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Escritura de declaración de obra nueva con arreglo a licencia y proyecto (en estado de alarma y con justificación de urgencia)

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Menudo pedazo de escritura que nos ha quedado hoy.

Tras darle un comienzo normalito al asunto y señalar que las oportunas actualizaciones de superficies y linderos y la expresión de los datos catastrales de la finca que acaba de ser descrita, se realizarán y consignarán a continuación al practicar la declaración de obra nueva terminada que se otorga”, cogemos la directa hacia la parte dispositiva y decimos:

“A).= El compareciente declara que, en el interior de la finca descrita en la presente escritura, al amparo de la Licencia de obra que luego se refiere, con fondos propios, y sin adeudar cantidad alguna por razón de mano de obra, materiales, dirección ni ningún otro concepto, ha construido una VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA y un TRASTERO no colindante con la vivienda que por la presente DECLARA TOTALMENTE TERMINADOS, y cuya inscripción solicita, con las precisiones que más adelante se indican, con la siguiente descripción actualizada de la total finca:

= RÚSTICA: 

Superficie: DEFECTO DE CABIDA.

Dentro de cuyo perímetro existen las siguientes edificaciones:

A).  Vivienda

Distribución: 

Linderos: 

B). Garaje

Linderos: 

La total finca linda:

Según título y registro actual

Según catastro y realidad

VALORACIÓN DE LA OBRA DECLARADA: XXXXX.

B).= DATOS CATASTRALES y SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL:

.= DATOS CATASTRALES: Constituye la parcela XXX del polígono XXX del Catastro de Rústica de XXXX, catastrada bajo la siguiente referencia:

XXXX.

Yo, el Notario, doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral y descriptiva y gráfica y el anexo de coordenadas georreferenciadas vértices de la parcela catastral, solicitada por el compareciente a efectos del presente otorgamiento, que incorporo a esta matriz y en la que figura como titular catastral Don XXXX”.

Y aquí viene el órdago:

“.= SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN REGISTRAL: El compareciente habida cuenta, según manifiesta, ante mi el Notario, que la inscripción en el Registro de la Propiedad de la presente escritura reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (con la obra nueva declarada e inscrita) la cual tiene aprobada por la entidad financiera “xxxxx, S.A.” cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra declarada, solicita del Registro de la Propiedad la inscripción del acto documentado por medio del presente instrumento de Declaración de Obra Finalizada conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (a la que en el párrafo siguiente se hace referencia) podría quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad)  del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

Coordinación de Catastro y RegistroSin perjuicio de la inscripción registral solicitada en el párrafo anterior, en los términos que allí constan, manifiesta el compareciente que es correcta la superficie de suelo total de la finca que refleja el Catastro, por lo que solicita del Registro de la Propiedad para cuando finalice la suspensión de plazos ordenada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo que inscriba los linderos actualizados de la finca y la modificación de cabida del total suelo de la finca puesta de manifiesto (defecto de xxxx m2), superior en más del 10 por 100 de la cabida inscrita (cabida inscrita xxx m2 y cabida real y catastral xxxx m2), todo ello, para cuando proceda, con arreglo al procedimiento regulado por el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, realizando la coordinación Registro-Catastro que regula el apartado 1 del citado precepto, para lo cual, ha quedado unida la correspondiente certificación catastral antes mencionada”.

Y ya el resto, continúa normalmente hasta el final, aunque me he marcado una legitimación de firma electrónica en estos términos:

.- Y Certificación firmada electrónicamente el día xxxx por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxxx del Colegio de Arquitectos de xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado,  todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación es acreditativa de la descripción y finalización total de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo”.

Ya había experimentado sin estado de alarma con otra fórmula:

“.-  Certificación firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don XXXX, Arquitecto Colegiado número XX  del Colegio de Arquitectos de Alicante, que impresa a papel reproduce su firma manuscrita que legitimo por ser análoga a la que figura en otros documentos de mi protocolo, tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado,  todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya certificación  fue expedida el día 10 de Julio de 2019, y es acreditativa de la representación gráfica de la parte de suelo ocupada por la edificación que se declara finalizada”.

Y he usado esta otra para el depósito del libro del edificio:

“Y de diligencia de entrega con fecha xxxx firmada electrónicamente por el Arquitecto Autor del Proyecto y Director de la obra, Don xxxx, Arquitecto Colegiado número xxx del Colegio de Arquitectos de xxx con fecha xxxx, cuya firma electrónica yo, el Notario, legitimo tras comprobar en el correlativo documento electrónico en formato pdf, la identidad del firmante, que su certificado es reconocido y no está revocado,  todo ello conforme al REGLAMENTO (UE) N o 910/2014 DEL PARLAMENTO EUROPEO Y DEL CONSEJO de 23 de Julio de 2014  relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior (Eidas) y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE, cuya diligencia es acreditativa acreditativa de que el referido Libro corresponde a la VIVIENDA objeto de la presente y de que dicho Libro le ha sido entregado al promotor”.

La cosa no ha acabado aquí, porque había que justificar la urgencia conforme a la Circular 2/2020 del Consejo General del Notariado y lo he hecho en estos términos:

“Yo, XXX, Notario de XXX y del Ilustre Colegio Notarial de XXX en relación con la escritura de declaración de obra nueva terminada, otorgada bajo mi fe, el día XXXX, con el número XXXX de protocolo y el acta de depósito de libro de edificio de la misma  fecha (relativa a la obra declarada) y número XXX de protocolo,  HAGO CONSTAR:

Que dichos documentos han sido otorgados en el día de hoy y, por tanto, durante la vigencia del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

En consecuencia y conforme a la Instrucción de la DGSJFP de 15 de Marzo de 2020 y a las Circulares 1 y 2 de 2020 del Consejo General del Notariado, se ha solicitado la función notarial como servicio esencial por razón de urgencia, cuya urgencia ha sido apreciada por mi en base a los siguientes hechos y circunstancias:

El compareciente ha manifestado, ante mi el Notario, que el acceso y/o inscripción en el Registro de la Propiedad de dichos documentos reviste el carácter de urgente a fin de posibilitar el otorgamiento posterior de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de la finca de referencia (bajo la condición de estar la obra nueva declarada y ya inscrita en el Registro) cuya operación ya tiene pre-aprobada por la entidad financiera “BANK, S.A.” cuyo préstamo será destinado a realizar pagos vencidos y no satisfechos devengados por la ejecución de la obra que se declara, habiéndose solicitado (en la escritura de declaración de obra) del Registro de la Propiedad el acceso o inscripción de los actos documentados por medio de dichos instrumentos conforme a la descripción del suelo total de la finca que consta en el Registro, dado que la tramitación del procedimiento del Artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria (que se solicita) debe quedar suspendida en virtud de lo establecido en las Disposiciones Adicionales Tercera (Suspensión de plazos administrativos) y Cuarta (Suspensión de plazos de prescripción y caducidad)  del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

El interesado ha solicitado su cita telefónicamente para éste otorgamiento, la cual le ha sido comunicada por la misma vía con apercibimiento de la situación de alarma y de la necesidad de acudir con su propio equipo de protección personal conforme a las indicadas normas existiendo un intercambio de correos electrónicos entre el técnico certificante, el interesado y mi notaría desde principios de este año en relación a este asunto.

Considero suficientes los motivos alegados y autorizo estos instrumentos dentro del citado marco legal.

En XXX, a XXXX”.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario