Todo lo que voy a contar pretende (¿otra vez?) explicar que no hay dos escrituras iguales, que los problemas acechan detrás de cualquier esquina y que hay muchísimos más errores y meteduras de pata de los que sean ustedes capaces de imaginar, errores que pueden complicar la vida y ocasionar unos mayores gastos e impuestos a quienes tengan la mala suerte de sufrirlos (y de descubrirlos, claro está, puesto que la mayoría de las veces ni siquiera llegarán a ser detectados como el que cuento hoy en relación con una herencia y su plusvalía).

Estos son los datos básicos de esta herencia

1. Ella fallece primero y él lo hace después. Dejan dos hijos. Sus testamentos son “del uno para el otro”, si bien el legado del viudo es “electivo” pues los cónyuges se legaban, recíprocamente, alternativamente y a elección de cada uno, bien el tercio de libre disposición de sus respectivas herencias, en pleno dominio, además de la cuota legal usufructuaria que a cada uno correspondiera en concepto de legítima o bien el usufructo vitalicio de sus respectivas herencias.
2. En el INVENTARIO Y AVALÚO tenemos un piso ganancial y un par de saldos privativos del marido que fue el que murió el último. Puesto que la mujer falleció unos años antes, cada “mitad” del bien ganancial ha tenido un valor diferente (pues nos hemos cuidado de la repercusión en posibles ganancias o pérdidas patrimoniales en el IRPF). El valor de la “mitad” de ella fue el que se indicó al tiempo de la liquidación del correspondiente Impuesto de Sucesiones que se hizo mediante instancia privada, optándose por el tercio más la legítima y practicándose unas adjudicaciones en base a la elección del viudo que se decantó por ese tercio libre más su legítima por lo que recibía, y así se indicaba, un porcentaje en pleno dominio del inmueble superior al 50% más la parte en usufructo correspondiente a su legítima (un tercio en usufructo de la “mitad” de la difunta).
3. En la instancia se incluyó un coche que fue vendido por lo que ya no es incluido en la escritura, aunque hubo que despejar esta duda.
4. Entre la descripción del inmueble en el título y en el registro había varias discrepancias (en la escritura no estaba el trastero y las superficies eran distintas). Tal vez hubo una modificación de la división horizontal que se hizo constar en el registro pero que no fue tenida en cuenta a la hora de efectuar, hace años, las adjudicaciones a los cooperativistas que construyeron el edificio.
5. En el Catastro el bien figuraba a nombre de padre e hijos como si el viudo hubiera optado por el usufructo universal cuando lo cierto es que optó por el tercio más la cuota legal usufructuaria, lo que dio lugar a una interesante lucha con el STI que comentaré pronto (este viernes para más señas). No puedo explicar porqué, tras la muerte de ella, en el Catastro se efectuó una alteración de titularidad como si el viudo hubiera optado por el usufructo universal a pesar de que al liquidar, su opción fue por el tercio y la legítima. En la escritura debíamos respetar esa elección sin hacer mención a las adjudicaciones puesto que, a la postre, el inmueble quedaría por mitad para los hijos y fiscalmente estábamos incluyendo en la herencia del padre lo que este había heredado de su esposa.
6. Intuí en la preparación de esta escritura que tal vez pudiera haber problemas con la plusvalía municipal. Acerté.

Este es el cogollo de la escritura

“Se hace constar, primeramente, que, habida cuenta de la opción dispuesta en el testamento de Doña xxxxx respecto de que su esposo, Don xxxxx, de que podría optar entre el tercio de libre disposición en pleno dominio y, además, su cuota legal usufructuaria o, únicamente, el usufructo universal vitalicio de toda su herencia, se hace constar que cuando se practicó la liquidación del Impuesto de Sucesiones devengado por el fallecimiento de aquella, que luego se identifica por su número de expediente, el viudo optó por liquidar la herencia aceptando el tercio de libre disposición de la herencia de su esposa en pleno dominio y su cuota legal usufructuaria, por lo que, a los oportunos efectos fiscales, se hace constar que:

.= El valor del tercio de libre disposición es de xxxxx.

.= Y el valor de la cuota legal usufructuaria es de xxxxx.

Integra la herencia de Doña xxxxx, su mitad de gananciales en el bien inmueble inventariado, por su valor de xxxx, excluido ajuar, y  xxxx, incluido ajuar.

Integra la herencia de Don xxxxx, el valor de sus bienes privativos xxxxx, más el valor del tercio de libre disposición de la herencia de su esposa xxxxx, más su mitad de gananciales en el bien inventariado xxxxx, lo que asciende a la suma global de xxxxx, excluido ajuar, y  xxxx, incluido ajuar.

B) FORMACIÓN DE HABERES:

Expuesto cuanto antecede forman los siguientes haberes:

Haber de cada una de lo hijos y herederos Don xxxx y Don xxxx.

Por herencia de su madre, xxx.

Y por herencia de su padre, xxx.

Conocido el haber de cada uno de estos interesados, formulan las siguientes hijuelas o adjudicaciones:

HIJUELA DE LOS HIJOS Y HEREDEROS DON xxxx y DON xxxxx:

Y para su pago se les adjudica, a cada uno de ellos, el pleno dominio de una mitad indivisa de todos y cada uno de los bienes inventariados, por su valor global de xxxxx y de xxxxx para cada uno de ellos”.

En la parte dispositiva, se mencionaron los datos de la autoliquidación del Impuesto de Sucesiones devengado por fallecimiento de la madre. Se solicitó una reducción por discapacidad, la prescripción de la plusvalía municipal respecto de la madre y la bonificación de la del padre por ser la vivienda, la habitual del difunto lo que se acreditó con certificado de empadronamiento.

Como curiosidad aunque el padre tenía el conocido como “seguro de los muertos”, no figuraba en la certificación del REGISTRO DE CONTRATOS DE SEGURO DE COBERTURA DE FALLECIMIENTO.

Como precaución los hermanos se confirieron poderes subsanatorios de la escritura.

Puesto que iban a encargarse personalmente de la liquidación de Sucesiones (Serfides fue una opción que se barajó), escribí un e-mail a los interesados advirtiéndoles de las peculiaridades de su caso para evitar sorpresas en la liquidación del impuesto. No las ha habido pero esa intuición que tuve se ha convertido en realidad cuando se les ha realizado la liquidación de la plusvalía municipal que se encuentra pendiente de pago.

La liquidación errónea de la plusvalía municipal

La pareja compra el inmueble en 1985. La madre muere en 2012. El padre muere en Mayo de 2019 y el inmueble está a punto de venderse. Pongamos que en Noviembre de 2019.

Primer paso

El ayuntamiento les liquida la plusvalía haciendo sus cálculos desde 1985 (bueno, más bien por el periodo máximo que puede tenerse en cuenta que es de 20 años) y respecto de un 50% del inmueble, aplicándose la bonificación por vivienda habitual y ello aunque cuando en Mayo de este año muere el padre, él tiene el 50% del pleno dominio, más un tercio del pleno dominio del otro 50%, más un tercio en usufructo vitalicio de ese otro 50%. Es, por tanto, ahora esta parte del padre en el inmueble la que constituye el objeto transmitido a efectos de la plusvalía municipal. El resto del inmueble es de los hijos y no es objeto de transmisión. Estos hermanos, si pagan, van a pagar al ayuntamiento por menos de lo que les corresponde. Concretamente y gracias a este enlace (y a alguna cuenta de la vieja), llego a la conclusión de que pagan unos 125 Euros menos de lo que les tocaba.

Si se hubiera hecho bien la liquidación, hubieran pagado lo que dice el ayuntamiento y además (y con la misma bonificación) esos (aproximadamente) 125 Euros más por razón de la parte del inmueble que el padre había heredado de la madre contando no ya desde 1985, si no desde la fecha de su fallecimiento en 2012.

Segundo paso

Cuando en unas semanas se efectúe la venta del 100% del piso, como aún no ha transcurrido un año desde que murió el padre, solo corresponderá liquidar plusvalía municipal respecto de la parte que los hijos ya tenían y que transmitirán en Noviembre, haciendo los cálculos desde que lo heredaron de su madre, es decir, desde 2012. Estamos hablando de dos terceras partes del 50% descontando un tercio en usufructo que era del padre. El resto del inmueble lo reciben de su padre y no pagan plusvalía municipal cuando lo vendan.

El problema es que la liquidación ahora se ha hecho mal y no sabemos como se practicará la de la compraventa que, para que cuadre con la previa, debería hacerse por el otro 50% del inmueble y contando desde la fecha de la muerte de la madre en 2012. Está claro que de este modo, ahora estos hermanos pagaran de más y haciendo mis cuentas de la vieja (en base a mi enlace habitual) resulta que ese de más será de unos 633 Euros, lo que da lugar a que al final estos Señores salgan perdiendo 500 Euros por un error de cálculo de este ayuntamiento.

Es decir, lo que ahora van a pagar de menos no les va a compensar lo que luego pagarán de más, saliendo triunfante el ayuntamiento (y con ello, una vez más, las cosas mal hechas).

¿Qué hacemos?

Pues la solución del asunto no es sencilla y tiene mal arreglo puesto que será difícil probar al ayuntamiento que el padre heredó lo que heredó de su mujer, puesto que no tenemos más que la instancia y el impreso de liquidación y una escritura con la que hay que tener una cierta experiencia para no perderse. Puede ser un verdadero follón intentar hacer valer la liquidación correcta.

En cualquier caso, debe quedar claro que el ayuntamiento se saca una liquidación de la chistera, pues no liquida como en un testamento del uno para el otro, ni liquida con la otra opción que brinda el legado electivo, lo que me lleva a dos conclusiones:

1. Por esos 500 Euros yo dejaría las cosas como están.
2. Y llevaría mucho cuidado con la liquidación de la plusvalía de la compraventa especialmente por si se les ocurre poner ahora el otro 50% y no desde 2012 si no desde 1985 lo que podría dar lugar a un más que considerable disgusto.

Yo andaba acariciando la idea de pasarme al modelo de los legados electivos, pero visto lo visto me lo pensaré un poco más.

Termino como empecé .. ¿todas las escrituras son iguales? ¿era esta una herencia sencilla?

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario