Primer caso

Recibimos hoy en la notaría un correo en respuesta al envío (para su pago) de una factura a la gestoría de una entidad bancaria. Mi encargada de estos temas, me lo reenvía y yo contesto. Se refiere al asunto de los gastos de la hipoteca.

Ellos decían:

“Los conceptos de esta factura no los abona la entidad. La entidad solo se hace cargo de una copia autorizada y de una copia simple. En ningún concepto abona la telemática o electrónica. Quedamos a la espera de la factura correcta”.

Yo respondo:

“No hay problema, rectificaremos la factura pero, en mi opinión, visto lo que dice la escritura al respecto, es totalmente aceptable mi interpretación.

La copia electrónica se expide en interés de la entidad a efectos de que se pueda presentar la hipoteca en el Registro.

En cuanto a las copias simples (una de las cuales sí que pagan ustedes), es sostenible, puesto que una copia simple es para el deudor y la otra para Hacienda y el impuesto lo paga el propio deudor, entender que se expiden en exclusivo interés de éste, por lo que puede asegurarse que ninguna de las copias simples es para la entidad.

Si el texto de la escritura fuera más claro, no habría ninguna duda. Tampoco la habría si dieran previamente las instrucciones de lo que hay que hacer exactamente.

No aclarándose el asunto en el texto de la escritura , volverán ustedes a incurrir en una situación parecida a la que nos está afectando actualmente por el tema de los gastos de la hipoteca (que le está afectando a ustedes), puesto que en el futuro alguien podrá decir que ustedes pagaron (y que yo cobré) lo que no era a quién no era.

Con lo fácil que hubiera sido decir esto: 

“Notaría: Los aranceles notariales serán de cuenta del prestatario, salvo los gastos derivados de la expedición de primera copia autorizada con eficacia ejecutiva a favor de la entidad y los correspondientes a una única copia simple, que serán asumidos por la propia entidad“.

Pero claro, las minutas son intocables.

Respuesta

“No se lo discuto, pero esas son las instrucciones que tenemos para el abono. No obstante pongo en copia a mi responsable para que derive el tema a quien corresponda”.

El responsable a día de hoy no ha dicho nada.

Segundo caso

Tras emitir factura a nombre de la entidad incluyendo las copias que según la escritura son de su cuenta, recibimos un e-mail en el que como favor se me pide que cambie al titular de la factura, porque tiene que ser el propio deudor y no el Banco. Alegan que se acordó con el cliente que todos los gastos eran de su cuenta. ¡Cachis¡, pero la escritura no dice eso, dice otra cosa y el director se sorprendió cuando comenté la cláusula de los gastos, “¡ah, ya se dice eso¡”, dijo, pero no dijo que no era correcto o que había que cambiarlo porque se había pactado otra cosa. ¿Quién pactó con quién si los que estaban allí no sabían nada al respecto? O sea que en la escritura se dice una cosa pero queremos hacer otra. Por supuesto, dije que no y lo aceptaron y pagaron conforme a mi factura.

¡Por favooor¡

Tercer caso

Este es todavía mejor…

“Serán a cargo del Banco los gastos correspondientes a las copias de esta escritura que se expidan a su favor, siendo a cargo de la parte prestataria el resto de gastos notariales derivados de este otorgamiento”.

Pero al mismo tiempo piden que la primera copia autorizada se expida en favor del deudor y no del acreedor como es habitual en las hipotecas, de manera que las copias que se expiden en favor del Banco son….CERO…ninguna…a pesar de que luego probablemente se las queden todas.

Ay…seeñorrrrrrrr.

Cuarto caso: Yo elijo, pero tú pagas los gastos

En la escritura se indica que la gestoría es la que elige el Banco, pero el pago de sus honorarios será de cuenta del deudor.

¿Puede haber algo más abusivo? ¿Qué fue de aquello de que el que paga elige?

Reserva de acciones

Me preguntaban en Twitter hace un tiempo:

¿Y qué te parece una escritura donde el consumidor hace reserva de acciones a la cláusula del pago de los gastos notariales de la hipoteca? Se va a firmar mañana en una notaría por intransigencia del Banco en asumir costes a pesar de la STS de diciembre de 2015.

Contesté que tendría que tener más datos (hay que ser prudente), pero también que no debíamos olvidar que lo que es abusivo es no negociar, la no transparencia y en este caso parece que la negociación había existido, ¿no?. Otra cosa es que el Banco no quisiera hacerse cargo de ningún tipo de gastos y eso es, para mí, perfectamente admisible. Además me parece que difícilmente el Banco iba a aceptar esa cláusula en su escritura. No sé lo que sucedió al final.

Reclamaciones que no proceden

Hoy viene un cliente que me pide la factura de una liquidación de gananciales con subrogación de hipoteca en la que el Banco no compareció porque no es necesario que lo haga, puesto que puede haber subrogaciones con consentimiento tácito, expreso o inconsentidas.

En el caso concreto, no sé si el Banco consistió luego tácitamente la subrogación (supongo que sí y que quien venía a pedir la factura era deudor actualmente), pero lo hiciera o no lo hiciera, está claro que el Banco no se va a hacer cargo de esta factura de ninguna manera. Habría que añadir que podría ser dudoso que la citada Sentencia sea extensible a novaciones, ampliaciones y subrogaciones hipotecarias. 

A pesar de mis explicaciones, el cliente se ha llevado la factura.

Hoy he tenido otro caso con compraventa, subrogación en dos hipotecas y novación de una de ellas. En este caso el Banco sí comparecía por lo que el supuesto es distinto al anterior.

La desconfianza del público

Me llama un Agente de la Propiedad Inmobiliaria y me dice que cuánto les va a costar a sus clientes una compraventa y una hipoteca sobre la finca que tienen previsto comprar y luego hipotecar. Me dice que sus clientes están preocupados por todo lo que se está diciendo sobre los gastos de notaría.

Y me tengo que poner a dar explicaciones:

“Mira lo que se está diciendo se refiere a los gastos de las hipotecas, no a los de las compraventas, y no se refiere a cuánto se paga, sino a quién paga. El Arancel es el mismo desde 1989 y ha sufrido numerosos recortes desde entonces“.

En fin, que encima todo este asunto está generando una desconfianza en los Notarios y en las notarías cuando, INSISTO, no se ha cobrado de más, se ha cobrado a quien decía la escritura que había que cobrar y luego el Tribunal Supremo ha dictaminado que resultaba, en ciertos casos, abusivo hacerlo. Abusivo por la otra parte contratante, no por parte del Notario.

La moraleja por si surge alguien que dice aquello de “todo esto, ¿a qué viene?'” es que era abusivo imputar todos los gastos al deudor y seguirá siéndolo cuando no los pague todos puesto que vuelve a haber una imposición y no una negociación transparente del asunto como yo creo que resulta de los casos expuestos.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario