Escritura de declaración de obra nueva en construcción y de división horizontal por fases

construccion por fases escritura

 

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NÚMERO

En *, mi residencia,

Ante mí, JUSTITO EL NOTARIO, Notario de * y del Ilustre Colegio Notarial de *,

C O M P A R E C E:

DON

I N T E R V I E N E:

En nombre y representación de la mercantil de nacionalidad española denominada “*, S.L.”Denominación de la Compañía ….

Tiene, a mi juicio, en el concepto en que interviene, capacidad para otorgar la presente escritura, anteriormente calificada, y, al efecto,——–

E X P O N E:

PRIMERO. Que la mercantil «*, S.L.» es dueña, en pleno dominio, y por el título que luego se dirá, de la siguiente finca:

= URBANA: NUMERO-UNO: PARCELA edificable FASE-I del Conjunto Residencial Urbanístico, situada la PRIMERA en orden del conjunto, vista de frente desde *, contando de derecha a izquierda, comprendiendo una superficie de suelo edificable de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS Y VEINTIOCHO  DECÍMETROS CUADRADOS (368,28 m2). Linda, vista de frente *, de su situación: Frente, *; Derecha, *; Izquierda, solar contiguo FASE-II; y Fondo, Callejón comunitario recayente *.

Cuota: Representa en la división horizontal del solar originario, el 13,76 por 100.

INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de *, Sección *, Tomo *, libro *, folio *, finca registral número *.

TÍTULO: El de división horizontal tumbada de solar edificable para construcción de obra en cinco fases y constitución de servidumbres de paso, V.P.O., autorizada por Don *, Notario de *, el día *, con el número * de protocolo.

Forma parte de la División Horizontal-Tumbada del SOLAR para ejecución del futuro Conjunto Residencial Urbanístico denominado “*”, cuya descripción es la siguiente:

= URBANA: UN SOLAR, con una superficie actual, tras varias segregaciones y según registro, de tres mil ciento diecinueve metros con veintiséis decímetros cuadrados (3.119,26 m2), en *. Lindante: Norte, *, a que recae su fachada principal; Sur, *; Este, *; y Oeste, otra finca de la mercantil compradora. Este solar se destina a promover, sobre el mismo, el Conjunto Residencial Urbanístico denominado “*”, distribuido en CINCO-FASES, conteniendo un Edificio en cada fase, en toda CINCO EDIFICIOS sucesivos, contiguos  e inmediatos entre sí, compuestos cada uno de una planta sótano para garajes y trasteros y las plantas altas que las ordenanzas municipales consientan, para locales y viviendas; cada edificio con sus accesos independientes y los sótanos interiormente comunicados entre sí y con acceso común para la totalidad de los mismos, a partir de la rampa ubicada en la PRIMERA-FASE, mediante el ejercicio de servidumbre de paso recíproca que a partir de aquella gravará todas las plantas sótanos entre sí, hasta la QUINTA o ULTIMA FASE, respectivamente, y que arrancará de dicha rampa recayente al Callejón interior comunitario que a nivel de vía pública comunica se comunica entre las calles *, elemento común de todas las fases; determinándose las fases mediante la división horizontal de este solar en CINCO FASES a título de propiedad horizontal tumbada, con cuotas de participación atribuidas a cada fase en relación al conjunto que integra todo el solar originario; ocupando la Fase I, trescientos sesenta y ocho metros y veintiocho decímetros cuadrados (368,28 m2), la II seiscientos diecisiete metros y cuarenta y cinco decímetros cuadrados (617,45 m2), la III quinientos setenta y ocho metros y nueve decímetros cuadrados (578,09 m2), la IV quinientos ochenta y cinco metros y sesenta decímetros cuadrados (585,60 m2) y la V cuatrocientos noventa y dos metros y noventa decímetros cuadrados (492,90 m2) respectivamente, y los restantes cuatrocientos setenta y seis metros y noventa y cuatro decímetros cuadrados (476,94 m2), con los que se completa la total superficie de este solar, están destinados al callejón comunitario que se sitúa detrás del solar, visto desde *, que discurre entre las calles * y que dotará al futuro edificio de acceso desde dicha zona trasera y, además, singularmente, a las plazas de garaje de las plantas sótano, cuya rampa arrancará de este callejón comunitario.

TÍTULO del total solar: El de compra a *, mediante escritura autorizada por el citado Sr. *, el día *, con el número * de protocolo.

RÉGIMEN JURÍDICO PARA LAS PARCELAS RESULTANTES DE LA DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA:

– Cada parcela se destina a contener la fase de obra en que se divide el Conjunto-Residencial, de la I a la V inclusive, en el orden correlativo en que se describen en la escritura de constitución de la división horizontal.

– Cada fase podrá constituirse  en comunidad de propietarios independiente o restringida dentro de la comunidad general del complejo integrada por la totalidad de las fases; contando con accesos separados desde la vía pública a que recaen, formando entre todas las fases la comunidad general, con los porcentajes de valor referidos para cada al pie de su descripción y siendo elementos comunes los que determina la Ley al efecto y las que se puedan establecer en conjunto para el mejor aprovechamiento de las fases entre sí, como accesos comunes para los sótanos, locales, etc., y, singularmente la totalidad del suelo que configura las cinco-fases, el callejón comunitario de acceso trasero a las plantas bajas y a la rampa de acceso a los sótanos; todo ello en la proporción de valor anteriormente establecida para cada fase y con facultad para procurar el mantenimiento de los mismos que proceda; sin perjuicio que la totalidad de los sótanos del conjunto se configuran en una única comunidad conjunta o subcomunidad, que restringidamente regule su funcionamiento.

– Cada fase podrá ser objeto de ejecución de su obra, con facultad para todo tipo de ampliaciones, reformas y/o modificaciones que procedan, obtención de licencias de obras en conjunto o por separado, finalizaciones de obra independientes, seguros decenales globales o por fases et… incluso ejecución de obra por entidades distintas, previa la enajenación, en su caso, de las parcelas, y sin precisarse para ello el consentimiento de los propietarios de las demás fases, en su caso, incluso ni para la enajenación de las parcelas, por tenerlos éstas y sus futuros propietarios o comunidades de propietarios, conferido desde ahora y/o desde el momento de cada adquisición; todo ello previas las autorizaciones municipales correspondientes y sin que con ello se altere la cuota de participación atribuida a cada fase respecto del conjunto en general, por razón del suelo de cada parcela general que no cambia.

– Cada fase atenderá los gastos que singularmente le sean imputables, por razón de parcela, edificaciones y/o servicios, dada su configuración independiente entre fases; no obstante, aquellos que por su naturaleza sean compartidos, ya sean servicios o infraestructuras generales y/o elementos comunes, que en este caso se atenderán por fases en la debida proporción de cada una respecto del total.

SERVIDUMBRES: Tiene, el total solar, establecida a su favor como predio dominante servidumbre de paso sobre la finca * y otra servidumbre sobre la * de luces y vistas; y finalmente una servidumbre de paso permanente para personas y vehículos y otra de luces y vistas, sobre la registral *, según resulta de la escritura mencionada como título del total solar, antes referido, al que el compareciente se remite, en evitación de innecesarias repeticiones, las cuales se extienden a las fases del solar constituidas en división horizontal tumbada.

El conjunto de división horizontal tumbada tiene establecidas las siguientes SERVIDUMBRES DE PASO RECÍPROCAS:

A partir de la parcela Fase I y hasta la parcela Fase V y viceversa, quedan todas ellas interiormente comunicadas y gravadas con servidumbre de paso recíproca, siendo entre sí predios sirvientes y dominantes a la vez, indistintamente; para tránsito de personas y vehículos, que discurrirá por la totalidad de los espacios libres y vías de comunicación interior, en toda su amplitud y extensión, a partir de la rampa o pasaje de acceso ubicado en la parcela FASE I, así como exclusivamente peatonal por cada una de las escalerillas de acceso a la vía pública de cada fase, en toda su extensión, respecto de todas las demás, en su caso. Esta servidumbre tiene carácter real y permanente y se concretará en el subsuelo de cada predio, a medida que se vayan otorgando las escrituras de obra nueva de cada predio, en que se concretarán en cada sótano, en beneficio de los garajes que contengan, respectivamente, desde cuyo instante o con ocasión de las respectivas enajenaciones, adquirirán firmeza. A tal fin, las servidumbres se establecen al ejercicio del referido fin de paso peatonal y tránsito de vehículos; sin perjuicio que su ejercicio se entienda iniciado para cada fase a partir de la declaración del fin de obra de cada una, sin perjuicio del derecho de paso para carga y descarga y de realización de obras entre predios, durante la ejecución de las mismas; en su virtud los gastos de mantenimiento y conservación de los servicios que existan en ambos predios, tales como gastos de energía eléctrica, de agua, reparaciones de la superficie de servidumbre, reparaciones de conducciones de extracción de aire, aparato o máquina extractora, puerta de entrada, vados, extintores y el mantenimiento de todo ello, etc.…, es decir, de todo lo que sea necesario para el ejercicio y uso de la servidumbre y de la intercomunicación entre los sótanos, será satisfecho entre las distintas fases, en la proporción correspondiente a cada una, y ésta a distribuir entre los garajes y trasteros de cada fase, conforme se determina en la respectiva escritura de obra nueva.

REFERENCIA CATASTRAL: Declara que la finca objeto de la presente escritura carece, por el momento, de referencia catastral propia y, por ello, aporta la que corresponde al total solar del que forma parte, cuya referencia es la siguiente: *.

Yo, el Notario, hago al respecto las oportunas advertencias y doy fe, bajo mi responsabilidad, de que he obtenido por los procedimientos telemáticos seguros habilitados, la certificación acreditativa de la referencia catastral, y descriptiva y gráfica, solicitada por la otorgante, a efectos de la presente, que incorporo a esta matriz.

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta que la finca descrita se encuentra libre de cargas y gravámenes, de arrendatarios y ocupantes, y al corriente en el pago de contribuciones, impuestos y gastos de comunidad.

INFORMACIÓN REGISTRAL: No es de aplicación en este caso el deber de obtención de información registral previa. La descripción del inmueble, su titularidad y la situación de cargas antes expresadas resultan de las manifestaciones realizadas y del título reseñado. Yo, el Notario, advierto de que prevalecerá la situación registral existente con anterioridad a la presentación de esta escritura en el Registro de la Propiedad.

SEGUNDO. Esto expuesto, según interviene,

O T O R G A N:

PRIMERO.= DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN. El compareciente, según interviene, manifiesta que al amparo de la Licencia de obras, y del cambio de titularidad, que luego se refiere, la mercantil «*, S.L.» está construyendo sobre la finca descrita anteriormente (NUMERO UNO Parcela Edificable Fase I del Conjunto Residencial Urbanístico denominado “*”), la siguiente edificación, que por la presente, DECLARA EN CONSTRUCCIÓN, solicitando del Registrador de la Propiedad competente su inscripción en los siguientes términos:-

= URBANA: FASE I del CONJUNTO RESIDENCIAL URBANÍSTICO DENOMINADO “*”. Edificio sito en *, con fachadas *, a donde recae su zaguán de acceso, y *. Consta de:

Planta de sótano destinada a albergar diez plazas de garaje (marcadas con los números 1 a 10) y dos cuartos trasteros (marcados con los números 1 y 2) con sus correspondientes rampas de acceso y calle interior de acceso y maniobra, a la que se accede, para peatones, por medio del ascensor y la rampa de acceso y para vehículos por la citada rampa.

Planta baja que alberga dos locales comerciales con acceso propio e independiente del resto del edificio, así como el zaguán general de acceso de este edificio, los cuartos de telecomunicaciones, contadores de agua, contadores de luz y espacio de reserva para residuos sólidos, así como el hueco del ascensor y el arranque de las escaleras de acceso a las plantas superiores.

Planta primera destinada a albergar cuatro viviendas, marcadas con las letras A, C y D (las tres Viviendas de Protección Oficial) y B (Vivienda de Renta Libre).

Planta segunda destinada a albergar otras cuatro viviendas, marcadas con las letras A, B, C y D (las cuatro Viviendas de Protección Oficial).

Y planta ático destinada a albergar dos viviendas de renta libre marcadas con las letras A y B. A las plantas primera, segunda y de ático se accede mediante un núcleo de escaleras común y por medio de ascensor que parte de la planta de sótano.

El edificio tiene una total superficie construida de mil setecientos cincuenta y cuatro metros y cincuenta y cinco decímetros cuadrados (1.754,55 m2), de los cuales trescientos sesenta y ocho metros y veintiocho decímetros cuadrados (368,28 m2) corresponden a la planta de sótano; doscientos cincuenta y dos metros y ochenta y nueve decímetros cuadrados (252,89 m2) al local comercial número 1 en planta baja y cuarenta y tres metros y noventa y un decímetros cuadrados (43,91m2) al local comercial número 2 en planta baja; y los restantes mil ochenta y nueve metros y cuarenta y siete decímetros cuadrados (1.089,47 m2) a las viviendas, de los cuales setecientos treinta y cuatro metros y cuarenta y nueve decímetros cuadrados (734,49 m2) corresponden a las Viviendas de Protección Oficial y los restantes trescientos cincuenta y cuatro metros y noventa y ocho decímetros cuadrados (354,98 2) a las Viviendas de Renta Libre.

El edificio ocupa la total superficie neta del solar sobre el que se asienta y linda del mismo modo que este.

VALORACIÓN de la obra declarada, una vez terminada: *.

A los oportunos efectos, me entregan el señor compareciente, para unir a esta matriz, junto con la mencionada certificación catastral:

.- LICENCIA URBANÍSTICA concedida por el Ayuntamiento de *, mediante Decreto de Alcaldía-Presidencia nº *, de *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente. Dicha licencia urbanística fue concedida a *, titulares de los DNI/NIF * y *.

CONCESIÓN DE CAMBIO DE TITULARIDAD DE LICENCIA DE EDIFICACIÓN a favor de «*, S.L.», mediante Decreto de la Alcaldía-Presidencia número * de fecha *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.

.- CERTIFICACIÓN expedida, el día *, por el Arquitecto autor del Proyecto y Director de la obra, Don * (cuya firma legitimo por ser análoga la que figura en otros documentos del protocolo a mi cargo) acreditativa de la descripción y estado de ejecución de las obras, conforme al proyecto por él redactado y para el que se obtuvo la licencia antes referida, en términos coincidentes con la descripción que consta en esta escritura, lo que yo, el Notario, compruebo.

– Y RESOLUCIÓN de CALIFICACIÓN PROVISIONAL DE VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN DE PROTECCIÓN PUBLICA, de fecha *, modificativa de la Calificación Provisional inicial de fecha * y su modificación de fecha *, de *, Expediente *, de la que yo, el Notario, deduzco fotocopia, con valor de testimonio, que incorporo a la presente.SEGUNDO.= DIVISIÓN HORIZONTAL.

A) El compareciente, según interviene, establece para la finca descrita el régimen de propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y la divide en los elementos independientes que más adelante se describen.

B) Se valora la propiedad horizontal a efectos fiscales y arancelarios, en la cantidad de *.

C) Descripción de las entidades independientes integrantes de la propiedad horizontal:

1.=  URBANA: NÚMERO UNO:  *.

Cuota:  Se le asigna una cuota de participación indivisa en el valor total de la división horizontal tumbada de: 2,51 por 100.

Cuota: Se le asigna una cuota de participación indivisa en el valor total del inmueble, elementos comunes y gastos generales en la división horizontal de la Fase I:  18,24 por 100.

2.= Y así hasta DOCE …

D) ESTATUTOS Y RÉGIMEN DE COMUNIDAD DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

La propiedad horizontal establecida se regirá por las disposiciones del Art. 396 del Código Civil, por la Ley 49/1960, de 21 de Julio, en su vigente redacción, y por las demás normas legales que sean aplicables, salvas las siguientes reglas:

1.- Son elementos comunes los que señala el artículo 396 del Código Civil.

2.- Cada elemento individual tendrá la cuota de participación que con relación al total de valor del inmueble se describe al pie de su descripción.

3.- El propietario de cualesquiera entidades de la propiedad horizontal podrá, sin necesitar el consentimiento de la junta, realizar en ellas operaciones de segregación, división, agregación o agrupación, dividiendo o agrupando, en su caso, entre las nuevas entidades resultantes, las cuotas de las de procedencia.

También podrá el propietario de dos o más entidades horizontal o verticalmente inmediatas, comunicarlas interiormente entre sí, a través de tabique o suelo-techo común, pero sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes.

Los propietarios de los departamentos privativos de la división horizontal podrán, sin perjudicar la estructura del edificio ni alterar ninguno de sus elementos comunes, declarar, sin el consentimiento de la Junta, las obras nuevas  o ampliaciones de las mismas, en construcción o finalizadas, que ejecuten.

Para el ejercicio de los derechos contenidos en este artículo, los respectivos titulares se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes propietarios de entidades de la Propiedad Horizontal, que se entenderán conferidos por el sólo hecho de la adquisición de las mismas.

4.- Serán gastos de la Comunidad los de conservación, mantenimiento, reposición, mejora y nueva instalación de los elementos comunes.

No obstante los señalados gastos, los originados por elementos comunes que sean de utilización exclusiva de alguna o alguna de las entidades o departamentos (como pueden ser las respectivas puertas de entrada o portales, pasillos y escaleras de acceso y patios o terrazas de uso exclusivo) serán de cuenta y a cargo de los propietarios de las entidades  o departamentos afectados en cada caso, proporcionalmente a sus respectivas cuotas.

5.- Los propietarios de los elementos TRES y SEIS a los cuales corresponde el derecho de uso exclusivo y excluyente de la porción de patio descubierto común con la que linda, deberán respetar el derecho de las entidades o departamentos superiores a vistas y luces y al tendido de ropas.

6.- Los locales en planta baja no contribuirán a los gastos de conservación de zaguán, escalera ni ascensor que serán satisfechos por los restantes elementos en proporción a su cuota, como los de su limpieza y alumbrado.

7.- Dichos locales comercial o los que se formen por segregación, agrupación, división o agregación podrán colocar en su respectiva parte de fachada, marquesinas, toldos, letreros luminosos o no, incluso de banderola, siempre que tengan relación con la actividad ejercitada en los mismos, así como rótulos o anuncios relativos a su negocio, buzones y máquinas empotradas, como cajeros automáticos, para recepción o prestación de servicios propios de su empresa.

E).- CONCRECIÓN DE SERVIDUMBRES DE PASO RECIPROCAS sobre el edificio declarado (FASE I):

La planta de sótano del edificio que por la presente se declara, FASE I del total conjunto, y hasta la planta de sótano de la FASE V y viceversa, quedarán todas ellas interiormente comunicadas y gravadas con servidumbre de paso recíproca, siendo entre sí predios sirvientes y dominantes a la vez, indistintamente; para tránsito de personas y vehículos, que discurrirá por la totalidad de los espacios libres y vías de comunicación interior, en toda su amplitud y extensión, a partir de la rampa o pasaje de acceso ubicado en la parcela FASE I, así como exclusivamente peatonal por cada una de las escalerillas de acceso a la vía pública de cada fase, en toda su extensión, respecto de todas las demás, en su caso. Esta servidumbre tiene carácter real y permanente y se concreta por medio de la presente en la planta de sótano de la FASE I (y todas sus plazas de garaje) y se concretará en el subsuelo de cada predio, a medida que se vayan otorgando las escrituras de obra nueva de cada uno de ellos, en que se concretarán en cada sótano, igual que en el presente momento, en beneficio de los garajes que contengan, respectivamente, desde cuyo instante o con ocasión de las respectivas enajenaciones, adquirirán firmeza. A tal fin, las servidumbres se establecen al ejercicio del referido fin de paso peatonal y tránsito de vehículos; sin perjuicio que su ejercicio se entienda iniciado para cada fase a partir de la declaración del fin de obra de cada una, como en el presente momento para la FASE I,  sin perjuicio del derecho de paso para carga y descarga y de realización de obras entre predios, durante la ejecución de las mismas; en su virtud los gastos de mantenimiento y conservación de los servicios que existan en ambos predios, tales como gastos de energía eléctrica, de agua, reparaciones de la superficie de servidumbre, reparaciones de conducciones de extracción de aire, aparato o máquina extractora, puerta de entrada, vados, extintores y el mantenimiento de todo ello, etc.…es decir, de todo lo que sea necesario para el ejercicio y uso de la servidumbre y de la intercomunicación entre los sótanos, será satisfecho entre las distintas fases, en la proporción correspondiente a cada una, y ésta a distribuir entre los garajes y trasteros de cada fase, conforme se determina en la respectiva escritura de obra nueva.

SOBRE LA PRESENTACIÓN TELEMÁTICA.

Así lo dicen y otorgan.


Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario