Escritura de extinciones de condominio (con compensación de créditos) con extinción de usufructo

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En las últimas semanas hemos venido tratando el tema de la disolución de condominios con diversos títulos de origen o adquisición, la permuta de cuota, los excesos de adjudicación y la posibilidad de recurrir a la compensación de créditos con la finalidad de evitar una tributación ruinosa para estos casos. Esta semana un compañero me “ha cedido los derechos” sobre su modelo para estos casos. Aquí va. Que aproveche y sirva para salvemos (o lo intentemos) a muchos de nuestros clientes de las voraces garras de las Liquidadoras y de las Haciendas autonómicas. Si necesitan unas irreprochables alegaciones para intentar salvar a sus clientes de una disolución ya firmada sin compensación tengan esto en cuenta aunque deben saber que las mías se las han pasado por el arco del triunfo sancionando a mis clientes con una motivación absolutamente estereotipada contra la que también hemos alegado. Al menos que tengan más lío y acaben hasta el gorro de nosotros, ¿no? 

NÚMERO *

En xxx, mi residencia, a *.

Ante mí, *, Notario del Ilustre Colegio Notarial de *.

—————- COMPARECEN——————-

DOÑA M, mayor de edad, *

DOÑA A, mayor de edad, *

DOÑA MS, mayor de edad, *

Los identifico por sus reseñados documentos de identidad.

————— INTERVIENEN——————

En su propio nombre y derecho y manifiestan que actúan por cuenta e interés propio.

Les juzgo con la capacidad legal necesaria, en el concepto en que intervienen, para otorgar esta EXTINCIÓN DE USUFRUCTO Y EXTINCIÓN DE CONDOMINIO, a tal fin:

—————– EXPONEN——————–

I.- Que DOÑA M, es dueña, con carácter privativo, de tres cuartas partes (3/4), y DOÑA A Y DOÑA MS son dueñas, con carácter privativo, cada una de ellas, de un octavo (1/8) de las siguientes fincas sitas en XXX:

1.- Finca sita en

FINCA NÚMERO * DEL POLIGONO *, *

INSCRIPCIÓN: En el Registro de la Propiedad de *

REFERENCIA CATASTRAL.- Según manifiestan las comparecientes la finca descrita se corresponde con la parcela catastral cuya referencia es la siguiente: *, de acuerdo a la certificación catastral que incorporo  a la presente.

Yo, el Notario, hago constar que he obtenido la reseñada certificación catastral descriptiva y gráfica de forma telemática, con la utilización de mi FEREN, conforme al procedimiento virtual de la oficina del catastro.

Las comparecientes manifiestan la identidad de la descripción catastral se corresponde con la descripción que consta en la presente escritura.

VALORACIÓN.- Según manifiestan las comparecientes el valor de la finca es * EUROS. 

CARGAS.- Sobre la finca descrita no existen más cargas y limitaciones que:

Leo y explico a las partes cada una de las afecciones fiscales que constan en la nota simple informativa del Registro de la Propiedad que se incorpora a esta matriz, e insisten en el otorgamiento de esta escritura. Respecto de las afecciones fiscales advierto de la posibilidad de la práctica de liquidaciones complementarias por la oficina liquidadora y los casos en que procede con arreglo a la formativa tributaria vigente.

Advierto especialmente de las consecuencias de la carga referida, pese a lo cual los comparecientes insisten en el otorgamiento de esta escritura.

Por lo demás, manifiestan los otorgantes que la finca está libre de cargas,  y de otras tácitas que puedan afectar a la misma, especialmente por impuestos territoriales, seguros y cualquier otro gasto en los que dice que se encuentra al corriente.

2.- Finca sita en * … Y ASÍ HASTA UN TOTAL DE OCHO FINCAS …..

TÍTULOS. Doña M es propietaria de tres cuartas parte de las fincas inventariadas por escritura de Herencia, autorizada por el notario de *, Don *, bajo el número * de protocolo. Doña MS y Doña A son propietarias, cada una de ellas, de una octava parte de las fincas inventariadas por escritura de Herencia autorizada por el notario de *, el día *, bajo el número * de protocolo.

PARA TODAS LAS FINCAS DESCRITAS:

SITUACIÓN ARRENDATICIA Y POSESORIA.- Manifiestan las comparecientes que las fincas están libres de arrendatarios y ocupantes.

MANIFESTACION.Manifiestan las comparecientes  que a las fincas objeto de la presente escritura no les ha sido atribuido su uso, judicial o extrajudicialmente a personas distintas de la/as compareciente/es.

INFORMACIÓN REGISTRAL.- Yo, el Notario, hago constar que por imposibilidad del Registro de la propiedad no es posible el acceso on line a los libros del Registro de la Propiedad para que yo, el Notario, pueda cumplir la obligación impuesta por el artículo 175 del Reglamento Notarial, por lo que, informados los comparecientes de todos los riesgos que conlleva dicha situación, se autoriza la presente escritura habiéndose obtenido la información registral conforme al artículo 175 del Reglamento notarial por telefax incorporándose a esta matriz.

No obstante todo lo anterior, yo, el Notario, advierto a los otorgantes que la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la propiedad prevalecerá sobre las manifestaciones de las partes, antes expresadas, manifestando los otorgantes su voluntad de que se presente copia autorizada de esta escritura en el Registro de la Propiedad por el procedimiento establecido en el artículo 249 del Reglamento Notarial.

II.- SOLICITUD DE EXTINCIÓN DE USUFRUCTO Y CONSOLIDACIÓN DE NUDA PROPIEDAD.

DOÑA M y DOÑA A, en relación a las fincas inventariadas bajo los 1 a 7, ambas inclusive, me entregan certificado de defunción de la usufructuaria DOÑA MM fallecida el día * y al respecto SOLICITAN:

A) Al liquidador del Impuesto sobre sucesiones, la liquidación del Impuesto por razón de la extinción del usufructo de DOÑA MM, nacida el día *, conforme al artículo * del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Advierto sobre los plazos de declaración y liquidación del Impuesto de extinción del usufructo, los recargos y sanciones y demás consecuencias derivadas de la falta de presentación o pago dentro de los plazos legales.

Advierto expresamente que la liquidación está fuera de plazo legal, explicando yo, el Notario, todas las consecuencias.

Advierto igualmente sobre la duración del plazo de prescripción de las acciones tributarias en materia de impuesto, especialmente sobre el día de inicio de dicho cómputo y posibles interrupciones del mismo.

B) A la Registradora de la Propiedad, la cancelación del usufructo y la consolidación de la nuda propiedad, conforme al artículo 192 del Reglamento Hipotecario.

III) Esto lo expuesto, las comparecientes,

—————– OTORGAN——————–

PRIMERO.- Disolución de la comunidad: DOÑA M, DOÑA A Y DOÑA MS disuelven la comunidad sobre las fincas descritas en el Exponen I de esta escritura, adjudicándose:

DOÑA M, el pleno dominio, con carácter privativo, de las fincas descritas bajo los números 1, 3, 4 y 6 a 8 ambas, ambas inclusive, todas ellas del Exponen I de la presente escritura, por su valor total de * EUROS.

La parte adjudicataria debe abonar a DOÑA A Y DOÑA MS la cantidad correspondiente a su porcentaje en la valoración de las fincas.

DOÑA A el pleno dominio, con carácter privativo, de la finca descrita bajo el número 5 del Exponen I de la presente escritura, por su valor total de *EUROS.

La parte adjudicataria debe abonar a DOÑA M y DOÑA MS, la cantidad correspondiente a su porcentaje en la valoración de la finca.

DOÑA MS el pleno dominio, con carácter privativo, de la finca descrita bajo el número 2 del Exponen I de la presente escritura, por su valor total de * EUROS.

La parte adjudicataria debe abonar a DOÑA A y DOÑA M, la cantidad correspondiente a su porcentaje en la valoración de la finca.

Declaración de las comparecientes bajo su responsabilidad sobre el medio de pago para abonar las cantidades en cada extinción de condominio:

Los comparecientes bajo su EXCLUSIVA responsabilidad quieren hacer constar que se trata por tanto de diferentes extinciones de condominio cada una con sus medios de pago que finalmente resultan efectuados por medio de la compensación de créditos entre sí de los diferentes créditos resultantes de esos medios de pago de cada extinción y que por tanto no están sujetas a la modalidad de TPO al no tratarse de permuta sino de diferentes extinciones de condominio con sus medios de pago.

ADVERTENCIA NOTARIAL: Yo, el Notario hago constar que los otorgantes han querido realizar las extinciones de condominio en la única y presente escritura, y en todo caso les advierto de que queda al criterio de la oficina liquidadora de impuestos la CALIFICACIÓN fiscal de aplicarles las normas de la permuta, o sea, el tipo MUCHO MÁS ALTO de TPO, en lugar del TIPO DE AJD.

En todo caso e igualmente, les explico sus obligaciones fiscales de plazos y liquidación tanto por impuesto sobre el incremento de valor de los bines de natura urbana (antigua plusvalía municipal) como por incremento de patrimonio en el IRPF.

Pregunto a los otorgantes si han entendido todas las repercusiones fiscales y contestan afirmativamente y a continuación les reitero si desean otorgar en este acto y en esta única escritura todas las extinciones de condominio y compensaciones de crédito que se recogen en la presente escritura y vuelvan a contestar afirmativamente.

SEGUNDO. Solicitan bajo su responsabilidad exclusiva del Señor liquidador del Impuesto, que aplique la exención del artículo 7.2.B) del T.R. ITP y AJD, por aplicación del artículo 1.062 Cc en relación con el artículo 406 Cc POR tratarse de cosa indivisible o que desmerece mucho por su división.

La parte adjudicataria solicita bajo su responsabilidad a la oficina liquidadora la aplicación del criterio de la sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo Sección Segunda Sentencia núm. 377/2019 Fecha de sentencia: 20/03/2019 que recoge la interpretación plasmada en el fundamento quinto de la sentencia 1.484/2018 de 9 de octubre, rec. 4625/2017. Señala la sentencia indicada en primer lugar que: La respuesta que hemos de ofrecer, en atención a todo lo expuesto y, fundamentalmente, en consideración a la jurisprudencia establecida por esta Sala en la sentencia citada y transcrita en su parte esencial, es que la extinción del condominio, con adjudicación a uno de los comuneros de un bien indivisible física o jurídicamente, cuando previamente ya poseía un derecho sobre aquél derivado de la existencia de la comunidad en que participaba, puede ser objeto de gravamen bajo la modalidad de actos jurídicos documentados, cuando se documenta bajo la forma de escritura notarial, siendo su base imponible la parte en el valor del referido inmueble correspondiente al comunero cuya participación desaparece en virtud de tal operación y, en este asunto, del 50 por 100 del valor del bien, como declaró el TEAR de la Comunidad Valenciana, en criterio ratificado por la Sala de instancia”. En base a dichas sentencias, la parte adjudicataria solicita la aplicación de la modalidad AJD tomando como base imponible únicamente el valor de la participación indivisa cuya propiedad adquiere en este acto, excluyendo por tanto el valor de la participación indivisa de la que ya era dueño/a antes de practicar la presente extinción de condominio. Yo, el Notario, advierto que las anteriores declaraciones están sujetas a la valoración por parte de la administración tributaria, explicando las consecuencias en caso de que no las admita.

TERCERO.- No se ha solicitado información al organismo de Recaudación sobre las deudas asociadas al inmueble, al que se refiere el artículo 65.1 LRHL, renunciando las interesadas a esta información e insistiendo en el otorgamiento de esta escritura por razones de urgencia, advirtiendo yo, el Notario, a la parte adquirente, en relación con el contenido del artículo 65.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y sus consecuencias legales.

CUARTO.- Todos los gastos e impuestos que se deriven del otorgamiento de esta escritura serán de cargo de las adquirentes e proporción a sus adjudicaciones, excepto el Impuesto de Incremento de Valor de Bienes Inmuebles de naturaleza urbana (plusvalía municipal), que será de cargo de la parte transmitente.

Yo, el Notario advierto, especialmente a la parte compradora, de los efectos del cierre registral previsto en el art. 254-5 de la Ley Hipotecaria, mientras no se acredite el pago o presentación del Impuesto sobre el Incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, o mientras el comprador no realice la comunicación a la que se refiere el art. 110-6-b de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Pese a lo cual insisten los comparecientes en el otorgamiento de la presente escritura.

GESTIÓN DE ESCRITURA Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

Se considera como presentante del presente título a las comparecientes * fijan como domicilios para notificaciones los manifestados en la comparecencia.

————— AUTORIZACIÓN——————

Reservas y advertencias legales.- Las hago a las señoras comparecientes, entre ellas las de carácter fiscal y registral, en especial, las responsabilidades tributarias que les incumben en su aspecto material, formal y sancionador, insistiendo en el otorgamiento de la presente escritura y de las consecuencias de toda índole que se derivarían de la inexactitud de sus declaraciones, así como las derivadas de las obligaciones en relación con el Catastro. Yo el Notario en relación con la disposición segunda donde han hecho constar bajo su responsabilidad les explico que queda sujeta a la calificación que la administración fiscal haga de las extinciones condominio que constan en esta escritura, explicándoles las distintas consecuencias de aplicar ITP/AJD, insistiendo en firma la presente escritura.

ADVERTENCIA ESPECIAL DE AFECCION FISCAL por tratarse de transmisión de bienes: Yo el notario advierto que por tratarse de una transmisión de bienes los bienes quedan afectos al pago del impuesto o de sus comprobaciones o liquidaciones complementarias o revocaciones de beneficios o  bonificaciones o exenciones, lo cual se hará constar por medio de nota de afección fiscal en los libros registrales

Advierto de las consecuencias de esta Extinción de condominio en el impuesto de IRPF incremento de patrimonio. Advierto, yo, el Notario, especialmente a la parte adquirente de la comprobación de valores por parte de la Consejería de Economía y Hacienda del valor declarado en la presente escritura; así como de la facultad de impugnar dicha valoración fiscal o la facultad de solicitar perito de la administración, tasación pericial contradictoria o cualquier otro medio de comprobación de valores. Yo, el Notario, advierto a los comparecientes del alcance y las consecuencias jurídicas y fiscales de sus manifestaciones, especialmente de las derivadas de la declaración de privacidad del precio. Advierto y explico a las comparecientes sobre la afección de los bienes objeto de la transmisión a la totalidad de la cuota tributaria del Impuesto sobre bienes inmuebles, sobre el plazo dentro del cual están obligados los interesados a presentar declaración por el impuesto en el caso de que en esta escritura no se haya aportado la referencia catastral, sobre las responsabilidades en que incurran por la falta de presentación de declaraciones, el no efectuarlas en plazo, incompletas e inexactas, conforme al artículo 16 de la ley 48/2002 de 23 de diciembre del catastro inmobiliario. Advierto a las comparecientes sobre el plazo dentro del cual están obligados a presentar declaración por el impuesto sobre el incremento de valor de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y, asimismo, sobre las responsabilidades en que pueden incurrir por la falta de presentación de las declaraciones. Advierto de la sujeción al Impuesto sobre incremento de Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana (“Plusvalía Municipal”). Si la transmisión es onerosa, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al transmitente, sin perjuicio del carácter de sustituto del adquirente en el caso de que el transmitente fuese no residente o deudor hipotecario sin recursos en los términos del Decreto-Ley 6/2012. Si la transmisión es gratuita, el sujeto pasivo y la obligación de liquidación corresponden al adquirente. En ambos casos se producirá el cierre registral mientras no se acredite tal liquidación, salvo que en las transmisiones onerosas el adquirente acredite haber comunicado el hecho imponible conforme al art.110-6-b de la Ley reguladora de las haciendas Locales.

CLÁUSULA PROTECCIÓN DE DATOS

Identifico a las señoras comparecientes por sus documentos de identidad antes consignados, constando sus circunstancias personales según resulta de sus manifestaciones, quedando las comparecientes informados de lo siguiente: Sus datos personales serán objeto de tratamiento en esta Notaría, los cuales son necesarios para el cumplimiento de las obligaciones legales del ejercicio de la función pública notarial, conforme a lo previsto en la normativa prevista en la legislación notarial, de prevención del blanqueo de capitales, tributaria y, en su caso, sustantiva que resulte aplicable al acto o negocio jurídico documentado. La comunicación de los datos personales es un requisito legal, encontrándose el otorgante obligado a facilitar los datos personales, y estando informado de que la consecuencia de no facilitar tales datos es que no sería posible autorizar o intervenir el presente documento público. Sus datos se conservarán con carácter confidencial. Si se facilitan datos de personas distintas de los intervinientes, estos deberán haberles informado previamente de todo lo previsto en el artículo 14 del RGPD. La finalidad del tratamiento de los datos es cumplir la normativa para autorizar/intervenir el presente documento, su facturación, seguimiento posterior y las funciones propias de la actividad notarial de obligado cumplimiento, de las que pueden derivarse la existencia de decisiones automatizadas, autorizadas por la Ley, adoptadas por las Administraciones Públicas y entidades cesionarias autorizadas por Ley, incluida la elaboración de perfiles precisos para la prevención e investigación por las autoridades competentes del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. El Notario realizará las cesiones de dichos datos que sean de obligado cumplimiento a las Administraciones Públicas, a las entidades y sujetos que estipule la Ley y, en su caso, al Notario que suceda o sustituya al actual en esta notaria. Los datos proporcionados se conservarán durante los años necesarios para cumplir con las obligaciones legales del Notario o quien le sustituya o suceda. Puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, supresión, limitación, portabilidad y oposición al tratamiento por correo postal ante xxxx. Asimismo, tiene el derecho a presentar una reclamación ante una autoridad de control. Los datos serán tratados y protegidos según la Legislación Notarial, la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de diciembre de Protección de Datos de Carácter Personal (o la Ley que la sustituya) y su normativa de desarrollo, y el Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento europeo y del Consejo de 27 de abril de 2016 relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE.

Lectura.- Leo a las señoras comparecientes esta escritura, porque así lo solicitan después de advertidas de la opción del artículo 193 del Reglamento Notarial.

Consentimiento y firma.- Enteradas, según dicen, por la lectura que he practicado y por mis explicaciones verbales, las señoras comparecientes hacen constar su consentimiento al contenido de la escritura ratificándose en la misma, y la firman conmigo, el Notario.

Autorización.– Del contenido de este instrumento público notarial, extendido en xxxx  folios de papel timbrado exclusivo para documentos notariales, serie xxx, el presente y los xxx anteriores correlativos, yo, el Notario, DOY FE.


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario