Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Anda convulso el Notariado con la ocurrencia de una entidad de hablar en primera persona del plural en sus minutas de hipoteca aunque no quería yo hablar de eso hoy sino de una cláusula hipotecaria de otra entidad que no hay quien la entienda y que me recuerda a la famosa escena de la parte contratante de la primera parte de “Una noche en la ópera” de los Hermanos Marx.

 

Reembolso anticipado: Compensación por novación o subrogación de acreedor

De producirse novación con amortización anticipada de capital o subrogación de parte acreedora según previene la Ley 2/94 de 30 de marzo (ES DECIR SI AL TIEMPO QUE SE NOVA, SE ENTREGA DINERO O SI HAY SUBROGACIÓN DE ACREEDOR), ésta (DEBERÍA DECIR “ESTAS” PORQUE SON DOS OPCIONES) devengará (DEBERÍA DECIR “DEVENGARÁN”) el derecho a favor del Banco a percibir, en el caso de que se hubiera pactado (¿SE HUBIERA PACTADO QUÉ? ¿ESTA COMISIÓN O LA QUE VIENE AHORA?), la compensación por reembolso establecida en los apartados anteriores, a excepción de que se trate de una novación o subrogación de acreedor que aplique un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable (O SEA, SALVO QUE LA NOVACIÓN SEA PARA PASAR A INTERÉS FIJO PERO ¿CON AMORTIZACIÓN ANTICIPADA O SIN ELLA? O DE UNA SUBROGACIÓN TAMBIÉN PARA PASAR A INTERÉS FIJO CON LO QUE TE TIENEN QUE PROPORCIONAR ESTE DATO QUE ES DE LAS CONDICIONES DEL NUEVO ACREEDOR), en cuyo caso (EN ESTOS CASOS) solamente se producirá a favor del Banco el derecho a percibir una compensación por reembolso del 0,05 por ciento del capital reembolsado anticipadamente, siempre que en la novación se produzca amortización anticipada de capital (EN ESTE CASO SOLO SI SE ENTREGA DINERO COSA QUE CREO QUE YA SE DECÍA ANTES POR LO QUE NO HACÍA FALTA ESTA EXCEPCIÓN) y la novación o subrogación se realice durante los 3 primeros años de vigencia del préstamo, sin que dicha compensación pueda superar la pérdida financiera calculada del modo detallado en el apartado siguiente. Una vez transcurridos los 3 primeros años de vigencia del préstamo, o en el caso de que no se hubiera pactado compensación por reembolso (ESTO YA LO SABÍAMOS, SOBRA), o en caso de que en la novación no se produjera amortización anticipada (TAMBIÉN LO SABÍAMOS, SOBRA), el Banco no percibirá compensación alguna en la novación o subrogación de acreedor que incluya la modificación a tipo fijo en sustitución del interés variable.

Sin perjuicio de lo anterior, se informa a la parte prestataria que, conforme a lo dispuesto en el vigente Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se adoptan entre otras, medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos y otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios, hasta la fecha 31 de diciembre de 2023, no se devengarán compensaciones o comisiones por reembolso o amortización anticipada total y parcial en los préstamos y créditos hipotecarios a tipo de interés variable o en aquellos tramos variables de cualquier otro préstamo hipotecario, en caso de: (i) reembolso o amortización anticipada total o parcial del capital del préstamo; o (ii) novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que en ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable.

 

 

Vamos a intentar desentrañarla

Novación con amortización anticipada: Paga la misma comisión que la compensación por reembolso si esta se ha pactado. ¿Quiere decir que pagas por cancelar y que pagas otro tanto por lo pendiente en concepto de novación? Si la novación es para pasar a interés fijo, la comisión será del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente (mas lo que corresponda por la propia cancelación). Este 0,05 solo se pagará si estamos en los tres primeros años desde la novación o subrogación. La comisión no puede superar la pérdida financiera de la entidad.

Subrogación de acreedor: Paga la misma comisión que la compensación por reembolso si esta se ha pactado. ¿Quiere decir que pagas por cancelar y que pagas otro tanto por lo pendiente en concepto de subrogación? Si la subrogación es para pasar a interés fijo, la comisión será del 0,05% del capital reembolsado anticipadamente (mas lo que corresponda por la propia cancelación). Este 0,05 solo se pagará si estamos en los tres primeros años desde la novación o subrogación. La comisión no puede superar la pérdida financiera de la entidad.

Además, hasta fin de año no habrá compensaciones o comisiones de reembolso en caso de deudores sin recursos en caso de reembolso anticipado (pero, ¿no es para deudores sin recursos?) o si en a novación o subrogación se pasa de interés variable a fijo. O sea, que si pasas de variable a fijo y eres “sin recursos”, no pagas nada.

 

Es decir, ¿que te zurran lo mismo que por cancelar en casos de novación o subrogación de acreedor salvo en ciertos casos?

Ruego a algún compañero que me la explique porque a mi me parece que está fatalmente explicado.

Veremos con va evolucionando lo de las minutas “We the Bank”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario