El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
Este post sobre un caso de inmatriculación, inspiró otro post publicado en notaríAbierta por Pedro J. Ortíz-Toro. Se titula “Un Geómetra, entre lindes y escrituras”.
Me deriva uno de mis oficiales la cuestión que le ha planteado por e-mail un cliente habitual de la notaría que nos dice que a su vez ha efectuado esta consulta en el Registro de la Propiedad:
“Al ser colindante he recibido por correo, notificación de la inmatriculación de la finca de referencia. Al leerla me he percatado de que el apartado DESCRIPCIÓN está plagado de errores en los linderos de las fincas pertenecientes a mi padre y a mi (puesto que las parcelas 24 y 25 son mías) y en los de la 26 que es mía y de mi mujer (a quien que no se cita). Lo único que quiero saber es si dicho apartado DESCRIPCIÓN es copia literal de la inscripción en el Registro y, en ese caso, saber qué tengo que hacer para corregir dichos errores”.
El cliente, que en realidad quiere saber lo contrario, es decir, si la descripción del Registro es copia literal de la de la escritura, incluye en su e-mail la contestación del Registro que es la siguiente:
“La descripción corresponde a la finca inmatriculada tal como se ha descrito en la escritura. Cualquier disconformidad debe hacerse valer ante los Juzgados correspondientes a la demarcación donde radica la finca. La resolución judicial recaída en el oportuno procedimiento provocaría la rectificación en el Registro“.
Luego el cliente, nos pide confirmación de lo que el Registro le contesta:
“Como veréis en su respuesta me dicen que ellos han transcrito lo que pusisteis en la escritura. ¿Es así?”
Evidentemente, sí, es así
Anticipo que en la notaría nos hemos equivocado al transcribir los linderos de la certificación catastral descriptiva y gráfica y que ese error no ha sido detectado por el Registro (cosa rara porque en ese Registro ven hasta de lo que no hay), pero aún así (a pesar de nuestro error) yo creo que hubiera sido bastante fácil contestar a nuestro común usuario de este otro modo (o similar):
Estimado Señor: La descripción corresponde a la finca inmatriculada tal como se ha descrito en la escritura que a su vez debe describirla conforme al Catastro, como exige la ley para que pueda acceder al Registro.
A continuación, según se hubieran tomado o no la molestia de hacer alguna averiguación (o de llamarnos a nosotros), podrían proseguir de este modo:
Primera opción: El Registro consulta el Catastro
No obstante, hemos efectuado una consulta de las bases catastrales y hemos detectado que efectivamente existe un error en la descripción de la escritura que aunque debería estar hecha con arreglo a Catastro, no lo está, probablemente por algún error de transcripción en la notaría derivado de la similitud del nombre y apellidos de usted y del de su padre en los linderos de las parcelas 24 y 25. Diríjase a la notaría a efectos de que se practique, si así se considera, la oportuna subsanación, que causará los correspondientes asientos en el Registro.
En cuanto a su esposa y a la parcela 26, nada dice el Catastro, por lo que según nos indica, parece que su esposa y usted podrían tener mal catastrada esa parcela 26 a la que se refiere. Tratándose de una falta de constatación de titularidades catastrales o de un error, debería usted dirigirse al Catastro con sus escrituras para resolver la cuestión o a la notaría desde la que se efectuaron las oportunas notificaciones a Catastro por si desde allí es posible hacer alguna cosa. Tenga en cuenta que la descripción de los linderos en la finca de su colindante se adaptará en el futuro cuando deba practicarse un nuevo asiento y el Catastro esté debidamente actualizado.
Le recordamos que cualquier disconformidad puede hacerse valer ante los Juzgados correspondientes a esta demarcación. La resolución judicial recaída en el oportuno procedimiento provocaría la rectificación en el Registro. Saludos y gracias, Registro de la Propiedad de Talsitio.
Segunda opción: El Registro no consulta el Catastro
Si existiera un error en la descripción de la escritura, diríjase a la notaría a efectos de que se practique, si así se considera, la oportuna subsanación, que causará los oportunos asientos en el Registro.
Si no existiera error en la descripción, tanto en el caso de las parcelas 24 y 25, como en el de parcela 26 (suya y de su esposa, según indica), parece que podrían tenerlas mal catastradas. .. y el resto sería el mismo ...
Yo verbalmente hubiera además informado, puesto que así suelo hacerlo cuando practico notificaciones a colindantes en procedimientos de inmatriculación de fincas o de modificaciones de cabida de las mismas, que en estos supuestos de lo que hay que preocuparse fundamentalmente es de que la finca del vecino sea la finca del vecino, es decir, hay que preocuparse de que el vecino no invada lo nuestro o de que se haga propietario de lo que no es suyo. Acto seguido explico que en estos casos, buena parte de los notificados suelen hacer la misma pregunta:
– ¿Y mi finca como está? ¿está bien escritura/catastrada/registrada?
Y yo respondo:
– Tendría que ver su escritura, la situación registral y el Catastro, aunque en realidad aquí no se trata de discutir (insisto) si su finca está bien, sino de si lo está la del vecino. Si la del vecino está bien, no debe preocuparse por este procedimiento. Si usted no tiene nada que objetar a la superficie y linderos de la finca de su vecino no parece que deba oponerse a su pretensión de inscribir su finca o de inscribir su verdadera superficie, aunque está en su derecho de hacerlo.
Adaptando lo dicho al caso de este cliente que es notificado de que la inmatriculación de la finca del vecino ya ha sido efectuada (en el caso concreto por el sistema del doble título) puesto que el recurso judicial para su problema es a todas luces improcedente o excesivo, yo me limitaría a preparar la subsanación lo antes posible (ya estaba hecha cuando escribí este artículo y no tendrá coste para mi cliente) y a transmitirle tranquilidad, pedirle disculpas y brindarle nuestra colaboración en la resolución de otras dudas que pudiera tener. La solución catastral a su problema, también podría promoverse desde la notaría (esperamos a que en no mucho tiempo pueda hacerse de forma telemática) o acudiendo directamente al Catastro.
En cuanto a nuestro cliente nada que objetar, excepto que parece mucho decir que el apartado DESCRIPCIÓN esté plagado deerrores … no es para tanto …
Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario
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Ante todo felicitarle por este interesantísimo blog.
Quisiera hacerle la siguiente consulta:
Al fallecer mi madre, ya viuda, dejó a cada uno sus dieciocho nietos un legado consistente en una cantidad de dinero y unas participaciones sociales de una sociedad limitada familiar.
El resto de sus bienes nos lo dejó por partes iguales a sus hijos a los que previamente había instituido herederos.
Hemos liquidado en plazo el impuesto de sucesiones tanto herederos como legatarios.
Como quiera que en la masa hereditaria no había líquido suficiente, los herederos hemos pagado de nuestro bolsillo los legados en dinero a los legatarios (hijos y sobrinos) y le hemos entregado las participaciones sociales.
Como quiera que vamos a iniciar en breve las operaciones particionales mi pregunta es doble:
¿Es imprescindible que concurran los legatarios con los herederos a la escritura de partición y aceptación de herencia?
Lo digo porque son 18 y residen muchos fuera de nuestra provincia y hasta de España lo que haría complicadísimo reunirlos todos a la vez.
En segundo lugar entiendo que una vez pagados los legados con dinero de los los herederos debemos adjudicarrnos la totalidad de los bienes (excepto las participaciones legadas y ya entregadas) en la partición.
Muchas gracias de antemano.
Buenas tardes:
Pues para las participaciones sociales es indispensable que hagan escritura pública, así que con el fin de asegurar el menor gasto yo lo organizaría de este modo: escritura de entrega de legado con comparecencia de los herederos (que son normalmente los que entregan el legado) y de los legatarios de las participaciones sociales que puedan venir. El resto pueden enviar un poder o ser representados por un mandatario verbal y ratificar la escritura cuando vengan “a casa”. Con una sola escritura asunto resuelto de manera mucho más económica. Considero conveniente pedir presupuesto de esta escritura pues en materia hereditaria el arancel da bastante juego.
¿Y de paso metemos el dinero? Bueno no lo considero indispensable si todo el mundo está ya pagado y no tiene nada que reclamar o que discutir. A fin de cuentas, si las relaciones son buenas entre todos creo que con lo ya hecho sería suficiente (mi padre dejó unos legados a extraños y lo solucionamos fuera de la escritura).
Si la herencia está pendiente de adjudicar, cuando se otorgue escritura habrá que practicar la “baja” de los legados pagados por los herederos.
Más o menos … es lo que le puedo “aconsejar”. Es un caso que requiere una cierta “estrategia” (sobre todo para evitar gastos) pero por ahí van los tiros.
Saludos y gracias, Justito El Notario.
“Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí”.
Yo no pongo los nombres de los titulares catastrales colindantes, porque pa qué. Se lo recomiendo. Colindante por el norte la parcela tal, punto. Choca con la costumbre pero se evitan estos problemas.
Estimado Zizou: Gracias por la participación y el comentario. Ciertamente se evitan líos de ese modo aunque no se que “contras” se podrían generar en tal caso. Tomo nota, gracias. Saludos, Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
No hay contras. La DGRN tiene dicho que la identificación nominativa de colindantes nada añade y, en cualquier caso, esa identificación consta en la certificación catastral incorporada como documento adjunto a la escritura.
Hola de nuevo: Estoy de acuerdo en lo segundo, aunque hay que dar facilidades. La gente no sabe manejarse como nosotros en las escrituras. En cuanto a la DGRN, pues tendría que decir que no estoy de acuerdo. Por supuesto que añade. La de horas que puede llevar una escritura de herencia con unas cuantas rústicas si no contáramos con la identificación de los colindantes, por poner un ejemplo a bote pronto. Otro: ¿y las notificaciones en inmatriculaciones y excesos? Tal vez mi perspectiva sea la de un Notario que lleva casi 14 años en el pueblo, pero lo veo de manera distinta. Gracias por la participación y el comentario. Saludos¡ Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí
Ya decía yo que choca con la costumbre. Al explicar a los herederos de qué finca hablamos coincido en que es imprescindible mencionar a los colindantes actuales. Incluir sus nombres en la descripción de la finca para que consten en el registro es una práctica tradiciona pero supone que hoy nos encontremos con descripciones referidas a personas que nadie conoce ya, con la duda de si habrá que notificarles una rectificación de superficie, por ejemplo, por ser colindante registral.
En cualquier caso, nada obsta para incluir la identificación de personas a las que notificar en otro apartado, en el que de hecho los requirentes suelen aportar nuevos datos frente a un catastro incompleto o desactualizado.
Nuestras perspectivas no están tan alejadas.
Hola de nuevo: La labor de actualización de las descripciones es fundamental y no resulta fácil en muchísimas ocasiones…Rústica-urbana, tipo de cultivo, ubicación, nombre del trozo de tierra, superficie, linderos….pero cambio un poco de tercio…..es mucho trabajo que en el pueblo da sus frutos y abre la puerta a otros conceptos y escrituras, si, por supuesto, el cliente una vez informado está por la labor. Es también el resultado del trabajo concienzudo, en mi opinión. Menos problemas, todo en regla, todos contentos. Gracias, saludos. Justito El Notario.
Si te ha parecido bien o te ha resultado útil mi contestación, puedes invitarme a una caña o hacer un donativo a una ONG; si quieres más información pincha aquí