Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

 

NOTA: Esta materia es complicada (al menos para mi), así que no fíen y que les aproveche lo que puedan encontrar de su interés.

 

Comentaba este asunto con un buen amigo abogado y quedamos en intercambiar nuestras fórmulas.

Esta es la que mi amigo abogado me envió para el caso de la explotación agraria prioritaria:

“Manifiesta el comprador que es titular de una EXPLOTACIÓN AGRARIA PRIORITARIA, en los términos establecidos en la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las estructuras agrarias, y que reúne los requisitos prevenidos en el artículo 4 de dicha Ley y que la adquisición verificada en esta escritura goza en consecuencia de los beneficios fiscales prevenidos en el artículo 9 de dicha Ley cuya aplicación solicita, siendo conocedor de las obligaciones que la Ley le imponen. Por ello solicita del Sr. Registrador, que conforme al art 9.2 de la Ley 19/1995 conste en el Registro de la Propiedad que si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de cinco años siguientes a su adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente o de la parte del mismo que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agua, Agricultura y Medio Ambiente de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consejería, que me entrega y dejo unido a esta matriz”.

Yo he recopilado varias fórmulas de mis escrituras:

1.= Agricultor joven (tres fórmulas con ligeras variantes que pienso no son determinantes):

• “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN, que la totalidad de las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. La resolución definitiva de las líneas de ayuda destinadas a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias y la inversión de sus explotaciones en el marco del Programa de Desarrollo Rural de la Región de Murcia 2014-2020 en la que se incluyó al aquí comprador fue publicada en el Boletín Oficial de la Región de Murcia del día xxxx, Boletín número xxx Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
• “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la orden de concesión de ayudas y resolución para la que se mantiene dicha orden expedidas por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, del que yo, el Notario, deduzco fotocopias que, con valor de testimonio, dejo unidas a esta matriz), que las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.
• “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la orden de concesión de ayudas y resolución para la que se mantiene dicha orden expedidas por la Conselleria de Presidencia, Agricultura, Pesca, Alimentación y Agua de la Generalitat Valenciana, del que yo, el Notario, deduzco fotocopias que, con valor de testimonio, dejo unidas a esta matriz), que la finca RÚSTICA que por el presente instrumento adquiere va a ser por él destinada a conformar su primera instalación en una explotación agraria prioritaria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 20.3 y Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.

2.= Ayuda a agricultor joven: “Me exhibe Don xxxx documento de Notificación de la Orden, expedido por la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia, con fecha xxx e Informe de Propuesta de Concesión de Ayudas a la Creación de Empresas Agrarias, con fecha xxxx, de cuyos documentos deduzco fotocopias con valor de testimonio que incorporo a esta matriz. El adquirente manifiesta: 

• Que para la compra de las fincas objeto de la presente le ha sido concedida una subvención de xxxx de la ayuda destinada a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias, en virtud de la Orden de 26 de Noviembre de 2015, de la Consejería de Agua, Agricultura y Medio Ambiente, por la que se establecen las bases reguladoras de las ayudas destinadas a los jóvenes agricultores para la creación de empresas agrarias y la inversión de sus explotaciones en el marco del programa de desarrollo rural de la Región de Murcia 2014-2020 y se aprueba la convocatoria correspondiente al año 2015 de las citadas líneas de ayuda.
• Que por ser beneficiario de esta ayuda tiene la obligación de ejercer la actividad en la explotación y de mantener las inversiones durante un plazo no inferior a 5 años desde la solicitud de pago de dicha ayuda.
• Que el destino de las fincas adquiridas es el de ejercer la actividad agraria en las mismas, manteniendo las inversiones en los términos expuestos en el párrafo anterior, y que además se trata de una explotación agraria según las definiciones recogidas en el artículo 2 de la Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones; por lo tanto se acoge a los beneficios fiscales recogidos en el artículo 11 de dicha Ley, ya que alcanzará la condición de Explotación Prioritaria como consecuencia de esta adquisición, por lo que se aplicará una reducción del 75 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la adquisición.
• Que para que se proceda a dicha reducción se hace constar en la presente escritura pública de adquisición y se hará constar en el Registro de la Propiedad, que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor.
• Que en función del artículo 20 de la citada Ley 19/1995 de 4 de julio de Modernización de Explotaciones, al ser joven agricultor según las definiciones recogidas en el artículo 2 de dicha Ley, las reducciones establecidas en el artículo 11 se incrementarán en diez puntos porcentuales ya que el adquirente es además un agricultor joven y la adquisición se realiza durante los cinco años siguientes a su primera instalación. Quedando la reducción total aplicable en un 85 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la adquisición. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.

3.= En trámite de obtención de la calificación de agricultor joven: “Manifiesta la Sra. xxx que tiene previsto obtener la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que la finca que adquiere se va destinar a su actividad agraria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan“.

4.= Explotación agraria prioritaria: “Manifiesta el Sr. xxxx tener la condición de titular de explotación agraria prioritaria y que la finca que adquiere se van destinar a actividad agraria, lo que se compromete a acreditar donde sea preciso y necesario, por lo que solicita la reducción del 75% de la base imponible prevista en el Artículo 11 de la Ley de 4 de Julio de 1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias, en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio, si la finca adquirida fuese enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan. Me exhibe e incorporo testimonio de la certificación de cumplimiento de condiciones de explotación prioritaria”.

5.= Agricultor joven con explotación prioritaria y primera instalación:

Con esta fórmula intento resolver la polémica planteada en algunas OOLL que pretenden que se pague al tipo general y que se solicite la devolución una vez que se acrediten los requisitos pertinentes, una opción que parece quedar descartada por un acuerdo entre las Consellerías de Hacienda y Agricultura (estamos hablando de la Comunidad de Valencia) dirigido a que sea la Liquidadora la que evacúe la oportuna consulta (si es necesario). Aunque lo he intentado aun no tengo la norma con lo que habrá que estar a la espera de novedades y cambios en la redacción que a día de hoy es esta:

“Manifiesta la Sra. xxxx que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que las fincas que adquiere se van destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sea aplicada a la presente transmisión la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias. Me entrega a mí, el Notario, certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, donde queda acreditado que es titular de una Explotación Agraria Prioritaria y su condición de Agricultora Joven, la cual se justifica con el correspondiente certificado de la citada Consellería, que me entrega y dejo unido a esta matriz. Advierto a dicho Sra. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley  5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana) de que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargo. Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de xxx, si fuera necesario, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones a la parte compradora en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería de Agricultura”.

CON RELACIÓN A ESTE ÚLTIMO CASO HUBO UNA LIQUIDACIÓN COMPLEMENTARIA QUE DECÍA: 

“De conformidad con el artículo 11 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio. En la transmisión o adquisición por cualquier título, oneroso o lucrativo, «inter vivos» o «mortis causa», del pleno dominio o del usufructo vitalicio de una finca rústica o de parte de una explotación agraria, en favor de un titular de explotación prioritaria que no pierda o que alcance esta condición como consecuencia de la adquisición, se aplicará una reducción del 75 por 100 en la base imponible de los impuestos que graven la transmisión o adquisición. Para la aplicación del beneficio deberá realizarse la transmisión en escritura pública, y será de aplicación lo establecido en el artículo 9 apartado 2. Para que se proceda a dicha reducción, se hará constar en la escritura pública de adquisición, y en el Registro de la Propiedad, si las fincas transmitidas estuviesen inscritas en el mismo, que si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor. De conformidad con la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana, y la Disposición adicional segunda. Beneficios Fiscales. Con carácter de reducción autonómica de mejora de la normativa estatal, cuando en la transmisión a título oneroso de una parcela con vocación agraria le sea de aplicación alguna de las reducciones previstas en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias, será de aplicación una reducción del 99 % de su valor“.

En conclusión: no es exención, es reducción del 99% de la base por lo que si fuera un precio de 50.000 Euros, se pagarían 50 Euros (50.000 x 1% = 500 x 10 % ITPO = 50 EUROS).

Bien, pues propongo esta nueva redacción:

“Manifiesta la Sra. xxxx que tiene la condición de AGRICULTORA JOVEN y la titularidad de una explotación agraria prioritaria así como que las fincas que adquiere se van destinar a su actividad agraria y a conformar la primera instalación de la misma por lo que solicita le sean aplicadas a la presente transmisión la reducción del 75% en la base imponible a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 11 de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias y, con el carácter de reducción autonómica de mejora de la normativa estatal, una reducción del 99% de su valor de conformidad con la Ley 5/2019, de 28 de febrero, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana y su Disposición Adicional 2ª. Me entrega … Y CONTINÚA IGUAL HASTA EL FINAL DEL PÁRRAFO“.

Otra cosa en materia de arancel notarial (y registral)

“Si un agricultor compra para su explotación prioritaria y los gastos los pactan según ley y, por tanto, el comprador paga solo la copia, ¿se aplica o se aplica la reducción arancelaria? La cuestión es si el vendedor es o no es el beneficiario o destinatario de la reducción, ¿cómo lo veis?” 

Pues yo, conforme al Artículo 1 del Real Decreto 2484/1996, de 5 de diciembre, por el que se reducen los derechos notariales y honorarios de los Registradores de la Propiedad en aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias que dice “se reducen en un 30 por 100 los derechos notariales regulados en el apartado 1 del número 2 de su arancel por la formalización de los siguientes actos relacionados con la aplicación de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias”, lo veo claro: hay reducción pague quien pague, sea conforme a ley o de otra forma diferente. ¿De acuerdo?

 

Una fórmula mas

Valencia. Agricultor joven que realiza su primera compra de fincas para primera instalación. Lo único que tiene es la resolución que se cita en el primer paréntesis por lo que dudamos que pueda conseguir la exención. Tal vez tenga que pagar y cuando cumpla todos los requisitos podría solicitar la devolución. Frente al caso anterior es exención porque el que vende no es profesional de la agricultura por lo que se aplica el 20 LMEA y no el 11 LMEA. Al no aplicarse la ley valenciana, hemos introducido un cambio en lo de la consulta a la Oficina Liquidadora.

“Manifiesta el Sr. * tener la condición de AGRICULTOR JOVEN (según acredita mediante notificación de la resolución de la concesión de ayudas para la primera instalación de jóvenes agricultores expedida por la Consellería de Agricultura, Desenvolvimiento Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, de la que se incorpora fotocopia) y que las fincas RÚSTICAS que por el presente instrumento adquiere van a ser por él destinadas a conformar su primera instalación, por lo que solicita la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas a la que se refiere el Artículo 20 (Beneficios fiscales especiales) de la Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de Explotaciones Agrarias.

Advierto a dicho Sr. de que conforme al Artículo 9.2 de la Ley 19/1995, de 4 de Julio (y en el 79 de la Ley  5/2019, de 28 de febrero, de la Generalitat, de estructuras agrarias de la Comunitat Valenciana), si las fincas adquiridas fuesen enajenadas, arrendadas o cedidas durante el plazo de los cinco años siguientes, deberá justificarse previamente el pago del impuesto correspondiente, o de la parte del mismo, que se hubiese dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada y los intereses de demora, excepción hecha de los supuestos de fuerza mayor, solicitando de la Sra. Registradora de la Propiedad competente que lo haga constar en los Libros a su cargo.

Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de *, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que solicita que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones al comprador en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura”.

 

En relación al caso para el que utilizamos esta fórmula, antes de efectuar la liquidación, evacuamos consulta a la Liquidadora que nos dijo que el supuesto había sido interpretado de manera diferente por los sucesivos Liquidadores. En opinión de la Liquidadora, a día de hoy, en este caso la exención no es total porque para ello tendrían que ser los dos (el comprador y el vendedor) jóvenes agricultores, o que el comprador tuviera las fincas que compra arrendadas al vendedor. Al no darse esos supuestos. en mi caso procedería la reducción.

Bueno, se anota pero no lo tengo claro. Por otra parte, en este caso y en otros similares en tanto no se pueda acreditar el cumplimento de los requisitos parece conveniente pagar “normal” (10% en Valencia) y luego solicitar la devolución por ingreso indebido. Dicho queda, pero no puede evitar acordarme siempre en estos casos de aquel ganadero que me dijo:  ¿pero esto no sale en el BOE? 

Según la CV de la DGT 1037/22 de 9 de Mayo, si se hace aportación a una SL se trata de una tranmisión y se pierden los benefecios fiscales.

 

¿Y qué pasa si se transmite antes de plazo? ¿Hay cierre registral?

Me comentaba el supuesto una compañera: “El comprador que alegó EAPrioritaria vuelve a vender antes del plazo. El Notario autoriza la escritura advirtiendo de las consecuencias de vender antes de plazo. El registrador suspende la inscripción”.

En mi opinión no es asunto del registrador si se ha devuelto o no lo que se dejó de pagar. Tal vez habría otros ejemplos y, especialmente, el de la reducción por vivienda habitual en las herencias que exige mantener la adquisición durante un tiempo (no sé si existe en todas las CCAA). Otros que se me antojan parecidos es el del 0,1% en AJD para vivienda nueva que obliga a mantenerla como tal tres años o de la retención de los no residentes cuando venden que genera una afección fiscal si no me equivoco.

En todos estos casos, no inscribir me parece que no procede.

Otro compañero decía: “El Registro de la Propiedad tiene que inscribir la venta, otra cosa es que la oficina liquidadora le gire una complementaria al vendedor haciéndole tributar por la parte que dejó de hacerlo cuando compró, por no haber cumplido el requisito de permanencia. Ni siquiera creo que haya afección fiscal, aunque habría que mirarlo. Pero no hay cierre registral”.

Desde luego si uno no ingresa voluntariamente lo que le toca por haber transmitido está claro que Hacienda llamará a tu puerta.

Sobre el tema trata una RDGSJyFP que he visto en ENSXXI: “COMPRAVENTA: NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN DERIVADA DEL ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE MODERNIZACIÓN DE EXPLOTACIONES AGRARIAS Resolución de 13 de diciembre de 2023 (BOE 18 de enero de 2024). Descargar Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa de una finca, en cuyo historial consta lo siguiente: si la finca adquirida fuere enajenada, arrendada o cedida durante el plazo de los cinco años siguientes a la adquisición, deberá justificarse previamente el pago del impuesto o de la parte del mismo que se haya dejado de ingresar como consecuencia de la reducción practicada, y de los intereses de demora, por estar la finca destinada a explotación agraria, conforme a lo dispuesto en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de Explotaciones Agrarias. Esta circunstancia deriva del artículo 9 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias. Por ese motivo, la registradora señala que, efectuada la enajenación sin que haya transcurrido el referido plazo de 5 años, para poder practicar la inscripción, debe acreditarse el pago del Impuesto correspondiente para la práctica de dichas operaciones. La Dirección General estime el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, afirmando que no estamos ante una prohibición de disponer, como ha interpretado la registradora, si no ante una obligación de pago del Impuesto dejado de ingresar junto a los correspondientes intereses de demora desde la fecha del incumplimiento; y para asegurar el pago de dichas cantidades, consta extendida la correspondiente nota de afección. Añade, además, que la falta de presentación de la autoliquidación complementaria relativa al negocio jurídico previo no impide la inscripción de la compraventa posterior”.  El Notario gana y con él todos los que estábamos en esa idea.

 

¿Y si fuera todo mas sencillo (al menos en Valencia)?

Recientemente he tenido una compraventa de rústica en la que la compradora es agricultura y ante el batiburrillo de normas, quise dejar claro el tema desde que se encargó la escritura. El abogado de la compradora pidió que simplemente se incluyera esto: “MANIFESTACIÓN FINAL: La Sra. *, manifiesta que tiene la condición de agricultora profesional, y que es su deseo aplicarse la bonificación recogida en el artículo 82 de la Ley 5/2019 de 28 de Febrero,  de la Generalitat, de Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana”.

La bonificación es del 99% y requiere de unas advertencias. Es esta: “Yo, el Notario, le advierto de que la aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria”.

Viendo el artículo y teniendo en cuenta el citado batiburrillo de  normas que hay sobre primera instalación, explotación prioritaria, agricultor joven y tal…. ¿no es esto mucho mas sencillo? Pagas el 1% y listo. ¿No? Y olvidas todo ese lío.

Ese artículo 82 dice esto:

Artículo 82. Transmisiones y arrendamientos de terrenos con vocación agraria.

1. Se establece una bonificación en la cuota del 99 % en las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas y actos jurídicos documentados del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando los adquirientes o arrendatarios sean personas agricultoras profesionales, según la definición de esta ley, y sean:

– Bien titulares de una explotación agraria a la cual queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.

– O bien, socias de una sociedad agraria de transformación, cooperativa, sociedad civil o de una agrupación registrada como IGC, y que la entidad sea titular de una explotación agraria a la que queden afectos los elementos que se adquieren o alquilan.

También se establece esa misma bonificación en la cuota del 99%, para las transmisiones y arrendamientos de parcelas con vocación agraria ubicadas en la Comunitat Valenciana, cuando el adquiriente o arrendatario sea una agrupación registrada como IGC.

2. La aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.

 

Este enlace puede ser interesante para los que busquen información. Entre otras cosas, dice cuándo se considera explotación agraria: “Se atenderá a las definiciones de Titular de una explotación agraria, explotación agraria, explotación agrícola, actividad agraria, elementos de la explotación y autoconsumo, a las recogidas en el Decreto 73/2022, de 27 de mayo, del Consell, por el que se crea el Registro de Explotaciones Agrícolas de la Comunitat Valenciana”.

 

En la línea de sencillez apuntada (al menos para Valencia) esta ha sido mi última fórmula:

“MANIFESTACIÓN FINAL: El Sr. *, manifiesta que tiene la condición de agricultor profesional, y que es su deseo aplicarse la bonificación recogida en el artículo 82 de la Ley 5/2019 de 28 de Febrero, de la Generalitat, de Estructuras Agrarias de la Comunidad Valenciana.

Yo, el Notario, le advierto de que:

.- la aplicación de la bonificación quedará condicionada al mantenimiento de la actividad agraria o actividad complementaria durante los cinco años siguientes, salvo fallecimiento del adquirente o arrendatario dentro del citado plazo, o salvo supuestos de expropiación forzosa o concurran otras causas de fuerza mayor debidamente acreditadas que imposibiliten el ejercicio de una actividad agraria o complementaria.

.- y de que en caso de incumplimiento de las condiciones relativas al destino de la parcela transmitida o cedida, establecidas en los capítulos I y II del título V de esta ley, la persona beneficiaria habrá de ingresar el importe del beneficio disfrutado y los intereses de demora, mediante la presentación de una autoliquidación complementaria, en el plazo de treinta días hábiles desde el incumplimiento de la condición.

Me entrega a mí, el Notario, a efectos de acreditar su condición de agricultor profesional la primera hoja de su declaración de IRPF correspondiente al año 2022, su vida laboral y certificación expedida por la Consejería de Agricultura, Desarrollo Rural, Emergencia Climática y Transición Ecológica de la Generalitat Valenciana, con lo queda acreditada su condición de agricultor profesional, todo lo cual me entrega y dejo unido debidamente testimoniado a esta matriz.      

Solicita igualmente las reducciones arancelarias notariales y registrales que le correspondan y, de la Oficina Liquidadora del Distrito Hipotecario de *, si fuera procedente, a fin de poder beneficiarse de las exenciones fiscales que establece la Ley de Estructuras Agrarias de la Comunitat Valenciana, en vigor desde el 7 de Marzo de 2019, que eleve una consulta inmediata a la Consellería de Hacienda para certificar si se cumplen las condiciones para aplicar dichas exenciones al comprador en virtud de los acuerdos adoptados entre dicha Consellería y la Consellería Agricultura”.

 

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario