Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Una escritura sin ninguna problemática especial que, de repente, da la sorpresa (como tantas, lo crean o no).

El caso es que una de las fincas que se venden pertenece a los vendedores en cuanto a una mitad indivisa. La otra lleva 80 años a nombre de una señora que nadie sabe (y han intentando averiguarlo) quien puñetas es.

De repente, es el momento de pensar “aquí podría estar el inicio y punto de amarre de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido” con lo que hay que blindar la escritura para que nos sirva a tal efecto.

Vamos a ver, señores … y entonces les hago una batería de preguntas: 

1. ¿Quién es Doña Tal?
2. ¿Ustedes sabían que no compraban el 100%?
3. ¿Ustedes creían que iban a vender el 100%?

Todo positivo, nada negativo: Ni puñetera idea de quién era Doña Tal y, por supuesto, daban por hecho que habían comprado todo y que lo iban a transmitir todo.

Había que abonar el terreno para que, cuando la compradora quiera, se pueda tramitar con mayor garantía el expediente y esto fue lo que hicimos … (por el mismo precio y con una hora de Notario a pleno rendimiento “by the face”):

 

E X P O N E N:

PRIMERO.- Que * son dueños, con carácter ganancial, y por los títulos que luego se dirán, del pleno dominio de las siguientes fincas (1, 2, 3 y 4) y participaciones indivisas de fincas (5):

DESTACADO: PLENO DOMINO.

1.=

2.=

3.= RÚSTICA: Pieza de *, en término de *, partido de *, en *, llamado “*”.

Superficie: Dieciséis áreas, treinta y tres centiáreas (1.633 m²).

Linderos: Norte, *; Sur, *; Este, *, y Oeste, *.

INSCRIPCIÓN: 

VALORACIÓN DEL PLENO DOMINIO:

DESTACADO 2: PLENO DOMINIO.

DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela * del Polígono * del Catastro de Rústica de *, catastrada en pleno dominio a nombre de sus propietarios al 50% bajo la siguiente referencia: *.

DESTACADO 3: PLENO DOMINIO.

TÍTULO RELATIVO A LAS TRES FINCAS ANTERIORES: El de compra efectuada a Don * y Doña *, en virtud de escritura autorizada por Don *, Notario que fue de *, el día *, con el número * de protocolo.

AQUÍ YA NO PODÍA ABUSAR.

4.= 

5.=

CIRCUNSTANCIAS COMUNES A TODAS LAS FINCAS:

DATOS CATASTRALES: Los que se acreditan con las certificaciones catastrales, descriptivas y gráficas (erróneamente catastrada al 100% a nombre del Sr. * la nº 4), y los anexos de coordenadas georreferenciadas vértices de las parcelas catastrales que incorporo a esta matriz, obtenidas a solicitud de los otorgantes de la  Sede Electrónica de Catastro, a través de los medios telemáticos legalmente previstos.

LA 3 ESTABA BIEN, PERO DESTAQUÉ QUE LA 4 NO LO ESTABA.

En cuanto a la obligación de declarar la alteración catastral, establecida en el artículo 13 de Ley del Catastro, hago saber a los comparecientes, que habiéndose aportado las Referencias Catastrales y siendo uno de los supuestos de comunicación notarial previstos en el artículo 14 de la mencionada Ley, no están obligados a realizar las correspondientes declaraciones de alteración catastral.

Si el resultado de las comunicaciones por mí efectuadas es positivo en su totalidad, me autorizan para adjuntarles a la copia autorizada de la presente, nuevas certificaciones descriptivas y gráficas obtenidas, a mi elección, a través de Signo o de la Sede Electrónica del Catastro, lo que haré acompañándoselas a la copia autorizada de la escritura, junto con las comunicaciones de inicio del procedimiento. Si no fuera total y las comunicaciones efectuadas no consiguen automáticamente las alteraciones catastrales pero han iniciado el proceso de comunicación de datos, acompañaré a dicha copia autorizada con las notificaciones o comunicaciones recibidas desde la Sede Electrónica de Catastro, donde se indicará que es posible que el interesado deba acudir a las oficinas catastrales para verificar el cambio.

Los comparecientes, me requieren a mí, el Notario, para que remita a la Dirección General del Catastro, copia simple electrónica de la presente escritura por los medios telemáticos habilitados a tal fin.

CARGAS Y ARRIENDOS:

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: A los efectos del Artículo 175 del Reglamento Notarial, yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad técnica, no he podido acceder por vía telemática a los asientos registrales de las fincas y participaciones de fincas descritas.

La descripción de las fincas y participaciones de fincas, su titularidad y situación de cargas, en la forma expresada en los apartados anteriores, resultan de las manifestaciones de sus propietarios, de los títulos de propiedad y de notas simples del Registro de la Propiedad, obtenidas por telefax el día *, que yo, el Notario, tengo a la vista e incorporo a la presente, junto con la solicitud formulada.

En la nota registral relativa a la finca *, consta: “TITULARIDAD: DOÑA *, en cuanto a una mitad indivisa de la NUDA PROPIEDAD con carácter privativo. TÍTULO: Adquirida por Herencia, en escritura otorgada en *, de fecha *, ante su Notario *. Inscripción *. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *. DOÑA *, en cuanto a una mitad indivisa del USUFRUCTO con carácter privativo. TÍTULO: Adquirida por Compraventa, en escritura otorgada en *, de fecha *, ante su Notario *. Inscripción *ª. En la fecha *, al tomo *, libro *, folio *”.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias.

 

QUE QUEDE CLARO COMO ESTABA Y QUE YO HABÍA EXPLICADO.

 

SEGUNDO.- Esto expuesto,

O T O R G A N:

PRIMERO.- COMPRAVENTA.

A).- * venden y transmiten, como cuerpos ciertos, el pleno dominio de las fincas 1, 2, 3 y 4 y el pleno dominio de las participaciones de finca número 5 objeto de la presente escritura, a *, quien las compra y adquiere, con carácter privativo, con cuanto a las mismas le sea anexo e inherente, en el enunciado estado de cargas y arriendos, y al corriente en el pago de contribuciones e impuestos y de cualquier otro gasto que le fuera imputable.

DESTACADO 4: PLENO DOMINIO.

B).- PRECIO.

C).- Declara la parte compradora conocer y aceptar, sin reserva alguna, el estado físico y urbanístico actual de las fincas y participaciones de fincas objeto de la presente escritura.

D).- 

SEGUNDO.- CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA.

TERCERO.- DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE DECRETO LEY 6/2020.

CUARTO.- Rectificación de Catastro y Concordancia de Catastro y Registro:

QUINTO.- GASTOS E IMPUESTOS. Todos los gastos e impuestos que se originen por el presente otorgamiento serán satisfechos con arreglo a ley, excepto los gastos notariales que serán satisfechos por la parte compradora.

Los eventuales gastos que conlleve la tramitación de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido, no serán asumidos por la parte vendedora, si bien esta se compromete a consentir o ratificar cuantas actuaciones fueran necesarias a la parte compradora.

¿NO QUEDABA CLARA LA IDEA?

SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN registral. Se solicita la inscripción total o, en su caso, parcial de la presente escritura.

QUE NO SE DESPISTE EL REGISTRO

 

Un tiempo después, tuvimos otro caso

En este caso se trataba de la venta del pleno dominio de una finca rústica que podría no estar inscrita en su totalidad. Se hicieron averiguaciones en el registro y podría ser que sí o que no, así que tuvimos que prever la hipótesis del expediente de reanudación de tracto y la de la inmatriculación, dejando claro (eso siempre) que se transmitía el pleno dominio.

Así que en el título se dijo en cuanto a esas porciones:

En cuanto a la citada registral *, una doceava parte para cada uno les pertenece a los tres hermanos * por herencia de su citada madre Doña *, fallecida el *, según manifiestan y sin que me lo acrediten fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Arts. 172 y 174 del Reglamento Notarial.

En cuanto a la misma citada registral *, una treinta y seis ava parte para cada uno les pertenece a los tres hermanos * por herencia de su citada abuela Doña *, fallecida el *, según manifiestan y sin que me lo acrediten fehacientemente, por lo que hago yo, el Notario, las advertencias prevenidas en los Arts. 172 y 174 del Reglamento Notarial.

El representante de la parte compradora declara conocer y aceptar íntegramente, la falta de inmatriculación y/o de tracto registral en cuanto a las cuotas a que se refieren los dos párrafos anteriores. Advierto a los comparecientes de lo dispuesto en la Ley Hipotecaria y su Reglamento respecto de la inmatriculación de fincas y de la reanudación de tracto interrumpido.

En el apartado de la INFORMACIÓN REGISTRAL consideré necesario decir: “Expresamente advierto de que la nota correspondiente a la finca registral * solamente recoge la titularidad de 2/3 de la finca no especificando si el tercio restante está o no está inscrito en los libros del registro, aunque la nota fue solicitada respecto de la finca registral y no de sus titulares”.

Al vender se dijo que se vendía el pleno dominio y que la finca descrita bajo el número * (registral *), se transmite en pleno dominio y se valora, a todos los efectos, en dicho pleno dominio.

En el apartado de gastos se dijo: Los eventuales gastos e impuestos que conlleve la tramitación de un expediente de reanudación de tracto sucesivo interrumpido o de dominio en cuanto a la tercera parte de la registral 5.655, no serán asumidos por la parte vendedora, si bien esta se compromete a consentir o ratificar cuantas actuaciones fueran necesarias a la parte compradora a fin de lograr dicha reanudación o inmatriculación.

Y finiquitamos con una “SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL. Se solicita la inscripción total o, en su caso, parcial de la presente escritura”.

 

Sugerencia final 

Me comenta un compañero (y me parece muy buena idea): “En estos casos, incluyo una cláusula en la que el vendedor apodera al comprador a recibir cualesquiera notificaciones relativas a expedientes de dominio. Con eso el vendedor no tiene ni que coger las cartas (ni yo enviárselas) en su condición de de persona de la que proceden los bienes”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario