documentos papeles hipoteca acta previa

“¿Se ha leído usted los papeles de la hipoteca antes de venir a la notaría?”

“Me comentaron el otro día que en algunas notarías, les preguntan a los clientes si se han leído los “papeles de la hipoteca” antes de ir, y, si les dicen que no, los mandan a casa a que se los lean y ya les dan cita para firmar el acta de transparencia cuando lo hayan hecho. Así les resuelven las dudas que les hayan surgido en la lectura”.

Contesté a mi interlocutor en Twitter que prefería dejar mi contestación/opinión para otro momento y esa misma mañana me salió este pequeño post casi del tirón.

Esa fórmula tiene para mi una parte indudablemente buena puesto que garantiza que la gente se presente (más bien que se vuelva a presentar) en la notaría para la firma del acta de transparencia material previa a la hipoteca con un conocimiento bastante bueno de su operación, pero también tiene una parte claramente mala o negativa porque si no se han leído los documentos, los han firmado sin leerlos y en consecuencia el proceso ya no sería transparente. ¿Cómo va a juzgarse la transparencia del proceso sin haberse leído nada?

Pero, además, a mí me parece que también podría ser malo cuando lo que persigue es que trabajemos menos en la notaría. Si la gente viene con todo leído y, hasta donde puedan, entendido es mucho más fácil despacharles rápido y gastar mucha menos saliva. Sí, soy muy mal pensado pero hace dieciocho años que soy Notario, he llegado al ecuador de mi vida profesional (lo hice en septiembre de este año) y ya tengo el culo bastante pelado a pesar de que no he ejercido en grandes localidades.

Es difícil, a mi modo de ver, resolver esta cuestión-dilema que la mires por donde la mires no pinta muy bien, ¿no?

Lo que yo hago

Pues lo que yo hago es no hacer esa pregunta, así de claro. Presupongo que la gente cuando ha negociado su préstamo hipotecario y ha recibido las oportunas explicaciones del Banco firmando unos documentos que luego se envían a la notaría, se los ha leído. Si lo hiciera (si hiciera esa pregunta) y la respuesta fuera negativa pienso que tendría que presuponer que no ha habido transparencia en el proceso previo. Además el test con el que concluye la fase previa a una hipoteca ya incluye una pregunta relativa a si se confirma (o no) que se han recibido los documentos, y como yo no soy el guardián de nadie – que ya somos todos mayorcitos – presupongo que el cliente los leyó y los firmó y que por eso el Banco me los envió con lo que ya estarían cumplidas todas las formalidades previas cuando la documentación me llega a mi que me encargaré de comprobar esos documentos (de ver que son legales), de preparar el acta, de citar a los interesados, de recibirles explicándoles las cosas lo mejor que pueda y atendiendo a todas sus preguntas, hasta culminar con un test de resultado positivo (o no) con el que el proceso habrá culminado satisfactoriamente quedando únicamente pendiente que se complete el plazo de los diez días de reflexión hasta que pueda firmarse la hipoteca.

Si de todo este proceso resulta que la cosa no ha sido transparente, el resultado del acta será negativo y la operación tendrá que reiniciarse. De la misma manera, si aún con mi asistencia en el test (que no se trata de hacer un Master en Hipotecas) el resultado es negativo, el acta igualmente será negativa, aunque el proceso haya sido transparente.

Que levante la mano el que no le haya dado a aceptar cualquier documento sin haberle dedicado más tiempo que el que tardas en abrirlo y en encontrar el botón correspondiente. Que difícil resulta entonces todo esto, ¿verdad? Pues sí, lo es y así estamos los Notarios todos los días aunque muchos creen que el culo se nos pela de estar sentados …

Desde luego yo no tengo ninguna intención de hacer esa pregunta y prefiero darlo por sentado y aguantar mecha explicando luego a los interesados todos los detalles que me parecen relevantes y contestando a todas las preguntas que me formulen.

Seré sincero, ¿estoy seguro de lo que digo?

Este post debía haber salido antes de ayer y antes de meterme en la cama, me entraron dudas. “A ver si hay algo en la ley que se me está escapando y que justifica ese proceder?” – pensé. Así que desprogramé y opté por revisar la norma y las preguntas del test al día siguiente.

Al día siguiente (ayer) 

¿El cliente simplemente acusa recibo de la documentación que firma o la cosa va más allá y firma con todo debidamente explicado siendo la notaría un refuerzo o complemento?

Hay que tener en cuenta que en el test se comprende otra pregunta que es muy interesante: “¿El Banco le ha explicado el contenido de los documentos indicados y respondido satisfactoriamente a sus preguntas?”. ¿Puede uno decir que sí (o que no) sin haber leído? Y puesto que se pregunta también (ya lo he dicho) si se confirma haber recibido la documentación en el día expresado en la manifestación (la manifestación es uno de los documentos necesarios), ¿podría presuponerse que basta con recibirlos, firmarlos y no leerlos?

¿Qué dice exactamente la ley?

Pues he entresacado de los Artículos 14 (Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios) y 15 (Comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material) de la LCCI, los siguientes detalles:

  • El sistema deberá permitir al Notario una comprobación fehaciente de la fecha en que se incorporaron a la aplicación … los citados documentos firmados por el prestatario.
  • El prestamista responderá a las consultas que le formule el prestatario acerca del contenido, significado y trascendencia práctica de los documentos entregados.
  • Sin perjuicio de las explicaciones adecuadas que el prestamista, el intermediario de crédito o su representante, en su caso, deben facilitar al prestatario, durante el plazo previsto en el artículo 14.1, el prestatario habrá de comparecer ante el notario por él elegido a efectos de obtener presencialmente el asesoramiento descrito en los siguientes apartados.

Dicho todo esto, me reafirmo en lo dicho y pienso que seguiré sin hacer la pregunta que ha motivado este artículo de hoy porque no es posible presentarse en la notaría sin haber leído los documentos y no creo que una ley deba señalar una cosa tan obvia como que “el prestatario deberá leer lo que firma”, aunque para cosas absurdas ya tuvimos la temporada de las expresiones manuscritas que, afortunadamente, ya descansan en paz.

Las apariencias engañan

Sí, a veces el que menos te esperas te da una gran (y agradable) sorpresa.

“Tras el otorgamiento de un acta de transparencia material con un joven, le he felicitado por su conocimiento de la operación y su máximo interés en todas mis explicaciones. Así da gusto. Las apariencias engañan (al menos de vez en cuando)”.

Así lo escribí en un tuit hace pocos días. Mi amigo y compañero Luis Fernández-Bravo dijo entonces:

El acta de transparencia es agradecida por el usuario, por el prestamista, por la gestoría, por el Notario y en general por cualquiera de los que intervenimos en el proceso. Objetivamente ha mejorado la contratación del préstamo hipotecario“.

Estoy de acuerdo. Así es. El sistema es muy bueno y está funcionando. Aunque no sea absolutamente perfecto, ha mejorado enormemente lo que teníamos hasta el verano de 2019. Ahora ya no hay sorpresas el día de la firma de la hipoteca o de la compraventa e hipoteca, porque todo el mundo ha pasado por un acto obligatorio y gratuito por el que (y en el que) comprende y revisa (puede que más calma que ningún otro día del proceso) las condiciones y características del que puede ser el contrato más largo de su vida.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario



 

2 comentarios

  1. A este paso acabareis como nosotros, los abogados, en las vistas de los juicios, grabando el trámite de instrucción.

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *