Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Una sociedad mercantil belga quiere comprar el 80% del usufructo de un inmueble. El Código Civil establece que la duración máxima del usufructo en este caso es de 30 años. La sociedad lo quiere adquirir por 15 años. El resto del inmueble (el 80% de la nuda propiedad y el 20% del pleno dominio lo adquirirán dos personas físicas).

El inmueble tiene un precio de 300.000 Euros y la sociedad quiere pagar el 80% del precio, es decir, 240.000 Euros. Los 60.000 Euros restantes los pagarían por mitad las dos personas físicas. ¿Pueden hacerlo como desean?

Si el inmueble tiene un precio de 300.000 Euros, el valor del usufructo es de 72.000 Euros. El resto, 228.000 Euros, será a dividir entre las dos personas físicas.

¿Cómo se calcula?

Primer paso. Calcular el valor del 80% del inmueble: 240.000 Euros.

Segundo paso. Calcular el valor del usufructo temporal a 15 años sobre ese 80% teniendo en cuenta que la regla de valoración fiscal es de un 2% de valor por cada año de duración del usufructo, es decir,  15×2%=30%. El 30% de 240.000 Euros es de 72.000 Euros.

En consecuencia, la sociedad paga 72.000 Euros y las dos personas físicas el resto del precio dividido entre dos.

 

¿Y no hay vuelta de hoja?

No, si el inmueble está aquí, las reglas son las que son. No hay margen para nada. El concepto de usufructo o su valor o su tributación variará en cada país pero aquí se valora de este modo.

¿Y no podrían comprar así y pagar como pretenden? Hacerlo, podrían hacerlo, pero el impuesto se tendría que pagar de ese modo. Quiero decir que si se dice que se vende en la citada forma y proporción y que se paga con estos medios de pago sin dar mas pistas, cabría que se hiciera lo que pretenden pero yo no les autorizaría la escritura de ese modo, pasando de puntillas por los medios de pago y sin especificar lo que vale lo que adquiere cada uno.

 

No obstante, es cierto que el usufructo te confunde porque si yo compro a medias con usted que me lee un inmueble y yo pago 60 y usted 40, está claro que yo estoy pagando parte del precio que le corresponde a usted de tal manera que estamos ocultando algo que no explicamos (un préstamo, una donación). Si cuando liquidamos esa operación, mi condómino (usted que me lee) paga por el 50% y yo por el otro 50% redondeamos la trampa y parece (mas aun) que no ha pasado nada de nada, ¿no? Pues así es, lo parece, pero sí que ha pasado: yo he pagado mas que usted que me lee.

Bueno, pues en caso de usufructo el asunto es peor, porque en el condominio tenemos las matemáticas para aclararnos pero en el usufructo solo tenemos la regla fiscal de manera que si mi sociedad belga no paga lo que le corresponde aunque luego liquide correctamente, el pago no solo seguirá correspondiéndose a una porción distinta a la que compra sino que podría parecer (a un belga fundamentalmente) que aquí no ha pasado nada porque la cuestión no se resuelve con pura y elemental matemática sino con el apoyo de nuestra legislación fiscal que es la que permite que un usufructo pueda ser valorado de alguna forma.

 

Otro caso similar

Tres personas físicas compran la nuda propiedad de una finca por terceras partes. Una cuarta persona compra el usufructo. Con arreglo a su edad, el usufructo vale el 32% pero están empeñados en que el usufructuario no va a pagar el 32% sino que va a pagar menos (lo que a ellos le de la gana porque en Bélgica se puede hacer así).

Sin embargo, les guste o no les guste, cada uno ha de pagar el precio que corresponde al valor de lo que adquiere. Están en España, no en Bélgica.

 

Desde luego desde la perspectiva española esto está clarísimo. Para un belga parece que es un rareza que se tenga que hacer así, pero, francamente, yo no me lo creo.

Gracias a Sergio Mocholí y a Tottributs por su colaboración.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario