Las afirmaciones y preguntas que analizo en este post han sido extraídas en los últimos tiempos de diversos medios de comunicación con ediciones digitales. Son declaraciones en los medios que aluden a la función notarial y que merecen un desmentido, un aclarado o un confirmado. Estamos todos ya ciertamente aburridos del tema de la cláusula suelo, pero con la reforma hipotecaria en ciernes y una posible nueva acta notarial que trataría de evitar muchos problemas “clásicos”, no está de más un poco de conocimiento de causa en la materia para evitar incurrir en los mismos errores de antaño. Así que con todas ellas me he planteado jugar a:

¿Verdadero o falso? 

1.= El Notario cuando tú vas a firmar una escritura (de hipoteca o de cualquier otra cosa) tiene la obligación de decirte antes de que firmes: ¿Necesita usted aclaración de algo más?: ¿Verdadero o falso?

Falso. Tan falso como lo de que antes de que el cura os declare marido y mujer diga aquello de “si alguien tiene algún impedimento para que este hombre y esta mujer se unan en santo matrimonio que hable ahora o calle para siempre” o tanto como el “puedes besar a la novia”. Otra cosa es que el Notario se ofrezca a aclarar alguna otra duda más y efectivamente la aclare (porque lo considere oportuno y le hayan dado pie para ello o porque le formulen la correspondiente pregunta).

Por cierto que yo no tengo esa costumbre. No voy a decir que yo no deje dudas tras explicar y leer mis escrituras, pero creo que el tono en que se desarrollan los otorgamientos ante mi deja claro que el que no pregunta es porque no quiere, con lo que no siento en la obligación de confirmar que no hay más dudas, excepto cuando el otorgamiento ha sido complicado, es decir que culmino el otorgamiento de una escritura con esa pregunta (“¿tienen ustedes alguna pregunta o duda?”) cuando quiero dejar claro después de haber resuelto varias dudas o atendido varias preguntas que ya no quedan más y que todos los otorgantes se encuentran conformes en el otorgamiento de la escritura que procedemos a firmar.

2.= Una persona cuando va a un Notario, lo que quiere es acabar e irse a celebrarlo

Verdadero. Aunque no siempre haya algo que celebrar, pero digamos que generalmente es así; la gente está pensando en ir a buscar el coche al concesionario, en salir corriendo a casarse (si está firmando unas capitulaciones prenupciales), en ir a abrir las puertas de su nueva casa o en ir a dar de alta, la luz, el agua o el gas o hablar con el albañil que le tiene que hacer una obra o con el cerrajero que tiene que cambiar la cerradura o con el Banco para hacer eso que le llaman “puntear” la escritura. Se piensa en todo, menos en lo que el Notario está explicando, que es siempre lo más importante.

3.= ¿Tú sabías que si vas a firmar una escritura tienes derecho a que el Notario te la lea entera?

Falso. No es un derecho del que viene a otorgar, sino una obligación del Notario y es una obligación muy matizable porque está suficientemente claro en la actualidad que el Notario está obligado a explicar lo que se otorga, no necesariamente a leerlo. Por supuesto, y ahora lo veremos, no hablamos de comprenderlo. Comprenderlo es otra cosa.

Existe, no obstante, una expresa mención a la lectura (y en alta voz) de un instrumento público en el caso del testamento abierto notarial. Se encuentra en el Artículo 695 del Código Civil  que señala:

“El testador expresará oralmente o por escrito su última voluntad al Notario. Redactado por éste el testamento con arreglo a ella y con expresión del lugar, año, mes, día y hora de su otorgamiento y advertido el testador del derecho que tiene a leerlo por sí, lo leerá el Notario en alta voz para que el testador manifieste si está conforme con su voluntad. Si lo estuviere, será firmado en el acto por el testador que pueda hacerlo y, en su caso, por los testigos y demás personas que deban concurrir.  Si el testador declara que no sabe o no puede firmar, lo hará por él y a su ruego uno de los testigos.”

4.= El Notario debe estar presente en la firma del préstamo hipotecario

 

Verdadero, pero esto es de cajón o tal vez no tanto porque algunos entran al despacho diciendo que ya se lo ha explicado el del Banco, su Abogado o el oficial de la notaría. Ya he hablado de esta cuestión en otros posts de mi blog. No hay escritura sin Notario.

5.= El Notario debe dar fe de que el negocio jurídico en cuestión se ha producido

Verdadero, pero no es que deba darla es que efectivamente la da, si puede darla, y la da porque ejerce una función o potestad delegada por el Estado. Es la esencia de la función notarial (dar fe) y así lo viene diciendo la Ley Orgánica del Notariado que promulgó la Reina Isabel II desde el lejano 1862:

Artículo 1: “El Notario es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes, de los contratos y demás actos extrajudiciales. Habrá en todo el Reino una sola clase de estos funcionarios”.

6.= El Notario debe asegurarse de que todo es legal

 

Verdadero, pero tal vez el Tribunal Supremo no opine lo mismo en cuanto al control de legalidad notarial.

 

7.= El Notario debe comprobar que ambas partes entienden lo que han firmado

Falso. Para empezar no siempre hay dos partes, puede haber más e incluso puede haber una sola, pero nosotros los Notarios no podemos salir de nuestros cuerpos y meternos dentro del de los que tenemos en frente como si fuéramos Whoopi Goldberg en Ghost, para asegurarnos de que los otorgantes han entendido lo que les hemos explicado cuando tal vez estén pensando en las musarañas cuales Homers Simpsons. Ni podemos darles dos bofetadas a alguien para asegurarnos de que lo ha entendido y de que no están mintiendo cuando nos dicen que lo han entendido, aunque ganas de dárselas a algunos no nos falten.

8.= La hipoteca es un contrato a tres y el Notario es el representante de la administración

 

Falso. Casi lo más falso de todo lo dicho hasta ahora. Menuda memez. Ni el Notario es parte, ni representa a nadie. Ejerce una función delegada por el Estado y punto, no nos den más protagonismo que el que nos corresponde, por favor.

 

9.= Si a un notario le han devuelto el dinero que le habían cobrado en su hipoteca por la cláusula suelo, entonces apaga y vámonos, es decir, ¿la abusividad de una cláusula contractual nunca es predicable respecto de un Notario?: ¿Verdadero o falso?

Falso. Efectivamente estoy de acuerdo en lo de apaga y vámonos, pero con matices pues resulta que hay un elemento en juego que, probablemente, ni siquiera ese Notario, por muy Notario que fuera o que sea, si es que aún lo es, conocía. Los hemos dicho los Notarios por activa y por pasiva. Lo han dicho también los que no son Notarios: la cláusula suelo no es abusiva en sí, es abusiva cuando no se han dado las condiciones de transparencia y negociación adecuada y eso le puede pasar a cualquiera, incluido al Notario ¿o es que piensan que a los Notarios los Bancos no nos presionan y no nos imponen como a todo hijo de vecino?

Antes de que alguien me lo diga, hablo de presiones en tus relaciones particulares como cliente del Banco, no de presiones del Banco como cliente del Notario, que no es lo mismo y las hay pero no solo por parte del Banco, las presiones se reciben de mucha gente y todos los días. Así es nuestro trabajo.

Yo muchas veces me veo y me siento como un portero al que todos le quieren meter gol. Los clientes intentan regatearme y meterte gol. Suele ser en el último minuto para menguar tu capacidad de reacción. Están los de no llevo DNI porque “lo he perdido”, “me lo han robado”, “lo tengo en la gestoría”, “tu oficial me conoce” o los del “¡si he venido muchas veces aquí¡”; están los que no traen los apoderamientos y nombramientos como Administrador y recurren a lo de “ya lo tenéis todo aquí” y similares; también están los que no saben suficiente español pero te dicen que sí que lo saben; o, los más expertizados que quieren convertir lo que es una vivienda en un local (“pero si solo es una palabra, ¿qué más te da?”); o los que quieren expedir cheques a nombre de terceros que nada tienen que ver con una compraventa o tantas y tantas otras cosas y casos. No pongo ningún ejemplo bancario porque los hay en muchos de los posts de mi blog.

Por cierto, que el Supremo avala que los empleados de banca puedan reclamar la cláusula suelo. Interesante, ¿verdad? Y eso que la banca suele conceder unos prestamos hipotecarios super beneficiosos a sus empleados y aún así, ¿no hay transparencia y negociación? Ahí lo dejo. Esta otra sobre fianza prestada por un Notario tampoco está nada mal.

10.= Me enteré de que tenía una cláusula suelo cuando me senté delante del Notario: ¿Verdadero o falso?

Verdadero. Me lo creo y así ocurría en muchas ocasiones. La gente entró en los despachos notariales sin saber que tenía un suelo, se le explicó y se marchó sabiendo que lo tenía, pero ya tenemos todos claro que eso no era suficiente, ¿verdad? La transparencia y la negociación son fundamentales, por eso el consentimiento se ha estimado viciado y la cláusula suelo ha caído en los casos en que se dieron esas condiciones. Por supuesto, el “no te preocupes que esto lo quitamos”, estaba a la orden del día. Por mi parte yo siempre puntualicé, “me parece bien que se le quite, pero la escritura dice lo que dice y dice que a usted no se le cobrará nunca menos de un X% de interés”. ¿Y qué ocurría? Pues que todos, pero todos, sin excepción, firmaban. A mi no se me ha ido nunca nadie de una firma de una hipoteca suelta (o de una compraventa e hipoteca) sin firmar por esta causa y podían haberlo hecho, pero no lo hacían y luego han demandado al Banco y muy bien que han hecho, porque estaban firmando algo no negociado o negociado sin transparencia y eso no quedaba convalidado por el otorgamiento de la escritura. Aquellos fangos trajeron estos lodos en forma de irreverentes expresiones manuscritas que esperemos erradique la reforma hipotecaria, aunque por mucha reforma que pueda haber, sin cultura jurídica, creo que no vamos a conseguir llegar a nada. Hay que ir al Banco a negociar tu hipoteca, con el mismo ánimo con que vas a negociar el precio de compra de tu casa o de tu coche. ¿Por qué damos tan por perdida la batalla de negociar con los Bancos?

11.= ¿Todos los que firmaron una hipoteca con cláusula suelo desconocían lo que era y en qué consistía tenerla?: ¿Verdadero o falso?

Falso. No ya porque se diga que fueron todos, porque todos, todos, no podían ser y no ya porque que se diga que todos desconocían lo que era porque todos, todos, no eran, sino porque en realidad pienso que solo unos pocos no lo entendieron cuando se les explico en qué consistía y sin perjuicio de que la explicación llegara tarde conforme a lo explicado en el anterior punto.

La inmensa mayoría de la gente, lo entendía a la primera. Pero había excepciones, había gente que necesitaba mayor explicación y que podía llegar a decirte cosas como “¿entonces eso significa que pagaré siempre lo mismo?”.

Me sorprenden  la mayoría de los que vienen a preguntarme con la copia de su escritura bajo el brazo si tienen o no tienen cláusula suelo, porque alguien que tiene suelo podría deducirlo de su recibo (de su letra, como se sigue diciendo) o de una serie sucesiva de recibos cuando observe que lleva tiempo pagando lo mismo o cuando observe que el interés es siempre igual, que es una cifra redonda o que es del 3% cuando en el Telediario dicen que el Euribor vuelve a marcar un mínimo histórico.

Eso es cultura jurídica, es cultura económica, pero también se llama preocupación e interés. El ejemplo máximo de la despreocupación ha pasado por mi despacho no hace mucho. Fue “El Chaval del Bocadillo”. El asunto fue tal que tuve que hacer una secuela: “El Chaval del Bocadillo II”.

12.= ¿Nadie se lo explicó de verdad?: ¿Verdadero o falso?

Falso. Encontrar a alguien que completara todo el proceso desde el Banco, pasando por la gestoría en ocasiones, hasta la notaría, en forma de oficial que redacta la escritura y habla con el cliente culminando con el otorgamiento ante el Notario, sin que se hubiera recibido ninguna clase de información sobre la existencia de la cláusula suelo y/o sobre el significado de la misma, no era inusual, pero tampoco era la regla general (ni mucho menos). No me atrevería a poner un porcentaje, pero, ¿tal vez 2 de cada 10 personas se enteraban en la notaría? y eso que yo me muevo en un ambiente rural, en el que la gente generalmente no tiene estudios, con muchos extranjeros y mayores que podríamos considerar más propicios a esta clase de situaciones. No creo, además, que hubiera un perfil del “no enterado”, porque había un poco de todo, pero sí que puedo asegurar que no eran demasiados y que entre ellos eran pocos los que no eran capaces de comprender lo que significaba la cláusula suelo a la primera. Prueba de ellos son las frases del tipo “ojalá llegará a ser del 3%” y similares con las que se solía apuntillar la explicación, que terminaba en estos casos con una sonrisa por parte de todos los presentes.

13.= ¿El Notario certifica que el cliente entiende lo que firma con el banco?: ¿Verdadero o falso?

Falso. El Notario no certifica nada, pero no solo en este caso, no lo hacemos en ningún caso. El Notario no expide certificaciones, el Notario autoriza instrumentos públicos que son escrituras, actas, pólizas y testimonios, pero no certifica nada. Es un concepto erróneo.

Además no podemos asegurarnos de que la gente entienda y yo creo que esto lo entiende todo el mundo, solo podemos asegurarnos de que se diga que se está conforme y si acaso con que se diga que se ha entendido. Yo no le pregunto a nadie si lo entiende. No voy a ser como ese camarero que el otro día me explicaba que cada mesa en la calle y en el interior del local tenía su número y que le tenía que decir un número cuando todavía no me había sentado, porque si yo preguntara a la gente “¿lo ha entendido usted?”, me arriesgaría a recibir la misma respuesta que yo le di al camarero: “Oye, que yo no soy tonto”. Firmar implica estar de acuerdo y es de cajón firmar lo que se entiende o se entiende razonablemente, o se entiende en sus condiciones básicas y fundamentales. No esta de más preguntar “¿alguna pregunta?”, “¿tiene usted alguna duda?”, pero asegurarse de que la gente entiende es absolutamente imposible.

Resultado final 5 Verdaderos y 8 Falsos, así que no se crean lo que leen y escuchan por ahí. Vengan a hablar con los que sabemos del asunto.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario