Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Antes de empezar, una recomendación: Normativa Autonómica Valenciana ITPyAJD versión 2021 con Comentarios y Jurisprudencia. Este trabajo de Jesús Beneyto es una pasada.

 

Los casos que vamos a comentar y especialmente el de las disoluciones de condominio al tener ambos un origen jurisprudencial y no normativo, son menos conocidos y aplicados de lo que debieran por lo que el sujeto pasivo debe reforzar su atención cuando se encuentra ante esta clase de escrituras.

 

Reducción al 0,1% del IAJD en las disoluciones de condominio sobre vivienda habitual

El caso mas frecuente es el de una pareja que termina su relación y disuelve el condominio que tiene sobre la que fue la vivienda habitual de ambos cuando estaban juntos y que ahora lo va a pasar a ser solo de uno de ellos quien se convierte en dueño del 100% del pleno dominio. Acuden a la notaría pensando que van a pagar el tipo de gravamen general del 1,5% por el IAJD sin saber que actualmente (por criterio jurisprudencial) la base imponible no es el 100% del valor del inmueble objeto de disolución sino, en este caso concreto, del 50% (el tipo de gravamen se aplica según recientes Sentencias del TS sobre la parte del valor que adquiere el comunero que se queda con el porcentaje del que o de los que salen de la comunidad) ni que, tratándose de la vivienda habitual, el IAJD pasa a ser del 0,1% del valor de ese mismo porcentaje. Por ejemplo, la cuota tributaria en un bien con un valor de 100.000 Euros queda reducida de los 1.500 Euros a los 50 Euros.

El texto de la escritura de extinción de condominio podría quedar de este modo:

“TERCERO.-GASTOS E IMPUESTOS.Todos los gastos  e impuestos que se originen por este otorgamiento serán satisfechos por Doña xxx, quien solicita, al ser objeto de la extinción del condominio su vivienda habitual, que conforme las sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 2955-2020, 6869-2020, 8098/2017, 5657/2017, 6156/2013, se proceda a la liquidación al tipo reducido del 0,1% en AJD previsto para la adquisición de la vivienda habitual, por ser equiparable a la misma, y que a los efectos de dicho 0,1% conforme a las STS 1484/2018, 1013/2019, 1058/2019, 970/2019, 969/2019, 966/2019 y 960/2019, sea considerada como base imponible del IAJD el 50% del valor del bien objeto de la presente, es decir, la cantidad de xxxx”.

El fundamento de esta reducción se encuentra en que las indicadas sentencias del TSJ valenciano han considerado que “en la extinción de condominio sobre vivienda habitual del adjudicatario, es aplicable el tipo reducido del 0,1% previsto para la adquisición de vivienda habitual por ser un supuesto equiparable”.

Sin embargo, la RDGRN (hoy DGSJyFP) de 22 de Enero de 2020 a efectos de minutación de los honorarios notariales ha considerado que el criterio fiscal no afecta al arancel notarial que, por el momento, continúa aplicándose sobre el 100% del valor del inmueble (y no sobre la parte que “adquiere” el adjudicatario del inmueble tras la disolución) pues el criterio fiscal no tiene porqué ser el criterio arancelario lo que tal vez podría también presumirse para la minutación de los honorarios registrales.

 

Reducción al 0,1% del IAJD al auto promotor de vivienda habitual en caso de obra nueva (o rehabilitación)

Esta otra reducción también es propia de la Comunidad Valenciana y se ha extendido desde la compraventa (que la tiene establecida por ley) a las declaraciones de obra nueva en construcción o finalizada de vivienda habitual por parte de persona física autopromotora. Para este caso resulta aconsejable recordar en la notaría que se establezca un párrafo similar a este:  “Manifestaciones fiscales: Manifiestan los comparecientes que la vivienda que por esta escritura se declara va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal, en base a la Resolución 00/798/2010 de fecha 28 de de Abril de 2011 del Tribunal Económico Administrativo Central, dictada de conformidad con las Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 1998, 14 de Marzo de 2008 y 17 de Enero de 2011 y en las Sentencias del TSJ de la Comunidad Valenciana 8090/2017, de 8 de noviembre de 2017, 500/2017, de 1 de febrero de 2017, 7022/2014, de 18 de septiembre de 2014, y 3074/2014, de 16 abril de 2014″.

En el caso de la adquisición por compraventa de vivienda nueva, el tipo de gravamen por ley y no por criterio jurisprudencial es el mismo y la cláusula a incluir en la escritura sería de este tenor: “Manifestaciones fiscales: Manifiesta la parte compradora que la vivienda que por esta escritura se adquiere va a ser destinada a domicilio habitual en la forma que se establece en la Legislación del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por lo que solicitan se aplique el tipo de gravamen del 0,1% establecido para el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la Legislación Fiscal de la Comunidad Valenciana”.

Por otra parte, estoy casi seguro de que tenía tratado en algún sitio del blog el asunto de la aplicación del 0,1% en caso de declaración de obra de reforma/rehabilitación de vivienda por parte del autopromotor, pero no lo encuentro. Así que lo trataré aquí. Recientemente se me ha vuelto a presentar el supuesto y en el mismo acto del otorgamiento porque el declarante nos había dicho en la fase de preparación de sus escrituras que la vivienda rehabilitada no sería su vivienda habitual y luego nos ha matizado que sí lo sería una vez que estuviera terminada. Entonces hemos llamado a la OL y el abogado que firmaba por la gestoría del Banco ha llamado a su centro operativo (o como lo llamen). En uno y otro sitio, la respuesta ha sido positiva. El tipo se ha ahorrado 1.400 Euros y espero que me lo tenga en cuenta. Después Sergio Mocholí me ha citado al respecto esta STSJ CV 4371/2013 y ya en casa he encontrado este artículo en nnyrr: Normativa Autonómica Valenciana ITPyAJD versión 2021 con Comentarios y Jurisprudencia. Como puede verse, se distingue la doctrina de la DGT que “considera que no se comprenden dentro del concepto “adquisición de vivienda habitual”, a los efectos de la aplicación del tipo reducido del 0,1 por ciento en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, aquellas situaciones que la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas “asimila” a la adquisición de vivienda habitual, tales como la rehabilitación, la construcción (declaración de obra nueva) o la ampliación de vivienda habitual”, de la del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana que “en reiteradas sentencias equipara a la adquisición de vivienda la declaración de obra nueva en régimen de autopromoción …, la declaración de obra nueva en construcción ….  y la declaración de ampliación de obra en vivienda habitual (ROJ: STSJ CV 4371/2013). Aunque ojo con el Artículo 52 del R.D. 214/1999, sobre adquisición y rehabilitación de la vivienda habitual que señala que “se asimilan a la adquisición de vivienda, la construcción o ampliación de la misma en los siguientes términos: .- Ampliación de vivienda, cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año. .- Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión“. Es decir, que con antigüedades superiores a cuatro años, res de res.

 

Compraventa de solar para construir sobre él la vivienda habitual

Consulta DGT Valencia V003-21, de 5 mayo: El tipo aplicable en Valencia en AJD a la declaración de obra nueva sobre vivienda habitual es el 0,1%. También se aplica el tipo del 0,1% en AJD si se compra un solar para construir sobre él la vivienda habitual. Evidentemente debe tratarse de compraventa de solar con IVA pues si fuera con TPO, no habría AJD.

La fórmula podría ser esta: 

“MANIFESTACIÓN FISCAL: Se solicita la aplicación del tipo reducido del 0,1% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, por destinar LOS SOLARES ADQUIRIDOS a la construcción de la vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14.Uno.a) de la Ley 13/1997, de la Generalitat Valenciana, en la Consulta GVA V003-21, de 5 de Mayo y en las SSTSJ CV 5139/2010 y 3564/2011.

Yo, el Notario, les advierto de que la acreditación del destino del inmueble adquirido para vivienda habitual, en los términos del artículo 41-bis del Reglamento del IRPF, aprobado por RD 439/2007, exige que debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses desde la adquisición o terminación de las obras, salvo que no pueda ser objeto de utilización por razón de cargo o empleo, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese (STSJ CV 6392/2016). Dicho precepto también exige que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años, salvo que concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.

La tributación al 0,1% por AJD en la compraventa de vivienda nueva y el mantenimiento del carácter de VH durante tres años

Como antes he dicho, ese 0.1% de tipo de gravamen para la compraventa de vivienda nueva (que creo que he tratado en alguna otra parte de mi blog) la establece la norma y, en relación a ella (y vinculada con uno de los casos que trato en este artículo), me ha llegado una interesante consulta que sirve de aviso a navegantes:

“El día 19 de Agosto de 2022 formalizamos mi pareja y yo una escritura pública de compraventa. Al tratarse de primera vivienda habitual, aplicamos el tipo reducido del 0,10% en el AJD. Meses después, terminamos nuestra relación y el 23 de Marzo de 2023, hemos otorgado una escritura extinción de condominio por la que ella se queda con la totalidad del inmueble. Este mes de Agosto nos ha llegado una carta de la Oficina Liquidadora competente, en la que dice, que debido a la extinción de condominio y al artículo 41bis del Real Decreto 439/2007, no se cumple con el requisito de haber vivido al menos 3 años para el requisito de mantenimiento de “vivienda habitual”. ¿Es esto recurrible cuando en ningún momento la vivienda pierde la condición de habitual? Al ser un bien indivisible, puede ser 50% vivienda habitual, y 50% no serlo. Mi ex en la extinción de condominio, ha pagado el tipo reducido del 0’10% de la parte que adquiere. He leído este artículo suyo pero no trata mi caso”.

En esa carta, me aclararon después, se reclama pagar el AJD de la compraventa al 1,5% por no haber sido vivienda habitual durante tres años pero lo que parece que tendría que reclamarse es la mitad correspondiente al que no va a mantener su vivienda habitual, es decir, que parece lógico que se reclame 1.50-0,1:2= 0,745%.

Habrá que fijarse y hacer las advertencias oportunas y, en su caso, esperar el tiempo suficiente para que la reclamación no tenga lugar. Además, la señora tendrá que mantener la vivienda como habitual hasta completar los tres años porque en caso contrario le van a reclamar el 0,745% de la compra y el 1,49% de la parte que no tenía de la extinción de condominio, aunque para ello tendría que firmarse una nueva escritura…

¿Y podría ocurrir lo mismo si uno vende la que compró para vivienda habitual utilizando la reducción de tipo para jóvenes menores de 35 años antes de tres años? Pues conviene ser prudente o estar prevenido para lo que pueda llegar.

 

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario