Moratorias hipotecarias (unos tanto y otros tan poco)

moratoria hipotecaria covid-19

Lo digo porque me llega ahora a mí la primera cuando otros han hecho ya cientos. Entiendo que hay mucho otorgamiento unilateral y pocas actas de transparencia previa cosa esta última que no me cuadra demasiado porque muchas moratorias entran en modificaciones que podrían exigirla.

En mi primer caso recibí la documentación por SIGNO y fijamos fecha para la firma. Al parecer había mucha prisa. Yo di por hecho que hacía falta acta. Luego pensé que no y ha sido el Banco el que me ha dicho que en este caso hacía falta porque hay otras modificaciones. De ahí que me extrañe que en otros sitios hagan cientos, ¿o no?

En el acta habrá que hacer algunos ajustes e incorporar o mejor hashear los documentos recibidos (algunos de los cuales vuelven a incorporarse a la propia moratoria) y la moratoria en sí no tiene especial dificultad aunque habrá que mencionar todo lo habitual de una hipoteca respecto de las actas.

Iré añadiendo otras cosas en esta entrada pero ya saben que el cuadro de Vicente Martorell es la piedra roseta de este tema. Aquí puede localizarse y téngase en cuenta que está siempre actualizándose. De mis conversaciones con Vicente en estos días extraigo algunas cosas que me han sido muy útiles:

  • En las moratorias sectoriales hipotecarias la información simplificada sustitutiva del régimen de la LCCI no es un problema notarial, más allá de una simple manifestación, máxime cuando la formalización pública puede ser unilateral.
  • Si es pura moratoria sectorial, que hayan subido la operación a SIGNO es su problema aunque también el del Notario porque la operación siempre te quedará en pendientes.
  • Si es moratoria sectorial, ni siquiera hace falta adaptarse al régimen sustantivo LCCI (comisiones y demás). El problema es que si hacen esa adaptación, las nuevas condiciones sean peores a las que tenían (fácil que pase con el interés demora).
  • Cuidado con lo que no sea pura moratoria si están aprovechando para algún tipo de novación adicional.
  • A la moratoria sectorial, también la denominan “convencional” como contrapuesta a legal. La legal puede imponerla el deudor y la sectorial hay que acordarla (sin perjuicio de que su formalización pública pueda ser unilateral). Es lo que en los cuadros Vicente Martorell llama “Eficacia”.

La factura ha salido de 50 Euros con IVA antes de la retención. Probablemente había razones para cobrar por novación adicional. De hecho esa novación adicional es la que ha propiciado, a mi modo de ver, que haya habido que realizar el acta previa de transparencia con tres pinceladas que la diferencian de las de los supuestos habituales. Son estas:

«PRIMERO. Que se encuentra en fase precontractual una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, sujeta a las normas de la Ley 5/2019, de 15 de Marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCCI) en el que intervienen como partes: …

SEGUNDO. Libre elección de notario. Por tratarse de uno de los elementos esenciales en la citada LCCI, los comparecientes hacen constar que han elegido libremente el otorgamiento tanto de ésta acta como, si procede, de una escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, en la notaría a mi cargo. En consecuencia, expresado su interés en la formalización de dicha escritura y en función de la obligación, que a la vez es derecho irrenunciable, de recibir el asesoramiento previsto en el artículo 15 de la LCCI, ME REQUIEREN para la tramitación de la presente acta. …

TERCERO. Entrega de documentación. De conformidad con las Instrucciones de la D.G.R.N. de 14 de Junio de 2019 y de 20 de Diciembre 2019 dictadas al efecto, considero el día xxxx como día de entrega de la documentación, y hago constar que es la de inicio del plazo de 10 días previsto en la Ley como período de reflexión, antes de cuyo fin no podrá otorgarse la escritura de elevación a público de acuerdo de moratoria sectorial y modificación de préstamo hipotecario, de lo que expresamente informo.»

Entre unas cosas y otras hemos empleado varias horas de trabajo en la notaría para una facturación de 50 Euros. «Es lo que hay», que diría mi madre.

Seguiremos estudiando aunque no hayamos sido elegidos por la Diosa de la Fortuna como «moratoteitors». Canceleitors, ratifiqueitors, sefardieitors, moratoteitors … En fin, yo solo soy un triste actualizeitor y muy pronto explicaré porqué.


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario