El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Una de las características del Curso Feapen sobre Modificaciones Físicas y Expedientes Hipotecarios y Catastrales que comenzamos el 9 de Enero y para el que quedan plazas es que cada semana saco un post adicional al que llamo la “Clase Extra” que incluye las cosas y casos surgidos en la clase de la semana o que me han ido sucediendo a lo largo de la semana. Suelo publicarlos en los fines de semana y solo pueden leerlo los alumnos. Casi todo lo que tratamos son cuestiones super-prácticas.
La información sobre el curso está AQUÍ. Nos conectaremos por Zoom los doce miércoles siguientes. Aun quedan plazas.
Entre los materiales del curso se encuentran la versión 2.0 de mi libro sobre el 18.2 de la LCI y la Adenda 2023 que he publicado hace solo unos días.
Algunos ejemplos de casos y cosas del año pasado son estas (imaginad 13 Clases Extra como esta):
Instancias registrales
He legitimado recientemente la firma en una que decía esto:
INSTANCIA AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: SOLICITUD INSCRIPCIÓN RECTIFICACIÓN DE LA DESCRIPCIÓN DE FINCA CON BASE GRÁFICA ALTERNATIVA (ART. 199.2)
EXPONE: Que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria establece que “el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptivita y gráfica.” Y que “cuando el titular manifiesta expresamente que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de su finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación gráfica georreferenciada alternativa.”
SOLICITA: Que conforme al citado artículo se inscriba que la georreferenciación, ubicación, delimitación y superficies de las fincas registrales indicadas en el ANEXO 2 de esta solicitud es la que resulta de la representación gráfica alternativa que ahora se aporta, dado que la certificación catastral descriptiva y gráfica con CSV no corresponde con la realidad física de las fincas.
Un compañero nos ha indicado que: “Nosotros hemos utilizado las instancias que nos proporciona la página web de registradores, y se le legitima la firma del cliente, y los registros inscriben sin ningún inconveniente. Os adjunto el enlace https://www.registradores.org/documentacion-y-descargas/instancias-de-presentacion”
Particularmente nunca he usado la instancia sin escritura para mis clientes. Otra cosa es que no quedara otra alternativa en algún caso puntual.
Manual VISOR 3D
División horizontal tumbada
En la clase de ayer, un compañero comentó sobre una división horizontal tumbada, en cuanto al terreno, esta descripción se hizo, hace tiempo, en una División Horizontal tumbada, por si puede servirle o darle una idea:
Descripción: Vivienda compuesta de planta baja *.
Está adosada mediante *
Cuota: Le corresponde una cuota de *
Superficie de uso privativo: Se le asigna el uso privativo y exclusivo sobre una superficie perimetralmente delimitada de * en la que se enclava la edificación y que linda NORTE, *; ESTE, *; SUR, *; y OESTE, *.
El caso del abogado y las fincas agrupadas afectadas por la expropiación
Esta es la nota relativa a la expropiación que se transcribía en la escritura respecto de unas fincas que la habían sufrido como consecuencia de la construcción de una carretera.
.- “CERTIF. ART. 32 RH: Expedida certificación de dominio y cargas para Expediente de Expropiación *. Obra “*”, a que se refiere el art. 32 RH. Así resulta del Registro y de instancia de fecha *, suscrita en * y firmada electrónicamente por Don *, Jefe de *, copia de la cual fue presentada en este Registro de forma telemática a las * horas del pasado*, Asiento *, Diario *. Exento del Impuesto, *, a *”.
Tras el apartado de información registral y presentación telemática, la escritura continuaba de este modo.
SEGUNDO.- Esto expuesto,
O T O R G A N:
PRIMERO.- DONACIONES:
SEGUNDO.- AGRUPACIÓN Y DECLARACIÓN DE EDIFICACIÓN:
A).= DON *, manifiesta que tras las donaciones efectuadas anteriormente ha pasado a ser titular del pleno dominio de las dos fincas descritas en el expositivo PRIMERO de esta escritura, y por ser colindantes entre sí las AGRUPA, formando la finca nueva e independiente que a continuación se describe, declarando, simultáneamente, que sobre la finca formada por agrupación, existe CONSTRUIDA desde el año 2000 (conforme a la citada certificación catastral correspondiente a la parte rústica de la parcela * antes citada) UNA EDIFICACIÓN que por la presente DECLARA TERMINADA, cuya inscripción se solicita del Registro de la Propiedad competente con la siguiente descripción total y actualizada:
= RÚSTICA: En término de *, un trozo *. Está constituido por las parcelas * del Polígono *, del Catastro de Rústica de *.
La finca está atravesada en dirección de Sur a Norte por la Parcela Catastral * del Polígono *, que constituye carretera de *, estando la parcela * situada al Norte de la referida carretera y la parcela * al Sur de la referida carretera. La edificación existente en su interior, que por la presente se declara, se encuentra en el interior de la Parcela *.
Superficie: Una hectárea, sesenta y dos áreas, cuarenta y seis centiáreas (16.246 m²), según título y registro, una hectárea, sesenta y seis áreas, cuatro centiáreas (16.604 m²), según Catastro.
Dicho trozo de tierra está integrado por los DOS siguientes COMPONENTES:
= COMPONENTE UNO:
Superficie:
Dentro de cuyo perímetro existe construido un ALMACÉN de uso agrícola.
Superficie:
Linderos de la edificación:
Linderos del componente UNO:
= COMPONENTE DOS:
Superficie:
Linderos del componente DOS:
Linderos de la total finca:
Como consecuencia de la expropiación, la finca quedaba “discontinua” y por eso la describimos con sus componentes.
DATOS CATASTRALES:
De la parte urbana: *.
De la parte Rústica: Constituye las parcelas * y *, del polígono * del Catastro de Rústica de *, catastradas bajo las siguientes referencias:
*, incluyendo la misma la edificación que se ha declarado anteriormente.
*.
VALORACIÓN A EFECTOS FISCALES Y ARANCELARIOS DE LA FINCA formada por agrupación, incluyendo la edificación declarada:
VALORACIÓN DE LA EDIFICACIÓN DECLARADA:
B).- Manifiesta DON * que:
.- la descripción de la edificación declarada mediante la presente escritura se corresponde con la realidad.
-. que no le consta que exista en el Registro de la Propiedad anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la presente.
– y que, en consecuencia, habiendo transcurrido ya el plazo legal de prescripción conforme a la vigente legislación, dicha edificación se considera incorporada a sus respectivos patrimonios y nada obsta a su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Yo, el Notario, le advierto de que en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el Registro de la Propiedad competente notificará la inscripción de la presente escritura al Ayuntamiento de * y que, de conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se hará la oportuna comunicación a la dependencia que corresponda de la Generalitat Valenciana.
C).= SEGURO DECENAL: Manifiesta DON * que, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación, no es exigible la constitución de garantías.
D).- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA: No es exigible conforme al Real Decreto 390/2021, de 1 de Junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y al Decreto 39/2015 sobre regulación de la certificación eficiencia energética de los edificios de la Consellería de Economía, Industria, Turismo y Empleo de la Generalitat Valenciana.
E).- LIBRO DEL EDIFICIO: Con relación a lo dispuesto en el Artículo 20 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo NO resulta necesario justificar notarialmente el depósito del LIBRO DEL EDIFICIO.
F).- REPRESENTACIÓN GRÁFICA DE LA PARTE DE SUELO OCUPADA POR LA EDIFICACIÓN DECLARADA: La representación gráfica de dicho suelo consta en la certificación catastral de la parte rústica de la parcela 41 que ha quedado incorporada a la presente.
Rectificación de Catastro: Según las manifestaciones realizadas ante mí es correcta la superficie que refleja el Catastro.
Concordancia de Catastro y Registro: Se solicita expresamente la coordinación de Registro con Catastro conforme a la descripción catastral tramitando el expediente registral previsto en el Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria. Aseguran los comparecientes, bajo su responsabilidad, que las diferencias entre la descripción registral y la descripción actualizada a la realidad física y catastral que resultan de sus manifestaciones, obedecen exclusivamente a error y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación no registrada de la situación jurídica de las fincas inscritas.
G.- PROCEDIMIENTO DE EXPROPIACIÓN: Como las notas simples de información continuada indican, se ha llevado a cabo un procedimiento de expropiación cuyo resultado ya consta en Catastro y en virtud del cual la configuración de las fincas y su descripción queda en los términos que resultan de esta escritura. Dicho procedimiento es la causa de la discontinuidad de la finca agrupada.
A los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad, y sin perjuicio de la documentación ya obrante en el mismo con relación a dicho expediente de expropiación, los comparecientes me exhiben el acta de ocupación correspondiente al expediente, firmada por ellos, de la que incorporo testimonio por mi, el Notario, deducido.
Finalmente, con la intención de que en el registro no me pongan pegas a la agrupación, añadí esta justificación del procedimiento de expropiación.
Botón MF en el STI
Comprobado. Antes se podía abrir el apartado MODIFICACIÓN FÍSICA pinchando en comunicar alteración pero esta “capado” y ya no se puede clickar. En cambio el de asignar técnico si, pero te dicen que hay que designar el teléfono y no puede hacerse nada mas. En conclusión: Queda una parte del andamiaje que se montó pero que no sirve para nada y que deberían suprimir para no liar a la gente ni generar trabajo a Ancert.
Peticiones de copias desde el Catastro
Ando controlando las peticiones de copias del Catastro. Ayer envié el índice de la segunda de febrero y hoy me ha llegado una petición de copia de una escritura de esa quincena de la que no hace STI (porque inicié después un 18.2 y no me interesa que me lo líen aun mas). Se la voy a enviar pero lo que averiguar es: Si ayer lo envié al Colegio, ¿hoy ya puede tenerlo Catastro? Si no es así, no me explico como saben que existe esa escritura. La verdad es que si tuviera vía directa para preguntar estas cosas, iría mucho mas rápido en mi evolución.
En la zona de * y alrededores, algunos ayuntamientos, cuando reciben la información para la liquidación de la plusvalía municipal, notifican el cambio de titular a Catastro.
Yo creo que cuando se cotejan los expedientes ya aparecen como pendientes de comunicación en el trámite del STI, por eso tienen conocimiento de los mismos y nos piden las copias simples. A mí también me ha pasado.
Pues yo no lo creo. El cotejo es una cosa interna y si no se ha enviado STI, aun no han podido tener conocimiento del asunto. La razón tiene que ser otra pero aun no la he descubierto. En mi opinión.
Pues a mí también me extraña, normalmente por la noche es cuando se hace el traspaso de datos a Catastro, pero lo que sorprende es que ellos hayan gestionado tan rápido la información.
Es decir, que yo envío el índice hoy y esta noche se procesa y sale, ¿no? Lo que te extraña es que la pidan tan rápido.
Os confirmo que hace unos cuantos días tuve una en investigación, hicimos STI y no se ha hecho el cambio
Sistema de alertas de cierre de etapa de expediente: ¿Está habiendo retrasos?
Pues en mi provincia, no. Ayer firmé agrupación de dos catastrales que son dos registrales. Se comunicaría sobre las 13 horas. A las 16:15 estaba cerrado. Tres horas y cuarto. No lo he visto hasta hoy porque ayer me fui “pronto” (a las 4). Mirad lo que mandan:
Con fecha *, la notaría de DON JUSTITO EL NOTARIO (código *) inició, a través de la Sede Electrónica del Catastro, un expediente de alteración físico-económica mediante la aportación de Informe de Validación Gráfica positivo con CSV * , así como la documentación acreditativa de la aceptación de los titulares catastrales afectados. Todo ello ha quedado registrado en el siguiente expediente catastral: Tipo de expediente catastral: CNFI – COMUNICACIÓN NOTARIAL DE PARCELACIONES Código del expediente catastral: * Parcelas afectadas:– 031261: POLIGONO 23, ….. – 031308: POLIGONO 23, ….. – 030260: POLIGONO 23, ….. Con este correo le informamos que la D.G. del Catastro ha finalizado la tramitación de dicho expediente. Ya están disponibles las certificaciones descriptivas y gráficas con la nueva configuración de las parcelas en la SEC.
¿Por qué son tres? Las dos que había y la nueva. Fantástico, ¿no? Coste: Bueno, la escritura es algo mas cara porque tiene mas papel y diligencias pero menudo marronazo se quitan de encima. Me habían hablado de retrasos en Valencia y uno de los compañeros del curso no hablaba de uno en Madrid. Caso de retraso, puede ser mano de santo un correíto a la dirección FEDATARIOS. Tal vez pueda influir que estemos en diferentes fases de desarrollo del piloto y lo mío vaya mas rápido, no sé.
Norma sobre prohibición de pactos en proindiviso
Por una parte tenemos el 26 de la Ley del Suelo.
Artículo 26. Formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios.
1. Constituye:
a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
2. La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles.
1. En el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programa aprobado es igualmente exigible la licencia que autorice todo acto de división o segregación de fincas o terrenos, cualquiera que sea su finalidad, salvo los supuestos de innecesariedad de licencia de parcelación, previa declaración del ayuntamiento, conforme al artículo 247 de este texto refundido.
2. En ningún caso podrán autorizarse actos de división o segregación de fincas o terrenos rústicos en contra de lo dispuesto en la normativa agraria o forestal, o de similar naturaleza, que le sea de aplicación. No podrán autorizarse actos de división o segregación en contra de lo dispuesto en el plan especial de minimización regulado en el artículo 229 de este texto refundido.
3. Tampoco podrán autorizarse en el suelo no urbanizable y en el suelo urbanizable sin programación las parcelaciones urbanísticas. Está prohibida, por considerarse parcelación urbanística:
a) Toda división o segregación de terrenos en dos o más lotes cuando tenga por finalidad la edificación o, en su caso, crear las infraestructuras requeridas para que la edificación tenga lugar, salvo en los supuestos de edificación excepcionalmente autorizables conforme a el presente texto refundido.
b) Los actos ejecutados con las mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos de ella para uso individualizado de varias titularidades, mediante asociaciones o sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin de eludir el cumplimiento de este texto refundido.
No sé si tenéis norma similar en otras CCAA.
Certificado FNMT
“Acabo de hacer una prueba con el móvil en el que tengo instalado un certificado emitido por la FNMT (que en su dia nos expidió la AEAT en Rioja para tramitar tributos fuera de Signo por lo que me lo expidieron como Notario) y puedo acceder a esa pestaña de “expedientes” y tramitar agrupaciones etc. Ojiplatico me he quedado….¡ni tarjeta de Notario ni nada!”
Me lo dijo un compañero y ya lo comentamos en clase. No tengo claro qué ventajas puede suponer esto ni si puede dar lugar a algún problema pero tenedlo en cuenta.
Consulta previa a Geoportal
Una nueva consulta de otra compañera:
“Una de las primeras cosas que miro cuando se trata de algún expediente de modificación física es Geoportal porque he tenido varios expedientes en los que después de presentar base gráfica alternativa e instar el 199.2, el registro lo ha rechazado porque la base gráfica del colindante ya estaba inscrita por lo que me han tenido que ajustar ese lindero aún sabiendo que estaba mal porque el vecino había inscrito la base gráfica catastral y mis clientes no se habían opuesto“.
La verdad es que yo no consulto el Geoportal (para mentir solo lo he usado una vez) pero sería aconsejable hacerlo sin duda alguna (y cada vez mas, porque cada vez hay mas bases gráficas inscritas).
En la clase extra 2, he recogido una resolución que trata este problema que apunté en la clase de la semana pasada y del que volveremos a hablar en la clase 12 (si no me equivoco) explicando un caso real.
En el caso que cuento “el pobre Pencho” dejó su finca coordinada con Catastro. Posteriormente (no tengo claro como sucedió aquello), volvió a la notaría porque en el registro le habían dicho (esto es lo que sé pero no sé como sucede exactamente) que su vecino quería inscribir su base gráfica y no podía hacerlo porque “chocaba” con la de Pencho. El bueno de Pencho accedió a solucionarlo y firmamos una escritura al efecto (que pagó) que le permitió dejar ya perfecto lo suyo (reconoció que un trozo suyo era en realidad de su vecino aunque no hubo mala fe) y también lo del vecino.
Creo que estos casos será abundantísimos. Al efecto (y para promocionar mi libro), publiqué la semana pasada algunos tuits de este tenor:
- “Cuando las barbas de tu vecino veas coordinar, pon las tuyas a remojar”
- “¿Sabes en qué se parece el 18.2 al milagro de los panes y los peces?” (¿Quién lo sabe?….;))
- “En materia de coordinación, ¿tonto el último?”
La inseguridad que va a generar el 199 va a ser brutal y encima la DG admitiendo oposiciones extemporáneas (también hablaremos del tiempo y la forma para oponerse).
En fin, que hay que andarse con pies de plomo y estar muy especializado. Por eso me sorprende que haya compañeros que digan que el 18.2 es un procedimiento sencillo (hablaremos de esta visión del 18.2 en la clase correspondiente) que desarrollan realizando notificaciones improcedentes (a no afectados) y publicando edictos en todo caso (lo primero no lo comparto y lo segundo es prudente pero a veces tan prudente como innecesario o improcedente).
Ramblas
Las ramblas no tienen regulación “armonizada” como las veredas.
“CSV correcto, se tramitará la actualización cartográfica automáticamente”
Un mensaje tras comprobar hoy un csv de ivg para subsanación (y que es menos habitual que otros).
El correcto es que se hará en plazo.
El correcto de hoy se hará automáticamente.
El correcto “pero”, no se tramitará automático lo que supone se hará, pero seguramente tardará mas de los cinco días.
Ya tengo cuatro términos: Vacíos, bolsas, blancos y lagunas. ¿Alguien da mas? NO sé si el de la gerencia usó otro termino. Lo de vació suena a película de ciencia ficción.
El año que viene tendré que estudiar el asunto de las superficies para segregar en rústico y urbano y la problemática de fincas mixtas.
Si un informe no es para lo que corresponde hacer, ¿qué pasa en el registro?
Ya sabes que los IVG llevan un “concepto” (subsanación, reparcelación, segregación …). Como posibilidad de cursos los cambios en la Sede de Catastro (en Valencia desde hace meses y ahora ya en toda España), si el concepto no es correcto no puedes hacer el trámite. Pero si no hacemos trámite porque, por ejemplo, se opta por un 199.2 y posterior 18.3 no me preocupo tanto de que ese concepto sea el que yo necesitaría para el trámite en catastro. Por ejemplo tengo ahora uno que lo titulan reparcelación y para mi es incorrecto porque la reparcelación no es tal por que toca parcelas que no son del propietario de la finca y, por tanto, debería ser de subsanación. ¿Esto en el registro se controla o plantea algún problema? (nunca me ha pasado, pero quería confirmar).
La respuesta que he podido obtener es que no hay problema, siempre que haya claridad en la operación pretendida.
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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