Advertencia: En la web “Justito El Notario”, su titular y responsable Miguel Prieto Escudero, no asesora ni aconseja ni lo ha hecho nunca desde la apertura del blog el 20/11/2015. Aquí únicamente se informa, se divulga (o al menos se intenta) y se opina (con mayor o menor grado de acierto). El contacto, colaboración o comentario a las entradas, no puede entenderse en ningún caso como un acceso telemático a mi notaría ni conducente a la firma de un documento público en la misma. A esos fines deberán dirigirse a mí por los cauces oportunos, pero nunca por la vía de mi blog que constituye una actividad completamente privada y no está conectado con la web de mi notaría.

 

Siempre que tengo que cancelar una condición resolutoria repaso bien el asunto porque la cierta anomalía que representa cancelar en documento privado sin pagar impuesto y luego inscribir me genera un cierto temor que da lugar a que prefiera asegurarme de que no ha cambiado nada desde la última vez.

Además en este caso, la condición no estaba caducada (aún no había transcurrido el plazo para el pago aplazado), así que aún tenía más dudas y pregunté a una autoridad competente (el gran Sergio Mocholí) que me remitió a este apunto que creo procede de aquí. Para nuestro caso (aquella en la que no se recoge pacto o no se ha producido la prescripción del derecho garantizado) dice que: “En estos casos debe aplicarse la norma general que exige la necesidad de un documento público para la cancelación (art° 3 de la Ley Hipotecaria)”.

 

Con mucha más precisión, mi amigo y colaborador Dandanovic, me explica:

¿Se puede cancelar una condición resolutoria no caducada con un documento privado?

Así lo ve la Dirección General:

1.- Respecto de la modalidad de cancelación registral mediante instancia privada de comprador y vendedor, con firma legitimada notarialmente.

La negativa a su admisión se basa en el principio de titulación auténtica del artículo 3 LH. Este principio excluye el documento privado como título hábil para provocar asientos registrales, cuya eficacia se circunscribe a los supuestos en que se prevenga un   plazo de caducidad de la condición (artículo 82 II LH). Fuera de esta posibilidad se hace necesario que en el documento cancelatorio se emita una declaración de voluntad en escritura pública reconociendo el completo pago y prestando el consentimiento a la cancelación de la garantía (R. de 13 de marzo de 1999. 21 de septiembre de 2002,  10 de agosto de 2020 y 30 de octubre de 2020).

2.- Respecto de la modalidad de cancelación registral mediante acta notarial otorgada por el comprador incorporando los comprobantes de las transferencias realizadas.

No es factible acreditar el hecho del completo pago acompañando una serie de documentos privados como son las certificaciones bancarias referentes a las órdenes de transferencias. Dichas certificaciones, independientemente de ser documentos privados que no prueban ni autoría ni capacidad ni legitimación de quien los suscribe, tampoco acreditarían indubitadamente el hecho del total pago del precio de la compraventa; tan solo podrían justificar que se ha ordenado una transferencia de una cuenta a otra por un determinado importe, pero difícilmente que esas transferencias tienen por objeto el pago de precio aplazado de esta concreta compraventa (R. de 10 de agosto de 2020).

3.- Respecto de la cancelación registral con la sola exhibición en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa una vez transcurridos dos años desde el vencimiento del último plazo pactado.

En los supuestos en que se ha estipulado un plazo de caducidad no cabe prescindir de la instancia, dado que el procedimiento registral es un procedimiento rogado que exige aquélla en los limitados casos en que el documento privado es título hábil. Además, sólo mediando una instancia, con las firmas legitimadas notarialmente, cabe calificar que el solicitante de la cancelación registral es un titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, tal y como precisa el citado artículo 82 LH.

 

 

Resuelta esta cuestión, sepan ustedes que se vende una finca pero la condición resolutoria grava dos fincas que se compraron a la vez y la cancelación se hace anticipadamente (no por caducidad) respecto de ambas fincas.

 

Primero estaba la finca que se vendía.

 

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que, sin perjuicio de las afecciones fiscales que se reseñan en la nota registral adjunta, la finca descrita se encuentra gravada con UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA (junto con la finca registral número *) impuesta por la Sra. * en la citada escritura de compraventa de fecha *, respondiendo la finca objeto de la presente escritura de la cantidad de *, con vencimiento *, y en las demás condiciones que figuran en el citado título que se dan por reproducidas en evitación de repeticiones innecesarias.

Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos.

La parte transmitente hace constar que la finca objeto de la presente escritura, se encuentra al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles y demás impuestos y débitos asociados, y lo acreditan mediante Informe obtenido por vía telemática, a su solicitud, del Órgano de Gestión Tributaria de la Diputación de Alicante, el cual debidamente testimoniado incorporo a la presente.

GASTOS DE COMUNIDAD:  SIN INTERÉS.

 

Luego la finca que no se vendía.

 

CARGAS Y ARRIENDOS: Manifiesta su propietaria que la finca descrita se encuentra gravada con UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA (junto con la finca registral número *) impuesta por la Sra. * en la citada escritura de compraventa de fecha *, respondiendo la finca objeto de la presente escritura de la cantidad de *, con vencimiento *, y en las demás condiciones que figuran en el citado título que se dan por reproducidas en evitación de repeticiones innecesarias.

Y libre de otras cargas y gravámenes, de arriendos y ocupantes, y al corriente en el pago de impuestos.

INFORMACIÓN REGISTRAL Y PRESENTACIÓN TELEMÁTICA: NADA DE INTERÉS (A SALVO LA PROPIA CONDICIÓN RESOLUTORIA).

SEGUNDO.- Esto expuesto, según intervienen.

O T O R G A N:

PRIMERO.- CANCELACIÓN CONDICIÓN RESOLUTORIA. DOÑA *, manifiesta que, con anterioridad al presente acto, ha recibido de la mercantil “*, S.L.”, la cantidad de *, en cuanto a * mediante veinte transferencias bancarias de carácter mensual, cada una de ellas por un importe de *, siendo la primera el día * y la última el *, según manifiestan; y en cuanto a la cantidad restante, es decir, *, el día *, según me acredita, mediante dos transferencias bancarias, una por importe de * y la otra por *, correspondiendo a la cuenta de cargo de ambas el código * (BANCO *) y a la cuenta de abono de ambas el código * (BANCO *).

Incorporo a la presente fotocopias, por mí el Notario, deducidas con valor de testimonio de los justificantes de las citadas transferencias de fecha *.

Con estos cobros, la compraventa del inmueble objeto de la presente escritura (fincas registrales *) se da por perfeccionada y la condición resolutoria indicada en la citada escritura pública de fecha *, sin efecto y cancelada solicitándose los asientos oportunos del Registro de la Propiedad.

En consecuencia, la vendedora, la Sra. * declara que nada más tienen que recibir de la parte compradora, la mercantil “*, S.L.” en relación con la citada compraventa con condición resolutoria.

 

 

Se dejaron bien claros los gastos e impuestos.

Hasta otra. Un abrazo. Justito El Notario. @justitonotario