Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

¿Habéis hecho alguna venta a través de “entidad especializada” (artículo 63.3 LJV)? Si el juzgado autoriza el acta dispositivo pero no la venta directa (porque no se ha solicitado), ¿cómo se articula la subasta o la venta por esas entidades?

La cuestión también se menciona en la LEC. La norma es una traslación del artículo 641 LEC, en la que se fijan las bases para la venta y tienes un tiempo para “encontrar” un comprador. “Vienes a ser  como un API”, decía un compañero en Vanguardia Notarial que es de donde tomé todas estas ideas que les apunto (y me apunto por si surge la ocasión de ir mas allá de la consulta que me formulan).

Dice el 63.3:

3. Si la solicitud fuera para la realización de un acto de disposición podrá también incluirse en la solicitud la petición de que la autorización se extienda a la celebración de venta directa, sin necesidad de subasta ni intervención de persona o entidad especializada. En este caso, deberá acompañarse de dictamen pericial de valoración del precio de mercado del bien o derecho de que se trate y especificarse las demás condiciones del acto de disposición que se pretenda realizar.

Por su parte el 641 LEC, dice todo esto:

“Artículo 641. Realización por persona o entidad especializada.

1. A petición del ejecutante o del ejecutado con consentimiento del ejecutante y cuando las características del bien embargado así lo aconsejen, el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución podrá acordar, mediante diligencia de ordenación, que el bien lo realice persona especializada y conocedora del mercado en que se compran y venden esos bienes y en quien concurran los requisitos legalmente exigidos para operar en el mercado de que se trate.

También podrá acordar el Letrado de la Administración de Justicia, cuando así se solicite en los términos previstos en el párrafo anterior, que el bien se enajene por medio de entidad especializada pública o privada. Cuando así se disponga, la enajenación se acomodará a las reglas y usos de la casa o entidad que subasta o enajene, siempre que no sean incompatibles con el fin de la ejecución y con la adecuada protección de los intereses de ejecutante y ejecutado.

A estos efectos, los Colegios de Procuradores podrán ser designados como entidad especializada en la subasta de bienes.

2. En los casos del apartado anterior, la persona o entidad especializada deberá prestar caución en la cuantía que el Letrado de la Administración de Justicia determine para responder del cumplimiento del encargo. No se exigirá caución cuando la realización se encomiende a una entidad pública o a los Colegios de Procuradores.

3. La realización se encomendará a la persona o entidad designada en la solicitud, siempre que reúna los requisitos legalmente exigidos. En la misma resolución se determinarán las condiciones en que deba efectuarse la realización, de conformidad con lo que las partes hubiesen acordado al respecto. A falta de acuerdo, los bienes no podrán ser enajenados por precio inferior al 50 por ciento del avalúo. Cuando las características de los bienes o la posible disminución de su valor así lo aconsejen el Letrado de la Administración de Justicia encargado de la ejecución, con consentimiento del ejecutante, podrá designar como entidad especializada para la subasta al Colegio de Procuradores en donde con arreglo a lo dispuesto en el artículo 626 se encuentren depositados los bienes muebles que vayan a realizarse.

A tal efecto, se determinarán reglamentariamente los requisitos y la forma de organización de los servicios necesarios, garantizando la adecuada publicidad de la subasta, de los bienes subastados y del resultado de la misma.

No obstante lo dispuesto en los párrafos anteriores, cuando los bienes a realizar sean inmuebles, la determinación de la persona o entidad a la que vaya a confiarse la realización y la de las condiciones en que ésta deba efectuarse, será realizada previa comparecencia a la que serán convocadas las partes y quienes conste en el proceso que pudieran estar interesados. El Letrado de la Administración de Justicia resolverá por medio de decreto lo que estime procedente, a la vista de las manifestaciones de quienes asistan a la comparecencia, pero no podrá autorizar que la enajenación se realice por precio inferior al 70 por ciento del valor que se haya dado al inmueble con arreglo a lo previsto en el artículo 666, salvo que conste el acuerdo de las partes y de todos los interesados, hayan asistido o no a la comparecencia.

4. Tan pronto como se consume la realización de los bienes se procederá por la persona o entidad correspondiente a ingresar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la cantidad obtenida, descontando los gastos efectuados y lo que corresponda a aquéllas por su intervención. El Letrado de la Administración de Justicia deberá aprobar la operación o, en su caso, solicitar las justificaciones oportunas sobre la realización y sus circunstancias. Aprobada la operación, se devolverá la caución que hubiese prestado la persona o entidad a la que se haya encomendado la realización.

5. Cuando, transcurridos seis meses desde el encargo, la realización no se hubiera llevado a cabo, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto revocando el encargo, salvo que se justifique por la persona o entidad a la que se hubiera efectuado éste que la realización no ha sido posible en el plazo indicado por motivos que no le sean imputables y que, por haber desaparecido ya dichos motivos o por ser previsible su pronta desaparición, el encargo podrá cumplimentarse dentro del plazo que se ofrezca y que no podrá exceder de los siguientes seis meses. Transcurrido este último plazo sin que se hubiere cumplido el encargo, el Letrado de la Administración de Justicia revocará definitivamente éste.

Revocado el encargo, la caución se aplicará a los fines de la ejecución, salvo que la persona o entidad que la hubiese prestado acredite que la realización del bien no ha sido posible por causas que no le sean imputables”.

 

Tal vez en esta guía jurídica se puedan resolver algunas dudas: GUÍAS JURÍDICAS LA LEY

Sobre las entidades especializadas y reglas de liquidación en el concurso de acreedores, interesa esto otro (aunque lo nuestro no sea un concurso).

Y sobre “Cómo Evitar La Subasta Del Inmueble” puede leerse El Blog de Oscar Cano.

Esta es la consulta al completo: “Solicité al juzgado autorización para vender dos inmuebles de una persona incapacitada que necesita liquidez. El Juez dictó auto que autoriza las ventas, según las valoraciones aportadas con la demanda, ventas que deberán realizarse “por medio de subasta o por medio de persona o entidad especializada conforme al art. 63.3 LJV”. Tenía entendido que eso -venta por persona o entidad especializada- solo implicaba que en la escritura de venta el notario hacía constar la intermediación de API o inmobiliaria, haciéndole firmar o no, aportando factura de la intermediación o no, según criterio del Notario. Sin embargo, lo primero que he obtenido son dos negativas porque dos Notarios me envían de vuelta al juzgado a pedir autorización para la venta directa. No encuentro información, jurisprudencia ni nada que me oriente y no puedo ir preguntando Notario a Notario. ¿Realmente he de volver a la casilla de salida?“.

 

Entonces, ¿el Notario hace subasta o actúa como si fuera entidad especializada consiguiendo un comprador?

Varios compañeros apuntaron una serie de cosas de interés:

• El precepto se refiere al caso de que ya exista un comprador y se haya negociado el precio. Se pide que a la solicitud se acompañe un dictamen pericial para que el Juez compruebe que el precio negociado es razonable. Por tanto, no lo veo como una autorización genérica para vender sin saber a quién ni en qué precio.

Pues a mí me parece que para la venta directa es necesario haber solicitado que no sea necesaria ni subasta ni entidad especializada. Y este parece ser el caso, o sea que o lo solicita, o subasta o entidad especializada.

• Claro, porque, si la venta se hace por subasta o entidad especializada, no hay un comprador previamente designado ni un precio ya negociado o “medio” negociado. Lo que creo que no se puede hacer es solicitar una venta directa sin que exista todavía un comprador. En mi opinión, la venta directa se introdujo para los casos frecuentes en que ya se había negociado una venta, pero el sistema de subasta hacía imposible venderlo a una persona determinada. Dicho de otro modo, la subasta es la regla general, pero se puede excepcionar cuando se presenta al Juez un comprador y el Juez comprueba con el dictamen pericial que el precio no es perjudicial para la persona.
• Cabe: 1º Que el Juez autorice la venta directa, siempre que se le haya pedido, en determinados términos y previo dictamen pericial. 2º Que el Juez autorice la venta previa subasta (en la modalidad que determine) y con sujeción a las normas aplicables. 3º Que el Juez autorice la venta mediante persona o entidad especializada, en cuyo caso la Ley se remite al artículo 641 LEC. Para mí el tercer caso se refiere a un procedimiento de selección de la mejor oferta, que es ajeno a la formalización de subasta: puede ser un API, designado por el juzgado en un convenio de realización de un bien o puede ser un portal de subastas particular, en cuyo caso la persona legitimada para hacer la venta te lleva a la notaría el documento de dicho portal del cual resulta cuál fue esa mejor oferta.
• Yo he solicitado en una ocasión que se dictara un auto aclaratorio en el que precisaran los términos en que había que proceder. Si se autoriza una venta con un precio, no hay concurrencia de ofertas, basta que aparezca un comprador que ofrezca el precio fijado. Si se quiere que haya concurrencia de ofertas, entonces el Juez o determina cuál es el procedimiento (subasta o entidad especializada) o permite su elección. Debe aclararse por el juzgado.
• Entiendo que se podría celebrar una subasta notarial donde el precio mínimo fuera el valor aprobado por el juzgado o acudir a una entidad especializada que buscara comprador, siempre respetando ese precio mínimo.
• El 63.3 está pensado para poder pedir que se excluya tanto la subasta como la entidad especializada. Lo primero sería ver qué se pidió exactamente. Lo que parece que ha autorizado es que no se prescinda de las dos cosas, que pese a todo se siga una u otra vía alternativamente (o es un auto erróneo y pretendía excluir ambas y le falta decir “sin necesidad”).
• En mi opinión, hay que solicitar del juez la VENTA DIRECTA, ya que parece que no está prevista en el auto. La venta directa, previa tasación y dictamen pericial, bien a través de persona especializada o sin ella, siempre se debe especificar en el auto qué procedimiento se ha de seguir, así como el precio mínimo. No veo que se permita la subasta; mas bien concreción de comprador futuro y eso, con los efectos hipotecarios de esta RDGRN de 26 octubre 2016.

 

Bueno, pues para no tener ni idea hasta hace unas horas, la cosa no va mal aunque no pueda resolver la consulta formulada.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario