Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Me consultan desde una de las puntas de España por este asunto.

“Tenemos una obra que en Catastro tiene una antigüedad suficiente para ser declarada de acuerdo con la normativa autonómica aplicable – pongamos que fuera la Comunidad Valenciana y que esa fecha es anterior a agosto de 2010 –, ¿podemos estar tranquilos de que al declararla no habrá problemas?”

Bueno, podemos estar relativamente tranquilos porque cuando se firme la escritura (salvo que hubiera una certificación municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística) y se lleve al registro de la propiedad, este hará la preceptiva notificación al ayuntamiento que podría comunicar al registro la existencia de una ilegalidad urbanística no prescrita. Si no hay antigüedad catastral suficiente, evidentemente, no podemos utilizar el Catastro para declarar la obra, aunque podría certificarse otra antigüedad por técnico competente que sí sea suficiente y de nuevo ocurrir lo mismo tras la comunicación del registro (a salvo IEDI). Por tanto, el registro en TODAS las obras nuevas que se declaran por antigüedad se lo comunica al ayuntamiento correspondiente que podría efectuar alguna actuación al respecto. Es usual encontrarse referencias a esas comunicaciones en las notas simples y de información continuada.

(Un paréntesis respecto de la comunicación del Registro

A propósito de esta nota y de sus consecuencias. Hoy mismo alguien me ha citado en un tuit que decía: “Compra un piso en Vigo y a los seis meses le llega una orden de derribo ¿No se lo advirtió el Notario? ¿No estaba inscrito en el registro?” y se enlazaba esta noticia: “Compra un piso en Vigo y a los 6 meses le llega una orden de derribo“. Mi respuesta ha sido que: “La verdad es que la noticia está muy bien contada. Si no había anotación preventiva, ¿de qué iba a advertir el Notario?; que ¿por qué no había anotación? pues porque se solicitó tarde, al parecer”. Y he concluido: “Yo creo que no es bueno generar confusión al respecto de estos temas”. Claro, porque parece que el Notario o el Registrador han podido tener alguna culpabilidad y eso no es posible en ningún caso excepto, y la noticia no entra en las motivaciones de la orden de derribo, que la obra hubiera sido inscrita por antigüedad y no se hubiera practicado la oportuna comunicación al ayuntamiento (cosa del registro) y posterior anotación en la hoja registral de la finca por parte del Registrador, con lo que nada pudo tener que ver el Notario con la problemática acaecida. Sin embargo, esto me lleva a pensar que esas notas que pueden parecer bastante irrelevantes y de tipo informativo, deben transcribirse en el apartado de cargas a fin de que constituyan una advertencia a un eventual comprador que así sabrá que la obra que compra fue declarada por antigüedad con lo que es posible que el ayuntamiento de turno pueda ejercitar la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística. En mi registro el tenor de esa nota es este: “PUBLICIDAD INFORMATIVA: AL MARGEN DE LA INSCRIPCIÓN PRIMERA SE HA HECHO CONSTAR LO SIGUIENTE: ** NOTIFICACIÓN ** Con fecha de hoy, y en cumplimiento de lo dispuesto en el art. 54 del R.D. 1.093/97 de 4 de Julio y art. 28, punto 4, apartado b) del Real Decreto 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, se ha notificado la adjunta inscripción al Ayuntamiento correspondiente. Fecha xxx. ** LEY DEL SUELO ** De conformidad con lo dispuesto en el art. 65.3 de R.D. 7/2015 de 30 de Octubre, Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana que sustituye a la reforma operada por el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de Julio, que daba nueva redacción al artículo 51.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, se comunica a la Consellería d’Infraestructuras, Territori i Medi Ambient de Valencia, el contenido de la inscripción adjunta. Fecha xxx.“. ¿Convendría ante estas nota para la operación y pedir un certificado municipal de inexistencia de expediente de disciplina urbanística? Pues no sé, pero tal vez sea lo prudente (lo demasiado prudente). Cuestión aparte sería la de la protección por el registro del adquirente de buena fe en el caso de la noticia o en el caso que yo planteo, es decir, cuando llega esa orden de derribo que te deja “compuesto y sin casa”. En realidad, mucho me temo que ese titular registral solo tiene la posibilidad de reclamar contra su transmitente y este al suyo hasta llegar a quien declaró la obra ilegal pero el registro no puede ampararles por su paraguas de la fe pública registral porque aquí la controversia no es en cuanto al dominio) … CIERRO PARÉNTESIS Y CONTINÚO ….).

Según la ley valenciana (la LOTUP) el plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad urbanística es el que está en vigor al acabar las obras. Dice el Artículo 236.6 (Obras terminadas sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones. Plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística) que: “El plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración que se aplicará será el que establece la ley urbanística en vigor, a fecha de finalización de la actuación urbanística” (introducido por el artículo 95 de la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, de la Generalitat, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat en vigor desde el 1 de Enero de 2020).

Esta norma supone que para la prescripción de la acción tenemos dos plazos distintos y que el aplicable es el correspondiente a la fecha de terminación de las obras:

• Obras terminadas antes del 20/8/2014: 4 años (plazo vigente hasta esa fecha).
• Obras terminadas después del 20/8/2014: 15 años (plazo vigente desde esa fecha).

Así que, actualmente, no es necesario que las obras sean anteriores al 20/8/2010 para que puedan declararse. Fue así desde el 20/8/2014 hasta el 1/1/2019 pero desde esta fecha se ha producido esa modificación que es poco conocida y genera bastante confusión.

Otro ejemplo: Tengo una obra en la que el técnico certifica en Abril de 2021 que tiene una antigüedad superior a 10 años (es decir, al menos 10 años y un día). Eso nos lleva a Marzo-Abril de 2011 lo que supone que la acción ha prescrito porque a las obras declaradas terminadas en esa fecha el plazo de prescripción que les es aplicable es el de cuatro años y no el de quince. Lo mismo ocurre con todas aquellas obras cuya antigüedad sea anterior al 20/8/2014. Olvidemos por tanto el 20/8/2010 que pasó a la historia.

El criterio ha sido reconocido por la RDGSJyFP de 7/9/2023: Creo que no hace falta desarrollarla mas. La cosa queda clarísima y la registradora se lleva un zasca: “Finalmente, no se puede compartir la interpretación que de esta norma hace la registradora en su informe (planteando extemporáneamente lo que debiera haber alegado en la nota de calificación, con clara merma de las posibilidades argumentativas de la recurrente”.

 

Algunas fórmulas:

Prescripción:

“Asimismo se solicita la inscripción de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 6º del artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunidad Valenciana, añadido por la Ley 9/2019, de 23 de diciembre, que establece que el plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística aplicable es el que esté vigente en el momento de la terminación de la obra (el plazo de cuatro años vigente en el año 2010) sin que se le pueda aplicar la norma posterior que establece un plazo superior (plazo de 15 años introducido por la citada LOTUP), al haberse iniciado ya el plazo de caducidad anterior, aunque no se haya consumado en su totalidad en el momento de la entrada en vigor de la norma que establece un plazo superior“.

 

Terminación de elementos comunes en las divisiones horizontales:

“Como propietarios de las indicadas fincas que aparecen en construcción, solicitan se haga constar su terminación, al tener una antigüedad de xxx, según resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas que quedan incorporadas a la presente, apareciendo también en el Catastro como terminado el resto de los elementos privativos que componen la propiedad horizontal, por lo que los elementos comunes están también terminados, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 52 del Real Decreto 1093/1997 y en las resoluciones de la DGRN de 18 de julio de 2018, 28 de junio de 2016, 13 de noviembre de 2012 y 5 de julio de 2012“.

 

Régimen de las edificaciones una vez transcurrido el plazo para dictar la orden de restauración de la legalidad urbanística

Artículo 256 de la LOTUP de Valencia: “El mero transcurso del plazo de quince años al que se refiere el artículo anterior no conllevará la legalización de las obras y construcciones ejecutadas sin cumplir con la legalidad urbanística y, en consecuencia, mientras persista la vulneración de la ordenación urbanística, no podrán llevarse a cabo obras de reforma, ampliación o consolidación de lo ilegalmente construido. Ello no obstante, con la finalidad de reducir el impacto negativo de estas construcciones y edificaciones, la administración actuante podrá ordenar la ejecución de las obras que resulten necesarias para no perturbar la seguridad, salubridad y el ornato o paisaje del entorno”.

 

Gracias, una vez más, a Sergio Mocholí.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario