE COPIA: La pongo yo, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que en la matriz de la presente copia consta una DILIGENCIA DE ACLARACIÓN con el siguiente tenor literal: “En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, mediante la presente hago constar que la copia a que se refiere la nota anterior ha sido expedida con eficacia ejecutiva a instancia de LA ENTIDAD “*”, en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo, incluido uno que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas y no sin eficacia ejecutiva como consta en la misma. DOY FE.- Firmado: JEN”. A resultas de lo cual la nota de expedición de copia queda como sigue: “Y AQUÍ YA PONEMOS LA NOTA CORRECTA DE LA COPIA”.
  41. Nota sobre oficio infructuoso en poder preventivo: «La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que el día * recibo por correo ordinario diligencia del REGISTRO CIVIL DE * en la que se me comunica que no se encuentra la inscripción de nacimiento de la poderdante en dicho Registro Civil . En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN».
  42. Pie de  testimonio electrónico de póliza con eficacia ejecutiva: “ES TESTIMONIO de su original, que obra en mi Libro Registro de Operaciones, bajo el número y sección al principio expresados, y yo, el Notario autorizante del mismo, lo expido conforme al Artículo 110.1 de la Ley 24/2001 para su remisión a mi compañero de xxx y del Ilustre Colegio Notarial de xxx, Don xxx, con carácter ejecutivo para la entidadxxxx”, no habiéndose expedido ningún otro testimonio con carácter ejecutivo en favor del mismo interesado. Este testimonio electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a fin de su entrega a la entidad solicitante. En Justiville, el día ****. DOY FE”. Y la nota correlativaEn Justiville, el día ****, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de Justiville y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido testimonio de su original a instancia de  la entidad “***, S.A.”, con eficacia ejecutiva, no habiéndose expedido ningún otro con tal carácter a favor del mismo interesado, solicitada por el Notario de ***, Don ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, por vía telemática a través de SIGNO. Este TESTIMONIO electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a fin de su entrega a la entidad solicitante. DOY FE.- Firmado: JEN”.
  43. Otro: ES TESTIMONIO de su original, que obra en mi Libro Registro de Operaciones, bajo el número y sección al principio expresados, y yo, el Notario autorizante del mismo, lo expido conforme al Artículo 110.1 de la Ley 24/2001 para su remisión a mi compañero de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, Don *, solicitante del envío de la copia por vía telemática a través de SIGNO, con carácter ejecutivo a instancia de la Entidad “*”, no habiéndose expedido ningún otro testimonio con carácter ejecutivo en favor del mismo interesado, ni de ningún otro. Este testimonio electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a fin de su entrega a la entidad solicitante. En *, el día *. DOY FE”.
  44. Pie de copia autorizada electrónica: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada  y yo, Notario autorizante del documento, la expido a instancia de la entidad “***”, para su remisión a Doña ***, Notario de ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001 por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para acreditar la representación de la otorgante en la escritura a que la misma se refiere, a cuyo fin podrá procederse a su traslado a papel y entregar a la propia interesada. En ***, a ***. DOY FE”. Y la nota en la matriz: NOTA: En **, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante, expido copia autorizada electrónica a instancia de la entidad  “****”, para su remisión a Doña ***, Notario de ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001 por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para acreditar la representación de la otorgante en la escritura a que la misma se refiere, a cuyo fin podrá procederse a su traslado a papel y entregar a la propia interesada. DOY FE.- Firmado: JEN”.
  45. Otro pero en base a la RDGRN de 28/6/2018: “ES TESTIMONIO ELECTRÓNICO de su original, que obra en mi Libro Registro de Operaciones, bajo el número y sección al principio expresados, y yo, el Notario autorizante del mismo, expido conforme al Artículo 110.1 de la Ley 24/2001 para su remisión a mi compañero de xxx y de su Ilustre Colegio Notarial, Don xxx, con carácter ejecutivo para de la “xxx, S.A.R.L.”, como actual titular del préstamo objeto de dicha póliza y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido otros dos testimonios con carácter ejecutivo, uno a favor de “xxxx” y otro a favor de “Banco, S.A.” Este testimonio electrónico solamente tiene validez para su traslado a papel a sin de su entrega a la entidad solicitante. En xxx, el día xxxx. DOY FE”.
  46. Y lo mismo pero para copias: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido con carácter ejecutivo a instancia de la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. (SAREB), como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz, con arreglo a la Resolución de la Consulta Nº de Expediente 191/18 N dictada el 19 de Junio de 2018 por la Dirección General de los Registros y del Notariadono habiéndose expedido anteriormente ninguna copia con tal carácter ejecutivo a favor de la misma entidad, en xxxxx folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie xxxx, número ** y los xxxx anteriores en orden correlativo. En xxxxx, el día xxxxDOY FE.=
  47. Una segunda copia autorizada electrónica con eficacia ejecutiva en base a cláusula que la permite: “ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL CON EFICACIA EJECUTIVA (1ª ELECTRÓNICA), de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la Notaría y año correspondientes, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y sucesor del protocolo del Notario autorizante, expido conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, para su remisión a mi compañera, DOÑA *, Notario de *, quien me la solicita vía SIGNO, a instancia de LA ENTIDAD “BANCO SANTO TOMÁS, S.A” como sucesora universal de LA ENTIDAD “BANCO IGGY POP, S.A.”, con arreglo a la cláusula NOVENA. 1, de la escritura, habiéndose expedido otra copia con dicho carácter a favor de “*, S.A.”. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega a la entidad “*, S.A.”. En *, el día *. DOY FE. En *, el día *. DOY FE”.
  48. Testimonio de documento con CSV: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del  Ilustre  Colegio  Notarial  de  **, con residencia en ***DOY FE de que la copia en papel de la certificación de empadronamiento que antecede, con Código Seguro de Validación (CSV) xxxxxx obtenida a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de *** (https://lajustila.sedelectronica.es) el cual he comprobado, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ****, número ***, es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado. En ***, a ***”.
  49. Testimonio de documento obtenido electrónicamente sin CSV: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *, con residencia en *, DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número* es reproducción fiel y exacta del documento original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado, en cuyo documento consta que se trata de un documento obtenido electrónicamente. En Pinoso, a veintidós de Noviembre de dos mil veintidós”.
  50. Por cierto, ¿no se puede testimoniar un documento no original, es decir, una simple fotocopia? Pues el artículo 251 del Reglamento Notarial dice al respecto que “mediante los testimonios por exhibición los notarios efectúan la reproducción auténtica de los documentos originales que les son exhibidos a tal fin o dan fe de la coincidencia de los soportes gráficos que les son entregados con la realidad que observen” con lo que parece que no es posible testimoniar documentos no originales aunque el asunto de la originalidad nos pueda plantear alguna duda en ocasiones. Cosa distinta es este caso en el que el documento contiene un CSV que es comprobable y que hace que el depósito o constancia de su originalidad vaya mas allá del simple papel que testimoniamos (menuda frasecita).
  51. ¿Y si fuera una fotocopia de un certificado no original traducido oficialmente? Pues con reservas, diría: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de **, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie **, número*** y el siguiente correlativo en orden, en lo que expresan es reproducción del documento original (la traducción oficial de un certificado de inscripción de matrimonio británico efectuada por Doña **, traductora/interprete jurada de inglés número **) que tengo a la vista y con el que la he cotejado. En ***, a **”.
  52. Copia de escritura para juzgado en causa penal: “ES PRIMERA COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido sin carácter ejecutivo a instancia del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN NÚMERO *** DE LOS DE ***, que me la ha solicitado a efectos de Mandamiento, Diligencias Previas (DIP) ****, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número **** y los *** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En ***, a ***. DOY FE”.-
  53. Una joven estudiante necesita testimonio y posterior apostilla de unos documentos que le reclaman para irse a estudiar al extranjero. Con el ánimo de abaratar redacto este testimonio: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***:  DOY FE: De que las fotocopias contenidas en el anverso y reverso de los folios que preceden, extendidas en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, en lo que expresan son reproducción fiel y exacta de sus originales (certificado de elegibilidad, calificación de la fase obligatoria de la PAU y certificaciones académicas de Bachillerato Cursos 1 y 2 correspondientes a Doña *** con DNI/NIF ***) que he tenido a la vista y a los que me remito. En ***, a ***”.
  54. Testimonio de un DNI pasado por la lavadora: Justito El Notario, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie ***, número ***, en lo que expresa es reproducción del documento original que tengo a la vista y con el que la he cotejado, el cual se encuentra muy deteriorado. En ***, a ***”.
  55. Testimonio de la traducción de un certificado de matrimonio extranjero separada del propio certificado: Justito El Notario, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de ***: DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie ***, número ***, en lo que expresa es reproducción del documento original (traducción de un certificado de matrimonio británico que no se testimonia) que tengo a la vista y con el que la he cotejado. En ***, a ***”
  56. Nota y pie de copia expedida previa solicitud formulada por el correo corporativo. ¿Por qué narices algunos se empeñan en seguir utilizando el corporativo para pedir las copias? Espero que no sea por el 1,21 € que cobra Ancert: “NOTA: El día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de **** como sucesor del protocolo del Notario autorizante, expido en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie *****, números ****** y el anterior en orden correlativo, copia a instancia del hijo y heredero DON ****, lo que acredita junto con el fallecimiento del testador al Notario de ***, Don **** quien me la ha solicitado a través del correo corporativo con su FEREN. DOY FE.- Firmado: JN”. “ES COPIA de su matriz, donde queda anotada y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de *** como sucesor del protocolo del Notario autorizante, la expido en dos folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, serie ….. , números …. y el anterior en orden correlativo, a instancia del hijo y heredero DON ***, lo que acredita junto con el fallecimiento del testador al Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, Don *** quien me la ha solicitado a través del correo corporativo con su FEREN. En ***, a ***. DOY FE.”.
  57. Pie de copia a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad existiendo una representación insuficiente: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada, y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de **, con residencia en ***, la expido conforme al artículo 224 del Reglamento Notarial, para su remisión al REGISTRO de la PROPIEDAD correspondiente, a los efectos del artículo 249 del Reglamento Notarial, no habiendo quedado suficientemente acreditada la representación de “xxxxx, S.L.”. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la presentación telemática de la misma en el citado registro. En **, a ***. DOY FE”.
  58. Pie de copia solicitada por SIGNO por el heredero de uno de los otorgantes: “ES COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA EXACTA de su matriz, donde queda anotada y yo, el Notario autorizante, la expido a instancia del hijo y heredero Don ***, lo que le acredita junto con el fallecimiento del otorgante Don *** al Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, Don ***, conforme al artículo 110.1 de la Ley 24/2001, solicitante del envío de la copia por vía telemática a través de SIGNO. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es su traslado a papel y entrega al citado hijo y heredero. En ***, a ***. DOY FE.=”
  59. Acta de fotos: NOTA MATRIZ: NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, expido copia a instancia de DOÑA * en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los tres anteriores en orden correlativo, a los cuales se encuentra unido uno de los dos juegos de siete fotografías  que me fue entregado para unir a la primera copia que fuera expedida el cual consta de cuatro hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al cuatro, el cual ha sido debidamente diligenciado por mi, y  constituye una exacta reproducción del otro juego unido a la presente matriz. DOY FE.- Firmado: JEN”PIE COPIA: ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido a instancia de DOÑA *, en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ****** y los tres anteriores en orden correlativo a los cuales se encuentra unido uno de los dos juegos de siete fotografías que me fue entregado para unir a la primera copia que fuera expedida el cual consta de cuatro hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al cuatro, el cual ha sido debidamente diligenciado por mi, y constituye una exacta reproducción del otro juego unido a la matriz. En *, el día *. DOY FE”.
  60. Una alternativa a los testimonios de fotografías (ahora que impera el papel común y no el fotográfico) y para un caso muy concreto en el que se unía un dossier con documentos varios y entre ellos las fotografías. Dicho dossier se entregó por duplicado (un ejemplar para la matriz y otro para la copia) y esto dijimos en MATRIZ, COPIA Y TESTIMONIO del dossier: “NOTA: En ***, el día ***, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, expido copia a instancia de **** en cuatro folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo, a los cuales se une un documento compuesto de *** hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al *** y debidamente diligenciado por mi, el cual constituye una exacta reproducción de otro ejemplar de ese mismo documento unido a la presente matriz. DOY FE.- Firmado: JEN”.– “ES COPIA DE SU ORIGINAL, y yo, el Notario autorizante del mismo, la expido a instancia de ****, en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo a los cuales se encuentra unido un documento compuesto de *** hojas de papel común impresas por una sola cara, numeradas del uno al *** y debidamente diligenciado por mi, el cual constituye una exacta reproducción de otro ejemplar de ese mismo documento unido a la matriz del acta. En ***, a ***. DOY FE.- «Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de ***, y del Ilustre Colegio Notarial de  ***, DOY FE de que el documento precedente compuesto de *** hojas de papel común impresas por una sola cara y numeradas por mi del uno al ***, constituye una exacta reproducción de otro ejemplar de ese mismo documento que fue unido a la matriz del acta de presencia autorizada por mi el día *** con el número *** de mi protocolo, cuyo documento previo el presente diligenciamiento, se une a la precedente copia de dicho instrumento la cual ha sido extendida por mi en *** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie ***, número *** y los *** anteriores en orden correlativo. En ***, a ***».
  61. Diligencia para hacer constar la comunicación del hecho imponible del IIVTNU a través de Sede Electrónica municipal: “2ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el día ***, expido y remito, través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de ***, ENLACE AQUÍ, COPIA SIMPLE ELECTRÓNICA a dicho Ayuntamiento, para dar cumplimiento al requerimiento contenido en la matriz precedente y a los fines del párrafo 5 del Artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Incorporo justificante de dicho envío a la presente. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior, Doy fe.=”
  62. Diligencia para hacer constar la adhesión de una apoderado mancomunado que “ratifica” o se adhiera ante otro Notario: “1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, el día ***, para hacer constar que en el día de hoy, ha sido ratificada, complementada, consentida y aprobada en todas sus partes la presente escritura mediante otra autorizada por Don ***, Notario de ***, con el número *** de protocolo, por lo que una vez recibida copia autorizada electrónica de dicha mediante SIGNO cuyo traslado a papel efectuaré para que acompañe a la copia autorizada de la presente, yo, el Notario, estimo que son suficientes las facultades representativas acreditadas por los Señores Apoderados de la entidad vendedora para el contrato de compraventa a que la presente escritura se refiere, al haberse adherido otro apoderado mancomunado de la misma entidad, cuyo poder fue acreditado al autorizante de la escritura de ratificación mediante exhibición de copia autorizada de la misma. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en que lo fue la diligencia anterior y en el presente, Doy fe.=”
  63. Nota para hacer constar la ratificación en la matriz: “NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, para hacer constar que la presente escritura ha sido ratificada, el día *, mediante otra autorizada por el Notario de * y de su Ilustre Colegio, Don *, con el número * de protocolo, quien me ha enviado copia autorizada electrónica a través del SISTEMA INTEGRADO DE GESTIÓN NOTARIAL (SIGNO) para su traslado a papel. En *, a *. Doy fe.- Firmado: JEN”.
  64. Nota de expedición de copia con eficacia ejecutiva de una escritura de hipoteca en base a cláusula que la permite: “ES “PRIMERA COPIA” DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA) de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la notaría y año correspondientes, que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y sucesor del protocolo del Notario autorizante, expido a instancia de la entidad “*”, con carácter ejecutivo, con arreglo al pacto Tercero, punto 1.-, como sucesora universal de “*”  habiéndose expedido otra copia con dicho carácter ejecutivo, a favor de “*”, en ****** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ***** y los ******* anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En *, el día *. DOY FE”.
  65. Nota de expedición de copia con eficacia ejecutiva de una escritura de ampliación en a base a cláusula que la permite: “ES “PRIMERA COPIA” DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA) de la matriz número al principio indicado del protocolo general de la notaría y año correspondientes, y yo, el Notario autorizante del mismo, expido a instancia de la entidad “*”, con carácter ejecutivo, con arreglo a la cláusula tercera, punto 1.-, de la escritura de constitución de Préstamo Hipotecario y Aval autorizada por *, el día * con el número  * de protocolo, que forma parte del protocolo a mi cargo, y con arreglo a la cláusula * de la propia escritura y ello como sucesora universal de “*”  habiéndose expedido otra copia con dicho carácter ejecutivo, a favor de “*”, en ****** folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número ****** y los ******** anteriores en orden correlativo, incluido uno, que se agrega para la consignación de notas por los Registros y oficinas públicas. En *, el día *. DOY FE”.
  66. Testimonio de impresión a papel de documento electrónico sin CSV: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *, y del Ilustre Colegio Notarial de *, DOY FE: De que la fotocopia que antecede extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número *, en lo que expresa es reproducción fiel y exacta de la impresión a papel del documento electrónico original (sin CSV o sistema que permita su validación) que tengo a la vista y con el que la he cotejado. En *, a *.
  67. Legitimación de firmas con testimonio de suficiencia de facultades: “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitima que la firma de Don *, con D.N.I./N.I.F. * representante de la entidad mercantil “*, S.L.” titular del N.I.F.*, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando, a juicio de la documentación aportada, el concedente, facultades suficientes para la solicitud de registro para el acceso a servicios de certificación, manifestando el concedente que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa. Es diligencia, que extiendo en *, a *.”
  68. Legitimación de firmas con testimonio de suficiencia de facultades: “A LA SRA. REGISTRADORA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE *: Dña. *, mayor de edad, provista de DNI nº*-Y, en su calidad de APODERADA SOLIDARIA de * con domicilio y oficina de dicha entidad en *. Su nombramiento y facultades para este acto resultan de la escritura de poder, *, cuyo poder se halla registrado en *. Ante este Registro comparezco, y como mejor en Derecho proceda, DIGO: *. En * a *. *. Apoderada de *”. “Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, doy fe y legitima que la firma de *, con D.N.I./N.I.F. *, representante de la entidad mercantil “ titular del NIF *, es legítima, de conformidad con lo previsto en el artículo 259 del Reglamento Notarial, por haber sido puesta en mi presencia, y ostentando, a mi juicio, facultades suficientes para la solicitud que efectúa en base a los poderes exhibidos, manifestando que no han variado sus facultades ni la capacidad de la persona jurídica que representa. Es diligencia, que extiendo en *, a * *”.
  69. Expedición de copia con error en las notas y solicitud de corrección: Esto es lo que se puso en matriz: NOTA: En *, el día *, yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, expido QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL, a instancia de LA SOCIEDAD “* S.A.R.L.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, con carácter ejecutivo, habiéndose expedido anteriormente, tres copias con dicho carácter ejecutivo, a favor de la Entidad “*, S.A.”,  y lo hago en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, número * y los veintisiete anteriores en orden correlativo. Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”. Y esto es lo que se puso en la copia: ES QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL, que yo, MIGUEL PRIETO ESCUDERO, Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo, a instancias de la de LA SOCIEDAD “* S.A.R.L.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente tres copias con carácter ejecutivo en favor de la Entidad “*, S.A.” y lo hago en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, números ********* y los veintisiete anteriores en orden correlativo. En *, el día …… de            *. DOY FE”. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”. Ahora en la matriz vamos a poner una diligencia: “DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que en la nota anterior a continuación de “QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL”, debe constar lo siguiente: (CUARTA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA Y PRIMERA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA PARA LA SOLICITANTE). De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”. Y en la copia añadiremos esto: DILIGENCIA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *, el día *, para hacer constar que el texto correcto de la anterior nota de expedición de copia conforme a la nota de expedición de la misma en su matriz es el siguiente: “ES QUINTA COPIA DE SU ORIGINAL (CUARTA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA Y PRIMERA AUTORIZADA CON EFICACIA EJECUTIVA PARA LA SOLICITANTE), que yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario sucesor en el protocolo del Notario autorizante, expido con carácter ejecutivo, a instancias de la de LA SOCIEDAD “* S.A.R.L.”, que se acredita como actual titular del préstamo hipotecario objeto de dicha matriz y con arreglo a la Resolución de 28 de Junio de 2018 de la Dirección General de los Registros y del Notariado, habiéndose expedido anteriormente tres copias con carácter ejecutivo en favor de la Entidad “*, S.A.” y lo hago en veintiocho folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie *, números ********* y los veintisiete anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE”. De todo lo cual, yo, el Notario, Doy fe. – Firmado: JEN- Rubricado”
  70. Una diligencia para una factura proforma que se quedó fuera en una póliza de leasing: “2ª DILIGENCIA. La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de * con residencia en *, el día *, para hacer constar que por error involuntario no fue unida a la presente la factura proforma del vehículo objeto del contrato de la cual se me ha hecho entrega en el día de hoy. Incorporo a la presente dicha factura que constituirá la HOJA número * de las * (NUMERADAS DEL UNO AL *) que comprende la póliza en total. En *, a *. Doy fe.=”.
  71. Otra copia con eficacia ejecutiva: “ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA), y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del documento, la expido con carácter ejecutivo, a instancias de la entidad “*, S.A”, con arreglo al apartado TERCERO (INVARIABILIDAD DE CONDICIONES) de la propia escritura y al exponente “UNDÉCIMA apartado d)”, de la escritura de Préstamo con Garantía Hipotecaria (protocolo */* autorizado también por mí y a mi cargo) y que por ésta se modifica, habiéndose expedido anteriormente una copia con dicho carácter ejecutivo, a favor del mismo interesado, y lo hago en …. folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número **** y los **** anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE”.
  72. Y otra: “ES SEGUNDA COPIA AUTORIZADA EXACTA DE SU ORIGINAL (SEGUNDA CON EFICACIA EJECUTIVA), y yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario autorizante del documento, la expido con carácter ejecutivo, a instancias de la entidad “BANCO *, S.A”, con arreglo al apartado TERCERO (INVARIABILIDAD DE CONDICIONES) de la escritura de NOVACIÓN DE PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA (protocolo */* autorizado también por mí y a mi cargo y que por ésta se modifica), y al exponente “UNDÉCIMA apartado d)”, de la escritura de Préstamo con Garantía Hipotecaria (protocolo */* autorizado también por mí y a mi cargo), habiéndose expedido anteriormente una copia con dicho carácter ejecutivo, a favor del mismo interesado, y lo hago en * folios de papel timbrado de uso exclusivo notarial de la serie *, número * y los * anteriores en orden correlativo. En *, a *. DOY FE”.-

 

 Seguiremos añadiendo …

 

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Poderes especiales con facultades para préstamos, créditos, fianzas y avales

poder para hipotecas

  1. SOLICITAR, ACEPTAR, CONSTITUIR y OBTENER, incluso como hipotecante no deudor, de la “ENTIDAD”, PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA sobre fincas  o participaciones indivisas de las mismas sitas en el término municipal de XXXX, así como subrogaciones, ampliaciones y novaciones de préstamos o créditos de dicha clase, ya existentes, por un importe máximo (o sin él) de xxxx de principal o límite, en los demás términos o condiciones que estime pertinentes.
  2. Solicitar, aceptar, constituir y obtener de cualquier Entidad Bancaria, préstamos o créditos hipotecarios, así como subrogaciones, ampliaciones y novaciones de los mismos o de otros ya existentes, con los pactos y condiciones que libremente estipule e hipotecar en garantía de tales préstamos o créditos cualquier finca/s sitas en España de la que sean propietarios los poderdantes.
  3. Consentir la AMPLIACIÓN, NOVACIÓN Y/O MODIFICACIÓN, en la calidad de hipotecantes no deudores de los poderdantes, de PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA concedidos por la entidad xxxx, al apoderado y su citada esposa, con carácter solidario, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
  4. AMPLIAR Y NOVAR, como hipotecantes no deudores, PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA, ya existentes con la entidad xxx, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
  5. Hipotecar en garantía de un préstamo o crédito que se concederá a Doña xxx (DNI/NIF xxx) por la entidad xxx, la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de Illescas, sita en término de xxx, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
  6. Concertar y formalizar con la Entidad “xxxxx.” un préstamo destinado a la adquisición de los INMUEBLES anteriormente descritos, con los pactos, cláusulas y garantías que estime, incluso la hipotecaria, asegurando la devolución del capital, el pago de intereses, las costas y gastos y demás responsabilidades. Recibir las cantidades que deban de entregarse a los otorgantes, firmando a tal efecto el documento o documentos consiguientes, o confesar el recibo de las mismas, abonando tales cantidades en la cuenta de los mandantes y satisfacer en nombre de los mismos las que deban abonar en consecuencia del préstamo indicado. Consentir y firmar liquidaciones relativas a los extremos comprendidos en este poder, o que a él se refieran directa o indirectamente. Consentir que en cuanto sea procedente constituya una sola hipoteca, al amparo del artículo 217 del Reglamento Hipotecario. Celebrar con la referida entidad cualesquiera convenios sobre cancelación de cargas. Renunciar al fuero propio de los otorgantes, sometiéndose a los Juzgados y Tribunales que estime procedentes. A dichos fines podrá igualmente DAR en GARANTÍA o HIPOTECAR la vivienda propiedad de los poderdantes, inscrita en el Registro de la Propiedad Número xxx de xxx, al Tomo XXX, libro xxx, folio xxx, finca número xxxx, inscripción xx.
  7. AFIANZAR y/o AVALAR el cumplimiento de las obligaciones que asuma el apoderado en una póliza de PRÉSTAMO con GARANTÍA PERSONAL número xxx formalizada y/o suscrita con la entidad xxxx, por un importe de xxx de principal, y plazo de xxx, con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y cualquier otro que pudiera corresponderle y en los demás términos que considere oportunos.
  8. AFIANZAR y AVALAR exclusivamente a la propia apoderada en la operación de compra de la vivienda o apartamento que en breve pretende formalizar, ante cualquier Banco o Caja de Ahorros, pudiendo renunciar a los beneficios de orden, excusión y división, pudiendo extender la garantía a cualquier prórroga o ampliación posterior, pactando lo que estime conveniente sin limitación alguna, y con facultad de modificarlas, posponerlas y cancelarlas.
  9. Solicitar de sus acreedores la cancelación de las hipotecas que graven las fincas descritas, realizando todos los trámites bancarios internos o de otro tipo que sean necesarios a tal fin.
  10. AFIANZAR o AVALAR el cumplimiento de las obligaciones que asuma la sociedad mercantil “xxxx  S.L.”, titular del N.I.F. xxxx, como parte prestataria, acreditada o deudora, en operaciones de préstamo o crédito con garantía hipotecaria o cualquier otra, o sin ella, formalizadas y/o suscritas con la entidad “BANK S.A.”, con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y cualquier otro que pudiera corresponderle.
  11. Afianzar PRÉSTAMOS o CRÉDITOS con GARANTÍA HIPOTECARIA concedidos solidariamente a DON XXX, titular del pasaporte británico XXXX y del N.I.E. XX y DOÑA XXX, cuyos datos constan anteriormente, así como subrogaciones, ampliaciones y novaciones de préstamos o créditos de dicha clase, ya existentes, en los términos o condiciones que estime pertinentes, con renuncia a los beneficios de orden, división y excusión.
  12. AFIANZAR y/o AVALAR, individual, solidaria o mancomunadamente, el cumplimiento de las obligaciones que asuma la apoderada, en operaciones de PRÉSTAMO o CRÉDITO con garantía hipotecaria (incluidas subrogaciones, ampliaciones y novaciones de préstamos o créditos ya existentes), sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxxx, o sobre las partes de la misma que resulten de segregación o sobre le resto de finca matriz en tales casos o de división de la misma, formalizadas y/o suscritas con cualesquiera entidades de crédito con renuncia expresa a los beneficios de orden, división y cualquier otro que pudieran corresponderles y en los demás términos que considere oportunos.
  13. Avalar, afianzar o garantizar el cumplimiento de las obligaciones que como deudor contraiga  el Sr. Apoderado, en virtud de préstamos o créditos concedidos a dicho Sr. por entidades de crédito, así como las responsabilidades accesorias correspondientes, solidariamente con el deudor y con otro y otros cofiadores, respondiendo el fiador o fiadores por el total de las obligaciones afianzadas en los mismos términos, plazos y condiciones que el deudor principal. A tal efecto, renunciar expresamente a los beneficios de orden, división y excusión y a todos cuantos otros pudieran favorecerle. El afianzamiento podrá constituirse por todo el tiempo de duración de dicha operación, así como el de sus prórrogas expresas o tácitas y por las cantidades correspondientes a gastos judiciales y extrajudiciales, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, aunque no fuera preceptiva su intervención, sin necesidad de ulteriores notificaciones o ratificaciones y en los demás términos y condiciones que el apoderado estime oportunos.
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Poderes especiales para cosas diversas

modelos variados de escrituras de poder

 

Advertencia: En la web «Justito El Notario», su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

  1. Retirar del Ministerio de Justicia (u organismo competente) de xxxx, Certificados de Antecedentes Penales, genéricos o específicos en cuanto a determinados delitos, relativos al poderdante, a fin de que pueda solicitar y tramitar la adquisición de la nacionalidad española, pudiendo a tal efecto firmar cuantos documentos sean precisos, satisfacer tasas y efectuar cualquier otra gestión que estime necesaria.
  2. PODER PARA TRAMITAR RESIDENCIA EN ESPAÑA DE UN BRITÁNICO TRAS EL BREXIT: Obtener del organismo competente Certificados de Antecedentes Penales, genéricos o específicos en cuanto a determinados delitos, relativos al poderdante, a fin de que pueda solicitar y tramitar la adquisición de la residencia permanente en España, pudiendo a tal efecto firmar cuantos documentos sean precisos, satisfacer tasas y efectuar cualquier otra gestión que sea necesaria o conveniente. Solicitar, tramitar, renovar u obtener el pasaporte del poderdante y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes. Y, en general, solicitar, tramitar, y obtener todo lo necesario para  conseguir la residencia en España del poderdante en España a fin de acreditar que es beneficiario del Acuerdo de Retirada por estar cumpliendo los requisitos legalmente exigibles dentro del período que comprende desde el 1 de Enero de 2020 a 31 de Diciembre de 2020.
  3. Consentir, adherirse, incorporarse y/o a la “Junta de compensación de la Unidad de Actuación xxx de xxx”, en los términos que figuran en la escritura autorizada por Don xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, y en los de los Estatutos y Bases de Actuación incorporados a dicha escritura, aportando toda la participación y derechos que por cualquier concepto o título le pertenezcan sobre la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx a la Junta de Compensación, en titularidad fiduciaria con poder dispositivo, quedando los terrenos directamente afectados al cumplimiento de las obligaciones inherentes al Sistema de Compensación, de acuerdo con lo previsto en los Estatutos.
  4. Solicitar y/o obtener en la Comisaría de Policía de xxx o en la Oficina de Extranjería de xxx, los Números de Identidad de Extranjero (N.I.E.) a nombre de los poderdantes realizando, a tal efecto, todas cuantas gestiones y trámites sean precisos.
  5. Solicitar y/o obtener en cualquier Comisaría de Policía u Oficina de Extranjería españolas, los Números de Identidad de Extranjero (N.I.E.) a nombre de los poderdantes realizando, a tal efecto, todas cuantas gestiones y trámites sean precisos, así como solicitar y retirar etiquetas fiscales y tarjetas de residencia o certificaciones de residencia a efectos fiscales.
  6. Librar, aceptar, avalar, endosar, cobrar, pagar, intervenir y protestar talones y cheques; abrir, seguir, cancelar y liquidar libretas de ahorro, cuentas corrientes y de plazo; constituir, transferir, modificar, cancelar y retirar depósitos provisionales o definitivos, de metálico, valores u otros bienes; comprar, vender, canjear, pignorar y negociar efectos y valores, y cobrar sus intereses, dividendos y amortizaciones; arrendar cajas de seguridad; y, en general, operar con Cajas de Ahorro, Bancos, y entidades similares, a los indicados fines, disponiendo de los bienes existentes en ellos por cualquier concepto, y haciendo, en general, cuanto permitan la legislación y la práctica bancarias, y especialmente a los fines de obtener la información relativa a la causante DOÑA xxx  de todo tipo de entidades bancarias, financieras, de seguros o de crédito.
  7. Consentir, aceptar, ratificar o prestar su pleno consentimiento y conformidad a la escritura de compraventa otorgada por su madre y apoderada el día xxx, con el número xxx de protocolo, ante Don xxx, Notario de xxx, a los efectos del artículo 95.4 del Reglamento Hipotecario y puesto que la finca objeto de dicha escritura pertenecía a su madre y apoderada con carácter privativo por confesión de privatividad efectuada por su difunto padre Don xxxx.
  8. Consentir posposiciones de la condición resolutoria que grava la finca registral número xxx de las del Registro de la Propiedad de xxx, sita en término de xxx, constituida mediante escritura autorizada por Doña xxx, Notario de xxx, el día xxx, con el número xxx de protocolo, en los términos o condiciones que estime pertinentes.
  9. Comparecer de conformidad con lo establecido en el artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, ante el Ayuntamiento de xxx, el día xxxx, como punto de reunión, aportando los documentos acreditativos de su titularidad y el último recibo de contribución, así como el número de cuenta bancaria para el supuesto de que haya acuerdo económico por los bienes objeto de expropiación, haciéndose acompañar si lo estiman oportuno de Peritos y Notario, y en relación con dicha comparecencia efectuar cuantos trámites y gestiones sean necesarios.
  10. Comparecer ante cualesquiera oficinas públicas o privadas, Autoridades y Organismos del Estado, Provincia o Municipio, Juzgados o Tribunales, Fiscalías o Ministerios Públicos, Embajadas, Registros Civiles o cualquier otro, Ministerio de Relaciones Exteriores o cualquier otro, Policía u otros de la República Bolivariana de Venezuela, a fin de que efectúe todo cuanto trámite o gestión administrativa o judicial sea necesaria y especialmente para que obtenga CARTA DE SOLTERÍA de la poderdante, pudiendo firmar cuanta documentación pública o privada le fuere exigida. Tales facultades se conceden en los más amplios términos.
  11. Efectuar el cierre del ejercicio social y pagar los impuestos de los que sea sujeto pasivo la sociedad, especialmente el Impuesto Sobre el Valor Añadido.
  12. Comparecer ante cualesquiera oficinas públicas o privadas, Autoridades y Organismos del Estado, Provincia o Municipio, Juzgados o Tribunales, Fiscalías o Ministerios Públicos, Embajadas, Registros Civiles o cualquier otro, Ministerio de Relaciones Exteriores o cualquier otro, Policía u otros de Bolivia, a fin de que efectúe todo cuanto trámite o gestión administrativa o judicial sea necesaria y especialmente para que obtenga APLAZAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS EN EL PAGO DE LOS IMPUESTOS en los que el poderdante sea sujeto pasivo, responsable subsidiario u obligado al pago en dicho país, pudiendo firmar cuanta documentación pública o privada le fuere exigida.
  13. Otorgar y firmar cuantos documentos públicos y privados sean necesarios, inclusive aquellos de subsanación, aclaración o rectificación que de los otorgados fueren menester, así como comparecer ante toda clase de organismos y administraciones y hacer declaraciones y señalamientos que se estimen pertinentes o exija la legislación aplicable vigente, pudiendo señalar domicilios y lugares para notificación en los mismos, y pudiendo ostentar la representación del poderdante frente a cualquier administración tributaria boliviana para presentar y suscribir declaraciones a nombre del sujeto pasivo, aportar documentos o datos, recibir y atender los requerimientos y comunicaciones que se practiquen, tanto si versan sobre cuestiones de trámite como sobre el fondo del asunto; formular reclamaciones, desistir de instancias y renunciar derechos en nombre de su representado, actuar ante la inspección de los tributos y obligarse en cuantas actas, diligencias, y documentos se extiendan y recibir de la Hacienda Pública boliviana las transferencias por devoluciones que resulten a favor del sujeto pasivo y especialmente para que obtenga APLAZAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS EN EL PAGO DE LOS IMPUESTOS en los que el poderdante sea sujeto pasivo, responsable subsidiario u obligado al pago en dicho país, pudiendo firmar cuanta documentación pública o privada le fuere exigida.
  14. Otorgar transmisión de una mitad indivisa del total por el título y valores que estimen convenientes a favor de los citados DOÑA xxx y DON xxx;  para que declaren que éstos últimos han procedido a sus costas, a la construcción de una edificación, con la descripción que ellos estimen conveniente y por los valores que ellos declaren y consiguiente declaración de obra nueva, así como a proceder a la división de la finca en régimen de propiedad horizontal y posterior adjudicación de una de las dos fincas resultantes, por mitades indivisas a DOÑA xxx y DON xxx y adjudicando la otra finca (consistente en la edificación ya existente en la actualidad) a favor de la compareciente y a favor de DOÑA xxx por iguales mitades indivisas, así como a efectuar todas aquellas declaraciones complementarias y necesarias para el buen fin del otorgamiento de la escritura y conseguir su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  15. Especialmente le faculta para personarse ante el Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación (SMAC) en xxx en el procedimiento para el que se halla citado el día xxx.
  16. Efectuar y consentir aportaciones a la sociedad de gananciales de su matrimonio de toda clase de bienes muebles o inmuebles de sus respectivos patrimonios privativos, con las condiciones que estime pertinente en cuanto a la valoración de la aportación y a la reserva de eventuales derechos de reembolso en el momento de la disolución y liquidación de la sociedad de gananciales o en cualquier otro momento
  17. Modificar, Anular, Dejar sin efecto, Causar la baja o Cancelar el alta en la Seguridad Social (Salud Coop.) colombiana, de la hija, actualmente mayor de edad e independiente del poderdante, Doña XXXXX, titular de la Tarjeta de Identidad de su nacionalidad número xxxx, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones ante cualesquiera órganos administrativos, sanitarios u otros competentes.
  18. Anular, cancelar o modificar el empadronamiento de la poderdante en la Calle XXXXX,  y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes.
  19. Solicitar, tramitar, renovar u obtener el pasaporte ucraniano de sus citados hijos, y a tal fin efectuar todo tipo de trámites y gestiones en el Registro Civil, ante el Poder Judicial y sus Juzgados y Tribunales, Embajadas, Consulados, Policía, entes encargados de la migración o cualesquiera otros competentes.
  20. Que confiere poder a favor de la Letrada DOÑA XXXXX, con domicilio profesional en xxx, para efectuar cuantos trámites y gestiones sean necesarios para la solicitud de autorización de residencia de larga duración o de larga duración UE (L.O. 4/2000 y R.D. 557/2011) del poderdante en España.
  21. Aceptar, en la misma escritura o documento de donación o en otro separado, donaciones, puras, condicionales u onerosas, de bienes muebles, inmuebles, o participaciones indivisas de los mismos, así como de metálico, en pleno dominio, usufructo o nuda propiedad, con obligación de colacionar o sin ella, con o sin cláusula de reversión, con o sin reserva de la facultad de disponer por parte del donante o donantes, con o sin prohibiciones de disponer, y en general con los pactos, características, limitaciones o condiciones que estime convenientes u oportunas, realizando las manifestaciones que sean precisas para gozar de los beneficios fiscales que sean aplicables
  22. Llevar a cabo la tramitación de la presente escritura ante la Administración Tributaria competente, a los efectos de cumplimiento de las obligaciones derivadas del Impuesto correspondiente, autorizándole a la confección de las autoliquidaciones, pago del impuesto y presentación y retirada del documento. Presentar y retirar la presente escritura en el Registro de la Propiedad competente. Tramitar, presentar y retirar ante toda clase de Oficinas, Públicas y Privadas, Autoridades y Organismos del Estado, incluyendo SUMA, Catastro, Iberdrola, Aguas, Ayuntamiento y compa­ñías telefónicas, todo tipo de documentos, así como domiciliar los recibos correspondientes. Tramitar la declaración censal de alta en el censo de obligados tributarios (modelo 030) ante la Agencia Estatal para la Administración Tributaria.¡
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Poderes especiales para vender

poderes especiales para vender

  1. Sólo en relación con los bienes procedentes de las herencias antes mencionadas, con independencia de que la fecha de otorgamiento de la correspondiente escritura sea anterior o posterior a la fecha del presente instrumento, VENDER a la persona o personas físicas o jurídicas que estimen pertinentes, en su totalidad o por participaciones indivisas, pudiendo efectuar operaciones de segregación, división, y cualquier otra modificación hipotecaria, fijando los precios, plazos y condiciones que estime pertinentes, estableciendo las garantías que se estimen oportunas en caso de aplazar parte del precio, pudiendo posteriormente cobrar y dar recibo de dichos precios aplazados y otorgar carta de pago del mismo, así como cancelar las garantías que se hubiesen establecido, ya sean éstas personales o reales; y asimismo firmar cuantos documentos públicos o privados sean precisos, subsanación, rectificación hasta su total inscripción en el Registro de la Propiedad.
  2. VENDER a la persona o personas físicas o jurídicas que estimen pertinentes, en su totalidad o por participaciones indivisas, la finca registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, en término de xxx, pudiendo efectuar operaciones de segregación, división, y cualquier otra modificación hipotecaria, fijando los precios, plazos y condiciones que estime pertinentes, estableciendo las garantías que se estimen oportunas en caso de aplazar parte del precio, pudiendo posteriormente cobrar y dar recibo de dichos precios aplazados y otorgar carta de pago del mismo, así como cancelar las garantías que se hubiesen establecido, ya sean éstas personales o reales; y asimismo firmar cuantos documentos públicos o privados sean precisos, subsanación, rectificación hasta su total inscripción en el Registro de la Propiedad.
  3. Disponer, enajenar, gravar, adquirir y contratar, activa o pasivamente, respecto de toda clase de bienes muebles o inmuebles (en el caso de inmuebles exceptuando los de carácter privativo de la poderdante), derechos reales y personales, acciones y obligaciones, cupones, valores y cualesquiera efectos públicos o privados, pudiendo en tal sentido, con las condiciones y por el precio de contado, confesado o aplazado que estime pertinentes, ejercitar, otorgar, conceder y aceptar compraventas, aportes, permutas, cesiones en pago y para pago, amortizaciones, rescates, subrogaciones, retractos, opciones y tanteos, agrupaciones, segregaciones, agregaciones, parcelaciones, divisiones, declaraciones de obra nueva y de obra derruida, alteraciones de fincas, cartas de pago, fianzas, transacciones, compromisos y arbitrajes; constituir, reconocer, aceptar, ejecutar, transmitir, dividir, modificar, extinguir, cancelar y disolver, total o parcialmente, usufructos, servidumbres, prendas, hipotecas, en garantía de deuda propia o ajena, anticresis, comunidades de toda clase, propiedades horizontales, censos, derechos de superficie, y, en general, cualesquiera derechos reales y personales.
  4. Comparecer ante Notario y vender en escritura pública la citada finca por un precio de xxxx el cual será recibido por el apoderado en un cheque bancario a nombre del poderdante, y ello con los demás pactos y condiciones que juzgue oportunos, describiendo o aceptando, con arreglo a derecho, descripciones de los bienes y declaraciones sobre su procedencia, situación posesoria, arrendaticia y de cargas, ya exhibiendo los oportunos documentos, ya declarándolo verbalmente.
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Póliza de subsanación de otra (anexo)

anexo a paliza intervenida

ANEXO DE SUBSANACIÓN Y ACLARACIÓN A EFECTOS DE CONSEGUIR LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES DE xxxx DE LA PÓLIZA DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING) DE BIENES MUEBLES NÚMERO xxx  INTERVENIDA, CON EL NÚMERO xxx DE LA SECCIÓN A DE SU LIBRO-REGISTRO, POR DON xxx, NOTARIO DE xxx Y DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE xxx, EL DÍA xxx.

YO, JUSTITO EL NOTARIO, NOTARIO DE XXX Y DEL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE XXX, POR LA PRESENTE HAGO CONSTAR QUE, INVOLUNTARIAMENTE, FUERON COMETIDOS EN LA PÓLIZA DE REFERENCIA LOS SIGUIENTES ERRORES:

1.- No fueron reseñados los datos de inscripción de la mercantil “XXX, S.L.”, titular del N.I.F. xxx, cuyos datos son los siguientes:

Registro Mercantil de XXX, al tomo XXX

2.- Y no fue reseñado correctamente en la propia póliza, el bastidor del vehículo objeto del contrato, cuyo bastidor, según resultaba de la documentación preparatoria de la póliza subsanada y aclarada por la presente, es el siguiente:

XXXX.

Que mediante el presente ANEXO, SUBSANO Y ACLARO, al amparo del Artículo 153 del Reglamento Notarial, el contenido de la póliza de xxxx, RELATIVA AL CONTRATO NÚMERO XXX, en cuanto a los indicados datos de inscripción y bastidor en los términos que resultan de la presente.

Tales son los términos del presente ANEXO DE SUBSANACIÓN Y ACLARACIÓN, extendido en el presente folio de papel exclusivo para documentos notariales serie xxxx, número xxxx, de cuyo contenido, yo, el Notario, Doy fe.=

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Póliza de subsanación de otras por errores detectados en la secuencia de numeración

secuencia errónea numeración protocolo

En xxxx, mi residencia, a

Yo, xxxxx, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXXX, a tenor de la facultad que me concede el artículo 153 del vigente Reglamento Notarial:

HAGO CONSTAR:

I.- Que en la POLIZA DE PRESTAMO  Nº xxxx,  de la entidad financiera ” BANK”,  intervenida bajo mi fe el día XXXX, a la que le fue asignada el número 148 de asiento, se padeció el error involuntario de insertar dicha póliza tras las numeradas del 142 a 147 correlativamente, a pesar de ser estas intervenidas con fecha posterior a la citada, esto es, XXX.

II.- Que, observado dicho error, yo, el Notario, lo subsano al amparo de lo dispuesto en el citado Articulo 153 del Reglamento Notarial, aclarando con la presente que la poliza a la que le fue asignada por error el número de asiento 148, le corresponde en realidad el número 142, y a las pólizas a las que le fueron asignados los números de asiento 142, 143, 144, 145, 146 y 147,  les corresponde en realidad los números 143, 144, 145, 146, 147 y 148 correlativamente.

Tales son  los términos  de la presente SUBSANACIÓN  DE  ERRORES, extendida en el presente folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de cuyo íntegro contenido y de quedar extendida en dicho folio, yo, el Notario, Doy fe.=-

OTRA VARIANTE

A tenor de la facultad que me concede el artículo 34 del vigente Reglamento de Corredores de Comercio Colegiados, HAGO CONSTAR:

I).- Que en los Asientos números 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, y 168 del presente año se padeció el error involuntario y material de hacer constar como tal número de Asiento de los mismos el anteriormente citado para cada uno de ellos, cuando en realidad los números que respectivamente correspondían a dichos Asientos son los siguientes: 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, y 167.

II).- Que observado dicho error RECTIFICO dichos Asientos y los SUBSANO, al  amparo de lo dispuesto en el citado artículo, en el sentido de considerar, respectivamente, como número de Asiento de las operaciones por mi intervenidas con los números 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 167, y 168, los siguientes: 151, 152, 153, 154, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, y 167.

Tales son los términos del presente ASIENTO DE RECTIFICACIÓN Y SUBSANACIÓN DE ERRORES, de cuyo contenido, así como de que queda extendido en el presente folio de papel de los Colegios Notariales de España, Serie XX, número XXXX, yo, el Notario, doy fe.=

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Preparando el terreno para un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido

preparando reanudación de tracto

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Una escritura sin ninguna problemática especial que, de repente, da la sorpresa (como tantas, lo crean o no).

El caso es que una de las fincas que se venden pertenece a los vendedores en cuanto a una mitad indivisa. La otra lleva 80 años a nombre de una señora que nadie sabe (y han intentando averiguarlo) quien puñetas es.

De repente, es el momento de pensar “aquí podría estar el inicio y punto de amarre de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido” con lo que hay que blindar la escritura para que nos sirva a tal efecto.

Vamos a ver, señores … y entonces les hago una batería de preguntas: 

  1. ¿Quién es Doña Tal?
  2. ¿Ustedes sabían que no compraban el 100%?
  3. ¿Ustedes creían que iban a vender el 100%?

Todo positivo, nada negativo: Ni puñetera idea de quién era Doña Tal y, por supuesto, daban por hecho que habían comprado todo y que lo iban a transmitir todo.

Había que abonar el terreno para que, cuando la compradora quiera, se pueda tramitar con mayor garantía el expediente y esto fue lo que hicimos … (por el mismo precio y con una hora de Notario a pleno rendimiento “by the face”):

 

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que * son dueños, con carácter ganancial, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de las siguientes fincas (1, 2, 3 y 4) y participaciones indivisas de fincas (5):

DESTACADO: PLENO DOMINO.

1.=

2.=

3.= RÚSTICA: Pieza de *, en término de *, partido de *, en *, llamado “*”.

Superficie: Dieciséis áreas, treinta y tres centiáreas (1.633 m²).

Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, *, y Oeste, *.

INSCRIPCIÓN: 

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:

DESTACADO 2: PLENO DOMINIO.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada en pleno dominio a nombre de sus propietarios al 50% bajo la siguiente referencia: *.

DESTACADO 3: PLENO DOMINIO.

TÍTULO RELATIVO A LAS TRES FINCAS ANTERIORES: El de compra efectuada a Don * y Doña *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo.

AQUÍ YA NO PODÍA ABUSAR.

4.= 

5.=

CIRCUNSTANCIAS COMUNES A TODAS LAS FINCAS:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada al 100% a nombre del Sr. * la nº 4), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales que incorporo a esta matriz, obtenidas a solicitud de los otorgantes de la  Sede Electrónica de Catastro, a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

LA 3 ESTABA BIEN, PERO DESTAQUÉ QUE LA 4 NO LO ESTABA.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura, junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas y participaciones de fincas descritas.

La descripción de las fincas y participaciones de fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente, junto con la solicitud formulada.

En la nota registral relativa a la finca *, consta: TITULARIDAD: DOÑA *, en cuanto a una mitad indivisa de la NUDA PROPIEDAD con carácter privativo. TÍTULO: Adquirida por Herencia, en escritura otorgada en *, de fecha *, ante su Notario *. Inscripción *. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *. DOÑA *, en cuanto a una mitad indivisa del USUFRUCTO con carácter privativo. TÍTULO: Adquirida por Compraventa, en escritura otorgada en *, de fecha *, ante su Notario *. Inscripción *ª. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *”.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

 

QUE QUEDE CLARO COMO ESTABA Y QUE YO HABÍA EXPLICADO.

 

SEGUNDO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- * venden y transmiten, como cuerpos ciertos, el pleno dominio de las fincas 1, 2, 3 y 4 y el pleno dominio de las participaciones de finca número 5 objeto de la presente escritura, a *, quien las compra y adquiere, con carácter privativo, con cuanto a las mismas le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

DESTACADO 4: PLENO DOMINIO.

B).- PRECIO.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de las fincas y participaciones de fincas objeto de la presente escritura.

D).- 

SEGUNDO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.

TERCERO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020.

CUARTO.- Rectificación de Catastro y Concordancia de Catastro y Registro:

QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora.

Los eventuales gastos que conlleve la tramitación de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, no serán asumidos por la parte vendedora, si bien esta se compromete a consentir o ratificar cuantas actuaciones fueran necesarias a la parte compradora.

¿NO QUEDABA CLARA LA IDEA?

SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN registral. Se solicita la inscripción total o, en su caso, parcial de la presente escritura.

QUE NO SE DESPISTE EL REGISTRO.

 

Bueno, quedo a la espera de ese expediente. Si gustan, claro.

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Rectificación (o matización) de “errores” testamentarios en la partición de herencia

errores en testamento solucionado en la herencia

Tan cierto es que la voluntad del testador es la ley suprema de la sucesión, como que los herederos mayores de edad y plenamente capaces tienen posibilidad de hacer sus componendas en la escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Esa capacidad de los herederos es sumamente importante cuando en el testamento se haya podido deslizar algún tipo de error o errores.

Creo que esta entrada puede ser útil para recopilar esas formulaciones poco usuales que se utilizan en algunas herencias y que luego te resultan imposibles de encontrar cuando llega el momento de hacerlo y se te repite el mismo caso u otro similar.

Caso 1 preterición de viudo: Aquí lo que realmente ocurrió es que el causante se olvidó de hacer un nuevo testamento tras contraer un segundo matrimonio. Esto fue lo que hicimos constar:

“Manifiestan los comparecientes que si bien en dicho testamento no existe mención alguna a la segunda esposa del causante (puesto que fue otorgado antes de que el causante contrajera su segundo matrimonio) habiendo incurrido el testador en preterición de la misma, no es preciso proceder a la reducción de la institución de heredero al haberse extinguido la cuota vidual usufructuaria que correspondía a la viuda del causante por su fallecimiento”.

Caso 2 reducción de legado: En este caso el testador se quedó corto, dejando a su viuda menos de lo que le correspondía por legítima. Así se resolvió la papeleta:

“Haber del cónyuge viudo Doña XXX:

Por su mitad de gananciales, xxx. Por su legado de usufructo vitalicio de todos los demás bienes, derechos y acciones, presentes y futuros de la herencia del causante, la suma de xxxPor sus derechos legitimarios que ascienden a dos terceras partes de la herencia en usufructo del causante descontando el valor del legado a que se refiere el párrafo anterior xxx.

Haber de la sobrina y legataria Doña XXX:

Por el legado efectuado por su tío Don XXX, la cantidad de xxx, excluido ajuar, y la cantidad de xxx, incluido ajuar, cuyo importe objeto de baja especial en la herencia del causante, habrá de reducirse con arreglo a lo dispuesto en el artículo 821 del Código Civil en la cantidad correspondiente a los derechos legitimarios de la viuda no cubiertos con el legado testamentario, es decir, en la cifra de xxx, resultando una cantidad de xxx, excluido ajuar, y la cantidad de xxx, incluido ajuar.

Baja especial: Única que procede efectuar para la determinación de su herencia, es de una mitad indivisa de la finca descrita bajo el número 1.=, registral XXX del expositivo IV anterior (objeto de legado en el testamento del causante y de reducción para pago de los derechos legitimarios de la viuda), cuyo valor asciende a la suma de xxx más su parte proporcional de ajuar que asciende a la suma de xxx lo que hace un total de xxx computando la parte en que se habrá de reducir a la legataria para pago de los derechos legitimarios a la viuda”.

Caso 3 legado de finca ganancial que solo lo es en cuanto a una mitad:

“Hace constar la viuda y heredera, Doña xxx que la finca registral xxx objeto de legado fideicomisario de residuo en la cláusula Segunda, pertenecía al testador y esposa con carácter ganancial de su matrimonio en cuanto a una mitad y no en su totalidad, por lo que, tal legado, en cuanto a dicha finca ha de entenderse referido a dicha mitad, prestando a tal efecto Doña xxx, el oportuno consentimiento, en su calidad de legataria fideicomisaria de residuo”.

Creo que tengo más supuestos en otras entradas que procuraré unificar en esta.

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Reducción al 0,1% del IAJD al auto promotor de vivienda habitual

0,1% ajd declarar obra vivienda

Este que verán ahora es el párrafo que pongo en las escrituras en que procede aplicarse esta reducción valenciana. Le he añadido algunas sentencias gracias a la ayuda prestada esta semana por mi compañero Sergio Mocholí.

Menuda alegría se llevaron los otorgantes al saber que se ahorrarían 2.000 (pavos) Euros que, por cierto, no sabían ni de donde iban a sacar.

Es lo que se llama “ahorrando con el Notario”. Claro, otros creerán que conocer y aplicar las ocho resoluciones y sentencias que cita el párrafo que sigue es nuestra obligación y que lo haríamos mal si no cursáramos la solicitud. Vale, lo que ustedes digan, pero mi consejo es que elijan Notario .. bien elegido. Cuando paguen lo que no deben, les aseguro que ni se van a enterar y tendrán 2.000 (pavos) Euros menos en el bolsillo.

“Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.

Es importante destacar, para evitar confusiones, que en Valencia el AJD para la adquisición por compraventa de vivienda nueva es del 0,1% y que son el TEAC y los diferentes tribunales citados los que la extienden al caso de la obra nueva. Si en otras CCAA existiera esa misma reducción es probable que se pudiera aplicar la misma doctrina.

En el caso de la compraventa sería suficiente con esta otra redacción:

“Manifestaciones fiscales: Manifiesta la parte compradora que la vivienda que por esta escritura se adquiere va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal de la Comunidad Valenciana”.

Estoy convencido de que estos fieles clientes, no tendrán más dudas sobre la elección de Notario.

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Reducción al 0,1% del IAJD en las disoluciones de condominio sobre vivienda habitual en la Comunidad Valenciana

disolución condominio ajd valencia

Una joven expareja disuelve el condominio que tiene sobre la que fue vivienda habitual de ambos cuando estaban juntos y que ahora lo va a pasar a ser solo de ella que se convierte en dueña del 100% del pleno dominio. Ellos vienen pensando que van a pagar unos 2.100 Euros de AJD y se llevan un sorpresón cuando primero les digo que se paga solo por la parte que adquiere el adjudicatario (en este caso el 50%). De un plumazo han dejado de tener que pagar esos 2.100 Euros y el mal trago fiscal se les queda reducido a 1.050 Euros. Acto seguido les informo de que si la vivienda es la habitual del que se la queda (ella), el impuesto es tan solo del 0,1%. De repente, el hachazo pasa de 1.050 Euros a tan solo 70 Euros, porque se paga el 0,1% de la parte adquirida (no del 100%). No se besan porque ahora se odian, ni tampoco me sacan a hombros a mí del despacho, pero el alegrón que sobre todo ella se lleva es muy considerable.

El texto de la escritura queda como sigue:

“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos  e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx, quien solicita, al ser objeto de la extinción del condominio su vivienda habitual, que conforme las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8098/2017, de 8 de Noviembre de 2017, 5657/2017, de 12 de Julio de 2017, y 6156/2013, de 14 de Noviembre de 2013, se proceda a la liquidación al tipo reducido del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma, y que a los efectos de dicho 0,1% conforme a las STS 1484/2018 de 9 de octubre de 2018, 1013/2019 de 9 de julio de 2019, 1058/2019 de 26 de marzo de 2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 de 20 de marzo de 2019 y 960/2019 de 14 de marzo de 2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien objeto de la presente, es decir, la cantidad de xxxx”.

Y alguna más:

STSJ CV 2955-2020STSJ CV 6869 2020: “En la extinción de condominio sobre vivienda habitual del adjudicatario, es aplicable el tipo reducido valenciano del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de vivienda habitual, por ser equiparable a la misma”.

¡Atención! Esto es solo para la Comunidad Valenciana (que yo sepa). Lean este trabajo de Sergio Mocholí Crespo para notaríAbierta “Tributación de la extinción de condominio en AJD, IRPF e IIVTNU (plusvalía municipal)” y también esto otro en mi blog: Reducción al 0,1% del IAJD al auto promotor de vivienda habitual.

Y la minutación en la notaría, ¿qué? ¿tenemos en cuenta la parte del valor del inmueble que el adjudicatario no tenía o minutamos por el 100%? Pues en esta RDGRN de 22-01-2020 RESOLUCION se establece que seguimos cobrando como siempre pues el criterio fiscal no tiene porqué ser el criterio arancelario.

Gracias Sergio.

Modelo de alegaciones y resolución favorable

Gracias Manu.

“xxx, mayor de edad, con DNI/NIF XXX, y domicilio en XXXXX, ante VS comparece, y como mejor proceda,

EXPONE:

  1. Que en fecha XXXX, adquirí junto con la entonces mi pareja, XXXX con DNI/NIF xxx, mediante escritura de compraventa y subrogación otorgada ante el Notario de XXX, Don XXX con el número xxx de su protocolo, una vivienda (CRU xxx) para uso habitual y permanente.
  2. Que en fecha xxxx formalicé escritura de extinción de proindiviso de dicha finca mediante escritura otorgada ante el mismo Notario con el número xxx de su protocolo.
  3. Que la gestora del Banco titular de la hipoteca que grava la finca fue la encargada de liquidar los impuestos de la extinción, así como de novación de la hipoteca, liquidó la antedicha extinción al tipo de gravamen del 1,50% (liquidación número [*] cuya copia se adjunta a la presente solicitud) cuando al tratarse de la vivienda habitual y permanente dicha liquidación se debió realizar al 0,10%.
  4. Que según se acredita, dicha cantidad ingresada resulta superior en xxx euros a la liquidación que debió practicarse conforme a la normativa vigente.
  5. Que una vez acordada la devolución se practique la misma en los términos dispuestos por los artículos 32.2 y 221 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en la cuantía que alcanza la cifra de xxxx), mediante transferencia bancaria, para lo que se aportan los siguientes datos: IBAN: [*].

En virtud de todo ello, a V.S, SOLICITA: Tenga por formulada en tiempo y forma solicitud de devolución de ingreso indebido, por admitidos los documentos que al mismo se acompañan, y previa comprobación de lo anteriormente manifestado proceda a la devolución del importe solicitado. En xxxx, a xxxx.

Fdo.: xxxx”.

NOTIFICACIÓN DE LA RESOLUCIÓN FAVORABLE:

“Con fecha xxx, se ha dictado la siguiente resolución:

“VISTA la propuesta de resolución formulada por EL LIQUIDADOR y los siguientes: Hechos:

Con fecha xxxx ha sido ingresado el importe de xxx euros, por medio de autoliquidación xxx, presentada en el expediente con RUE: xxxx , de la Oficina Liquidadora de xxx, correspondiente a una escritura de extinción de condominio.

Con fecha xxx, tuvo entrada en esta oficina solicitud de devolución de ingresos indebidos, alegando que la gestora del banco fue la encargada de liquidador los impuestos y no tuvo en cuenta que se trataba de la vivienda habitual y permanente.

Fundamentos de derecho:

Primero: La Oficina Liquidadora es el órgano competente para dictar el correspondiente acuerdo de devolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda del Decreto 3/2019, de 18 de enero, del Consell, por el que se aprueba el Estatuto de la Agencia Tributaria Valenciana y se modifica el Reglamento orgánico y funcional de la Consellería de Hacienda y Administración Pública, aprobado por el Decreto 20/2013, de 25 de enero, del Consell.

RESUELVO:

RECONOCER el derecho de xxxx, con DNI/NIF XXXX a la devolución de la cantidad de XXX, más los correspondientes intereses de demora”.

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Reducción del tipo general del 10% al 8% por ser menor de 35 y adquirir vivienda habitual en la Comunidad Valenciana (con referencia a la pluralidad de impresos en caso de régimen de comunidad matrimonial)

tpo menos 35 valencia

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

NOTA: Los tipos de gravamen aplicables han sido modificados.

 

MANIFESTACIONES FISCALES: Doña xxxx y Don xxxxx, manifiestan a los efectos establecidos en el DECRETO LEY 4/2013 PARA REDUCCIÓN DEL DÉFICIT Y LUCHA CONTRA EL FRAUDE que son menores de 35 años y que la vivienda que por la presente adquieren va a ser destinada a su primera vivienda habitual por lo que solicitan la liquidación del ITPO al 8%, comprometiéndose a presentar la documentación necesaria donde y cuando fuere oportuno.

 

Por cierto, y esto podría tener cabida en un montón de entradas, en la página de la Generalitat Valenciana se dice que:  “Modelo 600. Importante: la aplicación solo permite introducir, para cada modelo, los datos de un único contribuyente. Por tanto, en caso de matrimonio casado en régimen de gananciales, cada cónyuge deberá presentar una autoliquidación por la mitad de la compra e ingresar el importe correspondiente”. Claro, el problema es cuando compra un extranjero casado en régimen de gananciales, ya que entonces habría que hacer otra autoliquidación por la mitad que adquiere el cónyuge que no está aquí y que no tiene NIE.

¿De dónde se han sacado que tenga que hacerse así?

 

La reducción en caso de nuda propiedad y usufructo

La reducción por vivienda habitual se aplica cuando uno compra la nuda propiedad y otro el usufructo. En el caso que tuve recientemente el que iba a vivir no era el usufructuario sino el nudo propietario y se recogió esta advertencia en la escritura:

“Especialmente advierto de que, en la compraventa de nuda propiedad y usufructo por distintos adquirentes, es aplicable a la nuda propiedad el tipo reducido en el ITPO, siempre que la vivienda adquirida está habitada por quien ostenta la nuda propiedad (STSJ CV 186/2012 ROJ: STSJ CV 902/2012; ROJ: STSJ CV 1201/2012) y de la posición contraria al respecto de la DGT”.

Normativa Autonómica Valenciana ITPyAJD versión 2021 con Comentarios y Jurisprudencia

Tomé las resoluciones que cité de este magnífico trabajo de Jesús Beneyto Feliú que ya me ha sacado de varios aprietos y que dice: “En la compraventa de nuda propiedad y usufructo por distintos adquirentes, es igualmente aplicable a la nuda propiedad el tipo reducido, siempre que la vivienda adquirida está habitada por quien ostenta la nuda propiedad (STSJ CV 186/2012 ROJ: STSJ CV 902/2012; ROJ: STSJ CV 1201/2012). Criterio contrario al mantenido por la Dirección General de Tributos que considera que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. Téngase en cuenta que la adquisición de vivienda nueva por el usufructuario está sujeta pero exenta de IVA por lo que ésta tributará por la modalidad ITP y no por la modalidad AJD”.

 

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Reforma 2023 Sucesiones y Donaciones Valencia: Ley 6/2023, de 22 de noviembre, de la Generalitat, de modificación de la Ley 13/1997, de 23 de diciembre, por la que se regula el tramo autónomico del IRPF

 

 

reforma donaciones valencia

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Aquí la norma.

Aquí el análisis de Alberto Valiño cuando el proyecto estaba a punto de ser ley.

Y aquí mi primera fórmula adaptación de la mía anterior gracias a la ayuda de Alberto Valiño en la primera donación dineraria que tuve al segundo día de la entrada en vigor:

SEGUNDO.- Manifiestan los donantes:

1.- Que se han reservado bienes suficientes para vivir en el estado que les corresponde a sus circunstancias.

2.- Que esta donación no es inoficiosa, ni perjudica derechos legitimarios, ni se hace en fraude de acreedores.

Manifestaciones fiscales

A.- A efectos de la aplicación de la reducción de CIEN MIL EUROS (100.000,00 €) de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, establecida en el artículo Diez Bis 1º de la Ley 13/1997, de 23 de Diciembre, de la Generalitat Valenciana, que regula el Tramo Autonómico del Impuesto sobre la Renta y restantes tributos cedidos DECLARAN que:

1º.– La parte donataria tiene su residencia habitual en territorio español.

2º.- Los donantes y el donatario son padre, madre e hijo, y el donatario es mayor de 21 años. 

B.- Y a efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores para obtener la cuota tributaria, el donatario declara que la cuantía de su patrimonio preexistente no supera en ningún caso el tope legal establecido de TRESCIENTOS NOVENTA MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON OCHENTA Y SIETE CÉNTIMOS (390.657,87 €) para la aplicación de dichos coeficientes multiplicadores.

TERCERO.- ACUMULACIÓN DE DONACIONES: Los donantes efectuaron mediante escritura autorizada por mí, el día * de 2022, con el número * de protocolo, una donación por valor total de al donatario Don *, por lo que será acumulable a la base imponible de la presente donación la base imponible de dicha donación anteriormente efectuada.

 

Advertencia del lunes 27/11/2023: “Creo que el sistema está dando algún fallo, imagino debido a la adaptación de la nueva norma. No procede automáticamente a la suma de los importes de las donaciones acumuladas”.

Al día siguiente: “Ayer pude hacer la consulta telefónica con la Consellería y efectivamente el sistema está mal configurado y no hace automáticamente las sumas de las donaciones acumulables. Me dicen que, entre tanto, la solución es sacar las cuentas a mano y luego “engañar al sistema” para que de el resultado correcto. Así que, de momento, hay que seguir comprobando todo a la antigua usanza”.

 

 

 

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Régimen matrimonial de extranjeros de distinta nacionalidad casados en España

regimen del matrimonio extranjeros

Siempre he dudado cuando tengo que determinar (¿averiguar?) el régimen económico matrimonial de un matrimonio de extranjeros. Desde que me topé en notariosyregistradores.com con esta RDGRN (ver el 138), la cosa me resulta mucho más sencilla. Dice el comentario de nnyrr:

“Matrimonios contraídos desde el 7 de Noviembre de 1990 en adelante: el que establezca la ley de la residencia habitual común inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio, y, a falta de dicha residencia, el de la ley del lugar de celebración del matrimonio”.

Así que cuando me encuentro el otro día con dos contrayentes extranjeros casados en Octubre de 2009, cuya residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio estaba en la Comunidad Valenciana, voy y digo:

“Los cónyuges en régimen legal supletorio de separación de bienes del derecho civil valenciano por haber contraído matrimonio en Septiembre de 2008 y ser su residencia habitual inmediatamente posterior a la celebración del matrimonio la Comunidad Valenciana, DON xxxx y DOÑA xxxxxxx, ambos xxxxxxx”. 

Solo me ha faltado citar la Resolución….

Lo la fecha también se lo indico a los españoles que se han quedado sujetos a separación de bienes por haber contraído matrimonio durante los años que estuvo vigente la Ley. Lo de la residencia es una ocurrencia aclaratoria de hoy mismo que pienso que ayudará a quienes en el futuro se topen con este matrimonio y a los otorgantes mismos cuando tengan que explicar su REM más adelante. Les dejo con un chiste…sobre REM.

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Reinscribir sin renunciar a la cláusula penal

clausula penal y reinscripción

“Se entenderá resuelta la presente compraventa previa consignación de la totalidad de las cantidades hasta el momento percibidas, sin perjuicio de la eventual corrección judicial prescrita en el artículo 1.154 del Código Civil, a cuyo efecto se estipula como cláusula penal y en concepto de indemnización de daños y perjuicios a la parte vendedora, sin pretender su constancia registral, una cantidad total equivalente al de la suma de todos y cada uno de los plazos mensuales abonados por la parte compradora a la vendedora desde el día 10 de Febrero de 2017 y hasta la fecha de la cuota mensual en que se haya podido producir el impago”.

La cantidad mensual rondaba los 300 Euros lo que constituye una cláusula penal totalmente razonable y equiparable a un alquiler que parecía conveniente fijar de antemano, y sin perjuicio, como me recordaban los compañeros del GJ, de que siempre convendría dejar claro que la reinscripción no permite deducción de cantidad alguna y que deberá notificarse la resolución al comprador sin que éste se oponga, pues si se opone deberá acreditarse el impago judicialmente. En el caso de la RDGRN de 25 de Enero de 2012 que se trajo a colación en el GJ, se decía en esta línea que comento que:

“El vendedor recurrente, alega, sin gran profundidad jurídica, que tal consignación no se pactó en la escritura; que nadie (Notario o Registrador) le advirtió de la necesidad de consignar y de notificar (si lo hubiera sabido no habría vendido…); que le resulta caro, dilatorio y de resultado incierto el tener que litigar ante los Tribunales, dejando además inmovilizado el capital a consignar, y que le parece “inconcebible” que tenga ahora que notificar y pueda oponerse quien ya consintió la condición resolutoria”.

Y es que la condición resolutoria no es, ni por asomo, la panacea que la gente cree que es cuando te la solicita. Mucho cuidado con ella. Mi mayor disgusto hasta ahora en la notaría me lo ha dado una condición resolutoria. Creo que con eso lo digo todo. No es tan fácil pensar que vendo a plazos, establezco la condición y si no me pagas, recupero la finca…. Sí, la recuperarás, pero antes tendrás que pasar un cierto purgón. Tendrás que requerir al que no te pagó, tendrás que concederle nuevo plazo y tendrás que devolverle toda la pasta o consignarla. ¿Toda? Sí, toda, si quieres que la cosa sea sencilla. Si quieres quedarte parte o todo lo entregado, vendrán los Tribunales a moderar la cláusula penal y entonces la cosa se alargará y no te será tan facil recuperar tu propiedad. Así que o corre uno el riesgo de que no le paguen o apechuga con la resolutoria.  Es el clásico de mi padre“el quiere pescar tiene que mojarse el culo”.

Por supuesto, la escritura se inscribió (se dijo sin pretender su constancia registral) …

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Reinversión en vivienda habitual

mención reinversión vivienda en escritura

 

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Es rarísimo que se hagan este tipo de manifestaciones en escritura de compraventa de vivienda a fin de “asegurarte” la deducción en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. Tan raro, que solo se me ha dado el caso una vez. El cliente me informó al año siguiente de que no tuvo el menor inconveniente en la Renta.

“Manifiesta la parte compradora a efectos de la reinversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en primer y tercer lugar, es decir, xxxxxxxxxxxxx, equivale a la del crédito con garantía hipotecaria que se formalizará en el número siguiente de protocolo y se paga con cargo a dicho crédito.

A los mismos efectos, manifiesta la parte compradora que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en segundo y cuarto lugar, es decir, xxxxxxxxxx, equivale al precio de venta de la anterior vivienda habitual de dicha parte, sita en la Calle xxxxxxx, finca registral número xxxxxxxxx, de las del Registro de la Propiedad de xxxxxxxxxx, cuya venta fue efectuada el día xxxxxxxxxx, mediante escritura autorizada también por mi, con el número xxx de protocolo y se paga con cargo a dicho importe”.

La venta de la vivienda habitual anterior se hizo unos días antes. El plazo es de dos años (con alguna excepción).

Supongo que no debe ser imprescindible especificar de este modo el origen de los fondos empleados, pero “lo que abunda, no daña”. También estoy seguro de que unos cuantos con derecho a ella, no se la aplican.

 

Hace unos días se me ha planteado un nuevo caso

 

Se trata de un matrimonio que compra por mitades indivisas (tienen separación de bienes) una vivienda que va a ser su nueva vivienda habitual. Hace menos de dos años él vendió (la vivienda solo era de él) la vivienda habitual del matrimonio y desde entonces han vivido en una tercera vivienda que pertenece en nuda propiedad a ella y en usufructo a los padres de ella.

Cuando él vendió la vivienda habitual anterior no cayó en la cuenta de que tenía en mente adquirir la nueva con lo que no marcó la casilla “reinversión” en la renta y pagó por la ganancia patrimonial obtenida. Ahora se da cuenta del error (bueno, le doy cuenta yo) y no le queda otra que efectuar una liquidación complementaria con la finalidad de que se le devuelva lo que haya pagado de más. Lo tiene complicado, pero por pedir que no quede.

Con un ejemplo numérico creo que quedará completa la exposición: Él vendió por 75.000 euros y ahora compra por 220.000 (una mitad) y financia con una hipoteca 176.000 (una mitad), pagando 44.000 (la mitad) al margen del préstamo, así que tendrá derecho a la deducción por reinversión en la proporción 44/75 siempre que cumpla todos los requisitos y siempre que salve la metedura de pata que cometió.

Un artículo muy interesante (y novedoso) en la materia:  El Supremo permite aplicar la exención del IRPF por reinversión, aunque se pida hipoteca para comprar la nueva vivienda.

Otros dos:

EL TRIBUNAL SUPREMO ANTE LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL EN IRPF

Tribunal Supremo y exención por transmisión de vivienda habitual en IRPF: Nuria Puebla, la autora, centra la cuestión de este modo: “La cuestión se suscita porque la recurrente defiende la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial, obtenida por la transmisión de la vivienda habitual de la que, en el momento de la transmisión, era plena propietaria; sin embargo, no ostentó dicha condición durante la totalidad de los tres últimos años, periodo temporal que, a estos efectos, exige la normativa del tributo para aplicar la exención, toda vez que, parte de ese tiempo, fue únicamente la nuda propietaria de la vivienda, correspondiendo a su padre el usufructo”.

La CV 1384/2022 de 14 de Junio de la DGT establece que cuando se trata de dos pisos con sus respectivas RRCC unidos para formar una sola vivienda, se puede aplicar a ambos el concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF y del ISD. Se trata de una situación de hecho que deberá acreditarse llegado el momento.

El Tribunal Supremo niega al nudo propietario la deducción por reinversión aunque haya residido en la vivienda

Otra STS (Sala Tercera 5 de mayo de 2023): Declara como criterio jurisprudencial que “en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF [Reglamento de la Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas] se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”.

El Supremo permite aplicar la exención por reinversión en el IRPF al ex cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda tras el divorcio.

¿Puede aplicarse mi mujer la exención por reinversión en IRPF si la vivienda la compre yo siendo soltero pero pagamos parte con dinero ganancial?

Aplicación de la exención por reinversión en la enajenación de vivienda habitual por parte del ex cónyuge que no tiene atribuido su uso

 

Reinversión en vivienda en construcción

Un minuto y poco mas es suficiente para que Sergio Mocholí te de una master class: Si compra una vivienda en construcción y la entrega se demora, el TS y la DGT dicen que el importe de las cantidades entregadas a cuenta durante dos años estará exento aunque la escritura se firme pasados dos años con el límite de cuatro años. Hay varias consultas que recogen ese criterio para el caso de viviendas en construcción: V1226-23, V2498-22, V2472-22, V2408-22, V1217-22, entre otras.  ¿Y si fuera una vivienda terminada cuándo una parte importante del precio se ha abonado en dos años pero la escritura por problemas urbanísticos o de otra índole no se ha podido firmar en esos dos años? Uno y otro caso se analizan aquí: Exención por reinversión en vivienda habitual: En qué casos el Supremo permite su aplicación, y en cuáles tocará batallar frente a Hacienda

 

Otro caso super interesante que tomo de ENSXXI: “Venta de vivienda destinando los beneficios obtenidos a la rehabilitación de otra vivienda que se tenía como segunda vivienda o incluso abandonada: ¿se puede beneficiar de las deducciones por reinversión en la vivienda? Sí se puede, siempre que sea en los siguientes dos años (VC 1182-23 de 9-5). Descargar”

 

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Renuncia a la exención del IVA e inversión del sujeto pasivo

renuncia exención iva

 

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

RENUNCIA A LA EXENCIÓNEl vendedor, de conformidad con lo previsto en el artículo 20.2 de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y el artículo 8 del Reglamento aprobado por Real Decreto 1624/1992 de 29 de diciembre, en su condición de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) renuncia a la exención del Impuesto para esta operación y en su consecuencia las partes contratantes la realizan sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).

El comprador afirma que es sujeto pasivo del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y que actúa en la presente operación de compraventa en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales. Asimismo, comunica el COMPRADOR, a través del presente acto, que tiene derecho a la deducción íntegra del Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.).

El comprador, con la renuncia a la exención de IVA realizada por el vendedor, en virtud del artículo 84.Uno, 2º e) de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) tiene la obligación de auto repercutirse el IVA.

En consecuencia de lo anterior, la factura emitida por el Vendedor no repercutirá este impuesto, siendo el adquirente el sujeto pasivo del mismo.

 

RENUNCIA A LA EXENCIÓN. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 20 de la Ley del I.V.A., y 8.1 de su Reglamento, el transmitente, declara ser sujeto pasivo y que renuncia a la exención del I.V.A. prevista para la transmisión contenida en esta escritura al tratarse de una entrega de las que figuran en el apartados 20º, 21º y 22º del citado artículo de la Ley.

Por su parte el adquirente, dándose por notificado de dicha renuncia, declara que tiene la condición de sujeto pasivo del I.V.A. y que actúa en el ejercicio de las actividades empresariales con derecho a la deducción total del impuesto soportado.

Al producirse la inversión del sujeto pasivo, según la modificación del Artículo 84 de la Ley del I.V.A. en su redacción dada por la Ley 7/2012 de 29 de Octubre de 2012, no hay desembolso de la cuota de I.V.A. al vendedor

 

En caso de discrepancia de criterio sobre la procedencia o no de la renuncia conviene realizar alguna advertencia como esta:

“Las partes han analizado previamente al otorgamiento de la presente escritura las consecuencias fiscales en el ámbito de la imposición indirecta, en especial lo relativo a la sujeción a IVA o TPO, y una vez realizado dicho análisis han decidido proceder a su otorgamiento en los términos que resultan de la presente escritura”.

 

Mas versiones (con INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO):

C). RENUNCIAS A LA EXENCIONES. De acuerdo con lo dispuesto en los Artículos 20 de la Ley del I.V.A., y 8.1 de su Reglamento, el transmitente, declara ser sujeto pasivo y comunica al adquirente que renuncia a las exenciones del I.V.A. previstas para la transmisión contenida en esta escritura al tratarse de dos entregas de las que figuran en el apartado 20º del artículo 20 de la Ley.       

Por su parte el adquirente, dándose por notificado de dichas renuncias, declara que tiene la condición de sujeto pasivo del I.V.A. y que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado y, en cualquier caso, que los bienes adquiridos van a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originan el derecho a la deducción.  

D). Las presentes compraventas están sujeta a INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO conforme a lo estipulado por EL ARTÍCULO 84 Uno 2 e) de la Ley del I.V.A. por tratarse de entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20. Uno en las que el sujeto pasivo ha renunciado a la exención, por lo que la adquirente se auto repercute el I.V.A. al tipo de 21% y por importe de *

 

Subsanaciones para añadir renuncias a la exención del Iva con o sin inversión del sujeto pasivo

En cuanto a la imposibilidad de subsanar la escritura para acogerse a la renuncia no efectuada inicialmente me comentaba hacer un tiempo Sergio Mocholí que: “Inicialmente Hacienda no aceptaba la renuncia a la exención del IVA realizada en diligencia de subsanación por ser posterior a la escritura. Pero esto ha cambiado y actualmente parece que sí que se permite a partir de una STS 15-1-2015“.

Un tiempo después, planteé el asunto en Vanguardia Notarial:

JUSTITO: Subsanaciones para añadir renuncias a la exención del Iva con inversión del sujeto pasivo, ¿sí o no? ¿Conocéis más sentencias posteriores a la famosa de 2015 en la que parecía fundamental que el Notario hablara de error involuntario ? Y si los que se han equivocado son las partes, ¿qué?

CONTESTANTE: Buena pregunta. Me temo que solo es posible la rectificación cuando sea el Notario el que asuma el error. Hay una STJ Andalucía que dice que la renuncia a la exención es un acto esencialmente formal y si no consta en el momento de la operación la notificación fehaciente de las partes de la renuncia a la exención y la inversión del sujeto pasivo, no se puede subsanar a posteriori.

JUSTITO: Además, se supone que la renuncia con o sin inversión procederá cuando la adquisición tenga una relación con la actividad que uno ejerce como sujeto pasivo del Iva. Vamos que yo no me puedo comprar una nave con un taller y pretender la renuncia a la exención si mi condición de sujeto pasivo del Iva la tengo en mi condición de notario ¿o “vale para todo”?

CONTESTANTE: Es obvio, si no dedicas el inmueble a tu actividad empresarial sujeta a IVA no puedes renunciar a la exención.

CONTESTANTE 2: Quien renuncia a la exención de IVA es el transmitente, no el adquirente. Si este último no afecta el inmueble a su actividad empresarial, Hacienda se lo reclamará al comprador porque se produce la inversión del sujeto pasivo del IVA, que ya no será el vendedor sino el comprador, ¿no?

CONTESTANTE 3: Creo que el TS en la sentencia de 2015 admite la subsanacion por el notario pero hay una de 2016  que admite otros medios de prueba.

CONTESTANTE 4: Según el TS es un “equivalente jurisdiccional”, lo que serviría como argumento a favor de un trato igual al de las sentencias, pero que yo sepa, no hay ningún reconocimiento expreso aún en materia fiscal. En la Ley del IVA no se dijo nunca que en la escritura notarial hubiera de contenerse ninguna referencia a ese Impuesto.

Un par de artículos que citan las sentencias:

Formalidades en la renuncia a la exención del IVA en las operaciones inmobiliarias | ARCO Abogados y Asesores Tributarios

El reconocimiento por el notario de su error en la descripción de la operación hace expresa y válida la renuncia al IVA | Fiscal Impuestos

 

Cosa distinta es esta otra situación

Manifiestan los intervinientes que la presente transmisión esta exenta de IVA, conforme a lo establecido en el artículo 20. Uno. 22º A) de la Ley de IVA 37/1992 (segundas transmisiones de edificaciones) y que no se considera primera transmisión ya que el inmueble ha estado arrendado con posterioridad a su construcción por un período superior a dos años.

 

¿Y si se hizo y luego se quiere suprimir?

Y si lo que ocurriera es que se llevó a cabo la renuncia a la exención y la inversión del sujeto pasivo y luego resulta que ya no me conviene la fórmula y aun no he pagado el impuesto, ¿qué? ¿puedo subsanar la escritura? Bueno, subsanar siempre se puede subsanar y no creo que el Notario pueda oponerse, pero, cuidado, una cosa es que no nos opongamos y otra muy distinta pretender pasar por error atribuible al boggey lo que no es mas que un cambio de opinión. Así que piensen bien lo que hacen que luego tal vez Hacienda no se lo crea.  Fue el caso de esta consulta: Hace una semana firmé una escritura de compraventa para adquirir un inmueble sujeto a AJD como sujeto pasivo de IVA, ya que soy autónomo. Dado que ahora me ha surgido un problema y tengo que dejar autónomos, ¿podría modificar o enmendar la escritura y comprarlo como persona física y pagará ITP? Aún no he pagado impuestos ni registrado el inmueble”.

 

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Renuncia al ejercicio de la acción individual de responsabilidad frente al anterior administrador

acción responsabilidad administrador

Algunos no se marchan si no se deja bien claro que se van libres de polvo y paja.

“RENUNCIA AL EJERCICIO DE ACCIONES. La parte compradora renuncia, de conformidad con el artículo 241 de la Ley de Sociedades de Capital, al ejercicio de la acción individual de responsabilidad frente a Doña xxxx, anterior Administradora Única de “xxxx, SOCIEDAD LIMITADA””.

Pero … ¿es renunciable la acción?

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Renuncia al legado de usufructo universal y vitalicio legado en “testamento del uno para el otro”

renuncia viudo al legado usufructo

Son CINCO momentos en los que la renuncia del viudo sale a relucir:

PRIMER MOMENTO: Se transcribe el testamento (o se cita, según costumbre)

SEGUNDO MOMENTO: “DOÑA XXX, renuncia al legado de usufructo vitalicio efectuado por su esposo a su favor en su relacionado testamento, si bien no renuncia a su mitad de gananciales”.

TERCERO MOMENTO: B).- FORMACIÓN DE HABERES: Expuesto cuanto antecede se forman los siguientes haberes, sobre los valores que constan en el inventario: Haber del cónyuge viudo Doña XXX. Por su mitad de gananciales, la suma de XXX, valorándose la renuncia (A EFECTOS DE LAS CUENTAS DE LA ESCRITURA PUES NO TRIBUTA, AUNQUE OJO EN HERENCIAS PRESCRITAS) efectuada en la cantidad de XXXX”.

CUARTO MOMENTO:  O T O R G A NPRIMERO. ACEPTACIÓN Y ADJUDICACIÓN DE HERENCIA. Don XXX, Don XXX y Doña XXX aceptan, pura y simplemente, la herencia de su padre Don XXX, aprobando y ratificando junto con su madre Doña XXX, las operaciones particionales y de liquidación de los gananciales, y solicitando que en su caso se inscriban las fincas inventariadas en la forma indicada y por los conceptos expresados, y se tome por las entidades correspondientes razón de las trasmisiones y adjudicaciones realizadas. Doña XXX ratifica la renuncia al legado de usufructo vitalicio efectuado por su esposo a su favor en su relacionado testamento”.

POR ÚLTIMO: El importe de la renuncia cuenta para la base arancelaria y puede plantearse, creo yo, cobrar una renuncia sin cuantía.

Y si algún hijo se anima .. pues .. (más barato que en escritura aparte):

Asimismo el compareciente Don xxxx, RENUNCIA, PURA, SIMPLE y GRATUITAMENTE, a los derechos que por testamento por ley, o por cualquier otro título, pudieren corresponderle respecto de la herencia de su padre DON xxx, y a cualquier reclamación por tales conceptos contra cualquier persona que de ellos traiga causa.

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Renuncia al seguro decenal con acreditación de uso

renuncia al decenal

Cuando el plazo de diez años desde el final de obra no ha terminado y aún cabe que un nuevo propietario exija el seguro decenal, es necesario que el nuevo propietario dispense al antiguo de la contratación del seguro y que el antiguo propietario acredite el uso del inmueble. Si el nuevo propietario vuelve a transmitir dentro del plazo de diez años, ya solo será necesario que el nuevo le dispense, sin que el antiguo tenga que acreditar el uso del inmueble. El primer caso sería este:

“Se hallan también presentes en este acto, LOS TESTIGOS, quienes intervienen en su propio nombre y derecho, a los efectos de efectuar las manifestaciones relativas al uso de la vivienda objeto de la presente que luego se dirán.

D).- Manifiesta EL COMPRADOR, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, exonera a LOS VENDEDORES, de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. Por su parte la parte vendedora acredita haber utilizado la vivienda mediante facturas del pago del suministro eléctrico y de agua correspondientes a la misma, fotocopias de las cuales, por mi, el Notario, deducidas, con valor de testimonio, incorporo a la presente.

A los efectos de acreditar el uso por parte de la vendedora de la vivienda objeto de venta, se hallan también presentes en este acto, LOS TESTIGOSDichos Sres. manifiestan que:

1.- La citada vivienda dispone de los servicios mínimos de luz y agua.

2.- Y que la vendedora ha utilizado la citada vivienda para uso propio desde su terminación y hasta la adquisición por su actual propietaria, entre los años xxxxxx a xxxxxxxx.

Afirman la veracidad de todos y cada uno de los hechos narrados y reseñados y que cada una de las manifestaciones recogidas las efectúan bajo su exclusiva responsabilidad, y previa advertencia que les hago de las consecuencias de la falsedad en documento público”

El empadronamiento es, por supuesto, también un documento a utilizar en estos casos.

El segundo caso lo tengo contado aquí.

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Renuncia al seguro decenal sin acreditación de uso

renuncia seguro decenal

Cuando el plazo de diez años desde el final de obra no ha terminado y aún cabe que un nuevo propietario exija el seguro decenal, es necesario que el nuevo propietario dispense al antiguo de la contratación del seguro y que el antiguo propietario acredite el uso del inmueble, pero si el nuevo propietario vuelve a transmitir dentro del plazo de diez años, ya solo será necesario que el nuevo le dispense, sin que el antiguo tenga que acreditar el uso del inmueble.

Esta sería la fórmula:

“QUINTO. RENUNCIA AL SEGURO DECENAL. Manifiesta DON XXXX, que de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, exonera a la parte vendedora de la constitución de la garantía exigida por el apartado 1.c) del Artículo 19 de dicha Ley. Advierto a la parte compradora de que si se transmitiera la edificación declarada antes de diez años de la terminación de la obra deberá acreditar la constitución de las referidas garantías legales establecidas en la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo exoneración de la parte adquirente“.

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Reserva usufructo conjunto y sucesivo por los transmitentes

reserva de usufructo

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Un usufructo conjunto y sucesivo no requiere liquidación hasta que fallece el segundo usufructuario ni tampoco se inscribe en el Registro, pero si el usufructo es ganancial hay que tener en cuenta otros consideraciones. Hay un artículo muy bueno de Rafael Rivas Andrés sobre el asunto.

Sobre el asunto lean a Tottributs.

“Los donantes se reservan el usufructo vitalicio conjunto y sucesivo de las fincas descritas en la parte expositiva de la presente escritura, de manera que al fallecimiento de uno acrezca al otro, y no se extinga, hasta el fallecimiento de ambos”.

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Retención del 3% en disolución de condominio

retención 3% disolución condominio

Me preguntaba Alberto Guerrero hace pocos días si la retención procedía o no procedía. Pues no estoy seguro. Tengo escrituras firmadas con ella y sin ella. En esta, por ejemplo, se practicó y así lo dijimos. Estoy casi seguro de que tenía algo escrito sobre el tema, pero no consigo encontrarlo. Ya aparecerá.

SEGUNDO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- DISOLUCIÓN DE COMUNIDADDon xxx y DOÑA xxx proceden de común acuerdo a la extinción de la comunidad existente sobre el inmueble descrito en el apartado PRIMERO de la parte expositiva, adjudicando a Don xxx la TOTALIDAD de la finca descrita, por su citado valor de xxx, correspondiendo, al amparo de los Artículos 404 y 1.062 del Código Civil, al ser esencialmente indivisible, percibir como indemnización a la otra comunera, Doña xxx, la cantidad de xxx.

Don xxx compensa la citada cantidad a Doña xxx del siguiente modo:

.- xxx, cantidad equivalente al 3% de su valor, son retenidos por él para su oportuno ingreso en la Hacienda Pública, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25.2 de la Ley 41/1998, de 9 de Diciembre, sobre la Renta de No Residentes y Normas Tributarias en su redacción dada por la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los No Residentes y sobre el Patrimonio.

Yo, el Notario advierto:

a dicho Señor de que deberá presentar declaración ante la Delegación o Administración de la Agencia Estatal de Administración Tributaria en cuyo ámbito territorial se encuentra ubicado el inmueble a ingresar el importe retenido en el Tesoro Público en el plazo de un mes a partir de la fecha de la transmisión.

y a dicha Señora de que deberá declarar e ingresar, en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido o ingresado a cuenta por la  parte compradora en el plazo de tres meses contados a partir del término del plazo establecido para el ingreso de la retención.

.- y el resto, es decir, la cantidad de xxxx ….

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Retenciones al precio de compraventa

 

retenciones del precio en la compraventaEs bastante habitual que el comprador retenga en una compraventa al vendedor ciertas cantidades para efectuar el pago de gastos e impuestos (del inmueble o derivados de la compraventa). Es una forma de evitar que el vendedor termine por no pagarlos o de liberarle de ciertas gestiones y responsabilidades posteriores a la venta, cuando esos gastos e impuestos son de su cuenta o cuando se ha convenido que lo sean.

Aquí tenemos algunos ejemplos:

“.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos que conlleve la inscripción o su eventual subsanación por cualquier causa de la ampliación de la obra declarada en la citada escritura de fecha XXX.

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que se devenga por la presente transmisión.    

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer las facturas pendientes por suministro de agua correspondientes al tercer y cuarto trimestre del presente año.

.- xxx Euros son retenidos por la parte compradora para satisfacer los gastos de gestión inmobiliaria e intermediación a Don Tal, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Copia de la factura expedida por Don Tal, se incorpora a esta escritura”.

Por supuesto estas cantidades, forman parte del precio y constituyen, por tanto, base imponible del impuesto.

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Separación de hecho en virtud de mutuo acuerdo que conste fehacientemente y legado de legítima

 

separación de hecho

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría

 

Aquello de la separación de hecho en virtud de mutuo acuerdo que conste fehacientemente es casi una entelequia hasta que un día uno se topa con una escritura que precisamente documenta un convenio regulador de una separación de hecho otorgada hace mas de 30 años. Curiosamente unos meses después la señora otorgó testamento y le legó a su esposo la cuota legal usufructuaria que ni en el lejano 1992 ni al tiempo de su muerte le correspondía.

Lo que a nosotros nos toca es hacer la herencia de la señora en la que dijimos:

“Que su madre DOÑA *, titular del DNI/NIF *, y nacida el día *, falleció en *, siendo su último domicilio, el ubicado en *, el día * de 2023, en estado de viuda, de sus únicas nupcias con Don *, de cuyo matrimonio tuvo tres hijos llamados *.

La causante y su citado esposo se encontraban separados de hecho desde 1992 en virtud de mutuo acuerdo que consta fehacientemente Dicho acuerdo consta en la escritura de convenio regulador autorizada por Doña *, Notario que fue de *, el día * de Marzo de 1992, con el número * de protocolo, cuya copia autorizada me exhiben y les devuelvo comprometiéndose a exhibirla donde fuere necesario hacerlo.

Que DOÑA *, otorgó su último testamento ante Don *, Notario que fue de *, el día * de Diciembre de 1992, con el número * de protocolo, en el cual, a los efectos que ahora interesan, legó a su esposo la cuota legal usufructuaria e instituyó herederos por partes iguales a sus tres hijos *, con sustitución para caso de premoriencia o incapacidad en favor de sus descendientes respectivos.

Manifiestan que al citado esposo de la causante (y padre de los comparecientes) conforme a la redacción vigente a la fecha de su fallecimiento del artículo 834 del Código Civil, no ostentaba derecho a cuota legal usufructuaria alguna al existir separación de hecho entre los cónyuges.

Le di varias vueltas a la fórmula porque no tenía defunción del caballero. Hubiera sido lo mas sencillo decir: “este señor está muerto, el usufructo de su cuota legitimaria extinto y se acabó la historia” pero no quería conformarme con lo fácil sino hacer lo mas correcto que era alegar la separación de hecho como causa de la inexistencia de la legítima a pesar del testamento que habría que pensar que pudo otorgarse erróneamente o (los hijos lo dudaban) en previsión de alguna reconciliación que no tuvo lugar. Si estaban separados de hecho y podíamos acreditarlo, cuando la señora hace testamento no había cuota legal usufructuaria ni tampoco al tiempo de la apertura de la sucesión con lo que no cabe suposición de ninguna clase a diferencia de lo que hubiera podido ocurrir de dejarle a su marido cualquier otra atribución diferente.

 

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Servidumbre de canalización de conducto de agua

escritura servidumbre canalización agua

Esta servidumbre ha sido la primera que no me han inscrito por razón de que no se especificaba su carácter oneroso o gratuito. Se valoraba la servidumbre (como todas) puesto que la constitución de servidumbre tributa por AJD pero no se especificaban los medios de pago ni se indicaba que se constituyera gratuitamente. A mi me pareció que el Registrador se la cogía con papel de fumar, que una cosa hecha de un determinado modo toda la vida no podía estar mal hecha y que este hombre no podía estar descubriendo América … pero subsanamos y se le dio carácter oneroso una vez que indagamos en el acuerdo de los dueños de los predios después de valorar las diversas opciones que teníamos para solucionar el problema.

“Don xxxx, constituye servidumbre onerosa de canalización de conducto de agua, sobre la finca descrita en el expositivo primero registral xxxx predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxxx predio dominante, de que es titular Doña xxx, que la acepta, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido: 

El predio sirviente deberá a través de una franja de terreno de cinco metros de ancho por treinta y cinco de largo, aproximadamente, en dirección Norte a Sur, y próxima al lindero Este del predio sirviente, posibilitar la CANALIZACIÓN DE CONDUCTOS DE AGUA  de riego o para consumo humano, a través de la instalación que sea reglamentaria a través del propio predio sirviente y hasta el dominante. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna en provecho del predio dominante. 

La propietaria del predio dominante Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las  operaciones registrales oportunas, para cuando procedan

VALORACIÓN de la servidumbre: CIEN EUROS (100,00 €). 

Dicho importe ha sido satisfecho por Doña xxxx en favor de Don xxx, en efectivo metálico, en el día de hoy por lo que el Sr. xxx otorga en favor de la Sra. xxx la más completa y eficaz carta de pago por el total precio recibido”. 

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Servidumbre de conducción soterrada de energía eléctrica

escritura servidumbre conducción eléctrica

Esta servidumbre ha sido la primera que no me han inscrito por razón de que no se especificaba su carácter oneroso o gratuito. Se valoraba la servidumbre (como todas) puesto que la constitución de servidumbre tributa por AJD pero no se especificaban los medios de pago ni se indicaba que se constituyera gratuitamente. A mi me pareció que el Registrador se la cogía con papel de fumar, que una cosa hecha de un determinado modo toda la vida no podía estar mal hecha y que este hombre no podía estar descubriendo América … pero subsanamos y se le dio carácter oneroso una vez que indagamos en el acuerdo de los dueños de los predios después de valorar las diversas opciones que teníamos para solucionar el problema.

“Don xxxx, constituye servidumbre onerosa de conducción soterrada de energía eléctrica, sobre la finca descrita en el expositivo primero registral xxxx predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxxx predio dominante, de que es titular Doña xxxx, que la acepta, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido:

El predio sirviente deberá a través de una franja de terreno de cinco metros de ancho por treinta y cinco de largo, aproximadamente, en dirección Norte a Sur, y próxima al lindero Este del predio sirviente, posibilitar la CONDUCCIÓN soterrada de la ENERGÍA ELÉCTRICA a través de la instalación que sea reglamentaria a través del propio predio sirviente y hasta el dominante. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna en provecho del predio dominante.

La propietaria del predio dominante Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las  operaciones registrales oportunas.

VALORACIÓN de la servidumbre: xxx EUROS (xxx €).

Dicho importe ha sido satisfecho por Doña xxxx en favor de Don xxx, en efectivo metálico, en el día de hoy por lo que el Sr. xxx otorga en favor de la Sra. xxx la más completa y eficaz carta de pago por el total precio recibido”. 

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Servidumbre de luces y vistas

escritura de servidumbre de luces y vistas

Primera.- DON xxx y DON xxx y la mercantil “xxx, S.A.”, dando al presente otorgamiento el carácter de Junta Universal de Propietarios, según son dueños, GRAVAN las FINCAS REGISTRALES NÚMEROS xxxx  de las del Registro de la Propiedad de xxx, antes descritas como de su respectiva propiedad, con una SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS en favor de la FINCA REGISTRAL NÚMERO xxx de las del mismo Registro, también antes descrita como de propiedad de DOÑA xxxx, servidumbre que esta última acepta, con el siguiente contenido:

.= SERVIDUMBRE DE LUCES Y VISTAS a través de ventanas o huecos de cualquier clase o dimensión, con vistas rectas y oblicuas o de costado, balcones o miradores, de manera que no se podrá construir o edificar en los predios sirvientes a menor distancia de la autorizada por el Código Civil. 

Segunda.- A efectos fiscales y arancelarios se valora la servidumbre anteriormente constituida en la cantidad de xxxx EUROS (xxxx €).

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Servidumbre de medianería

escritura servidumbre medianería

“Manifiestan los comparecientes Doña XXX y Doña XXXX y Don XXX, que las dos fincas descritas en la parte expositiva de la presente escritura colindan entre sí, la finca registral xxx por su lindero Norte y la finca registral xxxx por su lindero Sur, y están separadas a todo el largo de dicho lindero, por una pared medianera que tiene una superficie de treinta y seis metros y cinco centímetros (36,05 m) de larga, de los cuales diecisiete metros y quince centímetros (17,15 m) de largo por cinco metros (5 m) de alto están construidos en parte con piedra de cuarenta o cuarenta y cinco centímetros de grosor, y dieciocho metros y noventa centímetros(18,90 m) de larga por once metros (11 m) de alta en ladrillo doble del nueve de veinticinco o treinta centímetros de grosor.

Manifiestan igualmente que dicha pared fue construida por Don XXX y Doña XXXX, padres de las hermanas XXXX.

Sobre estas bases, los comparecientes Doña XXXX y Doña XXX y Don XXXX, han acordado la constitución, sobre dicha pared medianera, de una servidumbre de medianería, lo que llevan a efecto por medio de la presente en los siguientes términos:

Doña XXX y Doña XXX y Don XXX, CONJUNTAMENTE CONSTITUYEN UNA SERVIDUMBRE DE MEDIANERÍA sobre la pared medianera que discurre a todo lo largo del lindero Norte, de la finca registral xxx y a todo lo largo del lindero Sur de la registral xxxx, la cual se regirá por las disposiciones del título VII del Libro II del Código Civil y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo y, en particular, por las disposiciones especiales siguientes: 

  1. La reparación y mantenimiento de la pared medianera, se costeará por los propietarios que la tienen a su favor, en proporción al derecho de cada uno.
  2. Cada uno de los propietarios de la pared medianera podrá usar de ella en proporción al derecho que tiene en la mancomunidad y podrá, por lo tanto, edificar apoyando su obra en la pared medianera, o introduciendo vigas hasta la mitad de su espesor, pero sin impedir el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar el medianero de este derecho ha de obtener previamente el consentimiento de los demás interesados en la medianería; y, si no lo obtuviere, se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos.
  3. Ningún medianero podrá abrir ventana, ni hueco alguno en la pared medianera sin el consentimiento de los demás. Me exhiben los comparecientes y previo su requerimiento incorporo a esta matriz, plano de situación de la medianera, que firmado por todos los comparecientes incorporo a esta matriz.

VALORACIÓN de la servidumbre: xxx EUROS (xxx €)”.

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Servidumbre personal de apoyo aéreo subterráneo

constitución de servidumbre de apoyo subterráneo

DON xxxx, como ampliación de la descripción antes efectuada, procede a describir la porción donde se situará un apoyo aéreo subterráneo, y que será la siguiente:

= Porción de terreno en la que se alberga un apoyo de aéreo subterráneo para entronque con la línea eléctrica LAMP de distribución de xxxx, dentro del polígono xx, parcela xxxx en término municipal de xxxx, en la proximidad del linde de Suroeste del mismo polígono.

Linderos: por todos sus vientos con la propia finca, excepto por el lindero Noreste por el que se accede a camino rural público.

Tiene acceso libre por el camino rural público.

Esto expuesto, según intervienen,

O T O R G A N:

PRIMERA.– Que con el fin de dar la adecuada estabilidad jurídica a la situación y ubicación de dicho apoyo aéreo subterráneo DON xxxx procede a constituir, a favor de la mercantil “xxxx, S.L.”, o empresa sucesora, una Servidumbre de las llamadas Personales, al amparo de lo prevenido en el artículo 531 del Código Civil, y en consecuencia, al amparo también de la amplia libertad de contenido de dicho Código en sus artículos 594 y 598, estableciéndose una servidumbre de uso y utilización, con base a las siguientes reglas:

a).- Que DON xxxx constituye sobre la finca anteriormente descrita, y a favor de “xxx, S.L.”, o de su sucesor legal, entendiendo por tal cualquier sociedad resultante de una fusión, absorción, escisión, segregación, transformación o cualquier continuador legal de la referida entidad, una SERVIDUMBRE de las llamadas personales de tenencia, mantenimiento de uso, y utilización de un apoyo aéreo subterráneo propiedad de “xxx, S.L.”.

b).- En consecuencia, DON xxx, confiere a “xxx, S.L.”, o empresa sucesora, por medio de la presente, derecho de servidumbre, cuyo ejercicio y contenido será el siguiente:

1.- La servidumbre se ejercitará por “xxx, S.L.”, o empresa sucesora, como titular dominante, para el uso y utilización del citado apoyo aéreo subterráneo instalado y para la ampliación del mismo, en su caso.

2.– El contenido de dicha servidumbre a favor de “xxx, S.L.”, o empresa sucesora, consistirá en el derecho a establecer y mantener en funcionamiento permanente y reglamentario el citado apoyo aéreo subterráneo y los elementos necesarios para su funcionamiento.

3.- En todo caso, la servidumbre tendrá como objeto el terreno solar  y comprenderá el uso tanto del vuelo como del subsuelo del terreno objeto de servidumbre, y el de la superficie en la que se ubique el citado apoyo aéreo subterráneo y los elementos necesarios para su funcionamiento.

c).- “xxx, S.L.”, aún sin ser copropietaria de la finca descrita, podrá acceder al indicado apoyo aéreo subterráneo desde el acceso directo y exclusivo que el mismo tiene desde camino rural público.

SEGUNDA.- VALORACIÓN: xxxx.

TERCERA.- La servidumbre constituida, se extinguirá, automáticamente, en el momento en que el indicado apoyo aéreo subterráneo deje de ser utilizado y en explotación por “xxx, S.L.”, o empresa sucesora.

CUARTA.- El apoyo aéreo subterrráneo será instalado de acuerdo con las normas facilitadas en su día por “xxx, S.L.”, en cuanto a seguridad para evitación de peligros.

QUINTA.- Con expresa renuncia al fuero que pudiera corresponderles, DON xxxx y “xxx, S.L.”, se someten para cuantas cuestiones puedan surgir en orden a la mejor interpretación y cumplimiento de las estipulaciones de la presente, a la jurisdicción y competencia de los Juzgados y Tribunales de xxxx.

SEXTA.- “xxx, S.L.”, o la empresa que le suceda, no estará obligada en modo alguno, por la sola constitución de esta servidumbre a participar en los gastos de la propiedad gravada.

SÉPTIMA.- Todos los gastos e impuestos de esta escritura hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad, serán satisfechos por la mercantil representada.

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Servidumbres de paso

modelo de servidumbre de paso escritura

  1. TERCERO. Que teniendo convenido los comparecientes, según intervienen, la constitución de una servidumbre de paso por la que será predio sirviente la finca descrita en el apartado primero (propiedad de Don xxxxx) y predio dominante la descrita en el apartado expositivo segundo (propiedad de “xxxx, S.L.”), lo llevan a efecto por medio de la presente, con arreglo a las siguientes, E S T I P U L A C I O N E S: PRIMERO: Don xxxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca de su propiedad descrita en el apartado primero expositivo de la presente escritura, finca registral xxx, de tal modo que esta queda gravada, en beneficio de la finca descrita en el apartado segundo expositivo, Parcela Catastral xxx del Polígono xx del Catastro de Rústica de xxx, con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xxx METROS DE ANCHO, que discurre a todo lo largo del lindero xxx del predio sirviente, de xx a xxx, desde la Parcela Catastral xx del Polígono xxx hasta la Parcela Catastral xxx del Polígono xx, con la que lindan ambas fincas. La propietaria del predio dominante, “xxxx, S.L.”, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. Queda unido a esta matriz plano de las fincas, en la que se refleja la servidumbre constituida, firmado por los comparecientes que reconocen como propias dichas firmas a mi presencia, por lo que yo, el Notario, las legitimo. VALORACIÓN de la servidumbre: xxxx. SEGUNDO: Todos los gastos e impuestos que se devenguen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por la mercantil representada.
  2. DON xxxx y DOÑA xxxxx constituyen servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en  el expositivo PRIMERO, bajo el número 2.=, registral xxx, como predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 1.=, registral número xxx, como predio dominante, aceptando DON xxxx y  DOÑA xxxx dicha servidumbre con el siguiente contenido: El predio sirviente deberá dar paso desde el camino situado al xxx (parcela xxx) del mismo hasta el predio dominante, a través de una franja de terreno en dirección xx a xx, de xxx metros de ancho y xxx metros de largo, situada próxima al lindero xxx del predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos, mercancías e instalaciones de agua y eléctricas, por la parte xxx del citado paso de servidumbre, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxxx.
  3. Don xxxx y Doña xxxx CONSTITUYEN UNA SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes sobre  la finca de su propiedad descrita en el apartado III.= expositivo de la presente escritura, Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, de  tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca descrita bajo el número 1.= del apartado II.=, Finca registral xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xxx metros de ancho en su frente y xxxx de ancho en su fondo, por xxx metros de largo por el xxx y xxx metros de largo por el xxx que ocupa una superficie de xxx  y que discurre en dirección xxx a xxx por el lindero xxx del predio sirviente. La porción de terreno sobre la que se constituye la servidumbre linda: xxx. La propietaria del predio dominante Doña xxx, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las  operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. Queda unido a esta matriz, plano de las fincas en el que se refleja la servidumbre constituida (IDENTIFICADA COMO SERVIDUMBRE 1), firmado por los comparecientes que reconocen como propias dichas firmas a mi presencia, por lo que yo, el Notario, las legitimo. VALORACIÓN de la servidumbre: xxxx.
  4. Doña xxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre  la finca de su propiedad descrita bajo el número 2.= del apartado II.= expositivo de la presente escritura, Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx, de  tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de las fincas descritas en el apartado I.=, número 1.= del apartado II.= y apartado III.= expositivos (Finca Registral resultante de la agrupación de las Fincas Registrales xxx y xxx del Registro de la Propiedad de xxx, Finca registral xx del Registro de la Propiedad de xxx y la Finca Registral xxx del Registro de la Propiedad de xxx), con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xx metros de ancho en su frente y xxx metros de ancho en su fondo, por xx metros de largo por el xxx y xxx metros de largo por el xxx que tiene una superficie de xxx, que discurre en dirección xxx a xx por el lindero xxx del predio sirviente y está situada al viento de xxx del mismo. La porción de terreno sobre la que se constituye la servidumbre linda: xxx. Los propietarios de los predios dominantes, Don xxx, Doña xxx y Don xxx y Doña xxx, ACEPTAN la servidumbre constituida a su favor sobre las respectivas fincas de su propiedad, solicitando los comparecientes, las  operaciones registrales oportunas, para cuando procedan. Queda unido a esta matriz, plano de las fincas en el que se refleja la servidumbre constituida (IDENTIFICADA COMO SERVIDUMBRE 2), firmado por los comparecientes que reconocen como propias dichas firmas a mi presencia, por lo que yo, el Notario, las legitimo. VALORACIÓN de la servidumbre: xxx. Todos los gastos e impuestos que se devenguen con motivo del presente otorgamiento serán satisfechos por las partes con arreglo a la Ley.
  5. DOÑA XXXXX como dueña la FINCA NUMERO xxx del plano general de la zona de concentración parcelaria de xxx, descrita anteriormente como de su propiedad, grava la misma con una servidumbre de paso permanente en favor de la FINCA NUMERO xxx propiedad de los cónyuges DON XXX y DOÑA XXXX, servidumbre que estos últimos aceptan, con el siguiente contenido: SERVIDUMBRE DE PASO PERMANENTE para toda clase de personas, vehículos y animales, que tiene una longitud de xxx metros y una anchura de xxx metros, cuya servidumbre discurre a todo lo largo del lindero xxx del predio sirviente o finca número xxxx, hasta desembocar en parte del lindero xx del predio dominante o finca número xxx.
  6. Don xxx y Don Antonio xxx, en la representación indicada de “xxx, S.L, constituyen servidumbre de paso sobre la finca descrita en el expositivo primero con el número uno registral número xxxx  a favor de la descrita con el número dos registral número xxx del mismo expositivo, al amparo del articulo 541 del Código Civil, siendo este título su signo aparente, condicionada a la separación de ambas propiedades, y con el siguiente contenido: El predio dominante, registral número xxx, tendrá derecho de paso a través del predio sirviente registral número xxx, para acceder a los garajes de las viviendas que se construyan en el dominante a la altura de su planta sótano, servidumbre que serán permanente para todas las necesidades del predio dominante y se ejercitará sobre predio sirviente, en la zona común de la matriz de la división horizontal, a través de acceso y rampa de acceso a nivel de planta sótano que tiene afectada por la servidumbre una superficie de xxx metros cuadrados, junto a lindero xxx, para dar paso desde la calle xxx, con una anchura de xxx metros. Se permitirá al menos el paso de vehículos de una altura máxima de xxx centímetros. El predio sirviente tiene derecho a utilizarse y aprovecharse de la servidumbre, y ambos contribuirán a los gastos para su uso y conservación, su limpieza, alumbrado y mantenimiento, estableciéndose que serán satisfechos en común, por ambas fincas por partes iguales. Esta servidumbre se regirá en defecto de lo contenido en este título, por las disposiciones legales aplicables, y en su defecto por la costumbre del lugar. Se asigna a la servidumbre constituida un valor de xxx.
  7. DON XXXX y DOÑA XXX, manifiestan que siendo objeto de donación la finca descrita bajo el número tres, registral xxx del expositivo primero anterior en favor de su hija Doña xxx y la finca agrupada y descrita en el dispositivo primero anterior en favor de su hija Doña xxx, y al objeto de que ambas fincas tengo acceso a camino, constituyen servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo primero, bajo el número 3.=, registral xxx, como predio sirviente, a favor de la finca agrupada y descrita en el dispositivo anterior, como predio dominante, con el siguiente contenido: El predio sirviente dará paso desde el camino de entrada, situado al xxx (parcela xxx) de la misma hasta el predio dominante, a través de una franja de terreno de xxx metros de ancha por todo el largo del predio dominante y en dirección xxx a xxx al predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos, mercancías e instalaciones de agua y eléctricas, por la parte xxx del citado paso de servidumbre, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxx.
  8. DON XXX, constituye servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 2.=, registral xxx, como predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo PRIMERO, bajo el número 1.=, registral número xxxx, como predio dominante, aceptando DON XXX y DOÑA XXXX dicha servidumbre con el siguiente contenido: El predio sirviente dará paso al predio dominante, a través de una franja de terreno de xxxmetros de ancho, por todo el largo colindante por el xxx con la parcela xxx del polígono xxx y desde el vértice xx con la citada Parcela xxx y hasta el linde por el xxx con el predio dominante. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos, mercancías e instalaciones de agua y eléctricas, por la parte xxx del citado paso de servidumbre, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. Se valora la servidumbre constituida en la cantidad de xxx.
  9. Don xxx, constituye servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en el expositivo primero registral xxx predio sirviente, a favor de la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxx predio dominante, de que es titular Doña xxx, que la acepta, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido: El predio sirviente deberá dar paso desde el camino situado al xxxx del mismo hasta el predio dominante, registral xxx, a través de una franja de terreno en dirección xxx a xxx, de xxx metros de ancha por xxxx metros aproximadamente de largo y próxima al lindero xxx del predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades del predio dominante y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos y mercancías, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho del predio dominante. La propietaria del predio dominante Doña xxxs, ACEPTA la servidumbre constituida a su favor sobre la finca de su propiedad, solicitando los comparecientes, las  operaciones registrales oportunas, para cuando procedanVALORACIÓN de la servidumbre: xxx.
  10. Que Doña xxx, es dueña, según se desprende de la adjudicación llevada a efecto por la presente, de la finca registral xxx y Doña xxx, dueña, también según se desprende de la adjudicación practicada, de la finca registral xxx. Que las dos citadas fincas, colindan entre sí por el viento de xx de la de Doña xxx y por el de xxxx, de la de Doña xxx, y que teniendo convenido ambas, la constitución de una servidumbre de paso por la que será predio sirviente  la  finca  registral xxx (propiedad de Doña xxx) y predio dominante la finca registral xxx (propiedad de Doña xxx), lo llevan a efecto por medio de la presente, con arreglo a las siguientes, ESTIPULACIONES: PRIMERA.- Doña xxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre la finca de su propiedad (finca registral número xxx), de tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca propiedad de Doña xxx (finca registral número xxx), con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xx METROS DE ANCHO y xxx METROS DE LARGO, que discurre a todo lo largo del lindero de xxx del predio  sirviente (nace en el camino que es lindero xxx de la misma), y hasta llegar, dicha franja de terreno, hasta la finca registral xxx, propiedad de Doña xxx. La propietaria del predio dominante, Doña xxx, ACEPTA la  servidumbre constituida a favor de su finca, solicitando las comparecientes las operaciones registrales oportunas. VALORACIÓN de la servidumbre: xxxx.
  11. Los señores comparecientes constituyen servidumbre de paso sobre las fincas xxx y xxx, antes descritas, que serán predios sirvientes, y en favor de las demás fincas descritas, que serán predios dominantes, y, con carácter recíproco, también del otro predio sirviente, siendo por tanto cada uno de los dos predios sirvientes a la vez predio dominante, y ello con el siguiente contenido: a) Los predios dominantes tendrán derecho de paso a través de los sirvientes para acceder al vial sito en la zona verde, de dominio público, que linda por su derecha con la finca xxxx. b) La servidumbre será perpetua y permanente y se ejercitará a través de un camino que comenzará en el vértice xxx de la finca xxx y que terminará en el lindero que separa la finca xxx por su derecha de la zona verde de dominio público antes citada, a una distancia de XXX metros desde el vértice xxx y de XXX metros desde el vértice xxx de esta última finca, atravesando dicho camino de xx a xxx, en curva ligeramente ascendente, la mismas fincas xx y xxx, discurriendo a una altura, en el caso de la primera de las fincas que atraviesa dicho camino, que va desde los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx hasta los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx, y discurriendo, así mismo, en el caso de la segunda desde los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx hasta los XXX metros contados desde su frente en el lindero por la xxx, quedando al frente del camino en las fincas xxx y xxxx sendas porciones de terreno xxx que no forman parte del camino, ni están gravadas por la servidumbre que por la presente se constituye de XXX metros cuadrados y XXX metros cuadrados de superficie, respectivamente. Dicho camino presenta una longitud de xx METROS y una anchura de xxxx METROS. c) Las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre serán de cargo de todos y cada uno de los propietarios de los predios dominantes y sirvientes a la vez, por partes iguales. Valoración: Se valora la servidumbre, a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de xxx.
  12. Doña xxx, constituye servidumbre de paso onerosa, sobre la finca descrita en  el expositivo primero, registral xxx, predio sirviente, a favor de la finca descrita en expositivo primero registral número xxx, de su titularidad, y sobre la finca descrita en el expositivo segundo, registral xxx, ambas predios dominantes, de que es titular la mercantil “xxx, Sociedad Limitada”, aceptando la citada mercantil y la Sra. xxx, debiendo tener la servidumbre el siguiente contenido: El predio sirviente deberá dar paso desde el camino situado al xxx del mismo hasta los predios dominantes, registrales números xxx y xxx, a través de una franja de terreno en dirección xx a xx, de xx metros de ancho por xxx metros aproximadamente de largo, y próxima al lindero xxxdel predio sirviente. Esta servidumbre será de carácter permanente, de modo que su uso sea incesante, para todas las necesidades de los predios dominantes y su uso comprenderá no solo el tránsito de personas, sino también el de toda clase de vehículos y mercancías, quedando obligado el propietario actual o futuro de la finca sirviente por virtud de la servidumbre constituida a no edificar sobre la misma, así como a no entorpecer con actos materiales ni jurídicos el destino que se le asigna de paso particular en provecho de los predios dominantes. SEGUNDA. Se valora la servidumbre constituida en  la cantidad de xxx, que Doña xxx, confiesa recibidos de la mercantil “xxx, Sociedad Limitada”, en el día de hoy, con anterioridad a este acto, en efectivo metálico, por lo que otorga carta de pago. TERCERA. Todos los gastos notariales que se deriven del presente otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx.
  13. Doña xxx CONSTITUYE UNA SERVIDUMBRE DE PASO sobre  la finca de su propiedad descrita en el apartado primero expositivo de la presente escritura, finca registral xxx, de  tal modo que ésta queda gravada, en beneficio de la finca descrita en el apartado segundo expositivo, finca registral xxx, con una SERVIDUMBRE DE PASO de vehículos, personas y semovientes, a través de una franja de terreno de xxx METROS DE ANCHO y xxx METROS DE LARGO,  que  discurre a todo lo largo del  lindero de xx del predio  sirviente, en toda su confrontación con la finca propiedad de Don xxx y hasta llegar, dicha franja de terreno, hasta la finca registral xxx, propiedad de Don xxx. El propietario del predio dominante, Don xxx, ACEPTA la  servidumbre constituida a favor de su finca, solicitando los comparecientes las operaciones registrales oportunas. VALORACIÓN de la servidumbre: xxx.
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Siete años sin ver una inversión extranjera (inversión exterior)

inversión extranjera notario

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

ATENCIÓN: Esta entrada es anterior a la nueva norma que esta: Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores aunque al final va un pequeño resumen tomado de Vanguardia Notarial y he comenzado a recopilar cosas interesantes.

 

Las dos primeras cuestiones interesantes las tomo de la mejor revista del panorama notarial “El Notario del Siglo XXI”:

El nuevo marco legal y reglamentario de las inversiones exteriores: ¿retorno al paradigma intervencionista?

Reflexiones prácticas sobre la intervención de personas físicas extranjeras en España

Luego me llega la Guía Explicativa Régimen Declaración Inversiones Exteriores

El 20 de Febrero de 2024, el CGN nos envía una Circular sobre este asunto y diversos anexos. Están pendientes de estudio pero justo antes de saber que se habían enviado he tenido una incidencia con el IUI respecto de una compraventa que no llegaba al medio kilo pero en la que el comprador era no residente. Al rellenar el IUI, se formula la siguiente pregunta (que no me encaja porque no hay inversión exterior): “¿El Notario ha recibido el fichero con la declaración previamente validada para su presentación en el registro de inversiones de manera centralizada?”. Seguiremos informando.

 

Cuando escribí este artículo (en Octubre de 2021), decía

He tenido que abrir un baúl que tengo en mi despacho porque mi memoria estaba a cero, a la búsqueda de las declaraciones previas y posteriores de los últimos años que estaba seguro que debía conservar por algún sitio … y las he encontrado. Si tras ello tenía que ponerme a actualizar el Aforix (que ya he visto que tenía en una versión antigua), mis clientes iban a acordarse de mis ancestros en Aldea del Obispo, así que he optado por hacer constar en la escritura lo siguiente:

DECLARACIÓN DE INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Comercio en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001, por sí mismo o interesando su presentación notarial. Manifiesta el aquí comprador que hará la declaración por si mismo. Esta operación será incluida en la relación semestral a la Dirección General de Comercio e Inversiones de Operaciones Intervenidas respecto a las cuales no se haya interesado del fedatario la presentación de la declaración.

Mi sorpresa es que mi cliente que no lo tenía previsto (y que decía que es una injusticia que Vanuatu fuera paraíso fiscal) va y a las pocas horas de haber dejado mi despacho, me sorprende con la declaración posterior de la inversión que he dejado ya incorporada a la escritura con esta diligencia y librándome (creo) de la relación semestral que (salvo que me falle la memoria) no he enviado en mi vida notarial (y ya estamos llegado a los veinte años):

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el mismo día de su autorización, recibo por correo electrónico justificantes de la presentación telematica en la Sede Electrónica de la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio de las declaraciones de inversión extranjera en bienes inmuebles a que se refiere la matriz precedente efectuadas por la parte vendedora. Incorporo a la presente modelos, impresos D-2A de declaración de las inversión, debidamente cumplimentados por lo que esta operación ya no será incluida en la relación semestral para la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones de Operaciones Intervenidas. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en lo que fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.

En la última hace siete años (el tipo era de Naurú) lo que hice constar (así ya no se me pierde) lo siguiente:

DECLARACIÓN PREVIA DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Al tratarse de una inversión extranjera procedente de la República de Nauru, país calificado como paraíso fiscal en el Real Decreto 1080/1991, de 5 de Julio, los compradores han declarado su proyecto al Registro de Inversiones del Ministerio de Industria en modelo impreso DP-2. Me exhiben el ejemplar 2 de dicho impreso, correspondiente al titular de la inversión proyectada, con nota de ingreso en el Registro con fecha de hoy y número de declaración ***. Incorporo a esta matriz copia exacta.

DECLARACIÓN DE LA INVERSIÓN EXTRANJERA: Advierto al comprador que está obligado a declarar la inversión objeto de esta escritura al Registro General del Ministerio de Industria en el modelo impreso D-2A, según los trámites de la Orden de 28 de Mayo de 2001. Me requiere, a mi, Notario, para la presentación notarial de dicha declaración. Acepto el requerimiento, cuyo resultado se hará constar, en su caso, por diligencias en la presente escritura.

Luego vino la diligencia: 

1ª DILIGENCIA.- La extiendo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de *** y del Ilustre Colegio Notarial de ***, para hacer constar que el mismo día de su autorización, presento telemáticamente en la Sede Electrónica de la Dirección General de Comercio e Inversiones del Ministerio de Industria, Turismo y Comercio la declaración de inversión extranjera en bienes inmuebles a que se refiere el requerimiento contenido en la matriz precedente. Incorporo a la presente modelo impreso D-2A de declaración de la inversión, debidamente cumplimentado. De todo lo cual, de quedar extendida esta diligencia en el mismo último folio en lo que fue la matriz precedente y en el presente, yo, el Notario, Doy fe.-

UN TRUCO:  En la plataforma Aforix hay que firmar dos veces: firma y contrafirma.

 

Después, empecé a recopilar cosas sueltas relativas a la nueva norma

Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores

Lo que más nos afecta directamente:

  • Comunicación a través del CGN.
  • Obligación de comunicar operaciones de inmuebles de más de 500.000 euros.
  • Paraísos fiscales, autorización previa si es más del 50%.
  • Autorización administrativa previa en sectores estratégicos.
  • Art. 5.2 b): Cuando la operación haya sido intervenida por notario español, ya sea como consecuencia de su régimen jurídico o por acuerdo convencional de las partes, el notario remitirá al Consejo General del Notariado, a través de la sede electrónica notarial, la información sobre dichas operaciones en el plazo y con el contenido que se establezca en las normas de desarrollo de este real decreto. Dicho Consejo se encargará de gestionar y centralizar la información que será a su vez remitida al Registro de Inversiones. De esta forma, en el supuesto de que el titular no residente hubiera entregado al notario todos los datos necesarios para la declaración, quedará relevado de la obligación de hacerla; en caso contrario, el notario deberá advertirle expresamente de dicha obligación. Los cónsules o encargados de asuntos consulares que ejerzan funciones notariales en el extranjero estarán exceptuados de esta declaración, recayendo la obligación exclusivamente en el titular no residente. Analizadas las circunstancias, el funcionario diplomático podrá denegar, en su caso, su intervención.
  • Artículo 11. Régimen común de las autorizaciones. 1. Necesidad de autorización previa: los actos, negocios, transacciones y operaciones cuya autorización es preceptiva en virtud de lo dispuesto en el capítulo III podrán realizarse sólo mediante la previa obtención de la correspondiente autorización administrativa expresa y en las condiciones que ésta establezca. En particular: a) Las operaciones de inversión llevadas a cabo sin la preceptiva autorización previa carecerán de validez y efectos jurídicos, en tanto no se produzca su legalización, sin que quepa el ejercicio de los derechos económicos y políticos del inversor extranjero en la sociedad española objeto de inversión hasta que se obtenga la necesaria autorización. Parece que pueden legalizarse a posteriori.
  • Artículo 12.Autorización notarial de inversiones sujetas a autorización previa. El notario que tenga conocimiento de que una operación de inversión exterior está sujeta a autorización previa, deberá informar a los solicitantes de la necesidad de obtención de la misma de acuerdo con lo previsto en la Ley del Notariado de 28 de mayo de 1862.
  • Los cónsules o encargados de asuntos consulares que ejerzan funciones notariales en el extranjero no intervendrán en operaciones de inversiones sujetas a autorización previa.

Por otra parte, la Orden Ministerial de 28 Mayo de 2001 sobre procedimientos de tramitación y registro de operaciones de inversión (que se aprobó en desarrollo del ahora derogado RD 664/1999), ¿sigue vigente teniendo en cuenta que todo su contenido se centra y remite al derogado RD de 1999?

En Vanguardia Notarial se consideró que: Si bien es cierto que la orden desarrolla el RD 664/1999 hoy derogado por el nuevo RD de inversiones exteriores, lo que en ella se dice no es incompatible con el nuevo RD, salvo en aquello que esta nueve norma establece distintas situaciones. Vamos, los Arts. 2 y 3 a groso modo se mantienen. Además, la DTª 3ª, la mantiene en vigor en cuanto a los procedimientos aplicables hasta la aprobación de normas de desarrollo y siempre que no se opongan a la regulación actual.

 

El artículo 18.2 b del RD 571/2023

También en Vanguardia Notarial se comentó que “hace unos meses se planteó el caso de la posibilidad de cesión de los derechos políticos del socio (fundamentalmente el de voto) en determinados casos (sobre todo en caso de aplazamiento del precio de la adquisición de las acciones o participaciones). Pues, el RD 571/2023 sobre inversiones extranjeras, en su articulo 18.2.b permite eludir la autorización previa en materia de defensa nacional cuando el inversor haya alcanzado entre el 5 y el 10% del capital notifique a las DG que indica y se comprometa fehacientemente en escritura publica a no utilizar, ejercer, ni ceder a terceros sus derechos de voto ni a formar parte de cualesquiera órganos de administración. Así que hay que tener claro que se puede hacer”Otro compañero añadió que “aquel asunto creo recordar que se planteó a propósito de un caso mío. Yo admití la posibilidad y me alegra ver que hay un apoyo directo de Derecho Positivo”.  Ese caso de este segundo compañero quedó convertido en mini caso, aquí.

¿Qué estáis haciendo con las compras de inmuebles de más de 500.000 euros por no residentes? ¿las declaráis en algún sitio?

Dice el Artículo 4: Las inversiones extranjeras en España, a los efectos establecidos en el artículo siguiente, tendrán por objeto: h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros”.

En Vanguardia Notarial se entendió que las comunicaciones a través de CGN no están operativas salvo que tome el dato directamente de índices y decía un compañero: “Yo el otro día ya comuniqué la compra de un inmueble de más de 600.000 por un francés. Usé lo de siempre, la aplicación Aforix para el impreso D-2A, que antes era para más de 3.000.000 (500 millones de pesetas) o paraísos fiscales. En la propia escritura se incluye el requerimiento o solicitud en tal sentido”.

Pero, se supone que si ya se comunican a través de los índices, no hay que comunicarlo, ¿o sí?

El mismo compañero dijo: “Yo es lo que interpreto del art. 5.3.b) del nuevo RD 571/2023. Cuando la operación haya sido intervenida por notario español, ya sea como consecuencia de su régimen jurídico o por acuerdo convencional de las partes, el Notario remitirá al Consejo General del Notariado, a través de la sede electrónica notarial, la información sobre dichas operaciones en el plazo y con el contenido que se establezca en las normas de desarrollo de este real decreto. Dicho Consejo se encargará de gestionar y centralizar la información que será a su vez remitida al Registro de Inversiones. De esta forma, en el supuesto de que el titular no residente hubiera entregado al Notario todos los datos necesarios para la declaración, quedará relevado de la obligación de hacerla; en caso contrario, el Notario deberá advertirle expresamente de dicha obligación. Así que como todavía no hay norma de desarrollo, en virtud de la DT segunda, apartado dos, entiendo que hay que hacer la declaración con los modelos de siempre.

La DT 3ª en cuanto al régimen transitorio de aplicación de determinadas disposiciones dice:

Dos. Hasta el momento en que entre en vigor el desarrollo normativo del presente real decreto, las operaciones de inversiones exteriores y su desinversión se declararán transitoriamente utilizando los siguientes modelos:

a) Los modelos DP-1, D-1A y D-1B para declarar inversiones extranjeras en España realizadas a través de cualquiera de las operaciones del art.3 epígrafes a), b), c), d), y g).

b) Los modelos DP-2, D-2A y D2B para declarar inversiones extranjeras en España realizadas a través de las operaciones del art.3 epígrafes h).

c) Los modelos DP-3, D-5A y D-5B para declarar inversiones españolas en el exterior realizadas a través de cualquiera de las operaciones del art.6 epígrafes a), b), c), d), y g).

d) Los modelos DP-4, D-7A y D-7B para declarar las inversiones españolas en el exterior realizadas a través de las operaciones del artículo 6 epígrafe h).

¿Supongo que el límite es por persona?

La norma habla de que el importe del inmueble supere los 500.000 €, pero en el chat del GJ se dudaba, “¿el inmueble o la inversión?”. La norma dice exactamente: “h) La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros”. Así que se consideró que la expresión “cuyo importe” del RD es equívoca y que no hay nada en la Exposición de Motivos que permita aclararlo. No obstante, continuó, en  esta web del Gobierno para inversores parece que el límite es por inversor:  Inversores: Adquisición de inmuebles en España con una inversión de valor o superior a 500.000 euros por cada solicitante”.

¿SEGURO? Pues resulta que no es así. Comparte un compañero una consulta hecha a alguien autorizado del Ministerio que dice: “El D2A debe cumplimentarse en caso de inversión en un inmueble sito en España, por no residentes, que supere los 500.000 €, independientemente del número de inversores. El plazo de un mes a contar desde la fecha de realización de la inversión”. Queda claro: la inversión no se divide entre el número de inversores. Lo importante es la cuantía: si se superan los 500.000 € es necesaria la declaración haya un inversor o 500.000 inversores.

 

Llegan la Orden ECM 57/2024 procedimientos de declaración de inversiones exteriores y la Resolución de 31 de enero de 2024, de la Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones, por la que se aprueban los modelos destinados a la tramitación y declaración de las inversiones extranjeras en España y de las inversiones españolas en el exterior

Sobre la Orden se ha destacado en Vanguardia Notarial:

  1. Art. 10.2 2. En el caso de que la operación haya sido intervenida por notario español, será el Consejo General del Notariado el obligado, previa petición del Registro de Inversiones, a presentar copia del documento acreditativo del negocio jurídico celebrado.
  2. Art. 12.6 6. Si de acuerdo con el artículo 5.3.b) del Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, la operación de inversión es intervenida o autorizada por notario español, bien porque así lo exige la regulación del régimen jurídico de la operación de que se trate, o bien porque, aun no requiriéndose esta intervención, así lo acuerden las partes, se procederá en la forma siguiente:
  3. El modelo D-1A será presentado por el notario, que incorporará una copia del modelo D-1A a su protocolo o Libro-Registro y remitirá por vía telemática la información al Consejo General del Notariado, que la centralizará y la remitirá al Registro de Inversiones, de acuerdo con la resolución adoptada a tal efecto.
  4. El declarante deberá facilitar al notario el modelo correspondiente debidamente cumplimentado.
  5. Normas similares para inmuebles.
  6. Plazo, 1 mes.
  7. Entrada en vigor, 1 de febrero.

 

El error reportado es este: Fichero ‘norsun.aforixd’ erróneo

Me remite una amiga que trabaja en una notaría costera la consulta que ha enviado a la Secretaria de Estado de Comercio:

“Hemos rellenado y enviado en otras ocasiones este modelo, y ayer y hoy nos han sido imposible. El error reportado es este: Fichero ‘norsun.aforixd’ erróneo: El fichero subido no es un fichero válido de AFORIX. ¿Pueden explicarme a qué se debe?”

El correo es enviado y contestado por el Departamento de Sistemas Informáticos de la Subdirección General de Inversiones Exteriores (Secretaría de Estado de Comercio).

“En relación con las múltiples consultas, por parte de las notarías, sobre el nuevo procedimiento de presentación de las declaraciones intervenidas por notario, les informamos de lo siguiente.

Con el nuevo procedimiento ya no se requieren firmas por parte de los intervinientes (ni del declarante ni la contrafirma del notario).

El procedimiento queda como sigue:

POR PARTE DEL DECLARANTE:

  1. El declarante o quien actúe en su nombre cumplimentará con el programa AFORIX el formulario de declaración correspondiente (D-1A, D-1B, D-2A o D-2B), según se trate de inversiones en sociedades o sus desinversiones (modelos D-1A y D-1B) o inversiones en bienes inmuebles y sus desinversiones (modelos D-2A y D-2B). Este formulario se guardará en el lugar y con el nombre que el usuario decida en su ordenador.
  2. El declarante o quien actúe en su nombre procederá después a validar el documento anterior accediendo a las páginas de la presentación telemática del Registro de Inversiones. Para ello, desde el propio programa AFORIX podrá seleccionar la opción del menú “Presentación Telemática ->Abrir el enlace a la presentación telemática”. Este paso abrirá el navegador de internet y le conducirá a la página de presentación.En la ventana de presentación, debajo del logotipo oficial, se muestran unas pestañas de opciones, debiendo seleccionar la pestaña “Declaraciones notarias”. En la pestaña mencionada se debe seleccionar el documento generado en el punto 1 anterior y pulsar en el botón “Siguiente”. Si el documento presentado es correcto para el Registro de Inversiones (es coherente en fechas, tiene las casillas adecuadas rellenas etc.) se mostrará una nueva página con un resumen de lo presentado y un botón con un enlace de descarga. Al pulsar sobre el enlace de descarga el sistema devolverá un nuevo documento con la extensión final “.aforixn” y como nombre el número de declaración asignado al mismo. Si se detectan errores, éstos se mostrarán en la nueva ventana y se deberán corregir en el documento original antes de continuar.
  3. Por último, el declarante hará llegar a la notaría el documento validado, con extensión “.aforixn” por los medios que hayan acordado (correo electrónico, etc.).

POR PARTE DEL NOTARIO:

  1. A la recepción de la declaración validada, el notario podrá consultar su contenido con el programa AFORIX. Para ello abrirá el programa y seleccionará el documento a visualizar en la opción del menú “Formulario ->Abrir”.Una vez comprobado que la información proporcionada es correcta por su parte, podrá archivar el documento enviado en el lugar y nombre que desee en su ordenador, siempre respetando la extensión “.aforixn” que no debe modificarse.
  2. La presentación efectiva de la declaración se hará cuando se incorpore la operación intervenida en el Indice Unico del notariado (aplicación SIGNO). Según nos indican desde ANCERT esta incorporación no estará disponible hasta el próximo día 15 de febrero. En la aplicación SIGNO, ANCERT habilitará un procedimiento para incorporar al expediente el archivo de declaración “.aforixn”, momento en el que la misma se da por presentada.

Esperando que esta información les resulte de utilidad y aclare las posibles dudas sobre el procedimiento a seguir, reciban un cordial saludo”.

 

Circular 1/2024 del CGN sobre inversiones exteriores

En la semana del 19 de Febrero de 2024 llega un correo con la citada circular y varios anexos:

  1. Procedimiento a realizar por el titular no residente.
  2. Procedimiento a realizar desde la notaría.
  3. Y modelos de cláusulas para inversiones exteriores.

He de contar puedo contar que como trabajo a menudo con no residentes, al completar el IUI nos ha aparecido una pregunta: “¿El Notario ha recibido el fichero con la declaración previamente validada para su presentación en el registro de inversiones de manera centralizada?”. A mi juicio no cabe mas que una respuesta: NO. ¿Y por qué no? Pues porque hay un no residente pero la operación no alcanza el medio kilo. Así que creo que no debería formularse esa pregunta.

Eso por una parte, pero por otra en la escritura cuando hay no residente hemos empezado a hacer constar: “A pesar de ser no residente el comprador, manifiesta que no se dan los presupuestos de la inversión exterior”. El manifiesta lo he puesto por prudencia ya que no sé a quien corresponde decir esto. Si se quiere se podría mencionar la normativa.

 

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Sociedades con objeto inmobiliario que se disuelven

liquidacion de la sociedad promotora

Artículo 20 Requisitos para la escrituración e inscripción

1. No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.

2. Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran promovido.

¿Y qué se hace en el caso del párrafo 2?

Pues acreditarse o decirse esto:

“Que hace constar a los efectos del articulo 20 de la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación que la Sociedad que representa no ha promovido ninguna construcción sujeta a la obligación de prestar garantías en los términos exigidos por la referida Ley”.

Cuidado porque es fácil que se escape cuando no se controla la norma e igual de fácil que la controles y se te olvide sobre todo si, como yo, liquidas sociedades promotoras una o ninguna vez al año.

Gracias, una vez más, a los compañeros que me lo han recordado.

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Solicitud de extinción de usufructo vitalicio

solicitud extinción del usufructo

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Hablé de la liquidación de la consolidación del usufructo y de la nuda propiedad en este post.

Si la consolidación del usufructo tributa (lo que requiere que el usufructuario muera y que no hayan transcurrido cuatro años y medio desde que murió) la fórmula que puede utilizarse en la escritura que contenga la mención a la consolidación sería esta:

“En la referida escritura de aceptación y adjudicación de la herencia de su esposa, el causante, Don XXXX, se adjudicó, además del pleno dominio de una mitad indivisa de la finca descrita, el derecho de usufructo vitalicio de la mitad indivisa restante, por lo que se solicita del Registro de la Propiedad la extinción de dicho derecho y la consiguiente consolidación con la nuda propiedad a favor de los comparecientes por mitad y proindiviso y con carácter privativo, haciéndose constar a los debidos efectos tributarios, que la totalidad de la finca fue valorada en la citada escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la suma de XXXXXX por lo que el usufructo vitalicio de la mitad indivisa de la misma adjudicado al aquí causante, dada su edad en el momento de la adjudicación, asciende a la suma de XXXXX“.

Otra variante:

CUARTO.- EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: Manifiestan los comparecientes, que la titular del derecho de usufructo vitalicio en cuanto a una tercera parte indivisa de una mitad indivisa sobre la finca descrita en el expositivo IV.- anterior, bajo el número 1.=, era la causante DOÑA ***, y habiendo fallecido ésta, como ha quedado dicho, según resulta del certificado de defunción incorporado a la presente, los comparecientes solicitan del Sr. Registrador de la Propiedad competente la práctica de los asientos correspondientes, a efectos de la consolidación del usufructo con la nuda propiedad, solicitando la liquidación de los impuestos que correspondan estimando como valor del mismo *** y siendo el título por el que se produjo el desmembramiento de la nuda propiedad y el usufructo vitalicio el de aceptación y adjudicación de la herencia de su esposo Don ***, en virtud de escritura autorizada por mí, el día ***, con el número *** de protocolo, antes citada.

Y una mas (probablemente la mas completa):

I.- EXTINCIÓN DE USUFRUCTO: Que en virtud de escritura autorizada por Don ***, Notario que fue de ***, el día ***, con el número *** de protocolo, se llevó a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia de su madre Doña ***, previa la liquidación de la sociedad de gananciales, en la cual, la exponente se adjudicó el derecho de nuda propiedad, de las siguientes fincas:

1.- RÚSTICA: ***.

Valor: ***.

Valor del usufructo: ***.

Inscrita: ***.

2.- ….

VALOR GLOBAL DEL USUFRUCTO: ***.

II.- Que el titular registral del derecho de usufructo vitalicio sobre las fincas descritas, DON *** titular del DNI/NIF ***, falleció en ***, siendo la Calle ***, número *** de *** el lugar de su último domicilio, día ***, lo que se acredita con la correspondiente Certificación Literal de Defunción que se acompaña a la presente, solicitando se haga constar la extinción del usufructo y su consiguiente consolidación con la nuda propiedad a favor de ***, con carácter privativo, respecto a los bienes indicados.

Si se trata de una consolidación ya prescrita, la fórmula sería esta otra:

“El usufructo vitalicio de la finca descrita correspondió a Don xxx y habiendo fallecido éste en xxxx el día xxxxx, según resulta de certificado de inscripción de defunción que me exhibe y del que deduzco fotocopia con valor de testimonio que previo su requerimiento incorporo a esta matriz, solicita la consolidación con la nuda propiedad, solicitando del Sr. Liquidador la prescripción de los impuestos correspondientes, dada la fecha de defunción del usufructuario”.

Y si, en vez de hacerlo en escritura, optamos por instancia privada estas podrían ser las fórmulas para los diferentes casos:

Instancia de cancelación de usufructo no prescrito

Instancia de cancelación de un usufructo prescrito

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Solicitud judicial de copia de testamento sin acompañar defunción y últimas voluntades

solicitud copia testamento juzgado a notaría

Hace un momento acabo de publicar un nuevo SHOT en el que me preguntaba que qué es eso de inscribir una finca diciendo que tiene tanto de superficie según título y registro y tanto según Catastro. En este me preguntaré cómo es posible que desde los juzgados nos pidan copias de testamentos a las notarías sin acompañar al oficio o mandamiento la defunción y las últimas voluntades. Supongo que llevar un procedimiento de ejecución hipotecaria (este era el caso más reciente en que este problema se me ha planteado) no será cosa sencilla para incurrir en omisiones de este tipo. Tal vez hay compañeros (lo dudo) que las expiden sin más, pero mi opinión es que no puedo proceder a esa expedición sin que se me presenten esos documentos.

Este modelo es el que utilizo para contestar negativamente y solicitar el envío de los documentos oportunos:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, en relación con el OFICIO/MANDAMIENTO recibido hoy por mi, por correo certificado y cuya fotocopia acompaño, HAGO CONSTAR:

Que no se encuentra unido a tal OFICIO/MANDAMIENTO el Certificado de Defunción ni el de Últimas Voluntades de Don/Doña XXXX a fin de determinar cual fue el último testamento otorgado por dicho Sr./Sra. y, en su caso, si ese último testamento se encuentra archivado en la notaría de XXX a mi cargo.

Que solicito me envíen el OFICIO/MANDAMIENTO acompañado de dichos Certificados a fin de poder cumplimentar su solicitud. En XXX a XXX”.

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Sorteando el exceso de adjudicación en unos legados

exceso de adjudicación legado

 

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Me preocupa mucho mas Hacienda que el registro salvo que se meta donde no le llaman.

Menudo lío por no afinar en unos testamentos en cuanto a los legados que relativos a bienes gananciales.

Milagrito, milagrito ….

 

II.- ÚLTIMAS VOLUNTADES. Que DON * y DOÑA *, otorgaron su último testamento ante Doña *, Notario de *, el día *, con los números * y * de protocolo, respectivamente, en los cuales, a los efectos que ahora interesan, se legaron mutuamente el usufructo universal y vitalicio (exceptuando el de la vivienda sita *) de sus respectivas herencias, devenido en un caso ineficaz y extinto en el otro, relevándose de la obligación de prestar fianza y hacer inventario, y además:

.- En el relativo a Don *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado:

– En la cláusula segunda, legó con cargo al tercio de mejora y si excede al de libre disposición los siguientes bienes, todos ellos situados en término municipal de *, o la parte de ellos que le corresponda si tienen el carácter de ganancial:

  1. A su hija *, el usufructo vitalicio de la vivienda situada en *, con los muebles y enseres existentes dentro de la misma.
  2. A sus nietos *, hijos de su hija *, por terceras e iguales partes indivisas entre ellos:

La nuda propiedad de la vivienda situada en *, cuyo usufructo se legaba en el apartado anterior (si bien al quedar extinguido queda en favor de los propios legatarios).

Dicha finca se encuentra gravada con una hipoteca constituida en garantía de un préstamo que fue concedido a los causantes de esta herencia, a su hija * y a su esposo y a la nieta *, el cual se convendrá en adjudicar, en la parte pendiente, a los citados legatarios quienes conforme al artículo 867 del Código Civil se subrogarán en los derechos del acreedor para reclamar contra los herederos.

La nuda propiedad de la vivienda situada en *, que queda gravada con el usufructo establecido en la cláusula primera.

Asimismo, los comparecientes reconocen que, en la citada cláusula y entre los bienes legados a sus nietos *, hijos de su hija *, han de entenderse incluidas también las fincas denominadas *, sitas en *, dado que fueron compradas por los causantes en estado de casados en régimen de gananciales, y sólo fueron legadas en el testamento de su esposa, por darse la circunstancia y confusión de los causantes, de que dichas fincas, antiguamente habían pertenecido a los padres de su esposa con lo que interpretan de este modo, e integran, la voluntad de los testadores en tal sentido.

Los comparecientes también reconocen que, en dicho testamento, tendrían que entenderse legadas al hijo *, las fincas denominadas  *, sitas en *, por la misma razón expuesta anteriormente y toda vez que como el propio testamento de su esposa indica (como ahora se verá), dichas fincas las venía cultivando este legatario (que continúa en dicho cultivo actualmente).

En cuanto a las fincas denominadas *, reconocen que se trata de una única finca registral, y una única parcela catastral, por lo que los comparecientes de común acuerdo, adjudicarán una mitad indivisa de la misma y como parte de su legado al hijo *, y la restante mitad indivisa, y como parte del suyo, a los nietos * (por terceras partes indivisas).

Todos los comparecientes consienten en la inclusión de dichos bienes entre los que constituyen el objeto de los legados efectuados por el causante Don *.

En los legados mencionados se sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los citados legatarios, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.

– Y en la cláusula tercera, y en cuanto al resto de sus bienes, instituyó herederos por partes iguales, a sus mencionados hijos *, a quienes sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los herederos instituidos, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.

.- En el testamento relativo a Doña *, sin perjuicio del legado del usufructo antes citado:

– En la cláusula segunda, legó con cargo al tercio de mejora y si excede al de libre disposición los siguientes bienes, todos ellos situados en término municipal de *, o la parte de ellos que le corresponda si tienen el carácter de ganancial:

  1. A su hijo *, la nuda propiedad, de las fincas que viene cultivando este legatario y conocidas como *, en *, que quedan gravadas con el usufructo establecido en la cláusula primera.
  2. A su hija *, el usufructo vitalicio de la vivienda situada en *, con los bienes muebles y enseres existentes dentro de la misma.
  3. A sus nietos *, hijos de su hija ^, por terceras e iguales partes indivisas entre ellos:

La nuda propiedad de la vivienda situada en *, cuyo usufructo se legó en el apartado anterior.

Como se ha dicho anteriormente, dicha finca se encuentra gravada con una hipoteca constituida en garantía de un préstamo que fue concedido a los causantes de esta herencia, a su hija * y a su esposo y a la nieta *, el cual se convendrá en adjudicar, en la parte pendiente, a los citados legatarios quienes conforme al artículo 867 del Código Civil se subrogarán en los derechos del acreedor para reclamar contra los herederos.

La nuda propiedad de la vivienda situada en *, que quedó gravada con el usufructo establecido en la cláusula primera.

Y la nuda propiedad de las fincas conocidas como *, en *, que quedaron gravadas con el usufructo establecido en la cláusula primera.

Asimismo, los comparecientes reconocen que, en la citada cláusula y entre los bienes legados a sus nietos, ha de entenderse incluida también la finca denominada *, sita en *, dado que se encuentra cerca de la finca denominada * que sí les fue legada y que constituye una unidad funcional discontinua con esta.

En cuanto a las fincas denominadas, como se ha dicho anteriormente, *, reconocen que se trata de una única finca registral, y una única parcela catastral, por lo que los comparecientes de común acuerdo, adjudicarán una mitad indivisa al hijo *, y la restante mitad indivisa a los nietos * (por terceras partes indivisas).

Todos los comparecientes consienten en la inclusión de dichos bienes entre los que constituyen el objeto de los legados efectuados por la causante Doña *.

En los legados mencionados se sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los citados legatarios, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.

– Y en la cláusula tercera, y en cuanto al resto de sus bienes, instituyó herederos por partes iguales, a sus dos mencionados hijos *, a quienes sustituyó vulgarmente, en caso de premoriencia, conmoriencia o incapacidad, a los herederos instituidos, por sus respectivos descendientes, por cabezas los de grado más próximo y por estirpes los de grados más remotos en defecto de los más próximos.

 

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Subsanaciones para posteriores instancias de devolución de ingresos indebidos

devolución ingreso indebido

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Primer caso

Se trataba de un caso en el que la declarante de una obra nueva terminada no solicitó (mea culpa) la reducción al 0,1% por vivienda habitual en AJD que tenemos en la Comunidad Valenciana.

Hubo que otorgar una escritura de subsanación y además presentar una solicitud de devolución de ingreso indebido. Posteriormente me ha vuelto a suceder algo similar por no aplicar a un nieto beneficiario de un seguro de vida de su abuelo la reducción que le correspondía en el Impuesto de Sucesiones.

¿Cómo puedo formular una solicitud de ingreso indebido?

Preparando una solicitud de liquidación o pago de dicho ingreso indebido indicando la entidad bancaria, la oficina y el IBAN de la cuenta al que se solicita que se ingrese la devolución y un certificado de la entidad bancaria de que la cuenta está a nombre de quien corresponda. A la solicitud de ingreso indebido se acompañará fotocopia de la escritura de obra nueva subsanada, fotocopia de la carta de pago erróneamente pagada y el citado certificado bancario de la titularidad de la cuenta donde ha de realizarse por la administración la devolución del ingreso indebido.

En la escritura esto fue lo que dijimos

E X P O N E:

I.- Que por escritura otorgada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxxx de protocolo, Doña xxxx, procedió a declarar sobre la Finca Registral número xxx del Registro de la Propiedad de xxxx, una obra nueva terminada, a resultas de lo cual surgió la finca que a continuación se describe:

= URBANA:

INSCRIPCIÓN:

REFERENCIA CATASTRAL:

II.- Que en la citada escritura de Declaración de Obra Nueva terminada, no se hizo constar que la VIVIENDA unifamiliar declarada CONSTITUYE la PRIMERA VIVIENDA HABITUAL propiedad de Doña xxxx y, por error, no se formuló la solicitud del Beneficio Fiscal que le corresponde a dicha señora en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados devengado por la citada escritura por lo que, por medio de la presente, la compareciente,

O T O R G A:

ÚNICO. DOÑA xxxx  COMPLEMENTA la escritura de Declaración de Obra Nueva Terminada autorizada bajo mi fe, el día xxx, con el número xxxx de protocolo, haciendo constar, de una parte, que la VIVIENDA declarada va a constituir su PRIMERA VIVIENDA HABITUAL en propiedad y, de otra, la correspondiente MANIFESTACIÓN FISCAL de solicitud de Bonificación en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados devengado por dicha escritura que formula en este acto en los términos siguientes:

Manifestaciones fiscales: Manifiesta la comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las personas físicas, por lo que solicita se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.

Renuncia a la presentación telemática. Renuncia a que la presente escritura sea presentada de forma telemática, por mí en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

Así lo dice y otorga.

Segundo caso

En este caso se trataba de una herencia que incluía unos seguros de vida y se produjo un error en su liquidación. Optamos por preparar una instancia explicando lo ocurrido. Fue esta

A LA OFICINA LIQUIDADORA DEL IMPUESTO DE SUCESIONES DE ***

SOLICITUD DE DEVOLUCION DE INGRESO INDEBIDO POR IMPUESTO DE SUCESIONES.

DON

DON

Y DON

INTERVIENEN: En su propio nombre y derecho y como mejor proceda en derecho,

EXPONEMOS:

I.- Que por escritura otorgada el día ***, ante el Notario de ***, Don ***, con el número *** de protocolo, se procedió a llevar a cabo la aceptación y adjudicación de la herencia de DOÑA ***, titular del DNI/NIF ***, que falleció el día ***, en su último domicilio sito en ***, en estado de casada en únicas nupcias con Don ***, de cuyo matrimonio tuvo dos hijos llamados ***.

II.- Que en las Autoliquidaciones del Impuesto de Sucesiones devengado por el citado fallecimiento, se padeció error pues se incluyó a ***, como beneficiarios de la Póliza número ***, con la compañía “***”, por importe total de ***, de la que UNICAMENTE ERA BENEFICIARIO EL PADRE DE AMBOS, DON ***.

.= La Autoliquidación referida a Don *** fue la ***.

.= La Autoliquidación referida a Don *** fue la ***, por la que se ingresó la suma de ***.

.= La Autoliquidación referida Don *** fue la ***, por la que se ingresó la suma de ***.

III.- Que, al apreciar el error, se realizó Liquidación Complementaria de Sucesiones respecto de Don ***, para incluir en su haber como perceptor del citado Seguro de Vida, la cantidad restante del mismo que, inicialmente, fue imputada a los dos hijos, por lo que se incrementó su base imponible con la suma de ***, realizándose el correspondiente pago a la hacienda pública por Autoliquidación ***.

IV.- Que, en consecuencia, la base imponible por el concepto de ese Contrato de Seguro de cada uno de los dos hijos corresponde ser reducida en la suma global de *** (la mitad de dicha suma cada uno de ellos, es decir, *** cada uno).

V.= Esto expuesto,

SOLICITAMOS:

La devolución de los ingresos indebidos por las causas expuestas (es decir, la cantidad de *** Euros en el caso de *** y la cantidad de *** Euros en el caso de ***) más los intereses correspondientes, en la Cuenta Corriente xxx, de la que se aporta Certificado Bancario.

En ***, a ***.

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Sucesión de cónyuges fallecidos con pocas semanas de diferencia

sucesión marido y mujer juntos

El asunto es que la señora muere primero y en pocos meses fallece su marido. El dinero que tenían es el mismo, aunque disponemos de un certificado bancario de cada cuenta a fecha de fallecimiento de cada uno de los cónyuges causantes (como ocurriría en cualquier otra sucesión). Todas las cuentas son de cotitularidad común y de carácter ganancial pero presentan diferentes saldos a fecha de fallecimiento de cada uno, entre otras causas, por haberse refundido varios saldos en una sola cuenta. Decidimos incluir en la escritura de herencia de ambos el importe de los saldos a fecha de fallecimiento de la señora pues todos eran superiores a los que había a fecha de fallecimiento de su esposo, haciendo constar lo siguiente en la escritura:

“Se hace constar, a los oportunos efectos aclaratorios, que a fecha de defunción de Don XXXX figuraban a su nombre los dos siguientes saldos:

.= Saldo en la Cuenta Corriente número XXXX por importe de XXXX. Este saldo está integrado por el saldo existente en esta cuenta a fecha de fallecimiento de la esposa del causante y, además, por la totalidad de los saldos existentes a fecha de defunción de dicha señora en las cuentas Deposito XXXX (anteriormente inventariada bajo el número 3= (11)) y Cuenta XXXX (anteriormente inventariada bajo el número 4= (12)), por lo que se va a computar, a efectos de las presentes operaciones particionales, los saldos existentes en dichas tres cuentas a fecha del fallecimiento de dicha señora, que son superiores.

.= Saldo en la Cuenta Plazo Fijo XXXX, por importe de XXXXX, que es el saldo inventariado bajo el número 6= (14).

Valor global de los saldos bancarios pertenecientes a los causantes, Doña XXXX y Don XXXX, todos ellos  gananciales de su matrimonio: XXXX (importe existente al fallecimiento de dicha señora, el cual es superior al importe existente al fallecimiento de su esposo, que ascendía a la suma de XXXX)).

Me exhiben los comparecientes para unir a esta matriz, certificaciones acreditativas de los mencionados saldos”.

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Sustitución ejemplar (art. 776 del Cci)

sustitución ejemplar incapaz testamento

Mi fórmula actual para este caso de la sustitución llamada ejemplar de los hijos incapacitados judicialmente al tiempo de su muerte, es esta:

Cuarta.- Respecto de los bienes, derechos, acciones y obligaciones, presentes y futuros, propios de su citada hija xxxxx, para el caso de que se encontrara judicialmente incapacitada al tiempo de su muerte y sin perjuicio de los derechos que pudieran corresponder a sus legitimarios que quedan expresamente reconocidos y preservados, instituye heredera, conforme al Artículo 776 del Código Civil, a su citada hermana, xxxxx, a quien sustituye vulgarmente, para los casos de premoriencia e incapacidad, por sus descendientes, entendiéndose la presente cláusula como un testamento hecho por la compareciente en nombre de su hija sobre la base del citado precepto y por razón de su incapacidad.

En cuanto a la extensión de la sustitución ejemplar y el parte testamentario, os remito a este post en notaríAbierta.

Y en cuanto a la posibilidad de que el ascendiente desherede a los legitimarios del descendientes he escrito recientemente¿Dado que el padre de mi hijo ha tenido siempre abandonado a su hijo, podríamos plantearnos desheredarle? …

Artículo 776

El ascendiente podrá nombrar sustituto al descendiente mayor de catorce años, que, conforme a derecho, haya sido declarado incapaz por enajenación mental.

La sustitución de que habla el párrafo anterior quedará sin efecto por el testamento del incapacitado hecho durante un intervalo lúcido o después de haber recobrado la razón.

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Testamentos con legados de usufructos no universales (vitalicios o temporales)

usufructos temporales sucesivos testamento

 

Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

En este primer caso usufructos vitalicios sobre bienes concretos:

Primera.- Lega a sus citados padres, lo que por legítima les corresponda.

Segunda.- Sin perjuicio del anterior legado, lega a su citada hermana Doña *, todos los derechos que por cualquier concepto o título le pertenezcan al tiempo de su muerte sobre la finca registral *, la cual le pertenece con carácter privativo, del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, así como el derecho de usufructo vitalicio, de las fincas registrales * de las del Registro de la Propiedad número * de *, sita en * y * de las del Registro de la Propiedad de *, sita en término municipal de *, las cuales le pertenecen con carácter privativo.

Tercera.- Sin perjuicio de los legados de las cláusulas anteriores, lega a su sobrina Doña *, hija de su hermano Don *, el derecho de nuda propiedad de la finca registral * antes citada.

Cuarta.- Sin perjuicio de los legados de las cláusulas anteriores, lega a su sobrina Doña *, hija de su hermana Doña *, el derecho de nuda propiedad de la finca registral * antes citada.

Quinta.- Sin perjuicio de los legados de las cláusulas anteriores, y en cuanto al remanente, instituye heredera, a su citada hermana Doña *.

Sexta.- Revoca expresamente todo testamento otorgado con anterioridad al presente.

Así lo dice y otorga.

Y en este segundo caso, un usufructo temporal y sucesivo:

Primera.- Lega a su citada hija Doña xxxx, durante el plazo de cinco años a contar desde el fallecimiento de la testadora, el usufructo de la vivienda sita en xxx, registral xxxx y el de la parcela sita en xxx, registral xxxx, ambas fincas del Registro de la Propiedad de xxxx.

Sucesivamente y por el mismo plazo lega el mismo derecho de usufructo en primer lugar a su citado hijo Don xxxx y transcurrido el plazo de cinco años (diez desde el fallecimiento de la testadora) a su citada hija Doña xxx por nuevo plazo de cinco años, si bien a su elección podrán alterar estos dos hijos el orden de disfrute de su derecho o renunciarlo uno cualquiera de los dos o ambos.

 

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Testamentos de británicos con sustitución “vulgar”

sustitución vulgar testamento inglés

Con aquello de la libertad para testar y por el carácter que tiene su derecho no basado en las leyes codificadas, hacerle testamento a un británico puede ser muy fácil o todo lo contrario.

Veamos un ejemplos de sustitución vulgar en testamentos de británicos:

  1. Segunda. Sustituye vulgarmente a la heredera instituida por sus tres citados hijos y por el hijo de su primera esposa, xxx, quienes heredarán en la proporción de una veinteava (1/20) parte en el caso de éste último, de tres veinteavas (3/20) partes en el caso de su hija xxxx, y de ocho veinteavas (8/20) partes, para cada uno de ellos, en el caso de sus hijos xxx y xxx. Asimismo sustituye recíproca y vulgarmente entre si, por partes iguales, a los sustitutos.
  2. Segunda.- Sustituye vulgarmente a la heredera nombrada, por sus citados hijos Don xxx y Doña xxx, sustituyendo vulgarmente a éstos del siguiente modo: .- Al citado xxxx por su esposa Doña xxxx, a ésta por su citada hermana Doña xxxx, a ésta por Don xxxx, esposo de Doña xxxx, y a éste por los nietos del aquí testador Don xxx, Doña xxx, Don xxx y Don xxx, hijos de su citada hija xxx y de su citado esposo Don xxx. .- Y a la citada Doña xxxx por su citado esposo Don xxxx, y a éste por los citados nietos del aquí testador Don xxxx, Doña xxxx, Don xxxx y Doña xxxx.
  3. Segundo.- Sustituye vulgarmente al heredero instituido por su citado hijo Don xxx, a quien impone la prohibición de disponer de la herencia por actos entre vivos hasta que cumpla los veinticinco años sin el consentimiento de su abuela paterna Doña xxxx, quedando sin efecto la prohibición en caso de fallecimiento de dicha Sra.
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Testimonio “visto y legitimado” y legitimación de firma electrónica de otro funcionario o autoridad

visto y legitimado

 

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VISTO Y LEGITIMADO

 

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX: DOY FE Y TESTIMONIO de que considero legítima y auténtica la firma que antecede de DON XXX, Director General de XXXX de XXX, por su identidad con otras indubitadas del protocolo a mi cargo y al hallarse, según mis noticias, en el ejercicio de su cargo a la fecha del documento. En XXX, a XXXX”.

Por cierto, en cuanto a la minutación de estos testimonios cuando se refieren a certificaciones del Registro Civil, dice el Arancel que:

“Los testimonios de legitimación y legalización de firmas de certificaciones del Registro Civil devengarán la mitad de los derechos establecidos en los números 5.2 y 5.5″.

 

No obstante, estas legitimaciones se hacen para que pueda conseguirse el apostillado (que también es posible vía testimonio por exhibición de la certificación en cuestión) y hay que tener en cuenta que las certificaciones del RC se apostillan directamente en los Tribunales Superiores de Justicia de la CA, de forma gratuita. Lo propio sería remitir al personal al TSJ (¿y cuánto tardará esto?).

Mi criterio es que acepto hacerlo con certificaciones de mis RRCC habituales, del resto yo no puedo hacer este VISTO Y LEGITIMADO.

¿Puede el Notario efectuar la legitimación de la firma electrónica de un documento suscrito por un funcionario de la AEAT?

 

Quien dice de un inspector de hacienda dice de una funcionaria del órgano de gestión tributaria de un ayuntamiento. Al parecer, el interesado necesita esa legitimación para luego proceder a la apostilla del documento que ha de ser enviado al extranjero. Bueno, en este caso también se podría testimoniar sin mas y apostillar la firma del Notario, pero digamos que el paisano se empeña, “no, no, no, yo quiero que me legitime la firma del inspector de hacienda”. “¿Y no le basta a usted con que le compruebe el CSV y le haga ese testimonio?”. “No, no quiero eso, además Sr. Notario tengo entendido que esa comprobación del CSV ya la debe hacer usted para testimoniar”. Touché. El paisano este no se acaba de caer del guindo y me está poniendo en un aprieto.

Es muy probable que ese apostillado que el paisano se empeña en conseguir y que sea muy probable que necesite (porque se lo habrán pedido en cualquier país de por ahí adelante que dirían en Galicia) sea cosa de quien tenga la competencia (TSJ en el caso de los RRCC y tal vez Abogacía del Estado en el caso de la AEAT) y además puede que sea un apostillado tan electrónico como la firma electrónica que quiere que se le legitime aunque sospecho que aquí en España no estamos aun preparados para esto. Para eso están los belgas …

 

¿Y si lo que hiciera falta es un “visto y legitimado” que se pone en el original y luego se apostilla? Pues no sé porque el Artículo 257 del RN, dice: 

“La nota de Visto y legitimado, con la fecha y todos los elementos de autorización notariales puestas al pie de cualquier documento oficial, o expedido por funcionario público en el ejercicio de su cargo es testimonio de que el notario considera como auténticas, por conocimiento directo o identidad con otras indubitadas, las firmas de los funcionarios autorizantes, y hallarse éstos, según sus noticias, en el ejercicio de sus cargos a la fecha del documento”.ç

No parece que el 257 tenga encaje en la firma electrónica, ¿no?

En fin que no tengo solución para la legitimación de firma electrónica de otro funcionario o autoridad y pienso que ha de hacerse en su circuito y no en el nuestro. Nosotros nos limitaríamos a comprobación de CSV, testimonio y apostilla.

Sobre este tema ya estuve escribiendo hace poco: Legitimación de firmas electrónicas para apostillar a instancia de un solo de los firmantes, testimonios de documentos apostillables y testimonios por exhibición con peticiones especiales

 

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Testimonio a los efectos del artículo 36 del Reglamento Hipotecario

testimonio 36 reglamento hipotecario

FE DE TESTIMONIO:

Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXXX, DOY FE de que conozco suficientemente la legislación británica en materia de sucesiones, y que, en consecuencia, acredito e informo:

  1. La sucesión puede ser testada o abintestato.
  2. Pueden otorgar testamento los mayores de 18 años con plena capacidad de obrar
  3. No es exigible forma auténtica alguna para el otorgamiento de un testamento.
  4. El testamento debe ser redactado y firmado en presencia de dos testigos.
  5. Se requiera ninguna forma ni solemnidad especial.
  6. La intervención de notario o de un “solicitor” no es necesaria.
  7. Puede redactarse en cualquier lengua, si bien para su presentación ante los tribunales de sucesiones (“probate registry”) deberá ir acompañado de traducción oficial al inglés. El tribunal de sucesiones es el encargado de adverar el testamento (“grant probate”).
  8. No está regulado el depósito oficial del testamento.
  9. En cuanto al cumplimiento material de requisitos en los diferentes aspectos de la sucesión, en virtud del reenvío de la ley inglesa a la española, es a la legislación española a la que compete determinar la validez y requisitos del título sucesorio (Convenio de la Haya de 5 de Octubre de 1961) y la adquisición de la propiedad de los inmuebles sitos en territorio español (es decir, aceptación, adjudicación y partición de la herencia), por lo que es posible prescindir del albacea/ejecutor testamentario si los herederos son mayores de edad y plenamente capaces.
  10. Y que lo señalado es aplicable en Inglaterra, Gales, Escocia e Irlanda del Norte.

Lo que testimonio, a instancia de parte interesada, y para su acreditación ante el Registro de la Propiedad de XXXX, con relación a la escritura de aceptación y manifestación de herencia autorizada por mi, el día xxxx, con el número xxxx de protocolo, relativa a la sucesión hereditaria de DON XXXX, de nacionalidad británica y vecindad galesa, el cual falleció bajo testamento otorgado ante testigos y el cual fue objeto de las mencionadas presentación y adveración ante el tribunal de sucesiones, por lo que es titulo sucesorio conforme a la ley nacional del causante al tiempo de su muerte, sin que sea necesaria la presencia del ejecutor testamentario al ser mayor de edad y plenamente capaz. En XXXX a XXXX.

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Testimonio por exhibición con CSV

csv testimonio notario

Se presenta un británico en mi notaría para que le haga un testimonio por exhibición de una licencia de obras que incluye CSV (Código Seguro de Validación). Aunque en un primer momento pienso en decirle que tal vez no necesitara el testimonio puesto que cualquiera que quisiera obtener un ejemplar y comprobar su autenticidad podría hacerlo en la Sede Electrónica del emitente, recapacito y pienso que será mejor no complicarle la vida a este hombre con experimentos y que simplemente se lleve lo que me ha pedido puesto que se maneja limitadamente en español.

No obstante, improviso una fórmula que creo que le da un valor añadido a este simple testimonio por exhibición que me solicitan. Es esta:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXX, DOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede, extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original que he tenido a la vista y con el que la he cotejado, previa comprobación del Código Seguro de Validación en la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.

Unos meses después ….

Me presentan otro documento sin firmas y con CSV. Intento hacer la comprobación en la correspondiente Sede y mi FEREN no me lo permite hacer, así que desisto de redactar el testimonio del mismo modo y digo:

“Yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario del Ilustre Colegio Notarial de XXX, con residencia en XXXDOY FE de que la fotocopia contenida en el anverso y reverso del folio que precede con Código Seguro de Validación de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de XXX, www.sede.org., extendida en un folio de papel timbrado de uso exclusivo notarial, de la serie XX, número XX, en el que va contenido este testimonio, serie y número XX, es reproducción fiel y exacta de su original de la que he tenido a la vista y con el que la he cotejado. En XX, a diecinueve de Enero de dos mil dieciocho”.

No me gusta del todo la fórmula porque podría darse a entender alguna comprobación por mi parte y no la hecho. En este caso no le he dicho al cliente que “¿para qué quería el testimonio?” porque era una estudiante que podría tener luego problemas en el extranjero y no merecía la pena correr riesgos recomendándole otra alternativa al testimonio, toda vez que luego la comprobación en la Sede ha resultado imposible.

Sería interesante que nuestra FEREN se pudiera utilizar en más instancias administrativas.

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Transferencia SEPA

sepa transferencia que es

La Wikipedia nos explica aquí que es la transferencia SEPA (Zona Única de Pagos en Euros, en inglés).

Ya se me han presentado (efectuadas por distintas compañías) esta clase de transferencias, en varias escrituras de compraventa y desde hace un cierto tiempo. Por lo visto, abaratan mucho los costes.

A veces la transferencia llega a la cuenta del que vende, a veces a la cuenta del representante, intermediario, asesor, abogado del que compra que luego transfiere el dinero al que vende o que le expide un cheque con cargo a esa cuenta. En estos casos, me gusta documentar el penúltimo paso del dinero para asegurarme de su procedencia, aunque diría que no existe obligación ni tampoco riesgo puesto que el dinero ha llegado a la cuenta del representante desde la compañía de transfer que supongo que estará completamente controlada y que efectúa la transferencia de un dinero que procede de una cuenta en otra entidad también completamente controlada, ¿o no?

Esa era mi duda, ¿y si el dinero llega a la compañía de transfer desde paraíso fiscal y de allí sale a una entidad española? ¿Es tan fácil difuminar el rastro del dinero? ¿Es por eso importante saber de donde salió originariamente el dinero? Pues entiendo que no porque el dinero sale y llega siempre a la Zona Única de Pagos en Euros y por eso el riesgo está eludido, sin perjuicio de que se deba indicar la cuenta de origen, aunque esta no nos generará nunca problemas por pertenecer a la Zona Única de Pagos.

Otra cosa es si el penúltimo pase, como ya he dicho, debe acreditarse o no y para mí acreditarlo es lo que corresponde hacer, como también corresponde indicar la cuenta del intermediario.

Este sería el modelo:

“Las citadas cantidades cuyo importe global asciende a la cantidad de XXX Euros  fueron transferidas a la cuenta de código IBAN XXXXXXXXXXX de la mercantil XXXXXXXXXXX, S.L. por la parte compradora mediante transferencia bancaria SEPA, con referencia XXXXXX ordenada desde XXX LTD, el día XXX con cargo a la cuenta xxxxx de la parte compradora. Incorporo a la presente fotocopias de los justificantes de las citadas transferencias”.    

Y aquí otra opción:  

XXXX Euros se declaran recibidos el día xxxxx, mediante transferencia bancaria interior,  correspondiendo a la cuenta de abono el código xxxxxxx y a la de cargo el código xxxxxxxxx, a nombre de xxxxxxxxx, presente en este acto e intermediario de la presente operación. Dicho importe fue transferido el día xxx, mediante transferencia bancaria exterior efectuada a través de xxxx compañía de comercio monetario (currency trading) correspondiendo a la cuenta de cargo el código xxxxxx. Incorporo a la presente fotocopias, por mí, el Notario, deducidas con valor de testimonio de justificantes de dichas transferencias”.

Se agradecen las opiniones y mejoras.

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Traslados a papel a criterio del apoderado o del Notario destinatario de copia autorizada electrónica y notificación al Notario que expide la copia

traslado a papel copia electrónica

 

 

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Ni la idea, ni las fórmulas son mías (y tendría que adaptarlas a mi gusto y estilo), pero no quiero perder estos dos pequeños modelos para cuando tenga un caso (lo dudo mientras que siga en el poblado, como dice mi amigo Fernando).

En la matriz:

“El compareciente solicita la remisión de copia autorizada electrónica al Notario de la población que refleja el documento indicado anteriormente e incorporado a la presente o a quien legalmente le suceda o sustituya con la finalidad de que los apoderados hagan uso de las facultades contenidas en el presente poder, ya mediante su incorporación a la matriz, relación en la misma o incluso traslado a papel y entrega al apoderado designado en el caso de que así lo estime pertinente el Notario destinatario o así sea solicitado expresamente por el apoderado designado“.

En el pie de copia:

“… se expide para su remisión al Notario de la población referido en el otorgamiento TERCERO o a quien legalmente le suceda o sustituya. Esta copia electrónica solamente tiene validez para la finalidad respecto de la cual fue solicitada, que es la de que los apoderados hagan uso de las facultades contenidas en el presente poder, ya mediante su incorporación a la matriz, relación en la misma o incluso traslado a soporte papel y entrega al apoderado designado en el caso de que así lo estime pertinente el Notario destinatario o así sea solicitado expresamente por el apoderado designado”.

 

 

Recibo comunicación de un traslado a papel por el corporativo sin firma electrónica del compañero

Le digo que: “Recibo por el correo corporativo y no por SIGNO (y además sin firma electrónica) la notificación del traslado a papel. De este modo no puedo asentarla en mi protocolo”.

Entonces, me lo vuelve a comunicar con firma electrónica y me surge la duda de si le podría decir:  “Estimado compañero: Como te dije en mi correo de hace unos días esta clase de comunicaciones, en mi opinión, han de hacerse con firma electrónica y por SIGNO. Como bien sabes mi correo corporativo es exclusivamente mío y lo seguirá siendo el día que deje mi actual notaría. Por el contrario, mi SIGNO, el SIGNO de mi notaría está asociado a mí como titular actual de la notaría de * y es por tanto allí donde, sin perjuicio de la nota que yo inserte en mi protocolo, donde debe quedar constancia del traslado que me efectúas”.

No llegué a decírselo porque no estaba seguro, pero si me lo comunica por el corporativo con firma, yo tengo que poner la nota en el protocolo y en Signo no me quedará constancia del traslado y si quiero hacer una consulta pues tendré que ir al Tomo. No le veo sentido a que me lo comunique así, salvo que sea por tratarse de una póliza.

Hay que tener en cuenta que todas las comunicaciones oficiales o partes se tienen que entregar al sucesor en el cese. A ver cómo se cumple eso con el correo, por corporativo que sea. Hay dos circulares del CGN, aunque ahora tenemos otra sobre protocolo electrónico porque la Ley 11/2021 deja un poco atrás el tema:

  1. Circular CGN 2-2008-entrega protocolo
  2. Circular CGN 1-2004-entrega protocolo

Si comunicar el traslado no cuesta, no se firma y es “casi automático”, ¿por qué lo hace así que parece da mas trabajo y a mi también? 

En mi caso, hay que anotar el traslado y tengo costumbre de llevarlo al de Libro Indicador (nunca sé si es la sección primera o la segunda).

 

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Un colono que pagaba pensión “de siete a una”

colonos finca rústicaAdvertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

Y no, no era la hora a la que iba a pagarla …

En algunos municipios de mi zona se presentan con frecuencia fincas con censos o colonos. A veces pueden constar como titulares del dominio útil, otras como cargas de la finca y en pocas ocasiones únicamente en la descripción de las fincas como ha sucedido en una finca vendida esta semana en mi notaría. Al actualizar la descripción añadí unas líneas para cargarme a los pobres colonos. Así quedó la descripción de la finca:

= RÚSTICA: Trozo de tierra secano plantado de viña, hoy viña regadío, sita en término municipal de xxxx, partida de xxxx, paraje de xxxx, trozo conocido como “xxxxx”.

Manifiestan sus propietarios que no existen, al menos desde la fecha del título que se dirá, los colonos (“que pagan pensión de siete a una“) que constan en la descripción del título y el registro habiéndose extinguido la relación entre la propiedad y dicho colonos hace varias décadas por lo que ha de eliminarse de la presente descripción y de la descripción registral.

Superficie: xxx, según título y registro, y xxxx, según catastro.

Linderos:

Por supuesto, me da igual que el Registro los quite o no los quite porque ya no existen y en la escritura sí que constará.

Lean esto también: Escritura de compraventa mixta con cancelación de usufructo, condición de pagar alimentos y de cancelación de dominio útil/directo por el Artículo 210 LH

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Un nuevo poder general y preventivo con cláusula de subsistencia para caso de modificación de capacidad sin intención de revocar otro anteriormente otorgado a favor de distinto apoderado

 

varios poderes preventivos

 

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Pues que lo firme y punto, ¿no?

Pues tampoco lo tenía claro, la verdad. A mi el cuerpo me pedía explicar porqué razón en un corto periodo de tiempo se firmaban por una persona con algunas limitaciones dos poderes del mismo tipo en favor de personas diferentes y sin que se revocase el anterior.

Al final, lo que fue explicado en la parte expositiva del nuevo poder fue lo siguiente:

E X P O N E:

Primero: Que, en virtud de escritura otorgada bajo mi fe, el día *, con el número * de protocolo, el Sr. Compareciente confirió PODER GENERAL Y PREVENTIVO CON CLÁUSULA DE SUBSISTENCIA PARA CASO DE MODIFICACIÓN DE CAPACIDAD, a favor de Don *, mayor de edad y titular del Documento Nacional de Identidad y Número de Identificación Fiscal *, habiendo sido debidamente comunicado por mí, el Notario, al Registro Civil competente (*), mediante Oficio remitido por correo postal certificado el día *, de cuyo oficio no he recibido respuesta a día de hoy.

Segundo: Que, su citado apoderado en el mes de * del presente año, ha sufrido un *, y como consecuencia de ello no podría ejercer su representación en estos momentos hasta que se recupere convenientemente del mismo, no siendo de su interés, por el momento, proceder a su revocación encontrándose en manos del apoderado la única copia autorizada del poder (circunstancia que yo, el Notario, he podido comprobar en mi archivo).

Tercero: En base a lo expuesto, Don * es su voluntad otorgar otro poder para que puedan actuar en su nombre y derecho.

Cuarto: Por lo que, en base a lo expuesto ….

 

 

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Una alternativa para la liquidación de gananciales en las herencias

liquidación de gananciales en escritura de herencia

La verdad es que en las escrituras de herencia con previa liquidación de gananciales yo doy carpetazo al tema señalando el valor de los gananciales e indicando posteriormente que la mitad de ese valor ganancial es lo que corresponde a cada uno de los cónyuges pero sin conformar lotes porque siempre me ha parecido un poco raro hacerlo con uno de los cónyuges bajo tierra.

A partir de ahí y con la finalidad de dejar más claras las adjudicaciones y facilitar la liquidación de plusvalías municipales y en renta (cuando lleguen) puede utilizarse la siguiente fórmula para continuar la escritura:

“Y para pago de cuanto les corresponde percibir por liquidación de dicha sociedad conyugal, se efectúan las siguientes adjudicaciones:

A).= A Doña Viuda se le adjudica el pleno dominio de los siguientes bienes ….

En total le han sido adjudicados bienes por valor de xxxx.

B).= Y a la herencia de Don Difunto se le adjudica el pleno dominio de los siguientes bienes …”

Estos serán los que vayan a parar a la herencia.

“Siendo igual el valor de lo adjudicado a cada cónyuge, no procede el reembolso de cantidad alguna entre ellos en concepto de compensación.

C).= Liquidación y adjudicación de la herencia del causante. La herencia de Don Difunto está integrada por el valor de los bienes que le han sido adjudicados al liquidarse la sociedad conyugal habida con su esposa, todo lo cual arroja para su herencia un valor de xxx”.

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Una herencia que liquida en Cataluña (manifestaciones fiscales)

 

herencia tributa en Cataluña

 

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La difunta tenía vecindad civil catalana por residencia pero hizo un testamento hace mas de treinta años al estilo castellano (un del uno para el otro). La circunstancia no influía en su herencia puesto que los derechos legitimarios de la única hija y del viudo se respetaban con el testamento que la difunto había otorgado. En consecuencia, mi única preocupación fue la fiscal y para resolverla tuve la ayuda de un amiguete que trabaja en una notaría catalana y que sabía que atendería rápidamente mi apuro.

 

Esto fue lo que dijimos:

SEGUNDO.- MANIFESTACIONES FISCALES.

VIVIENDA HABITUAL: Manifiestan los otorgantes que la vivienda relacionada era la habitual de la causante por lo que a los efectos previstos en el artículo 17 y siguientes de la Ley 19/2010, de 7 de Junio, de Regulación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones del Parlamento de Cataluña solicitan la reducción en la base imponible prevista en la normativa.

DECLARACIONES FISCALES: Los comparecientes SOLICITAN:

– La reducción por parentesco, por persona mayor y por vivienda habitual, así como la bonificación en la cuota prevista en los artículos 2, 4, 17 y 58bis.1 y 2 de la Ley 19/2010, de 7 de junio, de regulación del impuesto de sucesiones y donaciones del Parlamento de Cataluña.

Yo, el Notario, advierto en relación a la reducción por vivienda habitual, de la obligación de mantener en el patrimonio dicho inmueble durante los cinco años siguientes a la defunción del causante sin perjuicio de las excepciones previstas en la normativa.

– Se solicita la bonificación en la cuota prevista en el artículo 9 de la Ordenanza Fiscal 1.3 del Ayuntamiento de Barcelona referida al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en relación a la vivienda habitual del causante.

Yo, el Notario, advierto en relación a la bonificación en la cuota por adquisición de la vivienda habitual de la causante, de la obligación de mantener en el patrimonio de la causahabiente dicho bien durante los tres años siguientes a la defunción de la causante sin perjuicio de las excepciones previstas en la normativa.

– Declaran los comparecientes que su patrimonio preexistente es inferior a QUINIENTOS MIL EUROS (500.000,00 €) a los efectos de la aplicación de los coeficientes multiplicadores de la cuota del impuesto.

Y solicitan del Sr. Liquidador del Impuesto de Sucesiones y del Registrador de la Propiedad competente la práctica de las operaciones tributarias e hipotecarias precisas para la liquidación e inscripción de la presente escritura.

Los comparecientes me autorizan a mí, el Notario, a entregar al Ayuntamiento de Barcelona, copias simples de la presente escritura a efectos de la liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y solicitan de dicho Ayuntamiento la liquidación del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana devengado con motivo del fallecimiento de Doña *.

A los efectos de levantar el cierre registral previsto en el Art. 254-5 de la Ley Hipotecaria mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, me requieren para que remita al Ayuntamiento correspondiente copia simple de esta escritura, con el valor de la comunicación a que se refiere el Art. 110 de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Daré cumplimiento a este requerimiento mediante correo postal certificado, u otros medios habilitados a tal fin, incorporando por diligencia el correspondiente resguardo.

 

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Venta mediante mandato verbal y pago tras la ratificación

venta mediante mandato verbal

Se trata de un compraventa en la que el vendedor es representado mediante mandato verbal. Tras la compraventa hay una hipoteca y se organiza un perfecto círculo vicioso: Yo no firmo si no me pagas, dice uno. Pues el Banco no suelta la pasta hasta que no ratifiques, dice el otro. ¿Y al final?

Al final, esto:

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa es de xxxx, que se declaran recibidos:

.- xxx, el día xxx, mediante transferencia bancaria, correspondiendo a la cuenta de abono el código xxx y a la de cargo el código xxx.

.- y el resto, es decir, la cantidad de xxxx, será abonada en el día de hoy tras la firma de la correspondiente escritura de ratificación, mediante transferencia bancaria OMF, a la cuenta de abono con código xxx (a nombre de la entidad vendedora) y con cargo a la cuenta con código xxx (a nombre de la compradora), tras cuyo pago, que se hará constar y se justificará por medio de diligencia a la presente, será otorgada por la parte vendedora a la compradora la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Y así continuamos hasta el final de la escritura. Un rato de después, la venta es ratificada:

NOTA: La pongo yo, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX, para hacer constar que la presente escritura ha sido ratificada, el día XXX, por el Notario de XXX, Don XXX, número XXX de su protocolo, la cual me ha sido notificada a través de SIGNO. En XXX, a XXX. Doy fe.- Firmado: JEN.

Ratificada la venta, se añade una diligencia a la escritura:

1ª DILIGENCIA:

En xxx, mi residencia, a xxx.

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX,

C O M P A R E C E N:

De una parte:

DON

Y de la otra:

DOÑA

Intervienen en el mismo concepto en que lo han hecho en la matriz precedente, y tienen a mi juicio, la capacidad y legitimación suficientes para el otorgamiento de la presente diligencia, a cuyo efecto,

E X P O N E N    Y   O T O R G A N:

Primero.- Que habiendo sido efectuada la ratificación de la presente mediante escritura autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo, se ha efectuado el pago mediante la transferencia OMF a que se hace mención en la parte dispositiva por lo que la parte vendedora otorga la más completa y eficaz carta de pago por el total precio de venta.

Incorporo a la presente fotocopia del justificante de dicha transferencia.

Así lo dicen y otorgan.

Por supuesto, yo soy el único que lo hace así, el único que pone pegas y que no traga con el “desfase” que supone que uno venda diciendo que ha cobrado para que otro suelte la pasta tranquilo cuando su préstamo hipotecario ya está firmado y haciendo esperar varias horas al que ha vendido hasta tener el dinero en su buchaca. Claro, sin duda soy el único, les dije a todos y por esa razón estoy aún en Pinoso tras dieciocho años de carrera profesional.

HAPPY END.

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4 comentarios

  1. buenos días. Tengo una duda con respecto a la condición resolutoria, si se diese el caso de tener que hacer uso de esta, ¿qué ocurre con los impuestos/gastos abonados? ¿hay que volver a pagarlos?

    Gracias de antemano por la aclaración

    • Buenos días Armando:
      A cinco años de la apertura de mi blog he iniciado una nueva etapa en el tratamiento de las consultas/comentarios ya que me ocupan demasiado tiempo recibiendo muy poca correspondencia a cambio de mi esfuerzo.
      Un gesto que me anime y me compense a mí o a mis amigos de la India sería muy estimulante.
      También tengo otras vías como el dictamen jurídico con su factura o el asesoramiento vía mail y/o teléfono también con su factura.
      El gesto aquí:
      https://www.justitonotario.es/pagos
      Saludos y suerte, Justito El Notario.

  2. Buenos días, es importante y se agradece que desde las Notarías, hayáis recogido el guante del certificado energético, y veléis por su cumplimiento en las escrituras de compra-venta. Lo que es una verdadera lástima es que el RD tenga varios puntos farragosos susceptibles de ser interpretados de maneras distintas, y que no exista un acuerdo común en las notarías de toda España (Ni tan siquiera en las de la misa ciudad). Al final, son siempre los dos típicos puntos que generan conflictos:

    Inmuebles menores de 50 m2 : A mi entender el RD especifica Edificios AISLADOS, por lo que un edificio AISLADO nunca estará en un núcleo poblacional, y entiendo que se refiere a viviendas de campo menores de 50 m2. Pues bien, en este caso hay muchas notarias en Sevilla, eximen de la entrega del mismo a inmuebles dentro de la ciudad menores de 50 m2.

    La posibilidad de que el propietario y el nuevo comprador renuncien al certificado de eficiencia energética. La simple posibilidad de mencionar este punto me parece hilarante.Es condenar a un pobre comprador que desconoce la normativa a quedarse con su inmueble nuevo sin certificado energético porque el vendedor no ha querido gastarse 100 € y entre el vendedor y el oficial de notaría lo han embaucado. ¿Nadie se da cuenta de que ese pobre comprador en cuanto quiera dar de alta la luz de su vivienda la compañía suministradora de electricidad le va a solicitar un Certificado de Eficiencia energética, el cual no tiene y debería de tener? Endesa no siempre solicita el Certificado Energético, pero cada vez lo hace con más frecuencia.

    También podríamos discutir acerca de la reutilización del certificado energético. Es decir el certificado energético pertenece al inmueble, pero el registro que es lo que le da la validez, es de la persona física o jurídica. ¿Que sentido tiene realizar un Certificado Energético a 24 Horas de la notaría de un inmueble del que te desprendes en dos días? y lo más importante ¿Puede reutilizar el nuevo comprador ese certificado energético?, realmente está registrado a nombre de otra persona que ya no tiene vinculación alguna con el inmueble.

    En fin, como todas las leyes, muy regularmente redactadas, induciendo a errores, y muy mejorables.

    Muchas gracias por vuestro escrito, y espero no haber ofendido a nadie con mis comentarios.

    • Buenas tardes:
      Bueno yo no recojo ningún guante. Aplicamos la ley y como en todas hay supuestos farrogosos o discutibles. No es ninguna novedad.
      Por lo demás, la renuncia es admisible pero no evita la sanción. Si una vez explicado el asunto, las partes no están por la labor yo no puedo hacer nada más. Yo no embauco a nadie, en mi notaria no se embauca a nadie y si va a usted a notarías que embauquen cambie a otras o denúncielas dónde corresponda hacerlo, pero no generalice porque se está dando el gran patinazo.
      No creo ni en pobres vendedores, ni en pobre compradores. Cuando tengo derechos que ejercitar u obligaciones que cumplir o la posibilidad de escoger profesionales, procuro saber lo que hago.
      Ya está bien de amparar al que no se preocupa de sus cosas.
      Curiosamente su mail me ha entrado como spam, ¿no será usted el embaucador?
      Saludos, Justito El Notario.