Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Un sencillo modelo de instancia para que el comprador solicite la cancelación de una condición resolutoria sin el consentimiento del vendedor, quien ya ha cobrado el precio aplazado (o no ha procedido a la resolución de la venta), recurriendo al plazo pactado para ello en la escritura, sin acreditación del pago u otras formalidades. Recordemos que ya no es necesario presentar impreso de liquidación exento.

Aquí puede leerse una instancia de cancelación de condición resolutoria con la firma del vendedor y del comprador.

Y aquí puede leerse una instancia de cancelación de condición resolutoria en favor de un ente público con la firma del comprador.

 

Y la cancelación de condición resolutoria mediante instancia cuando no está pactada en la escritura, ¿es posible?

Hace poco en una escritura que no era mía y que me traían a fin de proceder a la cancelación de la condición resolutoria se establecía que: ” …para hacer constar la cancelación o la extinción de la cláusula resolutoria, será título suficiente el acta notarial de la parte vendedora que manifieste la cancelación total de la deuda o bien de la parte compradora una vez transcurridos seis meses desde finalizado el plazo sin que haya habido requerimiento al efecto, de conformidad con el artículo 23 de la Ley Hipotecaria o bien presentado los justificantes de las transferencias”.

El Artículo 23 de la LH no dice nada especialmente relevante: “El cumplimiento de las condiciones suspensivas, resolutorias o rescisorias de los actos o contratos inscritos, se hará constar en el Registro, bien por medio de una nota marginal, si se consuma la adquisición del derecho, bien por una nueva inscripción a favor de quien corresponda, si la resolución o rescisión llega a verificarse”.

En un folio de papel común sin sellos, sin firmas, sin nombres, sin nada, el registro competente (al parecer) le había dicho a mi cliente: “Según hablamos, para cancelar la condición resolutoria es necesaria la correspondiente acta notarial tal y como consta en la escritura de compraventa que dejó en esta oficina (y repite lo que dice la escritura terminando con lo que sigue) ….  o bien presentando los justificantes de transferencias siendo este el caso, pero claro, con acta notarial”. Vamos que acta notarial o nada. La fecha de la escritura era agosto de 2019. La fecha de fin de los pagos era agosto de 2022. Los seis meses se cumplen en febrero de 2023

Bien, dicho todo esto, si en una escritura de compraventa con precio aplazado garantizado con condición resolutoria se pacta lo expuesto, ¿luego se puede cancelar mediante instancia con firma legitimada de la parte vendedora o pasados seis meses si firma la parte compradora justificando el pago?

Bueno, pues cuando hayan pasado los seis meses, se podría cancelar la condición resolutoria mediante instancia con firma legitimada y al ser un documento privado no estaría sujeto a AJD como señalan las resoluciones de la DGSJyFP de 30 de septiembre de 2021 y 21 de septiembre  2002 y las Consulta de la DGT V1467-10 y V2388-18.

Concretamente, la Resolución de 21 septiembre de 2002 dice esto: “Ciertamente, para cancelar la condición resolutoria estipulada en garantía de la parte del precio aplazada pueden las partes pactar la caducidad misma y de pleno derecho de dicha condición y de la inscripción de la misma transcurrido determinado plazo desde el vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, sin que conste en el Registro el ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución. Se trataría de uno de los supuestos de extinción del derecho inscrito que resultaría del mismo documento en cuya virtud se practicó la inscripción (cfr. artículo 82, párrafo segundo, de la Ley Hipotecaria), si bien en unión de un contenido del asiento registral que el Registrador debe tener en cuenta en su calificación (cfr. artículo 18 de la Ley Hipotecaria), y en tales hipótesis el título para la cancelación sería precisamente esa escritura de compraventa con condición resolutoria (cfr. artículo 174, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario), por lo que sería suficiente la instancia presentada si a ella se acompañara la escritura referida, como admitió ya este centro directivo en Resolución de 13 de marzo de 1999 y establece para el Derecho hoy vigente el párrafo quinto del artículo 82 de la Ley Hipotecaria, introducido mediante la disposición adicional vigésima séptima de la Ley 24/2001 (no aplicable al presente caso), que contempla también la cancelación mediante solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada en un supuesto de caducidad o extinción legal del derecho inscrito, por el transcurso del plazo a que se refiere dicha norma”. La de 30 de septiembre 2021, se refería a una escritura de compraventa en la que se decía: “Además, pactan las partes contratantes que el asiento de inscripción de la condición resolutoria mencionada, caduque, automáticamente, cuando haya transcurrido el indicado plazo de seis meses, y siempre que no conste en los libros del Registro asiento alguno de prórroga convenida o de ejercicio de las acciones o pretensiones que corresponden a la parte vendedora por razón de la venta de la citada vivienda”. Es decir, que el plazo de seis meses sería de caducidad por lo que se puede cancelar con instancia privada acompañada de la copia autorizada de la escritura de compraventa.

En todo caso, cuidado.

 

AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE XXXX.

DON XXX.

INTERVIENE en su propio nombre y derecho y como mejor proceda en Derecho,

E X P O N E:

PRIMERO.- Que por escritura otorgada el día XXX, ante el Notario de XXX, Don XXX, bajo el número XXX de protocolo, DON XXXX, VENDIÓ a “XXX, S.L.”, el pleno dominio de la siguiente finca:

= RÚSTICA:

INSCRIPCIÓN: 

DATOS CATASTRALES:

SEGUNDO.-  Que en el apartado PRIMERO del otorgamiento de la referida escritura se pactó entre las partes lo que a continuación se transcribe literalmente:

“PRIMERO.- COMPRAVENTA. 

A).- VENTA…

B).- PRECIO. El precio convenido de compraventa se fija en la cantidad de XXX, cuyo precio queda íntegramente aplazado de pago, para ser satisfecho por la parte compradora a la vendedora en XXX plazos de XXX cada uno de ellos y con vencimientos los días XXX. El precio aplazado no devengará intereses. Los pagos se efectuarán mediante cuatro cheques bancarios nominativos.

C).- CONDICIÓN RESOLUTORIA. Es condición esencial del presente contrato de compraventa que quedará resuelto y anulado de pleno derecho si “xxx, S.L.”, xxx, dejara de abonar a su vencimiento uno cualquiera de los plazos de pago convenidos, reintegrándose en este caso “xxx, S.L.” (LA VENDEDORA) en el  dominio y posesión de  la finca transmitida con cuantos derechos le sean inherentes, sin derecho por parte de “xxx, S.L.”, xxx a reclamación ni indemnización alguna. 

La presente condición resolutoria explícita tendrá trascendencia registral.        

Al amparo de lo dispuesto en el artículo 82, párrafo 2º, de la Ley Hipotecaria, ambas partes acuerdan que, transcurridos SEIS MESES a contar desde la fecha del último vencimiento pactado (es decir, FECHA), sin que en el Registro de la Propiedad conste el ejercicio de la expresada condición resolutoria, la misma caducará automáticamente y “XXX, S.L.” (LA VENDEDORA) podrá por si sola, mediante instancia privada, solicitar y obtener del Registro de la Propiedad su total cancelación”.     

TERCERO.- Que habiendo sido satisfecha por la parte compradora a la vendedora la totalidad de la cantidad que quedó aplazada de pago como precio de la compraventa de la descrita finca, no habiéndose ejercitado la condición resolutoria y, por tanto, no constando en el Registro de la Propiedad el ejercicio por parte de “XXX, S.L.” (LA VENDEDORA)  de la misma, “XXX, S.L.” por medio de su representante, SOLICITA:

DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE XXX la CANCELACIÓN TOTAL de la mencionada CONDICIÓN RESOLUTORIA pactada en la escritura de compraventa otorgada el día XXX, ante el Notario de XXX, Don XXX, con el número XXX de protocolo,  dejando a la finca registral XXX libre de toda carga y responsabilidad por razón de la mencionada condición resolutoria.

En XXXX, a XXX.

La instancia requiere firmas legitimadas notarialmente o ante el Registrador competente.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario