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Es rarísimo que se hagan este tipo de manifestaciones en escritura de compraventa de vivienda a fin de “asegurarte” la deducción en el IRPF por reinversión en vivienda habitual. Tan raro, que solo se me ha dado el caso una vez. El cliente me informó al año siguiente de que no tuvo el menor inconveniente en la Renta.

“Manifiesta la parte compradora a efectos de la reinversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en primer y tercer lugar, es decir, xxxxxxxxxxxxx, equivale a la del crédito con garantía hipotecaria que se formalizará en el número siguiente de protocolo y se paga con cargo a dicho crédito.

A los mismos efectos, manifiesta la parte compradora que la suma del importe de los cheques (iva incluido) mencionados en segundo y cuarto lugar, es decir, xxxxxxxxxx, equivale al precio de venta de la anterior vivienda habitual de dicha parte, sita en la Calle xxxxxxx, finca registral número xxxxxxxxx, de las del Registro de la Propiedad de xxxxxxxxxx, cuya venta fue efectuada el día xxxxxxxxxx, mediante escritura autorizada también por mi, con el número xxx de protocolo y se paga con cargo a dicho importe”.

La venta de la vivienda habitual anterior se hizo unos días antes y no se puso nada. Estos dos párrafos se pusieron en la compra de la nueva vivienda habitual. El plazo es de dos años (con alguna excepción).

Supongo que no debe ser imprescindible especificar de este modo el origen de los fondos empleados, pero “lo que abunda, no daña”. También estoy seguro de que unos cuantos con derecho a ella, no se la aplican.

 

Hace unos días se me ha planteado un nuevo caso

Se trata de un matrimonio que compra por mitades indivisas (tienen separación de bienes) una vivienda que va a ser su nueva vivienda habitual. Hace menos de dos años él vendió (la vivienda solo era de él) la vivienda habitual del matrimonio y desde entonces han vivido en una tercera vivienda que pertenece en nuda propiedad a ella y en usufructo a los padres de ella.

Cuando él vendió la vivienda habitual anterior no cayó en la cuenta de que tenía en mente adquirir la nueva con lo que no marcó la casilla “reinversión” en la renta y pagó por la ganancia patrimonial obtenida. Ahora se da cuenta del error (bueno, le doy cuenta yo) y no le queda otra que efectuar una liquidación complementaria con la finalidad de que se le devuelva lo que haya pagado de más. Lo tiene complicado, pero por pedir que no quede.

Con un ejemplo numérico creo que quedará completa la exposición: Él vendió por 75.000 euros y ahora compra por 220.000 (una mitad) y financia con una hipoteca 176.000 (una mitad), pagando 44.000 (la mitad) al margen del préstamo, así que tendrá derecho a la deducción por reinversión en la proporción 44/75 siempre que cumpla todos los requisitos y siempre que salve la metedura de pata que cometió.

Un artículo muy interesante (y novedoso) en la materia:  El Supremo permite aplicar la exención del IRPF por reinversión, aunque se pida hipoteca para comprar la nueva vivienda.

Otros dos:

EL TRIBUNAL SUPREMO ANTE LA EXENCIÓN POR REINVERSIÓN DE VIVIENDA HABITUAL EN IRPF

Tribunal Supremo y exención por transmisión de vivienda habitual en IRPF: Nuria Puebla, la autora, centra la cuestión de este modo: “La cuestión se suscita porque la recurrente defiende la aplicación de la exención de la ganancia patrimonial, obtenida por la transmisión de la vivienda habitual de la que, en el momento de la transmisión, era plena propietaria; sin embargo, no ostentó dicha condición durante la totalidad de los tres últimos años, periodo temporal que, a estos efectos, exige la normativa del tributo para aplicar la exención, toda vez que, parte de ese tiempo, fue únicamente la nuda propietaria de la vivienda, correspondiendo a su padre el usufructo”.

La CV 1384/2022 de 14 de Junio de la DGT establece que cuando se trata de dos pisos con sus respectivas RRCC unidos para formar una sola vivienda, se puede aplicar a ambos el concepto de vivienda habitual a efectos del IRPF y del ISD. Se trata de una situación de hecho que deberá acreditarse llegado el momento.

El Tribunal Supremo niega al nudo propietario la deducción por reinversión aunque haya residido en la vivienda

Otra STS (Sala Tercera 5 de mayo de 2023): Declara como criterio jurisprudencial que “en las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF [Reglamento de la Ley del impuesto sobre la renta de las personas físicas] se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”.

El Supremo permite aplicar la exención por reinversión en el IRPF al ex cónyuge que tuvo que abandonar la vivienda tras el divorcio.

¿Puede aplicarse mi mujer la exención por reinversión en IRPF si la vivienda la compre yo siendo soltero pero pagamos parte con dinero ganancial?

Aplicación de la exención por reinversión en la enajenación de vivienda habitual por parte del ex cónyuge que no tiene atribuido su uso

Exención por reinversión: puedo aplicarla en IRPF si destino la ganancia de la venta de mi piso a rehabilitar otro heredado

Exención por reinversión en IRPF: ¿podré aplicarla si mi vivienda la he cedido en alquiler con opción de compra?

Exención por reinversión en una vivienda heredada o donada

 

Reinversión en vivienda en construcción

Un minuto y poco mas es suficiente para que Sergio Mocholí te de una master class: Si compra una vivienda en construcción y la entrega se demora, el TS y la DGT dicen que el importe de las cantidades entregadas a cuenta durante dos años estará exento aunque la escritura se firme pasados dos años con el límite de cuatro años. Hay varias consultas que recogen ese criterio para el caso de viviendas en construcción: V1226-23, V2498-22, V2472-22, V2408-22, V1217-22, entre otras.  ¿Y si fuera una vivienda terminada cuándo una parte importante del precio se ha abonado en dos años pero la escritura por problemas urbanísticos o de otra índole no se ha podido firmar en esos dos años? Uno y otro caso se analizan aquí: Exención por reinversión en vivienda habitual: En qué casos el Supremo permite su aplicación, y en cuáles tocará batallar frente a Hacienda

 

Otro caso super interesante que tomo de ENSXXI: “Venta de vivienda destinando los beneficios obtenidos a la rehabilitación de otra vivienda que se tenía como segunda vivienda o incluso abandonada: ¿se puede beneficiar de las deducciones por reinversión en la vivienda? Sí se puede, siempre que sea en los siguientes dos años (VC 1182-23 de 9-5). Descargar”

 

Reinversión de la ganancia en rehabilitación de la nueva vivienda habitual

Si transmites tu vivienda habitual la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión puede resultar exenta cuando el importe total obtenido por la transmisión lo reinviertas en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a ser tu vivienda habitual.

Tuve un caso en el que se vendía la vivienda habitual y el dinero de la venta se utilizaba en rehabilitar integralmente una vivienda que ya era propiedad de un matrimonio y que tras la venta y la rehabilitación pasaba a ser la nueva vivienda habitual. En tal caso, es un supuesto de reinversión, pero si en algún momento venden la que se convierte en nueva vivienda, ¿lo invertido se tiene en cuenta para calcular el valor de adquisición? ¿o no puede ser que te beneficies dos veces de la inversión realizada?

Buena pregunta, me dijo Sergio Mocholí, que opinaba que se siguiría aplicando el criterio general de valor de adquisición+ gastos por reforma.

 

Más madera:

1. Exención por reinversión del artículo 38.1 Ley del IRPF: exige la residencia continuada por tres años y las excusas para considerar que el plazo no ha sido cumplido por causa ajena al interesado son muy reducidas, por ejemplo, cambiar de domicilio para atender a una madre y luego volver a su casa; el plazo se entiendo interrumpido (VC 699/24 de 16-4). Descargar
2. A efectos de reducción por reinversión de beneficios en adquisición de la vivienda habitual: es necesario que se adquiera realmente el dominio del inmueble y por ello la firma de un contrato privado por sí puede ser insuficiente sino va a acompañada de la entrega física del inmueble, lo que habría que acreditar en su caso (VC 54/24 de 14-2). Descargar
3. Aplicación de exención por reinversión en vivienda habitual y la de ser mayores de 65 años: en este caso la exención por ser mayor de 65 años absorbe la otra de modo que aquella no se aplica (VC 1076/24 de 21-5). Descargar
4. Alquiler de habitaciones y exención por reinversión en caso de venta de la vivienda habitual: es necesario que ninguna habitación esté alquilada durante el plazo de los últimos tres años para que la exención pueda aplicarse a la totalidad de la vivienda (VC 1417/24 de 13-6). Descargar
5. Nuevo préstamo para cancelar otro anterior de fecha anterior a 2013 que daba lugar a una deducción por inversión en vivienda habitual: y que dice que para que pueda continuarse aprovechando de la deducción es necesario acreditar la relación entre ambos préstamos, lo que apreciará la AEAT en cada caso (VC 277/24 de 29-2). Descargar

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario