Sobre la reciente STS aconsejo la lectura del artículo que al respecto puede verse en este BIN: BIN 59 REQUISITOS PARA SER TERCERO PROTEGIDO DEL ARTÍCULO 34 LH. Son los siguientes: 1º. – Ser tercero: Ha de ser tercero respecto a la relación jurídica que se le opone. Así en caso de doble venta, o venta de cosa ajena, quien inscribe primero y adquiere es tercero respecto a la adquisición que se presenta después. Y en cuanto al subadquirente, es tercero en estos términos: ‘A’ vende a ‘B’ que a su vez vende a ‘C’; éste, que es el subadquirente, es tercero respecto a la venta de ‘A’ a ‘B’. Se discute: Si existe un único tercero, que es el del artículo 34 LH (tesis monista) o si hay dos terceros (tesis dualista). El tema repercute en la interpretación del artículo 1.473 Código civil, que protege, en caso de doble venta o venta de cosa ajena, al que primero inscribe, si la finca ya está inmatriculada (tesis monista: solo se protege al tercero del artículo 34 LH) o incluso aunque no lo esté (admitido por la tesis dualista, artículo 32 LH). 2º. – Adquirente de bienes o derechos reales a título oneroso. Además de un título adquisitivo oneroso será necesario cumplir el modo (normalmente la ‘traditio’ instrumental). Se discute qué es un acto de enajenación: ¿Tiene el adjudicatario en la liquidación de comunidad el carácter de adquirente a título oneroso?: tal liquidación no es un acto dispositivo sino especificativo. ¿Y el heredero que se adjudica en la partición una finca ex artículo 1062 Código civil compensando a los demás en metálico? Se discute el carácter oneroso: - La hipoteca, se dice, no tiene carácter oneroso. Se replica señalando que su onerosidad es reflejo del carácter oneroso del préstamo que garantiza, y del cual es accesoria. 3º. – En virtud de un título válido. La falta de referencia expresa a la validez del título es la gran omisión en el tenor literal del artículo 34 LH, pero dado el artículo 33 LH (la inscripción de un acto jurídico no convalida su nulidad) la exigencia de título válido es evidente. Recordemos que la venta de cosa ajena, en nuestro Derecho, en principio, es título válido. Se discute: Qué ocurre si el bien está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de un cónyuge con carácter privativo, pero realmente la finca es ganancial. El titular registral vende al adquirente, su cónyuge preterido impugna en plazo ¿Se protege al adquirente? [La STS 29 noviembre 2018 parece permitirlo: viuda que vende finca ganancial sin contar con los herederos del marido, aunque el supuesto de hecho era complejo]. El título transmisivo en nuestro ejemplo es anulable (artículo 1322.1 Código civil). [Por cierto, se ha defendido la protección del título anulable, cuando la acción está prescrita o el acto confirmado]. 4º. – Buena fe en el tercero adquirente. Supone que el tercero, al tiempo de otorgarse el acto traslativo, ignora la inexactitud del Registro, o, lo que es lo mismo, ignora la falta de facultades dispositivas del titular registral. Se discute: Si hay que mantener la buena fe al tiempo de practicarse la inscripción. No, incluso aunque la inscripción sea constitutiva, como en la hipoteca. 5º. – Adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para transmitir. El adquirente ha de adquirir de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirle. Posteriormente, el acto se califica y, en su caso, se inscribe en el Registro de la Propiedad (el tercero ha de inscribir para quedar protegido). Se discute: En los otorgamientos simultáneos, de los que es paradigma la compraventa con préstamo hipotecario, cuando el título transmisivo -la compraventa- deviene nulo, ¿queda protegido el acreedor hipotecario?: - Un primer criterio es que, para que el acreedor hipotecario quede protegido, el comprador tiene que tener ya inscrito su título al tiempo de otorgar conjuntamente con el banco la escritura de hipoteca. - Una opinión alternativa considera que basta con que el comprador tenga presentado su título en el Registro de la Propiedad antes que la hipoteca, en cuyo caso el acreedor hipotecario quede protegido por el artículo 34 LH. - Una tercera tesis, o, más bien, una modalidad de la anterior, resulta de la STS 8 mayo 2024. El hipotecante no tiene que tener inscrito el título adquisitivo, sino que basta con que esté presentado en el Registro antes que se lea y otorgue la escritura de hipoteca. Pero, atención, dado que, en el caso concreto, el asiento de presentación de la compraventa fue tan solo dos minutos anteriores al de presentación de la hipoteca, era evidente que al tiempo de leerse la escritura de hipoteca la compraventa todavía no estaba presentada, luego difícilmente pudo el hipotecante confiar en un Registro en el que no aparecía el asiento correspondiente a la compraventa. Por ello, el TS decreta la nulidad de la hipoteca, pero deja la duda de que la solución hubiera sido la contraria si, en vez de dos minutos entre ambos asientos, hubieran sido treinta, o cuarenta: siguiendo la lógica expuesta, parece que, entonces, la hipoteca hubiera quedado protegida por el artículo 34 LH. Javier Micó plantea que significa, en este contexto, el término ‘presentado’: esto es, si presentado el título en el libro de entrada y asignado el número correspondiente, pero todavía sin asiento en el libro diario, es suficiente para cumplir el requisito de ‘presentado’. Parecería que es suficiente con aquel asiento. Las compras con financiación hipotecaria tras la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de mayo de 2024 Nota sobre el asunto de la buena fe, con las diversas posturas sostenidas. Es muy antigua, pero creo que sistematiza muchos problemas. Discrepa la doctrina sobre lo QUÉ DEBE ENTENDERSE POR BUENA FE: a) Para JERÓNIMO GLEZ hay buena fe cuando se desconoce la inexactitud o deficiencia del Registro. b) Para ROCA, cuando se desconoce tal inexactitud y los vicios de que pueda adolecer la titularidad registrada: la confianza del tercero debe recaer sobre la exactitud del contenido del Registro, pero no es necesario que se consulte. c) Para LACRUZ es buena fe extra-registral, conforme a los arts 433 y 1950 CC, y no es necesario que el tercero confíe en la exactitud: basta que ignore la inexactitud. En relación con LA DILIGENCIA EXIGIBLE EN LA FORMACIÓN DE LA BUENA FE: a) En opinión de ROCA, la buena fe se funda en el error del tercero, que no tiene deber de averiguar la situación real de la finca. b) VALLET, sin embargo, estima que la diligencia mencionada en el art 36 es expresión de una regla general implícita. c) LACRUZ admite la necesidad de un grado mínimo de diligencia en la formación de la buena fe, que se excluye por culpa lata. En este aspecto, tendrán importancia los datos suministrados por asientos no vigentes o la situación posesoria. LA DUDA fundada sobre la titularidad elimina la buena fe, aunque según ROCA todo dependería de la intensidad de la duda. En todo caso, no es necesario dolo ni ánimo fraudulento (S. 1 abril 1982). EL ERROR DE DERECHO no elimina la buena fe, según ROCA, pero objeta LACRUZ que si las circunstancias son claras e inequívocas no podrá invocar el error sobre sus consecuencias jurídicas, y cita la S. 22 marzo 1976. DEBE RECAER LA BUENA FE sobre la titularidad del transmitente y por ello no hay mala fe cuando sólo se conoce la existencia de un derecho de crédito, de circunstancias de carácter no real o de gestiones en curso, aunque vayan dirigidas a la entrega de una finca. Pero si se conoce la invalidez del título del transferente se tornará en mala fe (DÍEZ-PICAZO). EL MOMENTO en que se debe tener buena fe es el del otorgamiento del acto dispositivo, sin que el adquirente quede privado de la protección registral por el hecho de que descubra con posterioridad la existencia de la inexactitud, aunque sea antes de la inscripción y sea esta constitutiva o no. En contra, SANZ estima que debe concurrir en el momento de la inscripción (que según él es cuando se produce la adquisición), mientras que DÍEZ-PICAZO sólo aplica esta regla en los casos de inscripción constitutiva. LA PERSONA que debe tener buena fe es el adquirente, pues es irrelevante la del transferente. En caso de representación es discutido en la doctrina la relevancia que debe otorgarse a la voluntad de representante y representado: a) La buena fe debe concurrir en el representante, pero la mala fe del representado siempre se comunica y surte efectos, sea conocida o no por aquél. b) En la representación legal sólo tiene relevancia la voluntad del representante. c) En los casos de representación orgánica (sociedades mercantiles) parece normal exigir buena fe en todos quienes integren el órgano de administración, aunque pueden hacerse muchas matizaciones (ej. un administrador ignoraba el acto). La S. 4 abril 1990 excluyó la buena fe de la adquirente por la mala fe de los gestores. PARA DESVIRTUAR LA PRESUNCIÓN en favor del adquirente, el contradictor deberá demostrar la ausencia de buena fe (S. 5 feb 1962) de un modo pleno, cumplido y manifiesto, que no deje lugar a dudas; y tal declaración compete a los Tribunales de instancia, no revisable en casación salvo patente error en la apreciación de las pruebas a este fin practicadas. No cabe impugnar la presunción en el recurso gubernativo (R. 31 oct 1969). Pocos autores se han ocupado de determinar en qué consiste la buena fe del art 32, preocupados como estaban por si cabía exigirla o no: GARCÍA lo hace para defender que sólo es excluyente la mala fe-fraude. Dado el fundamento de la inoponibilidad, no puede consistir la buena fe en la confianza en lo que el Registro publica: para DÍEZ-PICAZO es buena fe extra-registral (S. 8 mayo 1982).
El blog de Justito El Notario Nihil prius fide & nihil prius manducare
