Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

Hacía mucho que no veía una minuta hipotecaria con toda la perorata de la Orden de Transparencia de 11 de Mayo de 2011. Pensé que ya no estaba en vigor y, de hecho, lo he mirado y resulta que sí que lo está si bien todas sus exigencias podrían considerarse subsumidas y superadas por la LCCI de 2019.

 

Me refiero a todo este rollo:

 

SEGUNDO.- En cumplimiento del deber de información a las partes que establece el Reglamento Notarial y, en especial, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 30 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de Octubre de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en adelante, la “Orden Ministerial”), y en la Ley 05/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, yo, el Notario, hago constar:

1º.- Que yo, el Notario, he advertido expresamente a la parte PRESTATARIA del valor y alcance de las obligaciones que asume por este instrumento público.

2º.- Que yo, el Notario, he comprobado que la parte PRESTATARIA ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y que no existen discrepancias entre las condiciones de la FEIN y el documento contractual finalmente suscrito, la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), documento con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés, una copia del proyecto de contrato, información sobre los gastos que corresponden al prestamista y los que corresponden al prestatario, las condiciones de las garantías del seguro que exige (en su caso), y la advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del Notario.

Yo, el Notario, hago constar, bajo mi responsabilidad que se ha formalizado, con resultado positivo, el acta previa correspondiente a esta operación, en los términos previstos en la Ley de Contratación de Créditos Inmobiliarios ante mí, el día *, con el número * de protocolo. El código identificador único del depósito de la presente es el *, y que yo, el Notario, he consultado previamente en la web informativa.

3º.- Que por tratarse de un préstamo a interés variable, he comprobado que la parte PRESTATARIA ha recibido, de modo separado a la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN ), la información prevista en los artículos 24 (instrumentos de cobertura de riesgos), 25 (cláusulas suelo y techo, en el caso de que en el préstamo se hubieran establecido límites al alza -cláusulas techo- o a la baja -cláusulas suelo- del tipo de interés) y 26 (cuotas en diversos escenarios de tipos de interés) de la citada Orden Ministerial y advierto expresamente de las siguiente circunstancias:

a.- Que el índice de referencia pactado para la variación del tipo de interés es uno de los oficiales a que se refiere el artículo 27 de la citada Orden Ministerial.

b.- Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial, es inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para periodos posteriores.

c.- Que no se han establecido límites a la variación del tipo de interés al alza y a la baja, y en particular advierto que no existen cláusulas “suelo y/o techo”.

d.- Además informo en especial a la parte PRESTATARIA de lo siguiente:

d1.- de los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.

d2.- de las diferencias entre los límites al alza y a la baja de los tipos de interés y, de manera especial, hago constar que no se ha establecido un límite máximo a la bajada del tipo de interés (cláusula suelo).

5º.- Que he informado a la parte PRESTATARIA de cualquier aumento relevante que en su caso pudieran producirse en las cuotas como consecuencia de la aplicación de las cláusulas financieras pactadas.

En particular he advertido:

a.- PARA EL CASO DE CARENCIA: Los efectos derivados de la existencia de periodos de carencia sobre el importe de las cuotas una vez finalizados tales periodos.

b.- PARA EL CASO DE CUOTAS CRECIENTES O CON POSIBILIDAD DE INTERRUMPIR O POSPONER LA AMORTIZACIÓN DEL PRESTAMO: La previsible evolución de las cuotas por haberse pactado cuotas crecientes o por haberse previsto la posibilidad de interrumpir o posponer la amortización del préstamo.

c.- PARA EL CASO DE COMPENSACION O COMISIÓN POR REEMBOLSO O AMORTIZACIÓN ANTICIPADA TOTAL O PARCIAL: Que he informado a la parte PRESTATARIA de que existe la eventual obligación de satisfacer al BANCO ciertas cantidades en concepto de compensación por reembolso o amortización anticipada total o parcial en los términos previstos en el artículo 23 de la Ley 05/2019, de 15 de marzo.

6º.- Que, a mi juicio, las cláusulas no financieras del contrato no parecen implicar para la parte PRESTATARIA comisiones o gastos que se debieran haber incluido en las cláusulas financieras.

7º.- Que finalmente he informado a la parte PRESTATARIA de los costes exactos, por honorarios notariales, devengados por el otorgamiento de la presente escritura.

 

En uno de los famosos cuadros de Vicente Martorell este nos dice: “Proyecto escritura: expresión de la renuncia o ejercicio del derecho a examinar el proyecto de escritura tres días hábiles antes (artículo 30.2 Orden EHA/2899/2011 e Instrucción 7 DGRN 20/12/2019)”.

¿Bastaría entonces con la breve mención a lo que señala Martorell obviando todo lo demás? No sé, pero tampoco tiene mucho sentido que haciéndose el acta previa tenga que haber borrador de la escritura a disposición de los prestatarios. También es verdad que el borrador de contrato no es el borrador de la escritura pero ambos se diferencian fundamentalmente en que el de la escritura ya contiene con todo detalle lo relativo al inmueble hipotecado que en el borrador de contrato se omite. Tal vez esta fórmula sería suficiente:

 

CUMPLIMIENTO DE LAS NORMAS DE TRANSPARENCIA DE LA LEY 5/2019. Hago constar que, de conformidad con los arts. 10, 14 y 15 de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: 1.- He comprobado y doy fe de que, de conformidad con el Acta de Asesoramiento otorgada bajo mi fe, en fecha *, con el número* de protocolo, la parte prestataria ha recibido con la antelación legal establecida la documentación de la información precontractual (Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN- y Ficha de Advertencias Estandarizadas –FiAE-), así como el documento en el que se consignan las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés variable. 2.- Que también le ha sido entregado en plazo el proyecto de escritura pública de formalización de la presente escritura de modificación y ampliación de préstamo hipotecario. 3.- Que yo, el Notario autorizante de la citada acta, he verificado el cumplimiento de entrega de la documentación prevista en el art. 14.1 de la Ley 5/2019, y he prestado el debido asesoramiento a la parte en las cuestiones que me fueron planteadas.

 

En todo caso, Notario prevenido vale por dos.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario